房地产会计制度

　房地产会计制度

　 一、概念及履行的管帐轨制

　二 、 管帐科目标设置 1、资 产 类 级次 科目代码 科目名称 帮助核算 1 1001 现金

　 1 1002 银行存款

　 1 1009 其他泉币资金

　 1 1101 短期投资

　 1 1102 短期投资削价预备

　 1 1111 应收单子

　 1 1121 应收股利

　 1 1122 应收利钱

　 1 1131 应收账款

　 2 113101 房款（工程款）

　项目核算 2 113102 其他 客户往来 1 1132 内部往来

　 1 1133 其他应收款

　 2 113301 备用金

　 2 113302 包管金

　 2 113303 公司内部往来

　 2 113304 公司外部往来

　 2 113309 其他

　 1 1141 坏账预备

　 1 1151 预付账款 客户往来、项目核算 1 1161 应收补贴款

　 1 1201 物质采购

　 1 1211 原材料

　 1 1221 包装物

　 1 1231 低值易耗品

　 1 1232 材料成本差别

　 1 1233 周转材料

　 1 1241 克己半成品

　 1 1243 开辟产品（库存商品）

　项目核算（房产企业）

　1 1244 商品进销差价

　1 1245 出租开辟产品 项目核算（房产企业）

　2 124501 出租开辟产品原值 项目核算 2 124502 出租开辟产品摊销 项目核算 1 1251 委托加工物质

　 1 1261 委托代销商品

　 1 1271 受托代销商品

　 1 1281 存货削价预备

　 1 1291 分期收款发出商品

　 1 1301 待摊费用

　 1 1401 经久股权投资

　 1 1402 经久债权投资

　 1 1421 经久投资减值预备

　 1 1431 委托贷款

　 1 1501 固定资产

　 2 150101 运输设备

　 2 150102 办公设备

　 2 150103 电器设备

　 2 150104 临盆设备

　 2 150105 房屋

　 2 150109 其他

　 1 1502 累计折旧

　 2 150201 运输设备

　 2 150202 办公设备

　 2 150203 电器设备

　 2 150204 临盆设备

　 2 150205 房屋

　 2 150209 其他

　 1 1505 固定资产减值预备

　 1 1506 临时举措措施

　 1 1507 临时举措措施摊销

　 1 1601 工程物质

　 2 160101 专用材料

　 2 160102 专用设备

　 2 160103 预付大年夜型设备款

　 2 160104 为临盆预备的对象及器具

　 1 1603 在建工程

　 1 1605 在建工程减值预备

　 1 1701 固定资产清理

　 1 1702 临时举措措施摊销清理

　 1 1801 无形资产

　 1 1805 无形资产减值预备

　 1 1815 未确认融资费用

　 1 1901 经久待摊费用

　2 190101 创办费

　 2 190102 其他

　 1 1911 待处理家当损溢

　 2 191101 待处理流动资产损溢

　 2 191102 待处理固定资产损溢

　 2、负债类 级次 科目代码 科目名称 帮助核算 1 2101 短期借钱

　 1 2111 敷衍单子

　 1 2121 敷衍账款 客户往来、项目核算 1 2123 工程结算

　 1 2131 预收账款

　 2 213101 房款（工程款）

　项目核算 2 213102 其他 客户往来 1 2141 代销商品款

　 1 2151 敷衍工资

　 1 2153 敷衍福利费

　 1 2161 敷衍股利

　 1 2171 应交税金

　 2 217101 应交增值税

　 2 217102 未交增值税

　 2 217103

　应交营业税

　 2 217104

　应交花费税

　 2 217105

　应交资本税

　 2 217106

　应交所得税

　 2 217107

　应交地盘增值税

　 2 217108

　应交城市保护扶植税

　 2 217109

　应交房产税

　 2 217110

　应交地盘应用税

　 2 217111

　应交车船应用税

　 2 217112

　应交小我所得税

　 1 2176 其他应交款

　 2 217601 应交教导费附加

　 2 217602 应交河道治理费

　 2 217609 其他

　 1 2181 其他敷衍款

　 2 218101 包管金

　 2 218102 应交住房公积金

　2 218103 应交工会经费

　 2 218104 应交职工教导经费

　 2 218105 公司外部往来

　 2 218109 其他

　1 2191 预提费用

　 1 2201 待转资产价值

　 1 2211 估计负债

　 1 2301 经久借钱

　 1 2311 敷衍债券

　 1 2321 经久敷衍款

　 1 2331 专项敷衍款

　 1 2341 递延税款

　 3、所有者权益类 级次 科目代码 科目名称 1 3101 实收本钱 1 3103 已了债投资 1 3111 本钱公积 1 3121 红利公积 1 3131 本年利润 1 3141 利润分派 4、成本类（房产开辟企业）

