[按揭提前还贷是否划算] 等额本金提前还款划算吗

　  

　第一点、利息比本金还的快   利息的产生是根据本金多少和时间长短来确定的，以孟女士来说，贷款15万元20年，利息近10.2万元。读者在这里必须明确，利息和本金不是均匀等比例分摊的，不是说15万元的本金等额划成240个月(20年)，利息也跟着划分成240个月，然后平均还。利息还的多少是根据本金数量来确定，开始本金是15万元，那么产生的利息就多。以后随着本金额度的减少，利息也就相对还的少了。

　 第二点、提前还贷未必合适既然利息比本金还的速度快，那就意味着不是所有的提前还贷都合适。记者从网上看到一个例子，比孟女士更具有典型性，一起看看吧。有一位客户，因对自己贷款后续资金来源的低估，而选择了最高贷款年限30年，总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906.62元，其中3160.99元为利息，745.63元为本金。两年来，这位客户共还本金为745.63×24(月)＝17895.12元，偿还利息为3160.99×24(月)＝75863.76元。可见，在等额本息方式下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。 

　据了解，在提前还贷的客户中，有相当多的客户是在还贷期已经超过一半时间以上才选择提前还贷，一般在还贷期限已超过一半以上时，利息部分已经还的差不多了，剩余的多数是本金。这个时候，客户提前还贷往往就得不偿失了。

　所以，有理财专家提醒投资者：在向银行申请个人住房贷款时，一定要三思而行，倘若今后可能会选择提前还贷，那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限，以免造成不必要的利息损失。

　第三点、公积金提前还贷须一次还清  采用公积金贷款的客户，也可以提前还贷，但是与各商业银行提前

　还贷的规矩不同的是，采用公积金贷款的客户，如果想提前还贷，只能一次性还清所有贷款和利息。

　第四点、组合贷款提前还贷分开看  有一种住房按揭贷款是组合形式的，既一部分是公积金贷款，一部分是各商业银行的贷款。采用这种贷款方式的客户如果想提前还贷，可 以选择先还公积金贷款，也可以选择先还商业贷款。还款办法根据所还款项的出处而定。如果是还公积金贷款部分，那么就依据公积金的政策，一次性还清。如果是还商业贷款部分，就依据各商业银行的政策而定。目前，长春市各商业银行的住房按揭贷款，对于提前还贷要求各不相同，主要有以下两种方式。

　  1、随意型，即客户可以随时向银行提出提前还贷，每次提前还贷的数额和改变期限也根据客户要求执行。

　      2、规矩型，有的银行是每年规定几个时段，在这几个时段客户才能提前还贷，但金额一般不要求。银行这样做的目的主要是为了业务集中节省时间和人力成本。

　第五点、提前还贷有5种方法式供购房者们采用。即一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢？

　      举例说明：某人买了一套总价70万元的房子，首付50%后，贷款额为35万元，贷款期限20年，月供2470元，采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还贷。

　此时，已经还款1.4820万元，而其中利息共1.0117万元。从以上数据可以看出，仅半年时间，该人已经支出了1万多元的利息。他所剩贷款额约为33.5万元，通过分别采用以上5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。 

　A、将所剩贷款一次性还清利息总额＝提前还贷前的利息额(1.0117万元)

　B、部分提前还款，月供不变，缩短还款期限提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月提前还款后的总利息为8.1万元。

　 利息总额＝1.0117＋8.1＝9.1117万元

　C、部分提前还款，减少月供，还款期限不变提前还款10万元，贷款期限剩余19年6个月，月供减少至1682元，提前还款后总利息为15.8494元。利息总额＝1.0117＋15.8494＝16.8611万元

　D、部分提前还款，减少月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为11.7804元。  利息总额＝1.0117＋11.7804＝12.7921万元

　E、部分提前还款，增加月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为7.5470元。

　  利息总额＝1.0117＋7.5470＝8.5587万元很明确，除去一次付清的选择，第五种方法最省钱。减少本金量，缩短还款期，决定利息的两个元素都降低，利息自然也就付出最少了。

　    理财专家建议，在贷款的前几年争取多还款，尤其是前5年一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，贷款中的利息负担自然会减小。

　第六点、等额本金还款法最省  目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。 

　等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还的相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金将逐步增多。 等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法，因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。等额本金还款方式的优点是每月偿还本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。

　   第七点、保险费也能退  保险费，现在各发放住房按揭贷款的银行对待保险费的口径不一样。有的银行还必须要求客户交纳保险费，有的银行可以允许客户自由选择。2004年末以前签约的客户，应该是都交纳保险费了，因为从2005年开始，各商业银行才陆续对保险费松绑。对于已交纳保险费的提前还贷客户，要注意这样一点：保险费是能退的。 房贷险的全称为“个人抵押住房综合保险”，主要是银行担心“抵押物因自然灾害消失比如，火灾、地震等)”而追加的一个险种。

　  第八点、提前还贷不是惟一选择有一部分提前还贷的购房者，是因为要用钱，想把正在贷款的房子变现才提前还贷的。其实，银行还有一些围绕住房按揭贷款的金融产品，

　如转按揭，加按揭，循环贷款等，都可以达到变现的目的。

　  总之，每一件事情总会有不同的解决办法和选择，在投资理财上更是如此，只有把账算精细了，才能获得更大的收益，开源是种好的方向，而节流也不可忽视。希望本文能带给广大读者一些借鉴和收获.

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