保障性住房建筑规程-条文说明

　 广东省标准

　保障性住房建筑规程

　DBJ/T 15-80-2021

　条文说明

　 2

　 制订说明

　 经组织专家委员会审查，现批准《保障性住房建筑规程》为广东省工程建设地方标准，编号为 DBJ/T 15-80-2011（202X 版）。本标准自 202X 年 XX 月 XX 日起实施。

　为了便于广大设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用本规程时能正确理解和执行条文规定，编制组按章、节、条顺序编制了本规程的条文说明。对条文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明。但是，本条文说明不具备与标准正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握规程规定的参考。本规程由广东省住房和城乡建设厅负责管理，由广东省建筑设计研究院有限公司、广州市设计院负责具体技术内容的解释。本标准在实施的过程中，请各单位注意总结经验，随时将有关意见和建议反馈给广东省建筑设计研究院有限公司 （地址：广州市流花路 97 号，邮政编码：510010），广州市设计院（地址：广州市天河区体育东路体育东横街 3-5 号，邮政编码：510620），以供今后修订时参考。

　 3

　目

　次

　 1

　总

　则 .............................................................................................................................. 5 2

　术

　语 .............................................................................................................................. 8 3

　规划布局及配建设施 .......................................................................................................... 9 3.1

　一般规定........................................................................................................................ 9 3.2

　规划选址与用地 ......................................................................................................... 10 3.3

　建筑布局与空间环境 ................................................................................................. 11 3.4

　道

　路...................................................................................................................... 12 3.5

　绿地与活动场地 ......................................................................................................... 14 3.6

　配套设施...................................................................................................................... 14 4

　建

　筑 ............................................................................................................................ 17 4.1

　一般规定...................................................................................................................... 17 4.2

　套内部分...................................................................................................................... 18 4.3

　公共部分及配套设施 ................................................................................................. 20 4.4

　装修标准...................................................................................................................... 22 4.5

　无障碍要求 ................................................................................................................. 23 4.6

　装配式建筑 ................................................................................................................. 23 5

　结

　构 ............................................................................................................................ 25 5.1

　一般规定...................................................................................................................... 25 5.2

　场地、地基和基础 ..................................................................................................... 26 5.3

　结构体系...................................................................................................................... 28 5.4

　结构分析...................................................................................................................... 31 5.5

　结构材料和施工 ......................................................................................................... 32

　 4

　5.6

　非结构构件 ................................................................................................................. 35 6

　建筑设备 ............................................................................................................................ 36 6.1

　一般规定...................................................................................................................... 36 6.2

　给水排水...................................................................................................................... 36 6.3

　电气 .............................................................................................................................. 39 6.4

　空调通风...................................................................................................................... 41 7

　建筑节能与绿色建筑 ........................................................................................................ 44 7.1

　一般规定...................................................................................................................... 44 7.2

　建筑围护结构节能和绿色设计 ................................................................................ 44 7.4

　电气节能和绿色设计 ................................................................................................. 46 7.5

　给排水节能和绿色设计............................................................................................. 46 7.6

　通风空调节能和绿色设计 ........................................................................................ 46 8

　海绵城市 ............................................................................................................................ 48 8.1

　一般规定...................................................................................................................... 48 8.2

　海绵设施...................................................................................................................... 49 9

　建设项目工程管理 ............................................................................................................ 51 9.1

　一般规定...................................................................................................................... 51 9.2

　分项管理...................................................................................................................... 51 10

　使用与维护 ...................................................................................................................... 53 10.1

　一般规定 ................................................................................................................... 53 10.2

　物业维护管理 ........................................................................................................... 53 10.3

　用户日常使用 ........................................................................................................... 56 10.4

　建筑功能改造 ........................................................................................................... 56

　5 1

　总

　则

　1.0 0 .1

　自 1998 年起，国家和广东省相继建立和实施了包括经济适用住房和城镇最低收入家庭廉租房的保障性住房制度，保障性住房的建设得到了发展，对解决城镇低收入家庭住房困难起到了积极的作用。科学规划用地，合理设计确定建设标准，确保保障性住房的居民有一个适用、安全、卫生等居住条件与环境是保障性住房建设的总原则。本规程在自 2011 年实施后，指导和规范广东省保障性住房建设，合理确定保障性住房的建设内容、规模和标准，提高保障性住房的功能质量和居住生活环境，对我省庞大的经济适用房建设在规划、设计等方面起到了重要的指导规范作用。随着保障性住房政策性调整及人才公寓的建设需求，本规程部分条款已不符合上位规范标准的要求。本次修编旨在更新规程条款与国家标准及政策相适应，进一步补充和完善规程内容。