　级次 科目代码 科目名称 帮助核算 1 4101

　开辟成本

　项目核算 2 410101

　地盘征用及拆迁补偿费

　项目核算 3 41010101 当局地价 项目核算 3 41010102 地盘有关的税费 项目核算 3 41010103 拆迁补偿费 项目核算 2 410102

　前期工程费

　项目核算 3 41010201 勘察测量费 项目核算 3 41010202 筹划设计费 项目核算 3 41010203 报批报建费 项目核算 3 41010204 招标及掉标费 项目核算 3 41010205 三通一平费 项目核算 3 41010206 扶植方临时举措措施费 项目核算 2 410103

　建筑安装工程费

　项目核算 3 41010301 土建工程费 项目核算 4 4101030101 基本工程 项目核算 4 4101030102 地下室工程 项目核算 4 4101030103 主体构造工程 项目核算 4 4101030104 门工程 项目核算 4 4101030105 窗工程 项目核算 4 4101030106 幕墙 项目核算 4 4101030107 户内精装修 项目核算 4 4101030108 公共部位精装修 项目核算 4 4101030109 钢构造工程 项目核算

　4 4101030110 施工用水 项目核算 4 4101030111 施工用电 项目核算 3 41010302 安装工程费 项目核算 4 4101030201 室内水暖气电管线设备费 项目核算 4 4101030202 室内设备及其安装费 项目核算 4 4101030203 外立面泛光照明工程 项目核算 2 2

　410104

　基本举措措施费

　项目核算 3 41010401 市政配套费 项目核算 3 41010402 给水体系费 项目核算 3 41010403 雨污水体系费 项目核算 3 41010404 供电体系费 项目核算 3 41010405 燃气体系费 项目核算 3 41010406 有线电视工程费 项目核算 3 41010407 德律风通信工程费 项目核算 3 41010408 宽带工程费 项目核算 3 41010409 智能化体系费 项目核算 3 41010410 采暖体系费 项目核算 3 41010411 园林情况工程费 项目核算 2 2

　410105

　公共配套举措措施费

　项目核算 3 41010501 会所 项目核算 3 41010502 幼儿园 项目核算 3 41010503 黉舍 项目核算 3 41010504 泅水池 项目核算 3 41010505 球场 项目核算 3 41010506 车站 项目核算 2 2

　410106

　开辟间接费

　项目核算 3 41010601 转入 项目核算 2 410198 成本预提 项目核算 2 410199 结转 项目核算 1 1

　4106

　开辟间接费

　项目核算 2 410601 工程治理费 项目核算 3 41060101

　 监理费 项目核算 3 41060102

　 预结算编审费 项目核算 3 41060103

　 工程质量监督费 项目核算 3 41060104

　 安然监督费 项目核算 3 41060105 工程保险费

　项目核算 3 41060106

　其他 项目核算 2 410602 本钱化借钱费用 项目核算 2 410603 营销举措措施建造费 项目核算 3 41060301 告白举措措施费 项目核算 3 41060302 发卖情况改革费 项目核算 3 41060303 售楼处装修装潢费 项目核算 3 41060304 样板间费用 项目核算

　3 41060305 其他 项目核算 2 410604 物业治理完美费 项目核算 2 410605 行政治理费 项目核算 3 41060501 工资 项目核算 3 41060502 职工福利费 项目核算 3 41060503 职工社会保险 项目核算 3 41060504 住房公积金及房贴 项目核算 3 41060505 工会经费 项目核算 3 41060506 职工教导经费 项目核算 3 41060507 劳动保护费 项目核算 3 41060508 办公费 项目核算 3 41060509 营业接待费 项目核算 3 41060510 差盘川盘川 项目核算 3 41060511 出国费用 项目核算 3 41060512 租赁费 项目核算 3 41060513 运输费 项目核算 3 41060514 折旧费 项目核算 3 41060515 补缀费 项目核算 3 41060516 低值易耗品摊销 项目核算 3 41060517 无形资产摊销 项目核算 3 41060518 咨询费 项目核算 3 41060519 劳务费 项目核算 3 41060520 手续费 项目核算 3 41060521 其他 项目核算 2 410699 结转 项目核算 5、损 益 类 级次 科目代码 科目名称 1 5101 主营营业收入 1 5102 其他营业收入 1 5201 投资收益 1 5203 补贴收入 1 5301 营业外收入 1 5401 主营营业成本 1 5402 主营营业税金及附加 1 5405 其他营业支出 1 5501 营业费用 1 5502 治理费用 1 5601 营业外支出 1 5701 所得税 1 5801 以前年度损益调剂 三 、 开辟成本核算内容

