深圳市城中村旧村改造总体规划纲要

　深圳市城中村（旧村）改革总体筹划纲领（ 2005 -- 2010 ）

　 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改革，加快都市化步调，推动特区内外一体化建立，实现城中村地区与都市其它地区的统筹筹划和协调生长，促进国际化都市、现代化中心都市建立，构建调和深圳、效益深圳，特制定本纲领。

　 一、深圳市城中村改革面临的形势

　 深圳建市以来，经济社会得到了迅速生长，都市建立的范围和质量不绝提高，宽大人民群众的生活情况显著改进。但是，我市的进一步生长已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及情况承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市已往的都市建立主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入都市建立的统一结构和开发。经过多年的累积，违法修建和城中村问题已经成为全市经济社会生长中最突出、最庞大、最会合的矛盾和问题。城中村不但村内情况难以改进、居民的生活质量难以得到连续提高、许多村存在着严重的宁静隐患，并且阻碍了都市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地代价，并以其违法经营的手段破坏了都市的公平生长情况和法制治理秩序，与构建调和社会的要求相距甚远。

　 凭据继承包袱“改造创新排头兵”的历史使命，努力建立调和深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会生长模式，积极创新生长机制，并先后作出加快宝安龙岗两区都市化进程和在全市范畴全面推进城中村改革的重大决策。同时，我市现代化建立的加快推进，社会经济连续稳定的生长，筹划和领土治理体制的改造，特区内外都市底子设施的不绝改进，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改革创造了良好的条件。

　 我市的城中村改革事情已迫在眉睫，各级政府必须充实认识全面推进城中村改革的重要意义，努力为改革事情营造良好的情况，为深圳的生长提供新的动力和活力。

　 二、指导思想和根本原则

　 深圳市城中村改革的指导思想是：对峙以人为本的科学生长观，凭据构建调和深圳、效益深圳的要求，以全面提升都市综合成果、提高土地使用效益为核心，结合全面提升都市建立品质和特区外新城建立，长期、连续、全面开展城中村改革，不绝改进都市运行机制，为深圳建立国际化都市，实现经济社会全面、协调、可连续生长作出应有的孝敬。

　 －－ 对峙积极稳妥、有序推进的原则。城中村改革必须以建立现代化国际化都市为总目标，以都市筹划为先导，凭据深入推进都市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量淘汰对都市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改革一个；改革一个，乐成一个”。

　 －－ 对峙政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢掌握城中村改革的偏向，通过政策、筹划、筹划的适时调控，包管城中村改革切合大众利益，维护改革历程中的社会公平，努力使

　改革惠及所有的城中村和最宽大的居民。同时对峙政府主导下的市场化运作，努力提高改革项目的经济效益，尽可能利用有限的资源告竣最好的事情目标。

　 －－ 对峙统筹分身、综合改革的原则。积极开展体制创新，综合运用执法、政策、行政、经济、技能等种种资源和手段开展综合改革，既要推动城中村的空间形态改革，又要推动其社会形态改革和经济再造，以实现城中村与都市的全面融合。

　 －－ 对峙区别看待、因地制宜的原则。深入认识差别城中村的特点和问题，针对差别地区、差别类型城中村的具体情况，制定差别的改革具体目标和改革战略，分别采取全面改革或综合整治等差别的改革方法，解决特定城中村的实际问题。

　 －－ 落实科学生长观、建立节约型社会的原则。凭据落实科学生长观的要求，城中村改革中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现生长绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。珍视城中村积聚的巨大财产，针对差别的修建状况采取差别的改革步伐，同时在建立历程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。

　 三、城中村改革目标与战略

　 我市城中村改革的久远目标是：

　凭据建立现代化国际化都市总目标的要求，通过全方位的综合改革，促使全市城中村在居住情况、治理秩序、经济生长和文化心理等方面与都市全面融合，成为 “ 调和深圳、效益深圳 ” 的重要组成部分。

　 凭据这一目标要求，必须做到：

　 －－ 空间融合。通过对修建空间实体及种种配套设施的改革，改进城中村的生活情况，将城中村的土地凭据都市筹划进行统一利用，完善都市用地结构结构，营造整体协调的都市面貌。

　 －－ 治理融合。凭据现代都市社区建立的要求，完善城中村的治理体制和社区组织体系，将城中村纳入都市治理的统一法制秩序。

　 －－ 经济融合。将城中村的团体股份相助公司改革成为参加平等竞争的市场主体，团体和原村民的经济来源由太过依赖于物业出租转型为多元化的财产经营，融入都市财产生长体系，实现可连续生长。

　 －－ 文化融合。妥善掩护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，冲破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。

　 我市城中村改革在未来五年的事情目标是：

　以空间形态改革为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活情况的普遍改进，促进都市财产结构提升和空间结构优化，推动特区内外一体化建立，使特区外都市化水平和都市面貌与特区内靠近。

　 具体应当实现以下目标：

　 －－全面完成特区内各级都市中心区、重点财产片区、重点景观地区、重点水源掩护区、重大底子设施建立范畴等对都市整体利益具有重要影响的区域内的城中村，以及存在严重宁静隐患的城中村的全面改革，争取在 2010 年前特区内城中村的拆除重建范围到达总量的 20%。

　－－全面完成特区内其它城中村的综合整治，较洪流平地改进城中村的居住情况和建立面貌。

　 －－重点推进特区外城镇中心区、重点财产片区、重点景观地区、重大底子设施建立区内城中村以及存在严重宁静隐患、居住情况极差的城中村的全面改革，争取在 2010 年前特区外城中村的拆除重建范围到达总量的 5%。

