论租赁合同中租赁权转让法律效力—以施甸县县委综合服务楼与张杰、薛海峰租赁合同纠纷案为例

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　 论租赁合同中租赁权转让的法律效力 — 以施甸县县委综合服务楼与张杰、薛海峰租赁合同纠纷案为例

　摘

　要: :我国合同法对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，由于在社会经济生活中，租赁权转让的行为大量存在，因此，掌握这一法律行为的实质对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有其重要的实践意义。租赁权转让，就本质而言，是一种较为复杂的租赁权利转让方式。该论文主要是以原告施甸县县委综合服务楼诉被告张某、薛某违反租赁合同租赁权的转让，要求承担违约责任一案为例，深入研究租赁合同中租赁权转让的法律效力以及租赁权转让制度的完善。

　关键词 : 租赁权转让；租赁权转让与转租的区别；租赁权转让制度的完善；我国租赁权转让制度的立法现状即存在缺陷；转租

　 一、案情简介以及争议焦点分析

　原告施甸县县委综合服务楼和被告张杰于 2005 年 7 月 1 日签订了门面房租赁合同。约定：原告将一楼门面房租赁给被告开饭店，合同期限为八年，自 2005年 7 月 1 日起至 2013 年 7 月 1 日止；每月租金 3000 元，春节放假一个月免收租金即每年按 11 个月收取租金。若一方违约，需赔偿对方违约金 2 万元。被告张杰租赁经营两年后，于 2007 年 6 月末将承租的饭店转让给被告薛海峰，薛海峰一次性给付张杰 12 万元，双方签订了转让协议书。此后，被告薛海峰直接向原告交纳了 2007 年 7 月 1 日起至 2008 年 6 月 30 日的租金 33000 元。自 2008 年 7月 1 日起至 2010 年 10 月 30 日止的租金 66000 元，被告薛海峰未予交纳。原告多次催要未果，以两被告之间的转让行为未经其同意为理由，起诉至法院，要求二被告立即给付租金 66000 元、违约金及将租赁的饭店归还原告，并终止门面房租赁合同。

　被告张杰辩称：其已将承租的饭店转让给薛海峰，应由薛海峰向原告交租金，原告应当向薛海峰主张权利。

　被告薛海峰辩称：租赁合同是张杰与原告签订的，欠租与自己无关。

　本案的争议焦点在于，其一：转让人张某与受让人薛某之间是否形成了新的

　 2 租赁关系。其二：张某的行为是属于转租行为还是租赁权转让的行为。本案争议的原因在于被告张某未经原告的同意擅自与薛某签订了转让协议书并一次性收取薛某租金 12 万元。这两种行为是直接导致如何界定张某行为属性的重要因素。因此，应当由谁来承担责任？对于以上争议，三方各执己见。

　二、租赁权转让概述

　（一）租赁权转让的概念

　租赁权转让的概念是指承租人将他所享有的租赁权利义务转让给第三人，承租人退出有出租人之间的租赁关系，从而使租赁关系变更为受让第三人与出租人之间。

　（二）租赁权转让的特征

　第一,具有一致性特征。就法律性质而言，租赁权转让属于租赁债权的转让，经常与营业财产一并转让。债权转让 后合同的标的、金额、数量以及合同的履行，违约责任等均与原合同保持一致。

　第二,具有严格性特征。就法律地位而言，承租人凭借着租赁权转让合同的签订而退出了原有的租赁关系，从此与出租人及其租赁物没有了关系。

　第三,具有保护作用特征。就租赁权来源而言，在租赁权转让关系中，受让人的租赁权来源于转让人对于租赁权的让与，一旦转让，则受让人的租赁权将之间来源于出租人的出租权，不再受转让人的租赁权的任何影响。

　第四,具有一定的强制性特征。从租赁权取得的方式来说，在租赁权转让中，受让人第三人不仅可借租赁权转让协议而得到租赁权之外，而且通过强制转让的措施也能够取得租赁权。租赁权依强制转让而取得的情形，主要有下面的两种情况：（1）依法拍卖；（2）法定转让。

