某某省某某市市委党校搬迁PPP项目实施方案
来源：环球网校 发布时间：2020-08-29 点击：
某某 市委党校搬迁
PPP
项目实
施
方
案
项目实施机构：
某某 市委党校
编
制：
某某
目
录
第一章
项目概况
................................ ..........
1 一、项目名称 ............................................. 1 二、项目实施机构 ......................................... 1 三、项目类型 ............................................. 2 四、项目所属行业 ......................................... 2 五、工程概况 ............................................. 2 六、主要经济技术指标 ..................................... 3 七、项目建设背景及必要性 ................................. 4 第二章
PPP
运作方案及相关实施安排
........................
10 一、项目运作方式 ........................................ 10 二、具体实施安排 ........................................ 12 1、项目实施主体 ......................................... 12 2、政府方出资代表 ....................................... 12 3、合作期限 ............................................. 13 4、项目的融资 ........................................... 13 5、项目的建设 ........................................... 13 6、项目的运营 ........................................... 14 7、项目的移交 ........................................... 15 8、股权变更限制 ......................................... 15 三、其它安排 ............................................ 16 1、项目前期工作 ......................................... 16 2、政府前期已投入部分的处理方案 ......................... 16 3、项目用地及项目资产权属 ............................... 17 四、运作流程及流程图 .................................... 17 1、运作流程 ............................................. 17 2、流程图 ............................................... 18 第三章
项目交易结构
................................ .....
19 一、投融资结构 .......................................... 19 二、项目回报机制 ........................................ 21 三、价格及测算 .......................................... 28 1、主要边界条件 ......................................... 28 2、政府付费测算 ......................................... 30
四、相关配套安排及政府承诺和保障 ........................ 33 1、付费 ................................................. 33 2、负责前期工作 ......................................... 33 3、为项目建设提供必要支持 ............................... 33 4、办理有关政府审批手续、证明文件 ....................... 34 5、融资配合 ............................................. 34 6、接收设施 ............................................. 34 第四章
风险分配框架
................................ .....
35 一、风险分配基本原则 .................................... 35 二、项目风险识别与分配 .................................. 35 1、政策风险 ............................................. 36 2、财务风险 ............................................. 36 3、设计风险 ............................................. 36 4、建设风险 ............................................. 37 5、运维风险 ............................................. 37 6、移交风险 ............................................. 38 7、法律变更风险 ......................................... 38 8、不可抗力及其他风险 ................................... 39 三、风险分配结果 ........................................ 39 第五章
