县城居住区综合整治规划

　宜居 xx 专题计划之 县城居住区综合整改计划 x xx 县国土资源和房屋管理局

　二○ xx 年

　目录

　一、指导思想……………………………………………………3 二、居住区综合现实状况分析………………………………………3 三、居住区整改思绪……………………………………………4 四、任务计划……………………………………………………4 （一）目标任务……………………………………………4 （二）工作计划……………………………………………5 五、整改标准……………………………………………………5 六、整改内容……………………………………………………6 （一）第一层面……………………………………………6 （二）第二层面……………………………………………6 （三）第三层面……………………………………………7 七、资金估算及筹措……………………………………………8 （一）资金估算……………………………………………8 （二）资金筹措……………………………………………9 八、保障方法……………………………………………………9 （一）资金保障……………………………………………9 （二）组织保障……………………………………………10 （三）机制保障……………………………………………12 九、工作要求…………………………………………………13 （一）高度重视，精心组织…………………………………13 （二）明确目标，严格管理…………………………………13 （三）协调配合，共同推进…………………………………13 （四）广泛宣传，营造气氛…………………………………14 附件 1：县城居住区综合整改试点项目汇总表……………………15 附件 2：县城居住区综合整改分区年度计划表……………………16 附件 3：危旧房改造房屋建造年代统计表…………………………17 附件 4：居住区综合整改房屋建造年代统计表……………………18 附表 5：关键街区基础情况表………………………………………19

　县城居住区综合整改计划

　现在，xx 县城居住区尤其是未实施旧城改造旧住宅区，大多存在居住环境差、配套设施不完善、管理不够规范、景观不够协调等问题。县委县政府提出了建设“宜居 xx”要求，县城居住区综合整改是“宜居 xx”关键内容，是坚持“科学发展观”主动探索城市可连续发展关键路径；对实施国发 3 号文件，建设统筹城镇综合配套改革示范县含相关键意义。

　一、指导思想

　以邓小平理论和“三个代表”关键思想为指导，认真落实落实“314”总体布署，围绕“宜居重庆”建设需要，根据建设“宜居 xx”要求，结合正在实施“平安 xx”建设，经过实施工程治理和综合执法，着力推进县城区综合整改工作，有效改善居住环境，美化城市形象、提升城市品质，努力促进县城全方面协调可连续发展。

　二、居住区综合整改现实状况分析

　经过调查分析，县城居住区未实施改造旧住宅多为 70 年代前修建住宅，缺乏配套，没有物业管理，基础已纳入危旧房改造范围；80 年代至 90 年代修建单位自建住房、单体建筑居多，未实施物业管理；局部旧城改造修建小区，小区基础配套但需完善，物业管理不规范；近几年修建商品房基础配套，已引入物业管理但部分小区不够规范，亟需整改，关键存在三个问题：

　一是部分房屋住用功效不齐全，年久失修。经初步调查，未实施旧城改造危旧房，有水、电、气未实施一户一表，无独立厨房、卫生间，公共过道损坏，管网杂乱老化，这类房屋绝大部分为 1970 年前所建。

　二是部分住宅区环境不配套，小区管理不规范。80 年代至 90 年代所建住宅大部分为零星改造，外部环境差，道路破损，公共绿化地少，缺乏公共设施和活动场所，虽设施配套有了较大改善，但大多为开放式住宅小区，没引入物业管理，不一样程度上存在管线私拉乱接，脏乱差现象，管理不规范等问题。

　三是部分关键街区住宅区和城市景观不协调。城市主干道区域内部分房屋陈旧、外立面破损或无外装饰、街道不符现在计划等问题，直接影响了城市整体景观。

　三、居住区整改思绪

　基于现实状况，县城居住区整改关键是以危旧房改造为主；未能纳入危旧房改造范围，以改造道路入手进行综合整改；实施一户一表改造，完善消防设施，配套用房，排污设施，清理乱搭乱建；关键街区关键整