　制定本规程的过程以及主要依据：本规程依据《广东省住房与城乡建设厅关于 2019年工程建设标准复审结果的公告》(粵建公告[2019]38 号)的要求，自 2019 年 10 月开始筹备修编工作，至 2021 年 X 月 X 日经广东省住房和城乡建设厅批准后实施。。本规程的编写依据现行的国家有关法律、法规和政策规定，主要包括：国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24 号）、建设部等 9 部委《廉租住房保障办法》（建设部第 162 号令）、广东省政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》(粤府[2008]3 号)、广东省政府办公厅关于印发《广东省住房保障制度改革创新方案》的通知（粤府办[2012]12 号）；《民用建筑设计通则》（GB 50352－2005）、《住宅建筑规范》（GB 50368－2005）、《住宅设计规范》（GB 50096－2011）、《城市居住区规划设计标准》）GB50180-2018）、《住宅性能评定技术标准》（GB/T 50362－2005）等。同时在规程编写过程，还密切结合广东保障性住房建设的现状和做法、经验等实际情况进行调整和修订，形成了现在的正文十章共 XX 条。

　本章是本规范的总则，主要内容是阐述制定本规程的目的、适用范围和保障性住房建设的基本原则，以及执行本规程与其他国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定的关系。

　1.0 0 .2

　本规程适用范围：目前，广东省各地保障性住房建设得到较快地发展，但各地在建设中，在项目计划、规划用地、建设标准以及维护管理等方面，缺乏统一的标准，也存在着一些问题，通过制定本规程并在全省范围内施行，有助于解决上述问题。本规程所指的建设项目全过程包括项目的计划、可行性研究 、规划、涉及、招标、施工、

　6 使用和维护等过程。本次修编依据内容较原规程增加了“招标”和“施工”两个建设阶段。

　1.0 0. .3 3

　保障性住房是以特殊家庭（如低收入家庭及特定人才）为对象，以中小套型为主的经济型住宅。针对广东省经济发展水平不平衡，珠三角地区、粤东、粤西和粤北地区的经济、社会、自然条件及土地资源等具有较大的差异性，本条规定保障性住房的建设应与当地经济发展水平相适应，即保障性住房建设中涉及的技术措施、配套设施、建筑形式、建筑材料等方面应结合当地经济发展水平，因地制宜地选择采用。其中的重点是要求结合当地保障对象的住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定符合本规程要求的不同类型的住房套型的比例。

　1.0 0. .4 4

　为了使居住保障性住房的居民有一个适当的居住条件与环境，保障性住房规划、设计、施工、节能及安全等方面必须符合国家的有关规定。《住宅设计规范》（GB 50096-2011）规定了住宅设计必须符合适用、安全、卫生、经济等要求；《住宅性能评定标准》（GB/T50362-2005）更加明确规定了住宅性能划分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等五个方面的性能要求； 《住宅建筑规范》 （GB 50368-2005）也明确规定住宅建设应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节能、节地、节水、节材的要求。同时，符合居民当地生活习俗和活动规律，综合考虑日照、采光、通风等使用舒适度和配建设施等实用性要求，是保障性住房建设的基本要素之一。因此，本条规定，为了保证基本的居住质量，保障性住房的建设必须满足适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性、实用性等六个方面的标准要求，同时还必须遵循以下的基本原则：

　第一，作为城市建设的一个有机组成部分，保障性住房的建设应当同时符合土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和住房建设规划的要求；鉴于目前广东省已有部分地区出台地方性《城乡规划（管理）技术规定》，故各地的地方性技术规定也是保障性住房建设所应遵循的基本原则之一； 第二，为了使居住保障性住房的居民有一个良好的居住条件与环境，以及考虑到广东省各地气候、自然条件及生活习俗等方面的差异性，要求保障性住房建设要因地制宜，结合各地的不同条件和居民的活动规律，在建筑规划、设计及配套设施、生活出行等方面综合考虑日照、采光、通风、配建设施及管理要求，采取相应的措施，努力创造安全、卫生、方便舒适、优美的居住环境； 第三，保障性住房的建设必须充分体现以人为本、安全第一，综合采取防火、抗震、防洪、防空、防疫、抗风雪和雷击等防灾安全措施；

　7 第四，保障性住房的建设应当符合节能省地、可持续发展的要求，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料和新设备。同时满足在保持相同的室内热环境的前提下，与未采取节能措施前相比，全年空调和采暖总能耗应减少 50%节能目标的要求。

　第五，为了促进住宅产业的工业化和现代化，提高工程建设质量，保障性住房建设应积极推进住宅设计的标准化、多样化，采用通过质量认证和效能标识的产品，采用工业化建造作为实施手段。

　第六，为了充分体现以人为本的要求，保障性住房的建设除了满足一般居住使用要求外，还应当根据《住宅设计规范》（GB 50096-2011）等规定，满足老年人、残疾人的特殊使用要求，在室内外环境中提供无障碍设施。关于无障碍设施建设的问题，保障性住房建设除执行本现程外，还必须执行国家有关规定。

