当前小区物业管理调研报告

　当前小区物业管理调研报告

　近年来，随着社会经济的快速发展，各类楼盘不断落成，大量物业服务企业不断进驻。同时随着收入水平与消费水平的提高，人们对工作与居住环境的要求也随之提高。那么如何做好物业管理，营造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境，是物业服务企业及业主共同追求的目标。如何在复杂的社会环境下协调多方关系，笔者对住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议供参考。

　一、物业管理目前存在的问题 （一）行政主管部门协同治理小区管理不到位，未形成齐抓共管工作格局。政府各行政主管和执法部门齐抓共管物业管理应是必然的选择，但目前仍然未形成有效的齐抓共管、综合治理的合力机制。目前小区投诉较多的问题集中反映在车辆停放、事故、狗患、屋顶种花、住改商、消防、供水供电等这些方面。以上这些纠纷和问题绝大多数业主都认为应由物业公司来负责处理，其实这些问题大多与政府相关职能部门相关，仅靠小区物业公司自身力量根本无法协调解决。但相关职能部门积极参与小区治理工作意识不够，大部分工作仍由物业企业、房管部门、街道、社区来进行处理。

　（二）物业公司占用公共资源牟利，所得收益未设置专户未单独立账。小区公共设施、道路、绿化用地等作为居民日常休闲健身的重要场所，是小区重要的组成部分，业权应当归全体业主

　所有。但大部分物业公司却擅自利用公共设施牟取私利，严重损害业主权益。例如利用电梯、楼道、道路、公共场地张贴（悬挂）商业广告、在公共区域设置商业摊位等，所得收益没有作为公共收益未设立专户储存，并单独立账。极少用来改善社区服务管理，大部分作为自己的盈利收入囊中，引发业主和物业公司的矛盾。

　（三）物业管理费账目不公开不透明，财务制度执行不到位。物业公司多属于包干制收费，法规无权要求企业公开财务数据，所以物业公司基本上不公开财务收支情况，即使公开的数据也是由物业公司自己提供，缺乏公信力，居民对物业公司的真实收支情况一无所知，造成有些物业公司中饱私囊，损害业主利益，甚至可能导致职务犯罪，滋生腐败。另外，部分物业服务企业财务管理不规范，自营收入、政府投入及补贴未入账，各类收费事项未经过相关职能部门审批，使用票据不由相关职能部门统一制发，而是自制票据乱收费，涉嫌营私舞弊、贪污、行贿受贿等问题。

　（四）业主委员会缺乏制约和监管机制，制度存在盲区。业主委员会需要花费较多的时间和精力为小区居民服务，却不能获得合理的报酬和相应的激励措施，全凭公益心工作，短期内可以做到，但长达多年难以实现，在没有监督机制的情况下，很有可能利用职权为己谋利。再加上人员素质参差不齐，缺乏系统的完善的明晰的准入门槛，当选的业委会成员无政府引导的承诺机制，部分业主委员会成员履职能力不足，履职效果不佳。政府相

　关职能部门虽然每年组织业委会履职相关法律法规知识的培训学习，还开发了线上学习系统，但业委会成员参加培训学习积极性不高，导致业主委员会履职能力不足，不能在物业管理中发挥应有的作用。

　二、产生问题的主要原因 （一）法制建设落后，法规不完善。虽然，我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款，对物业管理体制做出了一定的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。物业管理体制总体上缺乏一整套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。

　（二）老旧小区物业管理推行进度缓慢。一是居民观念落后。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。二是硬件条件相对落后。老旧小区规划方案比较简单，绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小。三是老旧小区基础设施改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理，首先必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等，但仅依靠财政资金远远不够。四是物业管理收费困难。老旧小区目前物业管理收费只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区每年收费总额仅几十元，难以维系小区物业管理的各项开支，交由社区代管。

　（三）部分业委会名存实亡，缺乏有效的沟通机制。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当一方面督促业主按时缴纳物业服务费，另一方面监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，保障业主利益。然而，大多数小区没有设立业委会或者业委会形同虚设，未真正起到业主代表作用，让物业公司与业主之间形成了一种极不对称的关系。要么两者利益无法协调统一，缺少有效的沟通。要么和物业公司“穿一条裤子”，不维护业主权益。

　（四）物业服务企业自身管理不到位。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境，因此，物业管理企业的“产品”就是服务。然而，大部分物业服务企业自身就存在着一些问题，比如：物业服务企业内部职能协调不到位、前期介入工作不到位、没有制定出符合企业自身及业主满意的管理服务体系、企业内部管理不当及对员工的培训不足等问题都将影响整个物业管理服务工作。

　三、几点建议 （一）相关职能部门应加大对物业管理工作的重视和支持力度。物业管理关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。民政、公安、司法、国土规划、环保、城建、城管、水务、工商、质监、园林、通信等相关职能部门应按照《关于加强住宅小区综合管理的实施意见》（武办发〔2015〕35 号）

　文件要求，加强参与小区物业管理工作的意识，把小区物业管理提高到城市管理的重要高度。加大对物业管理工作的重视和支持力度，推动物业管理工作不断深入、规范和完善。明确界定各职能部门的权限，制定切实可行的措施，各司其职，依法履责，提升业主的幸福感。

　（二）加强对物业服务企业资质的监管力度。建议区政府出台规范性文件或措施，对辖区所有的物业服务企业进行监督管理，经政府相关部门确认其正常履行职责，建设主管部门才能给予其资质的延续或升级，做到监管权责相统一。房管部门有效履行监督管理职责，落实对物业管理的行政监管巡查制度、物业服务质量考评制度、信用信息管理制度。定期考核物业服务企业的履责情况，定期公布全区排名，对群众投诉多、尽职履责不达标的物业服务企业上报给建设主管部门，取消其资质的认定或者给予降级处理。

　（三）加强对物业服务企业账务的审计监督。审计部门要按照对公共资金进行全覆盖审计的要求，加大对物业服务企业的财务监管力度，扩大监督范围。审计力量不足时，建议由职能部门公开选定具备资质的会计师事务所对辖区内物业服务企业的财务收支情况定期进行审计，并在小区宣传栏公示审计结果，让居民对物业管理费收支情况进行全面了解的同时进行有效监督。

　（四）多方联动提升业主委员会履职能力和物业服务企业管理能力。行业主管部门应全力推进业主委员会、居委会、物业公

　司“三位一体”的管理模式，促进小区在基层党组织主导下，建立起平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策过程。同时应进一步加大业主委员会组建力度，将一批热心公益、素质较高、业务水平过硬的人员通过正常途径吸收到业委会中，全面提升业委会履职能力。同时物业企业要强化服务意识，加快企业人才的培养，改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识，以优良的服务赢得业主的充分认可，共同赢造良好的生活空间。