浅谈物业小区代收代缴公用市政费用管理

　浅谈物业小区代收代缴公用市政费用管理

　[摘要]经过短短十几年的发展，物业管理从无到有，几乎覆盖到我国所有的城市。在惊叹其发展速度之快、覆盖面之广的同时，我们也不难感觉到：小区代收代缴公用市政费用，已严重影响到物业企业的日常经营运作。本文通过代收代缴公用市政费用现状入手，简要分析了其成因，进而从社会配套政策等方面，阐述了改革现有运行模式的措施。

　[论文关键词]

　代收代缴

　 现状

　措施 物业管理行业引进国内已经有近二十年时间，由于是房地产开发业的外延行业，随着房地产开发热潮的兴起，物业管理行业犹如“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”般，在我国蓬勃发展起来了。这种爆发式的产生、发展过程，掩盖了一些不可逾越的矛盾和问题，随着物业管理行业进入平稳发展期，这些被掩盖的、被忽略的矛盾逐步凸现，其中，物业管理区域与物业管理关联单位的矛盾尤为特殊，它既牵涉到物管企业和业主，又与社会上为物业管理区域提供服务的单位密切相关。这当中最有代表性的，就是我们经常看到的物业管理区域内因欠缴公用市政费用而引发物业管理纠纷。国务院颁布实施的《物业管理条例》中明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用，但是不得向业主收取手续费等额外费用”。然而在现实运作过程中，公用事业单位以契约的主导者自居，不安其意志操作将无法实现物业小区公

　用事业项目的正常使用。

　一、公用市政代收代缴现状及成因。

　从公用市政项目的性质看，水电气暖都是自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司的商品，作为商品的提供者应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。

　（一）长期以来由于缺乏科学合理的城市总体公用市政发展规划，特别是区域性的一些配套设施的规划和落实不到位，以及公用市政事业单位的垄断地位，往往把服务与收费无偿地转嫁给物业管理公司，造成了由物业管理公司来代收代缴费用的不合理现象和埋下被投诉的隐患。在代收代缴费用过程中，因为存在着总表与分表的误差，特别是供电还存在着基本电费、变压器损耗以及利率调整所形成的费用负担。这些负担承受又很自然出现两种情况，即：一种情况是物业管理公司自行承担经营出现亏损，另一种情况是物业管理公司通过提高收费标准的办法，让业主承担，引起业主强烈不满而投诉。物业管理公司依照“羊毛出在羊身上”的理念，将超额部分转嫁给小区业主，这种提高收费标准的做法，恰恰违反了国家《价格法》的有关规定，属于乱收费范畴。由于收费主体不同，代写毕业论文最终本应该由商品提供者承担的费用，变成物业管理公司沉重的额外负担。

　 （二）代收代缴给物业公司带来风险。

　物业公司收到、收不到水、电、气、暖费，都必须按照区域消费全额费用交给相关公用市政的专业化公司。住户欠费，由物业管理公司垫交。

　 由于水、电、气、暖公用设施维修养护专业性较强，物业公司管理服务人员专业水平普遍达不到要求，以致出现设施的损坏，跑、漏、盗现象导致支付费用提高。

　 长期以

　来，物业公司忍辱负重、无偿地替公用市政单位履行收费和设施维修、养护等职责，使一些物业公司经营步履艰难，面临破产边缘。在一定的程度上，由于代收代缴出现的矛盾致使物业管理服务费也难收取。这一问题已成为制约物业管理行业健康发展的瓶颈。

　二、解决措施及对策。

　（一）科学制定城市公用市政发展规则，由政府规划部门会同相关公用市政管理单位调研论证后，报政府批准实施，以便物业管理区域规范管理。

　 （二）政府主管部门根据“谁受益、谁承担”原则，尽快制定出台有关物业管理区域内公用市政项目收费与管理规定，明确供水、供电、供气、供热等公用市政项目移交的技术标准、移交程序、移交期限、遗留问题处理和移交后双方的权利义务，以及用户权利义务等方面事宜。