都市工业园控制性详细规划—说明

　 目 录

　盐城市城北片区都市工业园控制性详细规划

　规划说明 第一章 规划概况 ............................................................................................................................................. 1 一、 项目背景 ..................................................................................................................................... 1 二、 区位 ............................................................................................................................................. 1 三、 规划范围 ..................................................................................................................................... 1 第二章 现状综合分析 ..................................................................................................................................... 1 一、 自然条件 ..................................................................................................................................... 1 二、 土地使用现状 ............................................................................................................................. 2 三、 现状基本特点 ............................................................................................................................. 2 四、 现状建筑高度 ............................................................................................................................. 2 五、 现状建筑质量评定 ..................................................................................................................... 2 六、 现状道路交通 ............................................................................................................................. 3 七、 现状市政公用设施 ..................................................................................................................... 3 八、 现状存在的主要问题 ................................................................................................................. 3 第三章 规划依据、原则、目标与重点 ......................................................................................................... 3 一、 规划依据 ..................................................................................................................................... 3 二、 规划原则 ..................................................................................................................................... 3 三、 规划目标 ..................................................................................................................................... 4 四、 规划重点 ..................................................................................................................................... 4 第四章 规划范围、规模与功能定位 ............................................................................................................. 4 一、 规划范围 ..................................................................................................................................... 4 二、 规划规模 ..................................................................................................................................... 4 三、 功能定位 ..................................................................................................................................... 4 第五章 规划理念 ............................................................................................................................................. 4 一、 基本单元理念 ............................................................................................................................. 4 二、 缓冲带理念 ................................................................................................................................. 5 三、 城市设计理念 ............................................................................................................................. 5 第六章 用地布局规划 ..................................................................................................................................... 5 第一节 规划结构 .......................................................................................................................................... 5 第二节 居住用地规划 .................................................................................................................................. 6 一、 规划原则 ..................................................................................................................................... 6 二、 居住单元划分 ............................................................................................................................. 6 三、 居住人口预测 ............................................................................................................................. 6 四、 社区中心规划 ............................................................................................................................. 6 五、 中小学规划 ................................................................................................................................. 6 六、 表 6-2-5

　 小学用地和建筑标准 .................................................................. 7 七、 幼儿园规划 ................................................................................................................................. 7 第三节 公共设施规划 .................................................................................................................................. 7 一、 规划原则 ..................................................................................................................................... 7 二、 规划布局 ..................................................................................................................................... 7 三、 便利中心的建设模式 ................................................................................................................. 7 第四节 工业用地规划 .................................................................................................................................. 7 一、 工业布局原则 ............................................................................................................................. 7 二、 规划布局 ..................................................................................................................................... 7 三、 就业岗位推估 ............................................................................................................................. 7 第五节 道路广场用地规划 .......................................................................................................................... 8

　 第六节 市政公用设施用地.......................................................................................................................... 8 第七节 物流（仓储）用地规划 .................................................................................................................. 8 一、 物流用地 ..................................................................................................................................... 8 第八节 绿地、特殊用地与其他用地规划 .................................................................................................. 9 一、 绿地用地规划 ............................................................................................................................. 9 二、 特殊用地规划 ............................................................................................................................. 9 第七章 工业产业发展规划 ............................................................................................................................. 9 一、 现状分析 ..................................................................................................................................... 9 二、 工业发展指导思想 ................................................................................................................... 10 三、 产业择定 ................................................................................................................................... 10 四、 产业布局规划 ........................................................................................................................... 11 五、 工业发展政策 ........................................................................................................................... 11 六、 都市工业发展理念 ................................................................................................................... 12 七、 工业发展实施措施 ................................................................................................................... 13 第八章 道路交通规划 ................................................................................................................................... 13 一、 规划原则 ................................................................................................................................... 13 二、 对外交通规划 ........................................................................................................................... 14 三、 道路系统规划 ........................................................................................................................... 14 四、 道路衔接规划 ........................................................................................................................... 18 五、 城市交通瓶颈解决措施 ........................................................................................................... 18 第九章 绿地系统及水系规划 ....................................................................................................................... 18 第一节 绿地系统规划 ............................................................................................................................... 18 一、 绿地规划原则 ........................................................................................................................... 18 二、 规划措施 ................................................................................................................................... 18 三、 绿地系统规划 ........................................................................................................................... 18 第二节 水系规划 ....................................................................................................................................... 19 一、 规划目标 ................................................................................................................................... 19 二、 规划布局 ................................................................................................................................... 19 三、 规划策略 ................................................................................................................................... 19 第十章 城市设计引导 ................................................................................................................................... 19 第一节 城市设计原则 ................................................................................................................................ 19 第二节 城市设计控制要素 ........................................................................................................................ 20 第三节 景观规划 ........................................................................................................................................ 20 一、 景观规划原则 ........................................................................................................................... 20 二、 景观带规划 ............................................................................................................................... 20 三、 景观节点规划 ........................................................................................................................... 20 四、 城市景观轴线 ........................................................................................................................... 20 五、 滨水景观建设 ........................................................................................................................... 20 六、 居住景观设计 ........................................................................................................................... 21 七、 工业区景观 ............................................................................................................................... 21 八、 标志系统 ................................................................................................................................... 21 九、 桥梁景观规划 ........................................................................................................................... 22 第四节 广告规划控制 ................................................................................................................................ 22 第十一章 市政公用设施规划 ....................................................................................................................... 22 第一节 给水工程 ........................................................................................................................................ 22 一、 现状概况 ................................................................................................................................... 22 二、 规划依据 ................................................................................................................................... 22 三、 规划原则 ................................................................................................................................... 22 四、 规划用水量 ............................................................................................................................... 22 五、 水源选择 ................................................................................................................................... 23 六、 给水管网规划 ........................................................................................................................... 23 七、 消防用水 ................................................................................................................................... 23

