新城总部大厦 **总部工业新城项目市场调研报告

　 

　****总部工业新城项目

　市场调研报告

　**

　2013年

　目录

　版权声明 6

　写在前面 7

　一、我国宏观经济近期的发展情况 8

　1、我国的宏观经济发展环境 8

　（1）我国经济发展状况 8

　（2）我国战略性新兴产业发展 11

　（3）我国产业园区的发展与趋势 15

　2、内蒙古自治区的区域位置及其政策导向 23

　（1）内蒙古自治区简介 23

　（2）经济发展状况 23

　（3）政策和区域优势 24

　①西部大开发对内蒙经济发展的推动 24

　②振兴东北工业基地的政策优势 25

　③环渤海经济圈的辐射范围 26

　3、**市的经济发展情况 28

　（1）**市概况 28

　（2）**的经济 29

　（3）**市的产业规划 30

　4、喀喇沁旗的简况及其经济发展状况 33

　（1）喀喇沁旗简介 33

　（2）经济发展状况 34

　二、****工贸园介绍 35

　1、**工贸园的基本情况 35

　2、丰富产业发展思路 36

　3、园区产业体系 36

　三、**工贸园一期调研 37

　1、市场现状 37

　2、调研介绍 37

　3、调研个案 38

　（1）**建材城 38

　（2）**商贸城 38

　4、调研总结 39

　四、**市产业园区专题调研 40

　1、市场现状 40

　2、调研介绍 40

　3、调研个案 41

　（1）红山物流园区 41

　（2）红山区农畜产品产业园 42

　（3）红山经济开发区 43

　（4）松山物流园 44

　（5）喀喇沁旗经济开发区 45

　4、调研总结 47

　五、**市商圈调研 48

　1、调研介绍 48

　2、调研个案 48

　（1）步行街商圈 48

　（2）商业楼盘 50

　（3）**公园及博物馆调研 51

　3、调研总结 56

　六、**市的房地产市场专题调研 56

　1、土地供应情况 56

　2、2012年**市房地产投资完成情况 57

　3、**市调研楼盘汇总 58

　（1）调研住宅楼盘分布 58

　（2）调研住宅楼盘汇总 59

　（3）调研写字楼楼盘分布 60

　（4）调研写字楼楼盘汇总 60

　4、房地产调研总结 61

　（1）销售均价 61

　（2）主力户型 61

　七、案例介绍 62

　1、北京丰台总部基地 62

　2、成都青羊总部基地 65

　3、联东U谷工业园 67

　九、市场调研结论与建议 70

　附件一：**一期调研访谈纪要 71

　附件二：**产业园区调研 71

　附件三：**商业区调研 71

　附件四：**房地产市场调研访谈纪要 71

　图目录

　图 1：2007-2012国内生产总值（GDP）及同比增速（单位：亿元，%） 9

　图 2：2010年-2012年消费者物价指数（CPI）变动图 10

　图 3：2010年—2012年工业品出厂价格指数（PPI）变动图 10

　图 4：2009年—2012年制造业采购经理人指数（PMI）变动图 11

　图 5：2009年—2012年社会消费品零售总额变动图 11

　图 6：七大战略新兴产业及其分支 13

　图 7：产业园区的发展趋势 17

　图 8：内蒙古自治区政区图 24

　图 9：环渤海经济区省份 27

　图 10：**市政区图 29

　图 11: 2008-2012年**市总体经济状况趋势图 30

　图 12: 2008-2012**市社会消费品零售总额变化趋势图 31

　图 13：2005-2010年喀旗主要经济指标 35

　图 14：2005-2010年喀旗主要经济指标增速 35

　图 15：所调研产业园区位置图 42

　图 16：红山物流园管委会 43

　图 17：红山农畜产品产业园规划 44

　图 18：松山物流园规划图 46

　图 19：喀喇沁旗“一区五园”位置图 47

　图 20：所调研步行街商圈位置图 49

　图 21：松山步行街实景 50

　图 22：松山步行街实景 51

　图 23：所调研商业楼盘位置图 51

　图 24：所调研公园及博物馆位置图 52

　图 25：长青公园 53

　图 26：红山公园 54

　图 27：海贝尔游乐园 55

　图 28：**的标志——红山玉龙 56

　图 29：2012**市建设用地供应计划表 57

　图 30：**市全年建筑完成情况 59

　图 31：调研住宅楼盘位置图 59

　图 32：调研写字楼楼盘位置图 61

　图 33：在建的**万达广场 63

　图 34：北京丰台总部基地效果图 64

　图 35：北京丰台总部基地实景图 64

　图 36：青羊总部基地规划图 66

　图 37：青羊总部基地内部实景 67

　图 38：联东U谷效果图 69

　图 39：联东U谷内部实景图 70

　表目录

　表 1：2007-2011年内蒙古自治区总体经济情况 24

　表 2：2008-2012年**市总体经济状况 29

　表 3：调研商业楼盘汇总表 51

　表 4：2012年**市建设用地供应计划表 57

　表 5：调研住宅楼盘汇总表 59

　表 6：调研写字楼楼盘汇总表 60

　写在前面

　实地市场调研是园区项目规划和策划的基础。因此，在正式进行园区项目规划设计前，应进行科学周密的市场调研，了解区域产业发展政策、市场竞争态势，掌握大量的第一手资料，为决策提供科学的依据。

　我们本着负责的态度和专业的作风，在同贵单位主要负责人充分沟通之后，受贵公司委托，科学的、针对性的组织了对****总部工业新城规划的市场调研活动。

　本项目调研时间为2013年5月27日-6月6日。调研涉及到**市房地产市场、产业园区、商圈分布、公园分布、房地产及其项目周边等市场等五个专题，共实地走访了25个市场（楼盘或园区），拜访了39家商户（企业）。从宏观到微观、全面到局部，采用宏观分析到实证调研的手法，调研内容较为全面、科学，调研数据能够比较有效地反映实际情况，能够为下一步****总部工业新城定位提供一定的数据支持。

　在调研过程中得到****工贸园管委会有关领导的大力支持和帮助，在此表示诚挚的谢意。

　由于工作时间、条件、经验等多方面的限制，调研或有遗漏、疏忽的地方，望诸位予以指正。

　一、我国宏观经济近期的发展情况

　1、我国的宏观经济发展环境

　（1）我国经济发展状况

　2012年我国国内生产总值（GDP）519,322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52,377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235,319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231,626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。比例为10.1:45.3:44.6。

　图 1：2007-2012国内生产总值（GDP）及同比增速（单位：亿元，%）

　根据国家统计局统计，2012年，规模以上工业增加值增长10.0%，比去年的13.9%回落了近4个百分点，回落幅度较深。其中轻、重工业增加值同比分别增长10.2%和9.8%，增速分别回落2.8和4.6个百分点。

　从效益看，全国规模以上工业企业盈亏相抵实现利润40,240亿元，同比增长0.5%。主营业务收入利润率从去年同期的6.04%下降到5.46%。

　从行业看，钢铁、建材、船舶、纺织等行业经营困难，部分行业甚至处于整体亏损边缘。

　综合来看，影响当前实体经济增速放缓和企业效益下滑的因素，既有世界经济衰退、外需持续低迷萎缩带来的影响，又有国内有效需求不足、部分行业产能过剩造成的影响。与此同时，中国经济运行进入新的调整期，实体经济下行压力较大。

　（2）我国战略性新兴产业发展

　2010年7月9日，国务院颁布了《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，

　面向经济社会发展的重大需求，提出了七大战略性新兴产业的重点发展方向和主要任务。

　图 2：七大战略新兴产业及其分支

　 在政策的鼓励和扶持下，我国战略性新兴产业呈现良好发展态势，产业规模持续扩大，一批关键性技术取得突破，对经济发展的拉动作用不断增强，支柱产业地位日益凸显。从发展趋势看，“十二五”期间我国七大战略性新兴产业均面临着良好机遇，发展前景广阔，但不同行业由于政策支持、产业基础、市场应用等方面情况各不相同，发展状况将出现一定程度的分化，表现出各自不同的发展趋势和特征。

　①生物产业：发展规模初具，市场前景广阔

　 生物产业包括生物医药、生物农业、海洋生物产业等。从国际发展趋势看，21世纪是生命科学大发展的世纪，生物科技发展带给我们的重要成果，就是将显著提高农业和人口健康水平。现在发展比较快的是生物医药和生物农业。截至2010年，中国生物产业的规模为1．8万亿元，其中生物医药的规模在1．1万亿元。生物技术产业，用于重大疾病防治的生物技术药物、新型疫苗和诊断试剂、化学药物、现代中药、先进医疗设备、医用材料等都属于民生产品，具有广阔的市场需求。预计2020年广义生物产业市场规模约为6万亿元。

　②新一代信息技术产业：国民经济支柱性产业地位日益凸显

　新一代信息技术是转变生产方式的强力引擎，代表了产业现在和未来的技术发展趋势，国际金融危机之后，促使世界经济复苏的重要驱动力就是信息网络产业。2010年，我国电子信息制造业增加值、利润、投资增速分别高于工业平均水平1.2、4.3、21.7个百分点。规模以上电子信息制造业收入、从业人员占全国工业比重达9.1%、9.7%，电子信息产品出口占全国出口的比重达37.5%。信息技术在智能交通、电网改造、无线城市中的渗透作用更加突出，手机阅读、移动支付、网络电视等新业务不断拓展。

