临时管理规约（住宅）

　 ____________________项目

　临时管理规约

　 [编号：No.

　 ]

　（住宅）

　 _________年______月______日

　【物业名称】

　临时管理规约

　 第一章

　定

　义 .............................................................................................................................. 2

　第二章

　总

　则 .............................................................................................................................. 3

　第三章

　物业及地块的基本情况 .................................................................................................. 3

　第四章

　业主的权利、义务及责任 .............................................................................................. 4

　第五章

　业主大会及其委员会 ...................................................................................................... 9

　第六章

　发展商的权利义务 .......................................................................................................... 9

　第七章

　物业管理 ........................................................................................................................ 10

　第八章

　违约责任 ........................................................................................................................ 16

　第九章

　附

　则 ............................................................................................................................ 16

　【物业名称】

　临时管理规约

　第一章

　定

　义

　第一条

　在本规约内，下列用语（除文义另有规定外）应具有以下意义：

　【本规约】指本《临时管理规约》。

　【地块】指位于

　 的地块。对于地块的描述详见本规约第【六】条。

　【发展商】指

　 ，包括其合法继承人、受让人、接办人及其同意参与的其它公司。

　【本物业】指在地块上由发展商开发和建设的整个物业，包括但不限于住宅物业、商业及娱乐物业、会所及相关设施、停车位/停车库及公共地方及设施。本物业命名为【

　 】。对于本物业的描述详见本规约第【六】条。

　【物业管理】指物业管理公司根据本规约规定或物业管理委托合同执行及履行之一切职责及责任。

　【管理公司】或【物业管理公司】指负责管理本物业的物业管理公司，包括其合法继承人、受让人及接办人。

　【业主】指地块内房地产所有权人，包括其合法继承人、受让人及接办人。

　【业主大会】和【业主代表大会】指由全体业主组成或者全体业主按比例推选的业主代表组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

　【业主委员会】指业主大会的常设（执行）机构。

　【单元】指本物业之一部分，而该部分的业主相对于本物业内其它各业主或合法使用人而言，有权享有该部分独有占有权者。各单元之位置面积及其它详情，由发展商与各业主签订之预售合同或买卖合同确定。

　【住宅单元】指本物业内用作住宅用途的单元。

　【单元本体共享部位】指本物业内单元本体（含建筑物本体）共享的供水系统、排水系统、燃气系统、弱电系统、垃圾道、共享照明、加压供水设备、配电系统、消防设施设备等及其它的单元本体共享设施设备。

　【物业公用部分】指本物业管理区域内的公共场所（地）及附属设施、道路、路灯、供水电系统、绿化、自行车房（栅，如有）及其它公共部分及公用设施，但不包括单元本体共享部位。

　【保留部分】指本物业内未售出的部分（即除已卖出予业主的单元及其共享部分）。保留部分归发展商所有并由发展商决定其使用方式，例如会所、停车位/库（已经出售的除外）。

　【维修】指由物业管理公司或其委任之人士进行之检查、检验、修整、维持、重建、翻修、清洗、洗擦、清洁、清理、修改、保养、更换、装修、改善及在适当情况下和在改善物业管理之前提下提供的服务。

　【管理费】或【物业管理费】或【物业管理服务费】指由物业管理公司自业主处收取的，用以支付物业管理成本、费用以及物业管理公司报酬的款项。目前确定物业管理费见本规约第【七】章之规定。

　【合法使用人】指在业主和物业管理公司（如需要）的同意下，合法使用有关业主的单元或物业公用部分及单元本体共享部位，包括（但不限于）承租人，该业主或承租人在该单元内同住的家庭成员、家政服务人员及访客。

　【管理规则】指由物业管理公司不时就本物业制定并供有关业主及合法使用人共同遵守的规则。

　【会所】指现在或将来在地块设立的会所及其设施。

　【会所规则】指由发展商或其委托的物业管理公司不时就会所及其设施的使用及管理而制定并供有关业主及其它使用人共同遵守的规则。

　【物业维修基金】指由业主依法缴付的由有关房地产管理部门或业主委员会以建筑物本体为单位设立专账代管、用于共享部位及物业公用部分的维修及更新改善、不得挪作他用的基金。

　【装饰装修管理规定】指由物业管理公司不时就本物业内各单元的装饰及装修制定并供业主及其单元用户及装修施工队共同遵守的规则。

　第二章

　总

　则

　第二条

　根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，发展商制定本规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　第三 条 发展商应当在物业销售前将本规约向业主明示，并予以说明。

