广西柳州市房地产调研报告最终版

　柳州市房地产调研报告 目录 一、城市概况 ....................................................................................................................................................... 2 （一）、地理和人口 ................................................................................................................................... 2 （二）、自然资源 ....................................................................................................................................... 4 1 1 、土地资源 ....................................................................................................................................... 4 2 2 、矿产资源 ....................................................................................................................................... 4 3 3 、

　气候资源 ..................................................................................................................................... 4 4 4 、旅游资源 ....................................................................................................................................... 5 （三）、柳州市经济环境分析 ................................................................................................................ 6 1 1 、 城市经济发展的主要条件 ....................................................................................................... 6 2 2 、柳州市宏观经济指标 ................................................................................................................ 8 二、柳州城市规划分析 ................................................................................................................................... 14 （一）近期目标 ........................................................................................................................................ 14 （二）柳州城市总体规划

　—— 建成现代化工业花园城市 ....................................................... 15 （三）

　城市远期土地用途情况规划 ................................................................................................... 15 （四）城市交通体系组织规划 ............................................................................................................ 16 三、柳州房地产发展状况 .............................................................................................................................. 17 （一）房地产业发展进程 ..................................................................................................................... 17 1 1 、初期阶段（0 20 世纪九十年代初期前）

　............................................................................. 17 2 2 、成长阶段（0 20 世纪九十年代中期至 0 2000 年）

　.............................................................. 18 3 3 、发展阶段（0 2000 年至 5 2005 年）

　.......................................................................................... 19 4 4 、稳步阶段（6 2006 年至未来一段时间）.............................................................................. 20 （二）柳州市一级土地市场................................................................................................................. 20 四、柳州房地产住宅市场分析 ..................................................................................................................... 22 （一）1 2011 年市场整体销量 ................................................................................................................ 22 （二）市场价格行情 .............................................................................................................................. 24 （三）2 2012 年 年 1 1 月份成交对比 ........................................................................................................... 25 （四）柳州市房地产供应市场 ............................................................................................................ 27 1 1 、房地产项目分布规模 .............................................................................................................. 27 2 2 、楼盘价格水平 ............................................................................................................................ 29 3 3 、楼盘主要户型情况 ................................................................................................................... 32 4 4 、供应量与销售速度 ................................................................................................................... 35 五、柳州市房地产市场综述 .......................................................................................................................... 37 六、柳州市房地产环境分析 .......................................................................................................................... 38 （一）柳州市房地产宏观市场 ............................................................................................................ 38 （二）市场研究综述 .............................................................................................................................. 40 七、柳州市房地产楼盘个案（附件）

　....................................................................................................... 41

　 一、城市概况 （一）、地理和人口 柳州市位于广西壮族自治区中北部，约在东经 108 度 14 分～109 度 45 分、北纬 23 度 54 分～24 度 50 分之间。全市总面积 18618 平方公里范围，其中市区面积约为 658.31 平方公里，2008 年建成区面积约为 126.88 平方公里。史称“龙城”，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城”。市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、管塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。

　 柳州是沟通西南与中南、华东、华南地区的交通枢纽城市。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部重要的商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。

　全市人口 375.87 万人（2010 年），其中市区常住人口约 150 万，从民族人口构成来看，第六次人口普查结果显示，全市常住人口中，汉族人口为 183.86 万人，占 48.92%；少数民族人口为 192.01 万人，占 51.08%。根据柳州城市总体规划，至 2020 年城区人口将达到 160 万。城区人口规模不断扩大，加强了居民的消费能力。

　 （二）、自然资源 1 1 、土地资源 全市土地总面积 186.86 万公顷，占广西土地总面积的 7.89%（其中市城区 6.58万公顷）。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土 4种类型。

　2 2 、矿产资源 柳州城区并柳江、柳城两县已发现矿产 12 种，多为非金属矿，其中已探明储量 8 种，有大中小矿床 26 处，以水泥、冶金、化工用石灰岩和白云矿分布较广。两县还发现大理石矿。融安、融水、三江和鹿寨四县的矿藏主要有黑色金属、有色金属、贵金属、稀有分散放射性元素、煤、冶金辅助非金属、化工原料非金属、建筑材料非金属共 7 类。

　3 3 、

　气候资源 柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是

　季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为 95～110 千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以 7～8 月最高，1～2 月最低。

　4 4 、旅游资源 柳州是国家历史文化名城、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻直到至今还保存完好。

　柳州市区青山环绕，水抱城流，有“世界第一天然大盆景”的美誉。山、水、城浑然一体，自然景观与人类文明精妙结合，这在中国城市中极为罕见。“山青、水秀、洞奇、石美”，“壮歌、瑶舞、苗节、侗楼”简约地概括了这座国家历史文化名城和优秀旅游城市的风情魅力所在。

　在以柳州为圆心的 250 公里半径范围内，集中了广西 80%的四 A 级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。

　 （三）、柳州 市经济环境分析 1 1 、 城市经济发展的主要条件

　广西各市 2011 各部分经济数据（数据来源广西统计网）

　地

　区 1-4 季度 累计

　 2011 年GDP 总量

　（亿元）

　社会消费品零售总额(亿元）

　财政收入 一般预算收入 房地产投资 全社会固定资产投资 2010年六普常驻人口 人均 GDP 全区总计 11714.35 3860.73 1542.49 947.59

