房地产项目案例分析_房地产真实案例分析

　 房地产项目案例分析

　目 录

　1 项目介绍 1

　1.1 项目概述 1

　1.2 琶洲历史发展情况 1

　1.3 项目有关经济技术指标 2

　2 投资环境分析 3

　2.1 广州市经济发展情况 3

　2.1.1

　 广州市国内生产总值的快速增长。 3

　2.1.2

　 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。 3

　2.1.3

　 第三产业比例增大。 4

　2.1.4

　 居民生活水平的进一步提高。 5

　2.1.5

　 外商投资情况 5

　2.1.6

　 政府工作重点 6

　2.2 会展业的发展概况 7

　2.2.1

　 国际会展业的发展概况 7

　2.2.2

　 国内会展业的发展概况 8

　2.2.3

　 会展业的产业关联性 10

　2.3 广州市城市整体规划发展情况 10

　2.4 广州人口变化、增长情况 11

　2.4.1

　 人口规模 11

　2.4.2

　 家庭户规模 12

　2.4.3

　 人口变化 12

　3 广州市房地产市场分析 14

　3.1 房地产市场投资情况分析 14

　3.1.1

　 房地产开发投资额逐年增加 14

　3.1.2

　 空置面积有所增加 15

　3.2 广州住宅物业调查分析 16

　3.2.1

　 批准预售量有所下降 16

　3.2.2

　 登记成交保持活跃 17

　3.2.3

　 住宅成交价格稳中下调 20

　3.3 广州写字楼物业调查分析 23

　3.3.1

　 广州市写字楼整体市场分析 23

　3.3.2

　 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析 30

　3.3.3

　 广州典型写字楼项目分析 38

　3.4 广州市商场物业调查分析 39

　3.4.1

　 商铺供需情况分析 39

　3.4.2

　 商用物业租售价格水平分析 40

　3.4.3

　 商用物业发展趋势分析 40

　3.5 广州市高级公寓调查分析 42

　3.5.1

　 公寓供需情况分析 42

　3.5.2

　 公寓区域分布及目标客户分析 43

　3.5.3

　 主要公寓租售情况调查表 44

　3.5.4

　 公寓市场发展分析 46

　4 项目区位分析 50

　4.1 项目所在区域（琶洲岛）概况及发展 50

　4.1.1

　 地理位置 50

　4.1.2

　 交通状况 52

　4.1.3

　 居住环境及商业氛围分析 52

　4.1.4

　 配套设施 53

　4.1.5

　 琶洲岛内大型房地产项目调查 54

　4.2 项目所在区域的发展规划 55

　4.2.1

　 功能区的布局 56

　4.2.2

　 发展时序规划 57

　4.2.3

　 新会展中心与贵项目的互动关系 59

　4.3 小结 61

　5. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析 62

　5.1

　广州（中国出口商品交易会） 62

　5.1.1

　 会展中心情况分析 62

　5.1.2

　 会展中心周边物业情况分析 63

　5.1.3

　 可供借鉴的经验教训 68

　5.2

　厦门（[厦门国际会议展览中心]） 69

　5.2.1

　 会展中心情况分析 69

　5.2.2

　 会展中心周边物业情况分析 69

　5.3

　上海 70

　5.3.1

　 [上海国际会议中心] 70

　5.3.2

　 [上海新国际博览中心] 73

　5.3.3

　 [上海光大会展中心] 75

　5.3.4

　 [上海世贸商城] 78

　5.4

　北京（[中国国际贸易中心]） 81

　5.4.1

　 会展中心情况分析 81

　5.4.2

　 会展中心周边物业情况分析 82

　5.5

　香港[香港会议展览中心] 83

　5.5.1

　 会展中心情况分析 83

　5.5.2

　 会展中心周边情况分析 85

　5.6

　新加坡 87

　5.6.1

　 会展中心情况分析 87

　5.6.2

　 会展中心周边物业情况分析 89

　5.7

　可供借鉴的经验教训（广州市外地区） 90

　6. 项目分析 93

　6.1

　项目优、劣势分析 93

　6.2

　项目机会投资分析 94

　6.3

　综合分析 96

　7. 项目发展定位分析 98

　7.1

　项目整体市场定位 98

　7.2

　目标客户定位 101

　7.3

　项目价格定位 103

　7.4

　户型及面积建议 108

　8. 项目开发计划建议 110

　9. 项目规划建议 111

　9.1

　PZB1603地块规划建议 112

　 9.1.1

　各功能面积比例 112

　 9.1.2

　功能分配说明 113

　 9.1.3

　规划建筑初步设计建议： 115

　9.2

　PZB1702地块规划建议 123

　 9.2.1

　各功能面积比例 124

　 9.2.2

　规划建筑初步设计建议 125

　 9.2.3

　项目整体风格建议 131

　 9.2.4

　户型设计建议 134

　 9.2.5

　环境景观方案 137

　 9.2.6

　公共绿地系统 137

　 9.2.7

　住宅绿化系统 138

　 9.2.8

　道路绿化系统 139

　 9.2.9

　配套服务设施 140

　10. 项目物业管理建议 143

　11. 项目市场推广计划初步建议 147

　11.1

　进入市场的时机选择 147

　11.2

　宣传推广建议 147

　11.3

　 价格策略 148

　12. 项目投资经济效益分析 149

　12.1

　 项目投资构成、总投资估算 149

　 12.1.1

　 项目开发建设进度计划 149

　 12.1.2

　 基本参数 149

　 12.1.3

　 项目成本分析 150

　12.2

　 项目经济效益分析 154

　 12.2.1

　 经济效益分析的假设前提 154

　 12.2.2

　 项目盈利能力分析 157

　 12.2.3

　 项目的不确定性分析 159

　12.3

　 效益分析结论 161

　13. 项目综合评价 167

　1 项目介绍

　1.1 项目概述

　项目位于琶洲岛的中部，新会展中心的斜对面。项目的两块土地被市教委的[教师新村]所隔断，PZB1603的南面为一名为[大家庭花园]商品房居住小区，PZB1702南面紧邻黄埔涌。项目用地的西北面是广州国际会议展览中心新址，东北面是琶洲村。沿街零散分布若干小商铺，大多经营木材、石材和汽车维修业，有零星的杂货店和饮食店。

　项目周边配套设施较少，主要集中在琶洲村内，具体有小学、邮局、农村信用合作社、村卫生站和农贸市场等。配套现状不算完善。

　1.2 琶洲历史发展情况

　琶洲岛的黄埔村早在明清时期就已是一个重要的贸易港口，后来由于其他港口的修建，逐步失去其重要商港的地位，一直处于默默无闻的境况。八十年代时，琶洲岛上的建筑多为一些当地村民居所和少量企业厂房。企业中较出名的是珠江啤酒厂，除此之外，就是田地和果树林，居民较少。整个琶洲岛与外界相连的道路只有新港东路，当时的新港东路只是单车道的道路，而且路面状况较差，凹凸不平，一到雨天更是泥泞，车行不便，给岛上的居民带来极大的不便。路边的建筑物极少，只是零星有几栋职工宿舍楼，这些职工宿舍楼与新港东路

　连接的道路都是宽度不到3米的泥路。一到晚上，在整条新港东路没有路灯的情况下，道路更显漆黑，几乎没有人出行。同时，当时只有一条公交线路通过琶洲岛，车辆较少，与外界的联系极不方便。由于交通不便，琶洲经济自解放以来一直不很发达。

　但随着华南大桥和东圃大桥的开通以及地铁二号线和广交会新址的规划，琶洲开始进入一个新的历史发展里程，它在广州经济发展中，将扮演越来越重要的角色。

　1.3 项目有关经济技术指标

　PZB1603地块建设规模指标一览表

　项目名称

　指标数据

　单位

　规划净用地面积

　23,681

　平方米

　总建筑面积

　93,043

　平方米

　其

　中

　地上建筑面积

　71,043

　平方米

　地下建筑面积

　22,000

　平方米

　建筑基地面积

　 9,000

　平方米

　容积率

　3

　平方米

　建筑密度

　38

　%

　绿化率

　≥30

　%

　机动车停车位

　437

　个

　PZB1702地块建设规模指标一览表

　项目名称

　指标数据

　单位

　规划净用地面积

　32883.612

　平方米

　总建筑面积

　55408

　平方米

　其

　中

　地上建筑面积

　50218

　平方米

　地下建筑面积

　5190

　平方米

　建筑基地面积

　9738

　平方米

　容积率

　1.53

　建筑密度

　29.6

　%

　绿化率

　≥30

　%

　规划总户数

　446

　户

　规划总人口数

　1516

　人

　人口毛密度

　454

　人/公顷

　机动车停车面积

　5190

　平方米

　机动车停车位

　173

　个

　2 投资环境分析

　2.1 广州市经济发展情况

　2.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。

　2000年广州市的GDP从1995年的1243亿元上升到2383亿元，五年来平均增长13.1%，增幅居全国大城市之首，是全国城市中经济运行质量最好、完成数与计划数最为接近的城市。同时广州城市综合服务功能得到提升，中心城市地位增强。下图是广州市历年国内生产总值曲线图。

　图表1-1：广州市历年国内生产总值曲线图

　单位：人民币亿元

　资料来源：《广州统计年鉴》

　2.1.2 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。

　据广州市统计局资料， 2000年全市共完成固定资产投资924.19亿元，同比增长5.23%，其中，房地产开发投资完成356.05亿元，同比增长27.5%，占固定资产投资比重达到38.53%，是带动固定投资增长的主要力量。同时，房地产整体销售形势良好，实际销售面积同比增长51%。以下是广州历年固定资产投资曲线图。

　图表1-2：广州市历年固定资产投资额曲线图

　单位：人民币亿元

　资料来源：《广州统计年鉴》

　2.1.3 第三产业比例增大。

　九五期间，广州三大产业中，第三产业比例明显增加，目前已占GDP的50%。高新技术产业有了较快发展，2000年全市高新技术产品产值480亿元，占工业总产值的5.6%，尤其值得关注的是电子信息产业发展势头迅猛，电子通信设备制造业产值“九五”期间年均增长约35%，去年已达近200亿元。2001年，广州将重点发展电子信息、生物医药、光机电子一体化、环保技术与设备、精细化工等高新技术产业，加快形成以电子信息和生物医药为龙头的高新技术产

　业群，并将以广州经济技术开发区、广州南沙经济技术开发区、广州保税区和其他工业区为主体。

　.

　2.1.4 居民生活水平的进一步提高。

　目前广州市人均GDP达到3.46万元，比上年增长了14.19%，并突破4000美元大关，超过了国际公认的3000美元的中等生活水平。居民收入增幅较大。市区居民年人均收入13967元，比上年增长16.2%，剔除价格变动因素，实际增长13.0%。消费结构日趋改善，居民用于食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）由上年的44%下降为42.6%，居民在购房、购车、旅游、教育、娱乐、通讯等方面的消费明显增加。农村居民年人均收入6086元，比上年增长4.3%，剔除价格变动因素，实际增长7.9%。

　城市居民较高的收入水平将有力地促进消费需求的平稳增长。继1999年广州市社会消费零售总额突破千亿元大关后，2000年社会消费力进一步释放再创新高，1—11月广州商品销售总额同比增长12%，恩格尔系数也逐年下降，显示着广州市民生活素质不断提高，家庭经济正在日益改善。

　城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均居住面积从上年的12.44平方米提高到2000年的13.32平方米；农村居民人均居住面积由上年的28.99平方米提高到2000年的30.6平方米。

　2.1.5 外商投资情况

　随广州经济的快速增长，及广州市政府努力改善投资环境，根据形势发展不断出台一些吸引外资的新举措，积极调整利用外资结构，吸引跨国公司、国际大财团来穗投资并落户广州，使实际利用外资持续稳定增长。据统计，到

　1999年底累计，广州共批准外商直接投资项目50,755个，合同利用外资417.55亿美元，实际使用外资31.76亿美元，到2000年底，全球跨国公司排名前500位已有98家落户广州，投资项目由中小型制造业逐步转向城市基础设施和第三产业领域。以下是广州历年实际利用外资曲线对比图。

　图表2-1：广州历年实际利用外资曲线对比图

　单位：亿美元

　资料来源：《广州统计年鉴》

　随着中国加入WTO 的临近，将吸引更多的外来投资。广州在入世后作为南中国经济、文化中心，是外商建立在华分支的首选之地，其高级管理人员所需的办公和居住用房，将为高档物业的租售带来转机。届时，外商投资企业将比1998年增加将近一倍，驻穗的外国投资人士超越6万人，针对外籍人士的豪华型居所需求量将倍增。

　2.1.6 政府工作重点

　根据广州市政府2001年初的计划工作会议，广州市今年的投资重点将是重大城市基础设施、高新技术产业、环境保护和产业升级改造项目，将集中力量保重点项目，续建和收尾项目，并适当安排一批条件成熟的新项目开工。

　综上所述，广州市的宏观经济运行保持了持续稳定增长的良好态势，经济运行质量有所提高，主要经济指标的预期目标如期实现。城市面貌“一年一小变”效果明显，人民生活水平继续提高，与国内大城市相比，广州市的经济增长速度属于较高的水平，显示出广州经济具有较强的活力和适应性。

　2.2 会展业的发展概况

　2.2.1 国际会展业的发展概况

　近二十多年来，国际会展业发展迅速。在国际上，每年世界上定期举行的博览展览会约4000多个，涉及社会各个领域，对促进世界经济贸易、科技发展和人民的相互了解起到了积极作用。它是集政治与经济、科技与商业于一身的活动场所，有的还安排文艺与娱乐活动。作为商品交换的媒介和发展对外贸易的重要渠道，它日益受到各国政治、商贸、科技领域的重视。根据国际会议协会的统计，国际会展业主要呈现以下特点：

　亚洲地区在会展业的发展方面远落后于欧洲和北美地区，1998年举办国际会议的总次数占全世界的13.46%，而其中中国(包括香港地区)在1997年举办国际会议的总次数占亚洲举办国际会议总次数的12.52%，1998年上升为13.89%。

　（1） 亚洲的主要城市中以新加坡举办国际会议次数最多，1998年占总数的10.28%。其次为中国香港，占总数的5.96%。北京排在第6位，占总数的3.45%，广州没有进入排名。

　（2） 在1998年全球国际会议的统计中，中国（包括香港地区）举办国际会议的总次数占全世界总数的1.86%，排在第15位，位于美国、英国、德国、日本等发达国家之后，也位于许多中等发达等国家之后。

　（3） 在1998年全世界主要城市举办国际会议的统计中，巴黎举办国际会议的总数占全世界总数的2.6%，列第1位。亚洲城市中新加坡占1.38%，香港占0.84%，列第26位。东京举办次数为56次，北京为44次，广州无统计。

　表2-2-1：1999年全球国际经贸博览会举办概况

　亚 洲

　欧 洲

　非 洲

　美 洲

　大洋洲

　次数

　294

　504

　31

　169

　18

　表2-2-2：1999年部分国家与地区国际经贸博览会举办概况

　国别

　中国

　香港

　中国

　台湾

　韩国

　新加坡

　法国

　德国

　意大

　利

　日本

　英国

　美国

　加拿

　大

　次数

　25

　18

　22

　22

　64

　110

　45

　39

　21

　96

　16

　注：资料来源于中国国际展览公司

　2.2.2 国内会展业的发展概况

　在国内，会展业从80年代起步至今一共经历了两个过程：一是80年代初，以在广州举行的一年两度的全国商品交易会为代表的时期。这个时期的交易会选址主要以城市区位为考虑重点，内容上皆以具有当地特色的轻工业产品、农产品等为主。除广交会外，北京、上海、昆明、乌鲁木齐等大城市和边界城市也不定期举办交易会。 第二个过程则以深圳的高交会为代表，它明显的特色是，交易会由原来以城市区位为导向转变为由城市产业为导向，与深圳高交会类似的还有东莞的国际电脑产品博览会。

　 据中国国际展览中心统计，1999年全国举办展览会总数为1,326个，比去年增长近5％。全国主要行业展数量为：电子展24个、轻工展23个、建材展35个、汽车展 13个。就展会类型而言，有外国来华单一国家展览，如前几年北京、上海举办的西班牙、意大利、法国展；有综合性展览，如广州出口商品展、北京国际博览会和亚太博览会；也有专业性展览，如汽车展、机床展等。会展业已成为中国第三产业一个重要的方面，以年20％的平均速度递增。

　广州，是新中国最早举办大型商品展览会的城市。从1957年起广州举办第一届“中国出口商品交易会”至今已经89届了。成交额从1,800万美元到159亿美元。“广交会”对广州经济发展以及广州国际形象的树立起了巨大的推动促进作用，直接间接经济效益难以计算。依据这一品牌优势，广州展览博览业稳步增长，仅在“广交会”闭会期间每年举办大小展览近100场次，广州已经成为我国继北京、上海之后的又一个展览中心。

　总的来讲，广州乃至整个中国的会展业，目前在全世界范围内还处在比较落后的水平，这与我们国家经济建设的迅速发展不相符合，同时也反映出会展业在我国还有很大的发展空间。

　2.2.3 会展业的产业关联性

　会展业发展与第三产业增长是相互关联、互动、促进的关系。大型展览博览会的举办，本身就说明一个城市的第三产业发

　展已具备相当的基础。因为，展览博览会举办需要一系列先进、完善的配套服务设施及相关的社会服务机构、人员，是一个运用先进科技的汇合点，要向参展和参观人员提供便捷的交通、食宿、消费、休闲、通讯、咨询服务，参展的商品需要运输、仓储、展示设施和设计，进出口的人员和货物还要履行“一关三检”、保税等相关手续与服务。成功的国际展览博览会还会吸引区外著名的贸易、金融、商业、旅游等一系列服务机构参与，并可设常驻机构。可见，展览博览业的发展可有效还带动交通、酒店、旅游、金融、保险、通讯、咨询、印刷、传播等行业的蓬勃发展。

　2.3 广州市城市整体规划发展情况

　21世纪的广州将在珠三角区域的组合城市框架中考虑整体发展布局，重点加强与广佛都市圈的协同发展。7434.4平方公里的市域内，主要划分为都会区和花都、从化、增城、南沙片区，针对各自的实际情况制定不同政策引导发展：本着“北抑、南拓、西调、东移”的总体战略方向，广州将重点在包括了番禺的都市中心区内，形成“一江多带、两个产业轴、两个转移方向、三条城市发展带、三大港、四个物流中心”的城市整体格局：

　一江多岸：珠江将成为广州城市发展的纽带。一条珠江，众多水系，是珠三角特有的滨水景观。

　两轴：一条是自珠江新城向黄埔、新塘延伸的传统产业的拓展轴，另一条是科学城、琶洲国际会展中心、生物岛、南沙经济技术开发区串连起来的高新产业发展轴。

　两个转移方向：城市传统的商贸、居住功能向北部的白云山西侧、搬迁后的白云机场一带转移，旧城人口主要向南部的海珠区及市桥一带疏散转移。

　三带：城市沿珠江前航道、后航道、沙湾水道三条发展带，形成适宜居住的滨江城市特色。

　三大港：新白云机场建设成为华南地区“航空港”，建设龙穴岛“深水港”，琶洲国际会议中心、生物岛、大学园区建设成为IT时代的广州“信息港”。

　四个物流中心：北部结合新白云机场发展商贸物流中心，南部在龙穴岛发展仓储物流中心，西部在芳村发展商品物流中心，东部结合黄埔港、新沙港发展生产物流中心。

　在以上的“一江多岸、两个产业轴、两个转移方向、三条城市发展带、三大港、四个物流中心”中，提及琶洲国际会展中心的就有两个，说明广州市政府对琶洲发展的重视，有了政府规划的支持，琶洲的辉煌将指日可待。

　2.4 广州人口变化、增长情况

　2.4.1 人口规模

　广州市统计局发布的广州市人口普查公报显示，截止2000年11月1日零时，广州市普查总人口为994.30万人。与1990年7月1日第四次人口普查相比，总人口增加364.30万人，增长57.83%。总人口规模随重庆（3090万人）、上海（1674万人）、北京（1382万人）、天津（1001万人）等直辖市之后，表明广州市人口规模正向超大规模城市迈进。十年来，广州市总人口大幅度增加，是广州市实施改革开放政策和社会经济快速发展，吸引了大量外来人口来穗务工经商的结果，显示出广州中心城市的地位和作用。

　2.4.2 家庭户规模

　全广州市共有家庭户237.36万户，平均每个家庭户人口为3.32人，比1990年人口普查的3.83人减少了0.62人。家庭户规模缩小，主要是推行计划生育政策，独生子女家个比重增加；另一方面随着广州市城市建设和房地产业的发展，人们居住条件的改善，小家庭越来越多地取代了过去的几代同堂。

　2.4.3 人口变化

　 （1） 白云区人口最多，天河区人口增长最快

　 在全市10个行政区中，白云区总人口达174.87万人，居第一位；芳村区总人口最少，为32.38万人。白云区、番禺区、海珠区、天河区的总人口均已超过100万人，成为人口大区。10年间，人口增长最快的是天河区，增幅达1.58倍。

　 （2） 老城区人口下降，人口向周边地区转移

　 随着城区改造和房地产业的发展，我市中心区人口逐步向城市周边新区扩散。与1990年第四次全国人口普查相比，越秀区人口减少9.99万人，减幅为22.64%；荔湾区减少7.98万人，减幅为14.38%；东山区人口仅增长了2.04%。而天河区、白云区、番禺区、黄埔区的人口在10年间增长了一倍以上。

　 （3） 人口密度变化较大，荔湾区跃居首位

　 全市人口密度为1,337人/平方公里，比1990年第四次人口普查的847人/平方公里增加了490人。10年间人口密度发生较大变化，荔湾区以4.02万人/平方公里的人口密度从“四普”的第二位上升为全市第一位；人口密度超过1万人/平方公里的区由四普的3个增加到5个，从高至低排列依次为荔湾区、越秀区、东山区、海珠区、天河区。越秀区、荔湾区的人口密度大幅下降，其中越秀区由4.96万人/平方公里下降为3.84万人，荔湾区由4.70万人/平方公里下降为4.02万人。

　表2-4-1：各行政区人口密度

　行政区域

　人口密度

　（

　人/平方公里）

　东山区

　32341

　荔湾区

　40240

　越秀区

　38362

　海珠区

　13687

　天河区

　 10243

　白云区

　1677

　黄埔区

　3200

　番禺区

　1242

　花都区

　742

　芳村区

　7600

　3 广州市房地产市场分析

　开放以来，随着改革力度的不断深入、中心城市功能的不断强化，广州市的城市建设也取得了长足发展。1980年，广州建成区面积已经达到170平方公里。到1993年扩大到206.6平方公里，1997年达到267平方公里，比1980年的中心区面积扩大了1.6倍。预计到2010年，待最新一轮城市规划修改方案实现之后，广州这个南中国之都，将成为拥有发展区（建成区）面积为436.6平方公里的、名副其实的现代化、国际性大都市。 改革开放使广州城市建设得到了长足发展，同时也为广州市的房地产发展带来了广阔空间。

　3.1 房地产市场投资情况分析

　3.1.1 房地产开发投资额逐年增加

　2000年广州市房地产市场投资继续保持温和增长。根据广州市统计局《2000年统计公报》数据显示，房地产开发投资额度完成356.05亿元，增长20.3%，房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为38.5%，近年来首次超过基本建设投资比重。其中住宅建设投资仍占主体，全年完成商品住宅投资249.04亿元，比上年增长24.5%，占全市房地产开发投资额的70%，所占比重同比提高2.4个百分点。

　预售面积受到政府的有效控制，同比降低6.01%，为547万平方米，预售商品房成交登记金额受到集团购买大幅减少的影响，减少10.48%，为316亿元；商品房的供求总量基本平衡，二手楼市交易活跃，楼价降幅趋小，市场有效需求仍然保持旺盛。

　图表3-1-1：广州市历年房地产开发投资额

　（单位：亿元）

　资料来源：《广州统计年鉴》

　3.1.2 空置面积有所增加

　截止2000年底，全市商品房现楼存量面积（空置面积）为582.29万平方米，比1999年增长19.9%，空置房压力未减。造成资金积压严重，阻碍了广州市房地产市场的良性发展。为了加快消化空置房面积，广州市政府特别出台了一系列优惠政策以吸引市民购置空置房。另外，除商品房现楼住宅积压严重外，已完成拆迁、平整的地块闲置和在建项目的中途停顿现象也较为严重。下图是广州市住宅历年的空置率情况：

　图表3-1-3：广州市住宅历年空置率情况

　资料来源：广州市房地产信息中心

　3.2 广州住宅物业调查分析

　3.2.1 批准预售量有所下降

　2000年批准预售的住宅物业面积为442万平方米，占批准预售商品房总面积的比重为81%。其中，批准预售的高层住宅面积为361万平方米，同比增长15.34%；批准预售的多层住宅面积为81万平方米，同比降低50%。值得注意的是：2000年住宅物业的总批准预售面积与去年相比有所下降。

　下图是广州市多层住宅和高层住宅近年的批准预售面积情况：

　图表3-2-1-1：广州市高层、多层住宅批准预售面积

　单位：万平方米

　资料来源：广州市房地产信息中心资料

　从地区分布看，高层住宅批出量较集中在天河区和海珠区，两区批出量分别占全市高层住宅批出总量的29.84%和27.42%；多层住宅的批出量较集中在白云区，该区批出量占全市多层住宅批出总量的53.99%，白云区区域面积较大，由于区位因素等原因，土地成本不高，开发商以开发多

