某某市全民健身中心建设项目-实施方案

　某某市全民健身中心建设 PPP 项目 实施方案

　某某市文化和旅游局 勺卢 某某,,

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　项目基本情况摘要 ......................................... 1 （一）项目基本信息 ..................................... 1 （二）项目前期准备工作 ................................. 2 （三）采购方式 ......................................... 2 （四）项目资本金 ....................................... 3 （五）绩效付费机制 ..................................... 3 （六）项目收益与回报机制 ............................... 3 一、项目概况 ............................................. 4 （一）项目基本情况 ..................................... 4 （二）方案目的和依据 .................................. 12 （三）产出说明 ........................................ 16 二、 风险分配基本框架 ................................... 20 （一）风险分配原则 .................................... 20 （二）风险要素识别 .................................... 20 （三）风险分配框架 .................................... 20 （四）风险防范对策 .................................... 22 三、项目运作方式 ........................................ 25 （一）项目运作方式 .................................... 25 （二）项目合作范围 .................................... 25

　ii

　 （三）项目合作期限 .................................... 25 （四）项目运作结构 .................................... 25 （五）项目运营方案 .................................... 27 四、交易结构 ............................................ 29 （一）资金使用计划 .................................... 29 （二）项目投融资结构 .................................. 30 （三）项目公司组建及股权结构 .......................... 31 （四）项目回报机制 .................................... 32 （五）收费定价机制 .................................... 33 （六）调价机制 ........................................ 35 （七）绩效考核和绩效付费支付 .......................... 37 （八）超额收益分享机制 ................................ 41 （九）补助资金使用方式 ................................ 41 （十）预算安排 ........................................ 41 （十一）土地费用处理方式 .............................. 42 （十二）相关配套安排 .................................. 42 五、合同体系 ............................................ 43 （一）社会资本与政府方相关法律结构及合同体系 .......... 43 （二）与本项目相关的其他合同体系 ...................... 44 六、监管体系 ............................................ 45 （一）授权关系 ........................................ 45 （二）监管方式 ........................................ 45

　iii

　 七、核心边界条件 ........................................ 48 （一）权利义务边界 .................................... 48 （二）交易条件边界 .................................... 51 （三）履约保障边界 .................................... 52 （四）调整衔接边界 .................................... 54 （五）项目前期工作及费用的承担 ........................ 56 （六）股权转让限制 .................................... 56 （七）运营期满后的资产处置方式 ........................ 57 八、采购方式选择 ........................................ 58 （一）采购方式选择 .................................... 58 （二）资格预审 ........................................ 59 （三）采购文件编制 .................................... 61 （四）评审方法 ........................................ 61 （五）采购结果确认谈判及公示 .......................... 61 （六）招标标的 ........................................ 62 附件 1：某某市全民健身中心建设工程 PPP 项目财务测算说明 ... 63 一、 边界条件 ......................................... 63 二、假设条件 .......................................... 63 三、基本参数 .......................................... 64 四、经营收入测算 ...................................... 65 五、成本测算 .......................................... 66 六、测算结果 .......................................... 69

　iv

　 附件 2：建设期绩效考核表 ................................ 77 附件 3：运营维护管理绩效考核表 .......................... 79 附件 4：可研批复文件 .................................... 82 附件 5：某某市人民政府关于明确某某市全民健身中心建设单位的批复 .................................................... 86 附件 6：初设批复文件 .................................... 87

　1

　 项目基本情况摘要

　（一）项目基本信息

　1、项目名称：某某市全民健身中心建设 PPP 项目。

　2、所属市县：某某省某某市。

　3、实施机构：某某市文化和旅游局。

　4、项目领域：体育。

　5、运作模式：建设-运营-移交（BOT）模式。

　6、合作期限：15 年（其中：建设期 2 年，运营期 13 年）。

　7、投资总额：项目初设批复总投资为 31982.20 万元，PPP 项

　目调整总投资为 33405.35 万元。

　8、项目付费机制：可行性缺口补助。

　9、项目建设内容及规模：

　（1）建设规模：

　本项目总占地面积 130410 ㎡（约合 195.6 亩），其中：总净用 地面积 112674.9m2 （约合 169 亩），城市绿化带 17735.1 m 2 （约合 26.6 亩）。总建筑面积 32630.92 m2 。其中，地上建筑面积25211.65 m2 ，地下建筑面积 7419.27 m 2 ，建筑基底面积 19356.69 m2 ，绿地面积 39661.5 m 2 。

　建筑密度 17.18%，容积率 0.22，绿化率 35.2%，机动车停车位 450 个，非机动车停车位 350 个。

　（2）主要建设内容：

　2

　主要建设内容为体育馆和体育公园。其中体育馆包括篮球馆 （地上 3 层）建筑总面积为 6375.69 ㎡；游泳馆（地下 1 层、地上 2 层）建筑总面积 8908.78m2 ；会议中心&训练馆（地下 1 层、地上 2 层）建筑总面积 12314.32 ㎡；图书馆（地上 1 层）包括图书馆、茶餐厅、敞开活动空间，建筑总面积：4828.13 ㎡，其中图书馆建筑面积 3586.00 ㎡，茶餐厅建筑面积为 777.08 ㎡，开敞空间建筑面 积为 465.05 ㎡；体育公园包括网球场 2 片，羽毛球场 8 片、篮球 场 6 片、足球场 2 片，公共卫生间 2 座。同时建设相配套的公用工程及辅助设施，包括给排水、供电、采暖、燃气、道路、绿化等。