　10143.45 4602.66万 25451.26 #农垦管区 296.67

　 180.21

　 南宁市 2211.51 1073.15 363.52 186.29 377.16 2003.68 666.16 万 33197.88 柳州市 1571.05 568.8 229.6 89.45 199.17 1305.56 375.87 万 41797.69 桂林市 1336.07 462.36 141.94 80.75 158.09 1140.2 474.80 万 28139.64 西南地区的交通枢纽 历史西南地区的工业重镇 西南地区商贸物流中心 汽车工业是第一支柱产业蓬勃发展 钢铁和有色金属冶炼及深加工成特色 拥有一批全国知名品牌和产品 得天独厚的自然资源 桂中商埠，经济发展水平在广西名列前茅

　梧州市 735.24 224.08 76.14 44.91 74.65 632.87 288.22 万 25509.68 北海市 496.58 127.29 57.54 37.06 135.4 603.14 153.93 万 32260.12 防城港市 419.84 61.16 44.35 28.27 133.9 490.75 86.69 万 48430.04 钦州市 734.4 204.27 123.14 25.57 82.15 557.78 307.97 万 23846.48 贵港市 634.41 245.97 43.33 21.69 51.76 429.97 411.88 万 15451.34 玉林市 1032.47 362.81 85.86 48.94 92.35 788.82 548.74 万 18815.28 百色市 656.71 134.34 84.07 39.69 68.52 761.98 346.68 万 18942.82 贺州市 354.46 92.36 26.65 14.02 15.48 466.08 195.41 万 18139.29 河池市 518.13 154.79 50.72 23.36 24.99 435.78 336.92 万 15378.43 来宾市 511.64 94.42 47.66 25.1 48.02 422.69 209.97 万 24367.29 崇左市 491.31 72.4 57.62 30.2 38.81 415.06 199.43 万 24635.71 2 2 、柳州市宏观经济指标 （1 1 ）P GDP 总值 近年来 GDP 增长趋势明显加快，进入高速发展期。

　2011 年地区生产总值（GDP）1571.05 亿元，比上年增长 11%。人均 GDP超过 4.1 万元。折合近 6500 美元。

　738.04909.851031.581315.311571.0516.50%14.00%16.30%17.10%16.30%0200400600800100012001400160018002007 2008 2009 2010 20110.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP 增长率

　2011 年柳州 GDP 仅次于南宁水平，国民生产总值稳定上升，在消费渠道有限，消费能力不断上升的情况下，保证了商业投资型产业能经久不衰。

　南宁 桂林

　柳州 1 2011 年 年 GDP （亿元）

　2211.51 1331.03 1571.05 较上年增速（ % ）

　13.5 9.8 11 （2 2 ）

　工业生产总值 柳州，是中国西部的工业重镇，是广西最大的工业城市。全市工业涵盖 30多个行业，2009 年全市已拥有工业企业 3400 多家，其中规模以上 430 户，11 家国家大型企业，柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等 5 户企业跻身工业企业全国 500 强。已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。

　 柳州一直是中国西部的工业重镇，2011 年，全市工业总产值突破 3000 亿元。2011 年较 10 年增长幅度达 20.1%，工业生产迅猛，工业化进程显著。

　1389.117502011.1265231500500100015002000250030003500亿元2007 2008 2009 2010 2011柳州市近五年工业生产总值 柳州工业的迅猛发展势必会带动整个柳州的经济发展，提高人均收入，从而带动商业的发展。

　南宁 桂林

　柳州 1 2011 年工业生产业总值（亿元）

　2100 1835 3150

　较上年增速（ % ）

　13.5.2 15 20.1 （3 3 ）

　城镇居民可支配收入 柳州城镇居民人均可支配及消费性支出同步增长，收入增长促使消费结构升级，也为城镇居民消费奠定基础，同时也为商业发展带来新的契机。

　128661447815921176191961505000100001500020000元2007 2008 2009 2010 2011柳州市近五年城镇居民可支配收入 从下表看出，南宁、桂林、柳州三个城市城镇居民可支配收入相差甚微，增速仅此于南宁，高于桂林。

　南宁 桂林

　柳州 2011 1 年城镇居民可支配收入情况（元）

　20195.84 19888 19615 较上年增速（ % ）

　12 10 10.04 （4 4 ）

　社会消费品零售总额 从社会消费品零售总额来看，柳州的商业、零售业消费需求活跃，消费市场保持了平稳较快发展，作为交易载体的各类商用物业呈现多元化发展倾向。

　274.1336.08400.27480568.80100200300400500600元2007 2008 2009 2010 2011柳州市近五年社会消费品零售总额 从下表看出，与南宁相比，柳州的社会消费品零售总额还存在一定差距，但增长速度相当。

　南宁 桂林

　柳州 1 2011 年社会消费品零售总额（亿元）

　1073.15 462.36 568.80 较上年增速（ % ）

　18.46 18.1 18.5 （5 5 ）财政收入 —— 经济的全面发展，财政收入稳步上升。

　柳州全年的财政收入一直持续增长，2011 年，柳州市组织财政收入 229.6 亿元，同比增收 28.42 亿元，增长 14.13%。这样一个高速增长的财政收入，为房地产及商业的高速发展奠定了强有力的基础。

