建设部月监测报告

　青岛市市内四区 5 2005 年房地产市场

　交易情况分析

　一、

　增量房地产市场情况

　 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。

　 2005 年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为万平方米，同比增长%，其中商品住宅批准预售面积为万平方米,同比增长%。

　2005 年，批准预售的商品住宅户型结构以每套 80-100 平方米的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的%，其次是每套 100-120 平方米，其批准预售面积占总批准预售面积的%。

　2005 年，批准预售的商品住宅价位结构以 6000-7000 元/平方米的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的%，其次是 4000-5000 元/平方米，其批准预售面积占总批准预售面积的%。

　（二）商品房交易情况

　 2005 年，商品房销售 13546 起，同比减少%；面积万平方米，同比减少%；成交金额亿元，同比减少%；平均价格为 5260 元/平方米，同比增长%。

　（三）商品住房交易情况

　2005 年,商品住房销售 13248 套，同比增长%；面积万平方米,同比减少%；金额万元，同比增长%，平均价格 5201 元/平方米,同比增长%。

　2005 年，商品住宅的户型结构以每套 80-100 平方米成交套数最多，占总成交套数的%，其次是每套 100-120 平方米，占总量的%。

　2005 年，商品住宅的价位结构以 3000-4000 元/平方米(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的%，其次是 4000-5000 元/平方米，占总量的%，再次是 5000-6000元/平方米，占总量的%。

　2005 年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的%。

　. 1. 成交量变化情况

　 各区销售数量占总量的比例以及各区不同销售项目的价位都直接影响到全市均价的统计。2005 年商品住房各区销售套数占总量比例分别为市南区 18%，市北区24%，四方区 18%，李沧区 40%；2004 年比例为市南区 28%，市北区 28%，四方区13%，李沧区 31%。以上数据可以看出，2005 年李沧区销售数量（主要为经济适用房）大幅度增长，所以导致统计得出总的均价涨幅低于各个区的涨幅。

　. 2. 均价变化情况

　 2005 年各月份各区成交数量占总量的百分比

　区 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月市南区 31.22% 16.93% 10.32% 7.73% 24.20% 25.00% 24.76% 28.16% 26.02% 12.90% 19.36% 10.55%市北区 18.63% 13.91% 29.61% 16.96% 8.21% 11.40% 26.90% 38.34% 38.57% 28.75% 29.50% 25.52%四方区 18.70% 18.90% 11.58% 5.36% 39.03% 12.13% 16.57% 16.38% 14.87% 37.22% 31.62% 12.63%李沧区 31.45% 50.26% 48.49% 69.94% 28.56% 51.46% 31.77% 17.12% 20.54% 21.13% 19.52% 51.30%合

　计 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

　 每个月各区成交数量占总量的比例直接影响综合均价的统计，2005 年 1-12 月商品住房价格分别为：1 月份为 5471 元/平方米，环比减少%;2 月份为 4933 元/平方米，环比减少%；3 月份为 4638 元/平方米，环比减少%；4 月份为 4120 元/平方米，环比减少%；5 月份为 5099 元/平方米，环比增长%，6 月份为 4809 元/平方米，环比减少%;7 月份为 5633 元/平方米，环比增长%;8 月份为 6251 元/平方米，环比增长%；9月份为 6288 元/平方米，环比增长% ；10 月份为 5793 元/平方米，环比减少% ，11月份为 6102 元/平方米，环比增加%；12 月份为 5241 元/平方米，环比减少%。12月份均价下降主要是因为李沧区经济适用房集中销售所致。

　2005 年 1-12 月各区均价情况表

　2005 年 1-4 月份李沧区成交数量占总量的百分比逐渐提高，在 4 月份达到最高，所以均价走势图中市内四区均价折线 4 月份处于最低点，之后市南区、市北区成交登记数量占总量的百分比提高，所以市内四区均价折线呈上升态势，12 月份经济适用房集中销售，均价折线向下发展。

　. 3. 同质楼盘比较

　 市内四区各选一个比较有代表性、销售量较大的典型楼盘，跟踪比较每个楼盘1-12 月的均价变化情况，再进行加权平均统计得出 1-12 月商品住房均价环比变化幅

　度分别为：%，%，%，%，%，%，%，%、%、%、%、%。

　二、 存量房地产市场情况

　 （一）二手房交易情况

　 2005 年，二手房共成交登记 26271 起，同比减少%；成交面积万平方米，同比减少%；成交金额亿元，同比减少%；平均价格 3992 元/平方米，同比增长%。

　（二）二手住房交易情况

　 2005 年，二手住房成交登记 25462 套，同比减少%；面积万平方米,同比减少%；金额万元,同比减少%；平均价格 3947 元/平方米，同比增长%。

　. 1. 成交量变化情况

　 2005 年 1-12 月份二手住房的成交量分别为：1 月份 2227 套，环比减少%;2 月份1126 套，环比减少%（春节影响导致减少）；3 月份 2842 套，环比增长%；4 月份 4039套，环比增长%；5 月份 3810 套，环比减少%；6 月份 1410 套，环比减少%;7 月份957 套，环比减少%;8 月份 1301 套，环比增加%；9 月份 1650 套，环比增加%；10月份 1769 套，环比增加%;11 月份 2241 套，环比增加%；12 月份 2090 套，环比减少%。2005 年 6、7 月份二手住房成交量都出现了大幅度下降现象，这与新的税收政策实施有直接关系,8、9、10、11、12 月份二手住房交易量有一定幅度的回升,但与去年同期比较仍有大幅度下降。

　. 2. 均价变化情况

　2005 年 1-12 月二手住房价格分别为：1 月份为 3698 元/平方米,环比减少%；2月份为 3812 元/平方米，环比增长%；3 月份为 3890 元/平方米，环比增长%；4 月份为 3908 元/平方米，环比增长%；5 月份为 4063 元/平方米，环比增加%；6 月份为 4121 元/平方米，环比增长%；7 月份为 4164 元/平方米，环比增长%；8 月份为4016 元/平方米，环比减少%；9 月份为 3877 元/平方米，环比减少%；10 月份为 3942元/平方米，环比增加%；11 月份为 3972 元/平方米，环比增加%；12 月份为 3995元/平方米，环比增加%。2005 年 6 月 1 日，实行新的税收政策后，住房二级市场交易量明显减少，成交均价没有明显变化，8、9 月份均价出现小幅度下降，10、11、12 月份出现小幅度上涨。

　5 2005 年 1 1- -2 12 月各区均价情况表

　 2005 年 1-12 月二手住房均价折线图显示，市内四区的二手住房均价变化比较平稳，没有大的波动。

　三、租赁情况

　 （一）4 2004 年情况

　 2004 年，共办理房屋租赁登记备案 4450 户，建筑面积万平方米，每平方米平均租金元。

　其中住宅用途房屋 1843 户，建筑面积万平方米，每平方米平均租金元；非住宅用途房屋 2607 户，建筑面积万平方米，每平方米平均租金元。

　（二）5 2005 年情况

　2005 年，共办理房屋租赁登记备案 5703 户，建筑面积万平方米，每平方米平均租金元。

　其中住宅用途房屋 1983，建筑面积万平方米，每平方米平均租金元；非住宅用途房屋 3810 户，建筑面积万平方米，每平方米平均租金元。

　（三）同比情况

　 今年与去年相比，办理房屋租赁登记备案户数增长%，面积增长%，每平方米平均租金增长%。

　其中住宅用途房屋每平方米平均租金增长%；非住宅用途房屋每平方米平均租金增长%。

　 青岛市房地产交易中心

　二 00 六年一月四日