合同体系
................................ .........
42 一、合同体系 ............................................ 42 1、PPP 项目合同体系 ..................................... 42 2、本项目合同体系 ....................................... 43 二、PPP 项目合同框架草案 ................................ 43 第六章
项目监管架构
................................ .....
51 一、项目授权关系 ........................................ 51 二、项目监管方式 ........................................ 52 第七章
采购方式选择
................................ .....
54 一、采购方式 ............................................ 54 二、采购程序 ............................................ 56 三、项目采购中的关键事项 ................................ 58 第八章
绩效考核
................................ ........
65 绩效考核内容 ............................................ 65
编制依据
1. 《某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发〔2014〕60 号）
2. 《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（国办发[2015]42 号）
3. 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（2015 年六部委第 25 号令）
4. 《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76 号）
5. 《财政部关于政府和社会资本合作示范项目实施有关问题的通知》（财金〔2014〕112 号）
6. 《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113 号）
7. 《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资〔2014〕2724 号）
8. 《财政部关于印发<政府购买服务管理办法（暂行）>》的通知（财综〔2014〕96 号）
9. 《财政部关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金〔2014〕156 号）
10. 《财政部关于印发<政府和社会资本合作项目政府采购管理办法>的通知》（财库〔2014〕215 号）
11.《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》的通知（财金
〔2016〕92 号）
12. 《关于在公共服务领域深入推进政府和社会资本合作的工作》的通知（财金〔2016〕90 号）
13. 《某某市委党校搬迁项目可行性研究报告》
14. 某某市委党校提供的相关资料
编制原则
合法合规性原则
本方案的编制遵循合法性及合规性原则，在前述法律框架及操作指南的指导下，将 PPP 模式引入教育领域的投资建设及运营中，具体如模式中的社会资本遴选机制的设计、财政资金的进入机制设计、项目履约管理及行政管理相结合的监管机制等，严格遵循公开、公平、公正的原则。
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第一章
项目概况
一、项目名称
某某市委党校搬迁（PPP）项目（以下简称 “本项目”）。二、项目实施机构
某某市人民政府授权某某市市委党校作为本项目的实施机构，按照市政府对本《实施方案》的批复要求，根据市政府授权，组织各相关部门和单位开展社会资本的招商和协议谈判工作。社会投资方最终确定后，政府方股东与社会资本合资成立项目公司，由市委党校与项目公司正式签订 PPP 项目合同及相关法律文件。项目实施机构的主要工作职责有以下内容：
（1）、实施机构根据经市政府批准的本项目《实施方案》，应当通过公开招标或竞争性磋商等竞争方式选择社会资本方。
（2）、实施机构应当公平择优选择具有相应管理经验、专业能力、融资实力以及信用状况良好的法人或者其他组织作为社会资本方。
（3）、实施机构应当与依法选定的社会资本方签订 PPP 项目合同。
（4）、实施机构应当协助社会资本方办理相关手续。
（5）、除法律、行政法规另有规定外，实施机构应当履行 PPP 项目合同约定义务并符合约定要求，否则应当根据合同（协议）继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
（6）、实施机构和社会资本方应当对项目建设、运营、维护、保
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养过程中有关资料，按照有关规定进行归档保存。
（7）、实施机构应当按照 PPP 项目合同严格履行有关义务，为社会资本方建设运营项目提供便利和支持，提高公共服务水平。
（8）、实施机构应当根据 PPP 项目合同，定期对项目建设运营情况进行监测分析，会同有关部门进行绩效评价，并建立根据绩效评价结果、按照 PPP 项目合同约定对服务价格或者财政补贴进行调整的机制，保障所提供公共产品或公共服务的质量和效率。实施机构应当将学员意见作为监测和绩效评价的重要内容。
（9）、实施机构和社会资本方应当将项目实施方案、社会资本方选择、项目建设运营、所提供公共服务标准、监测分析和绩效评价、经过审计的上年度财务报表等有关信息按规定向社会公开。