　116.4140.13157.6200.3229.6050100150200250元2007 2008 2009 2010 2011柳州市近五年财政收入

　 南宁 桂林

　柳州 2011）

　年财政收入情况（亿元）

　363.52 141 229.6 较上年增速（ % ）

　20.82 16 14.13 （6 6 ）固定资产投资 —— 固定资产投资为未来发展奠定基础

　柳州全年固定资产投资持续增长，2011 年，柳州市固定资产投资总额 1305.55亿元，增长 200.67 亿元。

　柳州市固定资产投资的不断扩大，柳州的未来发展奠定了强有力的基础。

　 302.04430.3681.861104.91305.60200400600800100012001400亿元2007 2008 2009 2010 2011柳州市近五年固定资产投资总额 （7 7 ）三产业结构 —— 以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济的持续增长 全区第一产业增加值 1.04 亿元，同比增长 3.1%；第二产业增加值 95.78 亿元，

　同比增长 16.62%；第三产业增加值 68.08 亿元，同比增长 10.5%。

　“十二五”期末，三产业比值由 2007 年的 10.2:56:33.8 发展为 7.9:58.62:33.48，产业结构进一步优化。

　柳州市近五年三产业总量及增长变化情况10.20%9.60%8.90%8.30%7.90%56.00%58.00%50.00%53.00%58.62%33.80%32.40%31.10%28.70%33.48%0% 20% 40% 60% 80% 100%20072008200920102011第一产业 第二产业 第三产业 二、柳州城市规划分析

　（一）近期目标

　按照柳州未来 2020 年城市总体规划图，柳州从这个总体规划提出 “一心二城，一轴两翼”。

　一心：以三门江森林的绿色风景区为城市的核心绿心； 二城：城中区中心城区以及东面的以官塘为主的河东新区。

　一轴：就是柳江的风情轴。

　两翼：城中区中心城区及柳东新区。

　总体规划如下图所示，其中下图中红色的区域为柳州老城区，蓝色的以官塘为主的河东新区。

　（二）柳州城市总体规划

　—— 建成现代化工业花园城市 1、城市建设标准为：建设用地为人均 104.97 平方米，公共停车场用地为人均 1.0 平方米，绿地占城市建成区用地比例为 15.12% 。在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为 5 个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中），2 个外围组团（沙塘和阳和），2 个风景区（三门江和大龙潭）。

　2、城市功能分区为：河东片为市级行政中心，龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中心，将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围，规划布局 5 个 工业园（柳北、柳西、阳和、西鹅、河东）和 1 个工业组团（太阳村）。

　（三）

　城市远期土地用途情况规划

　1、5 个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中）将以一二类居住用地、

　商业金融用地、行政办公用地、文化娱乐、卫生医疗用地为主；教育科研用地其中在柳东区和江东片区。

　2、近 3 年来柳州市工业用地供地总量达 290.02 公顷，在保留整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及河东高新区部分工业的基础上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区，加强工业化建设。

　3、在土地利用问题上，柳州市土地利用总体规划确定的四城区建设用地范围内的工业项目，严格执行出让价格 336 元/平方米的最低标准，表明政策优惠的决心。

　（四）城市交通体系组织规划

　1、城中公路交通：柳州现有大桥为 11 座，分别为铁路桥、柳江大桥、壶东大桥(柳江三桥)、文惠桥、壶西大桥(柳江四桥)、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。规划互通立交将有 9 座。规划半通立交为 6 座。规划分离立交为 9 座。高速公路、快速环道、城市主干道、城市次干线由外（郊区）至内（城中区）呈网状分布。

　2、铁路建设：完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按计划落实柳州东站（货站）迁移至柳州南编组站的西侧和完善其服务功能，推动柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五”开工建设项目。

　3、水运建设：把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通港的黄金水道；建成鹧鸪江码头（二期）工程、阳和码头等主要项目，提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期达到 500 万吨，远期达到 1000 万吨的吞吐能力。

　4、民航建设：开辟至主要大城市的新航线，增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。

　 三、 柳州 房地产发展状况 （ 一 ）房地产业发展进程 柳州作为一个以工业经济为主的内陆城市，产业工人是房地产市场的主流消费群体；同时作为一个重要交通枢纽城市，在很大程度上带动了商贸业的发展，培育了一批具有较强消费力的从事商贸业的消费群体。由于上述的消费群体结构，伴随着国家房地产政策的变化以及柳州市城市经济的不断发展，在房地产市场发展的不同阶段，柳州房地产市场表现出了不同发展特点。

　1 1 、 初期阶段（0 20 世纪九十年代初期前）

　柳州房地产市场进入商品化开发应该从上个世纪 90 年代初开始，虽然本阶段正是全国房地产市场的一轮热潮，但由于柳州的城市经济结构特点，本阶段房地产市场发展只是处于萌芽阶段。

　住宅类物业 商业物业 办公物业 在房地产市场发展的初期阶段，由于国家的福利性住房政策变化不大，仍以企业内部集资等传统形式来解决居住问题，而由商贸业带动的消费潜力正处于积蓄阶段，导致市场缺乏相应的强势需求，因此本阶段柳州房地产市场的住宅类物业仅仅是萌牙式发展，仅有的也主要是由像中房公司这样的国营企业开发一些类似于经济适用房形式的社区（如胜利小区）。

　由于柳州市的商贸业主要是依赖于交通优势来发展，而不是靠档次、形象等现代商贸元素支持，且一定程度上商贸业的发展主要由国有机构主导，因此商贸业对房地产市场的商业物业发展也没起较大的带动作用。