　 第二节 污水工程 ....................................................................................................................................... 24 一、 排水现状 ................................................................................................................................... 24 二、 规划依据 ................................................................................................................................... 24 三、 规划原则 ................................................................................................................................... 24 四、 规划污水量 ............................................................................................................................... 24 五、 污水处理厂规划 ....................................................................................................................... 25 六、 污水管网规划 ........................................................................................................................... 25 七、 污水提升泵站 ........................................................................................................................... 25 第三节 雨水工程 ....................................................................................................................................... 25 一、 现状概况 ................................................................................................................................... 25 二、 规划依据 ................................................................................................................................... 25 三、 雨水量计算 ............................................................................................................................... 25 四、 雨水规划原则 ........................................................................................................................... 26 五、 雨水管网规划 ........................................................................................................................... 26 六、 河道整治 ................................................................................................................................... 26 七、 配合防洪规划 ........................................................................................................................... 26 第四节 供电工程 ....................................................................................................................................... 26 一、 现状 ........................................................................................................................................... 26 二、 规划依据 ................................................................................................................................... 26 三、 规划原则 ................................................................................................................................... 26 四、 供电系统规划 ........................................................................................................................... 26 第五节 电信工程 ....................................................................................................................................... 27 一、 现状概况 ................................................................................................................................... 27 二、 规划原则 ................................................................................................................................... 27 三、 电话容量预测 ........................................................................................................................... 27 四、 通信线路规划 ........................................................................................................................... 28 五、 局所及服务网点的设置 ........................................................................................................... 28 第六节 广电工程 ........................................................................................................................................ 28 一、 规划原则 ................................................................................................................................... 28 二、 广播电视设施规划 ................................................................................................................... 28 第七节 燃气工程

　................................................................................................................................ 28 一、 现状概况 ................................................................................................................................... 28 二、 规划原则 ................................................................................................................................... 28 三、 用气量规划指标 ....................................................................................................................... 29 四、 气源规划 ................................................................................................................................... 29 五、 燃气输配规划 ........................................................................................................................... 29 第八节 供热工程 ........................................................................................................................................ 29 一、 供热现状 ................................................................................................................................... 29 二、 规划指导思想 ........................................................................................................................... 29 三、 规划原则 ................................................................................................................................... 29 四、 供热规划 ................................................................................................................................... 29 五、 管网敷设 ................................................................................................................................... 30 第九节 管线综合 ........................................................................................................................................ 30 一、 目标 ........................................................................................................................................... 30 二、 管线种类 ................................................................................................................................... 30 三、 设计依据 ................................................................................................................................... 30 四、 管线位置 ................................................................................................................................... 30 五、 管线布置 ................................................................................................................................... 30 第十节 环境卫生 ........................................................................................................................................ 31 一、 现状概况 ................................................................................................................................... 31 二、 规划依据 ................................................................................................................................... 31 三、 规划目标 ................................................................................................................................... 31