　改内容应包含拆除违章搭建，完善外立面墙体装饰，增添城市景观设计等，为此，我们确定了“两个层面、一个关键”分类整改思绪。

　1、县城危旧住宅区，因无统一规范，建筑结构、质量、设施配套及居住环境差，纳入旧房拆迁改造范围，重新计划根本整改。

　2、未纳入危旧房拆迁改造居住小区，关键以实施综合执法、规范管理为主，引导开发、建设社会单位和业主作为实施工程治理主体，完善少许配套设施及环境整改，规范物业管理。

　3、对部分关键街道住宅区，要关键打造，以改造外立面面貌为关键，使之和整体景观相适应。

　四、任务计划

　（一）目标任务 1、整改纳入旧城改造危旧居住区 174769.87 平方米，以危旧房改造拆迁为主。

　2、实施综合整改县城居住区 4 个 14400 平方米，以实施综合执法、规范管理为主，和道路环境，配套用房、消防设施、排污设施等。

　3、整改关键街区 1 个，包含 2800 平方米房屋住宅区进行关键整改。

　共整改 xx 城区范围内旧住宅区 12 项目（详见附件 1）。

　（二）工作计划 总体安排，用 4 年时间完成 191969.87 平方米综合整改任务，20XX年完成 37445.91 平方米综合整改工作；20XX 年和 20XX 年，分别完成34997.86 平方米和 60900 平方米；20XX 年完成剩下 58626.1 平方米综合整改工作（详见附件 2）。

　五、整改标准

　1、统筹计划、主动创新。要根据“宜居 xx”建设总体要求，科学制订整改计划，分批分步实施。同时，依据城市总体计划和各小区实际，综合考虑经济、环境保护、自然及人文元素，主动采取新技术、新材料，打造特色城市风貌。

　2、以人为本、分类整改。着力改善和住户亲密相关住用、出行等配套功效和安全保障，兼顾小区绿化、房屋外立面等环境整改充足尊重群众意愿，公共设施人性化。

　3、以小区为主、民主参与。实施属地管理，以条块管理相结合，居住区综合整改工作专门机构负责组织实施， xx 镇（或主管部门）负担主体责任； xx 镇及县级部门要加强联动协作，切实做好分类指导；充足调动小区和业主委员会主动性，努力营造“民主参与、结果共享、

　共同维护”综合整改格局。

　4、政府主导、多元筹资。发挥县财政投入主导作用和配套优惠政策支撑作用，公共财政关键用于城市公共服务配套、景观及低收入困难家庭居住区综合整改，县政府对部分关键街区项目采取以奖代补形式进行补助；激励社会单位和个人自筹资金实施综合整改，县政府给合适补助优惠。

　5、完善机制、加强管理。建立健全居住区综合整改长久有效、联动和协同机制，坚持整改改造和后续管理并重，切实加强管理。

　六、整改内容

　根据“两个层面、一个关键”总体分类，全部整改内容实施菜单式列项，一小区一方案，以满足基础功效，完善基础配套为目标，因地制宜，缺啥补啥，确定综合整改具体内容，逐项实施工程治理。

　（一）第一层面：危旧住宅区综合整改 关键经过实施危旧房拆迁改造，改善基础居住条件，优化居住环境。

　整改对象：县城区内凡纳入危旧房改造范围，关键是危旧房居住区，严重影响城区景观和居民生活区域。（详风附件 3）

　（二）第二层面：居住小区综合整改 关键经过房屋修缮、管线改造、设施配套工程治理方法，结合必需执法整理，改善基础居住条件，改善小区环境，提升居住品质。

　1、整改对象：对县城 80 年代至 90 年代房屋破损程度较重，部分管网杂乱老化，道路破损，管理不够规范和环境不够优美居住小区进行综合整改。(详见表 4) 2、整改内容 （1）房屋修缮类：1）修缮渗漏屋面，保障使用功效；2）清洗、粉饰或改造建筑外墙、外窗和阳台，确保建筑外观整齐整齐；3）维修公共楼梯栏杆、楼道照明、保障建筑内部公用设施正常使用；4）统一设计雨棚、空调室外机摆放位置及形式。

　（2）管线改造类：1）实施水、电、气一户一表改造；2）对雨污水管道整改，疏通管道、排堵增容，保障小区排污通畅；3）增设和整修小区内路灯设施，保障小区公共照明；4）整理、整修或更新供电、电信、供水、燃气等管线，有条件地方管线入地，做到整齐有序，排除小区内安全隐患。

　（3）环境整改类：1）道路整改，确保汽车通达，人行便捷，保障消防通道通畅；2）划定明确停车范围，保护行人安全；3）整修和完善公厕、垃圾搜集点、化粪池、宣传栏、通告牌等，保障小区整齐；4）