　 －－重点开展特区外城镇中心地段、种种筹划重要成果区及都市干道两侧城中村的综合整治，争取在 2010 年前特区外城中村综合整治的范围到达总量的 20%。

　 五年后，一方面要凭据建立国际化都市的要求，继承强化对城中村空间形态改革的力度，同时要在总结近期事情经验的底子上，将事情重点转入社会形态改革方面，使城中村逐步在财产生长、社会治理、文化心理等方面完全融入都市，为实现筹划的久远目标打下底子。

　 实现我市城中村改革目标的总体战略是：

　 －－ 筹划先行。对峙都市筹划对城中村改革事情的指导，要凭据都市总体筹划和建立国际化都市的要求，抓紧体例从全市层面进行筹划治理的技能范例和相关政策文件，使改革事情有章可循，形成积极的整体效益。加快推进城中村改革专项筹划的体例，并将其作为具体改革项目的强制性依据，以包管改革项目切合建立国际化、现代化都市的要求，并具有科学性和可操纵性。

　 －－ 突出重点。依据相关政策和都市筹划，会合优势资源，重点抓好位于都市重要地区的城中村及现状生活条件极差的旧围、旧屋村的改革，迅速提升都市建立的整体水平，推进都市化、现代化进程。

　 －－ 整体开发。实行整体开发制度，防备借“分期实施”之名，行“零星插建”之实。原则上特区内以原行政村、特区外以原自然村为单位进行整体改革控制，通过土地治理、筹划治理、筹划治理、资金羁系等各个环节的严格控制，包管城中村的面貌得到整体改进。

　 －－ 分期推进。增强对城中村改革范围的总量调控，严格治理改革事情筹划，凭据都市重大建立、解决城中村的实际问题及协调改革事情与都市社会经济运行体系干系的要求，科学制订全市和各区城中村改革事情的分期推进方案，保障改革事情有筹划、分步调、稳妥有序地开展。

　 －－ 分类指导。增强对城中村改革模式的研究，凭据其现状条件、主要问题、市场潜力及与都市筹划的干系，针对差别类型的城中村确定切合实际的改革模式，并提出相应的具体改革目标、实施战略和筹划指引。

　 －－ 分区平衡。以各行政区或筹划组团为单位，增强对各地区特点的研究，凭据各地区的实际情况，分别采取差别的改革战略，并增强城中村改革范围和改革项目开发强度在本地区内的平衡。

　 －－ 政策配套。在抓紧开展空间改革和筹划治理事情的同时，要增强对城中村内违法建立、违法经营行为的查处，同时努力改进城中村地区的大众办事，积极探索实施社会、经济、文化形态改革的步伐，为空间形态改革配套良好的政策气氛，并为远期实现城中村的全面改革奠定底子。

　四、总体摆设

　 （一）着重抓好位于重点地区的城中村的全面改革，完善都市空间整体结构，提升都市成果，加快国际化都市建立

　 凭据都市总体筹划和建立国际化都市的要求，着重抓好各级都市中心区、重要都市景观地区、根本生态掩护地区、近期建立的重要财产成果区以及重大底子设施建立范畴等都市重要地区及其影响范畴内城中村的改革，以使城中村改革形成积极的整体效益。

　 1、加快根本生态控制线内城中村的拆迁改革

　 加快一级水源掩护区内城中村的拆迁改革，拆除深圳水库、西丽水库、石岩水库、铁岗水库、松子坑水库等重点饮用水源掩护区内城中村的建构筑物，凭据都市总体筹划要求另行选址进行安顿，将现状用地进行生态规复和治理，充实保障都市饮用水源地的宁静。

　增强对二级水源掩护区等其它生态用地内城中村建立运动的控制和建立用地的整合，生态控制线内城中村的整合改革必须切合建立用地和修建总量“只减不增”的要求，严禁任何可能加重生态情况污染的建立运动。

　凭据情况掩护筹划的要求，加快生态控制线内的截洪沟、截污管及生态公益林等环保和环卫工程设施的建立，保障都市生态宁静，提高情况质量，根本消除城中村生产、生活行为对饮用水资源的直接污染。

　 2、大力大举推进近期建立重要成果片区内城中村的更新重建

　 大力大举推进福田市级中心区及其核心影响范畴、其它各区级行政文化商业中心区等都市各级中心区内城中村的全面改革，凭据中心区的都市筹划统一用地结构，控制开发强度，调解用地成果，重点生长商务办公、商业办事和配套居住等财产，改进中心区的都市建立面貌，扩大中心区的聚集效应，增强综合办事成果和辐射发动能力。

　 大力大举推进市高新技能财产园区、灼烁南高新技能财产片区、坂雪岗高新技能园、龙岗大产业区等高新技能财产片区，水贝珠宝园、坝光精细化工城等近期重点建立的高新技能财产和传统产业聚集基地内城中村的全面改革，为高新技能财产和传统优势财产的生长提供符合的空间储备和居住、商业、办公等相关配套办事，以满足我市财产快速生长和财产结构提升的要求。

　 大力大举推进近期建立的重点物流园区内城中村的分类改革。对盐田港物流园区内的城中村实行整体搬家，为口岸枢纽型物流园区的生长提供富裕的土地资源，改进园区用地结构和交通组织。笋岗？清水河物流园区、平湖物流基地等重点配送型物流园区内的城中村应凭据都市筹划开展局部拆建，调解用地成果，为物流财产生长提供居住、商业等配套办事。