　业主与发展商签订单元买卖合同时对本规约予以的书面承诺，表示对本规约内容的认可，并同意遵守本规约之规定。

　第四条 本规约对发展商、业主和物业使用人均有约束力。

　第五条 发展商与物业管理公司签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

　第三章

　物业及地块的基本情况

　第六条

　地块及物业的基本情况

　1.物业名称：

　[

　]

　2.地块及物业的座落位置：

　[

　 ] 3.物业类型：

　[

　 ] 4.本物业总建筑面积：

　[

　] 5.本物业及地块的区域四至：[

　 ] 第七条 根据有关法律法规和单元买卖合同，业主享有对其所购买的单元的所有权，以及对物业公用部分及单元本体共享部位的共有权，但属于发展商拥有保留部分除外。

　第八条

　在本物业管理区域内，以下房产和房产内设施设备为发展商所有：

　1.会所； 2.商业用房（已经出售的除外）； 3.停车位库（已经出售的除外）； 4.其他保留部位。

　第四章

　业主的权利、义务及责任 第九条

　业主的权利

　1.依法享有对所购买单元的所有权，但不得妨碍其他业主对物业及其他单元的正常使用； 2.依法合理使用单元本体共享部位和本物业内公用部分的权利； 3.有权自己或聘请他人对其单元独立使用的各种管道、电线、水箱以及其它设施进行合法修缮，修缮时必须尊重维护相邻业主的合法权益，并应接受物业管理公司的管理；但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外； 4.有权根据单元本体共享部位、共享设施设备和属物业管理范围的公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮； 5.有权参加业主大会或业主代表大会，有选举和被选举的权利并拥有对本物业重大管理决策的表决权； 6.有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复； 7.有权对物业管理工作提出建议、意见或批评； 8.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议； 9.有权合法处置其单元之权利，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、许可享用或以其它方式处置，而无须与其它业主或对本物业有任何权益的人同意，但该处置以及单元的受让人须明确地受本规约所限制和保障本规约的履行； 10.住宅单元业主及其合法使用人在会所完成后有权使用会所，但每个住宅单元业主及其合法使用人使用会所的人数必须受会所规则的限制，使用会所的先决条件是已及时、足额支付了物业管理费、遵守会所规则、并支付发展商或物业管理公司所确定的会所使用费或及会员费。

　上述权利均受本规约规定所限制，如有关业主及单元用户未能遵守本规约内的条项及根据本规约缴交物业管理服务费、物业维修基金及其它费用，不能享有本规约赋予之权利。

　第十条

　业主的义务及责任

　1.按设计用途使用物业，并遵守有关法律法规和本规约的规定。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理公司。

　业主须确保其名下单元的合法使用人遵守本规约的规定，对于合法使用人违反有关法律法规和本规约的行为，业主承担连带责任； 2.按有关规定合理使用单元本体共享部位和本物业内公用部分、以及水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改； 3.按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理公司指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理； 4.在物业内行驶和停放车辆，应遵守本物业的车辆行驶和停车规则； 5.在使用、转让所拥有单元时，应遵守物业管理法规政策以及本规约的规定。各业主转让或出租其单元时，应促使其承让人／承租人签署如本规约所附的承诺书以确保承让人／承租人遵守本规约的一切条款及受本规约约束。业主应在转让或出租后一个月内以书面通知管理公司及提交该承诺书给物业管理公司。在物业管理公司收到承让人／承租人签署的承诺书前，业主仍须支付本规约内规定之一切款项及遵守和履行本规约之条款及规定，并对承让人／承租人违反本规约的行为承担连带责任； 6.执行和服从业主委员会及业主大会的决议、决定，在业主大会成立前应遵守发展商、物业管理公司的决定； 7.自觉地维护物业公用部分的整洁、美观、畅通及公用设施的完好； 8.遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水（污）、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系； 9.于单元交付之日起按物业管理公司规定的时间和方式缴交物业管理服务费、物业维修基金等费用，并自行支付与单元有关的税费； 10.业主及非业主合法使用人在使用房屋时，须遵守本规约及物业管理公司的有关规定。不得擅自建棚搭架、设置妨碍观瞻或影响他人通风采光、安全、防盗等各项权益的构筑物。不得改动其原有结构、装饰及绿化布置。

　11.业主如请物业管理公司对其单元及设施、设备、毗连部位的设施设备进行维修、养护等有偿服务时，应按物业管理公司规定支付有关费用，但物业管理公司有权拒绝其请求。

　12.明白并承诺与非业主合法使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有单元的法律关系时，应告知并要求非业主合法使用人遵守物业管理公司的有关规定和本规约，并承担连带