　（三）租赁权转让的性质

　租赁权转让产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是传统债权理论的惯性思维。在现代社会中，租赁权转让关系得到了长期发展，它的价值与意义已经很大程度上得到拓展，客观上要求突出出租人的利益及其保护，这使得租赁权转让开始有了适宜的发展环境。租赁权转让实际上是承租人将租赁合同权利义务关系概括转让给第三人而退出租赁合同的一种法律现象，在合同法上属于债权债务的概括转让，事实上应该称为承租人对房屋租赁合同的让与，即第三人对房屋“租批注 [a1]: 删除 批注 [a2]: 删除 批注 [a3]: 删除 批注 [a4]: ？ 批注 [a5]: 删除 批注 [a6]: 这句话是什么意思？

　 3 赁契约的承担”。至于房屋“租赁让与”与房屋“租赁权转让”的两个名称，笔者认为只是名称上有所不同，两者对这一法律现象的解释实质上是相同的。但是“租赁权转让”的称谓更能够言简意赅的体现出房屋租赁权的用益债权属性① 。

　三、我国租赁权转让制度的立法现状及存在的 缺陷

　（一）我国现行法律对租赁权转让 是否有 明确的规定

　为了能够对租赁权转让制度的进一步分析，笔者认为应当先从我国现行法律对租赁权转让是否具有明确的规定以及存在何种缺陷的角度来深刻透彻地分析讨论，从而能够真正地认识并掌握到我国有关租赁权转让制度。

　虽然我国合同法中对租赁权合同关系作了专门的法律规定，但是对租赁权的转让未作出明文规定，在社会经济生活中，租赁权转让的行为越来越多的存在。因此，认识并很好的掌握这一法律行为的本质对于准确的认定法律关系，合理的适用法律，具有重大的实践意义与作用。

　我国对于转租是采用限制主义的立法模式，对于租赁权转让则没有作出明确的规定，根据类推原理或者相近原则，我国租赁权转让的立法精神也是限制承租人任意转让租赁权。我国有来自台湾的史尚宽认为，如果当事人没有特别约定的，除了该变更可能会出租人产生不利的影响，并且在性质上来讲，租赁权它并不是不可转让的条件下，承租人选择自由性的转让。因为租赁权所具有的处分性逐渐被得认可，出租人令承租人为使用收益之积极债务逐渐退化为消极的容忍债务，故租赁权应转让② 。我国只有在合同法第二百三十四条规定中租赁权转让的法定情形，即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与承租人生前一起居住的人可以依照原租赁合同租赁该房屋”。除了该种情形，其他情形下的租赁权转让应当以何种构成要成立，合同法并未作出明确的立法与规定。

　（二）存在的缺陷

　1. 租赁权转让存在立法空白

　通过上述内容了解到我国租赁权转让制度存在着严重的立法空白，导致在实践中承租人与出租人的利益严重失衡。因此，中国的大多数学者们不得不对租赁权转让概念做相应的扩大解释即承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁

　 ① 余文唐.租赁权的性质. 【 文献类型】？http://www.360doc.com/content/15/0615/17/819919_478312718.shtml，2015:1-2.

　② 卞盛华. 房屋租赁的若干法律问题研究[D].四川大学,2007:23-24.

　批注 [a7]: 标题没有这样写的，直接写有还是没有，如果有，是什么法律规定的，如何规定的。

　批注 [a8]: 怎么反映出来的？

　 4 关系，从而使租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。

　2. 租赁权转让与转租之间的界限不清晰

　（1 1 ）不区分转让与转租的 概念（不足之处在于合同法第 4 224 条未涉及到租赁权转让的相关规定）

　我国法律法规就租赁权转让的概念及其性质并未作出明确的规定，从而极易导致学者把二者概念予以混淆、难以分清二者间的界限。首先，两者在合同内容客体上面完全不同，转租关系的客体是租赁物的一部分或者全部，租赁权转让的客体则是租赁合同的权利义务，及承租人的法律地位。其次，从结果上看转租关系将在承租人与次承租人之间再度建立新的租赁权，而租赁权转让是原享有租赁权利义务的主体变更为受让第三人。然而我国合同法第 224 条相关规定只字未提关于转让租赁权的相关法律规定及处理方式，很容易导致承租人与出租人简单利益失衡。

　对于施甸县县委综合服务楼将张杰和薛海峰列为共同被告提起民事诉讼，法院审理本案存在以下两种判定观点：一种观点认为，薛海峰作为转租人应承担出租人的义务，应先行支付租费，再向原出租人张杰追偿。