　1.0 0. .5 5

　关于执行本规程与国家其它现行的有关法律、法规和有关标准的问题：本规程包括保障性住房的规划布局与配建设施、建筑标准、结构、设备、建筑节能、使用与维护等内容，主要依据现行国家标准及有关文件规定并结合广东省实际而制定。本规程条文有些是参考借鉴现行国家标准条文为基础编写而成的，有些是结合保障性住房的特性而专门提出的。由于保障性住房的建设涉及到规划、用地、建筑、结构、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各种专业，而各种专业已有相应的国家标准规范规定的内容和控制性指标。因此，保障性住房的建设，除执行本规程外，还应符合国家现行有关法律、法规和有关强制性标准的规定。结合目前国家大力推进海绵城市和住宅工业发展的举措，保障性住房的建设还应依据《国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见》（国务院办公厅国办厅发[2015]75 号文）、《广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见》（粤府办〔2016〕53 号）、广东省住房和城乡建设厅关于印发《广东省海绵城市建设管理与评价细则》的通知（粤建城〔2017〕103 号）、《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》（粤府办[2017]28 号）等相关文件精神，符合相关规范和标准的要求。

　8 2

　术

　语

　2. 0.1 1

　本条根据《廉租住房保障办法》（建设部第 162 号令）的规定, 明确政府为保障性住房的实施主管部门，社会资源也是参与兴建和管理的建设主体之一。部分具备保障房特征的公共租赁住房、共有产权房、安置房、定向安置房及回迁房等住房的建设可参照本规程执行。原规程中特指保障性住房为“政府提供”，现行广东省住房保障制度改革总体强调“政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障”的原则。把“社会资源”纳入保障性住房建设符合现行保障房制度的实际情况。

　2. 0.2 2

　实物配租的廉租住房来源主要包括：（一）政府新建、收购的住房；（二）腾退的公有住房；（三）社会捐赠的住房；（四）其他渠道筹集的住房。

　9 3

　规划布局及配建设施

　3.1

　一般规定

　 3.1.1

　保障性住房的规划布局及配建设施的主要内容包括保障性住房的规划选址、用地、布局、空间环境、道路、绿化、管线综合以及公共服务设施等和规划、设计与建设的具体要求及技术控制指标；而一般规定的主要内容是保障性住房的规划选址、用地、布局、空间环境、道路、绿化以及公共服务设施和管线综合等原则性规定。《住宅建筑规范》（GB 50368－2005）第 1.0.3 条规定，住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。为了使居住保障性住房的居民有一个适当的居住环境及条件，本条规定保障性住房建设应合理选址、节约用地、方便生活，在实施建设的过程应因地制宜与城市建设发展、区域产业布局统筹协调规划，合理布局、综合开发、配套建设，以避免出现各自为政、分散建设，造成保障性住房不配套、不适用的情况。

　3.1.2

　考虑到广东省人口众多而可供建设的土地资源十分紧缺的现状，为提高土地利用效率，本条明确规定，保障性住房建设不应建设低层住宅，应以多层住宅、高层住宅为主。本条中的多层、高层住宅按《城市居住区规划设计标准》GB 50180-2018 第 4.0.2条规定划分：

　1 1

　多层住宅为 4 层至 9 层； 2 2

　高层住宅为 10 层及以上。

　3.1.3

　保障性住房的日照、朝向、层数、防火等与规划布局、建筑密度、建筑容积率、道路系统、绿化系统、竖向设计及各类配套设施等，都有密切内在的联系，必须共同形成一个良好的居住环境。

　3.1.4

　根据《国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见》国务院办公厅国办发〔2015〕75 号文及广东省人民政府办公厅《 广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见》 粤府办【2016】53 号文，总体要求目标，到 2020 年，城市建成区20%以上的面积达到目标要求；到 2030 年，城市建成区 80%以上的面积达到目标要求，增加海绵城市的要求。

　根据住房城乡建设部《绿色节能与绿色建筑发展“十三五”规划》及广东省住房和城乡建设厅《广东省“十三五”建筑节能与绿色建筑发展规划》增加绿色建筑的要求。

　本条对场地安全提出要求。建筑场地与各类危险源的距离应满足相应危险源的安全

　10 防护距离等控制要求，对场地中不利地段或潜在危险源应采取必要的避让、防护或控制、治理等措施，对场地中存在的有毒有害物质应采取有效的治理措施进行无害化处理，确保符合各项安全标准。

　3.2

　规划选址与用地

　 3.2.2

　保障性住房以社会中、低收入家庭为主要对象，从居住安全、方便就业、整洁卫生、便利交通、环境舒适等要求出发，保障性住房的规划用地的选择应当满足居住者的方便生活和便于居住者工作、就业、出行等需要，充分考虑相应的公共服务设施和市政设施的配套问题。