　（二）项目前期准备工作

　1、于 2017 年 3 月 28 日取得了《建设项目选址意见书》； 2、于 2017 年 4 月 1 日取得了《某某市国土资源局关于某某全民健身中心项目建设用地申请的回复函》； 3、于 2019 年 6 月 11 日取得了由某某市发展和改革局下发的 《关于某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告的批复》（霍发改审批发【2019】26 号）； 4、于 2019 年 7 月 9 日取得了《某某市发展和改革局关于某某市全民健身中心建设项目初步设计的批复》（ 霍发改审批发 [2019]34 号）。

　（三）采购方式

　项目采购方式：公开招标。

　招标标的：

　社会资本全投资税后内部收益率不得高于 6.40%，

　3

　 建安工程下浮率不低于 3% 。

　4

　（四）项目资本金

　项目资本金：本项目资本金为 6700.00 万元，占总投资的 20.06%。

　资本金出资比例：政府方出资 670.00 万元（占 10.00%），中选社会资本出资 6030.00 万元（占 90.00% ）。

　（五）绩效付费机制

　运营绩效考核机制按财办金 2017（92）号文的规定建立。

　本项目中 运营绩效考核基数为 运营期绩效付费基数为建设成本及回报的

　30% 与运营成本及回报之和。

　（六）项目收益与回报机制

　在项目运营期间，项目公司可通过综合馆（篮球馆、游泳馆、训练馆和会议中心）、茶餐厅、运动场中的部分场地、停车场等项目的运营收费及场馆冠名和广告等无形资产的开发获得经营收入， 对于项目公司经营收入不足以满足其建设投资和运维成本及合理回报的部分，政府以财政补贴的形式进行可行性缺口补助。

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　 一、项目概况

　（一）项目基本情况

　本项目为某某市全民健身中心，拟建设成为项目较为齐全、设施配套完善，能满足某某市群众日常体育活动和公益性体育活动的需要，又同时能承担市级单项体育比赛及开展会议等活动的场所。

　1 、项目名称

　某某市全民健身中心建设 PPP 项目

　2 、项目性质

　新建

　3 、项目建设地点

　本项目位于某某市霍东新区经十路以西，经八路以东，纬三路以南，霍东大道以北。项目四面环路，交通十分便利。

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　4 、项目所属行业

　体育

　5 、项目发起方

　 某某市人民政府

　6 、授权代表

　（1）项目实施机构 某某市人民政府授权某某市文化和旅游局作为某某市全民健身中心建设 PPP 项目的实施机构，组织实施本项目的运作。

　（2）政府方出资代表

　7

　某某市人民政府授权某某市经济建设投资有限公司作为政府方出资代表。

　7 、项目合作期

　本项目合作期：

　15 年（包括建设期 2 年，运营期 13 年）。

　8 、股权结构

　（1）PPP 项目调整总投资为 33405.35 万元。

　（2）项目资本金：本项目资本金为 6700.00 万元，占总投资的 20.06 %。

　（3）资本金出资比例：政府方出资代表和社会资本出资比例为 1：9，其中政府方出资 670.00 万元（占 10%），中选社会资本出资 6030.00 万元（占 90%）。

　 9 、付费机制

　可行性缺口补助。

　10 、运作方式

　本项目采用建设-运营-移交（BOT）模式实施。

　11 、前期工作进展情况

　1、于 2017 年 3 月 28 日取得了《建设项目选址意见书》； 2、于 2017 年 4 月 1 日取得了《某某市国土资源局关于某某全民健身中心项目建设用地申请的回复函》；

　8

　3、于 2019 年 6 月 11 日取得了由某某市发展和改革局下发的 《关于某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告的批复》（霍发改审批发【2019】26 号）； 4、于 2019 年 7 月 9 日取得了《某某市发展和改革局关于某某市全民健身中心建设项目初步设计的批复》（ 霍发改审批发 [2019]34 号）。

　12 、项目发起的背景情况

　近年来，某某市以满足人民群众日益增长的体育健身需求为出发点，以建设和谐社会为总目标，全面贯彻落实《体育法》和《全民健身条例》，以增强人民体质、提高全市人民的身体素质和生活质量为根本，促进竞技体育、群众体育和体育产业的协调发展。但是由于历史的原因，某某市健身中心的建设步伐缓慢，没有大的场馆建设。某某市目前体育设施现状远落后于城市发展规模速度的需要，也不能满足体育事业发展的需要和全民健身的需求。随着城市规模的扩大和人们物质文化生活水平的不断提高，体育设施落后的矛盾将显得越来越突出，这不仅影响某某市竞技运动水平的提高和体育人才的培养，还造成群众体育活动无大型场地设施，影响《全民健身条例》的实施，同时也影响城市品位和档次的提高。在此背景下，提出本项目的建设。项目运作拟采用 PPP 模式。因此，本工程的建设正合时宜，也势在必行。

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　13 、政府投资的必要性

　体育是一个国家和地区综合实力与社会文明程度的重要体现。

　大力发展体育运动，不仅能够增强人民体质、提高人民的健康水平， 而且能够培养人们健康合理的生活方式，创造文明和谐的社会环境， 对于全面建设小康社会、构建和谐社会具有重要意义。体育事业的 蓬勃发展和体育健儿取得的优异成绩，将极大地增强国民的自信心、自豪感和凝聚力、向心力，有力地推进全面建设小康社会。