　另一种观点认为，薛海峰与施甸县县委综合服务楼之间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租，在房屋租赁权转让合同生效后，薛海峰与张杰之间的房屋租赁权利义务关系转由施甸县县委综合服务楼承担，薛海峰退出了该房屋租赁关系，也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。即，本案应当由张杰支付修缮费，薛海峰与本案无关。本案产生纠纷的关键就在于张杰与薛海峰之间究竟是租赁权的转让，还是转租，张杰是否退出了本案中的租赁关系？。这两个问题不弄清楚的话将直接影响本案最终的处理。

　（2 2 ）租赁权转让的构成要件不明确

　我国合同法只在第二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形。即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，合同法未作明文规定。笔者认为，虽然租赁权是一种合同债权，但租赁权的转让并非仅仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，根据民法通则第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人批注 [a9]: 我上一稿就跟你说过了，这个问题你只需要谈述租赁权转让和转租为什么会混淆？他们的共同点是什么就行啦，不要去区分他们之间的差别。

　 5 的应取得合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。依此，租赁权的转让也须经合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件，这样才符合立法精神，同时能够稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。本案中，张杰未经出租人同意擅自转让租赁权给薛海峰，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者其后经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为合法转让，否则为不合法转让。

　以上两点为笔者所认为以本案为基础所体现的租赁权转让制度所存在的主要缺陷① 。

　四、租赁权转让制度的完善

　（一）明确租赁权转让的法律规定

　1. 明确租赁权转让的概念

　我国法律并未对租赁权转让制度作出明确的法律规定， 因此，租赁权转让的法律概念也不够明确，为了正确解决租赁权转让的法律问题，我们没有必要对租赁权转让的概念加以明确。笔者认为租赁权转让是承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。

　也就是说，承租人与出租人的本租合同解除，承租人由此 退出房屋租赁关系，转而由。

　受让承租权的第三人与原出租人建立新的房屋租赁合同关系。由于转租与和租赁权之间的法律关系性质的认定不同，所以，在使用法律和处理结果上面也会大相径庭。从而导致租赁权转让制度的法律性质认定变得越发模糊以及难以操作运用。所以，在立法上应该确立租赁权转让的概念，从而更好地用来辨别法律关系② 。

　2. 明确租赁权转让的构成要件

　在定立租赁权转让的法律规定时我们应以什么作为构成要件的标准呢？许多国家对这一规定有不同的看法。总体上来说分为两类：一类是限制主义模式，没有经出租人的同意，承租人不得擅自转让租赁权。德国民法对租赁权的转让也没有作出明确的规定，但在解释上他们认为非经出租人同意，也同样不得转让。

　 ① 冯兴俊. 冯兴俊. 我国租约转让与租赁物转租制度的完善——兼论我国《合同法》第224条的修改[J]. 法学评论,2015,(05):170.

　② 牛成宝 贾月雯 原琳琳. 租赁权转让的认定和处理[N]. 人民法院报,2002-04-23(003):1.

　批注 [a10]: 删除 批注 [a11]: 删除

　 6 《日本民法典》第 612 条第 1 项有规定说：“承租人非有出租人承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”还有另一类系自由主义模式。《法国民法典》第1717 条规定：“承租人有转租或以租赁权让与他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。”法国的司法实践认为，就算当事人之间有禁止的约定者，但出租人在无正当合法理由的情况下行使拒绝权，此种性质可以构成为权力的滥用。《奥地利民法典》中也同样规定了转租权，解释上认为租赁权的转让也可准用。作为笔者，我认为租赁权属于合同债权，但租赁权的转让并非仅仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等对项合同义务在内的法律地位的转让，民法总则第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分的转让给第三人的应取得的合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八条的规定，只有经过出租人的同意，并以此为成立的要件，这样才符合租赁权转让制度的立法发展与立法精神。因此，应当以合同法第八十八条的立法内容为租赁权转让的重要构成要件① 。

　笔者认为租赁权的转让应当具备以下构成要件：

　（1）转让承租人必须具有合法的租赁权。也就是说转让人必须取得出租人的认可与同意，在此关系中，行为人为承租人，享有租赁权。转让人享有租赁权是转让效力发生的前提条件。如果行为人没有租赁权，转让行为无效。

　（2）存在合法有效的合同租赁权以供转让； （3）被转让的租赁权存在可让与性。也就是转让人应当享有租赁权的转让许可。即出租人需要赋予承租人转让租赁权的权利，只有在该租赁权享有转让性的条件下，转让人才有权行使租赁权转让的权利。