　3.2.3

　根据本省人多地少，水网密布，建设用地局促，位于Ⅲ、Ⅳ气候区等实际情况，并经调研目前的建设用地均属于“居住街坊”的范围，同时为了政策的前后衔接，保证已批出土地的政府许可继续有效，提高有限土地利用率。根据调研的现状保障房指标，要求根据各地的规定执行，并对容积率、密度指标提出控制性规定。

　调研相关的保障房项目：中山八路党恩新街项目容积率 5.26、建筑密度 44.6%，小坪村项目容积率 3.8、建筑密度 24.0%，珠吉项目容积率 3.46、建筑密度 21.6%，广氮项目容积率 4.0、建筑密度 27.0%，新港中路毛纺厂项目容积率 3.80、建筑密度 25.0%，番禺新造项目容积率 4.0、建筑密度 27.0%，广钢新城 AF040405 地块容积率 4.48、建筑密度 28.0%。

　3.2.4

　本条是根据《城市居住区城市规划设计标准》GB50180-2018 第 4.0.4 条制定。要求设置休闲娱乐体育活动等设施，满足居民不同的日常活动需要。

　3.2.5

　本条根据《城市居住区城市规划设计标准》GB50180-2018 第 4.0.5 条制定，并保留原条文 3.5.4.1 条旧区改建的绿地率不应低于 25%。

　3.2.6

　 本条要求满足使用者绿色出行的基本要求。以人步行到达公共交通站点(含轨道交通站点)的适宜时间不应超过 10min 作为公共交通站点设置的合理距离，强调了建筑 500m 范围内应设置公共交通站点，这也是促进公共交通出行的先决条件。有些保障房项目因地处新建区，暂时未开通公交达不到本条要求的，应配备专用接驳车联系公共交通站点，以保障公交出行的便捷性。

　3.2.7

　根据《城市居住区城市规划设计标准》GB50180-2018 把公共服务设施建筑统一改为配建设施建筑。

　11 3.3

　建筑布局与空间环境

　 3.3.1

　保障性住房的建筑布局与空间环境，涉及住宅间距、容积率、建筑密度等规划布局和周边环境规划与设计等要求。从建筑布局与空间环境的要求出发，对保障性住房的建筑规划设计提出原则性要求：保障性住房的用地条件（如地形、地貌、地物等自然环境条件和当地资源情况及住宅层数、密度的要求）、当地住宅朝向、日照间距标准要求和城镇低收入家庭的居住需要等自然环境与客观条件及要求，对保障性住房建筑的布置方式、组团间组合方式和大小空间、层次的设计创造都有密切的关系，且相互制约，在建筑规划设计中必须综合考虑。根据《城市居住区城市规划设计标准》GB50180-2018第3.0.1.4条补充应为老年人、儿童、残疾人的生活和社会活动提供便利的条件和场所。

　3.3.2

　居住区规划布局的目的，是要求将住宅、公建、道路、绿化等规划因子、通过不同的规划手法和处理方式，将其全面、系统地组织、安排、落实到规划范围内的恰当位置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。因此，本条规定，集中建设的保障性住房居住区的建筑布局，应综合考虑各种因素，充分合理有效地使用土地和处理好建筑、道路、绿化和空间环境等各方面相互关系，构成一个相对完善、独立的整体，以适应居民的物质与文化、生理与心理、动与静等要求，以及体现地方特色。

　3.3.3

　为了维护保障性住房居民的居住安全和过往行人及车辆的出行安全，以及低层住户的私密性，本条根据《住宅建筑规范》（GB 50368－2005）和《城市居住区城市规划设计标准》（GB 50180—2018）的相关规定，要求保障性住房的建筑与道路必须合理布局，使人流、车流与物流合理分流，有利于消防、停车和人员集散；面街的住宅其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路。把住宅至道路边缘的最小距离表格取消，改为应符合现行《城市居住区规划设计标准》GB50180 规定的标准。。

　3.3.4

　地域气候特征是保障性住房规划设计必须考虑的重要因素。本条提出应通过相应的规划设计手段和合理的建筑布局，使保障性住房能较好地防止和抵御寒冷、暑热、疾风、暴雨和沙尘等灾害侵袭，形成良好的小气候居住环境。考虑到广东的地理环境与气候条件，在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，主要考虑住宅的夏季防热和组织自然通风，导风入室的要求，在丘陵和山区，则要求重点考虑因地形变化而产生的地方风对住宅防寒保温或自然通风的影响。

　3.3.5

　本条重点强调建筑环境应满足卫生安全的规划设计要求，要求保障性住房与各种污染源的卫生距离应符合国家有关卫生标准规定。同时，提出了对保障性住房使用过程中产生的各种垃圾、废气、废水等废弃物进行处理，以确保保障性住房居民的卫生安