　责任。

　13.明白并承诺业主及非业主合法使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。物业管理公司在管理停车位/停车库时，与车主（包括业主及、业主客人及单元合法使用人）之间不存有车辆保管关系。物业管理公司只提供车位使用、场地清洁及公共设施维护服务。就车位管理所收费用仅为车位使用、场地清洁及公共设施维护费，不含车辆保管或车辆盗窃保险费，车主须就停放之车辆自行向有关保险公司购买车辆盗窃保险； 14.各业主应自行负责其单元内部范围及设施（包括由业主独占使用的各种入墙管道及地方）的维修。任何单元内的排水、排污或其它原因损害或影响其它单元时，业主须对该单元负起赔偿及维修责任； 15.任何业主或其单元之合法使用人违反本规约的规定引致其它业主（个别或全部）或其它人蒙受损失或损害时，该业主及有关合法使用人须负起全部连带赔偿责任。若有关行为构成违反其适用的刑事、民事或行政法律或法规，该业主及有关的合法使用人亦须负上相应的法律责任。损坏小区内任何公用设备设施，均应照价赔偿。未成年人损坏时，监护人承担赔责任； 16．业主或物业使用人在本物业区域内饲养动物的，应符合有关规定，并应遵守以下约定：

　（i）不得携犬进入商店、饭店、公共绿地、公共健身场所、游乐场、物业服务用房等公共场所； （ii）携犬乘坐电梯时，应当征得同乘其他乘客的同意，并当避开乘梯的高峰时间，为犬戴嘴套，或者将犬装入犬袋、犬笼； （iii）携犬出户时，应当为犬束犬链，由成年人牵领，携犬人应当携带《养犬证》，并应当避让行人； （iv）

　携犬出户时，对犬在户外排泄的粪便，携犬人应当立即清除； （v）养犬不得干扰他人正常生活，犬吠影响他人休息时，养犬人应当采取有效措施予以制止； （vi）定期为犬注射预防狂犬病疫苗。

　17.在本物业范围内，业主及使用人不得有下列行为：

　（i）损坏物业承重结构、主体结构，擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、屋面）等部位设施的颜色、形状、规格、设计用途、功能和布局等； （ii）对单元的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建，违章搭建、私设摊点，擅用、切断、损毁、损害、改变、障碍或干扰任何物业公用部分和单元本体共享部位； （iii）将生活（建筑）垃圾放于电梯前室、楼道等共用部分，在电梯前室用水，在电梯前室、楼道等共用部分燃烧香火、纸烛或其他物品；

　 （iv）擅自损坏、拆除、改造、移动供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防及其他公用设施； （v）进行任何工程或行为以致可能影响或损毁任何单元或物业公用部分或单元本体共享部位之任何结构、支承、间格、设备及设施； （vi）作出任何导致影响本物业或任何单元购置的保险的有效性或使有关保险金因而被提高的行为； （vii）使用或容许或容忍其单元或任何物业公用部分或单元本体共享部位作任何违反土地使用权转让合同、本规约、管理规则以及适用法律规定的活动或用途； （viii）违反规定携带进入或在物业区域内存放枪支弹药、易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质； （ix）利用物业、单元从事危害公共利益、他人合法权益、违法、不道德、及法律、法规及政府规定禁止的其它活动，或容许或容忍其他人作此等行为； （x）随意丢弃垃圾、高空抛物，或将垃圾及废物抛出窗外或抛掷在非本单元外的本物业范围内； （xi）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品； （xii）未经政府有关部门批准及物业管理公司同意，饲养任何家禽、家畜或宠物；或因该等家禽、家畜或宠物滋扰他人、影响本物业小区环境，或造成他人人身伤害或威胁他人人身或财产安全；饲养犬类须持公安机关颁发的有效证件； （xiii）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音； （xiv）制造不合理的声响或震荡，或容许水、污物或气体从其单元外泄，以致损害物业公用部分及单元本体共享部位或对其它业主及合法使用人构成滋扰、不方便或损害.擅自占用河道、或向河道丢弃杂物、排放污水等； （xv）随意拆装河道护栏及警示标志； （xvi）在物业管理公司指定的地方以外晒晾衣物； （xvii）在单元内外进行任何结构或管线更改（得到发展商或物业管理公司同意除外）； （xviii）安装、架设、建筑任何天线、视讯设备的室外接收器、发射器或其它任何建构或构筑物；发出超过规定标准的噪声和光线； （xix）在单元内指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统，或空调系统所发出之声响及水滴响影响到邻近单元的业主或合法使用人； （xx）任由其单元内种植的花草树木或任何对象，伸展入其它单元的范围内； （xxi）在单元外或在单元内但可能影响单元外观的部分或在物业公用部分或单元本体共享部位陈列、展示、架设、张贴、放置、摆放、派发或贩卖任何传单、通告、标语、信件、广告、宣传品、海报或单张，或乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；物业管理公司有权在无