　开辟成本 ：

　1 1 、 地盘征用及拆迁补偿

　2 2 、 前期工程费

　3 3 、 建筑安装工程费

　4 4 、 基本举措措施费

　5 5 、 公共配套举措措施费

　6 6 、 开辟间接费

　（一）

　地盘征用及拆迁补偿 地盘征用及拆迁补偿指为取得地盘开辟应用权而产生的各项费用，重要包含以下内容：

　1、当局地价：付出的地盘出让金、地盘补偿费、地盘开辟费、地盘变革用处和超面积补交的地价等； 2、地盘有关的税费：向当局部分交纳的契税、地盘应用金、地盘应用权初始挂号费等； 3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安顿及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干治理费、拆迁治理费等； （ 二 ）

　前期工程费

　前期工程费指在取得地盘开辟权之后、项目开辟前期的水文地质勘察、测绘、筹划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。重要包含以下内容：

　1、勘察测量费：包含初勘、详勘等。重要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降不雅测费，日照测试费、情况评估费、情况检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积测量费等。

　2、筹划设计费：

　(1)筹划费：筹划设计模型制造费、筹划评审费、后果图设计费、总体筹划设计费。

　(2)设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、情况景不雅设计费、综合管网设计费、排水筹划设计费等所有设计费。

　(3)其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制造费等。

　3、报批报建费：包含安检、质检等检测考验费、标底编制费、交易中间手续费、人防报建费、消防配套举措措施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、筹划治理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师室庐基金(或中小学教师室庐补贴费)、招投标治理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包含项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向当局有关部分交纳的报批费、办证费（如扶植用地筹划许可证、扶植工程筹划许可证、扶植工程施工许可证、预售证等）。

　4、招标及掉标费：包含所有招标及掉标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及掉标费。

　5、“三通一平”费：

　(1)临时门路：接通红线外施工用临时门路的设计、建造费用。

　(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电筹划设计费、临时管线铺设、改革、迁徙、临时变压器安装及拆除费用。

　(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水举措措施的设计、建造、管线铺设、改革、迁徙等费用。

　(4)场地平整：基本开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

　6、扶植方临时举措措施费指扶植方承担的临时举措措施费，包含：

　(1)临时围墙：包含围墙、围栏设计、建造、装潢费用。

　(2)临时办公室：房钱、建造及装潢费用。

　(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用旷地租费。

　(4)临时围板：包含设计、建造、装潢费用。

　（ 三 ）

　建筑安装工程费

　1、土建工程费：指项目开辟过程中产生的主体内列入土建预算内的各项费用。重要包含：

　(1)基本工程，包含桩基、基本桩应变及质量测试费、土石方、基本围护、基本处理费、桩基咨询及检测费、降水等； (2)地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库； (3)主体构造工程，重要包含砼框架（含自力柱基和条基等基本）、砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、

　沉降缝、伸缩缝、底层花圃砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台雕栏等金属构造、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大年夜堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷体系、地上自力车库； (4)门工程：包含单位门、进户门、防火门等（不含阳台门）； (5)窗工程：包含窗及阳台门工程； (6)幕墙； (7)户内精装修：以精装修标准交房所产生的装修费，重要包含厨房、卫生间、厅房、阳台、晒台的精装修费用等； (8)公共部位精装修：公共部位（楼梯间、大年夜堂、电梯间）的精装修； (9)钢构造工程：整体为钢构造的项目不在此科目核算，应在“主体构造工程”核算； (10)施工用水； (11)施工用电。

　2、安装工程费 (1)室内水暖气电管线设备费，包含：

　室内给排水体系费：包含自来水、排水、直饮水、热水； 室内采暖体系费：包含地板热、电热膜、分户燃气炉、管道体系、暖气片； 室内燃气体系费；室内电气体系费：包含楼栋及单位配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；宽带

