XXXX河流域旅游带项目前期现场实地勘探考察及调研报告

　 XXXX 河流域旅游带项目 前期现场实地勘探考察及调研报告

　目录 一、项目背景 ................................................................................... 2

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　项目介绍 .................................................................................. 2

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　项目现状及发展定位调研分析 ............................................... 10

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　旅游产业和旅游地产介绍 ...................................................... 34

　4．

　地产市场分析 ........................................................................ 37

　二、

　中建四局在 XX 河流域旅游带产业中的发展定位建议 ................. 55

　1．

　中建四局参与 XX 河流域带项目的优劣势分析 ....................... 55

　2．

　根据项目 SWOT 分析与市场分析，结合中建四局自身的企业优劣势分析，现提出以下发展建议。

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　 2

　一、 项目背景 1． 项目介绍 项目名称：XXXX 河流域旅游带项目 调研时间：2019 年 9 月 21 日-10 月 29 日 调研地点：XXXX 河流域旅游带旅游公路沿线

　项目概要：

　XXXX 河流域旅游带项目以 XXXX 河流域约 150 公里旅游公路为依托，挖掘开发人文历史、自然生态等旅游资源，串联整合现有景点、景区，打造全新的国际化、多元化的 XXXX 河流域旅游带。

　XXXX河旅游带项目为XX市2014-2020年旅游发展规划的重要组成部分，同时也是 XX 市旅游业“十二五”发展专项规划。

　项目建设定位为“贵州第一、国内一流、世界知名”的最美旅游精品线，实现因地制宜、标准适度、休闲体验漫游的目的。

　 为加快 XX 市 XX 河谷旅游样板公路沿线的产业建设，XX市提出举全市之力打造西部旅游精品线，通过建设一条集交通、旅游、体验等为一体的旅游公路，并以此为基础加快推进周边景区景点建设和环境整治，融合地方特色文化，建设自行车道、国家步道、主题特色酒店、精品酒庄等设施，以高起点规划、高标准建设、高水平运营，加速带动 XX 西部地区旅游产业发展，加速实现产业转型升级、提质增效。

　 项目内容：

　 XX 河旅游带位于贵州省 XX 市境内，南起仁怀县茅台镇，北至 XX 市。主要分为仁怀段、习水段、XX 段，区域辐射仁怀县、习水县、XX 市、茅台镇、土城镇、元厚镇、丙安乡等周边县、市、乡、镇。

　XX 河旅游带以沿 XX 河谷贯通茅台至 XX 的 XXXX 河谷旅游公路项目为依托。该旅游公路起点位于仁怀市茅台镇，顺接国道 G212 公路，利用 G212 公路连接国家高速公路蓉遵高速。

　 XX河谷旅游公路路线基本利用沿XX河谷布线，经二合镇、合马镇、沙滩乡后，于两河口进入习水县境；然后经习酒镇、河咀、淋滩村、土城镇后进入 XX 市境；再经元厚镇、葫市镇、丙安乡、复兴镇，终点位于 XX 市区 XX 大桥桥头，顺接 G546 公路。全线分为旅游公路主线和自行车道、人行步道慢行系统两部分同步设计，主线路线全长 153.588 公里，慢行系统路线全长153.069 公里，涉及仁怀市、习水县、XX 市 3 个县市。

　茅台至两河口段（仁怀市境）起点起于茅台镇 S208 线K135+952 处茅台国际酒店门口，终点位于习水县与仁怀市交界两河口 S208 线 K93+830 处，路线全长 43.147km。

　两河口至土城段（习水县境）路线起点位于仁怀、习水两县交界处的两河口大桥习水岸桥头，连接本项目茅台至两河口段终点，顺接国道 G212 公路；终点位于习水、XX 两县交界处（土城镇簸箕滩），连接本项目土城至 XX 段起点，顺接国道 G546公路，路线全长 46.614km。

　土城至 XX 段（XX 县境）起点位于元厚加油站，起点桩号K86+000，对应 G546 线桩号为 K152+000，经元厚、葫市、丙

　 安、复兴、XX 等地，终点位于 XX 市河滨西路（X382 线）与XX 市人民西路相交位置（左侧为 XX 大桥），终点桩号为K149+827.48，路线全长 63.827km。

　旅游公路总投资额 45 亿人民币，建成后，以旅游公路为依托的 XXXX 河旅游带的核心辐射区域面积可达 1024 平方千米，约占仁怀市、习水县和 XX 市三县市县域面积的 15%，将联动旅游公路及高速公路沿线的城镇、景区。

