居住区规划设计调研报告

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　居住小区规划设计调研报告

　一、

　调研提纲

　1、户型的相关知识 2、居住小区的相关经济技术指标的具体意义 3、规划小区实例简介 4、基地调研（另附）

　二、

　正文部分 （一）

　户型的相关知识 1 、户型设计原则 1）北面房间都尽量开小窗，增加整个住宅的保温性能； 2）坡屋面,鉴于冬季积雪覆盖时间较长； 3）大飘窗，有利于采光又丰富了立面元素； 4）主卧室设阳台； 5）玄关，在条件允许的范围内考虑玄关的处理； 6）入户花园，丰富了空间的功能性； 7）老人卧室，便于两代人共同居住； 8）储藏间，发挥了多功能用途； 9）复式和跃层,使住宅的空间多样化 2 2 、户型设计的特点

　1）餐起合一

　 2）厨冷结合

　 3）适老居室 4）扩展飘窗 5）五明设计 6）多样选择 7）卧阳结合 3 3 、户型的评价

　1）户型与小区布局的关系 相同户型，位置不同，价值亦不同。拥有资源的不尽相同（景观资源）。

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　 2)户型与容积率的关系 容积率越高意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于 3则环境恶化）；反之亦然。

　容积率低，每平米占有资源多，价格自然会高。

　3）户型与单元平面的关系 户型平面的优劣取决于建筑平面

　4）户型与楼层的关系 二、三层可享受内院景观；小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感就越少； 5）户型与景观朝向的关系

　 4 4 、户型应注意的问题

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 1）户型适用

　适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面，

　舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。

　 ○面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。

　 ○厅内要有良好的光照、通风和视野。

　 ○厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。

　 ○厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。

　 ○厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。

　 ○卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。

　集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区和私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。

　 2）平面形式

　 平面形式上的变化主要表现在两个方面：

　 一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯8 户甚至 10 户，现在减少平均一梯 4—6 户，最少一梯 1—2 户。密集的户型在后期将不收欢迎。

　 二是平面形式增多，以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字已经很少使用，“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。

　 3）内部间隔

　 以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。主要表现在：餐厅和客厅不分，开门即厅，厅当走道；卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦等等。为此，户型间隔上应注意：

　 ○开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。

　 ○卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。

　 ○走廊尽端是主卧室。

　 ○一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。

　4）户型大小和构成

　 户型大小到底多大才合适吗？ 户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下：

　厅（起居室）：20-45 ㎡

　 主卧室：15-25 ㎡ 次卧室：15 ㎡

　次卧室：8-12 ㎡ 保姆间：4-6 ㎡

　 卫生间：4-10 ㎡

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 厨房：8-12 ㎡

　洗衣机间：4 ㎡（附污水盆）

　储藏室：6 ㎡

　阳台：4-12 ㎡ 生活阳台：4-6 ㎡

　 走入式储藏室：6 ㎡ 上述面积中，保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择配置。

　除此之外，常见户型设计的细部处理还需改进的地方：

　○起居室窗户：目前窗台高 80-90 厘米，外有封闭式阳台，两层窗户遮光，阳台栏杆一般在 1.2 米，人们站在阳台上不舒服，现在改进为落地窗户加透空栏杆，阳台有阳光室的作用。建议阳台的实栏板部分不要太高，影响使用效果。

　○窗台：现在已从 900、850 厘米的窗台变矮、变大，下面可以走暖气、视野好，但需要有铁栏杆的保护。

　○楼梯：2.7 米层高的楼盘，一般为 1 层 16 步，每步 17 厘米，现在改为 1层 18 步，15 厘米高。这样增加了面积，但舒适度上升，特别是六层楼，会令老人、小孩舒服。75 厘米是室内楼梯的最小宽度，如果厅比较小，楼梯可以独立做，厅大时楼梯可以用来美化客厅，成为一景。

　○复式层顶：一般最低是 1.5 米，平均高度 2.1 米，有的采用威卢克斯窗直接开在坡屋顶上，采光好，但视野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普通高台的位置。