　网：主体表里布线及终端插座费用；有线电视费用：有线电视、卫星电视主体表里布线及终端插座费用；德律风体系费用：主体表里布线及终端插座费用。

　(2)室内设备及其安装费，包含：

　通风空调体系及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风体系费用；电梯及其安装费；发电体系及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装配等；消防体系及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；锅炉体系及其安装费；厨房设备及其安装费等；

　(3)外立面泛光照明工程：建筑物外立面的灯光照明工程； （ 四 ）

　基本举措措施费

　1、市政配套费：向当局部分缴纳的红线外大年夜市政配套费，假如开辟商做大年夜市政配套，则为实际产生的红线外门路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费等； 2、给水体系费：

　(1)管道体系：重要包含小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用； (2)水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等； (3)用水增容 3、雨污水体系费 (1)管道体系 (2)雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等

　4、供电体系费：

　(1)管道及电缆体系：包含红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设； (2)配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等； (3)用电增容 5、燃气体系费：

　(1)室外管道体系； (2)调压站； (3)煤气增容费 6、有线电视工程费：室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用； 7、德律风通信工程费：室外德律风的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用； 8、宽带工程费：室外宽带网的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用； 9、智能化体系费：

　(1)泊车治理体系费用：包含露天泊车场治理体系、地下室或架空层泊车场治理体系的费用； (2)小区闭路监控体系费用：包含摄像头、显示屏及电气体系安装等费; (3)周界红外防越体系费用； (4)小区门禁体系费用；

　(5)电子巡更体系费用； (6)电子通知布告屏费用； (7)居家防盗体系费用：包含阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等； (8)三表远传体系费用：水、电、气长途抄表体系费用； (9)对讲体系费用：可视及非可视对讲体系费用。

　10、采暖体系费：

　(1)管道体系； (2)热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等 (3)锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等 11、园林情况工程费指项目所产生的园林情况造价，重要包含：

　(1)绿化扶植费：包含公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花圃、小区周边绿化支出； (2)建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等； (3)门路、广场建造费：门路广场铺设、开设路口工程及补偿费等； (4)围墙建造费：包含永远性围墙、围栏及大年夜门； (5)室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯； (6)室外零碎举措措施：儿童游乐举措措施、活动器材、各类指导牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等； (7)集中灭蚊、喷雾体系。

　（五）公共配套举措措施费：指房屋开辟过程中，根据有关律例，产权及收益权不属于开辟商，开辟商不克不及有偿让渡也不克不及转

　作自留固定资产的公共配套举措措施支出。重要包含以下几类：

　1、在开辟小区内产生的不会产生经营收入的弗成经营性公共配套举措措施支出，包含居委会、派出所、岗亭、儿童乐土、自行车棚等； 2、在开辟小区内产生的根据律例或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套举措措施的支出，如建造幼托、邮局、藏书楼、阅览室、健身房、泅水池、球场等举措措施的支出； 3、开辟小区内城市筹划中规定的大年夜配套举措措施项目不克不及有偿让渡和取得经营收益权时，产生的没有投资来源的费用； 4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等举措措施，应根据本地当局律例、开辟商的发卖承诺等具体情况肯定是否摊入本成本项目。如开辟商经由过程补交地价或人防工程费等办法，获得当局部分承认，取得了该配套举措措施的产权，则应作为经营性项目自力核算。该成本项面前目今按各项配套举措措施设立明细科目进行核算，如：

　(1)会所：设计、装修费、资产购买、单领会所构造； (2)幼儿园：建造成本及配套资产购买； (3)黉舍：建造成本及配套资产购买； (4)泅水池：土建、设备、举措措施； (5)球场； (6)车站：土建、设备、各项举措措施。

　（ 六 ）

　开辟间接费 开辟间接费核算与项目开辟直接相干、但不克不及明白属于特定

　开辟环节的成本费用性支出，以及项目营销举措措施建造费。

　1、工程治理费 (1)监理费：付出给聘请的监理单位的费用，包含设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安然监理等各类监理费； (2)预结算编审费：付出给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； (3)工程质量监督费：扶植主管部分的质监费； (4)安然监督费：扶植主管部分的安监费； (5)工程保险费：

　(6)其他：门商标费、印花税等其他费用。

　2、本钱化借钱费用包含直接用于项目开辟所借入资金的利钱支出、折价或溢价摊销和帮助费用，以及因外币借钱而产生汇兑差额。因借钱而产生的帮助费用包含手续费等。

　3、营销举措措施建造费 (1)告白举措措施费； (2、发卖情况改革费：会所、推出发卖楼盘(含示范单位)四周等发卖区域发卖时代的现场设计、工程、装潢费；临时发卖通道的设计、工程、装潢等费用； (3)售楼处装修、装潢费：设计、工程、装潢等； (4)样板间费用：包含样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包含建造费用；