　 3、积极开展都市重要景观节点、景观轴线两侧和景观区域内城中村的分类改革

　 积极开展罗湖口岸、皇岗口岸、布吉关、南头关、宝安机场、蛇口港及西部通道口岸等都市门户景观节点四周城中村的全面改革，凭据相关都市筹划和设计的要求，实施局部或整体拆除重建，配合重大大众设施建立，营造各具特色的都市门户景观形象。

　 积极开展深南大道、滨海大道、南海大道、107 国道、深惠路、深盐路、梅观高速公路等都

　市重要景观轴线两侧城中村的分类改革，凭据相关都市筹划和设计的要求，分别采取拆除重建或立面更新等手段，消除城中村修建形象对都市景观面貌的不良影响，促进我市现代化海滨都市建立面貌的形成。

　 积极开展华侨城、沙头角、梅沙、梧桐山风物区、南头古城、大鹏所城等重要的旅游和文化景观区，下沙、溪涌工人度假村等近期重点生长的滨海旅游度假区，及大鹏半岛根本生态控制线区域内的城中村的分类改革，通过拆除重建、整体搬家或成果置换等手段，促进城中村建立面貌和财产成果的提升，使其成为具有地方特色的旅游财产和文化资源的有机组成部分。

　 4、配合轨道交通建立，改革沿线城中村

　 配合都市轨道交通线网建立，近期重点开展 1、2、3、4 号轨道交通沿线，距站点 500 米左右范畴内城中村的全面改革，凭据相关都市筹划要求，利用快速交通优势，适当提高开发强度，调解用地成果结构，勉励生长商业、办公、廉租公寓等成果，充实发挥土地代价，优化都市结构。

　 （二）以城镇中心地段城中村改革为重点，全面推进特区外旧围、旧屋村改革，促进财产结构升级，加快都市化进程

　 抓住加快宝安龙岗两区都市化进程的历史机会，结合都市化转地和都市更新事情，以城镇中心地段城中村改革为重点，全面推进特区外旧围、旧屋村的改革，改进用地结构，提高土地利用效率，促进财产结构升级，提升城镇的综合办事成果和财产综合竞争力，大大缩小特区内外都市面貌的差距，引导特区内外都市建立的一体化生长。

　 1、加快各组团和街道中心地段的城中村改革

　 凭据促进特区外都市结构优化、培育组团中心的需要，加快沙井、公明？灼烁、龙华、布吉、平湖、横岗、坪山、葵涌、大鹏等组团中心区筹划范畴内的城中村改革，以成果置换和财产结构优化为核心，大力大举强化组团中心的综合办事成果，提升其在区域城镇生长中的主导职位。

　 加快西乡、福永、松岗、石岩、观澜、平湖、南澳等街道中心及公明、沙井、龙岗等老镇中心区内城中村改革，扩大街道中心的辐射发动能力，提升建立水平，显著改进特区外都市建立面貌。

　 2、勉励旧围、旧屋村的改革

　 结合特区外都市化转地和非农建立用地规定事情，采取灵活多样的组织模式和嘉奖步伐，勉励现状修建质量极差、生活办事设施未便、市政公用设施建立水平低、大众空间匮乏的旧围、旧屋村改革，提高土地利用效率，消除宁静隐患，完善大众设施配套建立，彻底改进居民生活情况和建立面貌。

　 3、优化用地结构，促进集约用地

　 增强土地用途管束，强化土地利用筹划、都市筹划和土地利用筹划对特区外土地开发的调控作用，完善建立用地指标体系，提高单位土地投资强度，引导城中村改革项目高效公道使用土地资源，促进特区外城镇建立和财产生长逐步走向内涵式生长门路。

　 增强对特区外财产生长的筹划和引导。凭据都市筹划要求，引导被改革城中村的工商业用

　地向筹划重点建立的财产园区聚集，逐步形成具有一定专业性的多类型财产聚集基地，优化财产结构，提升财产结构，增强财产生长的竞争力。

　 加快促进特区外居住方法的都市化厘革，城中村改革后重新建立的居住修建要统一筹划、统一开发、统一建立，会合形成居住小区，凭据都市筹划标准配套较为完善的居住办事设施。结合组团中心培育和新城建立的需要，城中村改革后的居住用地凭据筹划会合结构，引导人口有序聚集，优化用地结构。

　 （三）完善城中村的大众办事体系，全面消除严重宁静隐患，保障根本宁静，改进人民群众的生活情况

　 采取多种步伐积极推进城中村综合改革，以期迅速改进城中村的生活情况。积极探索城中村大众办事设施建立和治理的投融资体制创新途径，扩大财务投资的发动效应，拓宽社会各方面资金投资于城中村大众产物和办事的渠道，不绝完善城中村地区的大众办事体系，显著缩小与都市一般地区的差距。

　 1、切实抓好大众宁静工程建立

　 高度重视现状存在严重宁静隐患的城中村改革，针对实际问题分别采取全面改革或综合整治步伐，全面消除潜在的大众宁静隐患，抓好大众宁静工程建立，切实保障人民群众的根本宁静。

　 加快清拆城中村位于危险边坡地、筹划滞洪区等存在严重自然灾害隐患地区的修建，抓好自然灾害预警和防治设施建立，提高宁静预防水平。

　 专门开展针对城中村特点的消防技能研究，加大财务扶持力度，尽快改进存在严重消防宁静隐患的城中村的消防设施、装备和办事网络，努力保障根本消防宁静。

　 全面开展城中村水污染状况视察，以治理对都市水体的直接污染和涝灾严重的低洼地为重点，完善排水体系和工程步伐，大幅度淘汰城中村对都市水体的严重污染，保障城中村的根本情况宁静。