　 ③新能源产业：总体规模已居世界前列，未来将继续快速增长

　全球金融危机爆发以来，新能源凭借其明确的发展前景和对经济较强的拉动作用，在诸多经济体的经济振兴计划中被置于重要位置。我国政府也连续推出了一系列对新能源产业的扶持政策，充分反映了政府将新能源作为引领经济增长核心产业的决心。受政策影响，近几年来，我国新能源发展异常迅速，占能源比重不断提高，主要产品产量大幅增长，产业规模已经居于世界前列。目前我国已经成为世界上水电和风电装机规模最大的国家，截至2010年年底，风力发电累计装机容量达到4182.7万千瓦，首次超过美国，跃居世界第一，核电在建规模占全球的40%以上。风电整机制造企业从2004年的6家增加到了现在的70多家，产能达到3500万千瓦。我国光伏电池产量2010年年底达到8000兆瓦，约占全球总产量的一半，居世界首位。到2010年年底，我国新能源年利用量总计3亿吨标准煤，占当年能源消费总量的9.6%，为降低排放作出了巨大贡献。

　④节能环保产业：成长迅速，“十二五”将迎来重要发展机遇期

　随着国家环境保护力度的不断加大和节能环保产业政策的日趋完善，我国节能环保产业已经从初期的以 “三废治理”为主，发展为包括环保产品、节能产品、环境基础设施建设、环境服务、环境友好产品、资源循环利用等领域的门类比较齐全的产业体系，产业领域不断拓展，产业结构、技术和产品结构逐步优化升级，运营服务业发展加快。“十一五”期间，我国在环保产业的总投入达2．16万亿元，中央财政直接投入1672亿元。作为“十二五”期间的重点发展领域，节能环保产业在国民经济中的地位越来越重要，相关投资未来还会加大，行业产值将有更大提高，预计未来几年环保产业将继续保持年均15％以上的增长率，到

　“十二五”末，我国环保产业产值将达2．2万亿元，其中环境污染治理产值8000亿—10000亿元，产业将迎来最好的发展机遇期。

　⑤高端装备制造业：发展状况参差不齐，但潜力可观

　经过多年发展，我国装备制造业已形成门类齐全、规模较大、具有一定技术水平的产业体系，成为国民经济的重要支柱产业。随着我国开始向高端装备制造业快速布局，重型机械、核电、高铁、航空、中高端数控机床、海洋工程等领域已成为产业发展热点，各项扶持政策已开始陆续出台，每一个细分领域都蕴藏着巨大的发展潜力。未来十年，高端装备制造业可能迎来黄金增长期。预计到2015年，我国智能装备产业销售收入将达到1万亿元，国民经济重点产业所需高端智能装备及基础制造装备国内市场占有率达到50%，2020年智能装备行业销售收入达到2万亿元，国内市场占有率达到70%。

　⑥新材料产业：应用前景广阔，行业将保持平稳增长

　新材料产业是国民经济各行业特别是战略性新兴产业发展的重要基础，现在全球市场规模每年4000亿美元，未来也是一个快速成长产业，特别是以纳米材料为代表的新材料的应用，在提高生产工艺和装备技术方面起着非常关键的作用。我国新材料研发和应用发端于国防科技工业领域，经过多年发展，新材料在国民经济各领域的应用不断扩大，初步形成了包括研发、设计、生产和应用，品种门类较为齐全的产业体系。2010年我国新材料产业规模超过6500亿元，与2005年相比年均增长约20%。目前我国许多基础原材料及工业产品的产量位居世界前列，其中包括稀土功能材料、先进储能材料、光伏材料、有机硅、超硬材料、特种不锈钢、玻璃纤维及其复合材料等行业。

　⑦新能源汽车产业：市场逐步成熟，“十二五”时期将驶入快车道

　我国新能源汽车产业始于21世纪初，通过这十年的努力，我国新能源汽车研发能力由弱变强，形成了比较完整的产业布局。2001年，新能源汽车研究项目被列入国家“863”重大科技课题。“十一五”以来，我国提出“节能和新能源汽车”战略，政府高度关注新能源汽车的研发和产业化。在密集的政策扶持下，近几年我国新能源汽车市场的增长潜力开始释放，销售量稳步上升，充电站等基础设施不断发展完善。随着我国政策支持力度的进一步加大、充电站等基础设施的不断完善、汽车稳定性的不断提高和整车价格的持续下降，新能源汽车的优势将越来越明显，普及率将日益提高，新能源汽车产业将驶入快车道。

　（3）我国产业园区的现状与发展趋势

　我国的产业园区称谓很多，从产业园的性质和功能分，有出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园、工业村、工业团地、科学园、技术园、研究园、技术城等。由于缺乏相应的统计，除了国家级经济技术开发区和高新区以外，其他各类产业园区还缺乏相应的统计数据，但有一点可以肯定，产业园区化发展方兴未艾。多年以来，国家级经济开发区都保持了良好发展势头，主要经济指标保持年均20％以上的增长速度，成为中国经济发展的重要“助推器”。据商务部数据显示，2009年全国54个国家级经济技术开发区实现地区生产总值17730亿元，工业总产值51,271亿元，工业增加值12,482亿元(占地区生产总值的比重为70.4％)。依次分别比上年同期增长13.77％、15.78％、11.61％、 26.76％和4.32％。地区生产总值、税收收入增幅分别高于全 国同期7.08个和17.7个百分点。产业园区作为现代产业快速发展不可或缺的载体，其重要性愈加凸显。

　与此同时，我国产业园区发展中也存在一些 突出问题，主要表现在以下几个方面：

　 第一，不具备强有力的核心竞争力。创新是中国产业园 区发展的核心问题，创新能力弱是伴随中国产业园区发展进 程的隐痛。国内产业园区总体上技术引进多、消化吸收少， 模仿的多、原创的少。

　第二，缺乏自主发展能力。我国的产业园区基本都是政府主导型，政府利用特殊的政策手段兴建产业园区作为地区 平衡发展的一种政策手段，曾经被广泛采用，但也存在一些 弊端。首先，因为主管政府的级别不同，各园区所能享受的 政策条件差异巨大，造成发展机会不平等。其次，过度依赖 土地经营和优惠措施，对产业发展缺乏有效调控。最后，产业园区 发展评价指标片面，重视招商引资数量、产值、出口总额等 数量指标，轻视内在竞争力、发展可持续性、创新能力等质 量指标，从而进一步助长了由粗放型的开发区发展模式所导致的上述问题。

　 第三，市场竞争的加剧以及国际资本流动性的提高，给 产业园区的建设带来了强大的国际竞争压力。一方面，工业 园区构筑了结构调整和产业升级的平台，促进了各地招商引资工作，并以园区建设为契机，进一步转变政府职能，增强服务观念和提高服务水平；另一方面， 产业园区遍地开花和投资风险大等问题，又成为我国工业化道路上的隐忧。

　 图 3：产业园区的发展趋势

　我国产业园区发展的新趋势当前，我国产业园区发展出现了以下几方面的趋势：

　第一，各地产业园区化进程不断加快。

　近年来，各地纷纷鼓励工业企业“退城进郊”、“进区入园”，促进产业合理集聚，产业园区化比重不断提高。以高新区、开发区等为主体的各类产业园区，目前已经成为各地加快经济发展的重要载体，其在产业、出口和利用外资等方面的集聚效应日益显著。目前我国约有20%的工业产出是依靠国家级开发区和高新区实现的。如果包括各级地方政府兴办的各类园区，目前我国工业的相当大部分都集中在各类产业园区中。

　第二，开发区高新化和高新区外向化趋势。

　改革开放以来，我国有关部门设立了许多不同类型的产业园区，如开发区、高新区等。这些园区的功能定位最初是差别化的，但经过多年的发展，目前出现了相互融合的趋势。就高新区来说，最初的设想主要是依托大学和科研机构，利用国内企业特别是民营企业，发展具有自主知识产权的高新技术产业，推动科研成果的转化和产业化。但近年来，各高新区大都注重发展外向型经济，积极引进外商投资，扩大出口，由此出现了高新区的外向化趋势。而这种外向化恰好是过去开发区的主要功能。

　第三，产业链式发展和集群化趋势。

　虽然近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化即产业“进区入园”，只能解决产业的地理集中或产业集聚问题，它只是现代产业空间组织的一种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园区的发展一般要经历园区化、链式发展和集群化三个阶段。目前，我国不少园区尤其是市县级园区还停留在单纯的园区化阶段，园区功能定位不明确，缺乏特色和专业化分工，企业间缺乏有机的联系。但是，近年来我国一些条件较好的园区已开始出现产业链式发展和集群化的趋势。如北京、天津开发区的电子信息产业，广州开发区的化工产业，长春、武汉、重庆开发区的汽车产业，青岛开发区的家电产业等。

　第四，产业园区的生态化趋势加快。

　目前，国家有关部门和各级地方政府都高度重视大力推进产业园区的生态化。不少地方甚至提出建立生态型产业园区，大力推进清洁生产和绿色制造，并按照“减量化、再利用、资源化”的原则，构建循环经济产业链，建设资源节约和环境友好型的生态企业、生态工业和新型产业体系，着力打造绿色制造基地。显然，在科学发展观视角下，建设“生产发展、生活舒适、生态良好”的生态型园区，促进产业的生态化和生产、生活、生态的协调发展，创造最适宜人类居住的人居环境，这是今后我国各类产业园区发展的大趋势。

　第五、各园区内产业出现了融合化趋势。

　受传统观念和体制的制约，过去我们往往把工业园区和开发区单纯看成是制造业或生产工厂的集聚地。当今世界，随着经济全球化的快速推进，各产业发展出现了融合化的趋势，产业的边界越来越模糊，并相互交织在一起。随着园区的发展，各地逐步走出过去那种工业园区只搞工业、就工业论工业的误区，开始不断强化现代物流、商务服务、研发、信息咨询和中间服务等生产性服务业，建立完善的产业支撑服务体系，包括产前、产中、产后服务体系，以促进现代制造业与现代服务业的融合发展。产业的融合发展是当前各类产业园区发展的大趋势。

　2、内蒙古自治区概况

　（1）内蒙古自治区简介

　图 4：内蒙古自治区政区图

　内蒙古自治区位于中国北部边疆，土地总面积118.3万平方公里，占我国国土总面积的12.3%，是全国三大省区之一；总人口2,470.63万人（2010年数据），区内人均土地面积4.97公顷，居于全国之首;2012年，国内生产总值15,988.34亿元，在全国省区排名中位居第15位，GDP增长速度11.7% ，列第12位。内蒙古自治区是我国能源与原材料的富集区和重要的商品粮、油、糖及畜牧业生产基地。