　 项目意义：

　XX 河旅游带项目是 XX 市“三化一游”战略的重要组成部分，由市级领导班子直接成立工作指导小组，市委常委、市委政法委书记、副市长王祖彬，市政协党组副书记、副主席、市 XX河谷旅游公路建设协调指挥部指挥长陈晓红，XX 职院党委书记、市交通运输局局长李凌，市政协原副主席、市 XX 河谷旅游公路建设协调指挥部常务副指挥长张有顺高度重视。

　旅游带建设完成后，将对 XX 市切实把资源转变为优势，进一步丰富提升业态，创新体制机制，全力打造全省旅游产业升级版和世界知名旅游品牌，促进经济社会转型升级、跨越发展的重要基础。

　 2. 调研工作介绍 调研机构：

　 工作内容：

　第一阶段 9 月 21-27 日

　项目整体初期 全面调研 XXXX 河流域旅游公路各标段自然生态、地质地貌、水文水利、社会人文、历史文化资源， 第二阶段 10 月 08-18 日

　重要节点具体 对上一阶段选取的重点节点进行综合调研考察，寻找、挖掘可进一步开发利用的资源，并根据项目规划确定各节点发展方向和开发模式。

　第三阶段 10 月 19-25 日

　项目外周边区 根据重点节点所在位置，对周边辐射区域的自然资源、人文历史资源、旅游资源进行综合考察，串联整合资源，为下一步项目立体化、多元化规划提供 第四阶段 10 月 26-29 日

　调研报告撰写

　 搜集国际案例，撰写与修改调研报告。

　调研目的：

　调查并评估 XXXX 河流域社会人文、历史文化、自然生态等旅游资源现状，为下一步工作提供相关资料。

　通过此次实地调研研究，为中建四局在项目的可行性上提供判断依据，并对项目未来的商业模式、运营、公关宣传等方面提出建议。

　 2． 项目现状及发展定位调研分析 1) 现状 SWOT 分析  优势（Strength）

　XX 市共有自然生态，人文景观和社会资源 3 个大类、40 个品种、100 多个景区(点)，其中，有国家级资源 14 处、省级资源 75 处。

　 自然生态资源丰富，自然条件优良：

　XX 自然条件概况  地理位置：XX 地处中国西南腹地，位于贵州省北部，介于东经 106°17′22″—107°26′25″，北纬27°13′15″—28°04′09″之间，北依大娄山，南临乌江。

　 气候：XX 全市海拔 800～1300 米，属亚热带季风气候，年均气温 14.7℃，终年温凉湿润，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，日照充足，年均降水量1200 毫米，无霜期 270 天。

　 地貌特征：海拔高度一般在 1000～1500 米，在全

　 国地势第二级阶梯上。XX 市平坝及河谷盆地面积占 6.57%，丘陵占 28.35%，山地占 65.08%。

　 水文：XX 市河流以大娄山山脉为分水岭，把 XX市河流分为乌江、XX 河和綦江三大水系，均属长江流域。XX 市有水流的河长共 9148.5 公里，河网密度 0.3 公里/ 平方公里，河长大于 10 公里或集雨面积大于 20 平方公里的河流有 416 条。其中干流 2 条（乌江、XX 河），均有航行之利，内河航程441 公里，直通长江。一级支流 60 条，二级支流168 条，三级支流 149 条，四级支流 33 条，五级支流 4 条。地表（河川）径流量 178.80 亿立方米，约为贵州全省的 17%，每平方公里产水 58 万立方米，为全国平均值的 2 倍左右。

　 已开发自然资源景点: 名称 自然景点名称 简介 等级 1 十丈洞大瀑布 XX 大瀑布景区（又名十丈洞景区）位于贵州省 XX 市南部，XX河支流风溪河上游，离 XX 城区三十余公里，是国家 AAAA 级景区，XX 国家级风景区名胜区的重点组成部分。

　XX 大瀑布景区是“XX 丹霞”申报世界自然遗产的核心组成部分之一。

　4A 2 四洞沟景区 四洞沟风景区是以大同四洞沟瀑布群及其附近的天生桥、渡仙桥、清代节孝石坊为主，包括两岔河秀色、华平瀑布、大水沟瀑布、石鼎山奇石、方碑云海、大同竹溪、大同古镇等景观。被誉为：“万竹之园，小家碧玉，没有败笔的景区。” 3A 3 XX 竹海国家森林公园 XX 竹海国家森林公园，位于贵州省 XX 市城东四十余公里，赤桐公路旁侧。该公园以浩瀚的“竹海”风光为主。