（10）、实施机构和社会资本方应当制定突发事件应急预案，按规定报有关部门。突发事件发生后，及时启动应急预案，保障公共产品或公共服务的正常提供。
三、项目类型
本项目为新建项目四、项目所属行业教育 五、工程概况
1 1 、项目建设地点
某某市尧都区尧庙镇王庄村（霍侯路西侧、某某市艺术学院南侧）
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2 2 、项目投资
依据《某某市委党校搬迁项目可行性研究报告》，本项目静态总投资估算 22832.6 万元，其中：建筑工程费 18850.1 万元；设备购安 费 446.0 万元；工程建设其他费 1460.9 万元；基本预备费 2075.6 万元。所需资金通过 PPP 模式筹集。
3 3 、建设规模及建设内容
主要建设规模：
项目净用地面积 76961 平方米，总建筑面积 47500 平方米，建筑密度 16.57%，容积率 0.6，绿地率 40%，停车位 370 个。
主要建设内容：
包括教学楼、科研楼、1#-3#学员公寓楼，餐厅、体育馆、门房建设工程，以及室外公用配套工程、道路场地硬化工程、绿化工程等。
4 4 、建设工期
本项目预计总建设工期为 2 年，计划在 2017 年 10 月动工建设，
2019 年 9 月底交付使用。
六、主要经济技术指标（见下表）
新校区主要经济技术指标表
序 号
项目内容
单位
数量
备注 1 用地面积 m2 83369.8
4
2 净用地面积 m2 76961
5
3 总建筑面积 m2 47500
地上建筑面积 m2 46080
其中 科研楼 m2 8000 6F 教学楼 A 区 m2 8080 5F 教学楼 B 区 m2 9050 5F 1#学员公寓楼 m2 5410 5F 2#学员公寓楼 m2 5410 5F 3#学员公寓楼 m2 5410 5F 餐厅 m2 2150 2F/-1F 体育馆 m2 2420 1F/2F 门房 m2 150 1F 地下建筑面积 m2 1420 餐厅地下一层人防 4 建筑基地面积 m2 12750.24
5 建筑密度 % 16.57
6 容积率
0.6
7 绿地率 % 40
8 停车位 个 370
七、项目建设背景及必要性
1 1 、项目建设背景
加强党校基础建设是新形势下全面从严治党的必然要求 某某总书记 2015 年 12 月 11 日在全国党校工作会议上指出：
党校事业是党的事业的重要组成部分，党校是我们党教育培训党员领导干部的主渠道。我们党要在中国长期执政，必须源源不断培养造就一大批德才兼备的执政骨干。从中央到地方建立党校体系，专门教育培训干部，是我们党的一大政治优势。革命战争年代如此，和平建设时期如此，改革开放新时期更是如此。实现中华民族伟大复兴的中国
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梦，关键在于培养造就一支具有铁一般信仰、铁一般信念、铁一般纪律、铁一般担当的干部队伍。
党校承担着为领导干部补钙壮骨、立根固本的重要任务。新形势下，我们必须更加重视干部教育培训工作，必须更加重视党校工作。党校工作只能加强，不能削弱。中央党校要牵头制订全国党校系统 “十三五’’建设和发展规划，对基础设施、教材、科研、人才队伍建设作出全面规划，切实解决基础设施落后、基础工作薄弱、基层党校脆弱的问题。要加大对党校基础设施和教学设备的经费投入，健全党校经费保障机制，党校办学经费纳入本级财政预算。各级党委应该从党和国家兴旺发达、长治久安的高度，充分认识加强和改进新形势下党校工作的重大意义，增强使命感、责任感、紧迫感，把我们党的这个独特优势保持好、发挥好。
全国党校工作会议召开后，中共山西省委和某某市委分别召开全省和全市党校工作会议，通过了中共山西省委和某某市委关于加强新形势下党校工作的实施意见。
党校作为轮训和培养党的领导干部、培养党的理论队伍，学习研究和宣传马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表” 重要思想以及科学发展观等重大战略思想的重要阵地，肩负重要的责任和特殊使命。中央和各级党委政府高度重视党校工作，是该项目建设的有利条件。
2、某某市委、市政府适应形势发展要求，决定建设党校新校区党校要获得大的发展，基础设施建设是先决条件。某某总书记 2012 年在全国党校校长会议上的讲话中指出：要坚持质量立校，把 高标准办学作为党校各项工作的重要抓手。办学质量是党校发挥干部
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教育主渠道作用的基础。实践告诉我们，只有坚持实施质量立校战略， 不断在现有基础上扎扎实实向更高目标迈进，使党校各方面工作赢得干部教育培训对象的认可和社会的肯定，才能使党校真正发挥干部教育培训主渠道作用。这些讲话为党校基础设施现代化建设等方面积极创造条件。我国《2010-2020 年干部教育培训改革纲要》第五十五条， 要求各级党委和政府重视党校教学设施建设，加大基本建设经费投入，以满足教学和科研工作的需要，努力改善党校学员和教职工的学习、工作、生活条件。
省委 2001 年 10 号文件及《中国共产党党校工作条例》要求，市 委党校必须具备 500 名学员吃、住、学、用的基础设施条件，教职工 需达到 150 名，区委党校必须具备 200 名学员吃、住、学、用的基础 设施条件，教职工需达到 50 名。同时，同城只能办一所党校。2009 年晋发21 号文件提出省委党校的办学规模逐步增至2500 人左右，市、 县（市、区）委党校的办学规模由同级党委确定。市委党校确定 800 名。某某市委、市政府高度重视中央及省委加强党校建设的精神，在工作中坚决贯彻落实。
根据省委和市委市政府关于党校建设要求，确定了某某市委党校搬迁项目按某某市委党校与区委党校合并规模进行建设，并确定了党校新校址的位置暨用地亩数。
2 2 、项目建设的必要性
1、改善基础设施，是党校自身发展的需要
党校是在党委直接领导下培养党员领导干部和理论干部的学校， 是党委的重要部门，是培训轮训党员领导干部的主渠道，是党的哲学