　 （2）经济发展状况

　2012年，全区实现生产总值15,988.34亿元，增长11.7%。其中，第一产业增加值1,447.43亿元，增长5.8%;第二产业增加值9,032.47亿元，增长14%;第三产业增加值5,508.44亿元，增长9.4%。第一产业对经济增长的贡献率为4.3%，第二产业对经济增长的贡献率为67%，第三产业对经济增长的贡献率为28.7%。人均生产总值达到64,319元，增长11.3%。全区生产总值中一、二、三次产业比例为9.1：56.5:34.4。

　表 1：2007-2011年内蒙古自治区总体经济情况

　年份

　GDP

　（亿元）

　人口

　（万人）

　人均GDP

　（元）

　第一产业增加值（亿元）

　第二产业增

　加值（亿元）

　第三产业增

　加值（亿元）

　三次产业结构

　社会消费品零售总额

　（亿元）

　2008年

　7761.8

　2413.73

　32214

　906.98

　4271.03

　2583.79

　11.7:55.0:33.3

　2363.33

　2009年

　9725.78

　2422.07

　40225

　929.02

　5101.39

　3695.37

　9.5:52.5:38

　2855.31

　2010年

　11655

　未公布

　47028

　1101.38

　6365.793

　5629.66

　9.5:54.6:35.9

　2914.58

　2011年

　14246.11

　2481.71

　57515

　1304.91

　8092.07

　4849.13

　9.2:56.8:34

　3936.61

　2012年

　15988.34

　2489.85

　64319

　1447.43

　9032.47

　5508.44

　9.1:56.5:34.4

　4534.55

　（3）政策和区域优势

　①西部大开发对内蒙经济发展的推动

　2000年10月，中共十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，把实施西部大开发、促进地区协调发展作为一项战略任务，强调：“实施西部大开发战略、加快中西部地区发展，关系经济发展、民族团结、社会稳定，关系地区协调发展和最终实现共同富裕，是实现第三步战略目标的重大举措。”由此揭开了西部大开发的序幕。

　内蒙古在西部大开发战略中的重要地位，可以概括为四句话：我国北方最重要的生态防线，我国重要的资源富集区，我国向北开放的前沿阵地，保卫祖国北疆安全的门户。

　根据内蒙古在西部大开发中的重要地位，按照国家确定的西部大开发的五个重点和内蒙古自治区党委提出的“五大战略”，内蒙古实施西部大开发战略要突出抓好“一线”、“三区”，全面实施“十大工程”。“一线”是把内蒙古建设成为我国北方最重要的生态防线。“三区”是把内蒙古建设成为我国重要的农畜产品和绿色产业开发区、能源和原材料产业开发区、稀土科研和生产开发区。“十大工程”分别是：生态建设工程、交通网络工程、水资源开发利用和节水灌溉工程、城市基础设施建设工程、教育文化基础建设工程、结构调整和产业升级改造工程、生物高技术工程、草原文化旅游工程、农村牧区小康建设工程、口岸建设工程。

　十多年来，内蒙古自治区在西部大开发的大潮中，经济社会发展取得的惊人成绩：经济总量明显增加，增长速度不断加快、工业生产速度不断加快，经济效益明显回升、固定资产投资高速增长，重点工程建设步伐加快、科教兴国战略全面实施，社会各项事业不断取得新成绩。

　②振兴东北工业基地的政策优势

　东北地区是国内外公认的较为典型的大经济区，面积为124.3万平方千米，人口为1. 175亿(2000年) ，其地域面积及人口规模均达到世界中等国家水平。 2009年09月11日，国家发改委发布了《国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》（国发〔2009〕33号），标志着振兴东北老工业基地战略正式提上日程。为推进东北地区等老工业基地全面振兴的需要。该文件提出了八条意见：

　第一、优化经济结构，建立现代产业体系。

　第二、加快企业技术进步，全面提升自主创新能力。

　第三、加快发展现代农业，巩固农业基础地位。

　第四、加强基础设施建设，为全面振兴创造条件。

　第五、积极推进资源型城市转型，促进可持续发展。

　第六、切实保护好生态环境，大力发展绿色经济。

　第七、着力解决民生问题，加快推进社会事业发展。

　第七、深化省区协作，推动区域经济一体化发展。

　第八、继续深化改革开放，增强经济社会发展活力。

　以上述文件为依据，东北各地政府出台多项优惠政策，为内蒙蒙东经济的持续发展提供的可靠的政策支持。

　③环渤海经济圈的辐射范围

　图 5：环渤海经济区省份

　环渤海地区是指环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经济区域。位于中国沿太平洋西岸的北部，是中国北部沿海的黄金海岸，在中国对外开放的沿海发展战略中，占重要地位。

　环渤海地区包括北京、天津两大直辖市及辽宁、河北、山西、山东和内蒙古中部地区，共五省（区）二市。全区陆域面积达112万平方公里，总人口2.6亿人。环渤海地区共有城市 157个，约占全国城市的四分之一，其中城区人口超百万的城市有13个。

　内蒙古经济的发展也可以借环渤海经济圈发力：

　首先：环渤海经济圈是内蒙古经济的发展引擎，内蒙古的优势主要有两个方面：一是资源优势，二是区位优势。地处环渤海经济圈的腹地，又是西北经济圈的主角，这是内蒙古发展的最大优势。

　其次：内蒙的能源是环渤海经济圈的“点金”之笔，内蒙古的源消费市场，逐步走上了“推进产业技术革新、延伸产业链条”和扩容增产的能源工业发展之路，能源工业真正成长为内蒙古工业经济领域的第一支柱产业。内蒙古的能源开发不仅关系到自身的发展，也直接关系到东北、西北、华北地区的现代化建设进程。缺了内蒙古的能源，东北老工业基地的振兴和首都经济圈、环渤海经济圈的发展就要受到严重制约。

　（4）内蒙古自治区产业发展规划

　内蒙古自治区“十二五”产业发展规划中分别涉及到：产业园的发展、新兴产业、服务业、房地产业等内容。

　加推动产业园区健康发展。坚持产业向园区集中、园区向城镇靠拢，立足循环发展，加大现有工业园区整合力度，统筹布局产业集中区和重点园区。积极开展承接产业转移示范区建设，鼓励重点园区与沿海地区政府、战略投资者、中央直属企业、驻地大企业实现优势互补，合作共建园区。积极争取具备条件的自治区级开发区升级为国家级开发区。

　加快培育发展战略性新兴产业。强化关键核心技术的研发和引进，积极有序发展新能源、新材料、新医药、信息技术和节能环保等战略性新兴产业，战略性新兴产业占规模以上工业增加值比重超过8%。积极发展稀土、光伏、电子信息、特种合金和非金属材料，突出抓好稀土原料战略储备，加强稀土在各领域的应用，建设世界稀土谷，培育光伏产业集群。

　鼓励发展生物制药、现代中蒙药、生物疫苗和生物育种，加强生物发酵技术研发及产业化，培育形成以玉米为原料的生物制品综合利用产业链。积极引进和扶持龙头企业，延伸产业链条，建设各具区域特色的电子信息产业集群和基地。以先进适用技术集成应用为重点，发展高效节能、先进环保、资源循环利用关键技术装备等节能环保产业。

　培育壮大现代物流业。提高物流业组织化程度和社会化配置能力，促进专业化、规模化、集约化发展。围绕交通干线，选择条件较好的中心城市、产业基地和交通枢纽，加快现有物流园区升级改造，新建一批大型物流园区和内陆港。加强农村牧区物资运输、仓储、配送、交易市场和信息发布等设施，建设和完善城市配送体系。

　大力发展金融业。以引进为主、引进与培育相结合，加快构建多层次资本市场体系，发展银行、证券、保险、信托、期货、租赁等各类金融机构和金融业务。

　积极发展旅游业。大力实施旅游品牌战略，依托草原、森林、沙漠、民族民俗文化等特色旅游资源，开发和培育高品质、具有民族特色的旅游产品，加快建设国家级生态休闲旅游景区景点。

　规范发展房地产业。加强房地产业宏观调控，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应，优化住房供应结构，重点发展普通商品住房，完善住房供应体系，合理引导住房需求，城镇人均居住面积达到35平方米左右。

　3、**市的经济发展情况

　（1）**市概况

　**市位于内蒙古自治区东南部，属于东北辽吉黑蒙四省区西部，蒙冀辽三省区交汇处，总面积9.0275万平方公里，辖3区7旗2县，总人口434.12万，是内蒙古第一人口大市。

　**已有一万年的人类文明史，是中华文明的发祥地之一。**属于东北经济区，区位优越、交通便捷，是东北振兴区和环渤海经济区的腹地，也是内蒙古距出海口岸最近的地区，距离锦州港260公里、绥中港300公里。

　**自然资源和矿产资源富集。**境内植物种类较多，天然草场、天然次生林等原生态植被群落分布较广，是京津、辽沈地区重要的生态屏障。

　近年来，**市形成了以设施农业、设施畜牧业为引领的农牧业产业体系，以冶金、能源、食品、化工、建材、纺织、制药、机械制造八大产业为支撑的工业体系，以及以商贸、物流、旅游、金融为主导的现代服务业发展格局。

　图 6：**在内蒙的位置

　（2）**的经济

　据市统计局统计**市2012年全市实现地区生产总值1569.35亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值237.54亿元，增长7.7%；第二产业增加值868.88亿元，增长18%；第三产业增加值462.93亿元，增长9%。按常住人口计算，人均生产总值36360元，增长14%，按年均汇率折算为5760美元。