　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中强调实施全民健身战略，发展体育事业，加强群众健身活动场地 和设施建设，推行公共体育设施免费或低收费开放。实施青少年体育活动促进计划，培育青少年体育爱好和运动技能，推广普及足球、篮球、排球、冰雪等运动，完善青少年体质健康监测体系。发展群 众健身休闲项目，鼓励实行工间健身制度，实行科学健身指导。促 进群众体育与竞技体育全面协调发展，鼓励社会力量发展体育产业。

　《中华人民共和国宪法》：“第二十一条规定：“国家发展体育事业，开展群众性体育活动，增强人民体质”。第四十六条中华人民共和国公民有受教育的权利和义务。国家培养青年、少年、儿童在品德、智力、体质等方面全面发展”。

　《中华人民共和国体育法》：“第二条国家发展体育事业，开展群众性的体育活动，提高全民族身体素质，体育工作坚持以开展全民健身活动为基础，实行普及与提高相结合，促进各类体育协调发展”。

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　《全民健身条例》（2009 年 10 月 1 日实施）：“第一条为了促进全民健身活动的开展，保障公民在全民健身活动中的合法权益， 提高公民身体素质，制定本条例。第四条公民有依法参加全民健身活动的权利”。

　某某院关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力 的指导意见（ 国发〔2015〕66 号）指出：“对各类居住公共服务设施实行最低配置规模限制，加快大众化全民健身和文化设施建设，推进城乡社区公共体育健身设施全覆盖。” 某某市全民健身中心的建设，既完善了城市公共服务设施，解决城市体育用地和体育设施不足的矛盾，又使城市整体功能得到充分发挥，给城市发展注入新的生机和活力，带动周围的土地开发和利用。项目建成后将成为某某市的新亮点、新景观。

　该项目的建设可以创造良好的社会效益和经济效益，对于某某市体育事业发展水平提供可靠保证，对于促进某某市当地经济、文化的发展、提高教育水平、促进社会和谐都有着极其重要的作用。项目建成后，将会有大量群众到健身中心参加健身运动，与此同时相配套的商业、餐厅等的人流量也会加大，将会带动相关商家的发展，增加就业机会，当地居民的就业商机也将随之呈现。项目的建设将有助于提高当地居民的收入水平。

　因此，某某市全民健身中心建设 PPP 项目属于政府主导实施的范畴，项目的实施对促进城市建设的深入发展，促进某某市体育事业的发展，提升其体育竞技水平，提高全市人民健身水平及素养有着积极作用。

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　14 、项目采用

　PPP 模式运作的必要性和可行性

　（1）实施 PPP 模式的必要性 1）有助于提高项目的综合效率 PPP

　模式是国家大力倡导支持的，有效拓宽了公共服务和基础设施领域的融资渠道，项目引进技术和运营管理经验，提高本项目 综合管理效率和效益。项目通过与社会资本合作，可有效整合资源， 充分发挥社会资本的专业优势，提高综合运营管理经验，减少重复 投资，提高项目的综合效率。

　2）

　有利于缓解地方政府财政压力，促进地方经济繁荣发展 本项目建设资金所需较大，地方财政能力和相对较窄的融资渠 道，成为制约地方发展的瓶颈。采用 PPP 模式，大大缓解了项目对地方政府的资金压力。可以强有力的支持政府将规划的宏伟蓝图得以实现，彻底改变城市形象和经济承载能力，增强地方政府的综合竞争能力。相对此前有多少钱办多少事的观念，政府运用了经营城市的新型理念，按经济杠杆的原理，经适度的负债撬动地方经济快速、高效发展。

　3）

　拓宽了社会资本的投资渠道，提高资本收益率 随着我国经济的不断繁荣，在国家强大的同时，国民也渐渐走上富裕的道路，社会资本不断的累积形成不可小觑的规模。更多的社会资本期望一种投资稳定且具有较好收益的投资渠道。而政府项目具备这一特点，是社会资本乐于投资的方向。PPP 项目拓宽了社会资本投资渠道，因此获得新的稳定的较长期的利润增长点。

　（2）实施 PPP 模式的可行性

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　1）

　技术、建设条件分析 项目所在地理位置优越，四面环路，且均为某某市主要交通干道，有利于建筑装饰材料和设备的运输，同时，在设计和施工方面均无特殊疑难问题。因此，项目在技术、建设条件方面是可行的。

　2）

　外部环境方面 人民群众对本项目建设所带来的社会效益认识清晰、欢迎程度高，加之市委、市政府对该项目的建设十分重视，市领导多次到现场指导，从而为项目的建设提供了良好的外部环境。

　3）

　政策保障方面可行 某某院、财政部、发改委、住建部等全面推广和规范 PPP 模式， 现已形成具有中国特色的 PPP 模式的政策体系，主要包括：《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金【2014】

　76

　号）、《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财库 【2014】215 号）、《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》 （财金【2014】113 号）、某某省财政厅关于印发《某某省财政厅关于推广政府和社会资本合作试点工作的指导意见》的通知（晋财金【2014】64 号）、《某某省人民政府办公厅加快推进政府和社会资本合作的若干政策措施》（晋政办发【2016】35

