新形势下不动产登记工作的几点思考

王大猛

（鞍山市自然资源事务服务中心，辽宁鞍山 114001）

实行不动产登记工作是国务院机构改革和职能转变的重要内容，也是全面贯彻落实《物权法》的重要举措，更是明晰不动产权关系，有效保护权利人合法权益，切实保障市场交易安全的具体表现。但是，随着市场经济的不断发展，城市化建设水平不断提高，传统的不动产登记模式已经难以满足新形势下的需求，因此，不动产登记工作的规范化和信息化也就显得十分重要。本文简要分析了当前我国不动产登记工作的现状, 就不动产登记工作中存在的突出问题进行了探讨分析，并提出切实有效的解决措施，旨在全面提升不动产登记工作的质量和效率。

近年来，我国的不动产登记工作获得了较大的发展，2007年《物权法》的颁布，正式确立了中国对不动产实行统一登记制度。2015年3月，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，明确建立不动产登记制度，成立不动产管理登记局，标志着新的不动产统一登记机构终于走到了台前。但在不动产登记工作的实施中仍然有很多的问题制约着我国不动产登记制度的发展，比如，不动产登记依据的法律法规、技术标准不统一；
不动产登记过于分散；
权利凭证不能完全反应物权情况；
国家针对不动产登记以及审查制度有待健全；
宣传普及不到位等，这些存在的问题都不利于不动产登记的实施，体现了不动产登记的推进工作的实际困难。因此，要充分认识到，不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措，也是构建中国特色社会主义市场经济体制的一项重要的基础性制度。未来，我国的不动产登记工作将会实现法律健全化、登记专业化、平台统一化、查询公开化。

1.法律法规不够健全完善

我国目前没有专门的不动产登记法，法律依据比较分散。在现行法律法规中，涉及不动产登记的法律范围较广、内容也较为复杂，如《土地管理法》《土地管理法实施条例》《森林法》《城市房地产管理法》《矿产资源法》及其他地方性政策法规等。这样种类繁杂的法律法规必然会导致内容重复、依据缺乏统一、资源浪费等弊端。尽管《不动产登记暂行条例》及其实施细则的出台填补了这一领域的法律空白，但在具体的实施中仍然存在大量问题和漏洞，很容易出现登记错误，达不到实施的良好效果。

2.数据整合建库难度较大

数据整合是开展不动产登记的一项基础性工作。原有的基础数据信息分散管理在各个部门，数据种类多、格式不统一、标准不统一，登记信息之间关联性较差，很多数据缺少内在关联，部分矢量图形精度无法满足不动产登记数据库标准，无法全部导入不动产登记数据库。实行不动产统一登记后，虽然建立了不动产登记信息平台体系，因各项数据和业务都比较零散，缺乏相对统一的技术平台，信息管理上没有形成高度的整合，造成数据整合建库困难多、难度大。

3.档案管理不够统一规范

不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存和利用价值的文字、图表、声像、电子文件等不同形式和载体的历史记录。原有不动产登记档案管理模式是由国土、住建房管、林业等部门进行管理的，比较分散，而实行不动产统一登记后，要求档案实现统一管理，在整合、移交过程中，因没有具体的规定和标准，经常会出现资料遗失、损坏的现象；
因同类登记信息不一致导致无法顺利“落宗”的现象；
因相关部门档案合并不主动、不配合，容易出现管理职权冲突现象；
因档案管理人员专业性或是责任意识不强导致工作出现严重失误现象等等。

4.登记队伍综合素质不高

不动产统一登记是一项法律法规政策性强、专业技术性高的工作，需要工作人员熟练掌握各类法律法规及和有关不动产的各种标准、规程及规范等。然而，因机构改革、职能划转，不动产登记机构人员配置数量较少，且窗口数量和业务量的不断增加，导致登记人员紧缺。另外，部分人员责任意识不强，对不动产统一登记的重要性认识不足，工作积极主动性不强。特别是在涉及测量落宗、数据整合、出具报告等专业技术较强的工作中，现有登记人员数据处理能力不强，新技术熟练度不够，专业技术人员缺乏，综合素质偏低，影响了不动产登记的整体工作效率。

5.历史遗留问题难以化解

不动产统一登记实施后，房产证、土地证的历史遗留问题凸显，矛盾集中叠加，将不动产统一登记工作置于社会舆论的前沿。历史遗留问题涉及较广泛，形成原因也较复杂，归纳为政策规范性问题和业务操作性问题。2021年1月自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，旨在稳妥解决不动产“登记难”问题，加快化解历史遗留问题，但在具体执行过程中，一些积压已久的老大难问题还是很难化解。

