房地产行业宏观调控政策与其可持续发展关系分析

唐琦

（天津悦美房地产开发有限公司，天津 300000）

现阶段，房地产行业对我国经济的健康发展发挥着重要作用。近年来，随着房地产行业的快速发展，我国对于房地产行业的宏观调控力度也在不断加大。房地产行业的发展前景与国家宏观调控政策具有紧密的联系[1]。如果房地产行业存在过度投资问题，将会提高房价，导致房地产库存积压，不利于社会经济发展；
如果房地产市场低迷，将会减少就业岗位，引发一系列金融风险，也不利于社会经济发展[2]。为此，本文在简要介绍房地产行业宏观调控政策的基础上，总结了宏观调控政策对房地产行业影响的利弊，提出了促进房地产行业可持续发展的建议。

2.1 房地产行业宏观调控政策的类型

房地产行业的宏观调控主要是指我国政府为了保证社会市场经济的持续和协调发展，运用财政和金融等措施，从宏观层面对房地产市场进行监督和调节，实现市场整体上的供求均衡[3]。对房地产市场实施一系列的宏观调控政策主要是为了引导投资主体的行为，合理分配市场上的投资资本，促进房地产市场可持续发展[4]。具体而言，房地产行业的宏观调控政策主要包括以下几种类型：

第一，金融政策。对于房地产行业而言，金融政策主要涉及3个方面：首先，针对房地产企业的融资渠道进行严格监管，限制房地产企业的资金来源；
其次，针对购买房地产的消费者进行限制，如通过规定首付比例和贷款利率等进控制和调整；
最后，央行实施的货币政策，通过实施相应的货币政策来稳定和调节货币流向。金融政策对于房地产市场的调控力度较大，能够直接影响客户的购买能力，可以短时间内提高房地产的销量，提升房地产的价格，同时，能够在短期内降低购买需求和房产价格。

第二，财政政策。对于房地产企业而言，财政政策主要包括两个方面：一方面，从房地产的消费者角度出发出台相关税收政策，如个人所得税和契税等，增加了购买者的成本，同时，通过转移支付可以满足低收入相关人员的购房需求；
另一方面，对房地产企业征收土地增值税来限制房地产的供应。

第三，行政措施。对于房地产企业而言，行政措施主要包括两个方面：一方面，对房地产企业的客户即消费者采取限购和限贷等措施，抑制客户的需求；
另一方面，对房地产企业的土地采取限价和限制保证金比例等措施。因此，这两种政策将直接影响房地产的价格和销量，但这些措施只是延缓了房地产的需求，并不能从根本上解决房地产的供需矛盾。

第四，土地和人口政策。对于房地产企业而言，土地政策主要是影响房地产市场的土地供给，从影响时间上来看也主要是中长期的影响。人口政策主要是地方城市出台的人才引进以及户籍制度等，通过这些政策能够影响房地产的需求[5]。

2.2 宏观调控政策下房地产行业的发展现状

近年来，随着房地产行业的快速发展，我国相继出台了一系列措施对房地产市场进行调控。2010年，我国陆续出台限购、提高贷款利率和首付比例等政策，对市场上的投机行为和炒房行为进行严厉打击，这些政策在一定程度上限制了我国房价的快速上涨，使我国的房价逐步走向平稳，但是随着这些政策的实施，我国房地产库存大量增加，特别是对于一些三四线城市而言，房地产库存积压比较严重[6]。在这种情况下，我国从2014年开始实施去库存的宏观调控政策，如降低贷款利率、降低首付比例和放开购房等一系列供给侧改革政策，这些政策实施之后房地产库存量不断下降，但与此同时，这也导致了我国房价的上涨[7]。鉴于此，我国从2016年开始实施比较严格的监管政策，持续坚持“房住不炒”的理念来限制房价上涨，在相关措施的宏观调控之下，我国房价趋于稳定，但同时也导致地方政府财政压力加大，一些城市发展困难。因此，为了促进一些城市的发展，稳定当地的房价，我国出台了因城施策的调控政策，赋予地方政府一定的自主权。2019年以来，市场环境复杂多变，经济下行压力仍然存在，导致房地产行业出现严重的经营危机，部分房企破产倒闭[8]。综上所述，我国关于房地产的宏观调控政策不断变化，但其最终目的是确保房地产市场的可持续发展。