　号）等。这些政策的相继出台，对促进政府职能加快转变，完善财政投入及管理方式，尽 快形成有利于促进政府和社会资本合作模式发展的制度体系，做出了指导性意见和规定。为 PPP 的发展提供了有力的政策保障。

　4）地方政府支持 《某某市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的重点工作任务中提出了全面推进体育事业，加强体育基础设施建设，建

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　设和完善体育场馆、奥体中心、全民健身中心、社区多功能体育场 馆、农村体育健身工程等，全面建成覆盖城乡、结构合理、便捷高 效的市、镇、村三级公共公共体育服务设施体系。发挥公共体育场 地的作用，广泛开展全民健身活动，组织举办足球比赛、篮球比赛、羽毛球比赛、健身操汇演、越野赛、象棋比赛、门球赛等比赛，提 高全民体育活动普及率。培育发展体育服务产业，引导大众体育消 费。《2017 年某某市政府工作报告》中提出：“加快市场化融资步伐， 大力推广 PPP 等投融资模式，进一步畅通民间资本融资渠道。” 综上所述，该项目采用 PPP 模式是可行的。

　（二）方案目的和依据

　1 、方案编制目的

　本方案在分析某某市全民健身中心建设项目（下称“本项目”）

　PPP 项目实施的背景、实施 PPP 可行性的基础上，明确项目实施的目标和原则，并进一步明确项目运作模式、交易结构、回报模式、项目关键技术指标、项目重要边界条件内容，供某某市人民政府及财政、国资、住建、发改、规划、国土、文化、环保、法制办、审计、监察等有关部门审查，为某某市人民政府决策提供参考。

　方案经某某市人民政府批准后，为下一步选择社会资本方，并与其签署 PPP 合同等工作确立原则、提供依据。

　2 、方案编制依据

　法律法规、政策文件（部分）：

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　 (1) 《中华人民共和国招标投标法》； (2) 《中华人民共和国政府采购法》； (3) 《中华人民共和国公司法》； (4) 《企业会计准则》（2017）； (5) 《必须招标的工程项目规定》（国家发展改革委令第 16 号）； (6) 《政府采购非招标采购方式管理办法》（财政部令第 74 号）

　PPP 政策文件（部分）：

　(7) 《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会资本的指导意见》 （国发〔2014〕60 号）； (8) 《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113 号）

　(9) 《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》 （发改投资〔2014〕2724 号）； (10) 《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》 （财金〔2014〕76 号）； (11) 《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金〔2014〕156 号）； (12) 《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（ 财库 〔2014〕214 号）； (13) 《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（ 财库 〔2014〕215 号）； (14) 关于《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金〔2015〕21 号）；

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　(15) 《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建【2015】29 号）； (16) 某某院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服 务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知(国办发【2015】

　42 号)； (17) 《某某院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51 号）； (18) 《关于进一步共同做好政府和社会资本合作（PPP）有关工作的通知》（财金〔2016〕32 号）； (19) 《财政部关于印发<政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法>的通知》(财金〔2016〕92 号) ； (20) 《发改委关于做好传统基础设施领域政府和社会资本合作有关工作的通知》（发改投资〔2016〕1744 号）； (21) 《关于印发<传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则>的通知》（发改投资〔2016〕2231 号）； (22) 《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预 〔2017〕50 号）； (23) 《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》(财办金〔2017〕92 号)； (24) 《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23 号）； (25) 《关于进一步加强政府和社会资本合作（PPP）示范项目规范管理的通知》（财金〔2018〕54 号文）；

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　(26) 《加大力度推动社会领域公共服务补短板强弱项提质量促进形成强大国内市场的行动方案》发改社会〔2019〕0160 号； (27) 《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》财金〔2019〕10 号； 某某省 省

　PPP 政策文件（部分）：

　(28) 《某某省财政厅关于印发某某省财政厅关于推广政府和社会资本合作试点工作的指导意见的通知》（晋财金〔2014〕64 号）； (29) 《某某省人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》（晋政发〔2015〕20 号）； (30) 《某某省人民政府办公厅加快推进政府和社会资本合作的若干政策措施》（晋政办发〔2016〕35 号）； (31) 某某省人民政府办公厅关于印发《某某省鼓励投资政策 （2017 年版）》的通知（晋政办发〔2017〕61 号）； (32) 某某省人民政府办公厅《关于成立某某省推进政府和社会资本合作工作领导小组的通知》（晋政办函〔2017〕30 号）； (33) 某某省财政厅《关于明确政府和社会资本合作(PPP)项目部门职责分工的补充通知》（晋财金〔2017〕2 号）； 其他相关文件（部分）：

　(34) 某某市发展和改革局《关于某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告的批复》（霍发改审批发【2019】26 号）； (35) 《某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告》； (36) 《关于加强大型体育场馆运营管理改革创新提高公共服务水平的意见》（八部委 2013 年 10 月 28 日）； (37) 国家体育总局《体育场馆运营管理办法》；

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　(38) 2017 年《某某市政府工作报告》； (39) 2018 年《某某市政府工作报告》； (40) 《某某市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； (41) 《全民健身条例》（中华人民共和国某某院令第 560 号）； (42) 大型体育场馆免费低收费开放补助资金管理办法（ 财教 〔2014〕54 号）； (43) 某某省全民健身促进条例（某某省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议于 2002 年 7 月 27 日通过）