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社会科学研究机构，是培养党的理论队伍，学习、研究和宣传毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想以及科学发展观等重大战略思想的重要阵地，是干部加强党性锻炼的熔炉。
党校的重要地位和作用，要求党校不断强化自身建设、完善基础设施，以适应形势发展的需要以及日益繁重的教学培训任务。某某市委党校教学楼及行政科研用房建于上世纪 80 年代，一是陈旧，二是容量小，不能满足需要，辅助用房、设备机房也严重不足。这种状况与要求相差很远，也不适应党员干部培训学习的要求。工程完成后， 党校基础设施得到加强和完善，可以满足正常培训、教学工作需要。
2、是扎实推进学习型党校建设的需要
党的十七届四中全会提出建设学习型政党，提高全党的思想政治水平。建设学习型政党，一要突出中国特色社会主义理论体系的系统教育，用马克思主义中国化的最新成果武装全党。二要突出科学发展观的系统教育。科学发展观是中国特色社会主义理论体系的最新组成部分，是我国经济社会发展的重要指导方针，是发展中国特色社会主义必须坚持和贯彻的重大战略思想。三要突出全面建设小康社会奋斗目标的新要求以及“四位一体”总体布局的教育。四要突出党性教育。加强党性教育和党性修养，历来是党校教育的优良传统，也是党校姓“党”原则的具体体现。
在建设学习型政党进程中，各级党校任务光荣、使命神圣、责任重大，是推动建设马克思主义学习型政党活动中的主渠道和主阵地。市委新党校的落成，为学习型政党建设提供了良好环境和条件，对促
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进学习型政党建设进而促进学习型社会建设方面将发挥积极推动作用。
3、是大规模培训领导干部、大幅度提高领导干部素质的需要 目前，国际国内形势不断发展变化，抓住发展机遇，应对严峻挑 战，开创事业发展新局面，需要有一支政治上靠得住、工作上有本事、作风上过得硬、人民群众信得过、善于治国理政的干部队伍。
党校工作在党的建设新的伟大工程以及党的全局工作中的重要 地位就真正体现出来了。各级各类党校在大规模培训领导干部、大幅度提高领导干部素质中担负着重要责任，要使经过党校培训轮训的领导干部在马克思主义理论素质、现代科学文化知识水平方面有新的提高，在统筹国内国际两个大局的能力，推动科学发展、促进社会和谐的能力，总揽全局、应对复杂局面的能力，治党管党、解决自身问题的能力方面有新的增强。到 2020 年，建立健全与中国特色社会主义事业相适应，与建设马克思主义学习型政党要求相符合，与干部人事制度改革相衔接，更加开放、更具活力、更有实效的中国特色干部教育培训体系。本项目的实施，极大改善干部培训条件，有利于大规模培训领导干部、大幅度提高领导干部素质，培养一支政治上靠得住、工作上有本事、作风上过得硬、善于治国理政的干部队伍。
4、项目建设强化了干部教育培训工作，将为实现“十三五”规划目标提供坚强的组织保证 深入贯彻落实科学发展观，用科学发展观武装头脑、指导实践、推动工作，党校有着不可替代的重要使命。目前某某市广大党员干部
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在市委市政府的领导下，坚持以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，以转型跨越、先行发展为主旋律，努力打造新型工业大市、区域中心城市、中西部经济强市，为建设经济繁荣、社会和谐、民生殷实、环境优美的新某某而努力奋斗。任务艰巨，使命神圣，需要一支高素质的干部队伍，引领某某市经济社会健康稳定快速发展。
本项目的实施，极大改善干部培训条件，有利于提高某某市领导干部的执政能力和综合素质，为全面建设小康社会、实现转型跨越、先行发展、再造一个新某某提供智力保证，为实现“十三五”规划目标提供了坚强的组织保证。
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第二章
PPP 运作方案及相关实施安排
一、项目运作方式
1 1 、可供选择的运作方式
PPP 项目按照经营程度的不同包括经营性项目、准经营性项目和非经营性项目。根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南》（财金〔2014〕113 号）, PPP 项目运作方式主要包括委托运营（O&M）、 建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营（BOO）、转让-运营-移交（TOT）和改建-运营-移交(ROT)等;运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满移交等因素决定。同时《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724 号）文件指出，鼓励各地区政府部门根据当地实际情况及项目特点，积极探索、大胆创新，灵活运用多种 PPP 模式，提高项目运作效率。
在选择运作方式时，项目依据融资需求、改扩建需求和期满处置等项目信息，选择适用于本项目的 PPP 运作模式。具体根据项目是否为存量项目、是否存在建设融资需求、是否为改扩建项目、是否需要期满移交等条件进行 PPP 运作模式选择，并根据收费定价机制、投资收益水平及风险分配框架，选择运作模式的投资回报机制，包括政府付费、使用者付费与可行性缺口补助。PPP 模式选择详见下表。
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PPP 运作模式的判断条件与选择表
判断条件运作模式 为存量项
目 存在融资
需求 为改扩建
项目 需要期满
移交 O&M √
MC √ √
BOT
√
√ BOO
√
TOT √ √
√ ROT √ √ √ √ 在 PPP 项目运作方式的选择中借助决策树分析工具，具体运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满处置等因素决定。如下图所示；
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2 2 、本项目运作方式