　12 全的要求。

　3.3.6

　本条要求保障性住房建设应在规划设计过程中，采取有效的综合措施，对噪声进行有效控制，为居民提供良好的居住环境。现实中，光污染已经成为一个影响居民生活、休息的问题，因此，本条也提出了对眩光进行有效控制的要求。

　3.3.7

　居住区内良好的的空间环境设计对于适应居民因生活水平与文化素质提高，以及居住生活环境质量的提高具有十分重要的意义。但目前在现实中，只讲究住宅建筑平面布置，不考虑空间环境与整体面貌，片面强调住房建设不考虑环境质量的问题，已经成为许多已建成的住宅建设和居住区的通病。从城市设计角度并结合保障性住房规划设计特点，提出了保障性住房的空间环境设计应当遵循的三方面基本原则：

　一是要求建筑规划布局和建筑群体的造型、色彩处理要多样化，体现地方特色和建筑物本身的个性，要求根据规划的整体构思，单体结合群体、造型结合色调、平面结合空间综合进行考虑，力求多样化和空间层次丰富，体现地方特色并与周边环境相协调。

　二是要注意景观和空间的完整性，要求居住区范围内的各种规划要素及其内在联系，要从满足居民居住生活的要求出发，考虑安排和处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品及其与人的活动在户外空间的相互联系，使居住区成为有机的整体和空间层次协调丰富的群体。

　三是居住区内的各类市政配套设施或市政公用站点是为满足居民生活基本所需而配建的，但若设置不当，将会给居民带来不便或不同程度地影响居民正常的居住与生活，因此，宜结合住宅或公建合理安排；各类管线力求地下埋设，以保持户外适宜的活动空间及良好景观。

　3.3.8

　因《中华人民共和国文物保护法》和《城市绿化条例》已对文物及古树名木有专门规定，改为尊重场地的文化及自然条件，保护文化遗存、古树名木及自然水体，不涉及文物保护等特定内容。

　3.3.9 9

　针对新型冠状病毒肺炎疫情，引发我们思考如何积极应对传染病的防治工作，针对防止传染病传播，公共场所可接触部分是重要的传染途径。制定小区出入口宜采用智能化门禁系统，做到无接触出入，以防交叉感染，紧急情况如消防需要等，应能保证内外手动开启。

　3.4

　道

　路

　 3.4.1

　保障性住房的规划建设,应当为居民的出行，提供方便、安全的条件。而道路网络、交通设施以及停车场地配置等的规划设计，在很大程度上影响到居民出行方便和安

　13 全。因此，本条提出了有关保障性住房的道路交通设施配套建设的基本要求。

　本条根据《住宅建筑规范》（GB 50368－2005）第 4.3.1 条等有关规定，对保障性住房建设用地范围内的配套道路设施规划设计提出了应遵循的基本规定：

　第一，应设道路与城市道路相连接，每个居住单元至少应有一个出入口满足通行机动车的要求。在现实中，出现了很多诸如机动车能进入小区，但无法到达住宅单元的事例，对急救、消防及运输等造成不便，降低了居住的便利性、安全性，也损害了居住者的权益。因此，应通过科学合理的配套道路设施规划设计，避免上述问题的出现。

　第二，为了居住者有一个安全、安宁的居住生活环境，避免因受到交通事故、环境污染及噪声干扰之苦，居住区应避免过境车辆的穿行，以方便居民生活。

　第三，对道路两侧的建筑物，尤其是住宅和教育设施等，应采取措施减少机动车的交通噪声和废气等对它们的干扰。

　第四，保障性住房建设用地范围内的道路担负着分隔地块及联系不同功能用地的双重职责。良好的道路骨架，不仅能为各种设施的合理安排提供适宜的地块，也可为建筑物、公共绿化等布置及创造有特色的环境空间提供有利条件。同时，公共绿化、建筑及设施的合理布局又必然反过来影响居住区道路网的形成。因此，保障性住房建设用地范围内的道路规划设计应有利于各类用地划分和有机联系，以及建筑物布局的多样性。

　3.4.2

　根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 规定，把保障性住房建设用地范围内的道路名称改为附属道路，道路宽度及转弯半径根据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019 第 5.2.2 条调整。消防车最小转弯半径参考《广州市建设工程消防设计、审查难点问题解答》第 4.5 条：

　27 米以下多层住宅消防车道的最小转弯半径不小于 9米；高度大于 27 米不大于 100 米的建筑，消防车道的最小转弯半径为 12 米；高度大于100 米的建筑，消防车道的最小转弯半径不小于 18 米。。

　3.4.3

　本条根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 把保障性住房建设用地范围内的道路名称改为附属道路，根据第 6.0.4 条规定，把附属道路的最小纵坡改为 0.3%。