　层住宅居多，因而白云区的多层住宅供应量较大。另外，由于旧城区改造等原因，旧城区新推出的住宅以高层住宅为主，特别是东山区、荔湾区及越秀区，多层住宅供应量较少。

　3.2.2 登记成交保持活跃

　全市商品房销售保持增长的趋势，交投活跃。1999年，国家继续实施一系列刺激消费的财税、金融政策，国家在减轻商品房流通环节的税费方面出台了一些重要措施，广州市财政、税务部门亦及时出台了一系列配套措施，对契税、营业税、土地增值税实施了减免政策，在一定程度上刺激了市民购买商品住宅的欲望，另外，金融机构亦积极介入个人购买商品房贷款抵押业务上，令按揭购房的比例增加。2000年到市房地产登记所登记备案的购房抵押宗数为38490宗，与1999年相比增长了41.27%，而商品房个人购房比例亦由1999年的63%升至85%，说明取消实物分房，实施住房货币分配后，市场有效需求仍保持旺盛。

　下图是广州市多层住宅和高层住宅从1996年至2000年上半年的成交面积情况：

　图3-2-2-1：广州市高层、多层住宅成交面积

　单位：万平方米

　资料来源：广州市房地产信息中心资料

　高层住宅以天河区、海珠区的供应量最大，而高层住宅的成交量亦以这二个区域的成交量最大，这二个区域高层住宅的成交量占全市高层住宅成交量的50%以上，黄埔区的成交量则最少，这与此区域的供应量少有一定联系。多层住宅的成交量以白云区最多，其次是海珠区。白云区的楼盘以多层住宅居多，相对于其他区域的楼盘来说，售价较为便宜，不少单位均趁房改政策结束前，到此区域购买多层住宅给职工居住，造成此区域的多层住宅成交量较大。

　从高层住宅的批出量和成交量看，其占市场中的比重越来越大。以2000年为例，2000年全年批准预售的高层住宅面积为361万平方米，占住宅预售总面积的比重为82%，另一方面，高层住宅的登记成交量亦大幅增长，全年登记的高层住宅成交面积为346万平方米，与99年相比增长了18.49%，占住宅成交总面积的比重亦从99年的54%上升至70%，超过多层住宅的比重，达到历年最高水平。造成此现象，主要是大批小高层住宅推出市场，其价格比起真正意义上的高层住宅更便宜得多，吸引了大批买家前往购置。

　以住宅总的批准预售面积和成交面积的年度数据进行比较，可以更宏观地了解住宅市场发展。下图是从1993年至2000年广州市住宅批准预售面积及成交面积的年度比较，从图中可以看出，1993年至1996年间住宅批准预售面积远远超过成交面积，空

　置量较大，但从1997年开始，情况有所改善，到1999年，住宅成交面积超过批准预售面积，表明广州市住宅物业市场正进入有序竞争的状态，供求状况正趋于平衡。

　图表3-2-2-2：广州市住宅历年批准预售及成交面积

　单位：万平方米

　资料来源：广州市房地产信息中心资料

　3.2.3 住宅成交价格稳中下调

　广州市商品房价格受供求关系的影响，自1996年以来，住宅成交平均价格呈下降趋势，其中高层住宅成交价格下降趋势最为明显，从1996年的7,372元/平方米降到5,290元/平方米，降幅达28.2%，这主要是受到售价低于高层住宅的小高层住宅供应量上升的影响，而多层住宅的售价相对较为平稳，基本保持在4,000元/平方米的幅度，见下图：

　图表3-2-3-1：广州市高层、多层住宅成交价格

　单位：元/平方米

　资料来源：广州市房地产信息中心资料

　1999年到2000年，广州市高层住宅成交均价除天河区外，老城区（荔湾区、越秀区、东山区、海珠区）高层住宅成交价格较新城区（芳村区、黄埔区、白云区）要高，海珠区的高层住宅成交价格在全市八区中处于第五位，在老城区内有较强的价格优势。见下图：

　图表3-2-3-2：广州市各区高层住宅成交价格

　单位：元/平方米

　资料来源：广州市房地产信息中心资料

　一般来说，高层住宅由于受建筑成本等因素影响，价格会高于多层住宅，但1999年东山区、越秀区的多层住宅均价均高于高层住宅，这主要是由于东山区的多层住宅均价中包括别墅成交价格，因而升高了多层住宅的成交均价，而越秀区则主要是受到个别质素高、售价高的楼盘所影响。海珠区的多层住宅价格情况与高层亦相类似，较之其他旧城区的同类住宅相比亦会偏低。天河区、芳村区、白云区及黄埔区在售的多层住宅一般都是中低档售价的住宅，因而成交均价相对较低。

　图表3-2-3-3：广州市各区多层住宅成交价格

　单位：元/平方米

　资料来源：广州市房地产信息中心资料

　从广州住宅市场的整体市场情况看，近年来其批准预售量一直处于下降趋势，表明政府对预售楼盘的调控不断重视。在成交方面，在福利分房结束后，楼市依然保持平稳，且批出、成交量基本持平，表明住宅市场进行有序竞争状态，供求亦趋于平衡。而在广州市旧八区中，海珠区由于高、多层住宅物业的供应及分布比较均衡，楼盘的质素、价格均亦有相当的优势，因此无论是多

　、高层住宅，其成交量均位于老城区前列。可以说，海珠区的住宅市场在广州市内仍然会有很大市场潜力。

　3.3 广州写字楼物业调查分析

　3.3.1 广州市写字楼整体市场分析

　（1） 广州写字楼供需情况

　根据广州市房地产信息中心的数据显示，1996年—2000年广州的写字楼批准预售和成交量明显集中在天河、东山和越秀三个区域。

　由于1995年前后写字楼盲目开发导致整个市场的持续低迷，政府不仅自1994年开始连续三年停止新批写字楼项目，也严格控制写字楼的批准预售量。96年以来，各区的写字楼批出量均呈下降之势。而从各区的成交面积看，因东山区的环市中、淘金一带早已是成熟的商务区域，故其写字楼市场以租赁为主，成交方面则相对比较平淡。反而天河近年发展迅速，带动起天河北的商务氛围，成为众多写字楼用家和投资者关注的新区域。19996—2000年天河区的写字楼预售成交量在全市所占比例高达52%，不仅居于全市首位，更远远超出其他各区域。

　广州甲级写字楼现存量达123.1万平方米。预计2001—2003年全市各类写字楼新增供应量会至少达到36.78万平方米，可以说广州写字楼的供应量未来还会有相当的潜力。

　图表3-3-1-1：1996-2000年广州各区写字楼批出量对比

　资料来源：广州市房地产信息中心

　图表3-3-1-2：1996-2000年广州各区写字楼成交量对比

　资料来源：广州市房地产信息中心

　（2） 写字楼价格水平分析

　回顾自95年至99年这段时期，广州写字楼无论是租金或售价，一直都呈下降的趋势。而到99年底，受我国即将入世、资讯科技热潮等因素的影响，使写字楼的价格开始回升。2000年的广州写字楼市场的租、售价格表现十分坚挺，活跃程度也较往年要高。

　2000年前三季，广州两大商业区的写字楼的平均租、售价格分别在12美元和1,800美元/m2上下波动，整体行情呈稳中上升的态势。其中天河商业区租、售价格分别为11.5美元/M2和2,100美元/M2左右；环市中商业区租、售价格分别为12.5美元/M2和1,400美元/M2左右。而环市中路将建造大型标志性绿化广场，天河北路将扩大东站绿化广场，这两项市政设施将有力支撑两处写字楼的租、售价格，此两处的商业办公环境也将大幅改善。下面是广州市写字楼历年的租、售价格指数走势图。

　图表3-3-1-3：广州市历年写字楼租、售价格指数走势图

　资料来源：戴德梁行研究部

　（3） 写字楼区域分布分析

　目前广州市甲级写字楼主要分布在天河、东山及越秀三个区域。天河区的天河北路和东山区的环市中、淘金地段是传统的两个商务办公中心区，其写字楼物业一直保持着较高的入住率，2000年这两区的写字楼平均出租率达85

　—90%。而越秀区的写字楼物业虽然分布比较零散，但由于该区不少写字楼均有较高质素的配套设施和管理服务，而且受靠近政府办公区、地铁一号线开通等利好因素影响，因此该区的写字楼平均出租率也有70—80%，而如[健力宝大厦]、[捷泰广场]等优质物业，则更高达90%以上。

　图表3-3-1-4：2000年广州甲级写字楼现存量主要分布区域面积对比

　资料来源：戴德梁行研究部

　以下就广州市三大写字楼集中区域进行详细的调查分析：

　天河区

　天河区因是广州市政府重点发展的新区域，天河北亦汇集了多个大型甲级写字楼，使该区成为广州市继淘金一带后的又一个写字楼集中区。从广州市房地产信息中心的数据来看，天河区的写字楼市场与广州的整体市况也大致趋同，虽然成交状况并不畅旺。但在租赁方面却有比较出色的表现，目前天河北的甲级写字楼出租率一般保持在85%以上，并形成十分成熟的商务氛围。

　天河区的商务热门地段在天河北一带，由于该区是广州重点发展的新城区，因此区域内行业以电子、通讯、科技一类的行业为主，其后依次是工业制造类、金融类、贸易、专业服务类等行业。而从写字楼用户国别分析，以国内公司为主。而且存在2个特点：

　一是从数量来看，国内其他城市的公司所占比例比广州市内公司尚高出13个百分点；

　二是美国公司的数量虽不多，但所用的写字楼却有很高的比例，甚至超出广州本地公司合共的写字楼面积。

　由此可见广州对国内外公司有相当高的投资吸引力，而天河区也成为各商家（尤其是外资）所特别看重的商务区。

　图表3-3-1-5：天河区历年写字楼批准预售、成交情况对比

　资料来源：广州市房地产信息中心

　东山区

　东山区的环市中、淘金一带是广州传统的写字楼热点区域，于90年代初已有

　[世贸]、[广东国际大厦]、[花园酒店大厦]等甲级写字楼落成，并形成良好、成熟的商务气氛。因此近年来，东山区的写字楼批出量和成交量都相对有所减少，但由于该区的写字楼一直都保持比较高的出租率，这亦有利于写字楼的销售，在经过写字楼高峰期后，使整个市场的成交均价都可以保持比较平稳的趋势。

　该区的写字楼用家以传统工业、制造业、电子产品一类的行业为主，同时亦集中了房地产、专业服务（包括会计、律师、评估等）、贸易、电子科技等类行业，而且分布比重也相对比较平均。从用户国别来看，以广州及内地城市公司为写字楼的主要用家，而内地公司所占比重相比广州本地公司比重也相当接近，可见该区对写字楼用户依然保持非常强的吸引力。

　图表3-3-1-6：东山区历年写字楼批准预售、成交情况对比

　资料来源：广州市房地产信息中心

　越秀区

　越秀区的写字楼分布比较零散，商务气氛一直未能形成气候。根据广州市信息中心统计的该区历年的写字楼批出、成交量来看

　，越秀区的整体写字楼市场并不畅旺。但由于该区有[健力宝大厦]、[捷泰广场]等甲级写字楼，而且一般于近年落成，由于有地段、配套设施、管理等优越因素，因此这些甲级写字楼都有相当高的入住率，尤其是2000年，该区的写字楼入住率普遍在80%以上，而且在一定程度上带动了东风路沿线、地铁沿线等路段的商务氛围。

　该区的写字楼用户特点与东山区比较相似。从行业性质来看，仍然以工业、制造、电子产品、纺织一类行业为主，另外金融、银行、保险类行业在该区也有较高的写字楼需求，而且虽然数量不算多，但所使用的办公面积却比较多，金融类行业在此方面所占比重仅次于工业类。从该区写字楼用户国别看，同样以国内公司为主要需求者，另外美国公司在该区的数量不多，而所用写字楼面积却也占了不小的比重。

　图表3-3-1-7：越秀区历年写字楼批准预售、成交情况对比

　资料来源：广州市房地产信息中心

　3.3.2 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析

　在本次调查中，我司对广州主要甲级写字楼进行了抽样调查，并分别对其目前用家作了详细的数据处理分析。根据调查结果可知，市内主要商务区的写字楼需求对象分别呈现以下特点：

　（1） 天河区

　天河区的商务热门地段在天河北一带，由于该区是广州重点发展的新城区，因此区域内行业以电子、通讯、科技一类的行业为主，其后依次是工业制造类、金融类、贸易、专业服务类等行业。而从写字楼用户国别分析，以国内公司为主。而且存在2个特点：

　一是从数量来看，国内其他城市的公司所占比例比广州市内公司尚高出13个百分点；

　二是美国公司的数量虽不多，但所用的写字楼却有很高的比例，甚至超出广州本地公司合共的写字楼面积。

　由此可见广州对国内外公司有相当高的投资吸引力，而天河区也成为各商家（尤其是外资）所特别看重的商务区。

　图表3-3-2-1：天河区写字楼商户行业分类对比

　a. 按写字楼办公面积分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　b. 按写字楼用户数量分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　图表3-3-2-2：天河区写字楼商户国别分类对比

　a. 按写字楼办公面积分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　b. 按写字楼用户数量分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　（2） 东山区

　环市中、淘金一带是东山区的写字楼集中地段，也是广州传统的热点商务区域。该区的写字楼用家以工业、制造业、电子产品、纺织一类的行业为主，同时亦集中了房地产、专业服务（包括会计、律师、评估等）、贸易、电子科技等类行业，而且分布比重也相对比较平均。从用户国别来看，以广州及内地城市公司为写字楼的主要用家，而内地公司所占比重相比广州本地公司比重也相当接近，可见该区对写字楼用户依然保持非常强的吸引力。

　图表3-3-2-3：东山区写字楼商户行业分类对比

　a. 按写字楼办公面积分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　 b. 按写字楼用户数量分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　图表3-3-2-4：东山区写字楼商户国别分类对比

　a. 按写字楼办公面积分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　b. 按写字楼用户数量分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　（3） 越秀区

　现时越秀区尚未有真正形成热门商务氛围的地段，但却不乏受市场关注的甲级写字楼物业。本次调查选取了该区代表性极强的三幢写字楼进行调查分析，分别是健力宝大厦、捷泰广场和交易广场。

　从调查数据可以看出，该区的写字楼用户特点与东山区比较相似。从行业性质来看，仍然以工业、制造、电子产品、纺织一类行业为主，另外金融、银行、保险类行业在该区也有较高的写字楼需求，而且虽然数量不算多，但所使用的办公面积却比较多，金融类行业在此方面所占比重仅次于工业类。从该区写字楼用户国别看，同样以国内公司为主要需求者，另外美国公司在该区的数量不多，而所用写字楼面积却也占了不小的比重。

　图表3-3-2-5：越秀区写字楼商户行业分类对比

　a. 按写字楼办公面积分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　b. 按写字楼用户数量分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　图表3-3-2-6：越秀区写字楼商户国别分类对比

　a. 按写字楼办公面积分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　b. 按写字楼用户数量分类

　资料来源：戴德梁行研究部

　3.3.3 广州典型写字楼项目分析

　在本次调查中，我司选取广州典型的甲级写字楼进行详细调查，具体调查结果详见所附之广州主要写字楼调查表。

　综观广州的写字楼市场情况，从1999年底开始，由于有我国即将入世、资讯科技热潮等因素的影响，使广州的写字楼市场开始回暖，出租率和价格均开始回升，并有相当高的活跃程度。目前市内的甲级写字楼主要分布在天河、东山和越秀三个区域。

　海珠区是传统的居住区，以住宅物业分布为主，商务气氛较淡，也缺乏写字楼物业。琶洲虽然是新发展区域，受会展中心（新广交会）的影响，预计会带动其区域内的商务氛围，但其发展仍需较长时间，因此建议贵项目的写字楼项目需要有较超前的设计和质素，才能适应区域的发展和市场需求。

　3.4 广州市商场物业调查分析

　3.4.1 商铺供需情况分析

　图表3-4-1-1：广州市历年商铺批出成交量

　资料来源：广州市房地产信息中心

　由上表可以看出，广州市政府在逐年控制商铺的批出量，除1998年外，商铺的批出量逐年减少。1998年商铺的批出量大幅上涨是受97年[新中国大厦]、[天马大厦]等掀起销售热潮的刺激。同时，在住宅物业价格因大量的供应量保值性相对下降的情况下，商业物业的增值特性越发突现出来，人们开始重视商业物业的投资，这是历年来商业物业成交量逐年增大的原因。

　3.4.2 商用物业租售价格水平分析

　图表3-4-2-1：广州市历年商铺成交价格

　资料来源：广州市房地产信息中心

　1997年登记的商铺成交量比1996年有较大幅度的增长，虽然价格有所下降，但整体商业形势有所好转，而位于繁华商业区的商铺更是呈现不凡的销售业绩。之后几年的商铺成交量升幅较为平稳，价格也基本与上年持平。

　3.4.3 商用物业发展趋势分析

　（1） 经济形势好转，带动商用物业需求复苏

　经济形势向好，市场信心逐步恢复。物价水平在经历了1999年触底回升后，一直持续温和攀升。据市场调队最新统计数据，今年1明月份广州居民消费价格比去年12月上升1.3%，消费品价格指数上升0.9%。这种平缓向上的大势预示着广州商铺物业有可能走出目前空置率较高的局面，转趋活跃。

　（2） 城市建设发展促成新的商业圈

　随着城市建设的迅猛发展，城市范围不断延伸，新的居民区不断形成。新城区（如华南板块、客村板块、琶洲板块、机场板块）里不少生活附属设施尚属空白点，这为商铺租售带来市场机遇。求租新城区商铺开设药店、小食店、发廊等的客户多了起来，随着入住率提高，第一批进驻的商家将喝上独市生意的

　“头啖汤”。

　（3） 地铁沿线商铺发展迅速

　 自地铁一号线的开通，地铁以其方便、快捷、舒适而改变了市民出行的交通方式，逐渐为大众接受并直接拉动了沿线商铺的发展，如[天河城广场]、[流行前线]等商场的旺场印证了地铁给商铺物业带来的巨大商机。因此，原地铁一号线规划而尚未开发的商业用地及二、三号线沿线商用地块的前景看好。

　 （4） 商业巨无霸将进驻广州

　大型大货超市今年将掀起开店高潮。此前，由于成功先例不少：先有[岛内价]、[好又多]等仓储式超开进居民区后生意兴隆，后有[吉之岛]、[百佳]为[天河城]和[中旅商业城]带来蜂拥人潮，物业发发展商对引进此类大型百货超市深感兴趣。这正好与大超市进军广州市场的计划不谋而合。如[家乐福]率先在海珠区的[万国商业广场]租下了大面积市场，只待广场建成后就开业，此外，不少大型外资零售商也意欲抢滩广州市场，零售业市场仍将有大发展。近日，全球最大的零售连锁企业——美国沃尔玛公司总裁兼首席执行官表示沃尔玛有望于明年进入广州开设第一家分店，这表明广州的零售业仍有巨大的发展空间。而中国将加入WTO的利好消息将加大这两类商业对商用物业的需求。

　 总体来说，广州市内商用物业的前景是乐观的，琶洲区域受会展中心（新广交会）的影响，其周边的商业预计亦将会有相当好的前景。但必须具备前瞻性的眼光，预先考虑好可行的商业模式。除了良好的硬件设施基础外，准确的市场定位、系统化的管理、迎合实际的经营策略也是提高竞争力的关键。

　3.5 广州市高级公寓调查分析

　3.5.1 公寓供需情况分析

　目前广州的国际公寓（包括五星级酒店公寓）累计为1584套单元（可供出租套数），而广州的常驻外籍人员逾6万人，假设只有20%的外籍人员会选择公寓作为他们在广州停留时间居所，公寓的缺口仍然很大。高级外籍行政管理人员在广州的居住场所主要是一些中、高档的酒店公寓。目前，广州只有四间五星级酒店——广州花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、广东国际大厦B附楼和两间四星级酒店——广州凯旋华美达大酒店、假日酒店店提供租赁服务。此外，供外籍人士选择居住的只有金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会等为数不多的几家国际服务性公寓。这些公寓都采取酒店式经营管理，为住户提供了一个星级酒店的家，而且收费比酒店便宜。所以这些公寓大受外籍人员的欢迎，出租率都超过70％。

　 现售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大部分分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的[新大厦]以及一些标榜公寓，但实质以高级住宅发售的[远洋明珠大厦]，天河北的[天麒驿]、[新达诚广场]，机场路的[万科园]等。从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅根本不愁卖。此外，单身公寓因其面积小，投资相对较少，加上商住两用，非常适合一部分首次置业人士、个体私有老板及部分深港两地的商人需要，因而国内市场需求亦趋旺盛。

　 3.5.2 公寓区域分布及目标客户分析

　目前，市内公寓主要分布大部分分布在商务区或交通便利的地区，以东山及天河两区为主，东山区主要公寓有[金亚花园]、[岭南会]、[祈福华厦]等，该区公寓以租为主，平均租价在16美元/平方米左右，业主多为香港人，租客以外籍高级白领为主。

　天河区主要有[新大厦]、[名雅苑]、[和黄怡苑]等，除了[新大厦]是新落成物业之外，其他两个项目已落成数年，外观较为落后。该区公寓的租售情况相当活跃，目标客户锁定东山及天河商贸区白领阶层。新大厦平均租价在15美元/平方米，名雅苑、怡苑平均租金约为5美元/平方米。

　3.5.3 主要公寓租售情况调查表

　表3-5-3-1：广州市东山区高级公寓调查表

　物业

　可供出租户数

　户型

　建筑面积

　（sq.m.)

　每月租金（￥）

　（配家电）

　平均售价

　（￥/m2）

　新世界棕榈花园

　70

　62

　2-3 房

　复式

　87-123

　199-229

　16,000

　40,000

　18,000

　金亚花园

　（服务式公寓）

　142

　2 房

　3 房

　4 房

　5 房

　165

　185-215

　200

　390

　35,000

　40,000

　42,000

　73,000

　18,000

　12

　别墅

　412-633

　150,000

　物业

　可供出租户数

　户型

　建筑面积

　（sq.m.)

　每月租金（￥）

　（配家电）

　平均售价

　（￥/m2）

　岭南会

　（服务式公寓）

　58

　3 房

　3 房

　复式

　193-197+40

　231+54

　338+60

　43,000

　35,000

　71,000

　23,000

　富城花园

　（服务式公寓）

　92

　1 房

　2 房

　3 房

　4 房

　87.05

　99-115.48

　125.79

　259.94

　15,000

　18,000

　24,000

　46,000

　不售

　祈福华厦

　（服务式公寓）

　84

　1 房

　2 房

　3 房

　4 房

　66-91

　110-162

　109

　253

　15,000

　25,000

　30,000

　不售

　4

　复式

　464

　100,000

　凯旋华美达酒店

　（服务式公寓）

　90

　1 房

　2 房

　3 房

　4 房

　52.95-82

　82.68-127

　155.15-167.22

　177.57

　20,000

　22,000

　30,000

　50,000

　不售

　花园酒店

　（服务式公寓）

　144

　1 房

　2 房

　3 房

　60

　90-120

　150-300

　20,000

　34,000

　80,000

　不售

　假日酒店

　（服务式公寓）

　20

　1 房

　2 房

　59.5

　89.2-119

　17,000

　39,000

　不售

　锦城花园

　616

　2 房

　3 房

　复式

　83.84-86

　105-159

　152-200

　6,000

　8,000

　18,000

　8,000

　东风广场

　544

　2 房

　3 房

　68

　86.9-93

　3,600

　4,800

　8,000

　恒福阁

　392

　3 房

　3 房

　144.2-153.38

　299.57

　8,000

　28,000

　7,000-10,000

　广东国际大厦B附楼

　200

　1 房

　2 房

　3 房

　52.8

　87.5

　147.9

　6,000

　4,000

　10,000

　—

　资料来源：戴德梁行研究部

　表3-5-3-2：广州市天河区高级公寓调查表

　物业

　可供出租户数

　户型

　建筑面积

　（sq.m.)

　每月租金（￥）

　（配家电）

　平均售价

　（￥/平方米）

　物业

　可供出租户数

　户型

　建筑面积

　（sq.m.)

　每月租金（￥）

　（配家电）

　平均售价

　（￥/平方米）

　中信广场

　（T1）服务式公寓

　548

　2 房

　3 房

　113~125

　146~167

　25,000

　25,000

　(T1)

　16,000

　10,000

　16,000

　（T2）

　荟雅苑

　720

　3 房

　复式

　93~118

　220

　6,200

　26,000

　10,000

　天誉花园

　552

　2 房

　3 房

　4 ~6房

　109

　111~152

　141~259.8

　6,500

　9,000

　17,000

　7,800

　怡苑

　204

　2 房

　3 房

　复式

　106

　126.53~180

　200~260

　7,000

　13,000

　25,000

　8,000

　帝景苑

　1360

　3 房

　4 房

　111~123

　136

　10,000

　13,000

　8,000

　新大厦

　（服务式公寓）

　212

　4

　3~4 房

　6~8 房

　168~183

　400

　30,000

　70,000

　12,000

　资料来源：戴德梁行研究部

　表3-5-3-3：广州市其他地区高级公寓调查表

　物业

　可供出

　租户数

　户型

　建筑面积

　（sq.m.)

　每月租金（￥）

　（配家电）

　平均售价

　（￥/平方米）

　白云堡

　50

　公寓4 房

　别墅5~6房

　211

　412~465

　25,000

　49,000

　8,700

　中国大酒店

　177

　工作间

　1 房

　2 房

　3 房

　50

　70

　174~208

　273

　10,000

　19,000

　37,000

　51,000

　10,000

　中国大酒店

　（服务式公寓）

　166

　工作间

　 1 房

　 2 房

　50

　70

　174~208

　10,000

　37,000

　51,000

　不售

　物业

　可供出

　租户数

　户型

　建筑面积

　（sq.m.)

