2023国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224）

2023国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224）
盗传必究 一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1．业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成？( ) A．专有所有权 B．共有所有权 C．特有权 D．成员权 2．下列属于物业管理法律责任的归责类型的有( )。

A．过错责任 B．无过错责任 C．公平责任 D．违法责任 3．下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性？( ) A．“物业”属于不动产 B．“物业”具有单元性 C．“物业”具有空间性 D．“物业”具有环境性 4．下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则？( ) A．尊重和维护业主财产权利的原则 B．自治管理、民主协商原则 C．契约自由、平等自信原则 D．政府适度监管原则。

5．下列说法错误的有( ）
A．行政诉讼可以进行调解 B．送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为 C．法院调解有开始、进行和结束三个阶段 D．仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的 二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；
内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6．宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。( 错 ) 7．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。( 对 ) 8．物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。( 对 ) 9．物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。( 对 ) 10．业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。( 错 ) 三、简答题（每小题10分，共30分）
11．简述承担物业管理法律责任的一般构成。

答：(1)行为本身具有可非难性。（3分）
(2)损害结果。（2分）
(3)因果关系。（2分）
(4)行为人心理主观过错状态。（3分）
12．简述物业服务企业的职责范围。

答：(1)物业的验受接管义务。（2分）
(2)对共用物业的维护、管理义务。（2分）
(3)建筑物及其设施的保养、维修义务。（2分）
(4)环境清洁、美化义务。（1分）
(5)安全保障义务。（1分）
(6)合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2分）
13．物业服务合同的法律特征。

答：物业服务合同属于无名合同；
(2分)物业服务合同是_种以物业管理关系为标的的合同；
（2分）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；
（3分）物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。（3分）
四、论述题（本题共20分）
14．试论物业管理纠纷的起因及其防范。

答：
物业管理纠纷的起因分析（8分）
(1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。(2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。(3)缺乏完善的市场竞争机制。(4)物业管理的服务概念没有建立。

物业管理纠纷的防范措施（10分）
(1)完善相关立法工作。(2)加大行业规范化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场，把物业管 理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。(5)进一步规范政府行为。

以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点2分，共18分。卷面清洁度2分。

五、案例分析题（本题15分）
15. 2010年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发商A公司、B物业公司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘提供物业服务。

协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住期间的物业费由乙方金额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物业管理服务费。

2011年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用，并委托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙。

这样一拖就是5年，2016年李先生实在等不及了，就到B公司打算预交一年的物业管理费，然后收取房屋钥匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一直没有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期间的物业管理费。

问题：
(1)李先生要解决与B公司的纠纷有哪些途径？ (2)物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？ (3)本案应如何处理？ 答：(1)可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、（2分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益。

(2)该条款无效。（1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方通知乙方入伙，则乙方就要缴纳物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与<物业管理条例》的相关规定相悖，故该条款应属无效。（3分）
(3)B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房屋钥匙前的物业管理费。（3分）