　 2、改进市政公用设施体系

　 一方面要加大大众财务扶持力度，另一方面要积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入市政公用设施的建立、维护和经营。大力大举推动城中村市政公用设施的更新改革，须要时凭据区域统筹协调的要求，对城中村所在地区的市政公用设施系统作须要的调解，提高市政公用设施的建立、办事水平和根本供给的保障能力，使之逐步到达与建立国际化都市目标相协调的标准。

　 努力改进城中村的门路交通设施，采取修整路面、买通微循环、增辟门路等多种手段提高门路系统建立水平；结合深圳市公交总体筹划，增辟公交线路、增设公交站点，改进城中村居民的出行条件。

　 进一步完善财务扶持与特许经营相结合的体制，加快城中村地区供水设备和管网的改革，改进自来水水质，提高稳定供给的能力。

　 完善有关专项筹划，增强执法力度，加快对城中村地区电力、通信网络的改革，以及输、

　变、配电设施和移动通信基站等底子设施的查验、维护和改革升级，逐步将 10kV 以下排挤电缆、通信线缆埋地敷设，提高电力供给的保障能力，完善有线通讯设施，满足居民对付电力、通信办事的需求。

　 逐步改进城中村的燃气供给体系，在修建结构较为整齐的“新村”地区，凭据具体条件推广管道煤气供给，大概建立一些配套设施完善的瓶装煤气供给站点；在有条件的地区，要适时推广液化天然气的使用，改进居民的用气结构。

　 3、改进大众办事设施体系

　 凭据“分级配置、结构公道、开放共享”的要求，重点体现对老人、儿童等弱势群体的眷注，统筹分身本地人口和外来人口的办事需求，结合各村的具体情况和主要问题，逐步改进城中村的大众办事设施体系，努力保障每个社区成员都能享有根本的大众办事。

　 努力改进城中村的教诲设施。凭据“一级治理，以区为主；多方投入，以政府为主；多元办学，以公办为主”的要求，完善城中村的教诲治理体制。加大大众财务投入，在认可股份相助公司等其它投资主体拥有学校股权的前提下，逐步由区政府包袱义务教诲设施的建立投入和办学经费，依法保障户籍人口和流动人口子女担当义务教诲的权利。同时制定严格的社会办学标准和审批步伐，凭据有关规定勉励社会办学，努力提高教诲办事水平。

　 切实提高城中村地区的医疗办事水平。既要通过财务扶持勉励建立社区医院或社区康健办事中心，也要勉励社会力量开办正规的医疗保健办事机构。同时要增强对医疗办事机构的羁系，严厉打击“黑诊所”、“黑药店”，努力为居民营造一个宁静方便的医疗办事情况。

　 不绝改进城中村的文化体育办事设施。在连续实施“固本强基”工程的底子上，进一步增强对城中村地区群众文化体育办事需求特征的视察研究，以大众财务为主导，吸收社会资金参加，建立较为富厚的、贴近群众实际需求的社区文化体育设施。

　 4、改进大众空间情况

　 利用种种时机，努力创造条件在城中村开辟小游园、小广场及街头绿地等大众空间，改进现有大众绿地、园地的使用状况，努力包管每个村都拥有一定范围的社区公园。

　 增强对城中村的大众修建、路面、广场、绿地、照明、庭院小品、市政构筑物及灯光照明设施的筹划设计和整治美化，建立情况优美、富于地方文化特色的社区情况和文明、美观的景观形象，并处理惩罚好村内大众空间、景观面貌与都市空间景观的干系，创建统一、协调的都市形象。

　 （四）掩护城中村的珍贵文化遗存，继承优秀地方文化传统，促进文化融合，构筑调和社会

　 深入贯彻“文化立市”战略，增强精神文明建立，弘扬“深圳精神”，提倡故里意识，强化现代百姓看法，促进各阶层人群的文化交

　流，消除城中村居民与一般都市社会的文化隔阂，引导原村民走出其封闭的文化心理，转变外来人口的过客心态，努力构建社会主义调和社会。

　 1、增强珍贵历史文化遗存掩护

　 各级文物掩护单位要凭据相关治理规定规定各级种种掩护范畴，实施修建掩护和周边区域

　建立管束；增强对散布在城中村的客家民居、家属宗祠等地方历史文化重要载体的视察研究，对其掩护的意义和须要性进行论证，并提出相应的掩护步伐，针对有显著特征的修建物有选择地开展低级掩护，条件许可时升级为文物掩护，以制止在城中村改革历程中造成重要文化遗存的破坏。

　 2、继承和发扬优秀地方文化传统

　 增加财务投入，增强对主要生存在城中村的深圳地方特色文化的研究和掩护，对粤剧、粤曲、客家民居、客家民俗庆典等优秀的传统文化宝贝要加大宣传力度，对原村民依附于这些传统文化的生活方法要赐与高度肯定，并通过举办种种民俗文化节和民间文艺展演等方法予以传承和弘扬，促使其生长成为深圳文化事业的重要推进力量。

　 3、培育和生长现代社区文化

　 积极推动社区文化设施建立，健全和完善群众文化办事网络，富厚和提高居民文化生活质量，培育城中村居民的现代社区文明看法。凭据以人为本的指导思想和尊重人、理解人、体贴人的原则，开展对城中村居民文化心理和文化需求的视察研究，有效利用社区文化广场等重要载体，通过实施“民心工程”，开展“深圳关爱行动”、“故里眷注”等运动，增强对“深圳精神”、故里意识和百姓看法的宣传和教诲，因势利导，引导城中村的居民逐步融入都市现代文明生活和文化生长进程。