　每月租金（￥）

　（配家电）

　平均售价

　（￥/平方米）

　 3 房

　273

　白天鹅宾馆

　（服务式公寓）

　20

　1 房

　2 房

　3 房

　80~94

　109~125

　228~234

　26,000

　37,000

　80,000

　不售

　中海锦苑

　328

　2 房

　3 房

　109

　129~149

　8,000

　10,000

　10,000

　资料来源：戴德梁行研究部

　3.5.4 公寓市场发展分析

　（1） 国外需求激增

　公寓面对的主要目标客户是外籍人士, 至1998年底，广州有8470多家外商投资企业，其中58家世界排名500位的跨国公司在广州设立分支机构。而到了今年上半年，外资企业已逾万家，500强中的跨国公司中有98家。目前，驻穗外籍人士已逾6万人，加上眷属超过10万人。从市场的发展状况来看，这类客源有日益壮大的趋势。中国加入WTO后，广阔的大市场必定会吸引更多的来华投资者。作为南中国经济、文化中心的广州市，是国外大型机构设立分公司和办事处的首选之地，届时，外商投资企业将比1998年增加近1倍，驻穗的外国投资人士超越6万人，针对外籍人士的豪华型居所需求量将倍增。

　（2） 年轻白领阶层的需求不容忽视

　随着经济环境的向好，购房置业的门槛逐步降低，广州不少年轻白领阶层人士也纷纷加入置业队伍中。单身公寓面积小，总价低，月供负担轻，对年轻一族，尤其是外来技术人才格外有吸引力。

　（3） 市场催生新型目标客户

　新经济形态下催生新型家庭办公一族。这类家庭办公一族统称为SOHO一族。SOHO一族大多属于创业类，手头资金有限，需要商住合一型物业，而且，SOHO一族需要在家从事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素质服务。而酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念物业有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但公寓在SOHO物业的基础上增加了全新概念的24小时商务，所以，公寓不仅将居室划分为居住与办公两大区域，做到了动静分区，而且吸收了E时代写字楼的主要特点，拥有良好的通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特色服务。故SOHO一族对公寓也有一定需求。

　（4） 对投资者有较大的吸引

　公寓作为较新型的物业类型，由于供应量少，具有一定的投资价值。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。公寓好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。所以适合中长线投资者。

　目前市内的公寓物业的供应数量有限，高级服务式公寓屈指可数，市场需求表现甚殷，加上其投资价值较高，购买作为投资用途的人士也不少。可以预见，目前的广州市公寓市场仍存在较大的市场空间。但同时也要详细了解公寓物业目标市场的需求特点和区位条件的要求，做到一矢中的。可以说目前的广州市公寓市场仍存在较大的市场空间。

　贵项目所在的琶洲是重点发展区域，由于有会展中心的带动作用，在该区建高级公寓会有相当大的市场。但也正如写字楼物业，公寓物业的设计和定位也同样需要考虑超前性和高档位，才能适应市场的发展需要。

　4 项目区位分析

　4.1 项目所在区域（琶洲岛）概况及发展

　4.1.1 地理位置

　贵项目所在的琶洲岛，北临珠江并与广州新城市中心──珠江新城隔江相望，西临赤岗领事馆区、华侨新城及华南大道，东邻广州环城高速公路，与长洲岛、黄埔港一衣带水，南靠广州南肺──海珠果园保护区，继续往南便是番禺平原。

　全岛东西长8.5公里，南北宽约1公里，总面积约10.47平方公里。现有常住人口1万6千人，暂住人口7千人左右。全岛总岸线全长20.1公里，其中临珠江前航道岸线长10.5公里（占珠江前航道的一半），同时岛内还有多条水系穿梭。目前该岛主要是大面积农田和自然村落，有较小的琶洲涌贯穿其中，此外有机械制造、食品生产、化学加工、船舶修理等二、三类国有企业和农业、海洋等行业的科研单位，建筑物以低层为主，空间开阔，自然环境良好。

　万亩果园、黄埔涌

　大家庭花园

　4.1.2 交通状况

　琶洲地区的现有村镇、街道和工厂等的对外交通主要依靠新港东路，目前新港东路道路宽度仅6米，通行能力低。接入村镇、街道和工厂的道路一般不成系统，路网缺乏，道路狭窄，无法满足车流、人流、物流及消防的需要。但整体来说，琶洲地区的交通设施还是有一定基础的，环城高速公路、华南快速路均南北向穿越本区并在区内设有出入口，并通过横贯本区的东西向新港东路与海珠区其他地区联系。而拓宽中的新港东路及建设中的琶洲岛环岛路等将为岛内创造更便利的交通联系条件；且随着广州新国际机场、机场高速公路、内环快速路及内外环快速放射线的建成，以及地铁二号线大运量轨道交通设施的建成并投入使用，琶洲地区将具备便捷、高效的车工那时交通网络。此外，该地区还具有利用珠江水路联系珠江三角洲地区水网的独特优势，因此，琶洲地区可以形成铁路、公路、水路、空运与市内交通紧密结合的多样化、立体化的客、货运交通体系，未来交通优势十分明显。

　4.1.3 居住环境及商业氛围分析

　琶洲现有居住区以岛上的一些大单位的职工住宅、宿舍为主，他们一般和村民住宅用地相互交错，建筑布局、质量和建筑外观均较差。其次是近年来开发完成的一些住宅，虽然建筑外观较新，但往往独自屹立，有“孤芳自赏”之感，而且布局混乱，缺乏完善的基础设施支持。岛上的村镇建设用地中，还有大量的村民自建住宅，占地约1.07平方公里，他们构成了琶洲岛上的最主要的住宅群，但是这些村民住宅没有高质量规划，结构散乱，整体环境质量低下。但随着广交会的建设以及政府规划向琶洲岛的倾斜，琶洲将成为交通便利、配套完善的新兴住宅区。

　目前，琶洲岛上没有大型商场，只是沿新港东路设有少量经营木材、石材、汽车维修等的小商铺，零星穿插个别饮食店。整体来说，商业气氛较淡。规划中除广交会外，也没有大型的商业项目。

　4.1.4 配套设施

　在生活配套设施方面，一般由村镇建设完成，以为地区内自然村服务为主。商店、餐饮店分布零乱，集贸市场陈旧，档次较低。可以讲，琶洲地区的幼儿园、小学等教育体育设施、医疗设施严重缺乏，其他社区体育、文化设施就更不用说。

　贵项目因斜对琶洲村及大家庭花园，周边的配套设施还算齐全。琶洲村内有小学、邮局、农村信用合作社、村卫生站、邮局、农贸市场，大家庭花园的三期拟建一幼儿园。

　在配套服务设施方面，据统计，离新会展中心选址10分钟车程以内的酒店数目为0，10到30分钟车程以内的酒店有5间，占总数的13%，30到60分钟车程以内的酒店有32间，占总数的86%。根据历年广交会的实际经验，除广交会附近的宾馆酒店外，广州市区的其他大量酒店宾馆仍然会起到重要的接待分流作用。因此，沿

　珠江、华南干线、广州大道三条连接琶洲国际会展中心的交通干线上的酒店对琶洲地区的酒店物业将会有较大的影响。

　表4-1-1：连接琶洲的各交通干线沿线主要宾馆

　沿珠江一线

　（快艇交通）

　白天鹅宾馆、江湾大酒店、华厦大酒店、广州宾馆、东亚酒店、爱群大厦、富丽华大酒店、珠岛宾馆

　沿华南干线一线

　国防大厦、岗顶酒店、总统大酒店、华侨友谊宾馆、中信大厦、景星酒店

　沿广州大道一线

　外商活动中心、凯旋华美达酒店、华景大酒店、祁福华厦酒店

　沿环市路一线

　花园酒店、白云宾馆、世界贸易中心、国际大酒店、文化假日酒店、天河宾馆、华泰宾馆

　其他

　江南大酒店、番禺广州宾馆、番禺香江大酒店、番禺宾馆

　4.1.5 琶洲岛内大型房地产项目调查

　琶洲地区由于地理位置偏僻、交通不便以及市政、生活配套设施不足，房地产业并没有受近年海珠区整体市场的活跃的利好而发展，如今仅有靠近赤岗的西南角和琶洲塔对面的 [珠江大家庭花园]和[教师新村]等少量住宅建设。

　其中[大家庭花园]的发展商为广东大家庭实业集团股份有限公司。占地100多亩，总建筑面积约13000平方米，一期开发的南区建筑面积6.5万平方米，由3栋9层洋房、2栋17层洋房和4栋12层洋房组成。住房设有三房二厅、二房二厅、二房一厅、一房二厅、一房一厅、单房套间和复式单位等多种规格，每套面积由40平方米至250平方米不等，共约700套。已完成一二期的建设并已入伙，正进行三期的建设。一二期的销售较好，现在的售价范围为3300-4850元/平方米，比刚推盘时的2

　,700元左右的价格上升了22%，销售业绩都算不俗。一二期已基本销售完毕，只剩少量的单房套间和复式住宅。小区内配套设施较为完善，有篮球场、游泳池、网球场、商场和拟建的幼儿园。教师新村为九层住宅，其建筑外观较差。

　因新会展中心建设的带动，琶洲地区的房地产用地，特别是会展中心周边的房地产用地变得十分“抢手”。据不完全统计，琶洲村东面有两快土地的使用权分别归属中骏实业房地产开发有限公司和越华房地产开发有限公司。在黄埔涌和东南环高速公路交界附近有一已平整土地，面积约80000平方米左右，为中南房地产开发有限公司开发，拟建成名为[名仕居]的别墅区。会展中心东边、科韵路西边有一地块属于花园酒店，面积逾10万平方米，拟建一星级酒店。由于这些房地产项目现时仍处于前期开发研究阶段，其市场定位、功能定位、开发进度等都无法判断，所以暂时难以评估其对贵项目的影响程度。

　表4-1-2：琶洲岛房地产项目调查表

　序号

　单位名称

　用地性质

　面积

　1

　广州市土地开发中心

　未定

　52683

　2

　中南房地产开发有限公司

　住宅

　80000平方米左右

　3

　广州越华房地产开发有限公司

　住宅

　待查

　4

　广州中骏实业房地产开发有限公司

　住宅

　待查

　5

　广州市教委

　住宅

　待查

　6

　广州大家庭实业股份有限公司

　住宅

　100多亩

　4.2 项目所在区域的发展规划

　虽然，琶洲地区的现状条件仍不甚成熟，但随着会展中心的建设，这种现象将会有所改变。新会展中心的建设是全岛的经济发展机遇，将会带动房地产业、旅游、商业的发展，完善和更新基础设施，提升区域的生活质量。同时，广州市政府为了推进会展中心的建设，在土地、税费、基础设施配套等多方面给予了优惠，并计划将琶洲地区发展成为21世纪广州城市建设的“热点”。政府的政策倾斜、大力扶持和社会关注，将使设施完善、功能完备、布局合理、环境品质高尚的现代化国际会议博览城在短时间内完成，从而全面提升促进琶洲地区的整体形象及功能地位，带动全岛的整体发展。

　另外，撤市设区议题的提出以及东南部发展战略的制定、城市发展战略的调整等，使琶洲地区的中心地位和影响作用日显突出。

　为此，分析、评估贵项目的区位条件，关键要清楚了解政府对琶洲地区的发展规划和新会展中心对周边物业的辐射程度及互动关系。

　4.2.1 功能区的布局

　琶洲地区的发展是以会展博览作为核心功能而展开的，会展博览自然成为整个地区发展的主导功能，其他功能中的大部分则作为核心主导功能的辅助功能而存在，其中包括一部分居住功能。宏观上可将功能区划分为A区——居住、文化休闲综合区；B区——会展博览园区；C区——居住、高新技术产业综合园区三大功能区。

　A区——居住、文化休闲综合区。位于岛的西部，以居住功能为主的中低密度开发区，另有啤酒文化园区、滨水娱乐区、科技设计、贸易咨询等功能；

　B区——会展博览园区。位于琶洲岛的中部，华南快速路和东环高速路之间，用地规模占规划用地的一半以上，功能上除会展博览核心主导功能外，与之配套的辅助功能还有国际会议中心、酒店、博物馆、金融服务、咨询服务、商务办公、国际传媒、信息网络、邮政通讯、医疗服务、康乐服务，居住、公共交通中心等。根据会展、博览功能的细纷划分成为会展区和博览区，以规划科韵路为界，路以西为会展区，以东为博览区，新港东路以北临珠江布置会展博览核心功能区，辅助配套功能区则布置于新港东路以南的地区；

　C区——居住、高新技术产业综合园区。位于琶洲岛的东部，区域功能布局以安置原居民为主的农村城市社区和高新技术产业开发区，当中居住和高新技术产业功能平分秋色，居住主要以农村城市化社区为主体，另外在新港东路南北各有一个低密度住居组团。

　4.2.2 发展时序规划

　根据政府的发展规划，琶洲地区的开发实施将分成三个阶段于10年内完成，各阶段的目标和主要建设内容见下表：

　发展

　时间

　目标

　主要内容

　阶段

　启动期

　2000-2002年

　通过政府对广州会展中心一期工程的直接投入，和地铁二号线一期工程的建设全面启动琶洲地区的开发建设。

　用地：

　A区以新港东路两侧规划绿轴以南的住居综合社区开发为主；B区建设包括会展中心首期工程、琶洲公园新港东路以北部分及新港东路以南东环高速路以西的住居综合社区；C区建设东环高速路以东新港东路以北的高新技术产业园区。

　交通：

　完成新港东路琶洲岛内全线；建成环岛北路会展中心段、环岛南路A区路段和B区会展区域路段、会展东路、会展西路及地铁二号线。

　协调发展期

　2003-2007年

　通过政府对该地区开发建设的政策性倾斜鼓励和引导市场资金的投入，使该地区朝着规划的目标协调发展。

　用地：

　A区将规划发展绿轴以北的居住综合社区；B区将逐步完善会展核心区及其配套功能区，包括体育公园、琶洲公园及新港东路以南部分，建成新港东路以南东环高速路以西的居住综合社区，合理利用国际博览园区的用地；C区重点对现状农民村用地结构进行调整，启动农民村城市化社区的建设，按规划逐步建设高新技术产业园区。

　交通：

　建成江海大道、科韵路、新窖南路、环岛路等城市主干道；建成连接新城市轴线和会展中心的绿轴

　目标完善期

　2008-2010年

　针对在前两个发展时期内由于存在许多客观原因而未能按规划目标实施的问题，根据当时的具体情况和条件制定确实可行的实施策略，最大化地完善规划提出的战略目标

　用地：

　在原黄埔村和石基村村址按规划形成城市型的住居综合区；调整A区珠江啤酒厂和C区珠江渔轮厂及岛东端的军事用地的用地性质和功能；完善B区内的国际博览园及配套区的建设。

　4.2.3 新会展中心与贵项目的互动关系

　贵项目位于B区——会展博览园区内，紧邻新会展中心，其功能定位、目标市场定位和开发计划都将受到新会展中心的影响，如何协调项目与新会展中心的功能，促进两者互动、互补显得尤其重要。

　（1） 新会展中心简介

　新会展中心的建设规模将是全亚洲最大的。该工程主体项目占地70万平方米，建筑面积50万平方米，能容纳8000展位，包括展览厅、国际会议厅等，配套项目用地约60万平方米，建筑面积40万平方米，包括酒店、国际商务中心、新闻媒体中心、信息博物馆等。

　会展中心的设计以“飘”为理念。这体现在会展中心的屋顶为波浪起伏的式样，与珠江水面形成映衬。在珠江北岸望过去，会展中心与珠江融为一体，银色的屋顶宛如江水涌动的波涛。

　 （2） 会展中心的功能布局

　会展中心北侧面江地带规划大型广场、公园等，把场馆与珠江连接为广义上的“场馆公园”。而会展中心区除了展馆外，将建设酒店、博物馆、商务办公地和博览旅游等设施。会展中心北侧的公园和室外展场将提供给市民新的观赏江景，娱乐休闲的地区。

　 （3） 会展中心建设的进度安排

　会展中心分两期建设。连接两期工程的是与珠江平行的“珠江散步道”。这条道路从西向东大致从一期工程和二期工程展场的中部穿过。在“散步道”南面的展厅为二层结构，北面为室外展场和其他服务设施。一期工程主要是巨大的展览厅和珠江散步道，二期工程是常年展览市场和展厅。大厅入口设在两期工程之间的散步道上。会展中心基本与新港路平行。

　 会展中心的工程造价40亿元人民币，首期工程14亿元人民币。新广交会首期工程的建筑面积为20万平方米，计划在2003年交付使用 资料来源：《建筑时报》，2000年11月6日

　。现时已通过初步设计复审，首期工程用地征地工作也基本完成，场地平整、基本处理工程正在进行。

　（4） 其他配套设施的建设安排

　地铁二号线：在2002年底开通三元里至晓港站，2003年秋交会时三元里至琶洲全线开通观光运营。

　（5） 会展中心与贵项目的影响

　用地功能定位：会展中心建设为贵项目发展的契机，项目的用地功能及目标市场都会与会展业相关联。根据国内外的经验，展览博览业的发展可有效地带动交通运输、酒店、旅游、金融、保险、通讯、咨询、印刷、传播等行业的发展，为此，项目的功能定位须详细考虑、分析这些行业的需求特点。

　建设时序：会展中心首期工程将在2003年交付，二期也都会于2007年完成，贵项目作为会展中心的辅助功能型物业，其开发进度安排需与会展中心的建设计划保持一致。同时，地铁二号线也将会于2003年全线开通观光运营，对贵项目的销售推广会有相当大利好和促进。

　4.3 小结

　总体来说，贵项目位于广州市未来发展相对中心区位和近期城市建设的重点地区，具有较好的区位条件、和明显的发展优势：

　首先，广州会展中心的建设为琶洲地区的发展确立了明确的发展主题，并成为琶洲地区发展的激发点。会展中心建成使用后，将会给琶洲地区带来大量

　人流，这必然会拉动琶洲地区的消费，成为琶洲地区经济发展的有力拉动点。

　其次，琶洲具有优越的地理环境。琶洲地区是城市中心与番禺衔接的过度地带，城市东南部发展战略的推进，为其发展导入新的动力。

　再次，地铁的兴建及新港东路的拓宽和琶洲岛环岛路的修建可使琶洲地区形成铁路、公路、水路与市内交通紧密结合的多样化客、货运交通体系，未来交通优势十分明显；在这些因素中，地铁的作用显得更为明显，由于地铁具有快捷、方便的优点，在地铁建成通车后，会极大地改善琶洲地区的交通状况，由于出入琶洲会变得更为容易，人流必然会增大。

　另外，为推进会展中心的建设，广州市政府在土地、税费、基础设施配套等多方面机遇了优惠，并计划将琶洲地区发展成为21世纪广州城市建设的“热点”。

　在这众多的有利条件带动下，尤其是广州会展中心的建设将会极大地促进项目的发展。以会展中心的建设为契机，开发与会展博览相关联的一系列配套功能物业，促进项目与会展中心协调发展，是项目成功的关键。可以预见，项目发展前景是十分诱人的。

　1. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析

　5.1 广州（中国出口商品交易会）

　5.1.1 会展中心情况分析

　[中国出口商品交易会]坐落于广州市越秀区，[中国出口商品交易会]，又称[广交会]，创办于1957年春季，每年春、秋两季在广州举办，迄今已有四十三年历史，是中国目前规模最大、商品种类最齐全、层次最高的综合性国际贸易盛会。

　交易会由46个交易团组成，有数千家资信良好、实力雄厚的外贸公司、生产企业、科研院所、外商投资/独资企业、私营企业参展。

　交易会贸易方式灵活多样，除传统的看样成交外，还举办网上交易会。交易会以出口贸易为主，也做进口生意，还可以开展多种形式的经济技术合作与交流、以及商检、保险、运输、广告、咨询等业务活动，来自世界各地的客商云集广州，互通商情，增进友谊。

　创办年代：1957年春季

　第89届交易会展出时间：2001年4月15日-26日

　会期：12天

　展览地点：广州市流花路117号交易会展馆

　展场面积：160,000平方米

　摊位数量：6,800个

　场馆个数：20个

　场内租金：人民币1.9—2.5万/平方米

　场外展馆个数：6个——[东方宾馆]、[锦汉大厦]、[康乐大厦]、[东宝广场]、[友谊剧院]、[体育馆]

　场外展馆面积：[东方宾馆]1—3层：17,000平方米左右

　[锦汉大厦]：5,000平方米左右

　 [康乐大厦]：3,000平方米

　 [东宝广场]：12000平方米

　 [友谊剧院]：为临时搭建场地，根据承租者的多少可增减

　 [体育馆]：45,000平方米

　场外展馆租金：

　[东方宾馆]：人民币0.2—1.8万/平方米（每层租金相差20%—30%左右）

　[锦汉大厦]：人民币0.4万/平方米（各层间租金相差不多）

　[康乐大厦]：人民币0.06万/平方米（各层租金相差月10%-15%）

　[东宝广场]：大多分割为3×3M2的铺位，每个铺位租金为人民币3万元左右

　[友谊剧院]：大多分割为3×3 M2的铺位，每个铺 位租金为2—3万元左右

　[体育馆]：大多分为3×3 M2的铺位，每个铺位租金根据楼层不同，从2.9—3.8万元不等

　商品种类：100，000种

　到会客商：101,281人（2001年春交会）

　成交额：159亿美元（2001年秋春交会）

　5.1.2 会展中心周边物业情况分析

　[中国出口商品交易会]位于广州越秀区，南临流花路，西临人民北路。步行五分钟便可达到广州火车站，同时，其周边还有市公共汽车站和省公共汽车站，交通十分便利。

　其周围的物业包括酒店、写字楼、住宅、商城等，但主要是酒店及综合物业。

　酒店：其中五星级宾馆有[中国大酒店]和[东方宾馆]；三星级宾馆有[招商宾馆]、[流花宾馆]、[友谊宾馆]、[广东新大地宾馆]、[红棉大酒店]等。

　[中国大酒店]（以下简称[中酒]）和[东方宾馆]在广交会期间客房的价格根据房间类别的不同从250美元至1928美元不等，为平时的双倍价格。以下将分别介绍[中酒]和[东方宾馆]的写字楼、商场、公寓的情况：

　[中国大酒店]

　除客房服务外，[中酒]和[东方宾馆]还出租写字楼和商场，此外，[中国大酒店]还偶公寓出租。[中国大酒店]的商场月租金根据楼层及位置的不同从223元/平方米到1966元/平方米不等，该租金面积指的是使用面积，并且包电费、管理费，共有商铺60个，其中，不乏名牌LOUIS VUITTON、CARTIER、CHRESTIAN DIOR、CELINE、GUCCI、FENDI、HUGO BOSS、BURBERRY LANNVIN等。商场整体入住率为92%。

　[中酒]写字楼租金从174元/平方米至232元/平方米不等，集中与3至15层。入住的主要客户有美国领事馆商务处、农业处、加拿大驻广州总领事馆、丹麦驻广州总领事馆、新西兰、意大利、奥地利驻广州商务处、美国柯达公司、日本三井公司等。其中，日本公司占租户比例为35%，欧美公司为20%，香港公司为13%。写字楼整体入住率为85%。

　[中酒]公寓租金从132元/平方米至191元/平方米不等，分散于J座与D座，户型从工作间到四房一厅，共有套数168套。其租户43%为日本人，17%为欧美人，剩余40%为其他国家人士。现公寓整体入住率为60%。

　[东方宾馆]

　[东方宾馆]共有中、西式客房1100间。分为标准单人房、高级单人房、标准双人房、高级双人房、豪华双人房、标准套房、豪华套房、商务套房、豪华商务套房、总统套房和贵宾套房等。

　其写字楼租金150元/平方米起，包含管理费、服务费、24小时中央空调费、水电费及市内电话费。其写字楼主要集中在二号楼和三号楼，根据是否可以居住还可分为写字楼和商住房。商住房即可居住又可办公，类似公寓，但没有厨房。实用面积如下：三号楼商住房：26—36平方米；二号楼商住房31—72平方米；二号楼写字楼150—500平方米。现写字楼已100%租出，商住楼还有部分小单位。主要客户有太平洋保险有限公司、中国人民保险有限公司、中国日报广州办事处、外商投资管理机构、金帆房地产有限公司、达美斯广告有限公司等。其一楼大多为外商管理机构，二楼主要为日本租户，欧美租户为数也不少。

　[东方宾馆]商场租金分全年租租金和不包含广交会的租金两种，全年租方式月租金为460元/平方米，不包含广交会期间的租赁方式月租金为220元/平方米。二层商场出租率为98%左右，三楼商场出租率仅50%左右。租户大多为小租户，整体经营档次不高。

　三星级宾馆中的[招商宾馆]位于流花路和人民北路的交接处，共有240间客房，分为：标准房、湖景房、湖景套房、豪华房、豪华湖景房和豪华湖景套房几种类型，房价从人民币580元至1480元不等，实际还可打折即最低房价可为398元，若居住时间超过两周，可在下调为348元。而其广交会期间其租金价格由人民币798元至1778元一晚不等。除客房服务外，[招商宾馆]还可提供20多间写字楼，全部位于宾馆四楼，现仅剩一间面积60多平方米的写字楼，月租9000元（包管理费和服务费），目前的入驻公司的行业类型包括电器、旅行社、展览等。

　[流花宾馆]客房分布在南、北两座主楼，通邮标准客房、商务客房、套房、写字楼等五百余间，商务楼层位于五、六楼，设有商务双人房、单人房及商务套房共80多间，豪华套房位于南七楼东段，有各种设计风格，共有房间11套。房价由418元至2000元不等。但最低可获6折折扣。[流花宾馆]还装有广东视讯款带网。

　广交会周边较多的物业是综合物业，主要有[广东东宝展览中心]、[康乐牛仔城]、[新贵都商贸城]、[金祥大厦]等。

　其中[广东东宝展览中心]是集展览、会议及写字楼为一体的多功能化商务大厦。总建筑面积2万多平方米，一至五层为专业展览场地，面积1.2万平方米。经外贸部批准，已列为中国出口商品交易会20号馆。其中，七至九层为甲级写字楼。租金由74元/平方米至121元/平方米不等。物业管理公司是珠江酒店物业管理公司。月管理费22元人民币。共有车位40个，车位月租金1,500元。现入住公司以贸易为主。