　3.4.4

　道路边缘至建筑物、构筑物要保持一定距离，主要是考虑防火规范的要求，要考虑在建筑底层开窗开门和行人出入时不影响通行及一旦楼上掉下物品也不影响道路上行人和车辆的安全及有利于安排地下管线、地面绿化及减少对底层住户的视线干扰等因素。本条要求，其具体的有关控制指标应符合《城市居住区规划设计标准》（GB 50180—2018）第 6.0.5 条规定，当道路作为消防车道时需满足现行《建筑设计防火规范》GB50016 的要求。

　3.4.5

　本条根据《无障碍设计规范》GB50763-2012 制定。无障碍通路对老年人、残疾

　14 人、儿童和体弱者的安全通行极其重要，是住宅功能的外部延伸，故保障性住房外部无障碍通路应贯通，其无障碍坡度、人行道及通行轮椅车的坡道应满足相应要求。

　3.4.6

　本条根据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019 第 5.2.4 条制定。

　3.4.7

　《城市居住区规划设计标准》（GB 50180—2018）对居住区的道路设施规划设计指出了一系列相关的规定要求。因此对于保障性住房居住区的道路规划设计也应符合有关的规定要求，为居民提供方便、安全、舒适和优美的居住环境，不能因为是保障性住房就随意降低规划设计标准。

　3.5

　绿地与活动场地

　 3.5.1

　绿地和室外活动场地既是保证居住用地的生态环境的主要指标，也是控制建筑密度的基本要求之一，涉及到绿地配置、绿地率、室外活动场地规划与设计等一系列的要求。为此，本条提出了保障性住房的建设应当按照城市规划的要求设置相应的绿地和室外活动场地的规定。

　3.5.2

　公共绿地、宅旁绿地、配套公共设施所属绿地和道路绿地等四类绿地（包括满足当地植树绿化覆盖上要求、方便居民出入的地下和半地下建筑的屋顶绿地）面积的总和占保障性住房建设用地总面积的比率即绿化率，是衡量居住区环境质量的重要标志。

　3.5.4 4

　保障性住房小区的公共绿地的建设，应按照居住区的规划要求，以及集中与分散相结合的公共绿地系统的布局形式，设置相应的中心绿地，以及其他的块状、带状公共绿地以及老年人、儿童活动场地等，这样，既满足居民日常不同层次的游憩活动需要，又有利于创造居住区内大小结合、层次丰富的公共活动空间，可取得较好的空间环境效果。《城市居住区规划设计标准》（GB 50180—2018）对公共绿地的设置制定了相应的规定标准，本条要求保障性住房居住区的公共绿地设置应满足其规定标准。

　3.5.5 5

　本条提出保障性住房的绿地和活动场地的设置应满足经济、实用、安全的基本要求，绿化与建筑物、构筑物、道路和管线之间的距离，也应符合有关规范规定。

　3.6 6

　配套 设施

　 3.6 6 .1

　本条跟据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 规定第 2.0.9 条规定制定。

　3.6 6 .2

　保障性住房的配套设施的设置项目与规模必须与居住人口规模相对应，按每户3.2 人，考虑到入住者的生活需求，本条提出了配套设施要与保障性住房同步规划、同步建设、同期交付使用的要求。如果不能及时配套公建、会给居民造成生活困难，也造成社区管理的不便。因此，为了满足居民多层次需求，保障性住房的公共服务设施应按

　15 居住人口规模进行统一规划、统一建设和统一投入使用，才能达到居民使用方便和社区管理的合理要求。

　3.6 6 .3

　居住区的配套设施不配套或少配套会给居民生活带来不便，而配套设施的配建主要反映在配建的项目和面积指标两个方面。这两个方面的确定依据，主要是考虑居民生活物质与文化生活方面的多层次需要，以及配套设施项目对自身经营管理的要求，即配建项目和面积与其服务人口规模相对应时，才能方便居民使用和发挥项目的最大经济、社会效益。《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 对居住区配套设施和配建指标作出了详细的规定，本条要求集中建设的保障性住房居住区应符合其规定的标准。上述规定的控制指标是根据居住区、小区、组团等不同居住人口规模估算出需配建的配套设施总面积，可以起到总体的控制作用。同时，由于全省各地的情况千差万别，各地区在根据自身的社会发展、需求水平、气候及地形等因素制定本地保障性住房居住区应配建的公共服务设施具体项目、内容、面积和控制指标的具体规定和实施细则时，应满足本条规定对项目总控制指标的要求，同时应符合当地城市规划主管部门的有关规定，不能随意降低其控制指标。