　 4、促进文化交换和融合

　 大力大举推进社区居委会和社区企业文化共建。勉励将社区图书馆等文化设施向所有民众免费开放，促进差别人群之间的文化交换，特别是要努力消除针对外来人口子女教诲问题的事实上的歧视性摆设，促进本地居民和外来人口子女配合学习生活和文化融合，在弘扬主旋律和保存本土优秀传统文化的底子上遍及吸纳外来有益文化，配合创造适应现代化、国际化要求的，以调和、开放和创新为特质的深圳文化。

　 （五）引导城中村经济的多元化转型，加大对原村民的生活保障力度，促进城乡经济统筹协调生长

　 1、引导城中村融入都市财产结构

　 增强对城中村改革的财产引导，围绕“财产第一，突出生长四大支柱财产，调解优化财产结构”的指导目标，凭据都市财产统一结构和协调生长的要求，结合所在地区的都市成果定位，深入挖掘可以依附的财产资源条件，引导城中村通过种种改革方法为周边的重要都市成果区提供配套办事，富厚城中村的财产组成，保障城中村经济的可连续生长，促进其与都市财产体系的融合。

　 2、深化团体股份相助公司改革

　 在逐渐剥离其治理社会事务职能的底子上，通过创新治理体制和运行机制促进股份相助公司向独立自主运营的现代企业偏向转变。结合各城中村的特点，通过积极的财务扶持和技能支持，引导公司经营结构从单一的物业出租向多元化经营转变。

　 3、加大对原村民生活的保障力度

　 各区要增强对原村民就业意愿和能力的视察及信息宣布，创建专门的机构，制定相应的扶

　持步伐，通过创业补贴、就业培训、公益性岗亭推荐等多种方法资助原村民进入都市劳动力市场；严格落实有关规定，将原村民纳入都市统一的社会福利保障体系，参加深圳市的医疗和养老保险，享受都市居民的最低生活保障标准，并加大保障力度，按有关规定以领土基金及原农村团体的征地赔偿款包管根本养老保险等原村民的社会福利保障；同时应结合对违法修建的查处增强城中村修建的衡宇产权登记治理，将村内出租屋完全纳入都市衡宇租赁治理体系，使原村民的房租收入正当化并得到稳定的保障。

　 （六）完善法制秩序，增强行政治理，促进社区组织体系创新，把城中村改革成为现代化的都市社区

　 要加大财力和人力投入，凭据加快建立国际化都市和宝安龙岗两区都市化进程的需要，深入调研和掌握城中村的有关情况和特点，并遵循和运用都市化和现代化的客观规律，把城中村改革成为现代化的都市社区。一方面，积极探索增强和改进行政治理的有效途径和创新机制，努力将城中村纳入都市治理的统一秩序；另一方面，积极引导城中村的组织体系创新，理顺村内组织的职能和干系，将城中村的组织体系逐步纳入都市社区建立的现代化进程中去，成为“调和深圳”的有机组成部分。

　 1、增强治安治理，严厉查处违法经营行为

　 针对城中村人口稠浊、地形庞大的特点，制订严格细致的治安治理范例和标准；公安派出所要依托社区下层组织，组织群众性业余防备步队，从事设卡巡逻、看家护院、邻里相望、防备宣传、执法照料等事情，努力使治安形势尽快好转。

　 公安、工商、城管等部分协同执法，积极鞭策群防群治，迅速遏止村内违法经营现象日益泛滥的趋势；特别要增强宁静生产治理，努力消除城中村内的宁静生产治理死角。

　 2、理顺房地产权干系

　 以宝安龙岗两区都市化转地为契机，以城中村改革为突破口，优化土地和房产治理体制，理顺城中村的土地和衡宇产权干系。

　 创建健全统一的都市土地治理体制。在全面实现土地国有化的底子上，构建协调、统一、高效的都市土地储备和治理体制，确保土地资源的高效、公道利用。

　 增强对城中村建立行为的羁系，停止违法建立现象。严格凭据《深圳市人民代表大会常务委员会关于果断查处违法修建的决定》和《深圳经济特区处理惩罚历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理惩罚历史遗留生产经营性违法修建若干规定》以及《中共深圳市委深圳市政府关于果断查处违法修建和违法用地的决定》，加快推进违法修建处理惩罚和产权确认事情。

　 3、促进社区组织体系创新

　 积极开展对城中村社区组成特征的视察研究，针对城中村的特点和主要矛盾，努力创新社区治理体制，理顺城中村地区的政府治理、居民自治、物业治理、外来人口治理等职能和组织体系，逐步将城中村改革为现代化的都市社区。

　 五、改革筹划引导

　 （一）城中村改革的范畴

　 各城中村的改革范畴是我市都市化历程中依照有关规定由原农村团体经济组织的村民及继受单位保存使用的非农建立用地的地区范畴内的建成区域。其具体界线由各区政府提出，凭据需要经市领土主管部分审核用地权属后，报市查处违法修建和城中村改革事情领导小组审查通事后，由市筹划和领土主管部分落实。

　 1、特区内城中村改革范畴简直定

　 特区内各区城中村改革范畴简直定，应以市领土治理部分规定的由各团体股份相助公司保存使用的红线用地范畴为依据，并可凭据周边路网和用地筹划情况作适当调解，调解增加的用地面积不得凌驾原划红线用地面积的 10%，并且最大不凌驾 3000 平方米。

　 一般情况下，特区内各区在体例城中村改革专项筹划时，筹划范畴应该包罗全部由该村团体股份相助公司保存使用的红线用地。凭据改革专项筹划对特定城中村采取局部拆建的改革模式时，应优先将与都市筹划存在严重辩论的地段、现状修建空间和居住情况较差的地段纳入拆除重建的改革范畴。