本 PPP 项目无收费基础，属于非经营性项目，而且存在融资需求， 并且需要期满移交，根据以上 PPP 运作模式的判断选择条件，适宜采用 BOT（建设-运营-移交）模式。即由某某市委党校作为采购人，通过公开招标或竞争性磋商等采购方式，选定社会资本方。社会资本方与政府出资机构共同组建项目公司，由项目公司承担本项目投融资、建设、运营、维护职责，在合作期限内，项目公司应遵从国家和项目所在地有关本项目建设运营的法规、标准和规范，依据 PPP 项目合同约定，履行各项义务，合作期满后将项目资产及权益，无偿、完好、无债务、不设定担保地移交给政府指定单位（党校）。
二、具体实施安排
1 1 、项目实施主体
社会资本和政府方出资代表设立的 项目公司作为项目的建设、运营主体，在项目合作期限内负责项目的投资、融资、建设、运营维护及期满移交。
2 2 、政府方出资代表
某某市政府指定某某市保障性安居工程投资有限公司为政府方出资代表，代表政府行使股东权利。
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3 3 、合作期限
根据《财政部关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知》（财金【2015】57 号）规定：“政府和社会资本合作期限原则上不低于 10 年”及《基础设施和公用事业特许经营管理办法》 （六部委 25 号令）第六条原则性规定；“基础设施和公用事业项目
合作期限最长不超过 30 年”。因此，PPP 项目合作期限应在 10-30 年之间。依据本项目的特点，同时为了降低政府每年的财政补贴支出负担，本项目的合作期限拟为 15 年，包括建设期 2 年，运营维护期 13 年。
4 4 、项目的融资
除项目资本金外，项目公司可依据项目资金需求向银行等金融机构进行项目融资。
社会资本方须对项目公司的融资予以保障，项目总投资实际发生额如果增加或项目公司融资不到位，由社会资本方予以保障，承担相应融资责任。虽然该融资任务由社会资本和项目公司负责，但政府方对项目的融资应予以必要的支持与配合。
5 5 、项目的建设
本项目的初步设计由实施机构通过公开招标确定具有专业资质 资格的设计单位完成，并经某某市发改委批准。勘察、施工图设计、监理单位由实施机构通过公开招标选择确定。
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工程建设管理包括材料供应商以及其他与项目建设、运营相关的单位由项目公司选择。相关的单位选择须符合国家和地方的相关政策法规。本项目须完成工程设计图纸范围内的所有工程建设内容。工程建设标准须执行国家的相关法律、法规和设计技术标准、技术规范的要求，且没有任何实质性的质量缺陷，并通过竣工验收。政府依据合同约定及行政监管等方式监督工程建设。
6 6 、项目的运营
本项目竣工验收合格后进入运营期，由项目公司负责项目的运营维护。在整个运营期内，项目公司自行承担费用、责任和风险，管理、运营和养护项目设施，使项目设施处于良好的使用状态。
本项目运营维护内容暂定为后勤物业服务，包括校园环境卫生保洁、安全保卫、维修维护等。
维修维护范围包括基础设施和共用设施设备。基础设施包括：房屋基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不包括室内装饰装修）。共用设施设备包括：照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、文体设施等。
若项目公司后期运营维护内容增加，需与政府方签订补充合同。本项目运营维护标准根据国家、山西省关于党校后勤管理的相关 标准，制定《某某市委党校后勤管理运营办法》，并在 PPP 项目合同中予以明确。
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允许项目公司通过公开招标方式选择优质运营方进行委托运营。
7 7 、项目的移交
合作期满后，项目公司将全部项目资产及相关权益按合同约定的条件和程序完好、无偿移交移交给政府或政府指定的机构（党校）。且项目公司确保移交的项目设施不存在任何抵押、质押等担保权益或产权约束，亦不得存在任何种类和性质的索赔权。
对于本 PPP 项目的期满移交，政府和社会资本应当在 PPP 合同中重点明确以下内容：
（1）.项目移交范围
（2）．项目移交标准
（3）.项目移交的程序
8 8 、股权变更限制
为防止项目公司自身或其母公司股权结构发生变化，可能导致的不合适的主体成为本项目的投资人或实际控制人，从而影响项目的实施，本项目在建设期两年和运营期前三年内，项目公司的股权变更及其各级控股母公司的股权变更须经过某某市委党校的事前书面批准， 其他任何可能导致股权变更的事项导致项目建设失败造成的损失由 社会资本方承担。股权变更锁定期结束后如转让，受让方须具备相应的履约能力及资格，并继承转让方相应的权利义务等。
在股权锁定期内，如发生以下特殊情形，可以发生股权变更：
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1、项目贷款人为履行本项目融资项下的担保而涉及的股权结构变更。
2、政府方转让其在项目公司的股权不受上述股权变更限制。
三、其它安排
1 1 、项目前期工作
规划设计、可行性研究报告、规划选址意见书、环评（如需）、
PPP 咨询、用地预审、初步设计、施工图设计、项目预算编制等前期工作由政府方承担；建设用地规划许可证办理，建设工程规划许可证办理，施工许可证办理等各项审批手续由项目公司负责。政府方对项目公司负责的前期工作给予必要的配合。
2 2 、政府前期已投入部分的处理方案
（1）手续交接方案
本项目已办理基建手续主体不发生变更。待项目公司成立后，为办理施工许可、融资合同等相关手续，项目公司可向政府方借用本项目已完成基建手续的批复文件和相关证书证件，但须及时、完整归还。
（2）已投入费用的处理方案
政府方因办理项目的可研、测绘勘察、初步设计、施工图设计、项目采购以及相关咨询等前期工作费用以及拆迁费用（如有）等产生的费用经政府方审定后计入项目总投资，全部由项目公司承担，纳入政府可用性付费范畴，由项目公司在规定的时间内予以调账置换。
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采购文件或 PPP 合同中，将明确各项前期费用的支付方式和要求，原则上政府方或相关实施主体已经支付或急需支付的前期费用， 由项目公司成立后立即支付给各相关方。