　需通知或警告下，拆毁、移走及清理任何未经批准而违反上述规定之任何物品，及禁止或驱逐任何人士作出任何上述行为，并可对该等人士或对象、装置、设备之负责人或拥有人追讨所有费用、开支、行政费及损失；所追讨得来的费用将用作本物业之管理费用，并列入帐目； （xxii）要求物业管理公司或其职员提供与管理本物业无关的私人服务； （xxiii）责骂管理公司属下的职员。各业主如对某职员不满，当向物业管理公司提出，由物业管理公司采取其认为适合的行动； （xxiv）利用其单元作斋堂、殡仪、宗教活动用途或从事滋扰他人的活动。在物业公用部分及单元本体共享部位、公共设施及物业其他公众地设立神位或燃烛燃纸。未经物业管理公司书面同意，在上述地方举办任何祭祀活动； （xxv）任由白蚁、老鼠、蟑螂或任何其它昆虫或害虫在其单元内滋生； （xxvi）法律、法规禁止的其他行为。

　18.业主行使权利的限制：

　（i）受本规约与物业管理公司及发展商的权利的约束； （ii）对于物业管理公司对于物业公用部分及单元本体共享部位的维修、保养，业主应给予配合，包括准许物业管理公司的人员或受托人进入业主名下单元，且于紧急情况下无需事先通知。对于在其单元本体共享部位内（包括地下）设置有服务于小区的某些公用设施的单元，业主须允许物业管理公司在提前一个工作日事先书面通知业主或其单元之合法使用人后，无论有否随同工匠或携带工具，在所有合理的时间内进入该房屋检查设置于该房屋的公用设施及其附属物的状态，及进行必要的修缮及保养工程。遇到以下紧急事态时，若在无法联络到业主或其单元之合法使用人或纵使联络到业主或其单元之合法使用人但业主或其单元之合法使用人无法及时到场的情况下，发展商和/或物业管理公司，或其授权代表可在事先无通知的情况下进入该单元。并且发展商和/或物业管理公司不需因此承担任何责任或赔偿因进入该单元而产生的损坏。但事后发展商和/或物业管理公司需将情况向业主或其单元之合法使用人予以书面说明：

　a）

　为救助人命而造成的必要财产损失（比如房中有人企图自杀等）； b）

　为避免业主或拥护财产受损失或可能受损而造成的必要损失（比如房中失火、漏水等）； c）

　为抓捕违反犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失； d）

　其他类似上述情况的情形； （iii）业主或其单元之合法使用人在物业公用部分及单元本体共享部位上不得擅自挖掘、栽种树木、建筑任何建构或构筑物，如果业主或用户擅自违反，由于对物业公用部分及单元本体共享部位维修、保养时而造成的任何责任和损失，应当按实赔偿； （iv）在住宅单元内已发生或可能发生火灾、水淹、塌方或其它影响本物业内他人人身及公共利益的事件等紧急情况下，责任人应当及时应急维修，责任人不履行或者无法履行应

　急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业管理公司及其代理人或指定人有权在通知公安机关、居委会、物业管理委员会或其他业主到场见证下进入该单元，采取紧急避险措施，维修发生的费用由责任人承担； （v）其它业主在本章所述的权利。

　第五章

　业主大会及其委员会

　第十一条 发展商及业主同意于符合法律规定之要求时，得由各业主、发展商（于发展商届时仍拥有单元所有权之情形）适时召开及成立本物业业主大会及业主委员会。并由业主大会另行制定使用规约。