　 2、特区外城中村改革范畴简直定

　 宝安龙岗两区应凭据《深圳经济特区处理惩罚历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理惩罚历史遗留生产经营性违法修建若干规定》、《深圳市宝安龙岗两区都市化土地治理步伐》等规矩和范例性文件及各条理都市筹划，在都市化土地转制后规定各团体股份相助公司保存使用的非农建立用地范畴的底子上，提出城中村改革范畴。

　 一般情况下，宝安龙岗两区在体例城中村改革专项筹划时，筹划范畴应该包罗全部由该村（原行政村或村民小组）团体股份相助公司保存使用的非农建立用地，并凭据相关都市筹划的门路系统和用地结构进行适当调解，以切合都市土地统一筹划、整体开发的要求。改革专项筹划应该优先将特定城中村内与都市筹划存在严重辩论的地段、现状修建空间和居住情况较差的地段纳入拆除重建的改革范畴。

　 宝安龙岗两区的项目用地中不属于《深圳市城中村改革暂行规定》所规定的城中村改革范畴的部分，应依照现行的筹划、土地治理执法规矩进行开发建立。

　 （二）城中村改革的模式引导

　 我市城中村改革包罗全面改革和综合整治两大类型，应增强对城中村改革的分类指导。

　 1、城中村的全面改革

　 全面改革是指通过对现状修建物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调解用地成果，消除城中村与都市用地结构和景观面貌的严重辩论，全面提升空间情况质量。应当优先对都市近期建立重点地区内与都市筹划辩论严重的城中村、特区内宁静隐患等问题较为突出的城中村、特区外居住情况质量极差的旧围和旧屋村开展全面改革。

　凭据都市筹划要求及城中村的具体情况，全面改革可以采取异地重建、整体拆建、局部拆建等模式。

　 位于一级水源掩护区、口岸枢纽型物流园区、都市重大项目选址范畴内的城中村，其它因保障都市生态宁静必须迁出的城中村，以及特区内外距城镇中心较远、生活办事极其未便、居民点漫衍零散的旧围和旧屋村，应当实施异地重建，将现有修建物全部拆除，将现用地凭据都市筹划要求重新利用，同时凭据筹划和公道安顿的需要，异地选址进行重新建立。

　 位于组团以上级别都市中心区、高新技能财产园区、都市重要景观门户、一二期轨道交通站点核心影响范畴内的城中村，以及其它现状居住情况较差、市场开发潜力较大、原村民重建意愿强烈的城中村，凭据保障都市大众利益和提升土地使用效益的需要，应当实施整体拆建，将现有修建物全部拆除（或拆除修建面积到达改革项目改革前总修建面积的 30%以上），凭据都市筹划要求在原址重新建立。

　 位于都市配送型物流园区内、一二期轨道交通沿线、都市重要景观轴线沿线、都市重要景观区域四周的城中村，其它与都市财产结构调解、大众和市政设施建立需要存在局部辩论的城中村，以及局部地段存在严重的宁静隐患、原村民局部改革意愿强烈的城中村，应当凭据实际需要和都市筹划要求实施局部拆建，将部分用地内的修建物全部拆除（拆除修建面积与改革项目改革前总修建面积之比低于 30%），凭据筹划要求重新建立，同时对村内的其它用地开展综合整治，在整体上改进居住情况。

　 城中村的全面改革可以凭据具体情况，分别采取村内股份相助企业独立建立、股份相助企业联合其它开发机构相助建立、开发机构通过竞标实施建立等差别的组织形式。

　 城中村的全面改革一般应凭据有关规定进行市场化运作，改革项目完成后，切合有关规定的修建物和附着物可由建立单位取得完全产权，并可自由转让；特区外较为偏僻、缺乏市场动力的部分城中村改革项目，在统一筹划、统建上楼的前提下，可以凭据有关规定，采取勉励步伐，由村内股份相助企业组织实施村民自改，所建修建物为自住自用，拥有不可自由转让的正当产权。

　 2、城中村的综合整治

　 综合整治是指在现状修建空间形态不产生底子变革的底子上，采取种种手段对城中村居住情况的净化、美化、优化改革。综合整治项目中，除了少少量的市政、公用设施及情况小品外，根本不涉及衡宇拆建，主要是要实现居住情况品质的提升。在近五年内，各区应积极采取有效的扶持步伐，大力大举勉励和重点推进综合整治的改革模式。

　 综合整治的东西主要为修建结构较整齐、居住情况较好、根本能够适合中低条理居住需要的城中村。特区内所有近期不开展全面改革的城中村都应该积极开展综合整治事情。特区外应优先对位于各街道中心地段、区和街道近期重点生长的种种财产园区以及城镇主要门路沿线的城中村开展综合整治事情。

　 综合整治应凭据各城中村的实际问题，有针对性地开展历史文化遗存掩护、修建外观改进、大众空间改进、市政公用设施改进、大众配套设施改进和门路交通设施改进等事情，以改进城中村

　的生活情况，促进其与一般都市地区的协调。对位于根本生态控制线内等严重影响都市生态宁静的城中村，应当优先开展截污工程建立等情况掩护事情。

　 （三）城中村改革的范围调控

　 应当对城中村种种改革模式的范围进行公道调控，保障都市社会经济的康健、协调、可连续生长，制止不适当的改革范围给都市底子设施造成巨大压力，对都市大众财务和都市房地产市场等带来巨大打击。凭据对都市空间情况和底子设施承载力的阐发判断，依据各条理筹划确定的都市建立范围，协调改革与都市房地产市场、劳动力市场的干系，并综合考虑与大众财务、土地供给筹划的相互作用，科学确定城中村改革的范围。