　[康乐牛仔城]为一六层建筑，楼下一至三层为牛仔服装城，三层租金为110元/平方米/月，管理费为25元/平方米/月，出租率几乎为100%。四至六层为写字楼。

　[新贵都商贸城]即[广控大厦]，原为[贵都酒店]，现为一14层建筑，总建筑面积为3万多平方米，楼下负一至四层为商场，建筑面积近1万平方米，租金根据楼层的不同由人民币190-280元/平方米不等，物业管理费为人民币30元/平方米，广交会期间为交易会的轻工特艺馆。写字楼部分建筑面积约为2万平方米，带有光纤通讯、宽带完网等先进的通讯设备。分为南楼的公寓式写字楼和北楼的橱窗式写字楼两种类型租金范围为人民币180-190/平方米/月，管理费为人民币18元/平方米/月。

　[金祥大厦]又称[广州服装会展中心]，位于广州市站前路，是华南地区最大的服装批发交易市场，年交易额逾100亿元。它共15层，临街面长118米，建筑面积35,000平方米。

　距广交会最近的写字楼为[达宝广场]和[以泰广场]，[达宝广场]位于流花路上，[达宝广场]为一十五层建筑物，地下有一层车库，约有车位60余个，车位一个月租金为人民币1500元。地上一至二层为餐厅等配套设施，从三层开始为写字楼，每层建筑面积为为2,000平方米，实用率为76%。租金因景观的不同从人民币85到95元不等。管理费为人民币30元/平方米/月。[以泰广场]位于解放北路，部分四层，部分五层。一层大部分为家私商场，二楼至五楼为写字楼，二楼还有部分剩余空位，三楼以上基本全部租出。其中主要租户有宝洁公司和大华银行。月租金高至人民币240元/平方米。没有地下停车场，车辆环绕以泰广场露天停放，不需停车费。

　广交会周边的住宅项目较少，只是在站前横路上有一名为[流花雅轩]的楼盘。其销售已接近尾声，大约只剩不到20套单元。价格根据楼层的不同从人民币5,650元/平方米至11,416元/平方米不等。实用率为87%。其发展商为广州南兴房地产开发有限公司。采用智能小区管理的方式进行物业管理，可提供酒店式家居服务，配有会所及3000平方米的球场花园。另外还有捷泰广场对面的南国天然居，此项目推出时是以公寓形式推出，但因公司内部原因目前已停工超过一年。

　另外值得一提的是，广交会旁边的45年历史的[广州体育馆]，将于今年5月18日被爆破拆除。老体育馆从1995年开始成为广交会的附属馆，每年接纳草柳竹藤类的展商。它被拆除后，取而代之的将会是地铁二号线越秀公园站和56层的[体育大厦]，这两个项目均由广州越秀投资地产集团公司投资兴建。

　广交会周边[友谊剧院]旁有一在建工程，为市电信局生产班组房工程。

　5.1.3 可供借鉴的经验教训

　广交会因比邻火车站，离飞机场的路程也很短，交通便利。便利的交通带来了大量的人流，因此广交会周边汇集了大量商场及商场综合物业。这些商场物业的整体档次不高，但因为有大量人流的支撑，租金价位却普遍偏高。

　广交会周围有众多的酒店物业，其中有两间为五星级酒店，部分酒店不但提供一般的住宿场所，还提供公寓和写字楼场所。这些酒店物业并不完全是为广交会而准备的，其中有很大一部分是针对火车站周边人流。因而在非广交会期间的入住率也不低。

　广交会周边的写字楼物业档次较杂，既有高档的，如广东东宝展览中心的写字楼和达宝广场，也有低档次的，如康乐牛仔城、金祥大厦等的写字楼。这些较低档次的写字楼的入住客户大多是与广交会有关的公司，租金也普遍偏高。

　综观整个广交会周边物业的发展状况，项目可值得借鉴的地方不多。因为旧广交会处于城市的成熟发展区，拥有得天独厚的地理位置。其周边物业，尤其是商场物业并不完全依赖广交会而存在，虽然它们因为广交会的存在而提升了租金价值，尤其在广交会期间可利用广交会场地不足的状况，成为场外展馆，从而获得高利，但它们的繁荣却与其优越的地理位置密不可分。而广交会新址的情况则完全不一样，琶洲地区是城市新发展区，一切都处于规划中，区域的发展将与广交会密切相关。整体来看，琶洲岛还具备旅游商务的功能，但这两种功能都将依赖广交会的带动作用。新广交会周边物业不可能像老广交会一样周边布置大量的商场物业，也不可能像期望在新广交会建好后其周边的商场物业仍能像旧广交会周边的商场物业一样在广交会期间获取高利。琶洲地区将发展成为集旅游、商务于一身的城市副中心区。

　5.2 厦门（[厦门国际会议展览中心]）

　5.2.1 会展中心情况分析

　[厦门国际会议展览中心]位于厦门岛东端，是一填海造田工程，集展览、会议、信息、交易、商贸洽谈、大型活动为一体，并配套商务、广告、仓储、酒店、餐饮、娱乐等服务的大型现代化智能展馆。

　会展中心于2000年9月8日建成并投入使用，占地约47万平方米，总建筑面积15万平方米，由主楼和辅楼组成。主楼高8层，主要用途为展览及会议厅。辅楼高5层，拟建成三星级酒店。

　位于展厅前的大堂及功能前区面积近5,000平方米，高18.5平方米，可举行3,000人的庆典洽谈，展厅总面积3.3万平方米，可设2000个摊位，展厅可同时使用，也可分为A、B、C、D、E五个展区单独使用；各展区面积均为6,560平方米。

　主楼二层以上有20余间中高档会议室，总面积5,510平方米，面积从48平方米至2,164平方米不等。其中，位于主楼四层的国际会议厅，面积684平方米，设有230个座位，配有6声道同步传译系统和大型多媒体投影仪等现代化的会议设施；主楼顶层中央是2,164平方米的大型多功能厅，可供2,000人集会；此外，主楼两翼顶层各有一面积约6000平方米的屋顶花园，是休闲娱乐的好地方。

　5.2.2 会展中心周边物业情况分析

　由于[厦门会展]于2000年9月才建成，且[厦门会展]所在地为一填海造田工程，周围缺乏配套物业，只有[明发国际城市花园]一个商品房现楼，该小区为一多层住宅小区，单方价格大约4,000左右，另外还有一在建工程，发展商为东方三元，拟建成一“空中别墅”形式的复式多层住宅，拟为一梯两户，楼高六层。

　5.3 上海

　5.3.1 [上海国际会议中心]

　（1） 会展中心情况分析

　[上海国际会议中心]位于东方明珠塔西南方，沿浦东滨江大道与外滩隔江相望。它的南侧以大面积的绿地广场为依托，组成陆家嘴地区一道著名的景观。

　会议中心占地4.5万平方米，其中主楼1.6万平方米，绿地3万平方米，建筑总面积达11万平方米。其中地上面积近73,000平方米、地下面积3.7万平方米，整个项目由以下几个部分组成：

　现代化的会议场馆，有4,300平方米的多功能厅（宴会可容纳3000人，会议可容纳4,000人，可兼作展厅）和2,500平方米的新闻中心（暨展厅）各一个、国际会议厅一个、200人会议厅两个、100人、50人等各种规格的会场近20个。

　宾馆客房，有总统套房、商务套房、标准间共259余套；

　高级的餐饮设施，有中、西餐厅、特色餐厅、咖啡厅等；

　休闲场所有夜总会、歌舞厅、健身房、游泳池、保龄球、桌球、桑拿、商场等；

　地下停车场有车位600余个。

　（2） 会展中心周边物业情况分析

　[上海国际会议中心]位于东方明珠电视塔西南方，由于紧邻陆家嘴金融区，因此其周边物业主要是甲级写字楼，包括金茂大厦、世界广场、时代广场、森茂国际大厦、招商局大厦、浦项广场、金穗大厦等。陆家嘴既是上海的商务热点区域，也是世界知名的金融贸易区，根据府规划，区域内金融、商贸、办公占75%，商场占16%，文化娱乐占2.4%，住宅占6.6%，陆家嘴现已初步形成金融、市场、商旅、会展、房产等五大主要“功能板块”。

　该区写字楼以租赁为主，平均租金大约在0.6美元/M2/月，而如[金贸大厦}和[森茂国际大厦]这两幢顶级写字楼，其月租更高达1.3和1.65美元/平方米，该区的写字楼入住率平均达到80%以上。而从进入陆家嘴区域内写字楼的客户来看，主要是国内外的金融、贸易类企业和公司，目前各类中外金融机构已逾87家，它们与越来越多的证券公司、外资财务公司、投资信托公司、保险公司等构成较完善的金融体系。同时，上海证券交易所、上海房地产交易中心、上海期货交易所、上海人才交易市场、上海产权交易所和上海钻石所等6大国家要素市场已汇集于此，初步确立陆家嘴要素市场配置中心的地位。

　而住宅在国际会议中心周边并不集中，且相距也较远，包括[艺术传家堡]、[菊园]、[金顶公寓]、[仁恒滨江园]等。这些楼盘大多是已建成2—3年以上，其销售受国际会议中心的影响并不大，反而得益于陆家嘴金融区的成熟商务氛围，因此其不仅售价高，而且亦有相当不错的销售业绩。楼价幅度在5,200

　—8,000元/平方米，销售率普遍在85%以上，买家以国内人士且是白领为主。

　会议中心周边建筑的造型设计大都充分考虑城市空间形态及其周围环境，从而突出地域文化与时代感相结合的特点。以下选取[金茂大厦[和[上海招商大厦[分析其建筑特色。

　金茂大厦实景图

　[金茂大厦[位于[上海国际会议展览中心[的东南面，楼高88层，平面采用1.5国际标准设计模数，便于周边的办公区灵活地设置隔墙，办公楼采用当今世界上的最新技术，创造一个现代化、可满足用户各种需求的办公平面。

　上海招商大厦效果图

　大厦以中国塔的形象为起点，是一个具有强烈时代感与地方特色的塔式建筑，大厦塔按双轴对称，柔和的阶梯状造型以逐渐明快的节奏向上内收伸展，到达非凡的塔尖。大厦外墙由玻璃和不锈钢组成，商场玻璃穹顶，名贵的花岗岩铺砌的平台，高级地毯，桃木装修、云石地板。另外在现代的设计中，也渗入了园林的景致，让大厦散发宁静，自然气息，高贵中亦显不落俗套。

　[上海招商大厦[位于陆家嘴金融中心地带，是集办公、银行、商业、娱乐于一身的综合性现代化大楼。楼高38层，总高度为140米，它的建筑形式是从上海的城市文脉出发，追求时代精神。大厦主楼塔身形象稳重挺拔，神似雨后春笋，节节上升，隐喻大厦用户事业一日千里，灿烂辉煌。

　（[上海国际会议中心]周边物业详细资料分析见附表三）

　5.3.2 [上海新国际博览中心]

　（1） 会展中心情况分析

　[上海新国际博览中心]位于浦东花木路，目前正处于建设之中。它邻近地铁二号线，总建筑面积约20万平方米，计划分三期建设，预计于2010年全部建设完成。

　（2） 会展中心周边物业情况分析

　[上海新国际博览中心]地处浦东世纪公园东南方，该区域正处于发展阶段，目前缺乏各类配套设施。据了解，该区将是浦东未来重点发展的会展板块，周边物业将包括有写字楼、住宅和酒店等。

　目前新博览中心的周边物业以住宅、别墅、公寓为主，且集中于新博览中心的西南面，均具小区规模，档次高，低容积率，包括万邦都市花园、环龙新纪园、绿缘公寓等。这区的楼盘均价一般在4,500元/平方米，客户以白领阶层为主要对象。值得一提的是，在新博览中心的附近有两个大型的外销高档楼盘——[四季雅苑]和[汤臣高尔夫花园]，两者均以别墅为主，区内也包括一部分公寓，以出租为主，面向对象主要是来沪投资的外商、外资企业，其出租率均高达90%以上。

　博览中心周边物业规划水平较高，环境空间感及生活氛围的营造佳，并能充分体现人性为主的生态自然空间。以下选取[汤臣高尔夫花园]、[四季雅苑]和[万邦都市花园]分析其建筑特色。

　汤臣高尔夫花园洋房实景

　[汤臣高尔夫花园]：邻近地铁2号线龙阳路站，位于[上海新博览中心]以东，花园规划是以东北角一座对称布置的联体住宅作为小区标志性建筑，中间是四层高穹顶通道，向西品字型分布七个双联体公寓，建筑之间栋距30—50米采光布景，八栋八层公寓每户都有高尔夫球场的景观。

　汤臣高尔夫花园洋房区园林环境

　小区规划以回归自然，亲和阳光、碧水、绿树为理念，建筑覆盖率小于10%。外墙全部采用高级石材，石料基座，金属条饰，罗马穹顶、花架、希腊山场，底部是架空的穿越式开放空间，大理石贴面的门厅，电梯精心装潢，使人感到非常气派，整个花园小区给人感觉是对欧洲经典建筑的取舍、创新。

　四季雅苑园林环境

　[四季雅苑]：规划了多幢别墅及多层公寓，是大型的低密度住宅区。它位于上海浦东花木路，比邻地铁2号线世纪公园占。共有109幢三层独立式别墅，配以私人花园及有盖车库，面积279平方米至521平方米不等。庭园配有人工湖、齐整的草坪、喷泉雕塑等，环境设计清新细腻，具有五星级设施会所建筑设计别具特殊，显得豪华荣贵。四季雅苑各类型别墅皆结合豪华和舒适的概念，各具独特风格，充满时代气息。

　[万邦都市花园]：总占地20万平方米，总建筑面积40万平方米，地处龙阳路地铁站旁，[上海新博览中心]以西，建筑规划以一梯二户小高层为主，栋距较大，建筑设计遵循“以人为本，与自然和谐”的理念，小区配套设施齐备，另有3000平方米的大型会所，宽带网接入，建筑设计采用欧陆建筑风格。

　（[上海新国际博中心]周边物业详细资料分析见附表四）

　5.3.3 [上海光大会展中心]

　（1） 会展中心情况分析

　[上海光大会展中心]位于徐汇区腹地，北面是上海城市副中心徐家汇、上海体育城；南有[锦江乐园]、[南方商城；西面是上海最早的国家级高新技术开发区漕江泾；东面则与上海著名旅游景点上海龙华旅游城遥相呼应。

　它临近地铁一号线漕宝路站、地铁三号线轻轨明珠线，距内环线高架入口500米，距虹桥机场仅20分钟车程，周边有18条公交线路，是沪杭高速公路的必经之路。

　[上海光大会展中心]由中国光大集团投资21.4亿元人民币建设，总建筑面积24万平方米，由东、西两翼组成，并以空中走廊相连接，东馆为三组六幢高30层连体式大型综合建筑，包括3万平方米展览会议场馆，4万平方米星级宾馆以及办公楼、公寓楼及酒店式公寓，其中5A智能化办公楼采取大空间开敞式办公室、公寓楼房型面积92—280平方米，其建筑设计手法绝大部分都是采用直线条来衬托出它的宏伟。西馆是一幢三层大空间的标准展馆。

　[光大会展中心]内设有综合性的娱乐休闲设施，包括健身房和各种球类场馆。同时设有商务中心、会议室、宴会厅、咖啡厅等各种配套设施。

　（2） 会展中心周边物业情况分析

　[上海光大会展中心]位于徐汇区，其所处区域是住宅比较集中的地段，包括[华尔兹花园]、[中海馨园]、[梓树园]、[胜利家园]、[康沁园]等。“九五”期间，肇嘉滨路托宽、华山路改造、虹桥路辟通、配以地铁、下立交、平面交通、上立交、内环、明珠线六层交通网络，推动徐家汇发生功能性转变，逐步形成城市副中心、商业中心、公共活动中心的三个中心的地位，从而使徐家汇的发展空间越来越大。

　该区的楼盘大多已是建成入住，买家和住户以白领人士和政府、国企干部为主。分析该地段的两个较新楼盘，万科的[华尔兹花园]和中海的[中海馨园]，虽然推出时间不长（均在2000年底推出），但其销售速度却较快，目前销售率均达80%以上。从这两个楼盘的宣传推广手法上看，其取得的良好销售业绩，主要是凭借优秀的项目质素以及发展商的良好品牌。[光大会展中心]在这种成熟的居住区域内，虽然对楼盘销售有相当促进作用，但并不会产生直接影响，从而成为该区楼盘的主要卖点。

　以下选取[光大会展中心]周边较有特色的[华尔兹花园]、[中海馨园]、[梓树园]三个楼盘分析其建筑风格：

　[华尔兹花园]：位于徐家汇商城旁，新龙华上海铁路南站附近。正对[光大会展中心]。整体环境运用大量的音乐符号，水景、植栽、雕塑、是以音乐景观园林为主题的住宅小区。花园以多层、小高层为主，均采用一梯两户、户户朝南，格局方正。规划上采取中轴线对称的做法，一条环形车道围绕抱合四周高，中央低，元宝型格局。建筑造型以横向线条为主，屋顶弧形线条，搭配红、橙、黄、绿、蓝、紫七种鲜明的立面色彩，既显示住宅柔和的一面，又反映了都市的节奏。

　[华尔兹花园]效果图

　[中海馨园]外景图

　[中海馨园]：位于上海田林成熟社区，以多层、小高层为主，其主力户型有二厅二房、二厅三房、三厅四房、空中别墅等。栋距和景观纵深达80米，横跨景观达250平方米，另有15万平方米景观中心，32,000平方米园林水榭，融会了欧洲园林与中式庭院的特点，建筑外观典雅、清淡，与园林设计融合在一起，成为一道独特的风景。

　[梓树园]外景图

　[梓树园]：位于上海钦洲南路与冠生园路口，是一座现代化的庭园式住宅，比邻徐家汇高级商务区，小区由4幢高层和3幢小高层，东座和商场组成，主要户型有：一厅二房、一厅三房、二厅四房，中庭花园自然之景与人相融，一草一石依人而设，为原本挺拔、俊朗的楼体凭添一分钟神韵和生机。

　（[上海光大会展中心]周边物业详细资料分析见附表五）

　5.3.4 [上海世贸商城]

　（1） 会展中心情况分析

　[上海世贸商城]位于虹桥经济技术开发区，是上海市政府十大“重点工程”中的唯一外商投资项目。

　[上海世贸商城]是集营销、贸易、展示、办公、展览、会议、资讯于一体，拥有世界一级展览业的两大功能与特点——常年展示与短期展览的都功能商业中心。[上海世贸商城]总建筑28万平方米，主要包括三大部分：

　Ø 常年展览市场：面积19万平方米，容纳2000多间长期出租的交易展示间，专供国内外厂商常年展示并促销其精良产品。

　Ø 上海世贸展馆：面积三万平方米，是上海最大的短期展览馆，专门用来举办短期商展。

　Ø [上海世贸大厦]：面积六万平方米，共三十层。作为海内外企业、经贸机构、采购办事处的外销作业空间，是从事贸易的最佳地点。

　同时，[上海世贸商城]和与其邻近的[国贸中心]、[国际展览中心]组成沪上规模最大最现代化的展览展示区。自1992年以来，数百次的大型国际、国内展示活动，如高科技博览会、华交会、汽车展、宠物展等都纷纷在此举行，使该区成为各类前沿信息的发布展示中心。

　（2） 会展中心周边物业情况分析

　[上海世贸商城]位于长宁区延安西路，该区是上海市人民政府决定新辟的重要对外活动新区，主要发展对外经济贸易，旅游事业，提供外商和外侨办公，居住，业务活动条件和相应的商业，体育，娱乐服务，并集中建设了一批外国驻沪领事馆，是环境幽静，条件舒适，位置适中，交通方便，服务完善的现代化新区。

　此区位于上海市区的西部，距虹桥机场5.5公里，距市中心6.5公里，新区规划建设有１）及办公综合大楼，２）高层办公大楼，３）高层旅馆，４）高层公寓建筑群，５）商业服务设施，６）体育设施，７）文化教育、医疗设施，８）邮政电讯设施，９）综合服务设施。

　[世贸商城]周边物业分别可分为两个圈层。第一圈层，在世贸商城周边，主要集中了写字楼物业，包括[新虹桥大厦]、[新世纪广场]、[协泰中心]、[东方国际大厦]、[远东国际广场]等。写字楼以出租为主，租金平均约0.55美元/M2/月。

　而第二圈层以住宅为主，主要集中在古北新区，包括[名都城]、[罗马花园]、[维多利亚大厦]、[巴黎花园]、[马赛花园]、[鹿特丹花园]等。该地段的楼盘过往以外销为主，但近期这些楼盘大都转为内销性质，且售价平均高于8000元/平方米。由于这些楼盘都是已是现楼并已有较长的入住时间，因此目前销售率一般在90%以上，且入住率都超过70%。

　以下选取[东方国际大厦]、[上海金桥大厦]、[上海虹桥友谊商城]、[上海虹桥国际展览中心]分析其周边物业的建筑特色：

　[东方国际大厦]外景图

　[东方国际大厦]：地处虹桥经济技术开发区，位于[世贸商城]北面，总高28层，总建筑面积47,000余平方米，大堂格调曲雅，写字间格灵活，商业配套设施齐全，内部采用光纤综合布线，配备完善的CA，BA，FA，QA，自动化控制系统，是上海的现代化商务楼，大厦由三座错落有致，各具特色的楼体组合而成，外形奇特，气势宏伟。

　[上海金桥大厦]：位于上海虹桥开发区的显要位置，邻近[世贸商城]，是虹桥开发区的标志性建筑之一。它不仅表现出端重，典雅，恬静，大方，以公寓为主的性格，还表现现代化城市技术先进经济发达，环境舒适的特征和水平。

　[上海虹桥友谊商城]：位于上海虹桥区，建筑形象以材料、制作工艺简炼突出于两侧虽高但分割细小的公寓，办公楼为增加招徕性，在正面建筑1/3处矗立一个近似风车螺旋形的灯标，灯标基座为平面上以多个相切圆的叠合组成入夜后产生了透明和半透明（玻璃砖）的生动效果。

　[上海虹桥国际展览中心]：位于[世贸商城]东侧。总体布局上人货分流，入口广场布置有水池，雕塑，绿化，旗杆，使展览中心的建筑与周围环境自然地联系和过渡，也使广场本身丰富多彩生机盎然。展览中心设计体现其高效率和多功能。整幢建筑以白色调为主，且建筑用圆弧形墙角的处理使建筑更亲切和更富有时代感，同时，立面用用大的虚实对比手法和凹凸处理使造型是增加雕塑感，这正是它的建筑艺术魅力所在。

　（[上海世贸商城]周边物业详细资料分析见附表六）

　5.4 北京（[中国国际贸易中心]）

　5.4.1 会展中心情况分析

　[中国国际贸易中心]（以下简称“[国贸中心]”）是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，也是仅次于纽约世贸中心的世界第二大世贸中心。

　[国贸中心]地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积达56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。

　[国贸中心]始建于1985年8月，90年8月30日全面开业。自开业以来，国贸中心已成功举办了各种国内、国际性展览、博览会近400个，每年举行各种国际、国内会议、活动4700多场，其中中外部长级以上贵宾出席的高规格、高档次的政务、商务活动四、五百次。

　5.4.2 会展中心周边物业情况分析

　[中国国际贸易中心]处于建国门外大街，其本身就集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体。而邻近其周边的物业以写字楼和酒店为主，构成北京城内的中央商务区。典型写字楼主要包括[嘉里中心]、[国际大厦]、[航华科贸中心]、[东海中心]、[华彬国际大厦]等。其租金从

　$28—40元/平方米/月不等，而且入住率普遍高达90%以上，入住客户以外资、国内的大型知名公司为主。

　至于[国贸中心]周边的住宅项目，离国贸中心相对比较远，且以公寓为主，包括有[现代城]、[阳光100国际公寓]、[世贸国际公寓]、[盛世嘉园]、[光华欣居]、[新城国际]等。受中央商务区的影响，该区楼盘以外销为主，且楼价较高，普遍在9000元/平方米以上。其中最为著名的项目是现代城和阳光100国际公寓，这两个楼盘的成功，除了其本身有前卫优秀的设计外，更在于其善于进行概念炒作，以进一步提高自身的档次和名声，从而达到带动租售业绩的目的。

　以下选取国贸中心周边较具特色的住宅如[SOHO现代城]和[阳光100国际公寓]，分析其建筑特色：

　[SOHO现代城]：[SOHO现代城]的建筑理念是充分人性化，将人的生活空间分为私人空间和社交空间，户型以复式为主，面积在150—300平方米，楼下宽敞的大厅可以作为办公区和会客区，楼上是居住区，各自独立，互不干扰。建筑风格上采用现代主义简直奉行的极少主义原则，不论建筑外观，结构设置，空间布局还是装饰装修都力求简洁明了，整体风格纯净、简洁、典雅。

　[阳光100国际公寓]外景图

　[阳光100公寓]：分二期建设，一期工程包括两栋34层100米高的枫叶形塔楼，二期工程由三栋28层的塔楼和8

　—13层的板楼组成。公寓区中央是中心公园，四周走廊将花园分成里外两个花园区，外部花园用于休闲，内部花园包括玻璃四季花房和温泉游泳池。

　整个公寓区是用现代手法来表现北京城及紫禁城的传统建筑风格，塔楼的设计包括了方板条形或紧条形，每幢塔楼都有独特的色彩，包括阳光中的红、黄、橙，窗户的表现是自由的组合形式，与别的住宅楼相比，其建筑风格更具个性化和识别化。