　第六章

　发展商的权利义务

　第十二条 在中国法律和法规及地方性物业管理法规文件许可下，发展商除有普通业主的权利外，还有以下权利（在此章包括其权利承让人）：

　1.除物业公用部分、单元本体共享部位和已转让给其它业主的单元外，发展商独占拥有保留部分，并可全权出售、转让、抵押、出租、许可使用或以其它任何方式处分未出售之单元及保留部分或其中任何部分，而不须任何业主同意； 2.发展商有权将保留部分的任何部分指定及公布为物业公用部分或单元本体共享部位，有关指定部分可以是永久性亦可以是暂时性，由物业管理公司负责保养及维修，有关业主须分摊该等部分的管理费用； 3.发展商有权在其认为合适情况下将本物业命名及更改本物业名称，各业主无权就有关命名或更改向发展商或任何人士提出异议或索取任何赔偿。但更改本物业名称，发展商应提前三个月以书面形式通知各业主，并得到政府有关部门的批准； 4.发展商有权在保留部分及物业公用部分的任何部分安装、架设、更改、维修、拆除任何天线、视讯设备、发射器、招牌、广告牌、照明、通讯设备及其它各种设施，因此取得之收益全部归发展商所有或按照法律规定纳入维修基金。且发展商为唯一有权在物业公用部分设置和使用视讯设备及发射器等设备的许可者； 5.发展商有权单独与有关政府部门商讨及决定更改地块任何部分的地界，并完成任何有关的法律手续； 6.发展商有权委托代理人行使本规约项下发展商的任何权力或权利； 7.将本物业任何一部分（除已卖出予各业主的单元及物业共享部分外）归还政府，所收利益全部归发展商所有； 8．发展商有权按其认为适当的条件将其在本规约项下的所有或任何权利及特权转让予其认为适当的公司或个人，所得利益全部归发展商所有；以及发展商有权根据业务发展需要，将会所产权转让给任何第三方，或者转让或赠与给全体业主。若业主大会或业主委员会拒绝

　接受转让或赠与，则发展商有权停止会所的营运。

　第十三条 为了使发展商可以有效地行使本章给予发展商的所有权利，各业主特此共同及各自任命及委托（此任命及委托不得撤销）发展商作为其代理人，并于必要时得转委托予物业管理公司，代表各业主处理一切与本章有关事项及代表各业主签订一切需要或附带的文件。发展商依本项所作之一切对各业主具约束力。

　第十四条 发展商应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　第七章

　物业管理

　第十五条

　物业管理公司的选聘

　1.为了本物业建设和管理的完整和统一，在业主大会成立前，本物业的物业管理由发展商自行或选聘委托物业管理公司对本物业进行物业管理； 2.在业主大会成立后，由业主大会决定委任物业管理公司； 3.发展商或发展商委托选聘的物业管理公司，在前期物业管理期间承担物业管理责任或在业主大会尚未成立而继续管理时，可在给予各业主或业主大会不少于三个月的书面通知的前提下自行终止其管理任务，而无需承担责任； 4.物业管理公司在管理期满终止时，由业主大会决定是否给予原物业管理公司在同等条件下续约的优先权； 5.物业管理公司应被视作为本物业全体业主之代理人及代表，根据本规约授予之权力代表全体业主处理本物业之一切物业管理事宜； 6.物业管理公司须受本规约所载之一切条件、职责和责任约束及须遵守和履行该等条件、职责和责任，并享有本规约给予物业管理公司之一切权利和权力。

　第十六条

　管理事项

　物业管理公司有责任对物业作如下管理：

　1.对单元内的装修、装饰工程进行管理； 2.对单元、建筑物的基础等承重结构部位、外墙面、公共设备机房、上下水管道、共享照明、配电系统、消防设施设备等单元本体共享部位的维修、养护和管理； 3.公共场所（地）及附属设施、道路、室外公用部分上下水管道、化粪池、沟渠、井、水泵房、路灯、供水电系统、绿化、自行车房（栅，如有）等物业公用部分的维修、养护、管理和运行服务； 4.本物业的属配套服务设施的维修、养护和管理； 5.本物业的公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共享部位）的清洁卫生、垃圾清运。维护本物业的公共秩序、防范安全事项； 6.公共绿化的养护和管理； 7.交通、车辆行驶、车辆出入（包括出入小区和停车位/停车库）、及车辆停泊（包括停

　车位/停车库及其中所有车位的使用）；停车位/停车库、车辆出入电脑系统及开杆机的维修、养护和管理； 8.配合和协助当地公安机关进行本物业内安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保管保险责任）； 9.以批评、规劝、公示、责成整改、移交区城管监察大队执法等必要措施，制止业主、使用人违反本规约和规章制度的行为；

　10.小区文化活动； 11.物业及物业管理档案、数据以及物业档案的管理； 12.收取物业管理费并支出物业管理成本、费用；

　13.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 14.物业管理服务接待时间目前定为：每天：8：30---20：30（节假日照常）。此后物业管理公司在事先通知的情况下，可以对于物业管理服务的接待时间做出调整。