　条件许可地方增加绿化面积，美化小区环境；5）整理、整修堡坎、护栏设施，排除安全隐患。

　（4）设施配套类：1）配套厨卫；2）建设和规范小区物业服务设施，完善小区管理服务用房等共享设施；3）建设和规范小区体育设施，强化小区公共服务水平。

　（5）规范小区管理。依据《物业管理条例》规范物业管理行为，开展创建物业管理示范小区活动，提升管理服务水平。

　（三）一个关键：关键街道综合整改 经过公开征求设施方案，实施必需工程治理和综合执法，配套设施、完善功效、改善环境、增添城市景观、美化城市形象。

　1、整改对象：对城市主干道居住区实施综合整改（详见附表 5）。

　2、整改内容 （1）城市主干道综合整改。1）外立面整改：改造城市主干道区域住宅外立面，拆除临街房屋违章搭建，规范临街阳台和防盗网、空调外机摆放位置。2）环境整改：搞好城市主干道区域住宅区绿化。3）规范电力、通讯等网线。4）景观改善：增添城市景观（雕塑），形成独特城市景观。

　七、资金估算及筹措

　（一）资金估算 根据“两个层面，一个关键”总体分类，对纳入危旧房改造旧住宅区和关键街区进行整改，面积累计 xx 平方米，约需要资金约 xx 亿元；其中关键街道 xx 平方米，约需资金 xx 万元。

　20XX 年拟投资 xx 亿元，20XX 年拟投资 xx 亿元，20XX 年拟投资xx 亿元，20XX 年拟投资 xx 亿元。资金估算详见下表：

　居住区整改资金估算表

　整改内容 整改工程量（万 m2 ）

　综合单价 （元/m2 ）

　费用累计 （万元）

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　居住区整改 xx

　xx

　xx

　关键街道 xx

　xx

　xx

　累计 xx

　 xx

　 工程治理类分年度资金表

　年度 20XX 年 20XX 年 20XX 年 20XX 年 累计 整改面积 （万 m2 ）

　xx

　xx

　xx

　xx

　xx

　投资估算（亿元）

　xx

　xx

　xx

　xx

　xx

　 （二）资金筹措 县城居住区综合整改工程所需资金筹措渠道关键包含危旧房改造xx 万元,根据危旧城改造政策筹资，招商引资和县上政策优惠；居住区、关键街道整改需资金 xx 万元,由县财政资金 xx 万元，运行单位或主管部门 xx 万元，社会资金 xx 万元。

　八、保障方法

　（一）资金保障 1、危旧房改造拆迁根据国家危旧城改造政策筹资。

　2、居住区及关键街道筹资方法。一是每十二个月从土地出让金安排一定数额资金投入综合整改；二是合理整合现有城市建设资金，城市道路及管网建设、小区及体育设施建设、绿化、拆违等专题等资金要优先考虑投入集中整改区域；三是多渠道、多方法等集整改资金，引导社会单位和受益居民自筹资金或使用物业专题维修资金参与整改。

　3、居住区及关键街道出资方案。居住区综合整改按“政府拨一点、产权单位出一点、居民掏一点、市场运作筹一点”“四个一点”标准出资，具体为：

　（1）用于城市公共服务配套、景观改善整改资金和城镇低保户、家庭困难群体减无偿用由县政府负担。

　（2）给排水、供电、电信、邮政、广电、燃气等管网设施改造费用由运行单位或县级主管部门负担，县政府合适补助基础工料费。

　（3）扩大居住面积、增加厨房厕所、水电气一户一表改造及封闭阳台费用由受益住户产权人负担。

　（4）房屋共享部位、共享设施设备维修及更新、改造可引导业主按要求缴存、使用部分物业专题维修资金。

　以上第（2）、（4）项由县政府负责督促落实，第（3）项由各基层组织负责督促落实。

　4、居住区及关键街道配套政策。对县城居住区综合整改工程中应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税和印花税等多种地方性税收实施即征即返；对城市建设配套费、建设工程规范综合费、城市占道费等行政性规费实施即征即返；对城市地形现实状况测量、计划放线等机关服务性收费，按收费标准 50%收取；对城镇低保户及家庭困难群体应负担费用给予合适减免。

　（二）组织保障 1、纳入危旧房改造拆迁范围整改，根据国家危旧城改造政策办理。

　2、成立县居住区综合整改工作领导小组。

　（1）县级机构。领导小组组长由分管副县长担任，县政府办分管主任和县建委任副组长，组员单位为县建委、县国土房管局、县计划局、县市政委、县园林局、县消防、县政府新闻办、县政府督察室、县公安局、县经委、县国资委、县文广局、县体育局、县局政局。领导小组办公室设在县建委，县建委分管副主任兼任办公室主任，组员由领导小组组员单位抽调专员组成，集中办公；领导小组办公室关键负责县城区居住区综合整改工作领导小组日常工作。

