写字楼市场调研报告

　写字楼市场调研汇报

　上六个月北京各商圈新项目及 CBD 、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见）

　 市场回顾

　 1-5 月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个 市场全部将产生较大影响，对其同类区域写字楼把握和销售模式选择上起到了显著预警和示范作用。

　 供给量

　CBD 和长安街商圈供给量近 10 个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。

　金融街商圈长安兴融中心和盈泰商务中心于 第一季度正式供给市场，新增办公面积近17.4 万平方米；而需求方面，在中国立即全方面开放金融、电信等多个领域预期影响下，外资企业扩张显著，市场整体吸纳量约为 11.6 万平方米，虽较 第四季度有所下降，但却达成了多年同期最好水平；两个新增楼盘加入，使市场整体空置率继续提升，达成 18.3%。

　长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地域，提供了近 17.4 万平方米办公面积。

　 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持中国新经济代表区域，IT 产业如火如荼，景象万千。但现在 IT 产业已进入了猛烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项众多写字楼项目。近两年约 150 万平米市场供给量令开发商们倍感形势严峻。

　朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供给量呈递增趋势。

　需求

　北京写字楼投资市场在 1-5 月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场谨慎考察以后，部分境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购置物业关键集中于在关键地段，含有稳定收益潜力高品质写字楼项目。比如， 一季度，亚洲国际金融投资以约 2.7 亿美元价格购置华普中心总面积为 13 万平方米两幢写字楼；日本基金 Re-plus 购置华贸中心两座还未完工，总面积 12.38 万平方米办公楼，据业界保守估量，成交价格在 28 亿元人民币以上。市场上日趋活跃国外投资者，使得北京写字楼投资市场巨大潜力再次得以凸显。另外， 一季度投资市场上还出现了部分中国企业和机构购置写字楼物业用于自用案例，浙大网新科技股份购置了在中关村地域北京国际一座写字楼；美林正大投资集团购置了在工人体育馆一侧中国红街一座写字楼；中国移动集团以 3.65 亿元签下海兴大厦 28000 平方米写字楼面积；中油国际在亚运村地域名人广场购置了近 24000 平方米办公面积。

　空置率

　 依据戴德梁行公布北京市一季度甲级写字楼汇报显示，一季度空置率已经达成 18。3％，为多年来最高。

　租赁市场

　租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5 月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，因为今年金融业和电信业立即全方面开放，很多相关外资企业深入加速在中国扩张步伐，纷纷于本季度和发展商签署大面积租赁协议，成为市场中最显著吸纳力量。对应地，金融机构最为集中金融街地域也成为本季度吸纳面积最多两个区域之一。在另一个吸纳量较高中关村地域，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙科技大厦成为该区域吸纳一个亮点。

　本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。

　销售市场

　 销售市场方面，伴随中央电视台东迁日期临近，CBD 区域内未来供给写字楼继续受到大量传媒广告企业欢迎。本季度，多家媒体广告企业纷纷签约定在服务传媒企业东方梅地亚中心，表现出很强市场活跃性。另外，作为北京外向型经济最为发达区域，CBD 还吸引了很多贸易企业在此购置写字楼用于自用。估计在短期内，该区域购置力量仍将关键来自于这两个行业。相比较而言，其它区域高级写字楼销售市场表现不如 CBD 活跃。

　 市场展望

　 供给方面，继承过去十二个月趋势，本年度北京甲级写字楼市场将继续迎来供给高峰。据戴德梁行统计， 北京估计将有近 160 万平方米写字楼面积供给市场，约为过去三年供给总和。其中，金融街和 CBD 是供给最多两个区域。在去年大量入市项目仍没有被市场完全消化情况下，市场整体还将承受新增供给带来压力。所以，总体租金估计仍将面临下调压力。但值得注意是，在这些新增楼盘中，能满足最高端用户需求顶级项目仍是极少数，估计这类项目租金将会继续保持稳定。

　业内人士认为北京写字楼市场现今和未来租售情况，市场连续放量，存量写字楼已为数不少，这些新增楼盘面临市场形式较为严峻。

　－ 写字楼租售价格全部会在原地徘徊。

　 是中国加入 WTO 过渡期最终十二个月，市场开放深入提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面空置，北京市国民生产总值交连续八年保持两位数高速发展，能够预见，政策开发和经济稳步发展，将给北京写字楼带来连续稳定需求。

