税务案例分享以商品房使用权所有权偿还债务应交税

　税务案例分享以商品房使用权所有权偿还债务应交税 原创 黄振实务财税点点通 2020-09-13 16:04:44 一、 基本情况 某房地产企业，主要从事房地产开发销售及房地产租赁业务，系增值税一般纳税人。

　2019 年 7 月税务机关在组织对房地产行业纳税大检查中了发现，该房地产企业将其开发的房地产成本价值约 6000 万元的房地产用于偿还了中国银行某分行的银行贷款 6000 万元，由于该银行贷款是 2018 年 2 月份开始借款的，由于房地产企业的资金调转困难，该房地产企业累计已十个月未支付银行贷款利息，利息成本约 300 万元，该房地产企业将其名下的闹门面房共 10 间以 5 年使用权的方式抵偿了累积未付的利息，用于该银行的分支机构作营业网点。两项业务的处理时间均在 2019 年 22 月份完成。

　经税务机关的核实，该房地产在向其他客户销售同类商品房时，销售的价格为7630 万元，而出租的同类门面房的市场出租价格为 392.40 万元，均为含税价 该房地产行业所作的财务处理如下 1、 房地产抵偿银行贷款：借：短期借款 6000 万元、贷：开发产品 6000 万元 2、 用门面使用权抵利息时，借：应付利息 300 万元，贷：财务费用 而税务机关认为，该企业的处理不合理，首先这个业务属典型的债务重组行为，企业应确认相应的转认利得或损失，其次门面房出租为 5 年，应产生增值税纳税义务，且租金收入不能一次进入损益，因为 2018 年只有 10 个月的时间，按现行制度规定，只需确认 10 个月的收入。

　二、 案例分析及税务处理 第一， 首先税务机关认为，应对税务进行调整 1、 对用房产偿还贷款的处理：

　借：短期借款 6000 万元， 以前年度损益调整 1630 万元 贷：以前年度损益调整 7000， 应交税费-应交增值税<销项税额>630, 借：以前年度损益调整 6000

　货 开发产品 6000 2、 对门面房偿还利息的处理 借:应付利息 300. 以前年度损益调整 92.40 万元 贷:递延收益 300 以前年度损益调整 60 应交税费-应交增值税<销项税额>32.40 另外对原作入的凭证作更正凭证冲红处理,涉及到损益的部分,均替换成以前年度损益调整这个科目 3、 企业应补的附加税费为<630+32.40>*10%=66.24 万元,财务处理为: 借以前年度损益调整 66.24. 贷.应交税费-附加税费 66.24 对 2018 年度的企业所得税进行调整:应调整的应纳税所得额为1630+92.40+300+66.24-<60+1000>=1028.64.因为企业的所得税额为 25%，企业多交的企业所得税为 257.17 万元 第二、税务机关最后下达的处罚通知为，企业在 2018 年度，应补交增值税 662.40万元，应补交的附加税费为 66.24 万元，合计为 728.64 元，考虑到企业的资金周转困难，可以将多交的企业所得税退回或抵减应补交的增值税及附加税，企业应补交的税款为 471.47 万元，并加收迟延交纳税款每日万分之五的滞纳金。

　三，评估税务机关的处理的是否合理合法 首先税务机关并没有因为需要补交增值税附加税而∑特意不云处理,因企业的财务处理错误而多交的企业所得税，是一个公正的态度及有服务的意识. 其次，对于债务重组需销售不动产以及出租不动产，均应按市场公允价格交纳增税适用税法是正确的,需补交附加税费,加收滞纳金均有税源依据. 再次，税务机关在处理 2018 年应归属的租金收入时，充分按照税法的受益期间确认收入 60 万，而不是全部五年的收入，体现了专业。

　基于上述理由，税务机关处理，并没有任何问题,企业只能接受教训. 三、 本案例给企业及财务人员的重大启示 第一， 以房产抵债，以租金抵债，均属于增值税的视同销售的范围，均应按市场上公允价值转让，且交纳增值税及附加税。

　第二， 债务重组，是可以确认利得及损失的，只要是修改了债务条件均属债务重组，并不见得一定得让利条款,如本例. 第三， 债务重组利得及损失均可列入企业所得税应纳税所得额前扣除，这在税法上有明确的规定。

　第四， 对一次性收取跨年的租金，应在整个租赁期内平均确认收入，是遵循收入及成本配比的原则的，如发票是一次性开具的，则纳税义务从开票之时就产生了,企业应照章纳增值税及附加税. 第五， 对房地产偿债的视同销售，是需要确认收入及同时结转成本的。在现行的七类视同销售业务中，除不在同一县区的总分支机构间调拨货物及外购或自产的货物用于福利及业务宣传外，其他的均应确认为收入并同时结转成本。

　第六， 按 2019 年国家税务总局的 34 号公告，企业的视同销售没有企业所得税可调整，这对企业而言，是一大利好。

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