　当时的服务产业（尤其是从事脑力劳动的服务产业）尚处于萌芽发展阶段，对办公形象的要求不高，因此从某种程度上分析，根本就不存在市场化的办公物业需求。

　2 2 、 成长阶段（0 20 世纪九十年代中期至 0 2000 年）

　本阶段是在国家对房地产市场进行调控后政策得到逐步放松并完善的背景下发展的，同时住房政策改革也发生了较大的变化（主要是货币化住房补贴），因此在政策导向下房地产市场的商品化程度更高，房地产市场化开发逐渐发展起来。

　住宅类物业 商业物业 办公物业 随着城市经济的发展和住房政策的变化，房地产市场开始显现出一定的需求容量。一方面是满足基本住房需要（或一定本阶段柳州房地产市场的商业开发主要集中于商贸业较发达的飞鹅路一带，由于城市经济发展的需要，服务性产业逐渐兴起，尤其是如贸易、经销、广告、会计、法律等机构

　程度改善居住条件）的住宅物业开发开始兴起，这些开发项目一般位于城市边缘或偏离商业中心地带。另一方面由于经济发展带动的生活水平的提高，也积累了一批对居住需要较高的消费群，因此本阶段也不断有企业介入了提供档次较高的住宅开发中。

　同时本阶段商业物业的发展还体现了由政府主导型的开发特点。综合来说，本阶段商业物业的开发处于一个起步的阶段，为商业物业市场的发展奠定了基础。

　的兴起，房地产市场的办公物业开始出现较大的容量，由于缺乏真正有效的办公物业需求（包括投资、自用），因此本阶段真正市场化开发的办公物业极少，主要是由政府/事业机构主导的兼容性（对外租用部分物业）项目建设。

　3 3 、 发展阶段（0 2000 年至 5 2005 年）

　随着国家对房地产产业政策的不断完善，且在宏观经济快速发展的带动下，与全国各地其他城市一样，伴随着城市建设的加快，柳州房地产市场的发展也得到了极大的促进。本阶段应是本轮房地产发展周期的一个高潮阶段。

　住宅类物业 商业物业 办公物业 随着国家取消福利分房及限制集资建房政策的落实，居民的住房需求开始真正走向市场化。而国家对公房上市政策的实施则进一步活跃了市场需求。另外，随着金融机构全面介入房地产行业，住房贷款的由于城市改造的推进，加上城市居民消费水平的进一步提升，加快了城市商业的发展，进而城市商业物业的开发也进入了高潮。本阶段柳州商业物业的开发呈现了一种膨胀性的发展，如解放南路改造随着城市经济的进一步发展，柳州商务市场进入了快速发展期，服务性产业机构（如贸易、会计、法律、广告、文

　理念得到强化，也促进了房地产市场住宅物业需求的发展，因此本阶段的住宅物业开发得到了快速的发展。同时，由于市场需求的扩大，吸引了大量民营机构参与到房地产开发中，加上房地产市场化运作中形成的规划设计、市场营销等专业分工。在各项因素的综合影响下，本阶段的房地产市场的发展有了一个质的提升，着进而也增强了消费者的消费信心。

　（五星街、地王大厦、星河大厦等）、河南片区改造（谷埠街国际商城、江南新天地、新时代商业港、温州商贸城）等大型商业项目，加上其他街区改造开发的商业物业以及各住宅小区配套开发的商业物业，本阶段柳州同期开发的商业物业大大地超出了城市当前能吸收的商业容量，尤其是严重透支了城市中心区的商业物业消费力，将给后期经营带来巨大的压力（形成空臵）。

　化、策划等）不断涌现，企业间的业务竞争开始增强，各类机构对自身的办公形象等开始逐步提高，进入本阶段后，柳州的办公物业得到较快的发展，一些独立的办公物业开始出现。

　4 4 、 稳步阶段（6 2006 年至未来一段时间）

　经过近年来房地产市场的快速发展，尤其是部分来自发达地区开发商的参与引起的市场变化，不仅是加剧了市场竞争，也提升了市场发展的成熟度，使得柳州房地产开发在包括开发规模、速度、产品规划设计等方面都取得了大突破。

　产品方面，“品质提升”是进入本阶段的一大特征。

　市场方面，竞争加剧，而且竞争更全面，包括产品、营销等各方面。

　客户方面，购买行为更理性，具有更多的购买知识、技能，因此销售服务需要更专业。

　（二）

　柳州市 一级 土 地市场

　2011年柳州市供应地块结构商住用地,3799.5亩,50%商服用地,2615.4165亩,35%保障性住房用地, 1106.673亩, 15%商服用地 商住用地 保障性住房用地 根据柳州市国土资源局 2011 年公布显示，柳州市 2011 年供应国有建设用地合计 19527.45 亩，其中商住用地 3799.5 亩，商服用地 2615.4165 亩，保障性住房用地 1106.673 亩。

　2011 年全年，柳州共举办国有土地使用权交易会 30 期，公开交易供应经营行用地 36 宗。在 36 宗地块中，底价成交占 20 块。从成交地块的用途上看，36宗地块中，纯居住用地有 7 宗，占总宗数的 19.4%；商住用地有 17 宗，占 47.3%；商服用地有 12 宗，占 33.3%。

　在 36 宗地块中，河东占了 12 宗，柳南、河北半岛、鱼峰和柳东的地块宗数依次为 9 宗、7 宗、2 宗和 6 宗。

　柳南区包括河西和旧机场片的宗地数比河东略少，但是成交面积却是最大的。这体现了柳南片区的土地的价值，以及土地储备的庞大。柳北的土地表现比较弱，量少，面积也小，还没有超 20 亩一块的，这对于 2012 年的柳北楼市，看来供应趋紧。