　（4）租赁权转让应当具备法律规定的条件包括：

　首先，承租人与受让人之间必须签订转让合同，该转让合同必须以租赁权 为标的。其次， 租赁权转让合同的生效需要转让人和受让第三人具备一定的缔约能力，一般情况下应具备完全的民事行为能力。限制行为能力人或者无行为能力人订立的租赁权转让合同应征得其法定代理人的认可或经过其追认。其次，租赁权转让必须是转让人和受让第三人在平等协商的基础上达成的合意，是双方当事人真实的意思表示。最后，租赁权转让合同在双方当事人达成合意后，一般还须具备法律规定的形

　① 牛成宝 贾月雯 原琳琳. 租赁权转让的认定和处理[N]. 人民法院报,2002-04-23(003):2.

　批注 [a12]: 删除 批注 [a13]: 删除 批注 [a14]: 删除 批注 [a15]: 展开论述 批注 [a16]: 论述清楚不具有可让与性的租赁权有哪些？

　 7 式，房屋租赁合同的当事人除签订合同外, , 还应当向当地房地产管理部门履行登记备案手续。最后，租赁权转让需通知出租人并征得其同意。

　租赁权转让作为一项法律 行为，会涉及出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租转让人与承租受让人之间的转让合同关系，以及出租人和承租受让人之间的新的合同关系。因而，租赁权转让不但需要在承租转让人与承租受让人之间发生法律效力，同时需要对租赁合同的出租人也发生法律效力，这样才能真正实现租赁权转让的目的。

　3. 明确租赁权转让的法律效力

　（1 1 ）租赁权转让的对内效力。

　（2 2 ）

　租赁权转让的对外效力。

　在租赁权转让中，承租人未经出租人的同意擅自将租赁权转让给受让第三人的行为。笔者认为该行为严重违反了《合同法》第八十八的“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”的相关规定从第八十八条的规定中我们也可以看出，合同一方当事人转让合同的权利和义务，应当先经合同出租方的同意。从另外一面解释来看，未经出租方同意的合同转让它仅仅存在于承租人与受让第三人之间成立并且生效，除了出租人事后追认，转让行为对出租人并不发生法律效力，也就是对出租方没有任何的法律约束力。

　承租人未经出租人同意将租赁权转让给受让人的，租赁权转让行为只对承租人与受让人有效。而对于不知情的出租人来说，并没有任何的法律约束力，出租人随时可以主张权利。因为是承租人违约在先，在受让人与出租人之间并没有任何的法律上的合同关系的前提下，出租人随时有权解除与承租人之间的租赁合同关系，有权终止合同以及提出要求，要求承租人承担相应违约责任赔偿损失① 。

　（二）转租与租赁权转让的区别

　转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益，由此可见，租赁权的转让和转租是两个不同的法律关系。我国对于转租采取限制主义模式，就根据合同法第 224 条第二款对于转租有明确的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”出租人解除合同的，可请求违约的损

　 ① 蒋贤铮.擅自转让租赁权的责任承担，http://blog.sina.com.cn/s/blog_44678a250102ws36.html，2016:1-2. 批注 [a17]: 从这两个方面展开论述 批注 [a18]: 这部分内容再做细化，分成两种情况论述：第一，如果租赁权的转让通知了出租人，并经出租人同意的，怎么处理？第二，如果租赁权的转让未经出租人同意的又如何处理。

　 8 害赔偿和基于合同解除所产生的损害赔偿① 。

　转租与租赁权转让都是基于租赁权而发生，又相同的涉及到出租人、承租人和第三人，而且二者之间都包括权利义务的让与，在司法实践和商业实践中很容易混淆，因此认清两者概念并加以区别是非常重要的。转租与租赁权转让二者之间的区别在于：

　1. 二者之间的标的不同

　转租的标的是租赁物，而租赁权转让的标的则是是租赁权。房屋转租，按《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是“承租房屋”的部分或全部。房屋租赁权转让首先是一种“权利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”。