　 人济大厦营销中心

　5 月 30 日

　附件

　上六个月北京各商圈新项目 商圈

　序

　号

　项目名称

　地理位置

　开发商

　总建筑

　面积

　使用率

　入住日期

　物业费

　（ ￥/ /

　m m2 2 / /）月）

　售价

　（￥/ / 平米 ）

　租价

　（ $/m2 2 / / 月 ）

　CBD

　商圈 1 华贸中心商务楼 朝阳区西大望路 6 号 北京国华置业

　0 80%

　-10 23 17500

　2 国际创展中心 朝阳路和青年路交汇处 北京利晖房地产开发 70000 72%

　-12 5.95 10000

　3 万通中心 朝外大街和关东路交汇处 北京万通世界房地产 136000 71%

　-12 28 2

　 4 北京国际中心 朝阳区东三环京广桥东北角 首创置业股份 43000 70%

　-5 24.8

　0

　5 非中心 朝阳北路沿线，定福庄常营乡 北京中弘兴业房地产开发企业 446500 85%

　-5 5.6 8300

　6 东方梅地亚中心 朝阳区光华路 4 号 北京东方梅地亚置业 119775 68%

　-1 28 19500

　朝外

　商圈 7 第五广场 东四十条西南角 北京第五广场置业 124332 70%

　-1 待定 24000

　长安街

　商圈

　8 CBD 国际大厦 建外永安里 北京达美房地产开发企业 73730 72%

　-4 26

　0

　9 通用国际中心 朝阳区永安里地铁站南100米 北京通润房地产开发 59175 70%

　-1 22 16800 20 10 光彩国际中心 建国门内大街 北京光彩物业发展 250000 70%

　-12 28

　20

　上六个月北京各商圈新项目

　商圈

　序号

　项目名称

　地理位置

　开发商

　总建筑

　面积

　使用率

　入住日期

　物业费

　（ ￥/ /

　m m2 2 / / 月）

　售价

　（￥/ / 平米 ）

　租价

　（ $/m2 2 / / 月 ）

　金融街

　商圈 11 长安兴融中心 西城区闹市口大街 1 号 北京长安兴业房地产开发 23310 70%

　-3 29 21000 25 12 盈泰商务中心 金融街 G 区 8 号地 北京盈泰房地产开发 23000 70%

　-4 25

　24-26 13 财富西环 西二环广安门南滨河路 北京豪威嘉业房地产开发 43000 70%

　-5 2.98 9400

　中关村

　上地

　商圈

　14 中坤大厦 高粱桥斜街 北京中坤锦绣房地产开发 60000 70%

　-6 19.42 13000

　15 总部大厦 西直门北大街 北京金悦鑫房地产开发 52400 70%

　-4 待定 13800 整栋出售 16 第三极 海淀南大街北侧 中关村文化发展股份 60000 70%

　-3 25 14000

　安定门商圈 17 中青旅大厦 东直门立交桥西南 中青旅控股股份 65000 70%

　-1 28.97 只租 24 三元桥

　商圈 18 时间国际 三元桥东北 北京颐德房地产开发 38000 73%

　-12 5.5 13000 12 望京

　商圈

　19 卷石天地大厦 望京桥东北角 中非地质工程勘察研究院 21661 70%

　-6 21

　14 注：以上项目 入住日期为

　2 12 月以后（仅供参考）

　D CBD 商圈项目

　序号

　项目名称

　地理位置

　开发商

　总建筑

　面积

　使用率

　入住日期

　物业费

　（ ￥/ /

　m m2 2 / / 月）

　售价

　（￥/ / 平米 ）

　租价

　（ $/m m2 2 / / 月 ）

　1 国贸中心 建国门外大街一号 中国国际贸易中心物业管理企业 430000 70% 1990-8 42

　42-65(使用) 2 中服大厦 朝阳区建国路 99 号 中服集团 39348 68% 1996-10 28.98

　14 3 招商局大厦 朝阳区大北窑东环南路 2 号 招商局航华科贸中心 60002 70%

　- 29

　27 4 新保利大厦 东二环东四十条桥西南侧 北京新保利大厦房地产开发 103308 70%

　-10 30 30000

　5 LG 双子座大厦 建国门外大街 12 号 LG 集团 150000 70%

　-11 31.45

　30 6 新华保险大厦 长安街建国门桥东 800 米 新华人寿保险股份 70000 70%

　-1 33.11

　28-40(使用) 7 北京万达广场二期 朝阳国贸中心正东 500 米 北京万达广场房地产开发 136000 70%

　-12 28 24000

　8 中环世贸中心 朝阳区建国门外大街 6 号 北京华熙新苑房地产开发 235000 76%

　-10 29 26500 30 9 富尔大厦 朝阳区东三环中路 25 号 北京美迪亚房地产 51732 70%

　-5 25 16500 21 10 东环国际中心 朝阳区东三环路 18 号 北京嘉利恒德房地产开发 130000 70%

　-10 20 15600 18 11 世纪财富中心 朝阳区嘉里中心西侧 世源光华房地产开发 14

　70%

　-12 28.98 26800 35.5-42