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　4 红石野谷风景区 红石野谷位于贵州省 XX 市 XX 市大同古镇华平河畔，红石野谷距市区 16 公里，红石野谷森林覆盖率达 95%以上。红石野谷以红色蜂窝状的丹霞壁画石刻长廊为特色景观，那如佛、如蛙、如鹿等各种奇形怪状、千姿百态的红石与桫椤，茂密的竹林、清澈见底的溪泉瀑布，仿佛把人带到了原始、自然、幽静的侏椤纪时代。红石野谷桫椤戏泉水，竹海映丹霞的独特景观让人流连忘返。

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　5 佛光岩景区 佛光岩景区(原名五柱峰景区）位于贵州省 XX 市元厚镇，距城区44 公里，东南距元厚红军渡 8 公里，属于世界自然遗产地。

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　6 天岛湖 天岛湖是贵州 XX3000 亩旅游度假区项目，地址位于贵州省 XX市胡市镇蕨基坝水库(九曲湖景区)。

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　 7 XX 丹霞 XX 丹霞位于贵州省 XX 市境内，是青年早期丹霞地貌的代表，其面积达 1200 多平方公里，是全国面积最大、发育最美丽壮观的丹霞地貌。

　XX 丹霞与湖南崀山、广东丹霞山、福建泰宁、江西龙虎山、浙江江郎山等 6 大著名丹霞地貌景区组合成为“中国丹霞”，并在第 34 届世界遗产大会上通过表决，成为我国第 8 个世界自然遗产项目。

　4A 8 燕子岩国家森林公园 燕子岩国家森林公园位于贵州省 XX 市风溪河西岸，总面积 16 万公顷，由燕子岩、皇水沟、石闪坪、恒山林海等四大景点构成。景区环境封闭，森林原始，生态系统完整，地势险峻，风景旅游资源独具魅力、气势恢弘，集科考、旅游、观光、休闲于一体。是国家 AAAA 级风景区，XX 国家级风景名胜区的重要景区之一。

　4A 9 中国侏罗纪公园

　中国侏罗纪公园位于贵州省 XX 市胡市镇金沙沟 XX 桫椤国家级自然保护区的实验区，距 XX 城区 40 公里，紧依赤习公路，傍临XX 河，地处红军长征路，系贵州高原向四川盆地递降的过渡地带，海拔 290～1730 米。公园内年均气温 17.7℃，降水量 1200～1300毫米，年均相对湿度大于 84%。

　--- 10 桫椤保护区 贵州 XX 桫椤国家级自然保护区（简称桫保区）以桫椤等国家珍稀濒危动植物及自然生态系统为主要保护对象，保护面积 13300公顷。

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　11 狮子岩景区 位于贵州省 XX 市两河口乡，距 XX 市区约 45 公里 ---

　12 杨家岩 杨家岩景区位于 XX 市西南部大同古镇华平河畔，离市区有 16 公里，景区面积有 10 平方公里。杨家岩长廊，长 148 米，宽 20 米至 40 米，岩穴高 20 多米。长廊上布满了丹霞壁画石刻，而最为巧夺天宫的则是那些蜂窝状的痕迹，并非出自于人手雕琢，而是自然风化而成。

　3A 13 四洞仙境

　四洞仙境位于贵州省 XX 市 XX 市 382 县道，风景优美。

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　 14 一线天瀑布 位于丹霞绝壁顶端，高悬在幽谷中，瀑布高 20 余米，宽 2 米，直直的由崖顶上飞泻下来，从下向上望，像一条笔直的水柱直冲云霄，让人想起诗仙李白的著名诗句：飞流直下三千尺，疑是银河落九天。[1 ---

　15 观音沟瀑布群 分布众多瀑布，其中有些瀑布是一年四季流水不枯、晴天丽日，瀑布下有彩虹环绕，偶尔还能看到“佛光环”，水动环移，令人称奇。[1]

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　16 九曲湖景区 九曲湖景区地处 XX 市官渡镇境内，距城区 54 公里，距官葫路3.6 公里，面积 30 多平方公里。以九曲湖、蕨基坝、二郎坝、黑串孔等四个大型人工湖泊及配套水利设施为主体景点，兼有山颠湖泊群、原始森林、丹霞地貌等自然人文景观。

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　17 九角洞景区 九角洞景区（开发中）。位于全国著名的 XX 风景区，XX 市元厚镇。景区内的丹霞地貌十分典型，以湖南岩景观最雄美，有拨地而起的 300 多米高的丹峰悬崖，奇峰怪石随处可见。是 XX 丹霞的重要景点。

　--- 18 天鹅池景区 天鹅池景区在习水县城西北面 22.5 公里，海拔 976.4 米，年平均气温 1.4°C，池面南北长 2 华里，宽约 1 华里。天鹅池常有天鹅、鹤、鹳、野鸭等鸟类栖息繁衍。