　表 2：2008-2012年**市总体经济状况

　年份

　GDP（亿元）

　人均GDP（元）

　第一产业增加值（亿元）

　第二产业增加值（亿元）

　第三产业增加值

　（亿元）

　2008

　752.39

　17242

　143.55

　375.21

　233.63

　2009

　912.89

　21037

　148.94

　451.39

　312.56

　2010

　1080.18

　25120

　177.37

　551.5

　351.31

　2011

　1347.19

　31121

　210.74

　722.53

　413.92

　2012

　1569.35

　36360

　237.54

　868.88

　462.93

　图 7: 2008-2012年**市总体经济状况趋势图

　2012年全年全部工业增加值757.98亿元，比上年增长18.4%。其中规模以上工业（年主营业务收入2000万元及以上的法人工业企业）增加值增长20.1%。在规模以上工业企业中，按企业规模分，大中型工业增长20.3%；按企业经济类型分，国有及国有控股企业增长17.1%，其他类型企业增长21.8%；按轻重工业分，轻工业增长12.3%，重工业增长21.5%。冶金、能源、食品、医药、建材、纺织、化工和机械八大重点行业增长19.8%，对规模以上工业的贡献率达94.5%，拉动规模以上工业增长19个百分点。其中冶金行业增长28.8%，对规模以上工业的贡献率为67%，拉动规模以上工业增长13.5个百分点。

　全年社会消费品零售总额465.33亿元，比上年增长16.4%。

　 图 8: 2008-2012**市社会消费品零售总额变化趋势图

　（3）**市的产业规划

　**市“十二五”发展规划指出：十二五期间，**市要调整优化结构，加快新型工业化进程，深入实施“工业强市”战略，以项目和产业基地建设为重点，推动产业升级、产业多元和产业延伸。做大做强优势特色产业，培育发展战略性新兴产业，巩固提升传统产业。抓好工业园区建设，增强集聚和辐射效应。到2015年，工业增加值达到1100亿元，年均增长18%以上，工业增加值占地区生产总值的比重提高到49%；建筑业增加值达到150亿元，年均增长16%左右。其中重点产业，及其包含的重点项目和发展目标如下：

　① 工业

　冶金工业：到十二五末，全市有色金属产业实现年冶炼能力100万吨以上，深加工能力50万吨，全行业销售收入1000亿元。钢铁生产能力500万吨。

　能源工业：到十二五末，风电新增装机300万千瓦，达到500万千瓦；抽水蓄能装机达到100万千瓦。火电装机规模力争达到600万千瓦；煤炭年产能保持在3500万吨。

　装备制造：面向市场需求，发展农牧机械、矿山机械、风机设备、输变电设备、精密零部件、日用五金等制造业。到2015年，全行业实现销售收入150亿元，把**市建成蒙东机械装备制造加工基地。

　化学工业：建设克旗、右旗、元宝山、翁旗红山等煤化工产业集群。到2015年，全市煤化工年转化煤炭4000万吨，销售收入500亿元以上。

　食品加工：农业在**有深厚的产业基础，可着力打造农畜产品加工专业特色园区，发展农畜产品深加工，建成国家重要的绿色农畜产品生产加工基地。

　② 服务业

　商贸流通业：培育发展住宿餐饮和娱乐业，在中心城市、城关镇和重点旅游区加快星级宾馆及特色餐饮娱乐服务项目建设。支持商贸企业发展连锁经营、物流配送、电子商务、特许经营等流通业态，推进规模化、品牌化、网络化经营。引进国内外高端服务企业及知名品牌，提升商贸服务业档次和水平。

　物流业：发挥区位优势，构筑北连俄蒙，东达沈大，南接京津的大物流格局；根据市场需求，建立配套仓储，实现食品蔬菜绿色配送；推动物流业与制造业、零售业联动发展。

　旅游业:以克旗为核心，以喀旗、左旗、翁旗、宁城和市中心城区为支点，构建草原风情、地质奇观、沙漠湿地、休闲渡假和历史文化为特色的旅游环线。

　商务服务业：发挥区位优势，培育发展会展经济，打造会展品牌。以电子商务、信息传媒、通信业等为重点，支持发展信息产业。

　金融业：加快发展基金融资、债券融资以及企业上市融资，提高直接融资规模和比重。改进和拓宽保险业务，开发新险种，扩大覆盖面，完善服务功能。

　房地产业：大力发展房地产二级市场和租赁市场。规范物业管理行为，建立质价相符的物业服务收费机制，推进物业管理社会化、市场化、专业化。

　十二五末的目标，全市第三产业增加值年均增长16%左右，2015年达到740亿元。全市物流园区实现销售收入350亿元，就业6万人。全市旅游业收入达到180亿元，成为第三产业的重要增长点。

　③ 新兴产业

　生物医药、新能源、信息产业是**未来有广阔发展前景的新兴产业。

　生物产业：喀喇沁旗牛家营子药材基地是全国八大药材基地之一，药材种植面积近5万亩，年产量4万吨；全球对中成药的需求量很大。把握广阔的药材市场，依托药材基地，打造以**经济开发区为核心，建设医药产业园，培育生物制品综合利用产业链；推进医药产品研发、中试和产业化，建设医药产业基地，可有效整合起**的药材市场，提高**市生物医药产业的附加值。

　新能源：十二五规划中指出大力发展以风电、太阳能发电、抽水蓄能发电为主的新能源产业大力发展新能源，推进光伏电站和抽水蓄能项目的建设，改善能源供应结构，提高清洁能源使用比重。打造国家新能源基地，不仅能提高**地区能源产业的升级，还能有效遏制发展传统能源带来的环境污染问题。

　信息产业：国家和**市大力倡导发展的信息技术产业；**市信息传输、软件和信息技术服务业投资增长18.6倍。建设产业市场信息服务平台，构建便捷高效、及时准确的产业供求信息体系，可促进产业发展与市场需求全面的对接；信息化和工业化的融合能提高生产效率。

　4、喀喇沁旗的简况及其经济发展状况

　（1）喀喇沁旗简介

　喀喇沁旗地处内蒙古自治区东部，**市西南部，地处燕山山系的七老图山脉东北麓。东径118°08＇—118°22＇，北纬41°33＇—42°14＇，北与**市松山区、红山区接壤；东隔老哈河与辽宁省建平线交界，南与**市宁城县毗邻，西与河北省隆化县、围场县相连。

　喀喇沁旗全域东西长101公里，南北宽74公里，总面积3071.8平方公里，是内蒙古、河北、辽宁三省交界之处。西距北京390公里，承德140公里，天津420公里，东距沈阳500公里，大连700公里，锦州港320公里，是东北经济区与华北经济区的结合部，是享受国家西部大开发政策、距离北京最近的地区。喀喇沁旗是祖国首都通往塞外蒙古族地区的咽喉，是北京联结草原的纽带。

　区域交通条件方面，喀喇沁旗距**市较近，航空及铁路运输均在**机场及**火车站的辐射范围内，北京经由**通往通辽市的铁路在旗域内通过并设有两个站场，一个为客运四等站，每天有两对客车经停，另一个为货运站，设有一条折返线。省道（206线）穿过喀喇沁旗政府驻地锦山城区，向东北直达**市，向西北经由河北省承德市到达北京市。另一条公路平双公路经由旗域到达京津唐地区。

　（2）经济发展状况

　十一五期间，**市喀喇沁旗GDP、财政收入、社会消费品零售总额和固定资产投资等主要经济指标总量逐年增长，并呈稳定上升趋势。但是增速在2006年达到顶峰后开始呈现放缓的趋势。2010年，全旗实现地区生产总值63.09亿元，同比增长6.8%，低于全国的增长速度。财政收入由2005年的1.20亿元增长至2010年的3.34亿元，年均增速32.3%；城乡居民收入有较快增长，2010年分别达到10826元和4499元，较上年分别增长9.4%和7.3%。

　图 9：2005-2010年喀旗主要经济指标

　图 10：2005-2010年喀旗主要经济指标增速

　二、****工贸园介绍

　1、**工贸园的基本情况

　**市**工贸园区位于喀喇沁旗牛家营子镇，与**工业新城区相邻，是喀喇沁旗积极承接工业新城区辐射、主动参与工业新城区产业分布的重点建设项目，总规划面积20000亩，分为三期建设。

　一期工程占地1300亩，总投资约16亿元。规划建设高档次、高标准能够辐射蒙东、冀北、辽西的区域性专业市场和集宾馆、餐饮、娱乐为一体的商业服务区。一期主要包括四个建设项目：

　① **建材城项目由内蒙古日报社闻都置业有限公司和**亿正房地产开发公司共同投资建设，占地575亩，计划投资8亿元，建设总面积为49万平米的建材市场，同时引进了全国最著名的家居经销连锁企业红星·美凯龙。

　② **汽贸城项目由**奥邦、泰通、鹿源、华之杰、华洋通泰等五家汽车经销企业投资建设，占地140亩，计划投资1.5亿元。**奥邦汽车服务有限公司已于2009年12月9日正式营业，其它几家公司各项建设任务进展顺利，已全部建成运营。

　③ **商贸城项目由**兴宝房地产开发公司投资建设，占地200亩，计划总投资4亿元，建设面积16万平方米，现已完成规划设计，正在进行建设审批工作。

　④ **餐饮娱乐城项目由深圳天基房地产开发有限公司和北京润盈建设工程有限公司投资建设，项目占地80亩，规划建设面积7万平方米，总投资2.5亿元。

　园区二期工程占地3500亩，规划建设文化产业园区和科技含量高、无污染、劳动力密集型的轻工装备制造及食品加工等项目为主的新型工业园区。

　园区三期规划占地15200亩，主要承接发达地区产业转移的绿色低碳环保、劳动密集和附加值高的高新技术产业项目和新型工业项目。

　2、丰富产业发展思路

　依托**市新区建设形成的人流、物流和生产生活服务需求，发挥玉龙机场的空港优势，以打造宜居宜业、宜行宜留、宜娱宜乐的城市新功能区为目标，以园区按城市建设和发展的方针为指导，坚持高标准设计、高水平建设、高起点发展的原则，按照科技含量高、就业容量大、绿色环保型的总体要求，大力发展为城乡居民生产生活服务业、现代物流业、先进制造业、文化创意产业等，打造在蒙东地区具有重大影响力的专业工贸园区，成为**市城市新区的重要组成部分。成为喀喇沁旗二、三产业发展的主要载体和区域经济增长极。