　 四、 生活垃圾、粪便产生量预测 ................................................................................................... 31 五、 环卫公共设施规划 ................................................................................................................... 31 六、 环卫工程设施规划 ................................................................................................................... 32 七、 环卫机构及其他环境卫生设施 ............................................................................................... 32 第十二章 综合防灾规划 ............................................................................................................................... 32 第一节 抗震减灾 ....................................................................................................................................... 32 一、 指导思想 ................................................................................................................................... 32 二、 规划原则 ................................................................................................................................... 32 三、 防御目标 ................................................................................................................................... 32 四、 工程抗震规划 ........................................................................................................................... 32 五、 避震疏散规划 ........................................................................................................................... 32 六、 规划措施 ................................................................................................................................... 33 第二节 防洪排涝 ....................................................................................................................................... 33 一、 规划依据 ................................................................................................................................... 33 二、 规划原则 ................................................................................................................................... 33 三、 防洪、排涝标准 ....................................................................................................................... 33 四、 工程设施规划 ........................................................................................................................... 34 第三节 消防工程 ....................................................................................................................................... 34 一、 现状概况 ................................................................................................................................... 34 二、 规划依据 ................................................................................................................................... 34 三、 规划原则 ................................................................................................................................... 34 四、 规划目标 ................................................................................................................................... 34 五、 公共消防设施规划 ................................................................................................................... 34 六、 消防安全要求 ........................................................................................................................... 35 第四节 人防工程 ....................................................................................................................................... 35 一、 人防现状 ................................................................................................................................... 35 二、 总体目标 ................................................................................................................................... 35 三、 总体布局 ................................................................................................................................... 35 四、 规划实施对策与措施 ............................................................................................................... 35 第十三章 环境保护规划 ............................................................................................................................... 35 一、 规划原则 ................................................................................................................................... 35 二、 环境保护目标 ........................................................................................................................... 36 三、 实施措施 ................................................................................................................................... 36

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　说明

　 1 第一章

　规划 概况 一、 项目背景 盐城市城北片区分区规划于 2004 年 7 月由盐城市规划设计院编制完成，城北启动区和城北铁路货场控制性详细规划于 2005 年 12 月由盐城市规划设计院编制完成，对城北片区的建设起到了一定的指导作用。2006 年市委、市政府对城北片区的经济发展作出了新的总体部署，将盐城市城北片区作为盐城市向北扩展的重要地区。

　为了进一步深化总体规划、分区规划和各专项规划，使城市总体规划阶段的设想能够在当前具体的城市建设和管理中得以贯彻，保障城北片区的土地得到科学、合理、经济地利用，在盐城市城市总体规划、各分区规划以及各专项规划已经先后完成的情况下，市政府决定对本地区进行全面的控制性详细规划，盐城市规划市政设计院承担了此项设计任务。

　二、 区位 都市工业园控制性详细规划用地位于盐城市城北片区的西北部，其东部是铁路货场区，南部为城北启动区，该两个区的控制性详细规划已于 2005 年 12 月通过专家的评审。

　三、 规划范围 盐城市城北片区都市工业园控制性详细规划用地范围四址：东至开放大道、新洋大道、蛟龙大道，南至盐北路、北环路，西至人民北路，北至纬次二路、宁靖盐高速公路，总面积约 576 公顷（5.76 平方公里）。

　第二章

　现状综合分析 析 一、 自然条件 1、气候条件 盐城位于江淮平原东部的沿海区域，属亚热带季风型气候区，也是我国南北的连接区，气候的总特征是：季风盛行，四季分明，光照充足，气候湿润，雨量适中，春季冷暖干湿多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

　据历年气象资料统计，年平均气温为摄氏 15.40C，全年无霜期 214 天，历年极端最高气温 38.50C（1966 年 8 月 8 日），历年极端最低气温-14.30C（1969 年 2 月 6 日），历年 20厘米平均地温 15.70C，结冰一般出现在 12 月至 1 月，最大冻土深度为 23CM。

　历年平均降水量 1048.3MM，历年最大降水量 1556.0MM（1965 年），最小降水量 487.6MM；汛期平均降水量 642.6MM（6-9 月）；历年最大日降水量 167.9MM（1978 年 8 月 2 日），历年最长无降水量天数 69 天（1973 年 11 月 6 日-1974 年 1 月 13 日），历年平均降水天数 108 天。

　本市全年盛行东南风，平均风速 3.2M/S，最大风速 18.3 M/S。区域内污染系数在 16 个风向方位中以东南偏东风向最高，东北偏北风向次之，污染系数分别为：9.22 和 8.26。

　历年平均日照时数 2362.1 小时，最多日照时数 2634.4 小时（1978 年），最少日照时数1798.7 小时（1985 年），平均日照百分率 52%，历年平均蒸发量 1454.7MM，历年最大蒸发量1654.7MM（1961 年），最小蒸发量 1206.5MM（1985 年）。

　2、地质地貌 盐城市地势平坦，地貌形态简单，属堆积平原，串场河以西为古泻湖平原区，串场河以东为滨海平原区，水网密布。主城区海拔高度除老城中心在 4M 左右外（黄海高程，以下同），一般均在 1.6-2.4M，总体呈西高东低。本地段规划用地范围内总体地势低洼，地面高程在1.4m~3.2m 之间。

　主城区 10－15M 范围内以高含水量、高压缩性的淤质粘性土、淤质粉土为主，就允许承载力而言，可满足五层及五层以下民用建筑及荷载相当的工业建筑作为天然地基使用。从采用天然地基的已有建筑物看，沉降量普遍偏大，甚至出现倾斜和裂隙。进行建设项目设计时需要根据具体情况使用。