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　19 箐山森林公园 位于习水县东皇镇西城区交通便利，自然风光优美。

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　20 桑木温泉 位于习水东南 31.3 公里的桐梓河河谷，地处仁、习、赤黔北旅游线上，交通便利。

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　21 罗禹洞瀑布 高 30 多公尺，长 20 多公尺。该瀑布凌空悬挂，终年细雨纷纷，蔚为奇观。瀑布濂内有一洞，名“龙女洞”（与罗禹洞谐音），洞内多怪石。此瀑布与一个美丽的传说相联在一起，更增添了几分神秘感。

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　 22 飞鸽子景区 飞鸽景区东距习水县城 70 多公里，距温水镇 30 公里，在大坡乡境内，与江津市洪湖风景区接壤。这里的溪流、湖泊清澈见底，水上公路，古利庙宇，石凿石墓，奇花异草，茂林修竹广布。身临寨门看云霞日出更是五彩缤纷。

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　23 丹霞谷景区 中国·丹霞谷旅游度假区，位于贵州省习水县三岔河，占地面积达 80 平方公里，动植物近 4000 种，野生动植物 1600 多种。地处贵州习水国家级自然保护区内，系国家级森林公园、人与生物圈保护区、国家 AAAA 级景区。

　4A 24 中国杉王景区 习水为历尽 800 年雪雨风霜、被誉为“华夏之最”的“中国杉王”建园立门，对环抱四周的青山加强绿化和保护，建立“中国杉王景区森林公园”。

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　25 习水中亚热带常绿阔叶林 XX 习水中亚热带常绿阔叶林国家级自然保护区位于贵州省习水县境内，面积 48666 公顷。习水保护区是以中亚热带常绿阔叶林森林生态系统为主要保护对象的森林和野生动物类型自然保护区，也是贵州省面积最大的国家级自然保护区。

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　26 习水国家森林 习水国家森林公园位于贵州省 XX 市习水县，公园海拔 1000 -3000 米，总面积 14027.46 公顷，由地域上不相连接的三大片区组成。

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　27 羊九森林公园

　位于习水县东皇镇羊九村，公园占地 186.67 公顷，，集餐饮、休闲娱乐、避暑、会议于一身的综合型休闲度假圣地。

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　28 盐津大峡谷 位于国酒之都仁怀市以南。整个景区内崇山峻岭跌荡起伏，石峰林之间多处断裂切割成峡谷崖壁，幽深险峻的自然景观遍布皆是，由于风化溶蚀景区内岩溶洞穴众多。

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　29 盐津温泉山谷 贵州仁怀盐津温泉山谷地处国酒之都仁怀的盐津大峡谷风景区内，著名的仁怀国酒门一侧。整个盐津温泉山谷度假村依盐津河大峡谷而建。集山、谷、泉、林为一体，风景自然秀美。

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　 30 香山古洞 位于贵州省 XX 市仁怀市 208 省道，交通方便，风景秀丽。

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　 XX 优势自然资源 XX 市有世界自然遗产 1 个（XX 丹霞）；国家级风景名胜区 1 个（XX 风景名胜区）、省级 6 个（习水、娄山关、绥阳宽阔水、仁怀茅台、余庆大乌江、湄潭湄江）；国家级自然保护区 3 个（XX 桫椤国家级自然保护区、长江上游珍稀特有鱼类国家级自然保护区、习水中亚热带常绿阔叶林国家级自然保护区）；国家森林公园 4 个（九道水国家森林公园、竹海国家森林公园、燕子岩国家森林公园、凤凰山国家森林公园）、省级 4 个（习水飞鸽、中国杉王、大板水）；国家级地质公园 1 个（双河溶洞国家地质公园）；A 级以上景区 26 个，其中国家 AAAA 级旅游景区 5 个（XX 大瀑布、燕子岩国家森林公园，中国丹霞谷，云门屯娄山关景区，XX 竹海景区）。

　自然资源的作用 自然资源作为人文旅游资源形成的基本条件，在旅游资源整体中占有及其重要的地位。而旅游资源是旅游活动存在

　 的基础，是旅游业获得经济利益的前提也是旅游业形成淡季旺季的客观原因。可以说，丰富的自然资源是一个地区旅游业能否发展的关键因素。

　XX 河旅游带自然生态保存完整、丰富，桫椤、丹霞地貌、瀑布等多样化的植被、山地、水体资源为当地旅游业发展提供了基础。怡人的气候条件和优良的空气质量符合游客对旅游目的地自然条件的需求，成为吸引众多游客前来旅游的首要条件。