3 3 、项目用地及项目资产权属
项目用地的土地使用权由市委党校通过政府划拨方式取得，合作期内无偿提供给项目公司使用，政府方负责向项目公司提供满足开工条件的建设用地，项目公司不需要缴纳任何费用。
本项目建设期内投资建设形成的项目资产，以及本项目运营期内因更新重置或升级改造投资形成的项目资产（含为项目设施正常运营所必须的各类项目设施设备、各信息系统、维护手册等），在合作期限内均归政府或政府指定单位所有，项目公司无偿使用这些资产并负责运营和维护。
四、运作流程及流程图
1 1 、运作流程
（1）某某市政府授权某某市委党校为项目实施机构，负责组织编制项目 PPP 模式实施方案，并经政府批准。
（2）发布资格预审公告和发售资格预审文件，吸引社会资本。
（3）发布采购公告和采购文件，选定社会资本方。
（4）选定的社会资本方与政府出资机构签订合资合作协议，共同成立项目公司。
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（5）实施机构与项目公司签订《PPP 项目合同》。
（6）项目公司负责项目的投融资、建设、运营管理，并获得投资回报。
（7）合作期满，将项目所有资产无偿移交给政府指定机构。
2 2 、流程图
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第三章
项目交易结构
项目交易结构主要包括项目投融资结构，回报机制以及相关配套安排。
一、投融资结构
1、本 PPP 项目估算总投资
依据本项目可研投资概算数据，本项目静态估算总投资为 22832.6 万元。鉴于可行性研究报告中项目建设资金全部来源于政府性资金， 因此以上估算总投资未考虑建设期利息，而采用 PPP 模式建设，资金来源分为项目资本金和融资资金，根据国家相关财务制度，除资本金外的融资资金在建设期产生的利息应予以资本化，计入项目总投资， 因此，本 PPP 项目的总投资估算应包含建设期利息。
本项目按照建设期 2 年，融资成本按国家五年期以上基准贷款利率 4.9%及设定的融资比例，估算建设期利息为 904.4 万元，故本 PPP 项目估算总投资额为 23737 万元。本方案中所有测算基数以此估算投资额为测算基础。
2、投融资比例（资金结构）
资本性支出结构是投资项目的资金构成（各类资金的比例），资金结构与财务杠杆、财务风险有至关重要的关联。
（1）资本金 根据《某某院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》
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（国发〔2015〕51 号）要求，本项目属于其他项目范畴，最低项
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目资本金比例为项目估算总投资的 20%。本项目建设投资额较大，拟将本项目资本金设置为 4600 万元，约占项目静态估算总投资 20%。
按照财金[2014]156 号文规定，“政府在项目公司中的持股比例应当低于 50%、且不具有实际控制力及管理权”。结合本项目实际， 拟政府出资 100 万元，持有项目公司 2.17%股权，社会资本出资 4500 万元，持有项目公司 97.83%股权，均以货币方式投资。(以上出资额和股权占比在股东协议中约定）
（2）融资资金
本项目除项目资本金以外的其余资金由项目公司通过银行贷款、股东借款、信托、基金等方式筹集，融资资金约占本项目静态估算投资额 80.00%，即 18232.6 万元。
若因项目资本金或融资资金不能及时到位，而导致的工期延误等一切损失应由中选社会资本方承担。
3、资金到位约定
注册资本金设置为 1000 万元，必须在项目公司成立之日起 15 日内以一次性出资到位；其它项目资本金和融资资金可根据工程建设进度在不影响工程正常推进的情况下分期分批到位。
4、股权分红约定
政府方股东未来不参与项目公司的收益分红，收益全部归社会资本方。
5、项目资产的形成和移交
项目公司成立后负责本项目的投融资、建设、运营、管理及维护
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以及后期资产注入。
根据《企业会计准则解释第 2 号》第五条的相关条款规定：
（1）BOT 业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产； 建造期间，项目公司对于所提供的建造服务应当按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收入和费用。
（2）基础设施建成后，项目公司应当按照《企业会计准则第 14 号—收入》确认与后续经营服务相关收入。建造合同收入应当按照收取或应收对价的公允价值计算，并分别确认金融资产或无形资产。
因此，项目公司投资建设形成项目设施固定资产应属政府方所有，项目公司仅在合作期内拥有该固定资产的使用权和经营权，项目公司在完成建设后通过竣工决算确认的项目总投资，按照上述条款规定确认为无形资产（按国际会计准则一般确认为金融资产；中国境内一般确认为无形资产），按照合作年限进行摊销，列入当年的运营总成本。
合作期满后，项目公司应按照 PPP 合同的移交范围、移交标准和移交程序等将项目设施向政府方进行无偿移交。
二、项目回报机制
本项目属于教育类项目，鉴于党校的特殊性，无经营性收入，因此，本项目投资回报机制为 政府付费。运营期项目公司通过财政补贴的形式收回投资并获得合理回报。
运营期政府应按照《PPP 项目合同》的约定及时、足额地向项目
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n
公司支付财政补贴，且政府应将财政补贴的支付责任纳入运营期各年度财政预算以及中长期财政规划，提请某某市人民代表大会决议通过。
1 1 、建设成本投资回报
（1）社会资本建设成本投资回报的核算
建设成本投资回报主要包括项目实际总投资及必要的合理回报， 系项目公司为本项目建设符合适用法律及协议规定的竣工验收标准的公共资产及服务之目的投入的资本性总支出而需要获得的服务收入。
社会资本建设成本投资回报以本级财政部门、审计部门审核审计认定的项目实际总投资减去政府股权投资为基数，结合项目投资回报利率核算项目每年社会资本建设成本投资回报 社会资本建设成本投资回报采用等额本息计算，计算公式如下：