　香港会议展览中心

　（[中国国际贸易中心周边物业详细资料分析见附表七）

　5.5 香港[香港会议展览中心]

　5.5.1 会展中心情况分析

　[香港会议展览中心]位于香港之商业中心——湾仔区。会展中心附瞰维多利亚港，连接有盖行人天桥通往比邻的豪华酒店，如[君悦酒店]和[万丽海景酒店]。交通便利，有地下铁、机场穿梭巴士、市区巴士、渡海小轮等。银行、附近亦有邮局、购物商场及娱乐场所。

　[香港会议展览中心]于1988年开幕；而耗资48亿港元（6亿2千万美元）的扩建部分亦于1997年落成。扩建部分的总面积较原有中心增加逾一倍，扩建后的会展中心成为全球其中一间最独特和最具规模的世界级会议及展览场馆。

　[香港国际会议展览中心]为亚洲第二大的会议展览场馆，包括一栋有600多个房间的超级豪华酒店，一栋有900多个房间的四星级旅游酒店，一座37层高、57000平方米的甲级写字楼，一座有800个住宅单元的高层高级公寓和一个会展综合体。

　会议展览综合体共六层，分设于3层的3个展览大厅，可提供2万8千平方米展览面积。另外还有若干小型展览厅。大型会议厅可容纳4500人，共有3000平方米的若干大型会议室以及供客商使用的国际商务中心，此外还设有全海景餐厅、咖啡厅及人工园林等设施。地下停车场、卸货区、坡道及车辆调度区，可同时停放157辆大型货车及客货车。有多座加顶盖的行人天桥连接湾仔地铁站，其造型如海鹰从水面展翅高飞，表现力量与对称美。这座宏伟的建筑将象征香港作为亚洲商业中心的未来地位，并将成为香港极具特殊的较老建筑。

　5.5.2 会展中心周边情况分析

　[中环广场]外景图

　[香港会展中心]位于湾仔区，自身已包含展览、办公、公寓、餐饮等各种功能，包括两座酒店、一座写字楼、一座高层公寓和一个会展综合体。

　其周边物业以写字楼为主，而且集中了比较多的甲级商厦，其中主要包括新鸿基中心、鹰君、海港中心和中环广场等。在这几栋知名写字楼里，除了鹰君中心外，其他几座均属新鸿基集团之名下物业或投资兴建。该地段的写字楼租金为

　$25—30元/平方尺/月，新鸿基集团总部设于新鸿基中心，而这些写字楼的租户亦以本地大知名集团和外资公司为主，入住率平均达90%以上。

　会展中心周边物业以甲级商厦为主，其中有[中环广场]、[新鸿基中心]、[香港鹰君]、[海港中心]等。分析其建筑特色分别为：

　[中环广场]：从九龙望香港湾仔，[中环广场]以373.9米的高度，昂然耸立。大厦除写字楼外，还设有泳池和专用会所，以及一应俱全的康乐和聚会设施。塔楼外表用玻璃幕墙装修，基本使用金、银两色，金色为主居中，两边为银色，立面线条的垂直划分和简洁图案，配上顶部轻盈、匀称、有力的尖塔，更显出整个造型稳重和典雅的气质。

　大堂占有面积4500平方米，空间高25米，宽敞宏伟，大量石材装修以金黄色为主，绿色为辅，加上花草树木和艺术品的衬托配合，更显高贵清新。综观整个大厦造型构图，可明显看到它所采用的基座、楼身和顶部三段式划分古典手法，无论是整体的把握或细部的出来，都显得严谨老练，立面色彩和调遣和夜间灯光的渲染，都令它活跃多彩，流露着强烈的时代气息。

　[鹰君、海港中心]：座落于港岛湾仔海旁繁华的商业区，面临海湾，与商业中心连成一气，又与九龙半岛的商业区遥相呼应。它是双塔式的典型建筑设计，由两座37层高的写字楼大厦组成。双塔的流线型外貌，披上银色反光玻璃幕墙，再现以古铜色铝框，互相辉映。宽阔有盖的人行道环绕着一层四周，为商业中心提供了一个全天候的商场及写字楼入口。除了二层地库外平台上端的停车场，可容车600辆，平台底部三层商场，设有酒楼、服装店、家私店及小型电影院，二层的外围亦绕以人行天桥，为商场吸引不少外来的顾客。

　写字楼各层采用了无柱设计，使宽敞的楼面以便分隔。整座建筑采用了节省能源的设计，反光外墙，减低了阳光热量的渗透，冷气系统与建筑物内的自动控制和测试电脑系统相连接，尽量减低能源消耗。同时提供了一个舒适的空调环境。写字楼各层天花板，采用了隔音顶棚，以提供合乎国际水准的工作环境。

　[新鸿基中心]：于湾仔高士打道海旁，连地库在内共有51层1的商业大厦，地下至三层为商场，三、四楼酒楼餐厅，以上各层全部为写字楼。该中心之建筑设计实用与美感兼顾，其特色之一是位于平台上一间酒楼餐厅，楼面面积逾4650平方米，观众可在阁楼俯览大堂表演台，餐厅各层可透过茶色玻璃幕墙，远眺海港风光。

　（[香港会议展览中心]周边物业详细资料分析见附表八）

　5.6 新加坡

　5.6.1 会展中心情况分析

　[新加坡国际会议展览中心]（The Singapore International convention & Exhibition）

　[新加坡国际会议展览中心]位于TAFFLES BOULEVARD 路一号。它是亚太地区最大的会议展览中心之一，是新加坡最大的标志性综合物业SENTEC CITY的重要组成部分。

　[新加坡国际会议展览中心]总建筑面积为100,000平方米，由六层楼组成。地处商务中心，完善的室内配套生活设施和专业的服务队伍，[新加坡国际会议展览中心]可以提供优良的会见、会议、展览、宴会场所。它包括：

　· 12,000平方米会议大厅

　· 12,000平方米展览大厅

　· 31个可满足10人至400人会议的会议厅

　· 可容纳596人的大礼堂

　· 可容纳1,800人的多功能舞场

　它主要的业务为

　· 物业管理，即对会议展览厅、会客室、中央大厅、美术馆、餐厅和其他附属设施的租赁和开办业务

　· 承办专业展览和及提供会议场所

　· 承办其他非会议及展览的如宴会、开幕仪式等重大事件

　· 组织商展、博览会

　· 组织音乐会和各类活动

　[国际贸易展览中心]（world Trade Centre Exhibition Comples）

　[国际贸易展览中心]位于MARITIME SPUARE。城市发展委员会已同意将其改建为港前商务休闲活动中心，名为HARBOURFRONT。它包括展览中心、会议中心、海滨娱乐场和海滨场馆。

　展览中心的展览面积为24,000平方米，是亚洲最大的展览馆之一，每年有超过120场次的展览在这里举行。该展览中心可举办各种展览，为能满足这些不同的展览需要，该展览中心提供各类展场：

　· 24,000平方米的空调展厅，2,300平方米的室外展厅和可为海上展览准备的300米泊位。

　· 可举办会议、音乐会、宴会和运动会的海滨展场

　· 多于2,000个的停车位

　· 参展商在展会期间还可使用中心的配套设施

　会议中心位于国际贸易中心主楼，包括两层，已重新装修。通过其完善的设施，其可满足不同会议、音乐会和婚礼的需要。包括：

　· 可举办国际会议和展览的海滨展场

　· 可举行中等规模会议的礼堂

　· 可举行小型会议和进修班的海滨套房、会议厅和讨论间。

　海滨娱乐场是新加坡唯一一个能容纳5,000人集会馆。该展场有一可移动舞台，可根据不同的需要改变形态，并设有全自动可收缩、可移动可容纳5,000人的座位系统，是一个良好的现场音乐会、舞台剧、国际选美表演、晚宴及运动会。

　海滨场馆是1995年7月建成的与展览中心相连的会馆设施。由三个场馆组成，每个场馆面积为135平方米，高6米。整个场馆可容纳400人。各展馆均配有可拆隔音板、会议座位、舞台和放映系统，以满足各种大小会议的要求。

　[SINGAPORE

　EXPO]

　[SINGAPORE EXPO]位于新加坡西部，临近高速公路及公共交通系统，地铁站就在门前（到2002年，将会有直接通往机场的道路），是当地最大的展览中心。有建筑面积60,000平方米的无柱展馆。在二期工程后将会有增加另外40,000平方米的展场。

　整个展览中心的功能性很强，包括：室内60,000平方米展场；25,000平方米户外展场；可随意拆分成6个100×100M的独立场馆，每个展馆都有自己的会议室、餐厅和足够的储藏间；可容纳1,100人的会议厅、可容纳2,000辆车的停车场等。

　其配套服务包括：餐厅，商务中心，完善的通讯设施以及高效的交通管理系统等。

　5.6.2 会展中心周边物业情况分析

　[World Trade Centre Exhibition Complex] 位于新加坡南部，沿海。周边属于区，没有什么建筑。[

　Singapore Expo] 位于新加坡西部，其主要展品为飞机，而且，在在进行飞机展览时，还会有飞行表演。固其周边没有什么物业。唯一处于较繁华地域的展馆就是[The Singapore International Convention & Exhibition]。

　[The Singapore International Convention & Exhibition] 处于经济繁荣区，由四栋写字楼和一栋主楼组成。连接这五栋建筑的是一三层购物中心。其周边还布置有若干写字楼和宾馆。

　5.7 可供借鉴的经验教训（广州市外地区）

　通过对国内外各大城市主要会展中心及周边物业的调查了解，发现各地会展中心所在区域的发展都有各自的特点。但由于会展中心特定的性质和用途，其在各地的发展情况都有共通之处值得借鉴。分析对本项目值得借鉴的经验及教训之处如下：

　² 会展中心对周边物业的影响不大。从各地的会展中心发展情况看，一般成功的会展中心（如[上海国际会议中心]、[上海光大会展中心]、[北京中国贸易中心]、[香港会展中心]等），会选择在发展成熟的区域内，并待周边物业及配套设施完善，才建设开业，其作用在于作为区域内的一项配套，同时进一步带动所在区域的商务发展，提升该区域内物业的价值。正是由于会展是在区域成熟后才发展，因此会展中心虽可对区域内的物业发展有促进作用，但一般不会有太明显的效果。周边各类型物业的销售或出租，亦不会以会展中心作为其主要卖点作推广。

　² 会展周边以写字楼和住宅物业为主。分析各地会展中心周边物业分布的特点，由于会展中心是以会议和展览为主要用途，必然常年会有来自国内外的商家云集，会展中心本身亦固然会有一定的写字楼、酒店等配套功能，但数量较少。因此

　一般紧邻会展中心周边的物业都以写字楼为主，并有相当数量的酒店或公寓物业，以弥补会展中心本身功能的不足，使整个区域形成较强的商务气氛。而住宅物业则分布在离会展中心稍远的地段，与会展中心的商务圈保持一定距离，从而形成较好的居住环境和氛围。

　² 会展中心周边区域普遍缺乏较浓的商业气氛。由于会展中心的主要功能所限，较难凝聚长期旺盛的人流，且也是以商务气氛为主，因此各地会展中心的周边大都较少设置大型商场物业，即使如上海光大会展中心，虽然位处城市副中心徐家汇，但离徐汇的商业圈亦有相当距离。因此分析会展周边物业特点可发现：在各地的成功会展中心区域中，一般难以形成商业焦点和规模，并不会有浓厚的商业氛围。

　² 浦东花木区会展板块的发展特点。从本次调查的各地情况看，与本项目所在区域（琶洲）有较强可比性的地段，主要是浦东新区花木区世纪公园一带，即上海新博览中心周边地段。该区正处于发展阶段，目前新博览中心周边的住宅物业大都已是现楼，定位在中高档以上，但都有较好的销售率。但分析其销售原因，主要是买家看中浦东的整体发展前景。至于建设中的会展中心，虽会对区域发展有促进作用，增强购房者对该区的信心，但从目前的发展阶段看，其对周边物业销售的影响尚未明显。

　² 厦门会展板块的发展借鉴。厦门会展周围的物业由于缺乏政府对其发展的规划支持，单纯希望通过会展的建设带动整个会展区域的发展，造成会展周围物业配套不全，会展中心成为厦门岛东端的一个孤立的建筑。由此可见，仅依赖会展中心带动周边物业以至整个区域的发展，是不可行的，政府规划才是引导会展中心周围物业发展的关键作用。从现在的情况来看，广州市政府对琶洲地区的发展保持相当重视的态度。就现时来看，广州不存在厦门会展周边物业发展的状况。

　综上所述，从各地会展的发展情况分析，值得本项目借鉴的有以下要点：

　（1）受区域大环境的影响，项目适宜以较高档次为定位。

　（2）由于项目地块分成两块，将商务和居住两种功能分隔开，有利于项目的规划和发展。根据各地会展中心周边物业的分布规律，小地块离会展中心较近，建议主要发展商务功能，大地块则适宜以居住功能为主。

　（3）由于会展仅作为商务区域的其中一项配套，项目的定位及推广不应仅围绕会展中心为焦点，而应综合考虑项目的优劣势因素，以突出项目本身的特点。

　2. 项目分析

　6.1 项目优、劣势分析

　4.3.1 优 势

　4.3.2 劣 势

　区位条件

　1. 琶洲地区位于广州市区与珠江三角洲经济腹地的结合部

　2. 项目所处的琶洲区是广州市未来的会展板块，有良好的发展前景

　3. 琶洲地区是城市中心区与番禺区衔接的过度地带，“撤市改区”议题的实施和城市东南部发展战略的推进，为其发展导入新动力

　4. 琶洲地区北临珠江与珠江新城、广州高新技术产业开发区、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区

　5. 琶洲地区将发展成为城市副中心区

　1. 项目地块离市区中心较远

　2. 项目周围的配套设施尚未成型，距完善的配套生活小区还有一段时期

　街区功能

　1. 项目紧邻会展中心

　2. 根据琶洲的控制性规划，整个琶洲地区将通过组团概念使社区归属感强化，从而加强邻里间的联系

　3. 地块临近琶洲村，依赖琶洲村现有的生活配套，其周围配套尚算齐全

　1. 大地块处于未来的立交旁，车流交通将会对项目产生一定的影响

　2. 琶洲村内的人员较为杂乱，若借用其配套设施会降低项目档次

　规划条件

　1. 项目两地块均较方正，利于规划布局

　2. 项目PZB1603地块的限高为100米，比其他地块的24米具有较好的高度优势

　3. 项目PZB1702地块中有一河经过，利于其整体形象的创立

　1. 项目被教师新村划分为两地块，不利于项目的整体形象的建立

　2. 项目前面的立交会对项目产生较大影响

　（下页续）

　续上表

　4.3.3 优 势

　4.3.4 劣 势

　交通条件

　1.新港东路正在拓宽

　2.琶洲岛环岛路行将建设

　3. 华南快速干线的开通

　4. 东南环高速路的开通

　5. 内环快速路及内外环快速放

　射线的建成通车

　6. 地铁二号线即将建成

　7. 毗邻珠江，为航运提供有利条件

　4.3.5 除华南快速干线和东南环高速路及内外环放射线外，其他道路尚未成型，它们的建成尚待时日

　自然环境

　1. 地块与万年不开发的万亩果园隔江相望，自然环境优越

　2. 地块附近有琶洲公园和体育公园，环境优美

　4.3.6 林木较多会增加蚊虫的滋养，造成生活的不适

　6.2 项目机会投资分析

　针对地块的状况和特点，以下分别从各种用途分析该项目的投资机会点：

　机会点分析

　不利点分析

　住宅

　1. 项目周围景观良好，北面可望琶洲塔，南面可见万亩果林，环境优美，适于居住

　2. 项目附近就有地铁琶洲站，交通方便

　3. 规划中将在地铁站点建立综合社区购物中心，可满足居住购物的需要

　4. 项目临近会展中心，未来配套设施十分完善

　5. 项目附近将建成琶洲公园和体育公园，是休闲娱乐的好去处

　6. 项目南边的永不开发果林使项目所在地空气清新，利于居住

　1. 项目前立交的存在会带来较大的噪音污染

　2. 邻近的教师新村，会与项目的建筑外观不协调，亦会影响项目住宅的档次

　（下页续）

　续上表

　机会点分析

　不利点分析

　公寓

　1. 项目毗邻会展中心，交易会间流动人口会较多，不少客商，尤其是潮汕客商愿意租能带厨房的物业，公寓正好满足他们的要求

　2. 一些参展商会在广州设立长期办公地点，同时又要解决他们的居住需要，公寓可兼顾办公与居住的需求

　3. 若公寓边有写字楼的配置，则能起到相辅相成的作用

　距离市中心较远，，相对于市区内的优质公寓来说，较缺乏竞争力

　写字楼

　1. 因琶洲地区将发展成为高尚商业旅游景点，其对科技的要求会较高，会吸引IT行业的公司来此办公，同时由于临近会展中心，还会吸引律师事务所、会计师事务所及外贸公司来此办公

　2. 位于会展中心旁边，将吸引其他与会展相关的公司来此办公

　由于距市中心较远，不可能吸引市区的公司来此办公，其客源有限

　3. 项目处于地铁附近，同时又有多条交通要道与外界相连，交通方便

　4. 海珠区缺乏写字楼项目，许多公司都在酒店或住宅楼办公，而住宅禁止商用的政策出台必然会使写字楼需求量的增大

　酒店

　1. 项目临近会展中心，会展期间会有大量的客商需要酒店物业满足他们的居住需要

　1. 由于会展的时间性较强，在没有会展的时间内酒店的空置率会很高

　2. 项目所在地点距市中心较远，很难吸引市区内的客源

　3. 项目周围已有好几块地规划建酒店，而且酒店的等级都较高，将来的竞争会非常激烈

　（下页续）

　续上表

　机会点分析

　不利点分析

　商场

　1. 琶洲地区将建成商业旅游景区，商场是必不可少的，只要能经营特色高档次货品，一定能获得不菲的收益

　2. 会展召开时带来的效益将会非常可观

　因为琶洲地区属于新发展区域，商场不可能在短期内走旺

　别墅

　1. 项目所在地沿江边一带环境优美，具备别墅所必须具有的幽静、美景

　2. 项目处于商业旅游区，若再加上较好的布局与设计，一定能吸引众多的买家

　1. 项目沿江边面积毕竟有限，所起别墅将不成规模

　2. 项目附近有一占地七万多平方米的别墅盘，，竞争会相当激烈

　6.3 综合分析

　根据上表的分析，可见酒店是最不可选的方案。住宅、写字楼、商场、公寓和别墅

　都有各自的优点。

　别墅的优缺点相当，但总体来说，项目沿江的面积毕竟有限，若建独立式别墅，只能建四、五栋左右，未能形成规模，整体效果不好；若建“Townhouse”形式的联体式别墅，虽然建的栋数能较多，但若项目几年后开发时，“Townhouse”可能已不能适应市场需求，销售业绩不一定理想。可见，就项目的条件而言，别墅并不是理想的选择。故敝司建议可以临江复式弥补。

　而在商务别墅的定位考虑上，一般而言，大公司因考虑形象问题，会偏向选择写字楼集中区，而小公司或拥有固定客户群的公司偏向选择价位相对较低的商务式别墅。就华侨新村来说，因其地理位置及交通情况等条件与本项目不同，可比性较差。在PZB1603地块的公寓也具有商务功能，目标客户群会与商务式别墅相冲突。因此建议大地块亦不适宜于定位为商务别墅。

　住宅、写字楼、公寓和商场都具有可开发性。我司建议在PZB1702地块上开发住宅多层住宅。该地块虽然有不利住宅开发的因素——地块前有一4米高的立交。但该立交产生的噪音影响可通过宽达120米的隔离带和我司建议营建的瀑布降到最低。靠近道路的部分还可建会所等公建设施，进一步减少立交产生的影响。该地块亦会建少量商场，但仅以满足居住需要为目的。该地块不考虑建写字楼、公寓的原因是其限高只有24米。外国虽也有多层写字楼，但考虑到广州地区尚无前例，且造成土地资源浪费。

　因考虑到PZB1603地块的限高较为宽松，可建至100米，建议在该地块上建写字楼、公寓和商场。其中，写字楼与公寓的共同建设可起到相辅相成的作用，一来，有了写字楼，会提高公寓的入住率，二来，有公寓作为配套，写字楼对租购者的吸引力会更大。同时，为满足办公及居住的需要，该地块还会建商场，以极大地增加贵司的收入。

　（优势的发挥及机会的利用详见项目发展定位依据。）

　3. 项目发展定位分析

　7.1 项目整体市场定位

　鉴于整个地块被分成两部分，且两地块的大小规模、功能规划、设计要求等都完全不同，建议将项目分成两子项目分别定位。基于对项目地块优劣势及周边环境的综合分析，对项目的定位提出以下建议：

　PZB1603地块定位：

　写字楼：具有时代气息的生态建筑、智能化甲级写字楼（生物气候大厦）

　定位依据：

　1） 目前广州写字楼整体市场开始回升，甲级写字楼租赁市场甚至还出现供不应求的状况，适宜于甲级写字楼项目的发展。而琶洲作为未来的广州城市副中心及商贸区，其甲级写字楼市场潜力更大。

　根据目前在建的写字楼情况，未来三年内，广州市的新增甲级写字楼约30多万平方米，主要分布在天河、越秀、东山三个区域。从目前的市场情况分析，由于天河、东山两区均有相当浓的商务氛围，预计会有较强的市场承受力支持新增写字楼的消化。而越秀区目前虽未形成强烈的商务气候，且新增写字楼项目亦不少，将会形成竞争。但该区规划完善、交通便利、配套设施齐备，更是政府部门的集中地，这些都为写字楼用家提供了有利的办公条件。相信该区的优质写字楼仍会有较大的市场潜力。

　另外值得注意的是，广州写字楼需求将会出现一些新特点和趋势，即大面积写字楼的需求会成为大型公司或带垄断性行业的偏向。目前已有实力雄厚的大型公司（如保险类）欲选择过万平方米的写字楼作为其总部，而一些带垄断性质的行业，如邮政、电讯等，会有自建写字楼的计划。

　2001-2003年广州市主要新增甲级写字楼

　名称

　区位

　面积

　银丰国际大厦

　天河

　28000

　三新大厦

　天河

　30000

　锦绣商贸大厦

　天河

　40000

　合银广场

　东山

　100000

　新宝利大厦

　越秀

　19904

　富都商贸大厦

　越秀

　13248

　资料来源：戴德梁行研究部

　2） 从长远来看，住宅禁商这一政策必然严格执行，将有效保证写字楼发展。

　3） 受会展中心展览、商务等功能的影响，将会导致各类公司、企业常年参展，并设立常驻办事处，从而刺激该区写字楼的需求增强。据我司了解，现时广交会周边写字楼租用率保持90%以上。

　4） 从目前会展中心规划方案看，会展中心用于商贸办公的面积为4206平方米，占总建筑面积的比例仅为约0.7%；从目前会展中心周边的控制性规划看，紧邻会展中心并规划为写字楼物业的相对较少，贵项目以写字楼为定位，正好弥补该地段写字楼市场的空白，且会有较强的竞争力。

　5） 地铁二号线的通达，亦将大大带动该区的商业、办公氛围。地铁一号带旺中山路沿线写字楼就是明证。

　6） 根据加入WTO谈判中的承诺，“入世”以后，国外的金融、保险、旅游、法律、会计、管理咨询、商业零售、交通运输、邮电通讯、建筑设计、咨询服务以及计算机相关服务等部门将进入国内市场。广州市作为中国的南大门，改革开放的前沿，其良好的经济发展基础和相对优越的投资环境和较为完善的配套设施建设，将吸引众多的境外投资者开展金融、保险、贸易、生产、旅游等经济活动，从而刺激办公用房的需求增加，为商务写字楼的开发建设带来新的发展契机。

　公寓：高级酒店式服务公寓

　定位依据：

　1） 广州优质酒店式公寓供应量少，市场空间较大，适宜发展为高档酒店式服务公寓。如金亚花园、岭南会等优质公寓物业，常年出租率均保持 90%以上，可见高素质公寓的市场需求量甚殷。

　2） 项目公寓规划为“绿色”生态型大厦，设计意念超前，顺应住宅规划发展趋势，容易形成强烈的社会效应，树立项目品牌从而获得良好的社会效益。

　3） 在市政府的规划中，琶洲被定位为新城市副中心。贵项目紧邻会展中心，优越的地理位置，使公寓物业会有较好的投资性升值潜力；

　4） 会展中心长期的展览、会议、商务功能，对外交流活动频繁，会使该地区的公寓市场有较大的需求潜力；

　5） 相比五星级酒店，公寓同样可以提供五星级酒店式服务，又具有家庭感，而且还可以为业主提供商务服务，这比周边五星级酒店将更具优势。

　6） 与写字楼相辅相成，互为补充功能上的不足。

　商场：

　第一阶段：会展中心的附属展馆（一期完工后至二期完工前的期间）

　定位依据：会展中心一期于2002年底完工，由于展馆尚为完全落成，展场面积有限，如附近物业作为会展的附属展场，可弥补会展中心功能未齐全的不足。

　第二阶段：旅游特色的主题商城 （会展中心完全投入使用后）

　定位依据：

　1） 琶州规划为高级商贸旅游区。万亩果园、琶州公园、体育公园等旅游

　 景点具有一定价值。

　2） 地铁二号线的开通有利于带动人流聚集。商场负一层与地铁站联通，将会进一步带动商场的人流和商业气氛。

　3） 目前市内各大商场仍未有相同定位。建设旅游特色的主题商场，正符合琶洲以会展、商务、旅游为主导的区域定位，可使其成为广州的一个旅游景点。

　商场功能分布建议：

　1） 超级市场

　2） 银行区

　3） 高品位书城（阅读区、音像区、办公用品区、礼品区）

　4） 饮食城

　5） 古玩街

　6） 高科技产品销售展示城

　PZPZB1702地块定位：中高档生态住宅小区

　定位依据：

　1） 在市政府的规划中，琶洲被定位为新城市副中心。贵项目位于会展中心周边，且位于政府规划的居住区，适宜于住宅物业的发展；

　2） 由于会展的利好因素，使该项目周边的交通条件具有先天优势。

　3） 根据广州市政府的规划定位，琶洲将是具高品质居住生活功能的RBD型、生态型新城市副中心。因此贵项目的住宅物业应以中高档层次为定位。

　4） 在政府规划中，PZB1702地块本身是居住用途，且周边也较少住宅项目，因此以住宅为定位发展将有良好的竞争优势。

　7.2 目标客户定位

　（1）写字楼的目标客户群：

　A. 参加会展的各地客商。因会展中心常年有会议、展览举行，来自各地的公司、企业，将会是写字楼的一大目标客户群。根据我司在今届广交会的调查结果显示，参展的中外客商有逾50%计划在广州设点，因此预计写字楼市场将有较大的需求潜力。

　B. 国内外大型公司，如IT、保险类公司、大型跨国集团等，这类公司一般对办公面积的需求较大。由于广州写字楼市场的趋旺，目前市内已各大甲级写字楼均缺乏大面积的办公场地。根据我司的调查统计，未来三年内，广州市的新增甲级写字楼逾40万平方米（包括在建及烂尾写字楼），主要分布在天河、越秀、东山三个区域。由此可见未来市内甲级写字楼的供应量并不多，而琶洲作为广州的城市副中心，该区如出现高质素的写字楼，必然会大受这类公司的欢迎。