　近年来，柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动，地价与房价是息息相关的。房价影响着地价，而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势。

　所以近期国家宏观调控力度不断加大， 土地市场不仅受到房地产市场走势的影响，国家的宏观调控也是极其关键的。由于种种因素的影响，开发商的融资渠道变窄 ，而

　近期柳州市的土地价格也得到了理性回归，只有小规模土地还受热捧。

　就以柳州市出让的阳和新区 B-5 商业办公地块来看，其价格为 86 万元/亩左右，柳州的土地价格还是比较合理的。但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一，所以柳州是的土地资源还需要不断地研究，合理的规划与调配。

　四、柳州房地产 住宅市场分析 2011 年至 2012 年 2 月份柳州商品房成交量

　（数据来源：柳州市房产交易管理网预售备案）

　（一）1 2011 年市场整体销量 2011 年柳州楼市全年新房销售备案成交套数为 15533 套，成交面积约1591584.9 平方米，平均每天销售新房约 43 套。

　1152997137910311277184715761504139110441125121002004006008001000120014001600180020001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2011年柳州商品房各月成交套数走势 118236.98107270.56140364.6119384.98135815.78191381.77157845.29149575.76141642.45101020.44115550.19113486.090200004000060000800001000001200001400001600001800002000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2011年柳州商品房各月成交面积走势

　 2011年1-12月柳州新建商品房成交量共15533套，比2010年度总体成交量15653套相比下降了128套，整体数据相差不大。从月度成交趋势图来看，6月、7月、8月为年度成交前三甲，分别为1847、1576、1504套；而2011年度上半年1-6月共成交7683 套，下半年7-12月的成交量7850套，可见下半年成交总量略占优势，但相差不大，整体比较均等。

　2011年，柳州市城中区凭借5407套的年销售量及年累计销售面积556483.45平方米的好成绩，位居全年柳州楼市成交排行榜区域第一，聚焦了不少购房者的目光。随着限贷等新政带来的直接影响，2011年的柳州楼市遭遇了从高峰快速下滑到低谷的发展态势。但因城中区（多在河东片）在售楼盘供应量大，推盘量也大，

　再加上区域楼盘优势之大，虽受政策影响，但没有直接影响到成交；其次鱼峰区成交4369套，成交面积429546.5平方米，赢得榜眼；柳南区成交3653套，成交面积362794.66平方米，位列第三；柳北成交1565套，成交面积159808.97平方米；柳东区因在售楼盘量少，帮成交量最少，年度成交套数仅为531套，成交面积82951.31平方米。

　随着城市的发展，柳州城市不断升级，城中区河东片及五星片，因区域、地段、产品的稀缺等优势，虽价位高，但从统计数据来看，片区产品仍然受购房者看好，吸引着更多改善型购房者将眼光瞄准城市中心。而刚需购房者对老城区的热情也没有降低，鱼峰区和柳南区的楼盘依然深受购房者欢迎。柳东作为新区，楼盘相对不多，成交套数也较少，而柳北区则表现平稳。

　2011 1 年 各行政区成交概况

　 成交套数 5407

　 9 531 成交面积（平方米）

　556483.45 159808.97 362794.66 429546.5 82951.31 从各行政区成交看，作为最繁华也是最具有发展潜力的城中区，仍然高居高行政区成交之首。

　（二）市场价格行情

　589056305330524454504800500052005400560058006000城中区 柳北区 柳南区 鱼峰区 柳东新区各行政区现行价格行情对比 目前柳州主城区普通商品住宅市场均价已到达 5500 元/平米左右。市场成交价格已高于广西自治区其他二级城市。

　而在柳州主城区各行政区中，城中区凭借其城市中心区地位，市场价值处于整个柳州制高点。其次成交价格从高至低分别为鱼峰区、柳北区、柳南区和柳东。

　（ 三 ）2 2012 年 年 1 1 月份成交对比

　2012 年柳州 1 月新房成交 1183 套，环比下跌 0.7%；成交面积 112041.83 平方米，环比上涨 2.4%。柳州 2011 年 1 月新房成交 1152 套，2012 年 1 月同比上涨2.7%；2011 年一月成交面积 118236.98 平方米，2012 年 1 月同比下降 5.2%。（数据来源于房屋登记管理中心统计）

　118311911152520 452350791962403971323271874112130 0 0 022020040060080010001200全市 城中区 柳北区 柳南区 鱼峰区 柳东新区2012年1月份成交套数对比2012年1月 2011年12月 2011年1月 2012 年 1 月城中区成交 520 套，环比上涨 15%。同比上涨 48.6%；柳北区成交 79 套，环比下跌 59.7%，同比下降 67.1%；柳南区成交 397 套，环比上涨 200%，同比上涨 21.4%；鱼峰区成交 187 套，环比下跌 54.5%。同比下降 12.2%；柳东新区成交 0 套。