　(5)其他。

　4、物业治理完美费:包含按规定应由开辟商承担的由物业治理公司代管的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业治理费用。

　5、行政治理费：直接从事项目开辟的部分（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开辟的部分的行政费。

　四 、成本费用 的归集与分派

　1、地盘征用及拆迁补偿费 一般能分清成本核算对象的，可直接将地盘成本计入特定的成本核算对象中；假如分不清成本核算对象，可先在“地盘征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本” 项目核算中进行归集，然后，至少每年度一次在有关成本核算对象间分派；也可以不进行归集而直接经由过程设定分摊办法分派计入有关成本核算对象。有关分派办法如下：

　(1)按占地面积计征地盘征用及拆迁补偿费时的分派办法 办法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地盘成本来分派。

　办法二：也可先按期（区）的占地面积将地盘成本分配到各期（区）；再将分派到各期（区）内的地盘成本，按期（区）内房屋等成本核算对象和门路、广场等公用处合的占地面积进行直接分派；然后将分派到期（区）内门路、广场等公用处合占地面积的地盘成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分派，计入房屋等成本核

　算对象的的开辟成本；房屋等成本核算对象的直接分派数加间接分派数，即为该房屋等成本核算对象应包袱的地盘成本。计算出以上房屋等成本核算对象应包袱的地盘成本后，再按该房屋等成本核算对象的可售面积来分摊每平方米可售面积应分摊的地盘成本。

　(2)、直接按可售面积计征地盘征用及拆迁补偿费时的分派办法：直接按成本核算对象的可售面积来分摊地盘成本。

　2、前期工程费、建筑安装工程费、基本举措措施费、公共配套举措措施费可以或许分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的响应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象包袱的费用，可经由过程各成本项面前目今的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次按下表所示分摊标准分派计入各成本核算对象；也可以不进行归集而直接经由过程下表所示分摊标准分派计入有关成本核算对象。有关分派办法如下：

　成本项目 分摊标准 前期工程费 按可售面积分摊 建筑安装工程费 按可售面积分摊 基本举措措施费 按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊 公共配套举措措施费 按可售面积分摊 3、开辟间接费 可以或许分清成本核算对象的开辟间接费，可直接计入成本核算对象的响应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象包袱的开

　辟间接费，可经由过程各成本项面前目今的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次，根据其实际产生数按各成本核算对象的可售面积分派计入各成本核算对象。

　五 、存货核算

　房产企业存货包含拟开辟地盘、在建项目、开辟产品、出租开辟产品（出租开辟产品原值、出租开辟产品摊销）、低值易耗品等。经由过程“开辟成本”、“开辟间接费”、“开辟产品”、“出租开辟产品”、“低值易耗品”、“存货削价预备”等科目核算。如下表：

　存货类别 说

　明 会

　计

　科

　目 核算请求 拟开辟地盘 购入的、尚未动工但已决定将之成长为出售或出租物业的地盘 开辟成本—（项目核算：拟开辟地盘）

　开辟间接费 存货削价预备 在 项 目 核算 的 项 目属 性 中 增长 占 地 面积 及 可 售建筑面积，并 至 少 每季 度 按 照实 际 情 况进行调剂。

　在建项目 已开工但尚未解决落成验收手续的、以出租或出售为开辟目标的物业 开辟成本（除“拟开辟地盘”以外的项目核算）

　开辟产品 已解决落成验收手续、待出售的物业，包含室庐、商铺、写字楼、车库及车位等 开辟产品 项目核算 出租开辟产品 已解决落成验收手续、用于出租或自我经营的物业 出租开辟产品－出租开辟产品原值 项目核算 出租开辟产品－出租开辟产品摊销 项目核算 低值易耗品 不克不及作为固定资产的各类器具物品，如对象等 低值易耗品

　六、 房地产开辟企业的涉税

　（1）取得地盘应用权所付出的金额； （2）开辟地盘和新建房及配套举措措施的成本； （3）开辟地盘和新建房及配套举措措施的费用；

　（4）旧房及建筑物的评估价格； （5）与让渡房地产有关的税金； （6）加计扣除。

　七、 房地产开辟公司 营业流程

　1、房地产开辟公司的设立 2、房地产开辟项目标立项和可行性研究 3、房地产开辟项目标筹划设计和市政配套 4、 房地产开辟项目地盘应用权的取得 5、 房地产开辟项目标拆迁安顿 6、房地产开辟项目标开工、扶植、落成阶段 （1）

