(张家口房地产市场调研

　 张家口房地产市场调研报告一、城市简介全市面积2964.4平方公里，张家口市下辖4个区、13个县、2个管理区、1个高新技术开发区。其中4个辖区分别为： 桥东区、桥西区、宣化区，下花园区； 全市全市户籍总人口450.29万人，其中农业人口319.23万人；非农业人口130.55万人。市区人口98.68万。二、城市经济2010年，五大工业主导产业：装备制造业，新型能源、电力热力、矿产品精深加工业和食品加工业、电子信息产业三大产业均是稳步增加，第二产业增加相对较高，工业化进程加快。第三产业稳步增长，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点 2010年城市居民人均可支配收入达到14649元，五年年均增长11％，电脑、汽车等反映消费结构升级的商品开始进入百姓家庭，居民住房条件进一步改善三、城市规划定位1、规划定位国家十二五规划纲要指出：推进京津冀、长江三角洲、珠江三角洲地区区域经济一体化发展，打造首都经济圈。

　全面承接北京产业转移,推进环首都绿色经济圈建设，核心是搞好产业规划。为此，总体规划在七大新兴产业领域谋划了一批基地，旨在通过吸纳承接北京产业转移，加快高端产业聚集，促进区域内产业融合提升。

　“北京城铁向河北延伸1100公里的规划，已上报国务院。随着张家口至大同； 张家口至呼和浩特； 张家口至北京的城际铁路的开通。

　未来张家口将成为连接“煤都”山西大同沟通中原与北疆，连接东部“京津冀经济区”和“环渤海湾经济区”与中西部资源产区的重要枢纽，及核心城市。四、房地产发展情况1、土地市场情况住宅土地价格：2010年张家口土地市场住宅用的桥东区地价在250万/亩，桥西区地价在220万/亩，高新区在180万/亩。

　商业土地价格：2010年商业用地桥东区在220万/亩，桥西为190万/，亩高新区在140万/亩 工业用地价格：2010年工业用地地价在20-23万/亩 楼面价格：2010年楼面均价桥东区在1200元，桥西为1100元，高新区为900元 2、房地产板块划分张家口城区南北长，东西短，由一条贯穿南北的清水河将城区分为东西两部分，因此，城区分为桥东区和桥西区。桥西区：作为市政府所在，发展较早，现在是老城区改造的重点。桥东区：占据张家口城区较大的面积，同时拥有进出张家口主要干道张宣公路，随着城市改造的发展，有着很好的发展前景。2004年市政府决定将城南部纬一路至纬三路之间作为高新技术开发区，自此将张家口市划为三个区域。高新区作为新兴区域是张家口近年来房地产市场做活跃的区域。

　3、板块发展情况A：桥东区桥东区项目较多，且价位也是张家口市房价较高区域。

　 该区域的项目供应主要集中在陵园路区域和红旗楼区域，供应体量以20万平米左右的项目为主，10万平米左右的项目为辅，体量较大的是38万平米的上东红郡和25万平米的龙山水郡。

　 在陵园路区域和东山附近，多层较为常见，多层均价大约在3800元/平米，高层均价约3700元/平米；红旗楼区域主要为高层供应，该区域城市配套完善，繁华度较高，均价大约在4400-4500元/平米。

　 整个桥东区户型面积配比因各项目定位不同，面积划分差别较大，但各项目的主力户型仍以70-120平米的南北通透的2-3居室为主。

　 各楼盘都配有底商，均价为14000元/平米，小区配套车库较少，多为露天车位。随着河北永兴房地产开发的维多利亚广场的建设开盘桥东房价将被进一步推高。?B：桥西区桥西区作为旧城改造的重点，多层为主高层为辅的项目形态。

　 由于是老城区，商业卖点胜于桥东区。区域供应主要集中在西坝岗沿路的赐山大街和祭风台大街，规模以10-20万平米的项目为主，目前多层价格集中在4100元/平米左右，高层均价约在4000元/平米左右，供应均衡。

　 户型设置具体价格差异主要由项目的品质和区位等因素决定。该区域内住宅项目的期房、现房仍以70-90平米的经济型2-3居和90-100平米的舒适2-3居室为主，70平米以下和110平米以上的户型，因市场需求和购买力等问题决定该类户型配置较少。

　 各楼盘均配有底商均价在12000元左右，随着天元名品的进入桥西区域内商铺价格将进一步增长C：高新区近两年来，随着城市改造不断成熟，该区域项目在市场上表现不错。

　 通过上表，我们可以发现，该区域项目供应主要集中在滨河两岸、纬三路和张宣公路附近。

　 项目规模以30万平米左右为主，由于区域优势也不乏百万大盘的涌现，如95万平米的凤凰国际城和百万平米的京润现代城。

　 区域供应主要以高层、小高层供应为主，均价约在3800元/平米左右，多层均价约在4100元/平米左右。主力户型面积集中在70-90平米之间的2-3居。

　 各楼盘均配有底商均价在10000元左右，卖点多以周边现有和将来规划的市政设施为依托进行宣传，项目自身优势较弱。五、目标客户分析A、刚性需求 　步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。B、改善型需求

　 改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。C、被动拆迁需求 　被动拆迁所产生的需求，虽考虑到这里面部分需求会原地、原项目消化，但也有相当部分和因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化。六、购买习惯分析张家口购房客户地缘情结占很大因素，多数购房者不愿离开长期居住的生活区域，其次对房子要求必须南北通透，一般不选择中间户型，所以张家口市场先主流住宅产品为一梯两户。同时物业费高低也是张家口购房者考虑的一大因素，周边配套由其是距菜市场的远近也是购房客户选择房屋的必要因素。