　112041.83109436.17118236.9851757.5345011.6638058.48354.7720997.0122258.7235658.2813112.8533854.9916271.2530314.6521063.060 0 0 03001.81020000400006000080000100000120000全市 城中区 柳北区 柳南区 鱼峰区 柳东新区2012年1月份成交面积对比2012年1月 2011年12月 2011年1月 2012 年 1 月城中区商品房成交面积为 51757.53 平方米，环比上涨 15%，同比上涨 36.0%；柳北区商品房成交面积为 8354.77 平方米，环比下跌 60.2%。同比下跌 32.5%；柳南区商品房成交面积为 35658.28 平方米，环比上涨 172.0%，同年上涨 5.3%；鱼峰区商品房成交面积为 16271.25 平方米，环比下降 46.3%，同比下降

　22.7%；柳东新区商品房成交面积为 0 平方米。

　2012 年 1 月份柳州市的房地产投资比较稳定，不仅如此，全市近年来各项固定资产的投资规模也是逐年的扩大、增加。这是柳州市的一大喜讯，将有利于作为本市经济支柱之一的房地产业平稳快速的增长。

　（ 四 ）柳州市房地产供应市场

　 1 1 、 房地产项目分布规模 所抽样调查的房地产项目（个数）柳州每个区域均占 25%。

　城中区 华展〃华园 32.6

　文源华都〃紫京城

　25

　兴怡园

　2．66

　乐和〃紫云华府

　10

　山水 1 号〃华远岚山

　4．46

　碧园.大城小院

　40

　中央美地〃彩虹城

　23.5

　沃德〃梦想

　6．61

　东郡

　5．32

　海馨嘉园

　9．27

　柳北区 新江岸明轩

　9．4

　香颂大道

　5．14

　滨江世纪城

　16．87

　保利〃大江郡

　83．29

　颐和家园

　9

　碧丽星城

　13．24

　水天一

　27．58

　泰宏〃百旺都

　6．5

　中房〃胜利小区

　145

　天江丽都

　7．95

　柳南区 金绿洲〃翠园

　54．84

　川海〃汇景龙湾

　30 中国铁建〃金色蓝庭

　6.58 红桥馨城

　11．41

　在水一方

　31.69 城南首座

　14 锦业华城

　6.04 柳工〃颐华城

　62.86 宏祥园

　32.56 魅力首座

　20.52 鱼峰区 蟠龙宝坻

　9.71 佳禾城

　1.44 畔山领秀

　5 汇东一品

　20.38 国信〃凤起新都

　59.37 协和家园〃集美郡

　14.43 天润〃格林庄园

　7．29

　宝莲大厦

　3.8 大美天第

　18.57 汇金壹号

　5.45

　项目建筑面积区间占比情况47.50%27.50%17.50%7.50%1-10万平方米 11-30万平方米31-60万平方米 61万平方米以上 从上图可以看出，整体而言，多数项目开发的建筑面积在 1—10 万㎡之间（占47.5%）；开发项目在 11—30 万㎡之间占 27.5%，开发项目在 31—60 万㎡之间占17.5%；开发项目在 61 万㎡以上占 7.5%（其中中房〃胜利小区）的开发面积最大，为近 145 万㎡）。

　城中区 （总占地 1176.71亩）

　华展〃华园 196

　文源华都〃紫京城

　130 兴怡园

　121.98 乐和〃紫云华府

　36 山水 1号〃华远岚山

　35.28 碧园.大城小院

　231 中央美地〃彩虹城

　43.38 沃德〃梦想

　21.22 东郡

　295 海馨嘉园

　66.85 柳北区 （总占地 1324.4 亩）

　新江岸明轩

　55.19 香颂大道

　6.02 滨江世纪城

　160 保利〃大江郡

　254.01 颐和家园

　54.68 碧丽星城

　88.18 水天一

　181.83 泰宏〃百旺都

　22.4 中房〃胜利小区

　470 天江丽都

　32.09 柳南区 （总占地 1284.25亩）

　金绿洲〃翠园

　294.34 川海〃汇景龙湾

　127.44 中国铁建〃金色蓝庭

　32.55 红桥馨城

　48.3 在水一方

　167 城南首座

　80 锦业华城

　43.5 柳工〃颐华城

　288 宏祥园

　120.54 魅力首座

　82.58 鱼峰区 （总占地 1352.14亩）

　蟠龙宝坻

　73.36 佳禾城

　10.02 畔山领秀

　40.7 汇东一品

　69.38 国信〃凤起新都

　417.64 协和家园〃集美郡

　133 天润〃格林庄园

　60

　宝莲大厦

　234 大美天第

　283 汇金壹号

　31.04

　154.68323.97270.5145.440100200300400万平方米城中区 柳北区 柳南区 鱼峰区各区域开发建设建筑面积比较 1176.711324.41284.251352.1410501100115012001250130013501400亩城中区 柳北区 柳南区 鱼峰区各城区开发占地面积比较 从比较图可知，柳北区开发占地、建筑面积为最大，城中区及鱼峰区建筑面积较小，城中区及鱼峰区仍有较大的开发建筑空间，应该相对提高建筑密度。

　2 2 、楼盘价格水平

　项目名称 均价（元/㎡）

　建筑形态 华展〃华园 6000 元/㎡ 小高层 文源华都〃紫京城 8200 元/㎡ 小高层，高层 兴怡园 5850 元/㎡ 高层 乐和〃紫云华府 6700 元/㎡ 小高层，别墅 山水 1 号〃华远岚山 9000 元/㎡ 多层