　(44) 本项目相关的其他资料。

　（三）产出说明

　1 、项目产出目标

　某某市全民健身中心的建设，既完善了城市公共服务设施，解决城市体育用地和体育设施不足的矛盾，又使城市整体功能得到充分发挥，给城市发展注入新的生机和活力，带动周围的土地开发和利用。项目建成后将成为某某市的新亮点、新景观。该项目对于促进城市建设的深入发展，提高城市化水平，有着积极的作用，促进当地体育事业发展，提升其体育竞技水平，提高全市人民健身水平及素养。该项目的建设是当地社会精神文明建设的重要组成部分， 是建设社会文明的标志之一，也是开展全民健身所必不可少的物质条件。

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　2 、项目产出规模

　（1）建设规模：

　本项目总占地面积 130410 ㎡（约合 195.6 亩），其中：总净用 地面积 112674.9m2 （约合 169 亩），城市绿化带 17735.1 m 2 （约合 26.6 亩）。总建筑面积 32630.92 m2 。其中，地上建筑面积25211.65 m2 ，地下建筑面积 7419.27 m 2 ，建筑基底面积 19356.69 m2 ，绿地面积 39661.5 m 2 。

　建筑密度 17.18%，容积率 0.22，绿化率 35.2%，机动车停车位 450 个，非机动车停车位 350 个。

　（2）主要建设内容：

　主要建设内容为体育馆和体育公园。其中体育馆包括篮球馆 （地上 3 层）建筑总面积为 6375.69 ㎡；游泳馆（地下 1 层、地上 2 层）建筑总面积 8908.78m2 ；会议中心&训练馆（地下 1 层、地上 2 层）建筑总面积 12314.32 ㎡；图书馆（地上 1 层）包括图书馆、茶餐厅、敞开活动空间，建筑总面积：4828.13 ㎡，其中图书馆建筑面积 3586.00 ㎡，茶餐厅建筑面积为 777.08 ㎡，开敞空间建筑面 积为 465.05 ㎡；体育公园包括网球场 2 片，羽毛球场 8 片、篮球 场 6 片、足球场 2 片，公共卫生间 2 座。同时建设相配套的公用工程及辅助设施，包括给排水、供电、采暖、燃气、道路、绿化等。

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　3 、项目总投资

　（1）项目初设批复总投资为 31982.20 万元。

　（2）总投资的调整 根据本项目投资总额及投资计划，采用 PPP 模式对总投资进行调整，根据上述调整计划，调整后总投资为 33405.35 万元。调整后 投资估算表如下：

　表 表

　1-2 投资估算调整对比表

　序号

　 工程或费用名称 估 算 价 值 建筑工程 其他费用 预备费 合 计 一 初步设计批复总投资

　31982.20 1 工程费用

　28225.29 1.1 建筑安装工程费

　25351.89 1.2 设备及工器具购置费

　2873.40 2 工程建筑其他费用

　1946.59 3 预备费

　1810.31 二 调整费用

　1373.15 1 核减：其它费用

　-67.70 2 调增：建设期贷款利息

　1440.85 三 固定资产投资

　33355.35 四 流动资金

　50.00 五 总投资

　33405.35

　其中

　 建设投资

　 31914.50

　20

　 4 、运营服务范围

　本项目的运营维护范围包括：篮球馆、游泳馆、训练馆（羽毛球馆、乒乓球馆）、会议中心、室外运动场等场馆；茶餐厅、网球场，篮球场、足球场，停车场、公共活动区、公共卫生间；以及配套的公用工程、辅助设施等用地红线范围内其他室外工程设施。

　注：图书馆由政府方委托相关部门运营。

　5 、效益目标

　（1）社会效益 该项目的建设可以创造良好的社会效益，对于某某市体育事业发展水平提供可靠保证，对于促进某某市当地经济、文化的发展、提高教育水平、促进社会和谐都有着极其重要的作用。

　（2）经济效益 该项目建成后，将会有大量群众到健身中心参加健身运动，与此同时相配套的商业、餐厅等的人流量也会加大，将会带动相关商家的发展，增加就业机会，当地居民的就业商机也将随之呈现。项目的建设将有助于提高当地居民的收入水平。

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　二、

　风险分配基本框架

　（一）风险分配原则

　本项目按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则， 综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本之间合理分配项目风险。

　本项目风险分配的基本原则如下：

　1、承担风险的一方应该对该风险具有控制力； 2、承担风险的一方能够将该风险合理转移； 3、承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机； 4、由该方承担该风险最有效率； 5、如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。

　（二）风险要素识别

　本项目涉及各类潜在风险，通过对本项目全生命周期的考察， 着重识别出以下风险；政策风险、法律风险、财务风险、建设风险、运营风险和其他风险。

　（三）风险分配框架

　根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》财金【2014】113 号文件的要求：原则上，项目设计、建造、财务和