　 在都市房地产市场稳定生长、大众财务政策及土地供给筹划等不产生大变革的前提下，各区在未来 5 年内城中村改革的控制总量发起如下表：

　 全市近 5 年城中村改革控制范围总表

　 （单位：万平方米）

　 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 合计 拆建用地面积 30

　40

　80

　30

　410

　300

　890

　拆除修建面积 80

　130

　200

　40

　400

　300

　1150

　重建总修建面积 145

　190

　365

　110

　1030

　750

　2590

　其中 住宅修建面积 100 125

　310 90 920 670

　2215

　办公修建面积 15 35

　20 5 10

　5

　90

　商业修建面积 30 30

　35

　15

　100 75 285

　综合整治修建面积 570 540 520 60 860 820 3370

　 由于城中村改革难度大，影响改革进度的不确定因素较多，因此，在凭据上述发起控制总量对年度改革筹划进行协调平衡时，应保持一定的弹性和灵活性。各区凭据都市成果完善和财产生长要求，确需增加改革范围的，在年度筹划报送市查处违法修建和城中村改革事情领导小组审查同意后，经市城中村改革事情办公室综合协调，可对控制总量进行适当调解，并应据此对年度建立用地筹划和土地供给筹划进行相应调解。

　 （四）城中村改革的开发强度引导

　城中村改革必须严格控制开发强度，以制止过高的开发强度损害都市的大众利益、整体利益和久远利益。各区应严格凭据都市总体筹划和本纲领的要求，对区内各改革项目的开发强度进行综合协调宁静衡。

　 城中村改革项目应先体例改革专项筹划，以实现经济效益、社会效益和情况效益的最大化为目标，对峙与都市总体结构和生长目标相协调，凭据项目区位条件、所在地区都市情况和底子设施承载能力、相关都市设计，以及改进居住情况、提高生活质量的要求，结合项目开发的市场条件，综合研究确定改革项目的开发强度。

　各片区凭据生长阶段差别应有所区别：特区内必须严格控制新增修建范围，特别是现状人口密度较高的地区，应结合人口政策、财产政策，重点控制人口和住宅范围，改进人口结构。特区外应凭据都市化要求和新城建立标准，公道确定城中村改革容积率，实现特区内外一体化生长的目标。一般情况下，在都市轨道交通站点直接影响范畴、筹划新中心区等都市情况和底子设施承载力较高的地区，可适当提高城中村改革项目容积率；在交通拥堵或底子设施负荷根本饱和的老城中心地段、都市重要景观区域及其它对生态情况要求较高的都市地区，应适当低落城中村改革项目容积率；在生态控制线内的城中村改革，应控制总的建立范围只减不增。

　 （五）城中村改革的成果引导

　 城中村改革项目的成果应该切合都市总体筹划的要求，与都市财产生长导向和财产结构相协调，积极办事于周边的都市财产片区，有利于加快与周边都市地区的成果协调，有利于提高土地使用效益，有利于促进团体经济可连续生长。

　1、全市城中村改革的总体成果引导

　 我市城中村改革应当在公道维持和有序过渡现有低收入者住宅及低端都市加产业、办事业成果的底子上，结合全市财产结构调解和总体筹划结构的要求，积极为都市支柱财产和优势传统财产生长提供配套办事，并凭据项目区位差别，因地制宜确定符合的筹划成果。在优势区位条件下，应积极生长商务办公、配套公寓、旅游办事等职能，在富厚城中村财产组成和经济来源的同时，促进城中村与都市成果结构的融合。

　 2、各组团城中村改革的成果引导

　 －－特区中心组团的城中村改革应承接福田中心区和罗湖商业金融中心区的辐射，充实利用轨道交通等生长机会，改革成为包罗商业、办公、配套公寓等多种成果，设施完善、情况良好的综合办事社区。

　 －－特区南山组团的城中村改革应抓住高新技能财产和现代物流业加快生长的机会，结合滨海城区和西部旅游基地的建立，改革成为容纳商业、办公、居住、文化旅游等多种成果的综合社区，并积极突出各村所在地区的都市特色。

　 －－特区东部组团的城中村改革应充实利用盐田区港联动、巨细梅沙旅游生长以及东部第二通道建立带来的机会，改革成为具有山海风情、情况优美的居住社区，为都市成果完善和物流、旅游财产的大生长提供配套办事。

　 －－宝安中心组团的城中村改革应承接宝安中心作为西部综合办事中心的职能，利用地铁一号线、沿江高速公路等交通优势和机场物流园等财产优势，积极改革为商业办事繁荣、配套设施完善、居住情况优良的居住社区。

　 －－西部产业组团的城中村改革应结合沙井新城建立、西部优势传统财产和先进制造业的进一步生长，改进城中村生活情况和配套设施，为财产生长提供居住配套办事，城中村现有的财产成果在改革后应逐步向筹划的重点财产园区会合。

　 －－西部高新组团的城中村改革应结合灼烁新城建立和高新技能财产生长，改革成为配套

　设施完善、居住情况良好、为高新技能财产办事的综合社区，有条件的村应结合生态旅游基地成果的完善，生长具有山地风情的特色旅游配套办事。

　 －－中部办事组团的城中村改革应凭据为特区提供居住配套办事的职能，充实利用轨道交通三号线、四号线等交通优势，改革成为居住情况优美、办事设施完善的大型居住社区，同时为高新技能财产和先进制造业提供多条理居住配套。