　碧园.大城小院 5600 元/㎡ 多层|高层|小高层|商铺 中央美地〃彩虹城 8500 元/㎡ 高层 沃德〃梦想 7500 元/㎡ 高层 东郡 8500 元/㎡ 高层 海馨嘉园 高层 5500 元/㎡，多层5650 元/㎡ 高层，多层 新江岸明轩 7000 元/㎡ 高层 香颂大道 10000 元/㎡ 高层|多层 滨江世纪城 5800 元/㎡ 多层，高层，商品 保利〃大江郡 11000 元/㎡ 高层|综合体 颐和家园 5000 元/㎡ 多层|小高层 碧丽星城 5600 元/㎡ 多层 水天一 多层 5300 元/㎡，高层6300 元/㎡ 多层，高层 泰宏〃百旺都 9700 元/㎡ 高层 中房〃胜利小区 4800 元/㎡ 高层 天江丽都 7000 元/㎡ 高层 金绿洲〃翠园 6450 元/㎡ 多层住宅|高层|商铺 川海〃汇景龙湾 6250 元/㎡ 多层，高层 中国铁建〃金色蓝庭 5500 元/㎡ 小高层，高层 红桥馨城 5500 元/㎡ 高层

　在水一方 多层 6000 元/㎡，高层7900 元/㎡ 多层，高层 城南首座 4900 元/㎡ 多层，高层 锦业华城 6500 元/㎡ 多层 柳工〃颐华城 5000 元/㎡ 多层 宏祥园 4500 元/㎡ 小高层 魅力首座 5300 元/㎡ 高层 蟠龙宝坻 6800 元/㎡ 多层 佳禾城 6700 元/㎡ 多层 畔山领秀 5900 元/㎡ 小高层 汇东一品 5700 元/㎡ 高层 国信〃凤起新都 5500 元/㎡ 小高层 协和家园〃集美郡 7000 元/㎡ 多层 天润〃格林庄园 6700 元/㎡ 多层 宝莲大厦 5000 元/㎡ 高层 大美天第 7200 元/㎡ 多层 汇金壹号 6300 元/㎡ 综合楼|多层|小高层

　 从表格上可以看出，各个区域住宅区主要以高层及多层为主。

　项目价格区间占比情况图7.50%36.25%25%13.75%7.50%10%4500-4900元/平方米 5000-5900元/平方米 6000-6900元/平方米7000-7900元/平方米 8000-8900元/平方米 9000元/平方米以上

　目前统计在售的 40 个项目中，价格区间 5000-5900 元/㎡的项目占比为36.25%，接近 4 成，价格在 6000-6900 元/㎡的项目占比例为 25%，价格在 7000-7900元/㎡的项目占 13.75%，价格在 9000 元/㎡以上的项目占 10%，价格在 4500-4900元/㎡和 8000-8900 元/㎡的项目各占 7.5%。（以上提到的价格为面市的均价）

　根据市场在售价格状况分析，预计未来（半年内）整体均价还是会集中在5000-5900 元/㎡的范围之内，而半年过后（一年半之内），区域住宅房价会向6000-6900 元/㎡区间转移。价格在 9000 元/㎡以上的项目住宅主要为精装户，当前，项目品质较高、建筑区域、形象好的产品销售价格在 9000 元/㎡以上也能得到市场的接受。

　3 3 、楼盘 主要户型情况

　华展〃华园 60-80 ㎡一房一厅，100-1202 ㎡二房一厅为主 文源华都〃紫京城 1 房 0 厅为主 兴怡园 65.38-80.43 ㎡，2 房 2 厅，69.13-109.12 ㎡，3 房 2厅为主 乐和〃紫云华府 84.38-129.69 ㎡，3 房 2 厅

　山水 1 号〃华远岚山 90-101 ㎡,2 房 2 厅 碧园.大城小院 2 房，3 房为主 中央美地〃彩虹城 3 房为主 沃德〃梦想 72.23-97.38 ㎡，2 房 2 厅为主 东郡 136.77 ㎡,3 房 2 厅，141.88 ㎡,4 房 2 厅为主 海馨嘉园 113.71~123.59 ㎡，3 房 2 厅，65.37~93.01 ㎡，2 房2 厅 新江岸明轩 2 房 2 厅为主 香颂大道 90~108 ㎡，2 房 2 厅 滨江世纪城 60-80 ㎡,2 房 1 厅为主 保利〃大江郡 88-130 ㎡，3 房 2 厅，115-166 ㎡，4 房 2 厅为主 颐和家园 3 房 2 厅，2 房 2 厅为主 碧丽星城 85.83-146.53 ㎡，3 房 2 厅，69.49-103.36 ㎡，2 房 2厅 水天一 3 房 2 厅为主 泰宏〃百旺都 87~107 ㎡，3 房 1 厅，60~77 ㎡，2 房 1 厅为主 中房〃胜利小区 40-80 ㎡，2 房 2 厅，60-140 ㎡,3 房 2 厅为主 天江丽都 87.91~104.03 ㎡，2 房 2 厅 金绿洲〃翠园 113.19~126.65 ㎡，3 房 2 厅 川海〃汇景龙湾 96.21-124.3 ㎡，3 房 2 厅，78.94-81.64 ㎡， 2 房 2 厅