　22

　运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。

　因本项目的设计已由政府方负责，所以勘察，设计风险由政府方承担。结合本项目特点，提出表 2-1 风险分配基本框架，且风险识别包括但不限于以下内容。

　另外风险分担应由政府方和社会资本方共同协商谈判，并最终在合同条款中体现。

　表

　2 2- -1 1

　风险分配框架表

　风险类别

　 风险细目

　 政府方承担 项目公司/ 社 会资 本方承 担

　 备注

　 政策风险 政府的政策变化 √

　 行业的规定变化 √

　 项目审批获得/延误 √

　 法律风险 法律变更 √

　 合同文件冲突/ 不完备

　 √

　 √ 合同主体与其他合同产生冲突;或发生严重不利项目正常运营的事件，且该事件在协议中没有明确的处理办法说明时，双方将 秉承诚意共同协商 第三方违约

　√

　财务风险 基准利率 √

　 市场利率

　√

　外汇风险

　√

　融资失败/ 额外融资需要

　√ 由项目公司和其母公司共 同承担

　 建设风险 配套基础设施提供 √

　 土地获取 √

　 设计不当 √

　 工地安全

　√

　23

　 风险类别

　 风险细目

　 政府方承担 项目公司/ 社 会资 本方承 担

　 备注

　工程质量

　√

　完工风险

　√

　供应风险

　√

　建设成本控制

　√

　劳工争端、罢工

　√

　环境破坏

　√

　政府方原因引起的变更 √

　 社会资本方原因引起的变 更

　√

　地质条件

　 √

　 √ 合理勘测外的气候/地质问题（如发现古文物等具 有考古学，地质学和历史意义的任何其他物品）

　 运营风险 政府补贴资金支付风险 √

　 运营成本风险

　√

　使用者付费收入不足的风 险

　√

　服务质量

　√

　环境保护

　√

　安全管理

　√

　项目移交风险

　√

　不可抗 力风险 通货膨胀，战争，动乱， 自然灾害等不可抗力风险 √ √

　（四）风险防范对策

　1 、政策风险对策

　关注国家、各部委、地方 PPP 行业政策，及时学习相关政策， 实时调整自身发展战略；整合区域内部资源，不断增强实力，增强

　24

　对应政策风险的缓冲能力；顺应国家产业政策，加快产业升级，不断延伸产业链。

　2 、法律风险对策

　明确规定合同存续期间执行的法律法规，行业标准等内容；及时关注学习政府的法律法规变化，建立法律政策变更的解决机制； 通过动态合同体系调整，进行签订补充协议的形式进行此类风险的管理和规避。

　3 、财务风险对策

　加强资金运行监控，严格资金使用审批，减量降低各种成本支出、节约成本、提高资金使用率、资金周转率；拓宽融资渠道，积 极构建和寻找融资渠道，做好项目投资预算，实时地引入外部资金， 以满足项目投资建设资金需要同时也不增加额外的财务成本；通过 定期调价机制应对通货膨胀风险。

　4 、建设风险对策

　对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强与规划设计单位的沟通和联系，降低因沟通不到位而造成的设计变更；严格按法定验收程序组织竣工验收评审；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包商施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责

　25

　任机制；项目建设过程中，可实时向保险公司投保,以降低各种风险造成的支出成本。

　5 、运营风险对策

　健全运营管理制度,使各项业务规范化；制定和落实责任制度和奖惩制度，提高工作人员的主动性和积极性；积极鼓励创新机制， 提高效率以增加运营收入和减少运营成本；明确服务质量标准，量化绩效考核管理办法，对社会资本给予适当的投资回报激励；培养契约精神，灵活运用调价机制保障合理收益。

　6 、其他风险对策

　双方皆不可控的因素引起的损失由双方共担，通过购买保险转移风险，制定应急措施减小损失。

　26

　三、项目运作方式

　（一）项目运作方式

　本项目属于社会公共服务项目，符合运用 PPP 模式的原则。在 PPP 模式下，政府与社会资本组建项目公司（SPV），旨在发挥双方各自的优势，加快项目的建设，降低成本，提高效率。

　项目运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满处置等因素决定。根据相关文件，结合项目实际情况，本项目采用建设-运营-移交 （BOT）模式实施。

　（二）项目合作范围

　政府方主要负责项目前期可行性研究、用地预审、环境影响评价、规划选址意见、征地及拆迁、勘察设计等工作。

　项目公司负责投资、融资、建设及运营维护等工作。

　（三）项目合作期限

　本项目合作期限为 15 年（含建设期 2 年，运营期 13 年）。

　（四）项目运作结构

　27

　图 图

　3-1 项目运作结构

　项目 PPP 方案运作结构说明如下：

　1、某某市人民政府授权某某市文化和旅游局作为本项目的实施机构，通过政府采购流程，选择社会资本，签署《PPP 项目合同》，代表政府方在合作期间承担项目协调监管工作。

　2、某某市人民政府授权某某市经济建设投资有限公司作为政府方出资代表。与中选社会资本签署股东协议。双方按照股权比例 （1:9）出资在某某市成立项目公司。

　3、合作期间，项目公司负责本项目的投资、融资、建设及运营维护以及期满移交等工作。

　28

　4、在项目运营期间，项目公司可通过综合馆（篮球馆、游泳馆、训练馆和会议中心）、茶餐厅、运动场中的部分场地、停车场等项 目的运营收费及场馆冠名和广告等无形资产的开发获得经营收入， 对于项目公司经营收入不足以满足其建设投资和运维成本及合理回 报的部分，政府以财政补贴的形式进行可行性缺口补助。

　5、项目公司成立后，项目实施机构与项目公司重新签署《PPP 项目合同》，或签署关于承继《PPP 项目合同》的补充合同。

　6、项目公司与金融机构签订《融资合同》，与保险公司签订 《保险合同》。

　7、合作期满后，项目公司应按照《PPP 项目合同》的约定，将本项目所有资产及相关资料完好、无偿、无债务、不设定担保地移交给政府指定机构，同时政府收回本项目项下的经营权。