A =P*i*(1+i)N / [（1+i）
N -1] A n 系运营期第 n 期 项目公司应收取的建设成本投资回报
P 为本级财政部门、审计部门审核审计认定的实际总投资减去政府方股权投资 i 为项目年投资回报利率（由社会资本进行投报确定）。
n 为运营期第 n 期（n=1、2、3……13）
N 为运营期限，本项目为 13 年
（2）实际总投资的认定方法
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实际总投资由下列四部分构成：
A. 建筑安装工程费：
政府主导完成工程预算编制、财政投资评审、并监督项目公司完成工程招标，工程招标控制价依据财政投资评审控制价确定，工程建设过程中发生的设计变更、现场签证、暂定价格定价等事项均需按程序核定。项目竣工验收完成后政府指定审计单位、项目公司、施工单位共同进行工程结算。
B.设备及工器具购置费
包括购置的教学设备及工器具费用，本项目设备供应商需经政府方同意且由项目公司通过公开招标方式进行选择，实际费用应根据合同和相应发票据实结算,以政府最终审定的金额为准。原则上所有审定后的设备及工器具购置费不得超过相关部门审批相应项目的投资估算。
C.工程建设其他费用：包括设计、监理、施工图审查、工程量清单编制、预算编制、跟踪审计、工程检测、工程管理等和工程建设直接相关的前期和期间费用，以政府最终审定的金额为准。
D.建设期利息：指项目在建设期内分年度使用的融资成本产生的建设期利息，计算公式如下：
建设期利息=∑（上年度末融资成本投入本息累计额+本年度融资成本投入额/2）*投报的项目融资利率*本年度建设时间（单位：年）
注：
1、投报的项目融资利率暂按基准利率 4.9%设定；
2、建设期计算利息，不付息；
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3、为方便后期审计，本项目设定建设期融资成本在建设期按时间平均投入，后期审计时此假定不再调整，由于社会资本方原因造成的建设期延长，建设期延长部分不予计算建设期利息。计算公式中的年度是指自建设期开始的顺延年。后期审计时此假定不再调整。
（3）工程计价方式
①勘察与设计
由某某市委党校通过公开招标方式确定符合资质标准的勘察设计单位进行初步设计及施工图设计。
②预算审核及工程量清单编制
项目实施机构委托具备工程造价咨询资质的机构编制本项目的工程量清单及施工图预算，并报某某市委党校审核确认。审定确认的工程量清单及施工图预算作为双方计量、结算、决算的依据。
③预算、结算及决算编制依据
A、人工、材料、机械
人工费：执行各专业定额规定 材料费：执行某某市材料指导价 机械费：仅调整其中的人工和燃料价格，其余不做调整。
B、工程量清单及施工图预算编制依据编制依据：
《山西省建设工程概算定额》
《建设工程工程量清单计价规范》
《山西省建设工程工程量清单计价规则》定额依据：
《山西省市政工程消耗量定额》
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《山西省建筑工程消耗量定额》
《山西省安装工程消耗量定额》
《山西省建筑装饰工程消耗量定额》
《山西省房屋修缮工程消耗量定额》
C、规费与税金。根据现行的山西省工程量清单、预算编制办法及相关法律法规执行。
项目实施期间，上级部门对规费及税金作出新的调整及政策的从其规定。
④关于监理方的确定
由政府方通过公开招标方式选择有相应资质的工程监理机构，相应的监理费用作为工程前期费用计入项目总投资。
⑤专业材料、设备采购
项目所需专业材料、设备由项目公司按照经政府方审核的设计、招标等相关文件要求进行采购，经政府审计后计入建设项目总投资。项目公司采购的材料、设备等必须符合设计要求和国家规定的技术标准，并附有出厂合格证和检验、检测报告，材料、设备和构配件按规定报有关法定部门检验，不合格的不得使用。所采购材料、设备，必须由实施机构、项目公司、监理单位、工程审计、施工单位五方共同确认。未经政府方确认的，不得安装使用，不计入工程费用范围 ⑥项目投资控制
项目公司严格按照经政府方批准的可行性研究报告、初步设计文件、施工图设计文件等控制工程造价，接受政府监督。
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可行性研究阶段：以政府方批准的可行性研究报告、发改立项批复的投资估算为准； 初设概算阶段：以政府方评审确定的初设概算为准；
施工图设计阶段：以政府方评审确定的施工图预算为准；
竣工验收阶段：项目工程竣工验收合格后，依据预算、结算及决算相关标准编制工程决算书，由政府审计部门审核确认。
⑦项目建设及变更
本项目建设内容具体以经批复的施工图纸及工程量清单为准。如未来政府方对本项目提出工程变更要求，导致工程量增加或减 少的，工程数量由项目公司提出，经监理工程师初审，报经政府部门审核通过后，由项目公司负责实施。项目公司提出的工程变更要求， 必须是出于优化方案、节省开支等合理或经济性考虑，经监理工程师初审，在报经政府部门审核通过后，由项目公司负责实施。
2 2 、运营费用
运营费用包括项目公司运营期管理费用、经营成本及合理利润， 系项目公司为维持本项目可用性之目的及提供符合协议（合同）规定的绩效标准的运营维护服务而需要获得的服务收入。当前运营内容主要为后勤物业服务，包括校园环境卫生保洁、安全保卫、维修维护等， 保洁、保安人员根据校园建筑物面积和校园公用面积合理设置人员， 人员费用按某某市公益性岗位工资标准每年 3 万元安排。维修费标准参照住建部 、财政部 2007 年 第 165 号令 《住宅专项维修资金管理办法》，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地
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住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至 8%。参照房屋住宅设计使用寿命一般为 50-70 年，结合本项目的合作期限 15 年（运营期 13 年），本项目的维修费比例按建安工程费的 2%计取。
如后期增加其他服务需经实施机构或政府指定部门认定后予以补贴。