　3、园区产业体系

　公路商贸物流业。包括建材城项目、商贸城项目、汽贸城等项目，并结合**机场扩建，规划建设空港物流园区。

　餐饮娱乐业。围绕**市城市居民改善生活品质形成的服务需求，园区商贸业发展人流增加形成的巨大的餐饮娱乐需求，建设餐饮娱乐城项目，发展酒店业、餐饮业和娱乐业等。

　生产性服务业。以立足园区、辐射**市为目标，大力发展生产性服务业，引进和培育咨询、规划、会计、资产评估、中介、信息、投融资服务等企业和项目。

　先进制造业。以招商引资为手段，规划建设配套完善的装备制造工业园区，引进机械制造、电子信息、仪器仪表、金属制品、塑料制品等产业。

　4、调研个案

　（1）**建材城

　地处喀喇沁旗与工业新城区交界的临潢街路南。临潢街为园区新建路，是园区的主干道，通达性良好。建材城2010年开业，建筑模式为双层联排，开发商建成后统一出售，业主再转租，商户约为300-400余家，目前入住率不到到20%。商户基本为**本地人，大部分为当地居民，小部分为外地人。

　建材城内的红星·美凯龙卖场总面积6.1万平方米，商户品牌达220多家，是蒙东地区规模最大、品牌最集中、功能最齐全的家具、建材卖场，商品齐全、包罗产品数量近10万件，产品涉及地板、木门、楼梯、瓷砖、移门衣柜、橱柜、卫浴、灯饰、家装、壁纸等。2012年，红星美凯龙家居生活广场销售额达1.75亿元。

　其他联排建筑为上下两层，一般为100-200平米，分为若干街道。除主干道两旁租户较多外，其余大部几乎都没有出租出去，有的业主干脆只要租户出物业和取暖费，可以免租金。整体环境干净、整洁、道路较宽。联排商户经营状况很差，商户的倒闭率极高，租金也是从0元到6、7万不等。除极个别商户依托工程队的采购维持外，其余几乎均为亏损。

　（2）**商贸城

　**商贸城地处喀喇沁旗与工业新城区交界的临潢街北侧。**商贸城分属于**一期B、D两个区，分别为方圆、兴宝两家开发商开发。其中D区为方圆房地产公司开发，包含1130㎡的公寓、3000㎡的办公楼、14250㎡的商厅。B区为兴宝房地产公司开发，包括20000㎡的写字楼、28000㎡的商厅（含灯饰城、居然之家）。

　目前，B、D两区公寓、办公楼、写字楼的销售状况都不甚理想，除居然之家一、二、三层和灯饰城已开始营业外，其他商厅和写字楼都在待售待租状态。

　居然之家地处喀喇沁旗与工业新城区交界的临潢街拐角处，总建筑面积8.3万平米，2012年9月开业，地下一层，地上四层，目前只有第四层在装修，其余均已对外招商，商户约为160余家（装修完毕完全入驻后大约200多家），目前入住率达到60%。商户基本为**本地人，大部分为当地居民。商场与业主签署20年合同。生意最好时候为节假日。市场周边为新居民区，车流人流相对较少。商场有一停车场，可容乃100辆车左右。路边道路并较宽阔，路南是**建材城，交通便利。截止2013年2月，居然之家**店已实现销售收入5800万元。

　居然之家内部商户的经营状况不太好。访谈过程中，商户多表示，业务很不稳定，有时候会一天会有几单生意，有时候几天不出一单，每月业务状况也不稳定。租金水平为0.7-1.5元/天*㎡，电费自理，用水商场统一免费配给，另外商场统一收1%的管理费。商户大多和居然有战略合作合同。商场统一结算，但是无统一仓库。该情况与商场为新开商场，周边为工业新城区，人流较少有关。

　4、调研总结

　**一期建设规划合理，但经营状况欠佳，由于人气不足，商业楼盘销售情况也不是很景气。**建材城联排商户经营状况差的主要原因：

　①正处于商业培育期，商城的推广力度还不够，各个商户自主经营，不能形成规模效应；

　②一期项目地为新开发区域，一些公共设施服务还没有跟进，导致人气不旺，人流较少。

　**商贸城的经营状况也欠佳，商贸城中以高档品的零售为主，超出了本地区的消费层次，居然之家中部分商户表示目前需求最大的是物流配套服务。**汽贸城和餐饮娱乐城没有成规模，经营状况也不尽乐观。

　四、**市产业园区专题调研

　1、**市现有园区概况

　“十二五”期间，**市大力推进工业园区建设，将一批重点园区打造成国家级、自治区级工业园区。其中，国家级工业园区：

　**经济开发区：主要发展化工、金属冶炼及深加工、生物产业、农畜产品加工、新材料。到“十二五”期末，工业总产值达到700亿元。

　克旗经西工业园区：建设国家级新型煤基能源化工基地。到“十二五”期末，工业总产值达到150亿元。

　自治区级工业园区：

　喀旗锦山工业园区：建设铜冶炼深加工循环经济产业基地。到“十二五”期末，工业总产值达到200亿元。

　宁城经济技术开发区：主要发展农畜产品深加工、机械制造、非金属深加工、纺织服装。到“十二五”期末，工业总产值达到100亿元。

　林西工业园区：主要发展铜、锡冶炼及深加工，氟化工。到“十二五”期末，工业总产值达到100亿元。

　松山经济开发区：主要发展信息科技、高端装备制造。到“十二五”期末，工业总产值达到100亿元。

　右旗大板工业园区：建设煤电化循环经济产业基地。到“十二五”期末，工业总产值达到80亿元。

　目前**工贸园周边地区，自治区级的产业园区主要有红山区经济开发区、红山区物流园、松山区安庆工业园3个园区，区县级产业园区主要有松山物流园、红山区农畜产品产业园、喀旗锦山工业园区、小牛群农畜产品加工园、十家新型建材园和乃林中小企业创业园6个园区。

　2、调研介绍

　根据产业园区离项目地的远近和影响程度，本次调研共调研其中五个产业园区：红山物流园区、红山区农畜产品产业园、红山经济开发区、松山物流园和喀喇沁旗经济开发区（包含喀旗锦山工业园区、小牛群农畜产品加工园、十家新型

　建材园和乃林中小企业创业园），具体位置见下图：

　图 11：所调研产业园区位置图

　3、调研个案

　（1）红山物流园区

　内蒙古红山物流园区整体规划面积为7500亩，共分三期建设，计划总投资50亿元，是集物资运输、流通加工、仓储、配送、信息处理等功能于一体的综合性物流园区。截止2011年上半年，已累计完成投资81.3亿元，建成区面积达7500亩，总建筑面积达到150万平方米，基础设施实现了“七通一平一监控”。

　园区成立了专门管理服务机构，配套建成了信息中心（有蒙冀辽物流信息网）、行政服务大厅、车辆管理所等专业性服务设施，能够提供现代化的信息服务，实现了“一体化管理、一站式办公”，金融、通讯、医疗、运动场所、餐饮娱乐等社会公共服务设施日臻完善。

　园区分物流配送、物资仓储、汽车贸易、专业市场、旅游贸易、新兴业态六大功能区。园区内物流配送企业及配送站180余家，物资仓储基地35处，汽车贸易区入驻4S店和销售店85个，已经达到饱和状态，专业市场的钢材市场经营比较完善，经营商户100余户。建材市场还不是很完善，粮食市场已经十分成熟。招商模式为招拍挂，园区并没有实现统一经营结算。预计2015年，实现交易额将达300亿元，税收5亿元，安置就业人口5万人。

　园区内，汽车公司对第二家店铺的开设需求十分强烈，由于汽车公司规定同一地区第二家汽车4S店必须离第一家5公里以外的地方，所以要开第二家店必须要去其他的地区，因而**工业园区成为许多汽车公司开设第二家店铺的首选之地。

　图 12：红山物流园管委会

　（2）红山区农畜产品产业园

　红山经济开发区农畜产品产业园位于**市红山区文中镇黑沟门村306国道西侧，规划总面积16500亩（11Km2），项目总投资2亿元，目前已建成区总面积2500亩，其中：一期建设占地500亩（70000元/亩），二期规划占地2000亩（70000元/亩），先已入驻农畜产品加工企业38家。三期规划1000亩（100000元/亩），远期规划7000亩，园区用地属于工业用地，本身价格不高。园区主要进行食品、肉类的加工。园区计划今年年底将道路规划好，远期进行农副产品的深加工。

　园区现有六大功能区:农畜产品加工区、农牧业副产品综合利用加工区、配套产品制造区、产品交易和物流配送区、研发和管理服务区和生活配套服务区。

　园区一期营业2年多来，有14家企业入驻，主要进行农产品加工、奶茶、肉干、豆片加工等业务，解决就业1000人， 其中大众饲料解决100人就业；二期有24家企业入驻，其中20家已开工，4家在立项，解决2000人的就业，二期荞麦加工项目要出口俄罗斯。园区并不是采取

　“招拍挂”的形式，而是先有地，再招商。园区目前吸收了当地60%-70%的食品加工厂家入驻，三期想要入驻的企业有很多。目前园区并没有特殊的优惠政策。

　图 13：红山农畜产品产业园规划

　（3）红山经济开发区

　红山经济开发区位于**市中心城区东部，与母城相连，是**市中心城区的一部分。开发区始创于2002年4月，是内蒙古自治区重点扶持的省级开发区和循环经济试点示范园区。开发区规划建设面积43平方公里。