　第十七条

　物业管理公司的职权

　为履行上述第【十六】条的管理职责，物业管理公司享有如下管理职权：

　1.业主确认物业管理公司为物业的唯一管理机构，全权负责物业的各项管理服务工作，独家决定物业的管理形式，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益，获取不当利益； 2.根据有关法律、法规政策及本规约的规定，制订本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则并适时予以增加、删减或更改。管理规则应在本物业布告板上张贴，各业主亦可向物业管理公司要求查阅； 3.促使各业主严格遵守本规约内一切条款及规定，阻止任何人（包括任何业主及合法使用人）以任何不合法、违反土地使用权转让合同或本规约的方式占有或使用本物业的任何部分。并有权依照法规政策、物业委托管理合同和本规约的规定对违反本规约和物业管理法规政策的行为进行处理，包括法律诉讼等； 4.遵照国家、地方物业管理服务收费规定收取物业管理费、物业维修基金及其它根据本规约项下应缴之一切费用，并为物业管理之目的而自主决定合理支出； 5.为物业公用部分及单元本体共享部位购买完全恢复原状价值之火险及公共责任保险及为物业管理公司的人员购买一切物业管理公司认为适合之保险； 6.就地块或本物业之管理事宜，委任律师、建筑师、会计师、其它专业人员和顾问、承建商、工人、雇员、代理人、管理员、看更、清洁人员、其它本物业管理人员及工人承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位，不得将重要专项业务承包给个人； 7.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经业主委员会/发展商议定后由物业管理公司组织实施；

　8.负责物业公用部分及单元本体共享部位的日常维修养护，公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维修； 9.维修和养护物业共用的排水管道、自来水管道、热水管道、煤气管道、采暖及空调管道、消防管道、电线管道等各种管道，电线、电缆、光纤、通讯等缆线； 10.为确保物业及其他单元的安全和正常使用，业主及使用人应对其拥有或使用之单元进行合理之维修，如有必要时，物业管理公司独自安排进行必要之维修，并采取一切有效途径向违反本规约之业主或合法使用人追讨及收取一切有关费用及损失； 11.遇有需要进入业主单元进行维修、维护时，在预先通知的合理时间内，或者在遇到紧急事态时，若在无法联络到业主或其单元之合法使用人或纵使联络到业主或其单元之合法使用人但业主或其单元之合法使用人无法及时到场的情况下，进入或指派承建商或其工人进入地块及本物业任何一部分，包括任何单元，以进行有关物业共享部分及单元本体共享部位、公用设施、或有关行使本规约赋予物业管理公司权力之任何管理及维修工作。在住宅单元内已发生或可能发生火灾、水淹、塌方或其它影响本物业内他人人身及公共利益的事件等紧急情况下，物业管理公司及其代理人或指定人有权在未得到业主同意的情况下进入该单元，采取紧急避险措施； 12.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况； 13.安排本物业或任何部分之集体宣传推广或文娱康乐活动和便民服务； 14.负责物业内公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁； 15.防止物业公用部分及单元本体共享部位任何部分被障碍物阻塞，并确保所有公用污水渠、排水渠、水道及水管无淤塞情况； 16.代表业主与除“四害”专业消杀队伍签订协议，监督做好除“四害”消杀服务工作； 17.对物业管理范围内公共绿化地的花、木、草地进行定期修剪、施肥，尽力保持绿化物生长良好； 18.为本物业安排水、电及其它必须的服务供应； 19.对车辆出入以及在物业内的搬运、装卸等活动进行管理.对违例停泊于本物业内的车辆，作出一切合理之处置； 20.负责物业的保安工作，有权自行决定在必要的部位、地点安设监控设备，保持物业的正常秩序并尽力使业主免受骚扰； 21.于新年及其它节日前后，自行决定于本物业内外装置节日装饰； 22.消除及拆去在地块及本物业内任何违法、未经批准或违反本规约规定之设置物、加建物（包括但不限于业主自行安装之阳台、防盗门及防盗网）、招牌、广告、檐逢、装饰、障碍物、天线或其它物体，并向摆放或装置此类物体之业主或有关人士收取移去或拆去此类物体之一切有关费用； 23.全权代表全体业主作为一个整体与有关部门或其它有关机构单位接洽交涉；

