房产过户次日来了征收公告,卖家哭诉“一夜亏上百万元”交易能撤销吗？

文/本刊记者 胡珊 通讯员 鄞法 责任编辑/刘怡然

鄞州区一名卖家办完房屋过户手续的第二天，政府颁布了征收公告。按照征收政策，他这套不足60平方米的房子可以置换一套至少90平方米的房子。卖家顿觉卖亏了想反悔，起诉到法院，请求撤销房屋买卖合同。近日，他的诉请被鄞州区人民法院驳回。

2021年，家住鄞州区东吴镇的刘女士打算在鄞州中心城区购买一套二手房。她委托好友杨先生帮忙物色。杨先生通过宁波某中介公司找到了一套55平方米的待售房屋，房主是陈先生。

看房、协商了好几次后，刘女士和陈先生最终以200万元的价格成交。刘女士按约支付了全部房款，并和陈先生签订了存量房屋买卖合同。双方在合同签订当日办理了房屋过户手续，同时约定第二天交付房屋。

就在交房日，鄞州区政府发布了一则征收公告，按照公告，这套房屋被划入征收范围。得知此事的陈先生马上联系刘女士和杨先生，想要取消交易，但遭到刘女士拒绝。索回房屋无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘女士、中介公司起诉至鄞州区人民法院，并将杨先生列为第三人。他请求法院解除中介合同和房屋买卖合同，判令刘女士将涉案房屋不动产权变更登记到他名下，他退还刘女士购房款200万元。

庭审中，陈先生表示：“按拆迁政策，我原来的房子能置换一套90平方米以上的拆迁安置房，哪怕每平方米只按3万元计算，我的亏损也在100万元以上。我平时不住这套房子，根本不知道房屋要拆迁的消息。两被告明知要拆迁，却故意隐瞒此事，我要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。”对此，刘女士则认为，这桩交易是你情我愿的。涉案房屋面临拆迁的消息在当地众所周知，陈先生作为业主又怎会毫不知情？况且，她已经将房款全额付清，也办完过户手续，房屋买卖合同已履行完毕。因拆迁工作尚在进行中，涉案房屋最终是否会被拆迁尚无定论，陈先生的诉讼请求有违诚信原则，她不同意解除合同。

承办法官实地走访涉案房屋所在社区后，了解到该区域流传即将拆迁的消息已有较长时间，陈先生在多家中介公司挂牌出售此房屋，成交价格也并未低于此小区当时正常的市场价格，而且，在签订房屋买卖合同当天办理过户手续的要求也是他自己提出的。

最终，鄞州区人民法院认为，原被告之间签订的中介合同和房屋买卖合同均已成立并生效。陈先生与刘女士关于涉案房屋的价格、过户方式及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿。刘女士已全额支付了购房款，房屋过户手续也已办理完毕，陈先生不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的结果。故对陈先生主张依情势变更原则解除合同的诉讼请求，法院不予支持，判决驳回。

一审判决后，陈先生不服，提起上诉，二审法院维持了原判。目前，此案判决已生效，涉案房屋已交付完毕。

情势变更原则起源较早。按照通说，12—13世纪的注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》提出了“情势不变条款说”。此学说假定每一个合同订立时均附有一个默示条款，即合同的继续有效应当以订立时的情势存在为基础。如果当时的客观情况，即订立合同的基础发生重大变化或不复存在，应当准许变更或解除合同。

16、17世纪，“情势不变条款说”在法律领域得到广泛应用，但后来由于遭到滥用，逐渐被法学家和立法者所摒弃。直到20世纪，人类社会经历了第一次世界大战、第二次世界大战和1923—1933年的经济危机等诸多剧变，几乎没有哪个国家能在时代大潮的涨落中，摆脱各种情势的变更。每一次时局的剧烈变动都对原来的法律体系产生巨大冲击，尤其是战争期间，由于市场剧烈波动，造成大量的合同无法履行，为了解决这些法律问题，“情势不变条款说”重新被重视，并几经完善形成了情势变更原则。

情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因（当事人不可预见的事情的发生），合同的基础发生动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则显失公平或者不能实现合同目的，应允许当事人变更合同内容或者解除合同。我国《民法典》在第五百三十三条做了相应规定。

但在司法实践中，法官对情势变更原则的适用十分审慎，因为严守契约为合同法的基本原则，只有保持交易的稳定，才能更好地促进经济社会的发展。一般认为，适用情势变更原则须具备以下要件：一是有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生了变化。二是变更须为当事人所不能预见。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其了解并甘愿承担相关情势变更产生的风险，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更须不可归责于双方当事人，即变更是由除不可抗力以外的其他意外事件所引起。如果可归责于当事人，则应由当事人承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更发生在合同成立之后，履行完毕之前。五是情势变更后，如继续维持合同效力，对当事人显失公平，或不能实现合同目的。

对上述案件，承办法官之所以没有适用情势变更原则，原因有二：其一，涉案房屋所在区域较长时间流传即将拆迁的消息。原告为出售房屋，对房屋的基本情况包括即将面临拆迁应该有所了解，故拆迁不属于不可预见的情形。其二，情势变更原则只考虑继续履行合同是否显失公平或能否实现合同目的。此案中，买卖双方已经完成付款和过户手续，合同已经履行完毕，合同目的也已实现，故不存在继续履行合同显失公平的情形。