1.健全完善相关法律法规

《物权法》的颁布奠定了不动产登记的法律基础，《不动产登记暂行条例》的发布实施规范了不动产登记行为，但两者涵盖的内容较为笼统，特别是针对不动产登记中存在的疑难问题，需要更为详细规范的法律法规指导工作。为顺利开展不动产统一登记工作，要进一步完善现有的法律法规，尽快出台与不动产统一登记相关的配套政策，比如，应出台具体可操行性强的工作细则和和一些财政金融政策，从而形成具有法律规范的登记程序和工作标准，切实保护权利人的合法权益，保障不动产登记有法可依，依法办理。

2.加大数据建库整合力度

不动产登记数据整合的完成和完善，可以为各类不动产登记信息数据库建设提供坚实的基础保障，为不动产登记工作提供强大的数据支撑。数据管理由分散到集中、由杂乱到规范，是一项技术性强、工作难度大、复杂难题多工作。一是加快数据整合，实现新旧数据良好衔接。在现有数据的基础上，收集土地、房屋、林地等已执行的数据库标准、技术规程、纸质材料及电子数据，对信息进行补充、完善、修正，制定详细的实施方案和技术细则，实现各类信息数据空间坐标统一、关联关系逻辑准确、历史属性完整，保证不动产登记工作将更加准确规范。二是优化登记平台体系，实现数据信息共享。对登记平台体系进行统筹管理和综合分析，建立更加系统化的平台体系，完善不动产登记平台功能，实现全国土地和房产信息的联网整合，充分运用大数据实现快捷查询利用、统计分析，使登记工作效率得到极大提高。

3.加强登记档案高效管理

不动产登记档案管理内容种类众多，且数量很大，且具有复杂性、独特性和实时性。不动产登记档案是保证物权所有者合法权益的法律凭证，是不动产登记工作中不可或缺的重要部分。首先，制定规范的档案工作流程，要建立完备的档案移交、查阅和备案制度，为不动产登记档案管理提供制度保障。其次，加大档案信息整合力，加强协调相关部门的关系，整合不动产登记职责，制定统一的档案分类标准，对于缺失的信息进行补充完善，确保归档的科学性、规范性。最后，加强对档案工作人员的技能化培训，学习先进的管理理念和策略，掌握更多的管理技能和计算机信息技术，提高工作人员的专业管理素养和责任意识，确保不动产登记档案管理的现代化、信息化和安全性，提升不动产登记档案管理的质量和效率。

4.提高登记人员综合素质

一是加强工作人员政治素质建设。方便企业、群众办事是做好不动产登记工作的前提，加强科学引导，让工作人员体会到工作责任重大，增强思想认识的统一性，切实维护企业、群众的合法财产权益。

二是加强业务知识能力的提升。进一步加强政策法规和业务知识学习，对工作人员定期轮岗，拓展业务接触面，加强横向交流学习，借鉴先进经验，弥补业务不足，提升人员队伍整体素质。

三是积极培养专业人才。组织开展专业技术培训，在不动产工作流程、登记常规操作、专业基本知识、信息化应有技术、实践操作技巧等方面进行细节培训，巩固专业基础知识及基础技能的实践应用。此外，提高人才招聘标准，重点考虑人才的基本素养、专业技能、综合素质等方面，达到培养人才专业性的实际目的。

5.加快解决历史遗留问题

一是建立疑难问题处理机制。政府要高度重视处理历史遗留问题，成立领导工作小组，建立登记业务集体会审机制和联合鞋套处理机制，共同研究政策和业务，明确办理意见。要在办事大厅设立专门窗口，方便群众快捷登记。

二是科学认定历史遗留问题范围。对历史遗留问题要摸清产生的根源，深入调研，研究分析，筛选归纳，有针对性地提出解决思路， 区别对待解决，正确界定历史遗留问题的范围，妥善处理问题。

三是加快推进不动产登记标准化体系建设，消除系统漏洞，简化登记环节，形成行业统一标准，确保登记操作行为合法合规。

我国经济发展已进入新常态，实施不动产登记是社会发展进步的必然趋势。新形势下的不动产登记工作正处于一个不断发展、不断完善的阶段，在这个过程中必然会面临各种各样的问题，为了保证不动产登记的顺利进行，一定要采取有效措施，健全完善法律法规，优化登记工作流程，建立专业化登记队伍，优化登记平台体系，逐步实现不动产登记工作科学化、人性化、规范化。