　3.6 6 .4

　国家一、二类人防重点城市，其保障性住房居住区的规划建设应根据人防规定，结合民用建筑修建防空地下室，并贯彻平战结合的原则，做到统筹安排，战时能防空，平时能民用，并将其使用部分分别纳入配套公建面积或相关面积之中，以提高投资效益。

　3.6 6 .5

　此为原条文 3.4.6 条，根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 第 5.0.6条调整，原居民机动车停车率 10%偏低，经调研，按广州地区商品房的指标为住宅 100建筑面积 1-1.2 个停车位，按保障房平均面积 40 平方米折算，经济发达地区可按 40%停车率，经济欠发达地区可根据当地规范执行，但不得低于 20%。

　3.6 6 .6

　居住区内在规划建设公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑时，必须考虑其公共停车场(库)的规划建设。本条根据根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 第 5.0.5 条规定制定。

　3.6 6 .7

　作为面对低收入家庭、居住人口密度相对较大的保障性住房居住区，要求相应配建市政公用及环境卫生设施，并保障设施的正常使用和安全性。

　本条第 1 点根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 第 7.0.7.3 条制定，在居住区规划中，对于餐饮店等容易产生气味和油烟的商业服务设施，以及生活垃圾收集点、公共厕所等容易产生异味的环卫设施，应进行合理布局，做好油烟排放设施或远离住宅建筑，减少对居民正常生活的负面影响。同时，对于上述设施应尽量采用封闭式设计

　16 本条第 2 点根据《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019 第 8.1.7 条制定;根据《生活垃圾站技术规程》CJJ179-2012 第 3.2.4 及 3.2.5 条制定。

　保障性住房应考虑水资源的节约问题，应积极采用污水处理、中水回用、雨水收集等节水设备设施，用于居住区绿化、景观、道路浇洒、洗车等；居住区室外照明设施的建设，应考虑节能降耗、景观美化、维护成本等方面，并满足夜间照明和景观的基本需要。

　3.6.8

　公共的人员密集场所，应做好防疫工作，大量人流频繁使用的设施，除定期做好清洁消毒工作外，应采用非接触式设备，防止交叉感染。

　17 4

　建

　筑

　4.1

　一般规定

　 4.1.1 1

　本条引自《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.1.1:住宅按套型设计是指每套住宅的分户界限应明确，必须独门独户，每套住宅至少包含卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本功能空间。本条要求将这些基本功能空间设计于户门之内。不得与其他套型共用或合用。这里要进一步说明的是：基本功能空间不等于房间，没有要求独立封闭，有时不同的功能空间会部分地重合或相互“借用”。当起居功能空间和卧室功能空间合用时，称为兼起居的卧室。

　4.1.2 2

　本条引自建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局等九部委联合发布《经济适用住房管理办法》令第十四条: 新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在 50 ㎡以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

　广东省广州市住房和城乡建设局发布的《关于剩余经济适用住房销售有关问题的通知》已明确广东省内不再新建经济适用房，故本次修编取消经济适用房的内容。

　住房城乡建设部等七部门制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87 号文:四、(三) 成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在 60 ㎡以下。

　《广东省人民政府文件》粤府[2008]3 号文: 三、（一）合理确定廉租住房保障面积标准。各地廉租住房保障面积标准按照人均住房建筑面积 10 ㎡-15 ㎡掌握，具体由市、县人民政府根据当地家庭平均住房水平，财政承受能力以及城镇低收入家庭的人口数量、结构，以户为单位确定。各地应根据不同的家庭人口数量、结构合理确定所对应的廉租住房套型结构和面积标准，但新建廉租住房套型建筑面积必须控制在 50 ㎡以内。广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见》(征求意见稿)规定，共有产权房作为政策性住房，供应对象为城镇无房家庭，面积标准以 90 平方米以下的中小套型为主. 如果各地行政主管部门可根据当地经济水平和保障对象，合理确定套内面积建设标准。

　根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005 第 3.0.18 条:建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2 计算，并不计入套内使用面积。

　18 4.1.4

　本条引自《装配式混凝土结构技术规程》 JGJ1-2014 第 5.1.1 条：目前的建筑设计，尤其是住宅建筑的设计，一般均将设备管线埋在楼板现浇混凝土或墙体中，把使用年限不同的主体结构和管线设备混在一起建造。若干年后，大量的住宅虽然主体结构尚可，但装修和设备等早已老化，无法改造更新，从而导致不得不拆除重建，缩短了建筑使用寿命。提倡采用主体结构构件、内装修部品和管线设备的三部分装配化集成技术系统，实现室内装修、管道设备与主体结构的分离，从而使住宅具备结构耐久性，室内空间灵活性以及可更新性等特点，同时兼备低能耗、高品质和长寿命的优势。