　  物产资源富足：

　自然物产资源：

　XX 市内有野生和常见的高等植物 2009 种，以亚热带常绿阔叶林为典型，具有植物区系南北过渡性和起源古老性的特点。野生动植物资源丰富，占全省稀有动植物资源总数的 93.3%。其中银杉、桫椤、珙桐、金花茶、黑叶猴、白冠长尾雉、大灵猫等 83 种被列为国家一、二级重点保护动植物。

　截至 2014 年，市内有森林面积 807906 公顷，森林覆盖率 37.8%。有畜牧用地面积 1100 万亩，约占土地面积的 24%。其中，成片草山草坡占 41.1%，万亩及

　 万亩以上草地有 96 片，主要分布于道真、务川两自治县和正安、习水等县。

　XX 市森林面积已达 149.37 万公顷，森林总蓄积量5598.15 万立方米，森林覆盖率达到了 48.56% 山珍、林果等种类繁多的特色物产，吸引游客购买消费的同时也为当地旅游经济的长期可持续发展提供动力和保障。

　  人文资源基础雄厚：

　已开发人文资源景点数量、级别、简介 序号 人文景点名称 简介 等级 1 大同古镇 位于 XX 市城区西部水陆交通便利、民风淳厚，会馆、 保留至今的豪宅大院、望族祠堂以及沿袭的一套祭祀类建筑与山、水、林构成和谐、美丽的自然人文生态环境。

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　2 丙安古镇 丙安古镇距 XX 市区 25 公里，水陆交通便捷，原始生态完整，周边森林覆盖率达 92.5%。古镇建于 XX 河畔陡峭的危岩之上，背倚青山，三面环水．砌石为门，垒石为墙，依山而建木质悬空吊脚楼，历经百年风霜，仍然稳如磐石。

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　3 XX 古城垣 XX 古城坐位在闻名中外的 XX 河下游的南岸，隔河与四川省泸州市合江县九支镇相望，它靠山临河，XX 河从乌蒙山麓一路奔腾而来，在这里却收敛起狂放不羁的任性，温驯平缓地从城西绕北，流经东门再折向东去，又急急地奔往长江。这也是 XX 自古就成为黔北川南重要古城，成为重要物资集散地与川盐入黔四大口岸之一的仁岸的重要因素。

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　4 四洞沟苗寨 四洞沟风景区是以大同四洞沟瀑布群及其附近的天生桥、渡仙桥、清代节孝石坊为主，包括两岔河秀色、华平瀑布、大水沟瀑布、石鼎山奇石、方碑云海、大同竹溪、大同古镇等景观。被誉为：“万竹之园，小家碧玉，没有败笔的景区。” ---

　5 XX 红军烈士陵园 XX 红军烈士陵园，位于 XX 市城区南郊杉树坝，是全国第一个纪念“四渡 XX”战役中牺牲的红军烈士而修建的陵园，以其展现“四渡 XX”长征文化的真实性、完整性和独特性，是其他烈士陵园无可替代的。

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　6 江西会馆（万寿宫）

　石阡万寿宫始建于明朝万历初年，占地 3800 平方米，整个---

　 建筑依地就势而建，由西向东渐次升高，为二进封火山墙四合院式院落。

　7 丹霞国家地质公园博物馆 位于贵州省 XX 市，主要地质遗迹类型为丹霞地质地貌。

　--- 8 葫市镇 葫市人文景观和自然风景交相辉映，旅游景观点多面广线长。

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　9 葫市摩崖造像 葫市摩崖造像在 XX 市 XX 河葫市滩右岸石壁上，是川、黔水陆运输与物资集散的重要场坝，经济文化比较发达。附近有摩崖造像数处，或单躯或三五躯，多以佛、菩萨、大士为题材，雕于寺庙遗址的岩石上。河岸石壁一处，紧靠王爷庙废墟。共 15 尊。

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　10 复兴镇 复兴镇是一个集红色文化、竹文化及盐文化为一体的小镇。有一条长 1000 米，宽 28 米平坦笔直的大街，这标志着全镇小城镇建设的成果，集镇占地面积达到 2 平方公里。建筑具有浓郁的地方特色，明清建筑的古镇老街、古朴典雅的江西会馆、川盐入黔的盐文化遗址、东汉岸墓群等在这里受到保护，具有现代理念的红军雕塑，复兴小学建筑群等。