　24.处理一切与地块及本物业有关之询问、投诉、报告及来往信件； 25.把任何违反本规约之业主或合法使用人之名字及其违反的细则张贴于本物业布告板上； 26.若根据本规约进行任何活动前必须获得物业管理公司之许可，则物业管理公司可拒绝发出该许可，或于发出许可时附带条件，包括收取费用，但收取之费用将拨作本物业之管理费用，并列入账目； 27.防止及采取行动以补救任何业主或其它人违反土地使用权转让合同内任何条项或准许的用途，向应负责任的人取得所有的损失，补偿及费用； 28.进行物业管理公司认为是能够使业主及使用人更好地享用其单元和物业公用部分及单元本体共享部位的其它事宜，以及其它与地块及本物业之物业管理合理需要之事宜； 29.有法律及本规约授予的其它权利及职责； 由于非发展商、物业管理公司的原因而导致物业管理公司无法行使上述管理职责之任何一项或多项，将构成发展商、物业管理公司不履行相关管理职责的充分的免责理由。

　第十八条

　物业管理服务费及管理开支

　1.物业管理服务费的收入用于本物业各项日常管理、维护、维修的开支，不得挪作他用，其项目包括但不限于：

　（i）本物业公用设施、设备和物业公用部分及单元本体共享部位的日常管理、维修和养护的费用（包括但不限于材料费、设备损耗费、清洁卫生费、绿化养护费及除四害消杀费等）； （ii）物业管理公司人员的津贴工资、福利及办公费用； （iii）就物业管理工作而聘请的专营公司及其它聘请人员的费用及物业管理公司的管理酬金； （iv）本物业公用设施、设备和物业公用部分及单元本体共享部位必要的保险费用和法定税费； （v）本物业必要的小区文化活动费用； （vi）保安费，用于物业管理区域内日常的安全保卫； 物业管理服务费不包含业主接受第三方服务的开户及服务费用（水、电、煤气/天然气、电话、卫星电视、有线电视、互联网接入等）、业主与非业主合法使用人的人身保险、财产保管、保险费用、会所入会及使用费、车位管理费，（日后必要时可按照实际管理服务内容作出调整）及单元内的智能化系统的管理维护费用等； 2.物业管理公司亦有权实报实销收回所有在执行其职责时发生或涉及的合理开支； 3.业主同意物业管理公司为维持本物业而作出合理的每年管理预算。自本规约生效之日起，管理费的标准为：

　（i）住宅：每月物业管理服务费为每平方米建筑面积人民币

　 元；

　（ii）机动车、非机动车停放收费标准：小区公共区域指定范围内停放机动车和非机动车，按政府有关职能部门确定的收费标准，向停车人收取； 物业已交付使用但业主委员会尚未成立时，物业管理公司可以根据其与发展商签订的前期物业管理委托合同，结合物业管理服务的内容、质量和深度予以调整。成立业主委员会后，物业管理服务收费的标准，由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中协商确定； 4.各业主应于验收其单元时向管理公司预缴三个月的管理费，并于以后每个缴费季度（三个月为一个缴费季度）的前一个月内向物业管理公司预缴交下一个季度的管理费。不论有否占用其单元，各业主须负担其单元之管理费。

　第十九条

　专项维修基金及各种押金

　1.每名业主须按照国家及地方有关法规及规定缴付专项维修基金。专项维修基金的数额及缴付方式根据国家及地方有关法规及规定执行。该专项维修基金不会退还给业主，只可由物业管理公司支付物业公用部分和单元本体共享部位、公用设施的资本性开支，包括共享部位、物业管理区域公共设施及装备、设备及器材的维修、更新和增添； 2.各业主不得以其专项维修基金抵销或代替其在本规约下应缴的各项费用； 3.任何业主不再拥有其单元的产权后，无权索回专项维修基金，惟可按法律规定的程序将上述专项维修基金以及任何押金（若有）转让与该单元的受让人； 4.于业主或合法使用人对单元进行装修、装饰或其他本规约、其他管理规定中所约定的其他情形时，业主或合法使用人应按本规约规定，向物业管理公司缴付押金。并按规定对押金进行处理。于缴付押金前不得进行装修、装饰或其他规定需缴付押金的行为。

　第二十条

　追讨欠交费用

　1.任何业主若未能在到期后

　天内支付本规约项下须支付之物业管理服务费及其它任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及逾期违约金，并收取附加费用。违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日

　％计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用：

　（i）在本物业布告板上公布欠款业主的名称及有关情况； （ii）逾期三个月不缴付的业主不得享用会所内的任何设施和服务（包括免费及收费项目）； （iii）向法院提出诉讼追讨欠款，判决后强制执行判决或以其它方式取得经法庭判决的欠款； （iv）向当地房管部门或其它有关政府部门申请，欠款业主在欠交的费用、滞纳金及附加费用未全部缴清前，不得转让其单元之业权； 2.当业主将其单元转让时有欠物业管理服务费或其它费用，单元受让人应就该等欠费与业主承担连带责任。