　经过多年的发展，开发区已经形成了冶金制造、医药化工、能源电力、农畜产品深加工四大主导产业。其中，医药产业园区规划建设面积10平方公里，一期为1.4平方公里，二期面积1.2平方公里，三期为7.4平方公里，共规划五个区域，一期已有杭州民生药业、深圳万泽集团、**天奇制药等8家药企入驻并建成投产，2011年产业园实现工业总产值8.7亿元，上缴税金4500万元，安排就业6500人（其中，大中专毕业生1100余人）；二期总投资30亿元，包括上海医药有限公司、承德颈复康药业、**九州通达医疗器械有限公司。预计“十二五”期末，实现年总产值200亿元，利税8亿元，安排就业25000人。

　入驻开发区的企业，除享受国家西部大开发和振兴东北老工业基地相关优惠政策外，以产业发展潜力、投资强度、投资效益、环境影响程度、科技含量等为考量标准，采取“一事一议”、“一企一策”和“特事特办”的方式，在用地、服务、收费等方面给予企业优惠。

　（4）松山物流园

　物流园区位于**工业新城东北部，京通铁路、306国道和农研地区围合地带，总规划2期，共6万平方公里，其中一期2平方公里，部分已经建成并投入使用。

　园区重点发展农用机械、农业生产资料、农副产品、五金机电、建筑装饰材料、建筑工程及矿山机械、大型仓储等专业功能区。发展战略定位是要把物流园区建设成为**中心城区的商贸物流平台、蒙东地区的重要物流枢纽、蒙冀辽物流通道上的重要节点。项目属于政府主导进行规划，按照功能分区进行招商，目前**五金机电城一期、蒙东农机市场、蒙隆钢木材市场已经投入运营。园区内现有各类企业和商户492家，2012年实现交易额41亿元，带动就业4400余人。

　本次调研重点调研了松山物流园五金机电城的销售经营状况，五金机电城市场一期占地219亩，2011年11月投入使用，建筑面积20万平方米，进驻商户322家，入驻率在80%左右，入驻商户大多以零售为主，少数几家兼有批发业务。机电城有统一的运营管理部门，运营状况良好。二期已开工建设，目前尚未定价。主要经营产品为机电产品配件等。

　五金机电城二期、雨润农副产品物流配送交易中心、**塞北商品城、科海工业新城在建或规划中。由于市场发展情况和城市总体规划，该园区已经由物流园区向商贸综合园区转变。目前由于免收租金，商户普遍反映收益不错，经过近两年的积累，市场已经形成规模，成为**市唯一的五金机电及相关产品专业市场。

　图 14：松山物流园规划图

　（5）喀喇沁旗经济开发区

　2011年11月内蒙古自治区人民政府批准建设自治区级喀喇沁经济开发区，发展“一区五园”的格局，“一区”即喀喇沁经济开发区，由“五园”构成，即**工贸园、锦山工业园、乃林中小企业创业园、十家新型建材园、小牛群农畜产品加工园，具体位置如下图：

　图 15：喀喇沁旗“一区五园”位置图

　锦山工业园区：位于**市喀喇沁旗锦山镇东环路东侧，S206赤茅一级公路纵贯南北，距**38公里，距承德160公里，北京380公里，**机场20公里，与赤通、赤大、赤朝高速公路相距38公里，即将建设完工的赤承高速公路穿区而过，地理位置优越，交通便利。该园始建于2002年，规划总面积6平方公里，建成区面积2平方公里。

　锦山工业园区以打造循环经济产业园区为目标，以发展铜循环产业和其他劳动密集型产业为重点。到目前为止，已初步形成“热电联产—粗铜冶炼—铜电解—铜材深加工—氟化工—副产品开发利用”的循环经济产业体系。**云铜有色金属有限公司、**亚鼎铜业有限公司、内蒙古东岳金峰氟化工有限公司、**金峰热力有限公司等9家企业入驻园区。

　乃林中小企业创业园：园区位于喀喇沁旗乃林镇，处于两省四县交汇地带，**至锦州铁路纵贯南北，地理位置优越，交通便利。

　按照喀喇沁经济开发区“一区五园”特色发展格局，该园主要以承接辽宁为中心的东三省地区产业转移为主，集中发展机械制造、新型建材、纺织服装、重型化工等劳动密集型产业。园区规划面积20平方公里，分为纺织服装、机械制造和新型建材、冶金化工三个产业区。现已有**先锋纺织有限公司、**华孚科技发展有限公司、内蒙古蟠龙酒业有限公司等3家企业入驻。

　目前，园区的项目引进和建设工作也正在同步展开。其中，酒精技改扩建项目由内蒙古置力投资有限公司重组内蒙古蟠龙酒业有限公司后投资建设，计划总投资8000万元，分两期实施，一期投资2000万元恢复并扩建年产3000吨白酒生产线，二期投资6000万元建设年产3万吨酒精生产线，预计9月份一期建成投产。

　十家新型建材园：园区位于喀喇沁旗十家满族乡境内，紧邻306国道和赤凌一级路，靠近重点石灰石开采区，地理位置优越，区位优势明显。

　按照喀喇沁经济开发区“一区五园”特色发展格局，该园区重点发展石灰石深加工、水泥制造、白灰分离产品开发、重钙和轻钙产品制造加工、理石产品加工、免烧砖制造等建筑建材产业。园区整体规划面积13平方公里，分三期建设。

　园区首家入驻企业─草原水泥有限公司水泥熟料生产项目，由国内知名央企中材集团所属宁夏建材集团投资建设，规划占地709.2亩，计划总投资16.5亿元，分两期建设，一期计划投资8亿元，建设日产4500吨水泥熟料生产线一条以及厂房等其他附属设施；二期建设与一期同样规模的生产线一条，计划一期工程全面投产后开始实施。

　小牛群农畜产品加工园区: 园区位于小牛群镇蘑菇场村，距锦山城区9公里，距赤承高速公路5公里，地理位置优越，交通便利。

　农畜产品加工园规划总面积7平方公里，规划建设粮油加工区、果蔬加工区、畜禽加工区、酒类饮品区、配套服务区等五大功能分区，依托本地及周边地区农畜产品资源和产业发展基础，加快推进农业现代化、产业化进程，培育一批市、区级农牧业产业化重点龙头企业，逐步形成产业集聚、带动效应突出的加工型企业发展壮大平台。目前，一期征地1200亩，入住企业4家。

　 4、调研总结

　**市目前产业园主要为政府行为，以出让土地的形式进行开发，作为中小企业来说，没有能力购买土地。因此，建设标准厂房、办公独栋将会有较好的市场空间，农产品加工、商贸流通、医药行业、新能源、信息产业，以及汽车4S店具有较广的市场发展前景。

　五、**市商圈调研

　1、调研介绍

　针对**市商圈，本次共调研2个步行街商圈区：红山步行街商圈和松山步行街商圈；6个商业楼盘：万达广场、新天地广场、天丰商贸城、上海城、中天御园和**工贸城一期；公园3个：长青公园、红山公园和海贝尔游乐园；以及**博物馆。

　2、调研个案

　（1）步行街商圈

　本次调研的红山步行街商圈和松山步行街商圈具体位置见下图。

　图 16：所调研步行街商圈位置图

　红山步行街商圈

　**红山步行街又称新华街，成型于90年代，20年来一直是全**最繁华的商业中心，全长774米，宽60米左右。附近有维多利、华兴名品、**购物、紫旌大厦、同济购物等众多购物中心和商场，历史上一直是**的商业中心、购物中心，被称为“塞北第一街”。

　附近有哈达西街、三道西街等主干道，以及五道街等商业繁华街道，交通便利，人流稠密。街面普遍较宽，店铺林立，但是卫生条件相对较好，众多大品牌与不知名品牌混杂在一起，高档商场与工薪阶层消费服装分布较乱，布局明显不合理。商户的经营状况参差不齐。访谈过程中发现，商场店铺的经营状况要好于步行街临街店铺。临街店铺最大的问题是划分面积偏大，多数在100㎡以上，甚至300-500㎡，按面积较低的5元/天*㎡计算，年租金最低也在20万左右。

　图 17：松山步行街实景

　松山步行街商圈

　松山商业步行街位于**松山区中心，是松山区唯一成型的商业街，由富贵园和百合工业新城2个小区1-3层底商共同组成.主要街道全长300米左右。

　该步行街主要为周围生活区服务，多为零售类培训类服务类商户，临近临潢大街部分西北段人流较多。东南段人流较少，商户大多改造成旅社型公寓进行出租。2层有十几家婚庆商户形成行业小规模聚集。

　图 18：松山步行街实景

　（2）商业楼盘

　此次共调研临近项目地的6个商业楼盘，主要分布在**市西南部，具体如下图所示：

　图 19：所调研商业楼盘位置图

　商铺的具体位置、拥有面积及价格如下表所示。

　表 3 ：调研商业楼盘汇总表

　序号

　商铺所属楼盘

　位置

　拥有商铺面积(㎡)

　商铺价格（元/㎡ ）

　开盘时间

　1

　**商贸城

　**工业新城临潢大街西段路北

　B区28000，D区14250

　暂定一层20000，二层8000，三层7500，四层7000

　2011年

　2

　中天御园

　**工业新城玉龙大街、新惠路、全宁路、天义路交汇处

　94388

　商业部分未开盘

　商业部分未开盘

　3

　万达广场

　西拉木伦大街、宝山路、平双路、三条主干道的围合处

　210000

　20000-40000

　2012年

　4

　新天地广场

　**振兴大街西段路北

　160000

　20000

　2011年

　5

　天丰商贸城

　**市南部，306国道东侧**学院路口

　110000（楼盘总面积）

　5600-15600

　2011年

　6

　上海城

　市政府南面金玉大都会西侧

　150000（楼盘总面积）

　20000-30000

　2011年

　（3）**公园及博物馆调研

　本次调研共调研三个公园（长青公园、红山公园和海贝尔游乐园）和**博物馆，具体位置见下图：

　图 20：所调研公园及博物馆位置图

　长青公园

　长青公园位于内蒙古**市哈达西街公园西路交汇处，是市区内由史以来第一座综合性公园，位于城市的中心。现占地面积 6.3 公顷。 1966 年曾改名为人民公园， 1982 年又恢复长青公园。整个园路贯通、景致怡人，为市民提供了一个环境优雅的休闲娱乐场所。公园大门中西合璧、气势雄伟，面向西北，和文化广场、博物馆构成了