　中国铁建〃金色蓝庭 76.04~91.48 ㎡，2 房 2 厅，94.88~117.35 ㎡，3 房 2厅 红桥馨城 55-93 ㎡,2 房 2 厅，93-139 ㎡,3 房 2 厅为主 在水一方 100-145 ㎡三房 2 厅为主 城南首座 89-130 ㎡,3 房 2 厅，71-87 ㎡,2 房 2 厅为主 锦业华城 3 房 2 厅为主 柳工〃颐华城 86.86-89.75 ㎡，3 房 1 厅，100.1-123.32 ㎡，3 房 2厅 宏祥园 800-100 ㎡,3 房 2 厅，60-75 ㎡,2 房 2 厅 魅力首座 101-138 ㎡,3 房 2 厅，82-92 ㎡,2 房 2 厅为主 蟠龙宝坻 122.4-155.91 ㎡，3 房 2 厅，140.23-153.72 ㎡，4 房2 厅 佳禾城 87.15-132.51 ㎡，3 房 2 厅 畔山领秀 3 房 2 厅为主 汇东一品 119-134 ㎡，3 房 2 厅为主 国信〃凤起新都 3 房 2 厅为主 协和家园〃集美郡 103-207 ㎡三房 2 厅为主 天润〃格林庄园 3 房 2 厅为主 宝莲大厦 82.38-90.59，2 房 2 厅，91.84-134，3 房 3 厅 大美天第 二房二厅为主 汇金壹号 2 房 2 厅为主

　楼盘建筑主力户型状况图3%34%53%10%一房 二房 三房 四房

　统计的 40 个项目中，多数项目主力户型的设计三房，三房占到整个产品比例的 53%，两房和四房的比例分别为 34%和 10%。由此数据可得，三房是比较受欢迎。

　4 4 、供应量与销售速度

　华展〃华园 2011-9-16

　文源华都〃紫京城 2011-11-19 1191 127 32 兴怡园 2011-8-20 2757 901 150 乐和〃紫云华府 2011-11-20 219 24 6 山水 1 号〃华远岚山 2010-10-23 634 579 36 碧园.大城小院 2012-3-17 204 194 194 中央美地〃彩虹城 2011-12-25 517 429 143 沃德〃梦想 2011-10-1 680 343 68 东郡 2012-1-8 856 276 92 海馨嘉园 2011-12-18 769 692 173

　新江岸明轩 2012-2-18 125 9 9 香颂大道 2011-9-24 535 164 33 滨江世纪城 2010-4-14 234 180 9 保利〃大江郡 2011-12-11 764 447 149 颐和家园 2009-12-19 403 397 15 碧丽星城 2011-11-12 130 73 24 水天一 2009-5-1 230 164 5 泰宏〃百旺都 2011-01-14 270 270 11 中房〃胜利小区 2011-12-18 4392 1581 395 天江丽都 2010-2-7 692 597 25 金绿洲〃翠园 2010-1-1 605 541 22 川海〃汇景龙湾 2011-7-10 777 432 54 中国铁建〃金色蓝庭 2011-12-14 184 80 27 红桥馨城 2011-11-5 368 120 30 在水一方 2009-9-12 873 610 21 城南首座 2011-10-1 1635 1367 273 锦业华城 2011-12-13 683 103 26 柳工〃颐华城 2012-3-17 552 404 404 宏祥园 2011-12-11 586 288 72 魅力首座 2012-1-1 618 139 46 蟠龙宝坻 2010-3-13 193 186 8

　佳禾城 2011-4-13 127 102 10 畔山领秀 2011-12-24 347 221 74 汇东一品 2009-6-20 440 420 13 国信〃凤起新都 2011-11-5 814 531 106 协和家园〃集美郡 2011-9-30 275 119 24 天润〃格林庄园 2011-11-25 614 538 134 宝莲大厦 2011-9-10 411 120 20 大美天第 2011-11-19 1447 805 161 汇金壹号 2011-1-8 332 299 12 统计销售状况的 40 个项目中，月平均销售 50 套以下的项目为 23 个，月平均销售 51-100 套的有 5 个，月平均销售 100-200 套的有 9 个，月平均销售 200 套以上的有 3 个，销售状况最好的是柳工〃颐华城为 404 套，开盘当天市场异常火爆。观察发展，近年来市场供货量比较充足，未来市场具有一定的竞争力。

　五、柳州市房地产市场综述

　从目前楼市发展现状看，市场格局清晰，发展层次分明，主力与非主力，热点与空白，一目了然。

　（一）城中新区－河东板块明显处于柳州房地产市场的第一阵营，其开发水平，发展程度、市场竞争力已一骑绝尘，领先于其他板块，该片区逐步具备新的行政中心和城市文化聚集区的双重身分。

　（二）在政策与规划双轮驱动之下，柳北板块正从工业区转变成房地产的大卖场，潜在的各种资源正在开发商的挖掘利用之下转为本区房地产发展的驱动力。

　 （三）鱼峰区旧飞机场板块以前因为区域的不佳形象而影响了楼市发展。而这两年，由于政府的引导，“旧飞机场板块”正经历着一次脱胎换骨，成为城市发展的“新热点”，旧飞机场板块未来发展前景广阔。

　（四）鱼峰区旧城改造的启动，将进一步引发柳州楼市格局的变化，鱼峰区近期在开发或在售项目达到 20 多个，说明投资者以及市场对鱼峰区普遍看好。区内居住用地规划采取整治与扩展想结合，从整体上全面提高该片区居住综合环境质量水平。可以预见，鱼峰区将成为柳州下一个“中心”。

　六、柳州市房地产环境分析

　（一）柳州市房地产宏观市场

　1、政治环境：“新国八条”的出台、“国十条”的出台、大...