　（2）公寓的目标客户群：

　A. 参加会展的客商。根据我司在广交会上的调查数据，打算租用居住物业的人士有6成左右会首选服务式公寓，并希望办公与居住的功能相结合。由于这类人士仅在参展期间逗留，因此建议公寓部分单元采用日租方式进行出租。以吸引各参展公司的中层以下人员。

　B. 广州市内投资客户。因公寓位地处会展中心的旁边，必然会有极大的升值潜力，这也必将会吸引市内众多的投资者选择购买公寓，以便投资获利。

　C. 会展中心周边各类国内外公司常驻广州的高级职员。这类人士一般居住要求较高，由于长驻广州，酒店费用则显得较高，而为便于办公，他们通常会选择离上班地点近的服务式公寓。

　D. 其他难以预测的购房人士。

　（3）住宅的目标客户群：

　A. 天河高新技术产业开发区、生物岛等区域内的白领阶层。白领阶层人士有较稳定的高收入，且对生活质素的需求较高，而科韵路直通天河区高新技术开发区，便利的交通为贵项目提供极大的优势，相信此类人士将会成为贵项目住宅小区的主要目标客户。

　B. 海珠区原居民，主要是地铁2号线沿线、客村、赤岗等地区的原居民。考虑到区位因素将直接影响楼盘的销售，建议吸纳河南的原居民。而考虑到项目位置离市中心较远，这类目标客户应主要针对年轻夫妻，其特点是：有一定的经济条件，购买力较强，虽然会受地域情结的影响会首选河南，但其居住观念亦较新，会接受发展前景良好的地区作为其居住之所。

　C. 天河东圃的居民。建议吸引东圃再置业的人士。同样的物业，琶洲地区较天河东圃有较大的价格优势，而且相距很近，从琶洲经过东南环高速公路不用十分钟便可到达东圃。再之，东圃的整体环境较琶洲地区差。只要项目整体感觉好，必然能吸引这部分买家。

　D. 黄埔一带的居民。建议吸引黄埔地区二次置业人士。综观黄埔区楼盘，几乎没有优质楼盘。本项目对黄埔区部分富裕的，希望改善生活环境、而又不愿意离开或者是不愿意离黄埔太远的人士会大有吸引力。

　E. 广州市内的投资客户。因为整个小区的设计以低密度、多层住宅为主要特色，而且比邻会展中心，会有较大的升值潜力，将会吸引广州市内的投资客户购买作出租投资用途。

　F. 参加会展的客商。根据我司本次在广交会期间的调查资料显示，参展者对会展中心周边的物业的选择，商住小区的比例超过30%，次于服务式公寓，这也表明参展客户对住宅亦有一定的需求。因此虽然住宅的目标客户并不以参展客商为主，但考虑到楼盘的综合质素较高，预计会吸引参展客商的关注，并成为贵项目的部分目标客户。

　G. 其他难以预测的购房人士。

　7.3 项目价格定位

　为方便贵司对我司所作价格修正和确定的理解，以下对价格修正因素作出解释：

　交易情况修正包括以下因素：交易双方当事人的非市场化主体倾向、交易动机、交易双方的情感因素、交易双方对市场行情的了解程度、交易方式的不同、其他特殊情形等。

　交易时点修正指见可比交易实例在其成交日期的价格修正到待估案例估价期日的价格。

　区域因素的修正主要包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、人文环境等。

　个别因素修正主要包括构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素。

　（1） 写字楼价格确定

　从贵项目所处区域特点及定位看，我司选取广交会周边物业作对比，并参照广州市甲级写字楼的平均价格水平，从而初步制定写字楼的建议租售价格。

　4.3.7 表7-3-1 价格计算表

　单位：元/M2/月

　项目

　中国大酒店（写字楼）

　东方宾馆

　（写字楼）

　东宝展览中心（写字楼）

　达宝广场

　平均租金

　178

　180

　117

　120

　交易情况修正

　100/100

　100/100

　100/100

　100/100

　交易时点修正

　105/100

　105/100

　108/100

　110/100

　区域因素修正

　100/110

　100/105

　100/105

　100/105

　个别因素修正

　100/90

　100/95

　100/92

　100/90

　修正后单价

　188

　190

　130

　139

　注：由于中国大酒店和东方宾馆的写字楼租金均含管理费，为统一测算单位，亦将东宝展览中心及达宝广场的写字楼管理费纳入其租金内。

　根据上表数据，写字楼的整体租金（含管理费）计算如下：

　（188+190+130+139）/4=159（元/平方米/月）

　目前广州市甲级写字楼的整体租金水平大约为100元/M2/月（不含管理费），而管理费一般为30元/M2/月。考虑到两年后市场变化因素较难预测，现初步建议2年后写字楼的租金为：110元/M2/月（不含管理费），扣除30%的营运费用、有关税费等，得年纯收益为77元/M2/月。可根据收益还原法计算得出平均售价为：

　P=a/r[1-1/(1+r)n]

　（其中r表示项目的年收益率，P代表单方售价，n代表使用年份）

　=110×12/7%×[1-1/(1+7%)40]

　=11018（元/M2）

　目前广州市甲级写字楼的整体售价水平大约为14000元/M2，则初步建议写字楼的平均售价为11000元/平方米。

　根据市场情况，初步建议车位以1000元/个/月的价格出租。

　（2） 公寓价格确定

　鉴于旧广交会周边缺乏单栋的公寓物业，故我司选取周边五星酒店的公寓和市内住要的高级高层公寓作参照物业，从而初步制定公寓的建议租售价格。

　4.3.8 表7-3-2 价格计算表

　单位：元/M2/月

　项目

　新大厦

　中国大酒店

　（公寓）

　祈福华厦

　中信广场公寓

　平均租金

　160

　170

　160

　140

　交易情况修正

　100/100

　100/100

　100/100

　100/100

　交易时点修正

　103/100

　102/100

　103/100

　105/100

　区域因素修正

　100/105

　100/108

　100/105

　100/108

　个别因素修正

　100/105

　100/102

　100/102

　100/105

　修正后单价

　149

　157

　153

　129

　根据上表数据，公寓的整体租金定价计算如下：

　（149+157+153+129）/4=147（元/平方米）

　考虑到贵项目推出时整个区域仍属发展阶段，初步建议2年后公寓的平均租金价为120元/平方米（含管理费），扣除管理费（按30元/M

　2/月计）、30%的营运费用及税金，得年纯收益为63元/M2/月。可根据收益还原法计算得出平均售价为：

　P=a/r[1-1/(1+r)n]

　（其中r表示项目的年收益率，P代表单方售价，n代表使用年份）

　=63×12/8%×[1-1/(1+8%)40]

　=9015（元/M2）

　目前广州市高级服务式公寓的整体售价水平大约为13000元/M2，扣除公寓经营成本（如管理费、家私费用等），并考虑市场的接受程度，初步建议公寓的平均售价为8000元/平方米。

　（3） 商场价格确定

　从目前广交会周边的商场物业看，均有相当高的租金水平和出租率。故我司参照广交会周边商业物业的租金，初步制定贵项目商场的建议租价。

　4.3.9 表7-3-3 价格计算表

　单位：元/M2/月

　项目

　康乐牛仔城

　新贵都商城

　东方宾馆

　（商场）

　平均租金

　110

　240

　220

　交易情况修正

　100/100

　100/100

　100/100

　交易时点修正

　104/100

　103/100

　103/100

　区域因素修正

　100/105

　100/105

　100/103

　个别因素修正

　100/80

　100/105

　100/105

　修正后单价

　136

　224

　209

　根据上表数据，商场的整体定价计算如下：

　（136+224+209）/3=189（元/平方米）

　从目前广交会周边商业物业的出租情况看，均有相当好的出租率，因此初步建议商场部分的平均租金为200元/M2/月（不含管理费）。

　（4） 住宅价格确定

　因我司建议将贵项目定位为中高档的住宅小区，从区位、档次、综合质素等方面考虑，主要选择海珠区与贵项目相类似的几个楼盘作参照，并进行因素修正以初步确定贵项目推售价格。

　4.3.10 表7-3-4 价格计算表

　项目

　美林海岸花园

　叠彩园

　大家庭花园

　顺景雅苑

　按揭均价

　3600

　4000

　3850

　5500

　交易情况修正

　100/100

　100/100

　100/100

　100/100

　交易时点修正

　104/100

　104/100

　104/100

　103/100

　区域因素修正

　100/98

　100/102

　100/98

　100/110

　个别因素修正

　100/98

　100/98

　100/95

　100/98

　修正后单价

　3898

　4161

　4300

　5255

　根据上表数据，初步定价计算如下：

　（3898+4161+4300+5255）/4=4430（元/平方米）

　考虑到项目以中高档住宅小区为定位，亦有较高的升值潜力，初步建议住宅的平均售价为4350元/平方米。

　根据目前市场情况，初步建议车位以10万元/个进行发售。

　7.4 户型及面积建议

　（1） 公寓户型比例建议

　户型

　建筑面积（M2）

　分布比例

　出租（60%）

　出售（40%）

　一房一厅

　56—70

　30%

　40%

　二房二厅

　85—100

　40%

　40%

　三房二厅

　105—125

　30%

　20%

　公寓户型确定依据：

　1） 一房一厅主要针对客户：单身客户、SOHO一族、投资者等，单身人士、SOHO一族的人士不会有太强的经济基础，一般会选择小单位，而投资者则会考虑小单元易于出租，回报快的特点。尽管两类人士的需求出发点有所不同，但其共同的需求特点都会偏向于选择小面积的单元；

　2） 二房及三房主要针对客户：国内外公司长驻广州的高层管理人员。考虑到会展中心会吸引众多的国内外公司，亦会在广州设点办公，这类公司的长驻高层人员在广州选择物业一般会是服务式公寓，由于这类人士大多已有家庭，一般会考虑选择较大面积的单元，二房及三房单元正是其主要需求的户型。

　3） 公寓出租的主要对象还包括参展的各地客商，这类客户一般会采用短租形式，由于居住时间不长，因此一房及二房单元会是其主要选择户型。

　4） 鉴于以上分析特点，我司建议公寓以一房和二房单元为主力户型。同时考虑到未来市场需求的难预测性，初步建议将公寓各以50%分别进行出租和出售。

　5） 因公寓将在两年后推出市场，而未来的市场较难把握，在对公寓进行平面设计时，建议将一房单元相邻放置，可根据市场需要作设计变更，改成二房单元满足不同客户需求。

　（2） 住宅户型比例建议

　户型

　建筑面积（M2）

　分布比例

　二房二厅

　66—80

　30%

　三房二厅

　88—100

　105—115

　25%

　30%

　四房二厅

　120—140

　15%

　复式

　220以上

　24套

　注：标准层单元比例不包含复式。

　住宅户型确定比例依据

　1） 二房、三房（小面积）主要针对客户：高新科技园、生物岛的白领人士、投资客户。白领客户群一般是单身或新婚家庭，对住宅的房间数要求不高，因此会选择面积不大的二房单元。而由于项目的住宅综合质素较高，相信会吸引投资人士，而二房及小面积的三房将会是其首要选择。

　2） 三房（大面积）、四房主要针对客户：海珠区客村、赤岗、地铁2号线沿线居民；东圃、黄埔等地居民、以及会展中心参展客商。这部分客户有相当的经济基础，亦是二次置业，对居住环境和楼盘的内在质素均要求较高，一般他们会考虑类似环境较好、交通方便、内涵丰富的楼盘。

　3） 复式主要针对客户：参展客商，东圃、黄埔等地人士及其他难预测人士。这部分客户中，大多具有较强的经济能力，而且对生活的要求也高，复式的高质素生活将满足这类人士的需求。

　4. 项目开发计划建议

　我司建议整个项目对PZB16-03和PZB1702两地块分别进行开发。先发展小地块（PZB1603）的写字楼和公寓，再开发大地块（PZB1702）的住宅小区。

　小地块于2001年7—9月进行前期工作，包括项目设计、地质勘探、三同一平等工作。从9月份开始对整个地块进行施工，包括一栋23层的写字楼、1栋19层的公寓及三层的商场。工期为两年，于2003年10月竣工。为使项目可以配合会展中心一期的同时交付使用，建议商场于2002年底开业，作为会展中心的附属展馆，以获得最大的投资收益。

　大地块于2004年1月开始动工，建议分两期进行开发。一期为荔枝涌北面住宅群，包括12栋多层住宅（层高平均为6层）、会所、幼儿园等；二期开发位于涌南的住宅，6栋5层住宅，首层均设复式单元。整个小区于2005年12月全部完工。

　（具体工程安排详见附表之工程实施计划表）

　5. 项目规划建议

　根据贵公司提供的资料，贵项目总占地91,593平方米，道路及其他面积35,027平方米，项目实际用地面积为56,566平方米。

　PZB1603

　项目红线图

　PZB1702

　 贵项目由于被[教师新村]和[大家庭花园]一分为二，根据本报告市场定位部分的要求，将贵项目分为两个子项目来考虑：PZB1603地块和PZB1702地块。根据《琶州地区控制性详细规划》PZB1603地块用地性质为居住组团用地，PZB1702地块用地性质为其他居住用地。在我司对市场进行深入调查的基础上，引导出项目的定位思路，并结合贵项目在规划上可争取政府规划部门同意改变用地性质及建筑高度的意见，初步拟定贵项目建设规模，规划设计建议，以下分别对两个子项目PZB1603地块和PZB1702地块提出建议：

　9.1 PZB1603地块规划建议

　在兼顾环境效果的经济效益原则上，综合考虑本行进行的市场调查结果、项目建筑限高、规划部门对有关配套设施的安排要求以及贵司意见，我司对PZB1603地块制定出以下经济指标数据，供贵司参考。

　4.3.11 表9-1-1：PZB1603地块建设规模指标一览表

　项目名称

　指标数据

　单位

　规划净用地面积

　23,681

　平方米

　总建筑面积

　93,043

　平方米

　其

　中

　地上建筑面积

　71,043

　平方米

　地下建筑面积

　22,000

　平方米

　建筑基底面积

　 9,000

　平方米

　容积率

　3

　平方米

　建筑密度

　38

　%

　绿化率

　≥30

　%

　机动车停车位

　437

　个

　各功能面积比例

　按照上述各规划指标、结合上文对市场分析及项目定位的思路，考虑项目有关配套服务设施的安排要求，贵项目发展的综合建筑群内各功能面积及比例如下表示：

　4.3.12 表9-1-2：PZB1603地块功能面积分布比例表

　功能

　建筑面积（平方米）

　占总建筑面积比例（%）

　写字楼

　30,000

　32.2%

　公寓

　24,000

　25.8%

　商场

　15,000

　16.1%

　会所

　4,000

　4.3%

　停车场

　13,110

　14.1%

　其他

　6,933

　7.5%

　总计

　93,043

　100%

　注:以上各指标的确定仅供参考,项目最终指标的确定以政府批准及专业规划师的和意见为准.

　功能分配说明

　功能分配分析是集合各种因素，以面积（含公共部分、电梯厅、楼梯、走廊、通道、卫生间……等）及位置、宏观订定各项功能总额的分配，以引导建筑师作为进行方案设计的依据。在建筑方案确定后，应评估方案中每一子项功能的面积，位置及相互关系，修正后才进行施工图的设计。在室内装修阶段时，则可落实至集体或个别的使用具体面积。

　地下一、二层

　Ø 建议地下一层除部分为商场外，其余部分及地下二层以容纳所要求的足够泊车位，停车场可提供437个私家车、小型汽车停泊位，设置载客电梯直达首层入口大堂或电梯大堂。

　Ø 地下一、二层均预留设备用房，清洁及维修仓库用房。

　大堂入口

　Ø 写字楼、公寓入口大堂建议设计二层楼底高度，达到有宏伟华贵及气势磅簿的效果。

　地面落客点及前庭广场

　Ø 建筑群周围前庭广场及落客区，人乘车到达落客区后可直接进入入口人乘电梯直抵所属楼层。

　Ø 前广场可设计富有特色的园林花园，喷泉等，同时可摆放主题活动雕塑作点缀。

　裙楼

　Ø 北面首层、二层为商场，南面首层为餐饮，二层为会所。

　Ø 三层为平台花园，并设置游泳场、网球场、儿童游乐场等设施。

　写字楼四～二十二层

　Ø 提供优质的办公室环境，引进先进的空调系统，缔造理想健康的工作空间，提高员工的工作效率。

　Ø 每层办公室均安装架空地板，方便铺设电线及讯号线。

　Ø 每层设有茶水间和男女洗手间。

　写字楼二十三屋

　Ø 设计为多功能厅，可眺望全岛及万亩果林，远处河景。

　公寓四～十九层

　Ø 根据项目基本户型的安排思路，公寓户型有三种，一房一厅、二房二厅和三房二厅。

　规划建筑初步设计建议：

　（1） 项目位于琶洲岛的中心区，其西北面除正在兴建的广州国际会展中心外，周围亦将规划兴建多幢星级酒店、银行、高级公寓等。根据《琶洲地区控制性详

　细规划》和贵司提供的资料，政府对琶洲岛规划建筑限高除贵项目建筑物限高100米外，其余建筑物限高为24米。基于上述因素，我司建议把贵项目规划和建筑设计成该区标志性建筑，从建筑造型、建筑空间以及建筑技术三方面来表现时代感以向城市传递现代信息，使之成为城市的重要景点。

　（2） 在规划和建筑设计上，由于建筑限高为100米，写字楼建筑定为23层，布置在地块北面，又考虑到公寓的建筑成本，将其定为2类建筑，层数为19层（报建时将18层设计为复式公寓，考虑市场因素在实际建设时为标准层平面设计），并建议将其布置在地块的南面，二层商场和会所通过两层高的阳光穹顶联系，使各功能上独立又有联系，其室内景象随阳光、时辰和季节的变化而异，也使室内外空间互相融通，玻璃构架既与地面上的环境相适应，又起了视觉上连接地下空间的作用。三层平台花园，地下一层至地上二层以开敞式边庭加以贯通，并向人流最为集中的新港东路敞开，商场各层设有联系各层的扶梯和楼梯，以及连接地铁车站的通道，边庭的底面绿树婆娑、繁花似锦，潺潺的流水泻入池中，流光溢彩，清爽宜人；当人们走在街上，驻足于路边，但见各层商品琳琅满目，购物人流熙来攘往，充满动感和诱惑，充分满足了商业空间所必须的展示性、导向性和引入性，体现至高档次的浓厚的商业文化的气氛，提升其价值，给商场带来大量的商业机会。

　4.3.13 图9-1-1：开敞式边庭商场设计图例

　建议写字楼，商场入口设在北面主干道新港东路，公寓入口布置在南面，地下车库入口设在东南和西南面。无论写字楼和公寓的设计意念，建议参照德国法兰克福商业银行总部新楼的设计手法，设计成“绿色”的生态大厦，在大厦之中设置大量的空中花园，将阳光、新鲜空气、水、植物等自然因子引入室内，创造“类地面环境”来减少远离地面对人心理和生理的不良影响。尽量利用自然能源，将过渡空间、空中庭院、垂直景观、自然通风等综合在一起，使大厦内合乎使用并与绿色植物相伴，大厦更具有人性，生活、工作其间使人心情舒畅，一种回归自然之感，成为充满绿色环境的生物气候大厦。

　4.3.14 图9-1-2：PZB1603地块方案建议及功能分配剖面图

　以下是写字楼公寓设计成生物气候大厦成功的建筑设计案例，供贵司参考：

　（1） 德国法兰克福市商业银行：

　[德国法兰克福商业银行]总部大厦是世界上第一座“生态型”超高层建筑；这座53层高300米，建筑面积10万平方米的办公塔楼矗立在市区中心。

　办公楼三面围绕一个中央筒布置，办公室两边的窗户可开可闭，空气靠自然对流方式进行并沿中央筒体上升，使其具有良好的自然通风特性，同时办公楼每隔四层设四层高温室绿化空间并呈螺旋状交替向下旋转，由此在任何8个办公层上下均有一个温室绿化空间，中央筒为玻璃墙，这样人便坐在V形楼板内也能穿过暖房向上式向下观看大楼层景观，在采光处理上充分利用其天然采光，通过中央筒体透射到建筑室内。

　4.3.15 图9-1-3：法兰克福大厦外观图

　4.3.16 图9-1-4：法兰克福大厦立面图和平面图

　（2） 马来西亚包斯泰德大厦

　这栋位于马来西亚首都吉隆坡商业

　“金三角地区”的31层办公楼，建筑面积29,840平方米，设计的意图是设计一座办公建筑，而不是堆在空中的一系列封闭的混凝土圆盘，在建筑物的许多角落都设置有室外平台，形成了该建筑的显著特征，这些平台空间为楼层的绿化提供了绿地，为将来各种服务设施安置提供了潜在的场所，同时，为在办公室设置的落地镀膜玻璃窗提供了足够的遮阳，而且减少的空调总量，建筑的造型考虑到了热带的阳光，外饰通风、遮雨的铝合金幕墙，吸收和散发热量以阻隔阳光进入主体结构中心筒和卫生间都放在受阳光较多的东、西面，每层电梯厅都有自然通风采光，所有朝东、西的窗都有有遮阳装置。

　（3） 马来西亚雪兰莪州梅纳拉商厦

　梅纳拉商厦向我们展示了作为复杂的气候“过滤器”的写字楼建筑在设计、研究和发展方向上的风采。

　这座15层高的办公楼，建筑面积10,340平方米，是一家电子和办公设备公司的总部，在内部和外部采取了双气候的处理手法，使之成为适应热带气候的低耗能建筑。植物裁培从楼的一侧坡开始，然后螺旋式上升，种植在楼上向内凹的平台上，创造了一个遮阳且富含氧的环境，受日晒较多的东、西朝向的窗户都装有铝合金遮阳百叶，而南北向采用镀膜玻璃窗以获取良好的自然通风和柔和的光线。办公空间被置于楼正中而不在外围，这样设计保证良好的自然光同时都带有阳台，并设有落地玻璃推拉门以调节自然通风量。电梯厅、楼梯间和卫生间均有自然通风和采光。

　4.3.17 图9-1-5：马来西亚雪兰莪州梅纳拉商厦外观图

　（4） Pingiran公寓

　Pingiran公寓位于吉隆坡，每套公寓都是独立的单元，只有少量共用的墙。用公共走廊串连起来，具有很多通风的空隙。公寓有许多都是有这种阴的空缝，这对不设中央空调的建筑物来说，利用自然风能带走热气，可明显地改进居住环境和节省能耗。

　4.3.18 图9-1-6：Pingiran公寓平面图

　（5） 绿色高层板楼方案

　此为一金奖方案，座落于一块约210,000平方米的虚拟三角形地块上，地块处上海城乡交接带，三面均为居住区，地块西邻铁路，地铁车站以及城市快速干道，东南为一条12米宽的景观河。金奖方案中的住宅布局以三种模式为蓝本：“面”——条条弄堂通“绿野”的“弦形”背后里弄住居团（约70%的住宅面积，7～8层）；“线”——蜿蜒曲折、行云流水般的、环抱“绿野”的绿色高层板楼（18层、13层和8层）；“点”——纤细修长的、置于“绿野”中的绿色高层塔楼（27层）。上图便是置于“绿野”中的绿色高层塔楼（27层），体现上海地方性的传统里弄住宅风格、现代建筑风格以及绿色生态建筑形式这三者之间的巧妙组合。

　在建筑物用地的边界内，由水池、草坪围合，相互交错地布置在不同标高上。建议采用圆柱形的花泊种各种树种。水池草坪的围栏和花钵均用素混凝土制成，素雅的材料、柔和的曲线，平静的水面，以绿色为主调的和谐的色彩，构成了一个幽静的环境氛围，这一切又与生物气候大厦弧面造型遥相呼应。

　项目写字楼建筑计划建议

　所谓智能化大楼，美国智能大楼协会（AIBI）把它定义为“一栋大厦，通过对它的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理进行最优化的考虑，从而为用户提供一个高效率和具有经济效益的工作环境。”还特别强调：智能大楼必须是在将来新的要求产生时，可以导入相适应的新技术的大楼。我司认为：贵项目写字楼建筑设计时应考虑以下功能和因素。（写字楼环境系统考虑因素详见附表）

　写字楼功能：

　9.2 PZB1702地块规划建议

　在兼顾环境效果的经济效益原则上，综合考虑本行进行的市场调查结果、项目建筑限高、规划部门对有关配套设施的安排要求以及贵司意见，我司对PZB1702地块制定出以下经济指标数据供贵司参考。

　4.3.19 表9-2-1：PZB1702地块建设规模指标一览表

　项目名称

　指标数据

　单位

　规划净用地面积

　32883.612

　平方米

　总建筑面积

　55408

　平方米

　其

　中

　地上建筑面积

　50218

　平方米

　地下建筑面积

　5190

　平方米

　建筑基地面积

　9738

　平方米

　容积率

　1.53

　建筑密度

　29.6

　%

　绿化率

　≥30

　%

　规划总户数

　446

　户

　规划总人口数

　1516

　人

　人口毛密度

　461

　人/公顷

　机动车停车面积

　5190

　平方米

　机动车停车位

　173

　个

　以上各指标的确定是在兼顾环境效果和经济效益原则上，综合考虑本行进行的市场调查结果、项目建筑限高、规划部门对有关配套设施的安排要求以及贵司意见得出的。表中所示的配套设施部分具体内容及面积安排详见本章各部分。另外，为保证区内的生活环境质量，机动停车位拟全部在地下进行安排，经初步估算，在以上规模中，贵项目的停车位分配为2.5户/个车位。

　9.2.1 各功能面积比例

　按照上述发展方案和项目有关配套服务设施的安排要求，贵项目发展的商住小区内各功能面积及比例如下表示：

　4.3.20 表9-2-2：PZB1702地块功能面积分布表

　功能

　建筑面积（平方米）

　占总建筑面积比例（%）

　住宅

　44,928

　81.1%

　配套服务设施

　5,290

　9.5%

　机动车停车场面积

　5,190

　9.4%

　总计

　55,408

　100%

　注:以上各指标的确定仅供参考,项目最终指标的确定以政府批准及专业规划师的和意见为准.