　2. 二者的性质不同

　转租为设定的取得，租赁权转让为转移的取得。转租是转租人在租赁物上再重新设定了一个新的租赁权，转租人与次承租人之间成立新的租赁关系。次承租人所取得的租赁权，是以转租人所先取得的租赁权为前提条件，由转租人于租赁物上再次设立新的租赁权，它对于租赁物的占有、使用、收益，全部来自于转租人从原出租人那里取得的租赁权，它的效力最直接地受到到承租人的租赁权影响；而租赁权转让是承租人将其原来享有的租赁权让与给受让人，并没有设立新的租赁关系，转让人与受让人之间成立的是一个转让协议并非租赁协议② ，在租赁权让与中，受让人的租赁权来自于原承租人对其租赁权的让与，在社会实践中经常与营业财产一并出租③ 。一经转让，将会使受让人产生来自于原承租人的租赁权，其与原出租人之间建立起新的租赁关系，同时受让人不再受转组人的租赁权影响。

　3. 二者实现的手段不一样

　转租是通过分期支付租金，租赁权转让是一次性给付对方价钱。转租可以是租赁标的的全部或一部分。但在租赁权转让时，受让人取代了原来承租人的法律

　 ① 王轶. 合同法[M ].北京中国人民大学出版社，2013:298. ② 饶剑刚. 房屋租赁权转让与转租不能混淆[J]. 中国房地信息,2003,(04):46-47. ③ 王轶. 合同法[M ].北京中国人民大学出版社，2013:298.

　 9 地位即全部的权利与义务，必然是租赁物的全部分。

　4. 二者之间所形成的法律关系不同

　在转租中，承租人与次承租人之间在原租赁合同关系的条件上，成立了独立于原租赁合同的新的租赁关系；而在租赁权转让关系中是在原租赁关系的基础上变更承租主体① 。

　5. 转租人与租赁权转让的地位不同

　在转租中，转租人不仅处于承租人地位，同时又处于出租人地位；而在租赁权转让当中，租赁权转让人因租赁权转让合同的签订成立的同时自动退出了租赁关系，不再与原出租人有任何法律上的关系。以及租赁权和租赁物。

　6. 二者间租赁权取得的方式不同

　在转租中，次承租人的租赁权，应通过转租契约而取得；而在租赁权转让关系中，租赁权受让人除可依租赁权转让协议而取得租赁权之外，还可根据强制转让的方式来租赁权。租赁权根据强制性转让而取得的情况，主要有两种:(1)依法拍卖，承租人在租赁土地上的建筑被依法进行拍卖，则受让人在取得该建筑物所有权时，该土地租赁权也应同时转让于受让人，此种情形在我国现行立法律法规中尚未有明确性的规定。（2）法定转让，比如合同法第二百三十四条所规定的:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 7. 二者间租赁条件的内容不同

　转租合同中所约定的租赁条件可以与原租赁合同不同，如转租人可将租赁物的一部分进行转租（例如房屋、土地的一部分），或者约定转租期限、转租价金、给付期限等异于原出租合同的租赁条件；而在租赁权转让中，则表现为整体租赁物以及原租赁合同全部租赁条件的转让。

　8. 出租人同意或追认与否所产生的法律效果有所不同

　是否取得出租人的同意或追认，对于转租和租赁权转让所产生的法律效果既有相同又有区别。总的表现为：（1）转租之租赁权和转让之租赁权能否有效取得的要件是是否取得出租人的同意或追认为要件；（2）转租合同与租赁权转让合同能否生效，并不都是以是否取得出租人的同意或追认为要件，但是转租之租

　 ① 张尚谦. 转租与租赁权转让的八项区别[J ].北大法宝，2003，（09）：18.

　 10 赁权和转让之租赁权能否有效取得，都是以是否取得出租人的同意或追认为要件。

　由此可见, , 转租和租赁权转让是不同的法律关系，转租是对部分权利义务的转让 , 而租赁权转让是对全部权利义务的转让。由于法律关系性质的认定不同, ,适用法律和处理结果也会大相径庭。因此在立法上应确立租赁权转让的概念，以明晰法律关系。