　（2）县居住区综合整改工作领导小组职责。负责制订综合整改工作管理措施等指导性文件，下达年度整改计划，组织实施目标考评，审查项目计划设计方案，同意整改项目，下达项目资金计划，组织项目标综合验收；指导和协调各区综合整改工作。领导小组办公室将依据工作需要下设工作组。

　3、 xx 镇（或主管部门）参考设置居住区综合整改项目工作专门机构。

　（1）

　xx 镇（或主管部门）作为居住区综合整改工作责任主体。

　（2）居住区综合整改项目工作专门机构职责。负责制订计划和年度计划，统筹协调综合整改项目标指挥、协调工作，审查整改项目计划设计方案，负责筹集和平衡综合整改项目标指挥、协调工作，审查整改项目计划设计方案，负责筹集和平衡综合整改资金，具体组织实施综合整改； 4、充足发挥小区和业委会宣传、组织实施、监督等基础性作用，搞好城区居住区综合整改工作对接和组织实施工作，建立和完善居住区综合整改长久有效管理及服务。

　（三）机制保障 1、危旧房改造拆迁根据国家危旧城改造政策办理。

　2、居住区及关键街道整改前期工作。居住区综合整改项目工作专门机构依据实际情况，提出计划和计划。具体项目整改方案采取“一小区一方案”，在整改现场公告 5 天，广泛征求群众意见后，由居住区综合整改项目工作机构组织相关部门进行初审。方案初审经过后报县整改办，由县整改办组织相关部门进行集中会审。整改项目包含关键街道，由综合整改项目工作领导小组审议，并报县政府审定后实施。

　3、居住区及关键街道综合整改。县城居住区综合整改中工程治理项目，应该按《政府采购法》、《招投标法》、《重庆市政府投资项目管理措施》等相关法律法规要求进行公开招投标。居住区综合整改项目工作专门机构负责协调各部门对施工现场施工安全、工程质量、工程进度及整改资金进行管理。整改项目必需按方案设计施工，工程变更应由施工单位向居住区综合整改项目工作专门机提出变更申请，经同意后，报县整改办立案后方可变更。施工安全和工程质量必需根据国家相关施工规范和标准实施。整改施工，可邀请居民代表参与建筑材料，工程质量验收工作，并设置投诉举报电话。

　县城居住区综合整改中综合执法，在县整改办统一指挥协调下，各职能部门要提升行政执法效益，加强协作配合，严格执法，做到工程治理和综合执法同时进行、同时完成。综合执法工作经费在财政专题经营中列支，不纳入工程治理投资核实体系，但须纳入综合整改项目进行统一验收。

　4、居住区及关键街道验收考评。县城居住区综合整改项目完成后，由居住区综合整改项目工作专门机构组织相关部门进行验收，验收合格后报县整改办进行综合验收。验收不合格整改工程，由验收方提出整改意见或方案，责任单位必需依据整改意见或方案进行整改，整改结束必需重新组织验收。居住区综合整改工作将纳入县政府对项目属单位（部门）年度目标考评范围。

　5、长久有效管理。为了巩固居住区综合整改工作结果，维护良好居住环境，要在尊重群众意愿、考虑居民支付能力基础上，建立健全行政管理和业主自治相结合长久有效机制。一是计划、市政、工商、房管等行政管理部门要加大行政执法力度，加强规范管理，建立和完善相关规章制度。二是拓宽居住区综合整改资金起源，稳定资金渠道，做到居住区长久维护、定时更新整改。三是对含有条件，能够指导引入不相同级专业化物业管理服务；对于还未含有引入物业管理条件，可建立小区

　居民委员会指导下业主自治制度，共同负责居住区保洁、保安和维护为主管理。四是引导业主交存物业专题维修资金，为整改后房屋共享部位、共享设施设备维修和正常使用提供保障,对城区房屋按要求定时进行安全判定,判定为 C、D 类房屋由业主立即整改。

　九、工作要求

　（一）高度重视，精心组织 居住区综合整改工作包含面广、政策性强，县级各职能部门要统一思想，提升认识，协同配合，形成协力，主动为居住区综合整改工作提供优质高效服务。

　xx 镇压人民政府和相关部门一定要高度重视，把这项工作切实摆上关键位置，作为为人民办实事一项关键内容。关键领导要亲自抓，明确责任和任务，组织协调好各方面力量，认真计划，精心设计，努力把好事办好。