　（五）项目运营方案

　1 ）项目可投入运营标准

　本项目须完成工程设计图纸范围内的所有工程建设内容，并通过工程竣工验收，证明其已满足中国现行的工程验收的相关法律、法规和设计技术标准、技术规范的要求，且没有任何实质性的质量缺陷后方可进行项目运营维护。

　2 ）项目运营服务范围

　本项目的运营维护范围包括：篮球馆、游泳馆、训练馆（羽毛球馆、乒乓球馆）、会议中心、室外运动场等场馆；茶餐厅、网球场，篮球场、足球场，停车场、公共活动区、公共卫生间；以及配套的公用工程、辅助设施等用地红线范围内其他室外工程设施。

　29

　注：图书馆由政府方委托相关部门运营。

　30

　四、交易结构

　（一）资金使用计划

　本项目建设期为 2 年，建设投资为 31914.50 万元，建设期内按 第一年 15957.25 万元（50%）、第二年 15957.25 万元（50%）的建设投资比例进行投资；以商业银行中长期贷款利率 4.9%为基准，考虑上浮 15%后计取为 5.64%，建设期利息共计 1440.85 万元。项目投资计划安排见表 4-1。

　表 表

　4-1 项目投资计划安排表

　单位：万元

　序 号

　 项目

　 合 计 建设期 1 2 一 投资进度比例

　50% 50% 二 总投资 33405.35 16312.46 17042.89 1 建设投资 31914.50 15957.25 15957.25 2 建设期借款利息 1440.85 355.21 1085.64 3 流动资金 50.00

　 三 资金筹措 33405.35 16312.46 17042.89

　 1

　 资本金 政府方资本金 (占比 10%）

　670.00 670.00 0.00 社会资本方资 本金（占比90%）

　 6030.00

　 2680.00

　 3350.00 2 债务资金 26705.35 12962.46 13692.89 2.1 长期贷款资金 25214.50 12607.25 12607.25

　31

　 2.2 建设期贷款利息 1440.85 355.21 1085.64 2.3 流动资金借款 50.00

　 （二）项目投融资结构

　1 、资金来源及性质

　本 PPP 项目调整总投资为 33405.35 万元，资金主要来源于两方面：

　（1）项目资本金 根据《某某院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51 号）的最低资本金比例要求，本项目投入资本金至少应达到项目总投资的 20%。

　结合项目实际情况，本项目资本金暂定为 6700.00 万元，占总投资的 20.06%，社会资本方和政府方按照约定的出资额以货币方式出资。

　本项目允许社会资本方通过引入政府性基金的方式筹措资本金。

　（2）融资 本项目资本金以外所需资金由社会资本方和项目公司负责融资， 共需融资 26705.35 万元。融资方式可以采取银行贷款、股东借款等多种形式，融资方案待项目公司组建成立后确定。

　融资方案是项目成功运作的重要条件，应在采购阶段作为对社会资本重要入选条件之一，进行可实施性审核。

　政府方不为本项目融资提供任何形式的担保。

　（3）项目运行过程中项目公司、政府方及有关部门拟申请国家相关扶持资金，该部分资金用于抵减政府可行性缺口补助。

　32

　2 、项目资金用途

　项目资金只能用于本项目下的建设、运营和维护。

　（三）项目公司组建及股权结构

　1 、注册资本及股权分配

　中选社会投资人与政府授权出资代表签署合作协议（股东协议），组建项目公司。

　项目公司注册资本暂定为 6700.00

　万元， 其中政府方出资 670.00

　万元（占 10% ）

　， 中选社会资本出资 6030.00

　万元（占 90%）。

　2 、公司治理结构

　项目公司按《公司法》设股东会、董事会和监事会。

　公司董事会由 3 名董事组成，其中由社会资本方委派 2 名董事， 由政府方委派 1 名董事。涉及生产安全、突发事件、重大项目建设等董事会议题，政府方委派的董事具有一票否决权。

　公司监事会由 3 人组成，其中 1 人由政府方委派。

　3 、收益分配

　按“同股同权、风险共担、收益共享”的原则，依据《公司法》和《公司章程》 的约定进行分配。本项目约定公司内部政府方出资代表不参与分红，但当有超额收益时政府参与分红。

　33

　（四）项目回报机制

　1 、收入机制

　项目运营期间，本项目收入来源有：

　（1）综合馆（篮球馆、游泳馆、训练馆和会议中心）、茶餐厅、运动场中的部分场地、停车场等项目的运营收费； （2）场馆冠名和广告等无形资产开发； （3）政府或其指定机构向项目公司支付可行性缺口补助。