　项目开工前预备工作 （2）工程扶植招投标 （3）项目开工手续的解决 （4）开辟项目标工程施工 （5）房地产开辟项目标落成验收 7、房地产开辟项目标经营阶段 8、房地产开辟项目标物业治理阶段

　第一步房地产开辟公司的设立

　房地产开辟公司设立阶段的司法法度榜样 一、内资房地产综合开辟公司的设立

　 1、公司设立预备

　2、申请天资等级审批

　 3、申请解决企业名称预先核准

　 4、解决工商注册挂号

　 5、解决税务挂号 二、外资房地产开辟公司的设立

　 6、申请赞成项目建议书

　 7、解决企业名称挂号

　 8、送审合伙或合作合同、章程

　 9、申领外商投资企业赞成证书

　 10、解决企业挂号 房地产开辟公司设立阶段的相干税费

　1、企业法人开业挂号费 2、企业法人变革挂号费 3、企业法人年度考验费 4、补、换、领证照费

　 第二步房地产开辟项目标立项和可行性研究

　房地产开辟项目标立项和可行性研究阶段的司法法度榜样 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步肯定开辟筹划 3、申报筹划要点 4、申报、审批项目建议书

　5、编制项目可行性研究申报 6、申报、审批项目可行性研究申报 房地产开辟项目立项和可行性研究阶段的相干税费 1、可行性研究费 2、扶植工程筹划许可证执照费

　 第三步房地产开辟项目标筹划 设计和市政配套

　房地产开辟项目筹划设计和市政配套阶段的司法法度榜样 一、房地产开辟项目标筹划设计 1、申报选址定点 2、申报筹划设计前提 3、委托作出筹划设计筹划 4、解决人防审核 5、解决消防审核 6、核定筹划设计筹划 7、室庐设计筹划的专家组审查 8、落实环保“三废”治理筹划 9、委托情况影响评价并报批 10、扶植工程勘察招、投标 11、委托地质勘察 12、委托初步设计 13、申报、核定初步设计