　根据以上对基本户型的确定，项目各住宅户型的户数及建筑面积占住宅总量指标的比例如下表所示：

　4.3.21 表9-2-3：住宅单位户型、面积比例表：

　户型种类

　项目

　二房二厅

　三房二厅

　四房二厅

　复式

　每户建筑面积（平方米）

　75

　90

　110

　130

　220

　合计户数（户）

　158

　110

　108

　46

　24

　合计面积（平方米）

　11,888

　9,900

　11,880

　5,980

　5,280

　占总户数的比例（%）

　35.4

　24.7

　24.2

　10.3

　5.4

　占住宅总建筑面积的比例（%）

　26.5

　22

　26.4

　13.3

　11.8

　总户数（户）

　446

　总建筑面积（平方米）

　44,928

　注：该表中的有关数据仅供参考，具体指标的确定以规划师、设计师的意见为准。

　9.2.2 规划建筑初步设计建议

　贵项目地处广州琶洲地区，考虑琶洲地区为21世纪新型生态社区，会展博览、国际商务、信息交流主导功能等国际性特征。配合琶洲现状，PZB1702的整体定位档次为中高档生态住宅小区，其建筑单体的层数安排、现代风格以及区内配套都是高起点的，在考虑平面布置方案时要以充分体现项目发展主题，满足一定的建筑限高和容积率等规划要求为前提，使规划区内尽可能多地留有视觉意义和活动意义的空地、绿地。

　因此，贵项目的平面布置建议按以下思路进行：

　（1） 贵项目规划结构应满足一次总体规划、逐步滚动实施的要求，充分考虑汽车业的发展，利用基地地形、具体特征，争取地下停车空间，严格安排动态交通和静态交通，道路设计原则采用“人车分流”的形式，为小区创造安全、宁静的生活空间，除紧急救护、消防、搬家外，机动车辆不能进入院落空间。项目共有两个出入口，西南出入口和南向出入口，并利用原有水塘资源规划具有特色的荔枝湾，通过精美石拱桥、石道连接两个相对独立的小组团。北面小组团为风格独特的建筑群，南面考虑地形的因素布置台阶式花园住宅，每户均有一个花园平台，平台花园层层叠落，丰富建筑造型。

　4.3.22 图9-2-1：荔枝湾实景图

　建议利用原有资源——荔枝湾

　（2） 项目须强调“人与自然的和谐为本”这一理念，最大限度地创造出人与自然沟通的绿空间和水空间，结合基地的水塘、塘边茂密的荔枝树，东北面临近立交大片的公共绿地、东面新规划的公园、琶洲塔公园、黄埔涌及毗邻小洲生态果园这一得天独厚的自然条件，以实现“诗意地栖居”这一人类对自身居住行为的期盼。

　（3） 项目划分为两个大小不同而相对独立的小组团，具有独特风格的住宅错落有致地围合成为各具特色的庭院式空间。配以适当的铺地小品和座椅。其景观设计突出亲切感和独立性，居民身处小区体会不同的绿化景观处理，这种

　“家门口的花园”对居民来说更亲切和方便。

　4.3.23 图9-2-2：地块内果树实景图

　建议保留每棵果树

　（4） 在项目的西南、南向的两个出入口设置绿化小广场，通过道路绿化流水，把人引入中心绿地和荔枝湾，西南主入口，除设有大片绿地，流水雕塑等，建议结合会所的底层部分架空，设计开放空间，具有建筑特色的会所设计，显示出项目的气派，提高项目档次。

　（5） 针对前述各住宅类型建筑所面对的不同客户群，建议将大面积户型住宅安排在台阶式花园住宅和靠近中心绿地布置。

　（6） 为避免西晒，尽量将建筑物南北布置。

　（7） 建议小区机动车停车场出入口建议安排在项目的东面和西面。

　（8） 建议大部分首层打通，空间开阔，没有压抑感，在视觉范围内主要是绿化、流水。

　（9） 由于政府将在项目西北面建设科韵路——新港东路互通式立交，建议在项目西面、西北面一带种植大型绿化带，同时配以瀑布等小品，既提高项目档次，又减少噪音，空气等污染。

　（10） 将文化活动中心（即会所）、卫生、商业服务、游泳池、网球场等配套设施集中布置，形成教育娱乐设施比较集中的布局，发挥土地开发效益和规模效益，突出项目的优势和卖点。

　（11） 幼儿园在东面，利用住宅架空首层和自成一区的绿化作为其活动区域。下面的附图为项目平面布置图，具体体现上述建议思路，该图仅为贵司提供的规划示意图，最终规划设计需以专业规划师、设计师为准。

　4.3.24 图9-2-3：PZB1702规划图

　9.2.3 项目整体风格建议

　 贵项目是一个品位高而具个性的作品，建议风格上讲求自然和精致，人能在此静静地生活，实现“诗意地栖居”这一理念。建筑内部在合理实用的前提下追求大方、高雅、独特的外部造型，给人留下深刻的印象。

　这里就项目风格的几点建议着重概括如下：

　（1） 建筑外观独特高雅，实事求是地采用适宜亚热带气候的色彩和材料进行建设；下面提供一个独特的建筑外观图例供贵司参考：

　4.3.25 图9-2-4：新加坡ST.MARTIN RESIDENCE建筑外观图

　（2） 环境景观不刻意套用任何固定风格，强调住宅景观的均好性，以使尽量多的住宅拥有丰富的景观内容为目的，体现人与自然的和谐；

　4.3.26 图9-2-5：新加坡ST.MARTIN RESIDENCE小区环境图

　（3） 采用中国园林顺应自然的特色，与地貌环境相生相和，利用热带名果荔枝林，是园林的构筑享有得天独厚的天景。绕树成景，因石成趣，在亭楼之间细细保留果木，并认真补充草皮、热带花木、水池游鱼。果林丛中，品其美味，使人们的一种向往，将步行通道踏步用砖石铺砌，这些成果，出落在果木林间，花草之上，犹如一曲清新的乡间小调。

　（4） 居室内部的设计除了采用科学的构造方法，使户型更合理外，还需考虑贵项目“现代”的定位，将智能住宅的设计思路运用到每套住房，满足铺宽频网络通道，安装红外线防盗系统，住宅保安系统等线路要求。为未来业主的使用和智能住宅有关产品的更新换代打下良好的基础。

　（5） 根据上述市场定位，建议项目的配套设施尤为会所、托幼定位较高。

　（6） 为贵项目有良好的运作基础和销售前景，建议项目开发的整体市场定位为“价格不高档次高、标准不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境美”。做到这一点，不是简单的开发商让利，而需要从定位、设计、施工、管理多方面周密运作。

　9.2.4 户型设计建议

　住宅建筑开发的成品是由各建筑要素围合而成的室内空间，如何使这些空间更加吸引买家，则

　需在户型设计上充分考虑未来入住者的各种需求。具体而言，户型设计需遵从“动静分离”、“居寝分离”、“洁污分离”等原则，并应采取多种手法提高室内空间的转变性，实用性，组织好穿堂风，各房间、厨房、卫生间争取有足够的自然采光。厅房面积方正，起居厅为不穿套的“无干扰”区，安排家人就坐和在适当距离摆放电视，同时离厨房不远的地方设有就餐空间，厅的设计尽量避免开门过多，同时还可以考虑设计以儿童房间为主，朝向好、色彩好，小孩乐意居住的户型，浴室能解决游泳和玩耍的问题，上楼梯一触摸到扶手就亮灯的复式户型。

　根据贵项目基本户型的安排思路，贵项目开发的住宅有五种户型：二厅二房（75平方米）、二厅三房（90平方米）、二厅三房（110平方米）、二厅四房（130平方米）、复式（220平方米）。上述各户型的功能需求，在设计上尽量提高建筑实用率，二要充分利用有限的面积设计出满足各种功能。

　另外将“以人为本”的思想贯穿在户型设计的每个细节上，如低位大飘窗、厅房均采用全透明全景式设计，主人房采用超大飘窗。以下是几例设计比较合理户型供参考。

　4.3.27 图9-2-6：[荔港南湾]户型设计图

　图为广州[荔港南湾]的户型设计实例，采用1梯4户带电梯，每户采光通风良好，居住空间与起居空间相对独立，户型结构合理实用。

　深圳万科四季花城3-E户型图

　4.3.28 图9-2-7：深圳万科四季花城平面设计图

　深圳万科四季花城2-A户型图

　（1）客厅：17.3M2

　（1）客厅：20.08M2

　（2）餐厅：11.79M2

　（2）餐厅：7.4M2

　（3）主人房：13.18M2

　（3）主人房：13.46M2

　（4）儿童房：9.4M2

　（4）父母房：12.43M2

　（5）卫生间：4.42M2

　（5）儿童房：7.95M2

　（6）厨房：4.36M2

　（6）卫生间：5.64M2

　（7）客厅阳台：2.1M2

　（7）走道：3.25M2

　（8）主人阳台：1.1M2

　图为深圳龙岗区万科四季花城的户型实例，图示两种户型建筑面积均较小，但在小的空间内也可以做到合理的布局，是室内各种功能得到合理的安排。以上两种户型分隔方正，在有限的空间内较好地照顾到户型设计的几个原则，值得借鉴。

　9.2.5 环境景观方案

　贵项目的环境景观设计分为开放空间及相对私密的空间景观二部分；其主要功能是满足居民户外活动的需要，满足各住宅业主对景观的观赏需要，以及项目整体形象的建设需要；其内容主要以水景绿地系统贯穿而成（绿地系统包括公共绿地、住宅绿地、道路绿地）。下面是对项目的环境景观建设建议进行叙述。

　9.2.6 公共绿地系统

　以小区主干道两侧的空间作为景观设计的一个重要部分，它是小区对外开放的空间并且是小区整体形象的重要体现；我司建议广场、公建开放空间作为景观设计的重点，通过绿化、水景,建筑形态的巧妙处理，形成庄重、高雅、具有强烈生态果园小区建筑性格，为居民创造具有特色的现代模式居住区景观，也为小区其他部分的景观设计确立主题。

　贵项目的环境景观设计手法建议采用公共绿地系统和荔枝湾、水道相结合，由于贵项目的规划面积不大，我司认为，居民的日常生活主要围绕自己所住楼宇周围展开；中心绿化广场的设计最大限度地延伸至各栋住宅地面。

　为使区内各住宅单位都能方便使用，增强公共绿地系统的实用性、均好性，建议以具有独特风格住宅、错落有致地围合成各具特色、较为私密的庭院式空间，其景观设计突出亲切感和独立性，且每个院落又具有视觉上的流动性，以避免院落空间的封闭感和孤独感。这样既可使公共绿地有效地服务于各住户，又可提高项目的整体素质。

　如小区平面图所示，项目以原有水塘、荔枝带资源的荔枝湾自然分隔二个小组团，以荔枝湾为中心纵横灌溉长水道,水面面积不大,但四向

　延伸，控制整个花园,白大理石雕塑的高雅和水面的明朗创造出既华丽又素雅,既愉悦又带几分悠思的气氛.。荔枝湾和细长的水道用彩色琉璃面砖装饰岸线,它不但有一般水景的明媚灿烂,晶莹跳跃等视觉上的美的效果,而且还给水景注入独特的象征性和思想性,地面以砖石铺砌,把荔枝湾,水道网络被煞费苦心地衬托出来,精巧的设计不是表现荔枝树,也不是表现水本身,而是通过人工灌溉系统来歌颂“水滋养着生命，浇灌着绿色”的主题。

　为了让住户可以获得更好的视觉效果，根据新加坡和日本受欢迎楼盘的经验，建议贵项目的建筑采用底层架空的形式，将公共绿地、水景由建筑外围引入建筑的架空层内，并分别在有绿化的架空层内安放简单的休闲娱乐，这样设施不仅景好，而且也扩大了居民户外活动空间，方便居民在各种气候条件下使用。

　小区公共绿地系统内设背景音乐和地灯系统，一些小饰件如活动场地指示牌、路灯、休闲椅、高雅的设计风格，运用曲线、各种几何体等做出富有个性色彩，具有较高艺术可赏性的小作品。

　9.2.7 住宅绿化系统

　住宅绿地系统包括在住宅建筑上布置的绿化景观，主要包括底层架空层、屋顶、车库内以及建筑外墙上的植被等，通过住宅绿化系统将环境景观引向主体，丰富了项目的立面效果，使整个项目生机勃勃。

　架空底层安排一些阴生低矮植物，避免植被太高密而使建筑底层显得阴湿和拥挤，住宅建筑屋顶轻质遮雨篷和花架种植一些藤类瓜果植物，强调生态果园这理念。建筑外墙植被则有赖于未来客户入住后共同建设。但在设计阶段可以通过在住宅阳台安置种花位来促成未来外墙丰富植被的形成，使整个小区显得欣欣向荣。

　9.2.8 道路绿化系统

　贵项目的道路有人行道和车行道两种；车行道路的绿化是整个小区形象的第一直观表现，需根据不同植物的生长特色分层次进行统筹布置，在沿路地带有次序地按高低、色调安排各种植物种类的组合。同时注意通过一些较高的植物阻挡由车行道而来的噪音和灰尘，以减小对项目内部居住环境的不利影响。

　小区内人行道休闲自由的弯曲形式建设，其旁的绿化系统应以不阻挡行人视线和不使道路两旁的植被影响公共绿化系统的总体景观为准，在较宽的地方还可以通过搭设行人雨篷或利用道路旁较宽阔地方安置休息椅起到点缀作用，体现发展商的细心和精心。

　项目东北面将规划科韵路--新港东路互通式立交，为减少其建成后产生的噪声和空气污染，建议在项目东面及东北面一带种植大型绿化带，减少立交对贵项目的影响。

　另外，为使项目给客户有良好的形象和口碑，树立发展商的品牌形象，建议贵项目的部分环境景观在项目发售之前建好，给前来参观的客户以良好的楼盘整体形象和信心。

　9.2.9 配套服务设施

　（1） 公共配套设施的指标确定

　根据贵司提供的有关资料及市场调研，贵项目的公建配套服务设置标准较高，为方便对比，本行将广东省居住组团级（1000~3000人规模）的公共配套规划要求一并附上，具体见下页表示，对于其中一些配套服务设施的建设提出如下建议：

　4.3.29 表9-2-8：公共服务设施项目分级配建表

　类型

　序号

　项目

　一般规模

　千人指标

　（sq.m/千人）

　所需处数（处/万人）

　贵项目拟定（sq.m）

　备注

　建筑

　面积

　用地

　面积

　建筑面积

　用地面积

　建筑面积

　用地面积

　教育

　1

　托幼园

　1500-2500

　2000-3800

　280-320

　350-500

　1-1.5

　1500

　2000

　卫生

　2

　卫生站

　30-50

　—

　6-10

　—

　2

　文娱

　3

　文化活动站

　350-500

　20-30

　3000

　2000

　商业服务

　4

　小吃店

　100-150

　20-30

　3-4

　100

　5

　饮食店

　150-300

　30-40

　2-3

　150

　6

　基层百货商店

　300-500

　20-30

　1-2

　300

　7

　电讯

　5-8

　3

　5-8

　市政公用设施

　8

　变电房

　60-75

　10-20

　2-3

　60

　一处

　9

　垃圾集散点

　50

　50-80

　5-10

　1

　50

　50

　行政管理

　10

　居民委员会

　50-80

　15-30

　3-5

　30

　一处

　合计

　809-1063

　5290

　（2） 教育配套

　根据琶洲地区控制性详细规划，B区为会展博览园区，在此区规划上，目前只有PBZ16、PBZ17为住宅区，此区域内住宅物业的档次较高，需要配有高档次的托幼园，建议在贵项目中建档次较高的托幼园，具体可以参照海珠半岛花园等一些成功兴建高级托幼园学校的经验，成立少儿潜能开发基地，引进世界公认最先进的教材、教具和教学方法，派出专家组织实施教学多种方式并进，同时为儿童建立“潜能开发成长档案”让家长和教育辅导员随时了解儿童成长情况。

　（3） 文化娱乐系统

　贵项目的文化娱乐系统分室外和室内两部分；项目室外文体设施包括：网球场、篮球场、羽毛球场等，室内部分为项目的文娱活动中心（即会所），文娱活动中心内部可设置儿童活动中心、老人活动中心，以解决小区住户的文化娱乐需要，会所内部设室内泳池、健身房（包括桑拿浴室）、桌球室、乒乓球室、阅览室、放映厅等供小区居民活动的设施，有关设备尽量采用国产优质名牌产品以节约开发成本；会所设置在项目地块北面的三角形区域，其底层部分架空空间与主入口广场相融，建筑造型高雅、大方、独特，吸引路人的视线。

　会所为营业性，业主可通过优惠购卖会籍或定期月卡、季卡享用项目室内外的各项文体设施，经营者可为发展商或物业管理商，也可在项目具有一定入住规模后与广州市比较有名的健身、老中医、健康餐饮一条龙，建立健康、瘦身档案，会所的会籍与使用权将用作市场推广的促销手段之一。

　（4） 内外交通、停车系统

　小区对于内部交通的配套包括小区道路配套和停车配套；按照贵项目的档次定位，为提高区内居住质量，机动车停车库安排在地下，业主停车们可结合住宅进行定价销售，也可由发展商进行出租或出售一定年限的使用权等方式获得长期收益。

　根据有关规划要求，贵项目还需解决非机动车辆的停车，对此可利用架空的住宅建筑底层进行布置，建议采取不封闭的停放布置，尽量安排在项目外围的建筑架空层内。

　（5） 其他

　除了项目上述要求的配套之外，项目内还会有许多细节服务配套需发展商和设计师在规划时充分考虑，如居住区内的项目的指示牌、人行雨蓬、公共绿地或公共场所的休息椅等，值得一提的是，按照项目的环境景观安排，住宅底层架空层里会布置一些绿地或植被，相应地在配套设施上，把一些简单的公共悠闲或小型儿童娱乐设施放置在架空层内，供业主雨天使用，使项目的架空层成为项目绿地和公共活动场地两者的延伸，增强项目内部的通透感和家居生活气息。建议以上种种小区配套设施无论大小均印上小区的标志图样，增强项目的整体标识性。

　6. 项目物业管理建议

　物业设备按比较现代化的要求，现时其智能化则建议采用5A，即建筑自动化、办公自动化、通讯智能、火警自动化、防盗自动化（BA，OA，CA，FA，SA）的全部自动化系统，但其中功能不必达致顶级要求的功能，以普遍有效为准。

　5A智能化系统，必须将5种不同的自动化系统（建筑物自动化、办公自动化、通讯智能化、火警自动化系统及保安自动化系统）于同一开放式系统平台（OPEN SYSTEN ARCHITECTURE）上以高阶界面通讯（HIGH EVEL NTERFACE）互相连接，从而提供用户一个灵敏的、有效率的及具支援性的环境，以达到管理系统、操作系统及使用者系统之最优化。

　建筑智能系统必须依照国际标准，如ISO，ITU—T，TEEE及ANSI标准，建筑于一开放式平台上。各自动化系统之间必须能够进行资料共享、数据传送、资料存取及其它高阶界面通讯。系统必须在不同范畴内，如频宽、安全程序、兼容性、扩展性及可靠性等中，适应将来通讯科技的需求及发展。在建设自动化系统的同时，我们必须考虑到系统的安全性，特别是当涉及不同系统之间的数据传送和资料存取，及各系统对外界的通讯等。因此我们必须确保数据通讯系统安装有适当及足够的安全措施，如防火墙、数据加密/解密、密码验证及数码证书等。

　以下部分是我司对于每一自动化系统和其他自动化系统的界面的深入说明：

　（1）建筑物自动化系统（BA－BUILDING UTOMATION）

　＊建筑物自动化系统必须为一分布式的计算机控制系统，把大楼内部大量分散的电力、照明、空调、给排水、电梯、自动扶梯等设备系统，通过各系统的检测，监视和自动控制，再由中央计算机控制实施测量、监控管理和协调，以达到节省能源、人力和物力以及高效、可靠的目的。这正体现分布式控制的

　“集中管理、分散控制”的特点。

　＊建筑物自动化系统可考虑安装自动电力读表系统，与供电局互相连接，以达到远程电表读取功能。

　＊建筑物自动化系统应透过应用软件，与办公自动化系统内租户的计算机相连，使租户的部分终端机能控制及预设自己单位的温度、湿度及照明系统状态等。

　＊建筑物自动化系统可考虑利用人工自动智能和科技，学习租户或单位的空调及照明控制模式，以预备对单位进行控制（当有关控制指示没有由租户输入时）。

　＊建筑物自动化系统必须与防盗自动化系统沟通，以达到综合保安管理，使大楼内可以利用最少的人手得以监控整座大楼的所有重要进出口、通道及隐蔽地方。

　＊建筑物自动化系统应透过电脑办公室自动化系统互相连接，以利用电子邮件或其他通讯工具或软件，处理楼宇管理部门和办公室租户之间的日常沟通，如大楼内的电力中断通告、装修通告、防火演习、通道封闭等通知。

　（2）办公自动化系统（OA－OFFICE UTOMATION）

　＊办公自动化系统为局域网联接的计算机网络系统，使用户每人只用一台工作站或终端个人电脑，便可完成所有的业务，如共享打印机，调制解调器和传真、查询数据资料、收发电子邮件、进入互联网等。

　＊办公自动化系统应通过电脑网络和电子数据交换技术（ELCTRONIC ATA NTERCHANGE），实现业务处理及文件传递的无纸化及自动化；及以光盘储存器以取代办公室里的文件资料。

　＊办公自动化系统应通过数据库、综合设计系统、电子出版系统、可视图文信息系统等实现信息资源的共享，提高业务处理的效率，以达到优化工作成果。

　＊办公自动化系统应透过互联网的应用，进行电子商贸活动，以及处理办公室内日常对外来往通讯，如订货、缴付电费及其他账单等等。

　＊办公自动化系统内的部分终端机应与防盗自动化系统连接，使大楼内的租户也能透过闭路电视系统，实时监测自己单位内及附近的情况。

　（3）通讯智能化系统（CA－COMMUNICATION AUTOMATION）

　＊通讯智能化系统是指大楼内的数字专用交换机为中心，在楼内联接程控电话系统、电视会议系统、无线传呼系统和多媒体声像服务系统等，对外则与公用电话网、广域网或城域网以及卫星通讯系统相连，实现大楼内更便捷的话音、数据和图像通讯。同时，数字专用交换机必须具有最低成本的路由管理功能和自动计费功能。

　＊通讯智能化系统必须建筑于一共同线缆系统上，即综合布线系统，以实现不同服务的统一管理及不同类型服务之间互换的弹性。

　＊通讯智能化系统可考虑与建筑物自动化系统互相连接，以达到遥距监测。例如当网络系统发生故障时，负责监控建筑物自动化系统可考虑与建筑物自动化系统的当值人员应可即时得悉故障，尽快通知有关单位进行维修。

　＊由于科技的进步，通讯系统必须能够透过宽频互联网服务，连接到世界不同地方。

　（4）火警自动化系统（FA－FIRE ERVICES UTOMATION）

　＊火警自动化系统应与建筑物自动化工系统互相连接，以达到实时监测；火警自动化系统可考虑与租户的办公室自动化系统连接，使租户能实时监测单位内的火灾警报。

　＊建议火警自动化系统与防盗自动化系统互相连接。当感烟或感热探测到警报时，防盗系统应将最接近事必地点的电视摄录机自动调至适当角度，以监视及摄录火灾的现场情况。

　（5）防盗自动化系统（SA－SECURITY UTOMATION）

　防盗自动化系统应与以上的自动化系统相连，以达到实时保安监测、自动防盗报警等主要功能。

　＊建议利用智能卡（聪明卡）对楼宇内主要出入口进行管理。另外，巡更系统亦可同时利用智能卡系统编排巡更路由及编写于智能卡新闻记者顺内，或透过智能卡系统随机编定巡更路由等。