　 例如：传统的同层排水卫生间，采用湿法施工，下沉部位需要填充，不仅防水工艺不好控制，而且后期维修极为不便。整体卫浴采用地脚螺栓调节底盘高度，无需回填，检修方便；且整体卫浴从设计、选材、制造、选配到运输安装，一切都由专业人员负责，能确保质量，有效避免交房矛盾。

　4.1.6

　简洁的外立面设计有利于外维护结构的标准化、工业化，从而降低建设投资。

　4.2

　套内部分

　 4.2.2 2

　本条引自《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.3.1 条: 本次修编厨房的使用面积不再进行分类规定，而是规定其使用面积分别不应小于 4 ㎡和 3．5 ㎡。其依据是：根据对全国新建住宅小区的调查统计，厨房使用面积普遍能达到 4 ㎡以上，所以本次修编对由卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等组成的住宅套型的厨房使用面积未进行修改，仍明确其最小使用面积为 4 ㎡。对由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅套型的厨房面积则规定为3．5㎡。

　第5.3.5条，单排布置的厨房，其操作台最小宽度为0．50m，考虑操作人下蹲打开柜门、抽屉所需的空间或另一人从操作人身后通过的极限距离，要求最小净宽为 1．50m。双排布置设备的厨房，两排设备之间的距离按人体活动尺度要求，不应小于 0．90m。根据新的《住宅设计规范》，取消原条文关于灶台操作面最小净长的提法。

　4.2.3

　本条引自《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.4.1 条: 规定了每套住宅应配置的卫生设备的种类和件数，强调至少应配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备或为其预留设置位置及条件，以保证基本生活需求。

　本次修编明确规定集中配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备的卫生间使用面积不应小于 2.50 ㎡，比原规范规定数值减小 0.5 ㎡。其修改依据是：由于住宅集成化技术的不断成熟，设备成套技术的不断推广，提高了卫生间面积的利用效率。

　本条规定了卫生设备分室设置时几种典型设备组合的最小使用面积。卫生间设计时

　19 除应符合本条规定外，还应符合本规程对每套住宅卫生设备种类和件数的规定。为适应卫生间成套设备集成技术和卫生设备组合多样化的要求，本次修编增加了两种空间划分类型，并规定了最小使用面积。由不同设备组合而成的卫生间，其最小面积的规定依据是：以卫生设备低限尺度以及卫生活动空间计算最低面积；对淋浴空间和盆浴空间作综合考虑，不考虑便器使用与淋浴活动的空间借用；卫生间面积要适当考虑无障碍设计要求和为照顾儿童使用时留有余地。

　《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.4.3 条，无前室的卫生间，其门直接开向厅或厨房的这种布置方法问题突出，诸如“交通干扰”、“视线干扰”、“不卫生”等，本条规定要求杜绝出现这种设计。

　4.2.4 4

　本条引自《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.5.2 条。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于 2.40ｍ。卧室和起居室（厅）是住宅套内活动最频繁的空间，也是大型家具集中的场所，本条要求其室内净高不低于 2.40m，以保证基本使用要求，在国际上，把室内净高定为 2.40m 的国家很多，如：美国、日本、英国和我国的香港地区，参照这些国家和地区的标准，室内净高定为 2.40m 是可行的。另外，据对空气洁净度测试的有关资料分析，不同层高的住宅中，冬季室内空气中的 C02 的浓度值没有明显变化。

　卧室、起居室(厅)的室内局部净高不应低于 2．10m，是指室内梁底处的净高、活动空间上部吊柜的柜底与地面的距离等，只有控制在 2．10m 或以上，才能保证居民的基本活动并具有安全感。

　在一间房间中，当低于 2．40m、高于 2．10m 的梁和吊柜等局部净高的室内面积超过房间面积的 1／3 时，会严重影响使用功能。因此要求这种局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的 1／3。

　4.2.5 5

　厨房应有直接对外的采光通风口，保证基本的操作需要和自然采光、通风换气。根据居住实态调查结果分析，90%以上的住户仅在炒菜时启动排油烟机，其它作业如煮饭、烧水等基本靠自然通风，因此厨房应有可通向室外并开启的门或窗，以保证自然通风。根据《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.3.3 条，厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或为其预留位置，才能保证住户正常炊事功能要求。现行国家标准《城镇燃气设计规范》GB 50028 规定，设有直排式燃具的室内容积热负荷指标超过0．207kW／m3 时，必须设置有效的排气装置，一个双眼灶的热负荷约为(8～9)kW，厨房体积小于 39m3时，体积热负荷就超过 0．207kW／m3 。一般住宅厨房的体积均达不到39m3(约大于 16 ㎡)，因此均必须设置排油烟机等机械排气装置。

　20 4.2.6 6

　本条引自《住宅设计规范》GB 50096-2011 第 5.4.4、5.4.5 条:卫生间的地面防水层，因施工质量差而发生漏水的现象十分普遍，同时管道噪声、...