　○室外防护护栏：一层防护栏杆开始缩回墙面，以至整栋楼都不得不做栏杆。

　 5）功能分区

　 住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的，简而言之一般有如下几个分区：

　○公共活动分区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。

　○私密休息厅：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。

　○辅助区：供以上两个部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系，使之使用合理又不互干扰。

　 6）户型布局

　户型内部应如何布局和配比面积。根据调查，一般客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，客户认为个功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。有专家认为目前在130-140 平方米总面积的户型里设计 30 平方米比较合适，从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从 15-18 平方米调至 25 平方米。其中的原因是：

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 ○客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。

　 ○社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念。

　 ○整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。

　在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更象扩大的通道，则不如不分开。特别是中小型住宅，一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。

　5 5 、传统户型设计常见的问题

　（二）

　居住小区的相关经济技术指标（容积率和建筑密度的具体的意义）

　综合技术经济指标系列一览表

　 表 11.0.1

　项目 计量 单位 数值 所占比重(%) 人均面积(㎡/人) 居住区规划总用地 h ㎡ ▲ -- -- 1．居住区用地(R) h ㎡ ▲ 100 ▲ ①住宅用地(R01) h ㎡ ▲ ▲ ▲

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 ②公建用地(R02) h ㎡ ▲ ▲ ▲ ③道路用地(R03) h ㎡ ▲ ▲ ▲ ④公共绿地(R04) h ㎡ ▲ ▲ ▲ 2．其它用地(E) h ㎡ ▲ -- -- 居住户(套)数 户(套) ▲ -- -- 居住人数 人 ▲ -- -- 户均人口 人/户 ▲ -- -- 总建筑面积 万㎡ ▲ -- -- 1．居住区用地内建筑总面积 万㎡ ▲ 100 ▲ ①住宅建筑面积 万㎡ ▲ ▲ ▲ ②公建面积 万㎡ ▲ ▲ ▲ 2．其它建筑面积 万㎡ △ -- -- 住宅平均层数 层 ▲ -- -- 高层住宅比例 % △ -- -- 中高层住宅比例 % △ -- -- 人口毛密度 人/h㎡ ▲ -- -- 人口净密度 人/h㎡ △ -- -- 住宅建筑套密度（毛）

　套/h㎡ ▲ -- -- 住宅建筑套密度（净）

　套/h㎡ ▲ -- -- 住宅建筑面积毛密度 万㎡/h ㎡ ▲ -- -- 住宅建筑面积净密度 万㎡/h ㎡ ▲ -- -- 居住区建筑面积毛密度(容积率) 万㎡/h ㎡ ▲

　 停车率 % ▲ -- -- 停车位 辆 ▲

　 地面停车率 % ▲

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 地面停车位 辆 ▲

　 住宅建筑净密度 % ▲ -- -- 总建筑密度 % ▲ -- -- 绿地率 % ▲ -- -- 拆建比 -- △ -- --

　1 1 、 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

　计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积

　当住宅建筑标准层层高大于 4.9 米 (2.7 米＋2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当住宅建筑层高大于 7.6 米（2.7 米×2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿化率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。

　 1）容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

　2)容积率 0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

　3)容积率 0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 3~4 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

　4)容积率 0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

　5）容积率 1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

　6）容积率 1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

　7）容积率 2.0~2.5，正常的小高层项目。

　8）容积率 2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

　9)容积率 3.0~6.0，高层项目（楼高 100 米以内）。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 10)容积率 6.0 以上，摩天大楼项目

　容积率-对生活的影响

　 1）人口密度：

　 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

　2）内部规划问题：

　 由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

　3）安防问题：

　 由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

　2 、建筑密度

　是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

　建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为 10000 平方米，其中建筑占地 3000 平方米，这块用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过 40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

　3 3 、建筑容积率与建筑密度、建筑层数的关系表

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 （三）

　居住小区实例分析

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