　--- 11 元厚古镇 元厚镇位于 XX 南缘的 XX 河畔，距市区 50 余公里，是贵阳、XX 进入 XX 的门户，享有“XX 南大门”的美誉。

　--- 12 土城古镇 位于贵州XX习水县的土城古镇，是一个因航运而兴的古镇，因四渡 XX 而驰名的土城。有着悠久的历史，其建制历史可以上溯到汉武帝元鼎六年（公元前 111 年），距今 2100余年。

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　13 土城四渡 XX 纪念馆 四渡 XX 纪念馆位于贵州省习水县土城镇，是全国爱国主义教育示范基地，全国青少年教育基地，国家国防教育示范基地，国家 4A 级旅游景区，2009 年景区全免费开放。

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　 14 美酒河巨幅摩崖石刻 美酒河摩崖石刻位于 XX 河北岸蜈蚣岩上。站在 XX 河南岸贵州省茅习公路上，只见美酒河三个巨大的红色汉字以其磅礴的气势镶嵌在XX河北岸四川古蔺境内三百米高的悬岩陡壁上。美酒河三字由著名书法家邵华泽书写，石刻总面积4800 平方米。每个字高 40 米、宽 40 米。石刻由贵州仁怀市投资兴建。1998 年 10 月 1 日动工，1999 年 6 月 19 日竣工。美酒河是世界上最大的摩崖石刻汉字，1999 年载入上海大世界基尼斯。

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　15 青杠解放军烈士纪念碑 该遗址位于贵州省习水县土城镇青杠坡村，距土城镇东北５公里左右，据说是因满山长着青杠树而得名。这周围的山、石和土，都是红色，当地人说，这是红军的鲜血染成的。以青杠坡战斗为核心的土城战役，是毛泽东在 XX 会议后亲自指挥的第一仗，是红军四渡 XX 战役胜利的直接因素。

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　16 青杠园战斗遗址 位于贵州省习水县土城镇青杠坡村，在土城镇东北约 3 千米。以青杠坡战斗为核心的土城战役，是毛泽东在 XX 会议后亲自指挥的第一仗，是导致红军四渡 XX 的直接因素。

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　17 茅台镇 茅台镇历来是黔北名镇，古有“川盐走贵州，秦商聚茅台”的写照，茅台镇是中国酱酒圣地，域内白酒业兴盛，1915年茅台酒在巴拿马万国博览会上荣获金奖；1935 年中国工农红军长征在茅台四渡 XX。茅台镇集古盐文化、长征文化和酒文化于一体，被誉为“中国第一酒镇”。

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　18 天下第一瓶 天下第一瓶，即位于仁怀市的最大的瓶型实物造型建筑，它用钢骨水泥铸造，高 31.25 米，直径 10.2 米，体积 1469.33立方米，能容纳 500 毫升装的茅台酒 2938660 瓶。

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　19 中国国酒文化城 国酒文化城占地 3000 余平方米，建筑面积 8000 余平方米，规模浩大，气势恢宏，建有汉、唐、宋、元、明、清及现代的七个馆。

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　 20 盐津温泉山谷 地处国酒之都仁怀的盐津大峡谷风景区内，著名的仁怀国酒门一侧。整个盐津温泉山谷度假村依盐津河大峡谷而建。集山、谷、泉、林为一体，风景自然秀美。

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　21 吴公岩摩崖石刻 最早的摩崖石刻为“盐”字石刻，约四米见方，行楷阴刻，为清代南阳居士所书，左旁有“龙之世界”、“积善修德”和“百川入海”三方行楷阴刻。

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　 丰富的历史人文资源亟待开发 通过分析现有人文景观及研究当地历史，XX 历史文化资源极其丰富，除了众所周知的红色历史还有盐运历史、酒文化、鰼部文化、江湖文化、古镇文化、民俗文化、美食文化等，但从开发程度来说，红色文化相对于其他文化的挖掘还算比较深入，其他文化在目前 XX 旅游也中仅是配角。

　人文资源在旅游业中的地位 人文资源与旅游是相互促进的，当历史人文形成一种旅游资源，游客的到来必将为当地人文发展带来经济效益和传播效益。人文资源与自然资源也是相辅相成的，人文资源是人们为了生活，对当地的自然资源进行开发的过程中形成的独特历史、文化资源，人文资源作为旅游资源的一种，依赖自然资源而成。反之，人文资源带来的效益也影响着人们对于自然资源的开发程度。

　 良好的旅游发展大环境 2015 年一季度，中国实现旅游总收入 1.12 万亿元，同比增长 14.7%;国内旅游 12.2 亿人次，同比增长 10.4%;出入境旅游 6021 万人次，同比增长 9.1%;国内旅游消费总额 1.04 万亿元，同比增长 15.9%，超出同期社会消费品零售总额增速 5.3 个百分点。