　 －－东部物流组团的城中村改革应结合铁路物流和口岸后方物流财产的生长，改进城中村居住水平，为物流财产生长提供多条理居住和物流办公等配套办事。

　 －－龙岗中心组团的城中村改革应承接深圳东部生长轴综合办事中心的成果辐射，利用轨道交通三号线建立、深惠路改革以及奥体新城建立的契机，以较高标准建立成为商业办事繁荣、配套设施完善、居住情况优良的居住社区。

　 －－东部产业组团的城中村改革应结合坪山新城的建立和大产业区的生长，改进城中村商业办事设施和居住情况，为大产业区的生长提供良好的商业、居住等综合配套办事。

　 －－东部生态旅游组团的城中村改革应适应建立国际性著名滨海旅游度假区的高标准定位，积极实施迁村并点，促进非农建立用地的会合结构和集约使用，将提高原村民生活水平与新城建立及掩护自然生态情况相结合，迁出位于生态和景观敏感区域的城中村，在根本生态控制线以外建立成为配套设施完善、居住情况良好的居住社区，结合自身条件分别勉励生长民俗文化、乡村田园等特色旅游财产和商业、餐饮、旅馆等配套办事。

　 六、城中村改革的情况影响阐发

　 城中村改革应当遵循可连续生长战略思想，积极采取情况掩护步伐，使城中村的种种污染得到有效治理，情况污染和生态破坏得到根本控制，情况质量明显改进，创造一个较为清洁、舒适、优美、平静的生活情况。

　 现状城中村是我市情况污染物的主要来源地之一，不但村内情况状况普遍较差，并且也对都市水体及城中村周边的都市用地造成了严重污染。通过全面开展城中村改革，可以大幅度提高种种污染物的收集处理惩罚水平，有效减轻城中村的情况污染，显著改进城中村的情况质量。

　 本纲领规定在根本生态控制线内的城中村改革，大概实施异地安顿，大概凭据建立用地和修建范围“只减不增”的要求在原地重建，并加快截污管、截洪沟及生态公益林等环保和环卫工程建立，从而有利于淘汰情况污染，掩护都市水体和绿地系统，促进生态系统优化。

　 凭据本纲领，综合整治是涉及范畴最广的一类城中村改革模式。这种改革根本不涉及修建物的拆建，不会导致人口和建立范围的大幅度变革，主要开展历史文化遗存掩护、修建外观改进、大众空间改进、市政公用设施改进、大众配套设施改进和门路交通设施改进等事情。由于提高了包罗污水系统、环卫设施等在内的市政设施建立水平，扩展了包罗社区公园等在内的绿地系统，因此有利于提高城中村的污水、垃圾等污染物的收集处理惩罚率，淘汰情况污染，并显著改进城中村地区的生物多样性。

　另一类城中村改革模式是全面改革，主要针对近期都市重要生长地区内城中村和存在严重宁静隐患的城中村，对现状修建物实施整体拆建或部分拆建，凭据都市筹划要求和有关标准，重新建立为配套设施完善的都市成果区。这种改革彻底改变了城中村的修建空间形态和配套设施体系，可以较为完全的消除城中村原先的种种情况污染，使污染物处理惩罚率到达一般都市地区的水平，并提高绿地率、低落修建笼罩率。但是，由于这种改革可能导致家庭式居住人口和建立范围的增加，提高土地开发强度和配套设施建立标准，改革后将可能加大对都市局部地区底子设施体系的压力，改变局部地区大气微循环。因此，城中村的全面改革必须严格执行《深圳市都市筹划标准与准则》以及其它技能范例的要求，严格筹划审批和建立方案审查，严格执行情况影响评价规定，配套的情况掩护步伐要与主体工程同步设计、同步实施。同时，城中村改革专项筹划中要增强关于改革项目对都市情况、设施承载力影响的研究，须要时对周边区域的市政底子设施体系进行相应的调解，以减缓城中村改革可能带来的负面情况影响。

　 七、保障机制和组织实施

　 （一）规矩保障

　 要充实利用深圳的地方立法权，加快地方性规矩建立，贯彻落实市委市政府关于城中村生长和改革的政策。抓紧制订“《深圳市城中村改革暂行规定》实施细则”、“深圳市宝安龙岗两区都市化前违法修建处理惩罚步伐”、“深圳市城中村改革专项筹划体例技能规定”；认真研究制订都市化土地收益治理、文化掩护、经济促进、社区组织体系、改革拆迁赔偿标准等方面的规矩和规章；使城中村改革历程中的私房测绘查丈、土地房产确认、专项筹划体例、拆迁赔偿谈判、拆迁执行等各个环节有法可依；创建责权明晰的长效治理机制。

　 （二）财务保障

　 增强对宝安龙岗两区都市化转制土地收益使用步伐的研究，努力扶持村团体股份相助公司的财产生长，促进农村都市化居民的社会化就业，强化对原村民的社会保障力度。

　 努力包管对城中村改革的财务扶持力度，市财务专门设立“市城中村改革专项资金”，增强对城中村改革筹划视察研究、动态监控信息系统建立、相关市政底子设施和大众办事设施建立等方面的投入，补贴水源掩护区和生态控制线内城中村改革等项目为了维护都市整体利益所造成的损失，扶持综合整治类改革项目。通过政策的范例和引导，积极勉励和吸引社会资金投入城中村改革，努力形成一个多渠道筹措资金、多方配合参加改革的格式。

　 由各区财务拨付的专门资金和区内城中村改革收取的地价收入设立“区城中村改革专项资金”，进行改革专项筹划体例研究、建立应由区政...