　**市中心的一道靓丽风景。公园北部是人工堆造的微地型，在起伏的土丘之间用青石板铺设了曲折的小径，余下就是草坪，在微地型的最东面是知春亭。

　公园没有水景，动物园已全部迁出，有简单的娱乐游乐设施，尤其是对调园（市民打牌的地方）。商业化程度一般，设施较老，周围就是红山区的商业中心。文化氛围不浓，没有文化主题。

　图 21：长青公园

　红山公园

　红山公园位于**城区东北2公里处，依山傍水，风景秀丽，总面积约32公顷。是市区面积最大的公园。

　 公园东北的红山脚下，是微波荡漾的月牙湖。湖的东西侧分别建有赏月桥和姊妹桥。湖上配有各种水上游乐设施。 公园东部在两桥中间，新建景点“园艺小屋”和赏荷桥，并有内蒙古最大的“荷花池”，面积为0.9公倾。供广大游人观赏荷花，园内共有荷花景点3处，睡莲景点一处，在东部新建园路1500米为广大游人游园、观赏荷花提供方便。

　 公园东部是五盘湖。湖畔花木葱茏，垂柳依依。湖中央有一小岛名为湖心岛。湖的东西两侧分别有九曲桥和圆拱桥与湖岸相接。五盘湖东岸是一处2000多平方米的敕勒园。园内浓浓绿荫内，掩映着3座民族蒙古包，并设有民族食品，还有蒙古族“草原烧烤”供

　广大游人享受。

　公园内各种游船及水上快艇。游乐设备15项之多，大中小项目样样具全。

　 红山公园，山、水、花、木布局得体，浓淡相宣。

　总体上看，商业化程度较高，设施教新，有一定的文化氛围，但是没有文化主题，游乐设施较多。但是地理位置较偏，不过游人数量仍然很多。

　图 22：红山公园

　海贝尔游乐园

　海贝尔游乐城位于**市工业新城区东北部，东临半支箭河，西至宝山路，北临巴林大街，南至王府大街，总占地面积235亩，是**提高城市品位，倾力打造全国旅游名城的重点建设项目之一。该项目的建设起到了快速提升工业新城区人气指数，完善城市功能，拓宽就业渠道的重要作用。

　 海贝尔游乐城于2004年6月开始启动建设，一期工程占地130亩，历时四个月，完成配套基础设施近8万平方米，绿化率达到80％，并通过社会化运作引进温州南方、中山金马、西安同乐等地大型设备22台套，总投资达到2000万元。引进商厅、茶室、小吃等配套服务项目经营户9个，经营面积近1000平方米，可提供就业岗位500余人。自2004年10月1日向游人开放以来，已接待游客达100万人次。考虑到

　**市夏短冬长的季节特殊性，为弥补室内娱乐项目的不足，于2005年6月实施海贝尔游乐城二期扩建项目，总占地面积105亩，其中室外游乐设施经营用地55亩，室内游乐项目占地50亩，总建筑面积18000平方米，其强大的发展潜力，吸引了众多投资人。现在，由深圳方特投资公司建设的**方特科技乐园、4D影院、太空之旅，**目标公司投资的联邦科技会展馆，鹿鸣春快餐二部、爱琴海洗浴中心、海贝尔招待所、海贝尔夜总会、海贝尔健身俱乐部、少儿新天地、陶吧、茶吧、水吧、歌吧等娱乐场所十多家，已进驻海贝尔游乐城。各种娱乐场所经营面积占到总建筑面积的70％，有力的保证了游乐城的持续性经营。

　主题是游乐园，商业化程度较高，门票5元，内部其他项目单独收费，是**唯一的游乐园，游人较多，水面面积较小，设施较新。

　图 23：海贝尔游乐园

　**博物馆

　**市博物馆位于**市区文化广场的北侧，1959年成立昭乌达盟博物筹备处，1963年成立昭乌达盟文物工作站，1987年更名为**市博物馆。**市博物馆坐落在**市中心城区文化广场的北端，建筑风格体现了东方古典建筑庄重典雅和现代建筑流畅简洁的完美结合。馆舍建筑面积6800平方米；馆藏文物1万余件，图书资料几千册。博物馆主要有文明之光、青铜时代、草原帝国三大展区。文明之光展区主要介绍

　**地区新石器时代的兴隆洼文化、赵宝沟文化、红山文化、富河文化、小河沿文化的文物精品展。

　博物馆突出历史文化，打造精品文物展览，从**历史发展漫漫长河中撷取四个精彩时段，再现了**历史的辉煌：日出红山——以红山文化为代表的新石器时代文化；古韵青铜——以夏家店上、下层文化为代表的北方草原青铜文化；契丹王朝——系统阐释**地区的契丹文化；黄金长河——**地区金、元至清代的文物及民族风情。四个基本陈列风格分割、对立统一，又各具特色，展线合理流畅。

　**博物馆完全免费开放，管内设施设备完善，文化气息浓厚，完美展现了**悠久的历史传统和民族特色。

　图 24：**的标志——红山玉龙

　3、调研总结

　**市步行街商圈地理位置都比较优越，人流较多，但店铺大多是属于个人，是个人出租给各个商户或个人自主经营，商品交易以零售为主，租金较高，入驻率在80%左右，但步行街商铺没有进行统一的管理，因而市场比较混乱，经营状况也参差不齐。

　项目地周边沿街商铺均价为20000元/㎡，沿街商铺的销售状况十分乐观，基本都已售出，大部分商铺都是个人买下后再出租，入驻率在70%以上，出租均价在5元/天*㎡左右。**市的老公园设施设备陈旧，娱乐设施简单，商业化程度低；新公园设施设备相对完善，娱乐项目较多，具有一定的商业化程度。但公园普遍没有文化主题，并没有充分利用内蒙古悠久的传统民族特色文化资源。

　六、**市的房地产市场专题调研

　1、土地供应情况

　图 25：2012**市建设用地供应计划表

　2012年**市用地供应总量为 3130.344公顷。其中商服用地231.5725公顷，占总量的7.04%；工矿仓储用地951.9516公顷，占总量的30.41%；住宅用地384.5516公顷，占总量的12.28%；公共管理与公共服务用地263.8503公顷，占总量的8.43%；交通运输用地1270.245公顷，占总量的40.58%；水域及水利设施用地16.9283公顷，占总量的0.54%；特殊用地11.244公顷，占总量的0.36%。具体见下表。

　其中**市工业新城区规划远期2020年居住用地面积为471.8公顷，占城市建设用地面积的35.45%，人均居住用地为39.3平方米；公共设施用地面积157.73公顷，占城市建设用地面积的11.85%；道路广场用地370.87公顷，占城市用地面积的27.87%；绿地274.93公顷，占城市建设用地面积的20.66%。

　表 4：2012年**市建设用地供应计划表

　用地类型

　面积(单位：公顷）

　所占比例

　商服用地

　231.5725

　7.40%

　工矿仓储用地

　951.9516

　30.41%

　住房用地

　384.5516

　12.28%

　公共管理与服务用地

　263.8503

　8.43%

　交通运输用地

　1270.245

　40.58%

　水域及水利设施用地

　16.9283

　0.54%

　特殊用地

　11.244

　0.36%

　合计

　3130.344

　100.00%

　2、2012年**市房地产投资完成情况

　 全年建筑业完成增加值110.9亿元，比上年增长16%。全市具有建筑业资质等级的建筑企业房屋建筑施工面积2924.38万平方米，增长122.8%；竣工房屋面积699.72万平方米，下降14.8%；房屋建筑竣工率23.9%。

　图 26：**市全年建筑完成情况

　3、**市调研楼盘汇总

　（1）调研住宅楼盘分布

　住宅和写字楼楼盘此次共调研11个楼盘，主要分布在**市西南部，具体分布如下图所示：

　 图 27：调研住宅楼盘位置图

　（2）调研住宅楼盘汇总

　表 5：调研住宅楼盘汇总表

　序号

　类型

　名称

　位置

　总建筑面积/总占地(㎡)

　总容积率

　开盘时间

　开盘价

　均价

　主力户型（㎡）

　物业费

　年限

　1

　别墅

　中天御园

　**工业新城玉龙大街、新惠路、全宁路、天义路交汇处

　430000/120000

　3.58

　2011年年初

　9700

　10000

　436

　未定

　70

　2

　别墅

　富河国际

　工业新城区临潢大街南侧

　700000/200000

　3.5

　2011

　10000

　450

　1.5元/㎡月

　70

　3

　小高层

　中天御园

　**工业新城玉龙大街、新惠路、全宁路、天义路交汇处

　430000/120000

　3.58

　2011年年初

　5200

　6300

　107

　未定

　70

　4

　小高层

　亚兴国际

　**工业新城临潢大街北九天国际酒店国际会展中心南

　146146/54453

　2.68

　2010年年初

　6500

　7180

　74

　未定

　70

　5

　小高层

　燕山府邸

　**工业新城中天御园南，大板路以东，新惠路以西

　30000/

　20112年12月

　5400

　5500

　100

　未定

　70

　6

　小高层

　红山郡

　**市工业新城区宝山路南段**学院对面

　1100000/600000

　1.83

　2014年10月入住

　5200

　5400

　127

　未定

　70

　7

　小高层

　亲水湾

　临潢大街与大板路交汇处

　/176338.52

　2014年10月交付

　6000

　6300

　90

　未定

　70

　8

　高层

　亲水湾

　临潢大街与大板路交汇处

　/176338.52

　2014年10月交付

　5200

　5600

　100

　未定

　70

　9

　高层

　富河国际

　工业新城区临潢大街南侧

　700000/200000

　3.5

　2011

　7000

　90

　1.5元/㎡月

　70

　10

　高层

　万达广场

　西拉木伦大街、宝山路、平双路、三条主干道的围合处

　1000000/271400

　3.68

　2012

　7000

　7950

　121

　未定

　70

　11

　高层

　新天地广场

　**振兴大街西段路北

　282000/102000

　2.76

　2011年年末

　5200

　5400

　100

　未定

　70

　（3）调研写字楼楼盘分布

　写字楼楼盘此次共调研5个楼盘（包含**商贸城一期），主要分布在**市西南部，具体分布如下图所示：

　图 28：调研写字楼楼盘位置图

　（4）调研写字楼楼盘汇总

　表 6：调研写字楼楼盘汇总表

　序号

　类型

　名称

　位置

　总建筑面积/总占地(㎡)