　D CBD 商圈项目

　序号

　项目名称

　地理位置

　开发商

　总建筑

　面积

　使用率

　入住日期

　物业费

　（ ￥/ /

　m m2 2 / / 月）

　售价

　（￥/ / 平米 ）

　租价

　（ $/m2 2 / / 月 ）

　12 温特莱中心 朝阳大望桥西北角 世纪恒丰房地产开发 9

　70%

　-6 24

　0 23 13 嘉全部大厦 朝阳区光华路 14 号 北京柏宏房地产开发 27000 70%

　-12 22 16000 14 14 优士阁商务 MALL 国贸桥正南 1500 米，双井桥西南角 华润置地（北京）股份 90900 70%

　-2 3.9 9000

　15 外企大厦 A 座 朝阳区西大望路和广渠路交叉路口西北角 北京市新地房地产开发有限责任企业 25794 70%

　-8

　12600

　16 富邦国际大厦 朝阳区东三环中路 16 号 北京德嘉置业 43000 70%

　-7 20

　16

　金融街商圈项目

　序号

　项目名称

　地理位置

　开发商

　总建筑

　面积

　使用率

　入住日期

　物业费

　（ ￥/ /

　m m2 2 / / 月）

　售价

　（￥/ / 平米 ）

　租价

　（ $/m2 2 / / 月 ）

　1 盈泰商务中心 金融街 G 区 8 号地 北京盈泰房地产开发 23000 70%以上

　-4 25

　24-26 2 长安兴融中心 西城区闹市口大街 1 号 北京长安兴业房地产开发 23310 70%

　-3 29 19000 25 3 鑫茂大厦 西城区金融街中心处 金融街控股股份 130000 70%

　-5 24

　19 4 新盛大厦 金融大街 5 号 北京新盛房地产开发 107000 70%

　-10 26 17500 24 5 英蓝国际 金融中心 金融街 A 区七号地 金融街控股股份 100000 70%

　-11 29

　20 6 国际投资大厦 西城区阜成门北大街 北京亚华房地产开发有限责任企业 147000 70-75%

　-12 28

　19 7 富凯大厦 金融街中心区,月坛南桥东100 米路北 金融街控股集团 1 0 70%

　-12 25

　22 8 平安大厦 西城区复兴门金融街 北京平安房地产开发 55000 70% 1997-10 29

　20 9 投资广场 西城区金融大街 27 号 新协国际 64000 70% 1998- 23

　14 10 通泰大厦 金融街南端 金融街股份 11

　70% 1998- 28

　16 11 远洋大厦 西城区复兴门内大街 158 号 北京远洋大厦 117000 70%

　- 29

　26

　望京 商圈项目

　序号

　项目名称

　售价

　（￥/ / 平米）

　租金

　（￥/ / 天/ / 平米）

　物业费

　（ ￥/ /m m2 2 / / 月）

　位置

　出租率

　性质

　1 洛娃科技大厦

　2.9 包含在租金内 利泽中园二区 85% 写字楼 2 喜爱大厦

　2.8 包含在租金内 望京产业区 80% 写字楼 3 博泰大厦 8800（均价）

　2.8 不含在租金内 望京新兴产业开发区 100% 写字楼 4 叶青大厦

　2.8 包含在租金内 经济技术开发区 90% 写字楼 6 望京大厦

　3.6 包含在租金内 望京中环南路 90% 写字楼 7 众运科技大厦

　2.5 包含在租金内 望京新城 75% 写字楼 8 娜丽莎大厦

　3 包含在租金内 望京广顺南大街 70% 写字楼 9 望京科技创业园

　3 包含在租金内 望京高新技术产业区利泽中园 70% 写字楼 10 电子城科技大厦

　3.2 10.5 酒仙桥路 12 号 75% 写字楼 11 卷石天地大厦 11000(均价) 3.9 21 望京桥东北角 新楼 写字楼 12 蓝涛中心

　2.8 包含在租金内 大山子万红路 60% 厂房改造

　望京 商圈项目

　序号

　项目名称

　售价

　（￥/ / 平米）

　租金

　（￥/ / 天/ / 平米）

　物业费

　（ ￥/ /m m2 2 / / 月）

　位置

　出租率

　性质

　14 丽园中心

　4 27 朝阳区芳园西路 5 号 70% 写字楼 15 鑫佳泓大厦 9500（整售）

　3 24 新兴产业区 19 号 60%以上 写字楼 16 星城国际 12500

　28 大同子环岛东南 无 写字楼 17 兆维大厦

　3.2 包含在租金内 酒仙桥路 14 号 80% 写字楼 18 星科大厦

　2.6 24 酒仙桥路 10 号 88%左右 写字楼 19 国宾大厦

　4.5 包含在租金内 电子科技园内 100% 写字楼/公寓/酒店 22 博雅国际中心 1 （均价）

　待定 新兴产业开发区 新楼 写字楼、公寓 23 中辰大厦 8000（均价）

　18 利泽口二路一号 无 写字楼 24 798 创业园

　3.8 24 酒仙桥路 4 号 刚招商 厂房改造 25 四强写字楼

　2.6 18 望京医院 80% 写字楼 26 正汇科技大厦

　2.5 24 利泽中园 70% 写字楼 27 七星 01 商务楼

　2.2 18 酒仙桥路 2 号 80%以上 厂房改造 28 银时国际大厦 14600(整售)

　 大山子环岛东南侧 新楼 写字楼