　关于转租之租赁权和转让之租赁权的有效取得是否以出租人的同意或追认为要件，各国立法各有不同。德国、日本它们采用限制主义，认为承租人非经出租人之同意，不得将租赁物转租或将租赁权转让，未经出租人之追认，不能产生有效转租或租赁权转让的法律后果。法国民法采自由主义，认为除有契约之特别规定以外，承租人有将租赁物转租或租赁权转让之权，并认为，即使契约上有禁止转租或租赁权转让之特别约定，但出租人无正当理由而拒绝同意转租或租赁权转让时，应构成权力滥用。瑞士民法则采取区别主义，认为如契约无特别禁止之约定时，在使用租赁中，如对于原出租人不至于产生不利，承租人有将租赁物转租或租赁权转让的权利，而在用益物权中，则一般非经出租人之同意，不得转租或转让租赁权，但属于用益租赁物质各个场所而为转租或租赁权转让时，则可视同使用租赁的相关规定。我国对于转租的限制是转租人非得出租人之同意，不产生有效的转租租赁权的法律后果，而对于租赁权转让则没有明确地规定。而对于租赁权转让则没有明确规定。对此，我国台湾学者史尚宽认为，如当事人无特别约定的，除该变更对于出租人可能产生不利益，且租赁权在性质上并非不司转让时，承租人可以自由转让。

　转租人必须经得原出租人的同意或者追认，否则次承租人可能取得租赁权，更不可以用转租合同约定的租赁权对抗出租人，理由主要有如下两个方面：第一，由于出租人选定租赁物使用人的特定性，即承租人是否能够合法使用租赁物，以及由谁来使用租赁权，这对于出租人而言具有重要意义，不可以由承租人随意更改；第二、如果原来的租赁合同中并没有特别赋予承租人转租权的，则承租人只能享有租赁合同所谈到的权利，转租人擅自转租租赁物的，视为无权处分行为，未经出租人追认，转租人并无相应的出租权，而次承租人的租赁权乃来源于转租人的设定，因而在缺乏有效权源的基础上，不可能产生有效的新租赁权，因此，

　 11 转租人的租赁权不产生次承租人有效取得租赁权的法律后果① 。

　因此在租赁权转让中，我们国家是否应当相对于转租设立更为宽松和简单的立法条件呢？作为笔者，我认为相反地，租赁权转让相对于租赁物转租而言，应该较为严格地设立，并将出租人的同意或追认作为受让人是否属于有效取得租赁权的重要条件② 。理由是：尽管从权利义务转让的角度看，转租是对部分权利义务的转让，而租赁权转让是对全部权利义务的转让，但是因此依据将转租作为租赁权转让的一种形式是非常不严谨的行为，这样根本不能全面的保护好当事人双方间的合法权益。依据合同法第八十八条的相关规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”我们可以知晓，租赁权的转让也同样须要经合同出租方的同意，并以此作为合同成立的条件，只有这样才体现于符合我们国家的立法精神，同时更能够更好地稳定合同关系，限制约束当事人滥用合同权利。所以，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为合法转让，否则为不合法的转让。也只有这样合法合理的规定才能更好地完善租赁权转让制度，使该法律制度更好地融入于社会法律关系中，发挥它应有的作用，真正地保护到人民群众的合法权益。只有这样的约束才能使租赁权转让制度与时俱进，更好更快地发展与进步。

　五、关于本案的分析与结论

　通过对转租与租赁权转让两种看似相同实则不同的房屋租赁方式进行比较分析之后，笔者认为该案件属于租赁权转让性质的问题。租赁权转让是解决该案件的正确依据。那么通过以上对租赁权转让制度的深度了解学习，笔者终于对该案件得出了如下的分析与结论：

　本案被告张某与被告薛某之间所签订的门面房租赁转让协议书未经过出租人的同意，笔者认为该转让协议书仅在张某与薛某二人之间有效，但对原告施甸县县委综合服务楼并不产生任何法律性质的约束力，也就不可能发生《租赁合同》中承租人主体的变更，即张某不得退出门面租赁合同关系，所以薛某不能取代张某承租人的法律地位以及权利义务。所以，张某必须继续履行与原告之间的门面租赁合同所约定的义务。

　① 张尚谦. 转租与租赁权转让的八项区别[J ].北大法宝，2003，（09）：18. ② 牛成宝 贾月雯 原琳琳. 租赁权转让的认定和处理[N]. 人民法院报,2002-04-23(003).