3.1 引领房地产行业的发展方向

与其他行业相比，房地产行业的投入资本较多、收益报酬较高，而且风险较大，同时，房地产行业关乎居民的生活住所，对于我国社会稳定和经济发展具有重要的影响[9]。此外，我国房地产市场在不同的城市之间具有不同的发展水平，对地方政策的依赖性较高，因此，宏观调控政策能够决定和引导房地产行业的未来发展趋势和方向。另外，房地产行业对于其他行业具有重要的影响，同时，直接影响地方税收和居民收入水平，因此，对房地产行业进行调控不仅会抑制投机行为，而且能够稳定市场经济，推动房地产行业持续发展。

3.2 优化房地产行业的资源配置

宏观调控政策的实施能够对房地产行业的资源进行优化配置，进而解决行业供需矛盾。在房地产交易市场中，由于市场机制的限制，必然会形成过度竞争的市场环境，导致某些区域的房地产企业比较集中，某些区域的企业比较分散，资源分配不均匀、不合理，不利于房地产企业的发展。因此，为了弥补市场缺陷，我国政府需要出台和实施相应的宏观调控政策，对房地产行业的资源进行整合和优化配置。

4.1 房地产行业的金融风险增加

当前，我国居民在购房过程中通常采用贷款买房这一方式，虽然这种购买方式降低了居民购房的门槛，但也增加了房地产行业的金融风险。因为居民在购买房产后承担长期债务偿还的义务，如果他们由于某些因素无法按期偿还贷款，就会产生断供问题，这将为房地产行业和金融行业带来一定的风险。特别是近年来房地产库存积压严重，房地产企业的压力较大，为了缓解库存压力，房地企业普遍实施低首付的购买政策，虽然通过这种购买方式降低了居民的购房门槛，但是也增加了购房居民的还贷压力，使购房居民的断供风险不断提高。因此，近年来防范金融风险一直是宏观调控的重点。

4.2 房地产价格持续上涨

近年来，我国房产价格持续上涨，直到最近两年，房地产价格开始趋于稳定。在房价上涨的过程中，我国出台了一系列宏观调控政策，但受到土地政策的影响，部分地方政府为实现阶段性创收，“地王”现象频现。针对这种情况，虽然我国已经出台了土地限价政策，但是由于土地总量固定和土地政策的影响，这类问题无法从根本上解决，土地价格仍在上涨。此外，部分房企在取得土地使用权后长期不开发，这也使得房地产价格持续上涨。

4.3 房地产企业融资困难

如果房地产行业的宏观调控政策过紧，则会导致部分房地产企业没有合适的融资渠道，很难获得融资资金，进而导致中小型房地产企业资金链断裂，走向破产倒闭之路。对于房地产行业而言，其对资金的需求量巨大，一旦没有足够多的资金来维持企业的经营运转，将会导致工程延期，为房地产企业带来极大的资金成本，提高企业的资金压力，甚至导致企业破产[10]。长期以来，我国房地产企业由于自身特点以及货币政策的影响，融资渠道比较狭窄，难以筹集足够的资金。并且随着近年来国家对资金监管的趋严趋紧，导致房地产企业的资金使用受到一定的限制，一些规模较小的房地产企业直接由于没有充足的流动资金走向破产。特别是近两年受到市场环境的影响，企业运营发展困难重重，无法偿还银行贷款，大量小规模房地产企业倒闭。

5.1 建立房地产调控的长效机制

近年来，我国一直坚持“房住不炒”的基本理念，持续优化宏观调控机制，降低房地产市场的影响和作用[11]。因此，为了促进房地产行业的持续健康发展，平衡市场上的供需关系，应该规避短期的宏观调控行为，建立持续的长效调控机制，让房地产市场朝着长期平稳的方向发展，让房地产回归“住人”的商品属性，使房地产的建造的目的从之前的炒房过渡到居住，为房地产企业建立多层次的融资渠道，构建严格的资金监管体系，提高房地产行业的规范化程度，不断深化改革住房制度，促进房地产行业可持续发展。