运营费用在社会资本采购过程中根据服务内容、服务范围设定拦标价，由投标人投报确定。
3 3 、调价机制
建设成本投资回报利率随中国人民银行公布的五年期以上基准贷款率变动而调整，调整原则为：中国人民银行公布的五年期以上基准贷款率变动较上一次调整建设成本投资回报利率时的累计变动幅度达到 10%，调价公式在 PPP 项目合同中约定。
运营费在运营维护期内根据某某市统计局公布的物价指数、当地最低工资标准及当地公益性岗位工资标准每两年为一个周期进行调价。
4 4 、政府付费的支付安排
（1）政府付费支付周期：按季（半年）预付，每运营年度末根据绩效考核结果清算，付费期为 13 年。
（2）首笔付费节点：项目整体竣工验收完成后的下一月进入运营期，待竣工验收结束后当年末支付首笔政府财政补助。
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复核后直接支付
临汾市财政局
临汾市委党校
项目公司
（3）付费金额的约定：政府付费按照政府审计部门出具的决算审计报告和社会资本投标文件中投报的各项指标，由实施机构、审计部门、财政部门共同对政府付费进行计算和核定后，按照核定后的每年政府付费金额予以支付。
5 5 、政府付费的支付流程
（1）项目公司在付费节点前 1 个月内，向实施机构提出书面付费申请； （2）实施机构在收到项目公司付费申请后及时组织相关人员审核应付补贴额度，审核无误后向财政部门提出支付申请，并附相关资料； ③财政部门完成复核后拨付给项目公司。
申请
审核无误
三、价格及测算
1 1 、主要边界条件
（1）本项目静态总投资及投资进度
按照《某某市委党校搬迁项目可行性研究报告》，本项目静态总投资估算 22832.6 万元，其中：建筑工程费 18850.1 万元；设备购安 费 446.0 万元；工程建设其他费 1460.9 万元；基本预备费 2075.6 万
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元。
本项目建设工期为 2 年，因此假设项目的全部静态投资估算
22832.6 万元在 2 年内出资到位。
建设期内，投资进度暂定如下：
（2）建设期利息估算
根据建设期利息公式计算的建设期利息为 904.4 万元。建设期利息估算表
（3）本 PPP 项目总投资估算
静态投资估算22832.6 万元+建设期利息904.4 万元=23737 万元。
（4）政府股权投资 100 万元。
（5）投资回报利率和合理利润率
社会资本建设成本投资回报利率以目前中国人民银行公布的五年期以上基准贷款率 4.9%上浮 30%作为测算依据，暂定为 6.37%；
建设年度 投资 比例 项目资本金（万 元）
融资资金(万 元）
合计 2017-2018 50% 2300 9116.3 11416.3 2018-2019 50% 2300 9116.3 11416.3 合计 100% 4600 18232.6 22832.6
建设年度 融资 比例 融资资金(万 元）
建设期利息 2017-2018 50% 9116.3 223.4 2018-2019 50% 9116.3 681 合计 100% 18232.6 904.4
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运营成本合理利润率暂定为 8%。
（6）期限
合作期限 15 年，其中建设期 2 年，运营期 13 年。
2 2 、政府付费测算
（1）社会资本建设成本投资回报测算
社会资本建设成本以本 PPP 项目总投资估算减去政府股权投资， 在满足设定年投资回报利率的条件下，按照上述建设成本投资回报测算公式，某某市财政每年应支付的社会资本建设成本投资回报测算如下：
社会资本建设成本投资回报表
单位：万元
项目
运营期
社会资本建设成本投资回报额
年份
回报利率
6.37%
合计
运营期 2020 2728 2728 2021 2728 2728 2022 2728 2728 2023 2728 2728 2024 2728 2728 2025 2728 2728 2026 2728 2728 2027 2728 2728 2028 2728 2728 2029 2728 2728 2030 2728 2728
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2031 2728 2728 2032 2728 2728 合计 35464 35464
（2）年运营费用
保洁、保安人员根据校园建筑物面积和校园公用面积合理设置人员，人员费用按某某市公益性岗位工资标准每年 3 万元安排。项目公 司管理人员工资标准按某某市企业人员参考工资标准每年 6 万元安排。维修费标准参照住建部 、财政部 2007 年 第 165 号令 《住宅专项维修资金管理办法》，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至 8%。参照房屋住宅设计使用寿命一般为 50-70 年，结合本项目的合作期限 15 年 （运营期 13 年），本项目的维修费比例按建安工程费的 2%计取。每年维修维护费为 21371.7（建安费）×2%÷13=32.8 万元 年运营费用测算表（含合理利润）
单位：万元
项目
部门 人员 设置
标准（年）
年费 用
备注
保洁人员
教学楼 A 区
1
3
3
教学楼 B 区
1
3
3
科研楼 1 3 3
学员公寓
6
3
18
（含宿管员 3 名）
体育馆 1 3 3
34
校园 3 3 9
保安人员 校园 5 3 15 含门卫 维修人员 校园 3 3 9
项目公司管 理人员
7
6
42
维修维护费
32.8
合计
28
137.8
（3）政府付费支付责任
根据上述政府付费计算原则，运营期内每年政府付费金额测算结果见下表（未包含政府承担税费及风险支出）：
政府付费测算表
单位：万元 运营年 份 建设成本投资回报率 6.37% 年运营费用（含合理 利润）
政府付费合计 2020 2728 137.8 2865.8 2021 2728 137.8 2865.8 2022 2728 137.8 2865.8 2023 2728 137.8 2865.8...
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