　批注 [a19]: 究竟案例中的法律关系是属于租赁权转让还是转租，明确说明。

　批注 [a20]: 删除

　 12 因此承租人张某、受让人薛某二者与出租人原告所产生的合同财产纠纷，可以断定张为某严重违反了《合同法》第八十八条的相关规定以及房屋租赁法的相关规定，未经出租人同意擅自转让租赁权，侵犯了出租人所享有的房屋租赁权转让的权利以及违约给出租人所造成的严重经济损失，张某必须承担起对出租人的违约责任。所以，出租人有权解除并终止该门面租赁合同以及有权主张被告张某赔偿违约金以及赔偿相应的租金和损失。并且承租人张某应当对受让人薛某进行经济赔偿，因为张某的违约行为导致张某与薛某之间的合同无法履行。同时，薛某有权向张某主张违约赔偿。

　由于该案件属于租赁权转让的租赁合同纠纷，张某的无权转让导致张某无法退出承租人的主体，原告只可以向被告张某主张权利，而非薛某。薛某与张某之间的利益纠纷应当由二者另行解决。因此，对于原告向法院提出的要求由被告向原告偿还 66000 元的租金、违约金以及将该门面房归还于原告出租人，承担以上所有责任的主体应当是被告张某一人。对于原告该诉讼请求给薛某造成的经济损失，与原告无关，应当由被告张某对薛某负责赔偿协商。对于原告的诉求，除了责任的承担主体外，其他所有的诉求法院应当予以支持。

　综上所述，本案中张某应当给予原告施甸县县委综合服务楼和薛某一定的违约损害赔偿，但应当以张某给原告和薛某所造成的实际损失以及违约责任赔偿范围为限。

　六、结束语

　租赁合同中承租人转让租赁权的法律效力是属于有效还是无效关键在于出租人是否赋予承租人享有租赁权转让的权利。从我国的合同法第八十八条的规定可以认知，承租人经出租人同意转让租赁权时承租人才有权利转让，承租人的转让行为才有效。否则，承租人与受让第三人的转让关系不得对抗出租人，出租人随时有权解除合同关系。本案中的承租人张某，他的行为不仅仅导致出租人的利益遭受损失，他的这种行为极易让社会上热爱租房人士走入房屋租赁误区，使租房人士对房屋租赁市场失去信心，甚至会影响到房屋租赁法在社会上、法学界的地位。笔者忽然意识到，在社会经济迅猛发展下，租赁市场不断发展壮大，作为一个法律人更应该懂得知法守法爱法，真正的做到遵守与维护房屋租赁市场规则，使得关于租赁权转让的相关法律法规更好的在房屋租赁市场下发挥它应有的

　 13 作用。也只有人们在租赁权转让制度得到完善，法律明文规定租赁权转让制度的权力与义务的条件下，才能更好的推动中国的房屋租赁市场繁荣稳定发展，才能够使中国房屋租赁市场迈向世界、迈向美好未来！

　参考文献

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　 14 Abstract ：The contract law of our country has a specific provisions of the lease contract, but the transfer of the lease is not expressly provided, because in the social and economic life, there are a lot of rental right transfer behavior, therefore, the essence of mastering this legal act for accurate cognizance of legal relationship, the correct applicable law, it has a very important practical significance. The transfer of lease right, in essence, is a relatively complicated way to transfer lease rights. This paper is mainly transferred by the plaintiff Shidian County General Services Building v. defendant Zhang, Xuemou violation of lease contract of lease, liable for breach of contract case as an example, to improve the legal effect of in-depth study of transfer rental lease contract and lease rights transfer system.

　Key words ：Lease transfer; The difference between the lease transfer and sublet; The improvement of the lease transfer system; Lease transfer system in our country"s present legislation defects in namely; Sublet

　 15 致谢 大学四年，法学四载，有苦有甜。此文作为大学四年的最后答卷，本论文是在马嘉老师的悉心指导下完成，感谢对我论文进行指导的马嘉老师，您严谨不失幽默的教学态度，精益求精的工作作风，深深地感染与激励着我。今后步入社会作为一个法律人，将不忘教诲，砥砺前行。对于法学，不求渊博，但求无愧。此刻令我窃喜的并不是完成了这篇论文，而是在写作的过程中我发现自己从当年对法律一窍不通变成了现在对法律也能略懂一二，侃侃而谈的人。我深信我现在的这些改变离不开法学院每一位老师的悉心教导。在此感谢我的论文指导马嘉老师，感谢法学院的每一位老师。我一定不辜负每一位老师的教导，公公正正做人，兢兢业业做事，认真学习钻研法律知识，努力为人民、为社会做出我力所能及的贡献从而真正实现自我的人生价值！