　3、水系 盐城境内河流河道比降小，水流平缓，部分河道无固定流向。规划范围内有西伏河、中坝河、民灶沟、童家沟等，其余为小河道，还有较多的鱼塘。

　4、地震烈度 盐城地区地震烈度为 7 度设防。

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　说明

　 2 二、 土地使用现状 居住用地大部分为三、四类居住用地，现状居住用地 89.48 公顷，占现状建设总用地的53.59%。

　1、规划范围内 2005 年现状总人口为 11094 人，人口密度 19.26 人/公顷，总户数为 2237户，平均每户 4.51 人。其中龙桥村人数为 3168 人，户数为 704 户；袁庄村人数为 3568 人，户数为 793 户；北闸村人数为 2430 人，户数为 540 户；盐湾村人数为 900 人，户数为 200 户。

　本区内现状有龙桥小学一座。

　2、现状公共设施用地极少，约 2.29 公顷，占现状建设总用地的 1.37%。

　商业服务主要是沿小街小巷呈带状分布的底层商业铺面，普遍规模较小。本地段唯一的农贸市场--童家沟市场就设在盐湾大道与人民北路东北角的空地上，建筑形式为档次较低的简棚，另外有一家盐城方政招待所。

　3、现状工业用地 32.79 公顷，占现状建设用地的 19.63%。

　现状工业企业分布：一是八十年代左右建设的机械制造、化工等企业，空间上主要沿人民北路东侧分布，如晨光机械制造公司、三菱磨料磨具有限公司、黄海涂装设备有限公司、新兴特种橡胶制品厂、新兴纸制品厂等企业；二是 2000 年左右建设的电子机械、纺织服装等企业，如华为电子、嘉德机械、全通机械、美环服饰、怡阳服饰等一批工业企业，主要分布在蛟龙大道以西、盐北路以南、人民北路以东、北环路以北的现状工业用地内。

　4、现状仓储用地为 1.18 公顷，占现状建设用地的 0.71%。

　现状在西伏河西中坝河北有一家市吉祥烟花爆竹仓库。

　5、现状道路广场用地面积为 23.68 公顷，占现状建设用地的 14.18%。

　本地段目前已建道路为盐北路、蛟龙大道、华丰路、盐湾大道等道路，但实施路面仅为机动车道部分。

　6、现状市政公用设施用地为 8.79 公顷，占现状建设用地的 5.26%。

　本地段现状市政公用设施为城北变电所、圩洋加油站、盐城殡仪馆、盐城公墓等用地。

　7、现状绿化用地为 2.25 公顷，占现状建设用地的 1.35%。

　现状绿化用地是园林生产绿地，为春晖、水木箐华花卉生产基地。

　8、现状特殊用地为 5.09 公顷，占现状建设用地的 3.05%。

　本区现有盐城市民兵训练基地。

　三、 现状基本特点 1、农村居民点布局沿河特征显著 现状农村居民点沿着水系呈带状分布，布点较为零散。由于农村居民点的特征，造成了基础设施配套水平也相当低。对于城市开发建设存在着居民点难以保留的问题，增加一定的开发建设费用。

　2、网络状水系 本区水系网络化的特征非常明显，由于河流等级较低，自然水体的接纳能力相当低，环境容量较小，对今后的防洪排涝造成一定的影响。由于自然水系与现有的主干河流以及建设的道路网络存在着一定矛盾，规划如何确定水系与路网的有机结合将是本规划重点考虑的问题之一。

　3、用地混杂 工业用地与居住等用地相互混杂，使得区内环境质量较差，效益一般，制约了土地效益的充分发挥； 2000 年以后进驻的工业项目，但由于缺乏整体规划，使得新上马的工业用地同样存在环境质量欠理想等问题。

　4、建筑现状 由于本地段过去基本上是盐城市的近郊区，因此区内村镇建设用地比例较高，建筑陈旧，结构老化，档次较低。且基础设施十分落后。

　四、 现状建筑高度 现状建筑高度分为三个层次，分别是低层(1-2 层)，多层(3-5 层)，6 层以上三个层次。用地内大部分为 2 层以下的农村居民点。

　五、 现状建筑质量评定 现状建筑质量按照房屋的结构、建设年代以及外观标准分为三类：

　第一类为保存完好的六层及以上且建造年代在 10 年以内的框架结构的建筑；第二类为三到五层结构完好但外部需要翻修的建筑；第三类为三层以下，且 10 年以上的砖混结构或者简易棚。

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　说明

　 3 第一类建筑在规划中保留，一般不予拆除；二类建筑在规划中基本上保留，必要时可以按规划拆除；三类建筑无保留价值，原则上拆除。

　本地段的建筑中少量的为一类建筑，部分为二类建筑，大量的为三类建筑。

　六、 现状道路交通 本地段目前已建道路有：盐...