　未来 20 至 35 年将是中国旅游业发展的黄金期。据中

　 国旅游投资项目库数据显示，2014 年全国旅游直接投资7053 亿元，同比增长 32%。今年一季度全国旅游直接投资1062 亿元，同比增长 35%。其中，民营资本投资旅游业占全部旅游投资的 56%。

　旅游业作为第三产业发展的支柱产业，国家明确提出要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，为促进其和谐发展，国家出台了多项政策法规，通过逐步落实带薪休假制度、加快基础设施建设、多方资金支持等方面，全力推动旅游产业发展。

　当前旅游业迎来大众化、多元化的消费时代，旅游业在西部地区和三、四线城市发展将更加迅猛。换言之，XX市加快推进旅游业转型升级的宏观形势总体更加向好。

　与此同时中国西部大开发已进入第十五个年头，大力发展特色优势产业已成为工作重心。川、滇、黔、渝四省市地处乌蒙片区的 16 个市（州、区）在贵州省毕节市联合召开乌蒙片区旅游联盟合作峰会上，共同签署了《乌蒙片区旅游联盟合作框架协议》，提出将联袂打造“乌蒙片区旅游经济圈”。

　同时 XX 市已确定要将 XX 旅游由“过境地”向“目的地和集散地”转变、旅游产业由“数量扩张型”向“效益增长型”转变，把旅游业培育成为实现赶超跨越的战略性支柱产业，要力争把 XX 市建设成为国际旅游城市。2015

　 年 1 至 9 月，全市实施旅游景区精品工程项目 22 个，完成投资近 50 亿元；实施生态文明建设工程项目 5 个，完成投资 4.8 亿元。

　“十一”黄金周期间，全市共接待游客 374.64万人次，同比增长 28.2%；旅游市场“揽金”25.76 亿元，同比增长 34.5%。“十二五”期间，全市旅游总人数和总收入是“十一五”期末的 3.7 倍和 3.8 倍。

　在未来的“十三五”期间，XX 市将着力培育旅游业成为全市经济社会发展的重要增长点和区域发展的支柱产业，旅游主要指标增速保持在 30%以上，到 2020 年接待游客人数突破 1.8 亿人次，实现综合收入 1700 亿元以上，把 XX 建设成为文化旅游发展创新先行区和国内一流、世界知名的旅游目的地和休闲度假胜地。

　  劣势（Weakness）

　 整体规划不足：

　XX 旅游业，由于其起步较晚，就现阶段发展状况来说，相对于周边各地区还有较大差距。XX2014 年游客量总数约5176.3 万人次，综合收入约为 444.43 亿元。与其他西南片区的旅游城市如成都（游客总量 1.86 亿人次，综合收入1663.37 亿元）、重庆（游客总量 3.49 亿人次，综合收入2003.37 亿元）以及本省的贵阳（游客总量 3.21 亿人次，综合收入 2985.98 亿元）对比，XX 从游客数量到综合收入上都与后者有很大的差距。

　 XX 旅游产业结构、配套现状  旅游产业结构分析 旅游产业品牌效应弱，结构单薄不丰富：

　旅游产业各模块未形成有机的串联，品牌效应弱，品牌震撼力低，在旅游市场上竞争力弱。

　由于旅游产业元素发展单一，目前只挖掘了“红”与“酒”两个主题，其他当地文化资源只能为配角，浪费了大量可以开发的旅游产业资源。

　 旅游产业配套内容分析 旅游产品缺乏体验性：

　当地旅游资源多为静态观光展示，缺乏旅客实际体验内容，难以使游客在旅游过程中留下深刻印象，造成停留时间短，回头率低等问题。

　旅游服务体验不足：

　目前 XX 并大型高端服务机构、全国百强旅行入驻，仅有分支机构作为代理服务。接待能力方面 XX 现有 5 星级酒店已建成 10 家，在建 10 家，4 星级酒店 22 家，服务人

　 次数量 23 万人，以上数据对于 2014 年超过 5000 万人次的游客量来说远远不足，更无法满足高端游客需求。

　另外旅游服务人才队伍建设不足，欠缺足够的服务意识，以及旅游服务设施水平低，配套设施和服务功能不完善等原因，造成游客旅游服务体验差。开发程度低，难以吸引高端的旅游管理、酒店管理机构及其他商业机构、企业入驻 XX。