　（二）明确目标，严格管理 从 20XX 年开始，县政府和 xx 镇政府相关部门签署年度目标责任书，实施目标管理和考评，确保整改工作收到成效，把“宜居 xx”建设落到实处。同时，纪检、监察部门要加强对综合整改工作监督和对政府投入资金监管，对严重影响干扰综合整改工作违法违规行为要依法依纪严厉处理。

　（三）协调配合，共同推进 政府相关部门综合整改工程立项、审批等建设手续要根据“特事特办”要求，简化程序，采取并案办理和现场办公审查等形式，提升行政效率。

　xx 镇政府县级各部门要根据县委、县政府统一布署，切实加强组织领导，扎实推进居住区综合整改工作，确保按时按质按量完成整改任务。

　由计划管理部门牵头负责拆除违章建筑，市政、工商管理部门牵头负责清理乱设广告、取缔乱摆摊点，国土房管局负责规范牧业小区管理，相关部门及单位实施环境绿化、三级管网、水电气一户一表、消防通道设施、体育健身设施等专题改造工作，统筹安排，分工协作，共同推进做好居住区环境综合整改。

　（四）广泛宣传，营造气氛 居住区综合整改是一项关注民生、让利于民系统工程，县相关部门和桂溪镇政府要采取多个形式，加大宣传力度，关键宣传居住综合整改意义及相关政策，切实做好群众思想工作，在充足尊重群众意愿基础上，动员群众主动参与支持。

　附件 1：

　县城居住区综合整改试点项目汇总表

　序 号 项目名称 所属区域 项目地址 项目 类型 建筑面积(m2 ) 户数 居住人口 资金估算（万元）

　1 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　2 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　3 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　4 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　5 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　6 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　7 xx

　xx

　xx

　危旧房改造 xx

　xx

　xx

　xx

　8 xx

　xx

　xx

　居住区整改 xx

　xx

　xx

　xx

　9 xx

　xx

　xx

　居住区整改 xx

　xx

　xx

　xx

　10 xx

　xx

　xx

　居住区整改 xx

　xx

　xx

　xx

　11 xx

　xx

　xx

　居住区整改 xx

　xx

　xx

　xx

　12 xx

　xx

　xx

　关键街道整改 xx

　xx

　xx

　xx

　累计 xx

　xx

　xx

　xx

　 附件 2：

　县城居住区综合整改分区年度计划表

　单位：平方米 区域 20XX 年 20XX 年 20XX 年 20XX 年 xx

　17645.91

　xx

　15400

　xx

　4400

　xx

　 13397.86

　 xx

　 13500

　 xx

　 1600

　 xx

　 6500

　 xx

　6100

　xx

　2800

　xx

　520XX 51826.10 xx

　 4500 xx

　 2300

　累计 37445.91 34997.86 60900 58626.10

　附件 3：

　危旧房改造房屋建造年代统计表 区域 1997 年 12 月 31 日前 1998 年 1 月 1 以后 70 年代 80 年代 1997 年前部分 建筑面积(m 2 ) 户数 人口 建筑面积(m 2 ) 户数 人口 建筑面积（m 2 ）

　户数 人口 小区 建筑面积(m 2 ) 户数 人口 xx

　xx

　142 500

　 xx

　xx

　168 600

　 xx

　xx

　55 190 98910.88 765 2945

　xx

　xx

　148 500

　 xx

　xx

　90 280

　 xx

　 15400 165 550

　xx

　 6500 78 280

　累计 53958.99 603 3780 120810.88 1008 3775

　 附件 4：

　居住区综合整改房屋建造年代统计表

　区域 1997 年 12 月 31 日前 1998 年 1 月 1 以后 70 年代 80 年代 1997 年前部分 建筑面积(m 2 ) 户数 人口 建筑面积(m 2 ) 户数 人口 建筑面积（m 2 ）

　户数 人口 小区 建筑面积(m 2 ) 户数 人口 xx

　 2300 55 160

　xx

　 1600 25 80

　xx

　 6100 130 460

　xx

　 4400 50 180

　累计

　14400 260 880

　 附表 5：

　关键街区基础情况表 序号 街区名称 区域 建筑面积（m 2 ）

　户数 （户）

　居住人口 （人）

　累计 1980 年前 1980 年后 1 xx

　xx

　2800

　 2800 34 100 2

　3

　4

　5

　6

　7

　8

　9

　10

　累计 2800

　2800 34 100