　二、房地产开辟项目标市政配套

　 14、收罗主管部分审查看法

　 15、落实市政公用举措措施配套筹划

　 16、报审市政配套筹划

　 17、市政各治理部分提出市政配套看法

　 18、市政管线综合 房地产开辟项目筹划设计和市政配套阶段的相干税费

　 1、工程勘察（测量）费

　 2、工程设计费

　 3、扶植工程筹划许可证执照费

　 4、落成档案包管金

　 5、临时用地费

　 6、临时扶植工程费

　 7、扶植工程勘察招标治理费 8、勘察设计监督治理费

　 9、古建园林工程设计费

　第四步房地产开辟项目地盘应用权的取得

　取得房地产开辟项目地盘应用权的司法法度榜样 一、国有地盘应用权的出让

　 1、解决扶植用地筹划许可证

　 2、解决扶植用地委托钉桩

　3、解决国有地盘应用权出让申请

　 4、主管部分实地勘察

　 5、地盘估价申报的预审

　 6、委托地价评估

　 7、解决核定地价手续

　 8、解决地盘出让审批

　 9、签订国有地盘应用权出让合同

　 10、领取临时国有地盘应用证

　 11、领取正式国有地盘应用证

　 12、国有地盘应用权出让金的返还 二、国有地盘应用权的划拨

　 13、国有地盘应用权划拨用地申请

　 14、主管部分现场勘察

　 15、划拨用地申请的审核、报批

　 16、取得划拨用地赞成 三、集体地盘的征用

　 17、征用集体地盘用地申请

　 18、到拟征地地点区（县）房地局立案

　 19、签订征地协定

　 20、签订补偿安顿协定

　 21、肯定劳动力安顿筹划

　 22、区（县）房地局审核各项协定

　23、市当局下文征地

　 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

　 25、解决批地文件、批地图

　 26、解决冻结户口

　 27、查询拜访户口核实劳动力

　 28、解决农转工工作

　 29、解决农转居工作

　 30、解决超转人员安顿工作

　 31、地上物作价补偿工作

　 32、征地结案 取得房地产开辟项目地盘应 用权的相干税费

　1、地价款（地盘出让金）

　 2、资金占用费

　 3、滞纳金

　 4、地盘应用费

　 5、外商投资企业地盘应用费

　 6、防洪工程扶植保护治理费

　 7、地盘闲置费

　 8、地盘权属查询拜访、地籍测绘费

　 9、城镇地盘应用税

　 10、地价评估费

　 11、出让地盘预订金

　12、征地治理费

　 13、地盘补偿费

　 14、青苗及树木补偿费

　 15、地上物补偿费

　 16、劳动力安顿费

　 17、超转人员安顿费

　 18、新菜田开辟扶植基金

　 19、耕地占用税 第五步

　房地产开辟项目 标拆迁安顿

　房地产开辟项目拆迁安顿阶段的司法法度榜样

　 1、委托进行拆迁工作

　 2、解决拆迁申请

　 3、审批、领取拆迁许可证

　 4、签订房屋拆迁义务书 5、解决拆迁通知布告与通知

　 6、解决户口冻结

　 7、暂停解决相干事项

　 8、肯定拆迁安顿筹划

　 9、签订拆迁补偿书面协定

　 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安顿

　 11、发放运作拆迁补偿款

　 12、拆迁施工现场防尘污染治理

　13、移交拆迁档案材料

　 14、房屋拆迁胶葛的裁决

　 15、强迫拆迁

　房地产开辟项目拆迁安顿阶段的相干税费 1、房屋拆迁补偿费

　 2、迁居补贴费

　 3、提前迁居嘉奖费

　 4、临时安顿补贴费（周转费）

　 5、清理费

　 6、停产停业综合补贴费

　 7、对从城区地位较好的地区迁往地位较差的地区或远郊区县的居平易近的补贴费

　 8、一次性异地安顿补贴费

　 9、房屋拆迁治理费

　 10、房屋拆迁办事费

　 第六步房地产开辟项目标开工、扶植、落成阶段

　房地产开辟项目开工、扶植、落成阶段的司法法度榜样 一、房地产开辟项目开工前预备工作

　 1、领取房地产开辟项目手册

　 2、项目转入正式筹划

　 3、交纳煤气（天然气）厂扶植费

　4、交纳自来水厂扶植费

　 5、交纳污水处理厂扶植费

　 6、交纳供热厂扶植费

　 7、交纳供电贴费及电源扶植集资费

　 8、地盘有偿出让项目解决“四源”接用手续

　 9、设计单位出报批图

　 10、出施工图

　 11、编制、报送工程档案材料，交纳档案包管金

　 12、解决消防审核看法表

　 13、审批人防工程、解决人防许可证

　 14、核发扶植工程筹划许可证

　 15、领取开工审批表，解决开工挂号 二、房地产开辟项目标工程扶植招投标

　 16、解决招标挂号、招标申请

　 17、招标预备

　 18、招标公告

　 19、编制招标文件并核准

　 20、编制招标工程标底

　 21、标底送审合同预算审查处确认

　 22、标底送市招标办核准，正式申请招标

　 23、投标单位资格审批

　 24、编制投标书并送达

　25、召开招标会，勘察现场

　 26、召开开标会议，进行开标

　 27、评标、决标

　 28、发中标通知书

　 29、签订工程承包合同

　 30、工程承包合同的审查 三、房地产开辟项目开工手续的解决

　 31、解决质量监督注册挂号手续

　 32、扶植工程监理

　 33、解决开工统计挂号 34、交纳实心黏土砖限制应用费

　 35、解决开工前审计

　 36、交纳投资偏向调节税

　 37、领取固定资产投资许可证

　 38、报装施工用水、电、路

　 39、调和街道环卫部分

　 40、调和交通治理部分

　 41、交纳绿化扶植费，签订绿化协定

　 42、领取扶植工程开工证 四、房地产开辟项目标工程施工

　 43、施工厂地的“三通一平”