　2 、付费机制

　项目运营期间，政府暂按每年年底以可用性付费和绩效付费的方式向项目公司支付可行性缺口补助。

　可用性付费为除去绩效付费以外的所有缺口补助，付费金额见表 4-2 表 4-3：

　表 表

　4-2 年度可用性付费表

　合作期

　（年）

　3

　4

　5

　6

　7

　8

　9

　可用性付费

　1695.66

　1773.96

　1858.36

　1949.26

　2047.09

　2152.29

　2265.34

　其中：1、部分建设成本及回

　报

　1976.75

　2095.35

　2221.07

　2354.34

　2495.60

　2645.33

　2804.05

　2、使用者付费抵扣

　281.08

　321.39

　362.71

　405.07

　448.51

　493.04

　538.71

　表 表

　4-3 年度可用性付费表（续）

　34

　 合作期

　（年）

　10

　11

　12

　13

　14

　15

　合计

　可用性付费

　2386.75

　2517.05

　2656.82

　2765.56

　2883.91

　3096.94

　30049.00

　其中：1、

　部分建设成本及回

　报

　2972.30

　3150.63

　3339.67

　3540.05

　3752.45

　3977.60

　37325.20

　2、使用者付费抵扣

　585.55

　633.58

　682.85

　774.49

　868.54

　880.66

　7276.20

　绩效付费包含两部分：一是建设成本及合理的 30%，二是运营成本及回报，付费金额见表 4-4 表 4-5：

　表 表

　4-4

　年度绩效付费表

　合作期

　（年）

　3

　4

　5

　6

　7

　8

　9

　绩效付费

　1315.84

　1381.58

　1450.41

　1522.51

　1598.07

　1677.30

　1760.42

　其中：1、运营成本

　及回报

　847.18

　898.01

　951.89

　1009.00

　1069.54

　1133.71

　1201.74

　2、部分建设成本及回报

　468.66

　483.57

　498.52

　513.50

　528.52

　543.58

　558.68

　表

　4 4- -5 5

　绩效付费表（续）

　合作期

　（年）

　10

　11

　12

　13

　14

　15

　合计

　绩效付费

　1847.66

　1939.27

　2035.51

　2151.51

　2272.75

　2369.74

　23322.54

　其中：1、运营成本

　及回报

　1273.84

　1350.27

　1431.29

　1517.16

　1608.19

　1704.69

　15996.51

　2、部分建设成本及回报

　573.82

　589.00

　604.22

　634.35

　664.56

　665.05

　7326.03

　（五）收费定价机制

　在整个特许经营期内，本项目中对于免费、低收费开放部分项目参考相关政策文件（包括但不限于大型体育场馆免费低收费开放补助资金管理办法（财教〔2014〕54 号）等相关文件）定价，体育赛事等其他部分由项目公司根据市场定价。

　35

　项目初始收费标准暂定如下：

　表 表

　4-6 运动场开放及收费标准

　序号 项目 日常训练租用单价 备注 1 小型足球场 50 元/小时 每场地 2 篮球场 免费

　3 羽毛球场 免费

　4 网球场 免费

　表 表

　4-7 篮球馆项目开放及收费标准

　序号 项目 日常训练租用单价 备注 1 篮球 100 元/小时 每场地

　 表 表

　4-8 游泳馆项目开放及收费标准

　序号 项目 日常训练租用单价 备注 1 游泳(成人) 25 元/次·人

　2 游泳（儿童）

　15 元/次·人

　3 健身 500 元/年 办卡

　 表 表

　4-9 训练馆项目开放及收费标准

　序号 项目 日常训练租用单价 备注

　 1

　 羽毛球 7：00~8:30 10 元/小时

　 每场地 其他时间 20 元/小时

　 2

　 乒乓球 7：00~8:30 8 元/小时

　 每场地 其他时间 12 元/小时

　 表 表

　4-10 会议中心开放及收费标准

　序号 项目 日常训练租用单价 备注

　36

　 1 会议租赁 会议室 6000 元/天

　表 表

　4-11 商业租赁及停车场收费标准

　序号 项 目 单价 备注 1 茶餐厅（777.08 ㎡）

　1.0 元/天/平方米 租赁 2 停车场 2 元/小时/车位

　（六）调价机制

　1 、项目投资总额的调整

　（1）项目总投资 ①施工图设计完成后，由政府方委托编制施工图预算并征求项目公司意见后，报经财政部门评审，作为投资概算编制的依据。以政府部门批复的概算总投资为上限。

　②由政府方责任引起的设计变更、方案调整等造成的总投资增加由政府方负责； ③由项目公司责任引起的设计变更、方案调整等造成的总投资增加由项目公司负责； （2）付费总投资确认 ①建筑安装工程费用=经结算审计确认的建筑安装工程费用× （1—中标人投标报价时建筑安装工程费的下浮率）； ②工程建设其他费用 工程建设其他费用届时经审计部门审计后据实决算。

　③建设期利息

　37

　建设期贷款利率不得超过 5.88%。若超过 5.88%，超过部分由社会资本自行承担；若低于 5.88%据实调整。

　2 、项目收入单价调整

　项目合作期间，本项目对于免费、低收费开放部分项目采用政府指定价机制，体育赛事等其他部分由项目公司根据市场定价。

　3 、运营维护费的调整

　运营期内运营维护费每三年调整一次，从运营期第 4 年开始启动调价机制，项目公司可在每调整周期期末向政府方提出调整运营维修费的要求，同时应提交价格等因素变动的依据。政府方收到项目公司调整费用申请后，应会同政府相关部门进行必要的审核、查验程序并在一个月内作出批准或不批准的答复，政府方逾期未答复的视为自动批准。

　调价公式如下：

　 式中：

　 n ——表示第 n 个调价周期；

　i ——为调价周期的第一年、第二年、第三年，分别取值为 1、2、3

　P 3ni ——为调价年的运营成本；

　A 3n ——为调价年前一年《某某统计年鉴》中公布的在岗职工平均工资；

　A 0 ——为初始年《某某统计年鉴》中公布的在岗职工平均工资；

　a 3ni,

　b 3n...