现房还是期房？维护购房者合法权益才是关键

本刊记者 李动

近日，多地政府明确表态，要推进现房销售试点，由此引发社会的广泛关注。现房销售模式是否会就此大面积铺开？施行多年的商品房预售制度是否会就此走向终结？

1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，明确“稳预期、防范风险、促进转型”作为2023年房地产工作重点。同时，会议进一步提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

此后，各地迅速行动，积极响应。会议召开后不到一个月的时间内，已有山东、河南、四川、安徽、广东等地明确表态，支持有条件的城市因地制宜地开展现房销售试点。

以河南为例，2月7日该省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，提出今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

早在2010年，广西就提出选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。此后，南京、上海、深圳等城市推出以现房销售为前提条件的地块。2018年，福建出台《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，提出福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

以上政策措施，或是未能真正落地（如广西南宁），或是局限于部分城市的部分地块（且占比较小）。首次在省级层面得到落地实施的，是2020年3月，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出改革商品住房预售制度，明确要求新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。在政策的推动下，海南现房销售占比迅速提升：2022—2023年，该省现房销售的占比分别为20%、24%和39%。

而到了今年，不仅住建部提出“有条件的可以进行现房销售”，多地也正式发文予以响应。2023年，或许会成为我国开启现房销售模式的“元年”。

之所以着力推动现房销售，正是为了进一步落实“稳预期、防范风险、促进转型”目标。特别是2022年以来，不少地方出现商品房住宅项目停工乃至“烂尾”现象，同时江西、河南、湖南等地的部分购房者发出“断贷”声明。可以说，长期以来商品房预售制度所存在弊端，已经影响到房地产市场的稳定和购房者的信心，其造成的负面影响还进一步扩散到金融领域。为了维护购房者的合法权益，稳定房地产市场信心，积极探索和推进现房销售模式势在必行。

和近期开始试点的现房销售相比，我国全面实施商品房预售制度已有近三十年的历史，其发端于香港的“卖楼花”模式。

1956年，香港出台《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制度。上世纪八十年代，深圳和上海借鉴香港的“楼花”模式，开展商品房预售试点。进入上世纪九十年代，我国住房制度改革不断提速，商品房预售制度由此全面铺开。1994年，《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》相继颁布，对商品房预售的前置条件、申办资料、办理程序、监管措施等作出了明确规定，商品房预售制度正式全面实施。此后虽然预售制度相关管理措施不断更新，模式不断改进，但始终在我国商品房住宅市场中占据主导地位。

预售制度对我国房地产市场发展起到了积极的推动作用。房地产项目开发时间长、资金投入大，开发企业承担较大融资成本压力。通过预售模式可以加快开发商回笼资金，同时提前锁定购买意向，降低开发风险。这种模式促进了我国房地产市场的快速扩张，满足了人民群众日益增长的住房需求。

在促进房地产市场快速发展的同时，预售制度也存在诸多弊端。

在我国现有预售制度下，购房者需要提前支付全额房款，开发风险转嫁到相对弱势的购房者身上。另外由于是期房，“货不对板”的情况并不鲜见，极大地影响了购房者的消费体验，由此导致的纠纷也时有发生。

同时，由于部分地方监管不力，一些开发商违法违规挪用预售资金，导致项目停工甚至“烂尾”。特别是在市场投机情绪高涨时，不少开发商采用高杠杆、高周转模式盲目扩张，拆东墙补西墙现象尤为严重。一旦市场低迷就会导致紧绷的资金链断裂，连锁反应下部分头部房企也未能幸免。

不得不说，一段时期内风靡的“炒房”行为和房地产市场过热、房价增长过快现象，预售制度起到了推波助澜的作用。这不仅导致房地产市场不健康地大幅波动，同时由于风险转嫁到购房者身上，极大地影响了社会稳定。部分“烂尾楼”购房者不仅迟迟住不进自己的房子，而且还要背负长期、高额的房贷压力。这种显失公平的模式导致社会矛盾不断积累，最终引发了2022年多地“断贷”风波。

在这种背景下，推进预售制度改革的呼声不绝于耳。2022年全国两会期间，就有多名人大代表和政协委员提出相关建议：全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款；
全国政协委员、南通大学校长施卫东建议，加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度；
而全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹更是连续四年提议废除商品房预售制度，实行商品房现房销售。

由此可见，现有的预售制度已经到了不得不改的时候。

从世界各国的经验来看，预售制度只是一种商品房交易模式，并非“洪水猛兽”，关键在于如何平衡买卖双方权责比例，特别是要维护购房者的合法权益，形成健康良好的市场氛围。

以我们的邻国日本为例，签订商品房预售合同时，法律规定购房者向开发商支付的定金不得超过全额房款的20%（通常在10%左右）。支付定金后，购房者即可获取金融机构提供担保或保险下的保证书，如出现开发商违约则由金融机构向购房者进行赔付。购房者在签订预售合同后，即可向金融机构申请按揭贷款；
但余款在交付后才会支付给开发商，按揭贷款通常也是在商品房交付后才会放款。

在法国，预售商品房的定金按照建设工期的长短有所不同，通常不超过总房款的5%。而购房款按照建设节点分期支付：完成地基工程后支付总价的35%，安装屋顶门窗后支付总价的70%，全部竣工后支付总价的95%，剩余5%的尾款作为工程合格保证金在房屋交付时付清，以确保开发企业按规定执行合同。

至于美国，大部分是现房销售，带预售性质的项目其实质也是变相的现房。开发商启动项目开发时，首先要与购房者达成购房意向，预定超过一定比例时就可获得金融机构贷款用于支持项目开发。购房者的首付款通常在10%～20%左右，同时也不是直接支付给开发商，而是由专门的第三方机构托管，在房屋交付之再向开发商支付。

由此可见，无论何种预售模式，其核心在于保护购房者的合法权益。因此，必须要加强对预售资金的管控，按工程进度分期拨付预售资金，而不是一次性到位，避免开发商挪用预售资金。同时，将购房者申请按揭贷款的节点后移至房屋交付（或即将交付）时，避免购房者的个人信用成为开发商的融资渠道，导致风险大部分聚集在个人购房者身上。另外，应当引入风险保障制度，在出现交付问题或质量问题时，向购房者提供保障。

就我国房地产市场现状，一段时间内预售仍将是主要商品住宅销售模式，但其模式必然要进一步变革。在政策推动下，现房销售占比也将逐步上升。据上海易居地产研究院预估，目前全国现房销售规模占比约为14%，至2028年这一比例预计将上升至20%。与此同时，现房销售也必然地提高了对房地产开发企业的资金要求，房地产开发的融资模式也需要进一步转变。

无论是现房还是期房，只是房地产销售的一种商业模式，归根结底还是要保证买卖公平，不能让某一方既当“奶牛”又当“背锅侠”。只有公平合理的交易环境，才能维护房地产市场可持续的健康稳定发展。