　 44、施工单位出场和施工暂设

　45、工程的基本、构造施工与设备安装

　 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开辟项目标落成验收

　 47、解决单项工程验收手续

　 48、解决开辟项目标综合验收，领取《工程质量落成核验证书》

　 49、商品室庐机能认定

　 50、落成统计挂号

　 51、解决落成房屋测绘

　 52、解决产权挂号

　房地产开辟项目开工、扶植、落成阶段的相干税费 1、三通一平费

　 2、自来水厂扶植费

　 3、污水处理厂扶植费

　 4、供热厂扶植费

　 5、煤气厂扶植费

　 6、地下水资本养蓄基金

　 7、地下热水资本费

　 8、市政、公用举措措施扶植费（大年夜市政费）

　 9、开辟治理费

　 10、城建综合开辟项目治理费

　 11、建筑行业治理费

　12、绿化扶植费

　 13、公园扶植费

　 14、绿化补偿费

　 15、路灯保护费

　 16、环卫举措措施费

　 17、生活办事举措措施配套扶植费（小区配套费）

　 18、电源扶植集资费（用电权费）

　 19、外部供电工程贴费（电贴费）

　 20、建安工程费

　 21、扶植工程招投标治理费

　 22、合同预算审查工本费

　 23、质量治理监督费

　 24、落成图费

　 25、建材成长弥补基金

　 26、实心黏土砖限制应用费

　 27、工程监理费

　 28、工程标底编制治理费

　 29、机电设备委托招标办事费

　 30、超筹划用水加价

　 31、夜间施工噪声扰平易近补偿费

　 32、占道费

　 33、固定资产投资偏向调节税

　第七步房地产开辟项目标经营阶段

　房地产开辟项目经营阶段的司法法度榜样 一、北京市外销商品房的发卖

　 1、解决《外销商品房预（销）售许可证》

　 2、选定中介代理机构和律师事务所

　 3、与购房者签订认购书

　 4、签校勘式生意契约 5、解决签约公证

　 6、解决外销商品房预售契约公证

　 7、解决外销商品房的预售挂号

　 8、外销商品房让渡挂号

　 9、外销商品房典质挂号

　 10、楼宇交付入住手续

　 11、解决产权过户手续 二、北京市内销商品房的发卖

　 12、提交完成扶植项目投资证实

　 13、签订预售内销商品房预售款监管协定

　 14、解决《内销商品房预（销）售许可证》

　 15、发卖项目立案

　 16、委托中介代理机构进行发卖

　 17、与购房者签订认购书

　18、与购房者签订生意契约

　 19、解决预售挂号

　 20、解决让渡挂号

　 21、解决房地产典质挂号手续

　 22、楼宇交付入住

　 23、质量包管书和应用解释书

　 24、解决产权立契过户手续 三、北京市房地产出租的综合治理

　 25、房屋出租权切实其实认

　 26、申请房屋租赁许可证

　 27、出租人与承租人签订书面承租协定

　 28、租赁当事人解决租赁挂号手续

　 29、租赁房屋的转租

　 30、房屋租赁关系的终止 四、北京市房地产出租的专项（外埠来京人员）治理

　 31、房屋出租权切实其实认

　 32、出租人解决房屋租赁许可证

　 33、出租人解决《房屋租赁安然合格证》

　 34、签订书面租赁协定

　 35、租赁两边解决租赁挂号立案手续 五、北京市房地产的典质

　 36、典质权的设定

　37、签订典质合同

　 38、解决房地产典质挂号

　 39、典质房地产的占管

　 40、典质房地产的处罚

　房地产开辟项目经营阶段的相干税费

　1、营业税

　 2、城市保护扶植税

　 3、教导费附加

　 4、印花税

　 5、契税

　 6、地盘增值税

　 7、企业所得税

　 8、小我所得税

　 9、房产税

　 10、城市房地产税

　 11、房屋产权挂号费

　 12、房屋所有权证工本费

　 13、房产共有权执照费

　 14、房屋他项权力执照费

　 15、房屋生意挂号费

　 16、房屋生意手续费

　 17、房屋租赁审核立案手续费

　18、素来京人员租赁房屋审核立案手续费

　 19、来京人员租赁私房合同挂号立案手续费

　 20、房屋租赁挂号费

　 21、房屋估价手续费

　 22、房屋公证估价手续费

　 23、房地产价格评估费

　 24、房地产中介办事费 第八步房地产开辟项目标物业治理阶段

　房地产开辟项目物业治理阶段的司法法度榜样

　 1、物业治理单位经营天资审批

　 2、签订物业治理委托合同

　 3、栖身小区的物业接收综合验收

　 4、物业应用、治理、维修公约的核准

　 5、安排签订治理公约

　 6、制订、供给质量包管书和应用解释书

　 7、物业治理办事根本请求

　 8、物业治理委员会的设立

　房地产开辟项目物业治理阶段的相干税费

　 1、栖身小区物业治理启动经费

　 2、共用部位共用举措措施设备维修基金

　 3、通俗栖身小区物业治理费

　4、高等室庐物业治理费

　 5、经济实用住房小区物业治理费

　 6、供暖费