　＊建议透过互联网使租户能于大厦以外地方，通过数据机监测租户内部的情况。

　7. 项目市场推广计划初步建议

　11.1 进入市场的时机选择

　由于会展中心一期于2002年底完工，而此时会展中心的展场面积将会较少，如推出商场物业，则可作为广交会的附属展馆，以获取最佳的投资回报率，因此建议商场于2002年下半年前进行招租，并于会展中心同期开业使用。

　根据工程进度，写字楼和公寓于2003年12月竣工，而此时地铁2号线也将全面运行。而2002年下半会展中心一期临近竣工，有此两个利好因素的带动，

　建议写字楼和公寓部分于2002年下半年开始推出市场进行预售及招租。

　会展中心一期建成后，预计其周边的各类型物业亦将纷纷兴建发展，从而将会带动整个琶洲地区的发展。而大地块的住宅于2004年年初兴建，到2004年下半年，正是会展中心周边物业发展的高潮阶段，一期住宅亦已到封顶阶段，预计于此时推出住宅，凭较易树立楼盘形象并取得比良好的销售业绩。

　11.2 宣传推广建议

　由于贵项目涉及多种物业类型，包括小地块的办公、商场、公寓的综合物业，以及大地块的住宅小区，尽管两者是分开推出市场，但项目的环境、交通、设计等都是让市场接受和熟悉的必然因素，因而，初步设想项目宣传的主导思想是如何提升形象，如何力求使宣传的受众感到一种真实自然的展示，宣传的着眼点是形象和气势，社区的文化氛围和底蕴，建议分阶段从如下角度展开宣传：

　1） 介绍阶段以突出建筑物本身的特点和风格、特点为主；

　2） 临近开售，新闻宣传以琶洲会展中心周边的环境质素及发展商处处为业主着想为主要思路。写字楼和公寓的推出，可对租赁市场的情况进行宣传引导，尤其是可以着重突出租客的层次的投资回报。

　3） 正式销售阶段广告宣传以形象为主，可考虑如下角度：

　A. 市场焦点；

　B. 消费心态；

　C. 心理感受的挖掘。

　通过宣传体现发展商为迎合未来需求的追求，带给用户的超前享受和看得见的升值。

　11.3 价格策略

　琶洲地区是发展中区域，无论是整个地区或是区内各项目，都必须经历一个发展至成熟的阶段，为使项目入市时较易获得市场接受，建议沿用分期定价、循序渐进的价格策略，基本定价的原则为：

　1） 低开高走，分期、分阶段定价，可利用位置上客观存在的差异来实现。

　2） 入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，并使购买者获得心理满足，从而形成社会关系集团购买的局面。

　3） 有竞争力的市场价格，整体售价充分体现市场行情，体现业主级数。使质素价格比达到理想水平，实现物业价值的社会公认。

　8. 项目投资经济效益分析

　12.1 项目投资构成、总投资估算

　12.2.1 项目开发建设进度计划

　详见前第8点“项目开发计划”。

　12.2.2 基本参数

　表12-1：主要技术经济指标（小地块）

　 序号

　项目

　参数

　1

　项目总用地面积

　23681

　平方米

　2

　容积率

　3

　3

　建筑密度

　38%

　4

　总建筑面积

　93043

　平方米

　4.1

　地下总建筑面积

　20043

　平方米

　4.1.1

　 停车场

　13110

　平方米

　4.1.2

　 设备层

　6933

　平方米

　4.2

　地上总建筑面积

　73000

　平方米

　4.2.1

　 公寓面积

　24000

　平方米

　4.2.2

　 商场面积

　15000

　平方米

　4.2.3

　 写字楼面积

　30000

　平方米

　4.2.4

　 会所面积

　4000

　平方米

　5

　有效车位（每个车位/30平方米）

　437

　个

　6

　绿化率

　表12-2：主要技术经济指标（大地块）

　 序号

　主要技术经济指标

　参数

　1

　项目总用地面积

　32883.6

　平方米

　2

　容积率

　1.5

　3

　建筑密度

　29.6%

　4

　总建筑面积

　55408

　平方米

　4.1

　地下总建筑面积

　5190

　平方米

　4.2

　地上总建筑面积

　50218

　平方米

　4.2.1

　 住宅面积

　44928

　平方米

　序号

　主要技术经济指标

　参数

　4.2.2

　 公建面积

　5290

　平方米

　5

　有效车位（每个车位/30平方米）

　173

　个

　6

　绿化率

　7

　规划总户数

　431

　户

　12.2.3 项目成本分析

　表12-3：项目投资成本分析（小地块）

　 序号

　项目名称

　金额

　单方成本

　1

　土地成本

　9443.4

　1015.0

　2

　建安工程成本

　28089.2

　3018.9

　2.1

　土建工程成本

　14336.2

　1540.8

　2.1.1

　地下工程成本

　5211.2

　560.1

　2.1.2

　上部结构工程成本

　9125.0

　980.7

　2.2

　装修工程成本

　7443.4

　800.0

　2.2.1

　室内外装修工程

　6047.8

　650.0

　2.2.2

　室内水电安装工程

　1395.6

　150.0

　2.3

　设备安装工程成本

　6309.5

　678.1

　2.3.1

　消防、电气、智能化等设备及安装

　4745.2

　510.0

　2.3.2

　通风空调设备工程

　744.3

　80.0

　2.3.3

　电梯费用

　820.0

　88.1

　3

　前期费用

　1373.7

　147.6

　3.1

　筹建开办及项目管理费用

　702.2

　75.5

　3.2

　可行性研究费

　42.1

　4.5

　3.3

　勘探、规划设计费

　558.3

　60.0

　3.4

　三通一平费

　71.0

　7.6

　4

　不可预见费

　1167.2

　125.4

　5

　开发期税费

　2151.9

　231.3

　5.1

　土地使用税

　17.8

　1.9

　序号

　项目名称

　金额

　单方成本

　5.2

　配套设施建设费

　630.7

　67.8

　5.3

　供电、用电负荷费

　769.6

　82.7

　5.4

　供水管网补偿费

　195.4

　21.0

　5.5

　预算定额管理费

　28.1

　3.0

　5.6

　建筑工程监理费

　294.9

　31.7

　5.7

　建设工程质量检验费

　21.5

　2.3

　5.8

　建设工程质量监督费

　70.2

　7.5

　5.9

　建设工程安全监督费

　21.5

　2.3

　5.10

　报建费

　1.7

　0.2

　5.11

　建设工程招投标活动资金

　25.8

　2.8

　5.12

　新型墙体材料保证金

　28.1

　3.0

　5.13

　其它杂税、费

　46.5

　5.0

　6

　红线内外工程及公建配套成本

　6.1

　外电工程

　314.0

　33.8

　6.2

　临时施工用电费

　10.8

　1.2

　6.3

　小区内部道路设施及标牌工程费

　94.1

　10.1

　6.4

　外水工程费

　83.7

　9.0

　6.5

　临时施工用水费

　14.7

　1.6

　6.6

　小区内外园林绿化及环境美化工程费

　143.2

　15.4

　7

　开发期投资

　42885.8

　4609.2

　表12-4：项目投资成本分析（大地块）

　 序号

　项目名称

　金额

　单方成本

　1

　土地成本

　2216.3

　400.0

　2

　建安工程成本

　8927.8

　1611.3

　2.1

　土建工程成本

　4349.5

　785.0

　2.1.1

　地下工程成本

　407.4

　73.5

　2.1.2

　上部结构工程成本

　3942.1

　711.5

　2.2

　装修工程成本

　3324.5

　600.0

　2.2.1

　室内外装修工程

　2493.4

　450.0

　序号

　项目名称

　金额

　单方成本

　2.2.2

　室内水电安装工程

　831.1

　150.0

　2.3

　设备安装工程成本

　1253.8

　226.3

　2.3.1

　消防、电气、智能化等设备及安装

　177.3

　32.0

　2.3.2

　电梯费用

　160.0

　28.9

　2.3.3

　消防报警、保安监视设备及安装

　637.2

　115.0

　2.3.4

　小区污水排放系统工程

　138.5

　25.0

　2.3.5

　小区智能化系统设备及安装

　105.6

　19.1

　2.3.6

　广播及防盗对讲设备及安装

　16.4

　3.0

　2.3.7

　其他泛光照明、防雷接地工程

　18.8

　3.4

　3

　前期费用

　556.9

　100.5

　3.1

　筹建开办及项目管理费用

　223.2

　40.3

　3.2

　可行性研究费

　13.4

　2.4

　3.3

　勘探、规划设计费

　221.6

　40.0

　3.4

　三通一平费

　98.7

　17.8

　4

　不可预见费

　351.0

　63.4

　5

　开发期税费

　1125.1

　203.1

　5.1

　土地使用税

　19.7

　3.6

　5.2

　配套设施建设费

　433.9

　78.3

　5.3

　供电、用电负荷费

　388.2

　70.1

　5.4

　供水管网补偿费

　100.3

　18.1

　5.5

　预算定额管理费

　8.9

　1.6

　5.6

　建筑工程监理费

　93.7

　16.9

　5.7

　建设工程质量检验费

　6.5

　1.2

　5.8

　建设工程质量监督费

　22.3

　4.0

　5.9

　建设工程安全监督费

　6.5

　1.2

　5.10

　报建费

　0.5

　0.1

　5.11

　建设工程招投标活动资金

　7.8

　1.4

　5.12

　新型墙体材料保证金

　8.9

　1.6

　5.13

　其它杂税、费

　27.7

　5.0

　6

　红线内外工程及公建配套成本

　1242.8

　224.3

　6.1

　外电工程

　187.0

　33.8

　序号

　项目名称

　金额

　单方成本

　6.2

　临时施工用电费

　6.4

　1.2

　6.3

　小区内部道路设施及标牌工程费

　130.7

　23.6

　6.4

　外水工程费

　49.9

　9.0

　6.5

　临时施工用水费

　8.7

　1.6

　6.6

　小区内外园林绿化及环境美化工程费

　198.8

　35.9

　6.7

　公建配套设施

　661.3

　119.3

　7

　开发期投资

　14420.0

　2602.5

　综合上述，得出本项目的总开发投资成本为：57,306万元，其中小地块开发投资成本为：42,886万元，假设按总可售面积93,043M 2分摊，单方成本为：4,609元¤ M2；大地块开发投资成本为：14420万元，按总可售面积55,408M 2分摊，则大地块的单方成本为：2603元¤ M 2。

　12.2 项目经济效益分析

　12.2.1 经济效益分析的假设前提

　（1） 项目投资进度计划

　根据本项目的用地特点和会展中心的建设进度及和房地产市场状况，建议本项目分二个期进行开发（即分小地块部分和大地块部分），第一期小地块的写字楼及公寓建设开发期为2年半，第二期住宅建设开发期为2年，分两个阶段进行，第一阶段开发北区的5-7层多层住宅及会所，第二阶段开发南区台阶式花园住宅。项目的整个建设开发期为4年半，分9期投入资金，详见表12-6。

　表12-5 ：项目投资进度估算表

　项目

　建设经营期

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　投资额

　10082

　6269

　6775

　11808

　7953

　2643

　2527

　4085

　5165

　合计

　57306

　（2） 项目收入的估算

　根据项目实施计划的建议，本项目分二个阶段进行销售。根据项目特点和对市内多个类比项目的综合分析，设定本项目各阶段收入分期到帐的比例及收入测定，其中第一阶段的公寓和写字楼物业假设有50%出售，另外50%出租，商场和车位物业则全部用于出租，超出计算期外的出租收益将于第9期折现。而第二阶段的住宅物业则全部出售，各阶段的收入情况详见表12-7。

　表12-6：项目收入估算表

　面积

　售价

　/租金

　销售收入预测

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　租售进度

　销售收入

　写字楼

　15000

　 11000

　10.0%

　15.0%

　20.0%

　20.0%

　15.0%

　10.0%

　10.0%

　商场

　公寓

　12000

　 8800

　10.0%

　15.0%

　25.0%

　25.0%

　15.0%

　10.0%

　住宅

　44928

　 4350

　30.0%

　40.0%

　30.0%

　住宅车位

　173

　 100000

　30.0%

　40.0%

　30.0%

　租赁收入

　写字楼

　15000

　 159

　 30.0%

　50.0%

　75.0%

　100.0%

　商场

　15000

　 200

　 50.0%

　80.0%

　100.0%

　100.0%

　公寓

　12000

　 120

　 30.0%

　50.0%

　80.0%

　100.0%

　写字楼车位

　437

　 1000

　30.0%

　55.0%

　80.0%

　100.0%

　分期到账金额

　小地块收益

　2706

　 4059

　 5940

　 8274

　 7883

　 7990

　 7750

　 写字楼

　1650

　 2475

　 3300

　 3300

　 2475

　 1650

　 1650

　 公寓

　1056

　 1584

　 2640

　 2640

　 1584

　 1056

　 0

　 小计

　2706

　 4059

　 5940

　 5940

　 4059

　 2706

　 1650

　 写字楼租金

　601

　 1002

　 1503

　 2003

　 2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　面积

　售价

　/租金

　销售收入预测

　商场租金

　1260

　 2016

　 2520

　 2520

　 （3） 经营税费及所得税

　（4） 与销售有关的税费：

　营业税金：按销售额5%计算。

　营业税附加：包括教育专项资金等，按营业税额5%计算。

　防洪工程维护费：按营业额0.18% 计算。

　交易管理费及印花税：按销售额0.55% 计算。

　公证费：按销售额0.15% 计算。

　（5） 销售费用：

　包括项目推广宣传费用及物业代理佣金等，按销售收入4%计算。

　（6） 所得税：

　在项目工程结算后，开发商已有帐面收入，在扣除总投资及销售税费、财务费用等费后，得出销售利润，由此计算出本项目的所得税（所得税率为33%）。

　（4） 开发投资资金来源及资金的运作成本设定

　假设本项目开发投资的资金来源为三个方面，一是自有资金，二是各阶段的租售收入，三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时，采用贷款的形式解决资金问题。本项目贷款的半年息3.2%，而租售收入不计算资金成本。贷款及其利息的偿还方式为：每期的租售收入中，满足了当期的开发投资后剩余部分作为偿还贷款及其利息的来源，直至贷款本息偿还完毕为止。

　表12-7：财务平衡表

　序号

　项目

　合计

　建设经营期

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　1

　资金来源

　97311

　 10082

　 6269

　 7042

　 12208

　 8539

　 8274

　 14265

　 16499

　 14132

　 1.1

　销售收入

　65876

　 0

　 0

　 2706

　 4059

　 5940

　 8274

　 14265

　 16499

　 14132

　 1.2

　自有资金

　17192

　 10082

　 6269

　 841

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 1.3

　贷款

　14243

　 0

　 0

　 3495

　 8149

　 2599

　 0

　 0

　 0

　 0

　 1.4

　物业租赁折现

　0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 2

　资金运用

　97311

　 10082

　 6269

　 7042

　 12208

　 8539

　 8274

　 14265

　 16499

　 14132

　 2.1

　开发投资

　57306

　 10082

　 6269

　 6775

　 11808

　 7953

　 2643

　 2527

　 4085

　 5165

　 2.1.1

　建设投资

　57306

　 10082

　 6269

　 6775

　 11808

　 7953

　 2643

　 2527

　 4085

　 5165

　 2.1.2

　开发间接费用

　0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 2.2

　期间费用

　4198

　 0

　 0

　 108

　 162

　 238

　 1534

　 911

　 681

　 565

　 2.2.1

　销售费用

　2635

　 0

　 0

　 108

　 162

　 238

　 331

　 571

　 660

　 565

　 2.2.2

　财务费用

　1563

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 1203

　 340

　 21

　 0

　 2.3

　与销售有关税费

　3867

　 0

　 0

　 159

　 238

　 349

　 486

　 837

　 969

　 830

　 2.3.1

　营业税金

　3294

　 0

　 0

　 135

　 203

　 297

　 414

　 713

　 825

　 707

　 2.3.2

　营业税附加

　165

　 0

　 0

　 7

　 10

　 15

　 21

　 36

　 41

　 35

　 2.3.3

　防洪费

　59

　 0

　 0

　 2

　 4

　 5

　 7

　 13

　 15

　 13

　 2.3.4

　交易管理费及印花税

　349

　 0

　 0

　 14

　 22

　 31

　 44

　 76

　 87

　 75

　 2.4

　土地增值税

　0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 2.5

　所得税

　167

　 167

　 2.6

　偿还贷款本金

　14243

　 0

　 0

　 0

　 0

　 0

　 3612

　 9990

　 642

　 0

　 2.7

　资金盈余

　17530

　 0

　 0

　 0

　0

　0

　 0

　 0

　 10124

　 7406

　 12.2.2 项目盈利能力分析

　参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在不计入写字楼、商场、公寓等物业超出计算期的出租收益折现的前提下，分别对不计财务费用投资和计入财务费用投资计算经济效益

　,计算结果如下（详见表12-9、表12-10、图12-1）：

　当不计入财务费用时：

　财务内部收益率FIRR = 26.5%

　财务净现值FNPV = 11396万元；若计入出租物业的折现值则为42418万元。

　净现值率NPVR = 24.2%

　投资回报率（静态） = 33.3%

　当计入财务费用时：

　财务内部收益率FIRR = 23.8%

　财务净现值FNPV = 10194万元；若计入出租物业的折现值则为41217万元。

　净现值率NPVR = 21.6%

　投资回报率（静态） = 30.6%

　图12-1：项目现金流量分析（不计入出租物业的折现）

　图12-2：项目现金流量分析（计入出租物业的折现）

　12.2.3 项目的不确定性分析

　（1） 项目盈利平衡分析

　假定本项目的总投资不变，及不计入写字楼、商场、公寓等物业超出计算期的出租收益折现，且收款进度及售价如基准方案所设，当不计入财务费用时，销售率为68% 时累计净现金流量为0，即投资刚能归本；当计入财务费用时，销售率为72

　% 时，累计净现金流量为0，刚可本息归还，可见项目的底线收益较容易达到，详见图12-3。

　图12-3：盈亏平衡分析图

　（2） 项目敏感性分析

　影响本项目经济效益的主要风险因素为售价及总投资（总开发成本），在不计入写字楼、商场、公寓等物业超出计算期的出租收益折现，但计入财务费用的前提下，分别计算出当上述两因素依次递增或递减5% 时对主要经济指标的影响，分析如图12-4所示，由分析可知项目评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是开发成本的变化。

　图12-4：敏感性分析图

　12.3 效益分析结论

　在本项目中选定6.8%为基准收益率（半年期），从表12-9、表12-10中可看到，无论计入与不计入财务费用，项目的内部收益率均远远大6.8% ，净现值也均大于零，可见本项目已满足最低要求，有较强盈利能力。

　从盈亏平衡分析中可知，在不计入出租收益折现值的情况下，当销售率下降至72% 时，项目开始亏本（计入财务费用）。因此，提高项目的销售率对项目顺利开发至关重要。

　从敏感性分析中可知，项目评价指标对总投资和售价两种风险因素的变化较为敏感，尤其是开发成本。在不计入出租收益折现值的情况下，当售价下跌28%或开发成本增加26%时，项目达到盈亏平衡点，可见本项目具有一定的抗风险能力。

　表12-8：现金流量表（计入财务费用）

　序号

　项目

　合计

　建设经营期

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　1

　现金流入

　83068

　10082

　6269

　3547

　4059

　5940

　8274

　14265

　16499

　14132

　1.1

　销售收入

　65876

　0

　0

　2706

　4059

　5940

　8274

　14265

　16499

　14132

　1.2

　自有资金

　17192

　10082

　6269

　841

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　1.3

　物业租赁折现

　0

　2

　现金流出

　65538

　10082

　6269

　7098

　12452

　8963

　3939

　4276

　5734

　6726

　2.1

　开发投资

　57306

　10082

　6269

　6775

　11808

　7953

　2643

　2527

　4085

　5165

　2.1.1

　建设投资

　57306

　10082

　6269

　6775

　11808

　7953

　2643

　2527

　4085

　5165

　2.1.2

　开发间接费用

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　2.2

　经营费用

　4198

　0

　0

　164

　406

　661

　810

　911

　681

　565

　2.2.1

　管理费用

　0

　2.2.2

　销售费用

　2635

　0

　0

　108

　162

　238

　331

　571

　660

　565

　2.2.3

　财务费用

　1563

　0

　0

　56

　244

　424

　479

　340

　21

　0

　2.3

　与销售有关税费

　3867

　0

　0

　159

　238

　349

　486

　837

　969

　830

　2.3.1

　营业税金

　3294

　0

　0

　135

　203

　297

　414

　713

　825

　707

　2.3.2

　营业税附加

　165

　0

　0

　7

　10

　15

　21

　36

　41

　35

　2.3.3

　防洪费

　59

　0

　0

　2

　4

　5

　7

　13

　15

　13

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　序号

　项目

　合计

　建设经营期

　2.3.4

　交易管理费及印花税

　349

　0

　0

　14

　22

　31

　44

　76

　87

　75

　2.4

　土地增值税

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　2.5

　所得税

　167

　167

　3

　净现金流量

　17530

　0

　0

　-3551

　-8393

　-3023

　4335

　9990

　10766

　7406

　4

　累计净现金流量

　0

　0

　-3551

　-11944

　-14967

　-10631

　-642

　10124

　17530

　5

　净现值

　10194

　0

　0

　-3078

　-6937

　-2382

　3257

　7157

　7354

　4823

　6

　累计净现值

　0

　0

　-3078

　-10015

　-12397

　-9139

　-1983

　5371

　10194

　7

　净现值率

　21.6%

　8

　内部收益率

　23.8%

　9

　投资回报率 （静态）

　30.6%

　表12-9：现金流量表（不计入财务费用）

　序号

　项目

　合计

　建设经营期

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　1

　现金流入

　83068

　10082

　6269

　3547

　4059

　5940

　8274

　14265

　16499

　14132

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　序号

　项目

　合计

　建设经营期

　1.1

　销售收入

　65876

　0

　0

　2706

　4059

　5940

　8274

　14265

　16499

　14132

　1.2

　自有资金

　 17192

　10082

　6269

　841

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　1.3

　物业租赁折现

　0

　2

　现金流出

　63974

　10082

　6269

　7042

　12208

　8539

　3460

　3935

　5713

　6726

　2.1

　开发投资

　57306

　10082

　6269

　6775

　11808

　7953

　2643

　2527

　4085

　5165

　2.1.1

　建设投资

　57306

　10082

　6269

　6775

　11808

　7953

　2643

　2527

　4085

　5165

　2.1.2

　开发间接费用

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　2.2

　经营费用

　2635

　0

　0

　108

　162

　238

　331

　571

　660

　565

　2.2.1

　管理费用

　0

　2.2.2

　销售费用

　2635

　0

　0

　108

　162

　238

　331

　571

　660

　565

　2.2.3

　财务费用

　0

　2.3

　与销售有关税费

　3867

　0

　0

　159

　238

　349

　486

　837

　969

　830

　2.3.1

　营业税金

　3294

　0

　0

　135

　203

　297

　414

　713

　825

　707

　2.3.2

　营业税附加

　165

　0

　0

　7

　10

　15

　21

　36

　41

　35

　2.3.3

　防洪费

　59

　0

　0

　2

　4

　5

　7

　13

　15

　13

　2.3.4

　交易管理费及印花税

　349

　0

　0

　14

　22

　31

　44

　76

　87

　75

　2.4

　土地增值税

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　0

　2.5

　所得税

　167

　167

　3

　净现金流量

　19093

　0

　0

　-3495

　-8149

　-2599

　4814

　10330

　10786

　7406

　2001年

　下半年

　2002年

　上半年

　2002年

　下半年

　2003年

　上半年

　2003年

　下半年

　2004年

　上半年

　2004年

　下半年

　2005年

　上半年

　2005年

　下半年

　序号

　项目

　合计

　建设经营期

　4

　累计净现金流量

　0

　0

　-3495

　-11644

　-14243

　-9429

　901

　11688

　19093

　5

　净现值

　11396

　0

　0

　-3029

　-6735

　-2048

　3617

　7400

　7368

　4823

　6

　累计净现值

　0

　0

　-3029

　-9764

　-11813

　-8195

　-795

　6573

　11396

　7

　净现值率

　24.2%

　8

　内部收益率

　26.5%

　9

　投资回报率 （静态）

　33.3%

　9. 项目综合评价

　在本次调查研究过程中，我司作了较全面而深入的调查，包括广州各类物业的市场情况、旧广交会及周边物业情况、广交会参展客户情况，并对国内外主要大城市的会展中心及其周边物业作了实地调研。

　琶洲地区作为广州的重点发展区域之一，将以会展博览、国际商务、信息交流、高新科技研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD型、生态型新城市副中心。在这种规划思路的指导下，会展中心周边物业以高档次定位，既有利于其本身的发展，亦与整个区域的定位发展相呼应。

　在此基础上，我司对贵项目的发展建议为：将PZB1603和PZB1702地块分别独立定位，小地块（PZB1603）定位为集写字楼、公寓、商场于一体的综合性高档物业，大地块定位为中高档的生态居住小区。

　根据此定位，我司对贵项目的经济可行性分析的结果表明，无论计入与不计入财务费用，项目的内部收益率均远远大6.8% ，净现值也均大于零，可见本项目有较强盈利能力。

　从盈亏平衡分析中可知，在不计入出租收益折现值的情况下，当销售率下降至72% 时，项目开始亏本（计入财务费用）。因此，增强楼盘的推广力度，提高项目的销售率对项目顺利开发至关重要。

　从敏感性分析中可知，项目评价指标对总投资和售价两种风险因素的变化较为敏感，尤其是开发成本。在不计入出租收益折现值的情况下，当售价下跌28%或开发成本增加26%时，项目达到盈亏平衡点，可见本项目具有一定的抗风险能力。