　总容积率

　开盘时间

　开盘价

　均价

　主力户型（㎡）

　年限

　1

　写字楼

　**商贸城B、D区写字楼

　**工业新城临潢大街西段路北

　写字楼B区20000D区3000

　2011年

　暂定5000

　暂定5000

　分割出售

　40

　2

　写字楼

　上海城

　市政府南面金玉大都会西侧

　150000/160000

　0.94

　2011年

　暂定9000

　暂定9000

　分割出售

　40

　3

　写字楼

　万达广场

　西拉木伦大街、宝山路、平双路、三条主干道的围合处

　1000000/271400

　3.68

　2012

　9000

　9500

　50

　40

　4

　写字楼

　新天地广场

　**振兴大街西段路北

　282000/102000写字楼68000

　2.76

　2011年年末

　7000

　8000

　50

　40

　5

　写字楼

　金帝大厦

　**玉龙大街国际会展中心东面

　100000

　租赁500元/年•㎡

　10000

　40-50㎡和80-90㎡

　40

　4、房地产调研总结

　（1）销售均价

　经调查，**市普通住宅销售均价为5000-7000元/㎡，别墅销售均价是10000元

　/㎡左右，写字楼均价为7000-9000元/㎡。

　（2）主力户型

　经调查，**当前所售和在建的楼盘中，别墅所售面积为450㎡左右，小高层销售面积为70-120㎡，高层销售面积为90-140㎡，写字楼大部分为分割销售，部分销售面积为50㎡。

　大部分楼盘都配有停车场，每个车位的售价在10万到20万元。住宅销售中90-120平方米之间的中等户型房屋比较抢手，楼盘住宅销售率基本都在80%以上，部分楼盘只剩几套尾楼未销；除**工贸园一期写字楼的销售情况欠佳，所调研的其他楼盘的写字楼销售率在70%左右。

　图 29：在建的**万达广场

　七、案例介绍

　1、北京丰台总部基地

　（1）基本情况

　北京丰台总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发，是中关村有史以来最大的中外合资单体项目，也是我国首个总部经济区。该项目建成后，将可吸纳

　500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。目前，该项目建设工程已过半，建成楼宇303栋，入驻企业200余家。总占地面积65公顷，总建筑面积140万平方米，每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；独体独栋、独立产权、独立冠名，建设周期5年；其中包括总面积约60000平方米六星级酒店，面积约12.5万平方米商业配套设施；共千余套每套面积约30-50平方米的总部小公寓；

　几十个面积200至500平方米的风味餐厅；绿化覆盖率：50%左右；总投资额：约60亿人民币。

　图 30：北京丰台总部基地鸟瞰图

　图 31：北京丰台总部基地实景图

　（2）基本特点或可借鉴之处

　①规模大，功能齐全

　北京丰台总部基地占地65公顷，投资额达45亿元，计划3至5年建成700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。

　②机制巧，经营灵活

　北京丰台总部基地的开发机制，简单的说，就是政府引入外资，共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园区管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司，对园区土地进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股（每亩130万元），与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称道丰公司，其中北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份）。在新的开发模式下，道丰公司作为园区开发商，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，先期完成房地产一级开发，再对外进行招商，出售给进驻园区的企业，并负责以后的物业管理；中关村丰

　台园管委会不再直接进行园区的房地产建设与对外招商，重点负责园区内的整体发展规划，把好入园企业性质关，为入园企业做好公共服务，保证土地的产业性质不被改变；北京丰台科技园建设有限公司，除负责土地一级开发外，同时参与董事会、经理层决策，协助园区管委会控制入园企业的质量，派出财务总监，全面掌握道丰公司的经营情况。三者之间的协作机制，既规范了政府的行为，又充分发挥了各自的积极性和优势。

　③服务精，政策完善

　优质服务主要表现在：一是为企业提供一条龙的入驻基础服务；二是定期引进和组织高端的经济和学术交流会议；三是每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台；四是根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电；五是配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务。

　④宣传广，招商有力

　总部基地为巩固区域形象，尽一切机会增强社会认可度。通过开辟多维接触点，积极与政府领导、专家学者和企业家进行广泛沟通和交流，推广“总部基地”、“总部经济”概念。

　2、成都青羊总部基地

　（1）基本情况

　青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。

　项目占地面积1089亩，总投资达37.3亿元，总建筑面69万m2，容积率为1.6，绿地率达28%。项目招商目标企业定位为“5+2”，“5”即世界500强企业，“2”即国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业。

　图 32：青羊总部基地规划图

　图 33：青羊总部基地内部实景

　（2）基本特点或可借鉴之处

　①开发模式

　由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司——成都青羊工业建设发展有限公司。公司作为总部基地的项目业主，按照市场机制自主负责工业总部基地的开发、招商。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。下辖成都嘉善商务服务管理有限公司。成都青羊工业建设发展有限公司以青羊工业总部基地的规划、建设、经营管理为依托，营造城市区域，为城市区域经济造血，带动城市区域的整体增值。

　②配套服务

　生活服务区——英国风情小镇

　英国风情小镇为完成青羊工业集中发展区拆迁安置而修建的居住区。项目占地464亩，总建筑面积36万m2，容积率仅1.45 ，安置人数5000余人，投资规模达6亿元。

　“英国小镇”的开发建设，为拆迁后的农民营造了一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区，体现了推进城乡一体化建设中，对在改善农民居住和生活条件方面的人文光怀与积极努力。

　综合配套区——时尚青年城

　时尚青年城定位“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平方米，是专门针对入区企业员工要求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入去企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等服务。主要规划建设酒店、餐饮、大卖场、游乐园、小型会展、停车场等。

　③盈利模式

　A.出售

　出售独栋别墅，获得销售利润

　B.后期服务费

　出售之后的物业管理经营获利。

　C.配套产业经济

　时尚青年城、英国风情小镇等配套项目的运作盈利

　3、联东U谷工业园

　（1）基本情况

　联东U谷——北京金桥基地项目，位于亦庄产业工业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。

　由北京联东投资（集团）有限公司携手著名策划机构――王志刚工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施，可容纳500家以上企业发展，解决就业4万人。重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心，集聚科技人才，促进资源共享。联东集团将努力将其建设成为北京东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。

　至2009年底签约企业约300多家，其中包括多家世界500强企业，2009年租售量更是占据北京产业地产46%的市场份额，建立了在北京市场的绝对领先地位。

　图 34：联东U谷效果图

　图 35：联东U谷内部实景图

　（2）基本特点或可借鉴之处

　①园区规划：U谷规划理念——“微笑曲线图”

　联东U谷以产业“微笑曲线”为理论原型，依据产业发展的附加值导向，即中间低附加值是制造、两端高附加值是营销和研发创新，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间，五大功能分区、三大产品体系为企业产业升级、整体运营提供全方位的物业类型。

　②企业定制业务

　企业定制业务是指根据企业的生产办公特殊需求，进行物业的“量身定制”，单独规划设计、制造物业交由企业使用，并提供入住后服务。

　定制的企业空间可以满足企业发展的硬性和软性需求。

　在硬性方面，企业可以根据自己的面积需求，设备的尺寸，建筑荷载，层高要求，规划各部门空间大小，设计大堂尺度，制定外立面结构、材料标准，按需定制，避免空间浪费，节省企业运营所产生的办公购置成本。

　在软性方面，个性的建筑形象与企业文化相结合，展示了企业品牌形象，提升了办公舒适度的同时又加快了品牌的传播速度，建筑成为了企业的符号。

　九、市场调研结论与建议

　本次市场调研主要从两个层面来进行的，一是宏观层面即内蒙古及其蒙东整体情况，二是**本地产业园区以及其他专业市场发展情况。

　从宏观角度看：

　**属于蒙东最大的城市和人口最多的城市，也是蒙东的区域经济中心，在东北老工业基地振兴、西部大开发、环渤海经济圈的联动发展中有发挥着重要作用，其市场容量和经济体量与周边相比都有明显优势，众多大中型企业的存在和办公需求是总部基地建设的需求基础。

　从微观角度看：

　园区建设上，整个**虽然规划有众多产业园区，但是其定位普遍以工业或者商贸为主，能够以同时满足企业生产和办公功能、商业功能为一体的园区，目前还处于空白。

　地理位置上，工贸园及其总部新城紧接新城区，能很好的承接新城区的产业转移和产业联动，为新城区企业提供距离上理想的办公地。

　政策上，喀旗政府出台多项鼓励和支持措施，为项目提供了有力的政策保障。

　 总体上，**从区位上看，是蒙东和东北经济区、连接蒙冀辽的重要节点城市；从经济发展水平看，**经济尤其是专业的行业产业已经发展到了需要集约化、规范化的程度；从园区建设看，**目前尚专门的总部基地式的办公—产业综合园区。因此在**建设办公—产业为一体的总部基地是十分必要的。

　附件一：**一期调研访谈纪要

　附件二：**产业园区调研

　附件三：**商业区调研

　附件四：**房地产市场调研访谈纪要