5.2 完善住房保障体系

我国应该加大对低收入人群住房的保障力度，解决收入较低人群的住房问题，完善住房保障体系，控制房价剧烈波动。第一，各级政府要认真履行政府住房保障职责，建立健全各项机制，切实保障低收入群体住房安全，并且不断提高相关的管理能力。第二，不断完善租房市场，提高租房的规范程度。为了解决新流入人才的住房问题，政府应该优化租房制度体系，提高租房的市场供给，保障流入人才最基本的住房需求。第三，不断改善老旧住宅小区，完善共有产权制度，通过各项措施切实解决居民的住房问题。

5.3 保障地方财政收入

房地产行业缴纳的大部分税款集中在商品开发和商品流通环节，因此，为了获得更多的税收收入，地方政府财政对土地收入的依赖度较高，增加了房地产企业的资金压力，为房地产企业的后续工作带来了一定的影响。因此，相关部门应该完善相关制度体系，保障地方政府的税收，规避地方政府卖地和寻租行为的发生。第一，深化制度体系改革，增加地方政府的税收来源，转变以房地产经济来衡量当地经济发展程度的理念，不断填补各项制度漏洞；
第二，减轻商品开发和商品流通环节的成本负担，进而抑制一些投机者的购买行为。

5.4 拓宽房地产企业的融资渠道

对于房地产行业而言，其对资金的需求量巨大，一旦没有足够的资金来维持企业经营运转，将会导致工程延误，增加房地产企业的资金成本和资金压力，甚至导致企业破产。因此，房地产企业应该创新融资方式，拓宽融资渠道。例如，同时使用民间与金融机构等融资渠道，积极拓展融资方式，并且可以借鉴其他国家房地产行业的融资方式。通过拓展和创新融资方式来减轻房地产企业的资金压力，降低企业的融资成本，进而促进房地产企业可持续发展。

5.5 有效处置闲置土地和房屋

首先，相关部门应该制定针对闲置土地和房屋的治理体系和政策，通过多种手段和方式收集闲置土地和房屋的数据信息，采用多种方式减少闲置土地和房屋的数量。例如，对于闲置时间较长的土地和房屋应该给予一定的惩罚，避免土地和房屋资源浪费。其次，相关部门应该规范和完善土地出让的相关制度和流程，提高违约成本，降低违约风险，如果出现违约现象应该给予一定的惩罚，保障房地产企业的权利。最后，对于房地产企业而言，应该明确各项工作的完工验收时间，加大监督力度，加速新房上市，解决土地闲置和住房空闲等问题。

5.6 完善房地产行业的法律制度

为促进房地产行业持续健康发展，相关部门应该不断完善相关法律制度，为房地产企业的发展提供法律保障。在当前的制度背景下，房地产行业存在补偿不公平和规划不合理等现象，不利于房地产企业的健康发展。第一，应该制定听证制度并且不断进行完善，提高广大群众的参与程度，保障广大群众的合法权益。例如，在没有确定合理的、合适的补偿机制之前，不能强制征收土地。第二，建立规范科学的价值评估机制。在对房地产进行交易的过程中为了确保交易公平，应该建立规范科学的价值评估机制，提高交易的公平性和公正性。但是目前在房地产行业的评估工作当中仍然存在结果准确性不高和公正性较低等问题，严重影响了房地产行业的发展。所以，相关部门应该出台相关评估制度并且严格实施，降低房地产行业的经营风险。

房地产行业对我国经济的健康发展具有重要影响。随着房地产行业的快速发展，政府部门针对房地产行业的宏观调控力度持续加大。房地产行业的发展前景与国家宏观调控政策密切相关，如果房地产市场投资过度，极易造成房价上涨，导致房地产库存积压，不利于社会经济的发展；
如果房地产市场不景气，极易减少就业机会，导致一系列金融风险，亦不利于社会经济的发展。近年来，随着相关宏观调控政策的实施和市场环境的变化，房价上涨趋势有所放缓，但仍存在一些问题，阻碍了房地产行业的健康发展。因此，为促进房地产行业的健康可持续发展，相关部门应不断完善与房地产相关的法律制度，加强对房地产企业资金使用的监管，同时，应重视市场机制的配置作用，合理运用宏观调控和市场机制，促进房地产行业持续健康发展。