　第二十一条

　物业管理公司的免责

　除非由于物业管理公司、其雇员或代理人的非法行为、不忠实行为或蓄意的严重过失所引起，否则物业管理公司、其雇员或代理人不需就任何根据本规约办理之事项或就以下情况向任何业主或合法使用人承担责任：

　1.任何物业共享部位及单元本体共享部位、或公用设施之损毁、故障或停顿； 2.任何本物业之水、电、燃气、电话或其它服务之损毁、故障或停顿； 3.地块及本物业之火灾或水浸； 4.任何害虫所引起之损坏； 5.任何风灾、地震、其它天灾或不可抗力事故、物业管理公司不能控制的事由所引起之损坏或服务中断； 6.任何偷窃、劫案或暴乱引起之损坏或遗失； 7.不执行本规约、管理规则或其任何条款。

　第二十二条

　会所管理

　1.发展商可自行或委托发展商所选聘的物业管理公司对发展商所有的会所及其相关设施进行管理.发展商所选聘的物业管理公司可不时制定或修改会所规则.会所规则应在会所内的布告板张贴； 本条所称发展商所选聘的物业管理公司不包括任何由业主、业主大会或业主委员会所选聘的物业管理公司； 2.会所内的设施将完全由发展商确定。发展商可根据实际情况全权决定增加或减少相关设施； 3.会所及相关设施将供各住宅单元业主以及发展商或发展商所选聘的物业管理公司同意的物业之外的任何组织及个人按本规约和会所规则的规定使用； 4.各住宅单元的业主和使用会所及相关设施的的会员应每年缴付下一年度的会所使用费。年费的数额由发展商全权决定； 5.会所及相关设施的具体运作由会所规则规定。

　第二十三条

　停车位/ / 停车库管理

　1.停车位/停车库为发展商之保留部分。任何业主向发展商购买有关车位后获得该车位的所有权或使用权，或者向发展商承租有关车位后获得该车位的使用权。本规约的全部规定同样适用于车位的使用和管理，因其性质无法适用于车位者除外； 2.停车位/停车库之任何车位的业主和合法使用人应当向物业管理公司缴付车位管理费。该车位管理费按照每个车位收取，专用于停车位/停车库、车辆出入电脑系统及开杆机的维修、养护和管理，以及与停车位/停车库的使用有关的目的。该车位管理费由物业管理公司按照实际管理服务内容确定和调整。物业管理公司只提供车位使用、场地清洁及公共设施维护服务。就车位管理所收费用仅为车位使用、场地清洁及公共设施维护费，不含车辆保

　管或车辆盗窃保险费，车主须就停放之车辆自行向有关保险公司购买车辆盗窃保险。

　第八章

　违约责任 第二十四条

　业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

　第二十五条

　业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

　第二十六条

　发展商未能履行本规约约定义务的，业主和物业管理公司可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民法院提起诉讼。

　第九章

　附

　则 第二十七条

　业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理公司，并要求物业承让人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

　第二十八条

　业主转让物业时，应提前一周书面通知物业管理公司，并结清物业管理费等与物业相关的一切费用，费用结清后，物业公司将为业主提供有关过户证件，业主方可向有关部门办理过户手续，同时承让人方可办理入户手续。

　第二十九条

　本规约壹式多份，由发展商、物业管理公司和每户业主各执壹份。

　第三十条

　本规约自首位业主承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

　附件

　承诺书

　 本人为【 物业名称 】（以下称“该物业”）的买受人/承租人，为维护该物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

　一、确认已详细阅读【 建设单位 】制定的《【 物业名称 】临时管理规约》及其它业主或购买者所签署的对本规约做出补充或修改的任何文件（如有）（以下统称“本规约”）内的一切条款及有关修订； 二、同意遵守并促使单元使用人遵守本规约； 三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任； 四、本人同意在转让或出租该单元之日起一个月内，书面通知物业管理公司，并取得单元继受人/承租人签署的本规约承诺书并送交发展商或物业管理公司。发展商或物业管理公司在收到单元继受人/承租人签署的承诺书之前，本承诺继续有效，本人将与单元继受人/承租人对于单元继受人/承租人违反本规约的行为承担连带责任。

　 【

　 】号【

　】室

　承诺人（签章）：

　 年

　 月

　 日