　 营销宣传力度不足：（1.营销投入数据；2.认知度调研；3.与周边城市对比。此处缺乏数据，已向贾科、余科咨询，但无这方具体数据）

　虽然资源丰富，特色明显，但营销宣传力度不足，在旅游市场上影响力弱，认知度低，难与同质的其他旅游产品相比。

　  机会（opportunities）

　 旅游产业发展空间大：

　在中央政策的引导下，各地政府都把发展旅游业作为拉动消费的突破口，把旅游业作为国民经济新的增长点。

　随着“多彩贵州”形象品牌的打造，“多彩贵州”逐渐成为了贵州旅游业的文化符号，同时也促进了贵州旅游业向品牌化蜕变。

　当地“接二连三”的发展方针，实现一二三产业的有机连接。随着一批生态农业观光园、特色农业示范园的建成，吸引了大批外地游客前来观光休闲。

　随着西部大开发的不断推进，区域经济发展不断增速，为旅游业发展提供了经济保障和资金支持。越来越多的跨省市，行政区的合作，有利于资源整合和整体规划。

　 旅游交通发展迅速，新的基础设施建设水平高：

　XX 河旅游公路、XX 机场、仁怀机场（在建）等交通基建，都为 XX 河旅游带的未来发展提供了良好的交通条件。

　近两年 XX 交通的变化翻天覆地，陆续通车的各条高速公路、通航城市已经达到 19 个的 XX 机场和正在建设的仁怀机场、崛起中的航运、如火如荼建设中的渝黔快铁，让XX 的交通格局实现了立体化。

　 随着社会的进步，交通建设在规划理念上逐步转向“以人为本”，革新技术上，尤其是城市轨道交通建设条件也逐步成熟，在新理念的指导、新技术的保障下飞速发展的 XX交通，相对于同属“乌蒙片区旅游联盟”的重庆、云南等地，虽起步晚，但是反而成为基建配套的优势，设计建设水平都超越周边地区。

　 威胁（Threat）

　 面临周边省市的竞争威胁：

　区域旅游发展起步较晚，基础较薄弱，与周边地区相比较市场竞争力不够。

　 经济开发与环境保护的矛盾：

　经济开发，特别是旅游产业的经济开发，对自然资源、社会资源依赖比较严重，开发过程中难免对自然、社会环境造成破坏。需向欧洲借鉴城市建设、旅游开发的先进理念，在发展与破坏中寻找平衡点，保障开发的同时最大限度的保护自然资源。

　 3． 旅游产业和旅游地产介绍 1) 旅游产业

　旅游产业是由多要素构成的产业链，现阶段旅游产业主要包括“吃、住、行、游、娱、购、体、疗”八大要素。而游客旅游的过程，就是在以上八个环节中，一个动态消费的过程。

　同时，根据游客的转移过程，旅游产业还可以分为：产业下游的客源地系统、产业中游的链接系统和产业上游的目的地系统。

　旅游产业上中下游利润率

　 旅游产业的盈利模式主要有以下几种：

　 产业上游延伸型：通过向旅游产业上游延伸，投资景点及配套设施建设，提供配套服务等实现盈利。

　 资源依赖型：依靠得天独厚的，甚至是唯一的自然、人文旅游资源发展旅游产业，主要依靠“游”并辅以“吃、住、行、购”实现盈利。跨行业发展型：全面向行业上下游延伸，业务覆盖旅游产业三大系统。盈利模式多样，覆盖全部“吃、住、行、游、娱、购、体、疗”八大要素。

　 互联网+型：利用网络技术与产业中游链接系统结合，通过提供搜索、比价、网络直销、代理预订佣金等方式盈利，直接涉及“购、体”两个要素。

　 产业下游延伸型：通过向旅游产业下游延伸，通过组织客源，例如提供外国游客签证服务等方式与产业中游结合实现盈利，直接涉及“购、体、行”三大要素。

　 产业上、中、下游在 XXXX 河旅游带中的呈现方式 产业上游：丰富的自然景观、人文景点等现有优质旅游资源。在建的 XX 河谷旅游公路、慢行公里驿站体系。

　产业中游：地方特色餐饮，现有的发达的联结黔、川、渝的高速公路网，新建 XX 新舟机场，在建 XX 河谷旅游公路、XX东站高铁线路等。

　产业下游：以来自成都、重庆、贵阳、昆明等黔、川、渝、滇四省市为主的游客源。

　 部分范例  华侨城“旅游地产”模式：产业上游延伸型 华侨城旅游业务的发展始于主题公园的建设，至今，华侨城已经拥有全国规模最大的主题公园，包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷等，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。

　2012 年到 2014 年，华侨城地产业务收入分别约 112.56 亿、142.95 亿和149.1 亿，2014 年同比增幅不到 7 亿元，而 2013 年同比增长 30 亿元。2012年到 2014 年，华侨城的旅游综合业务收入分别约 104.6 亿、132.89 亿和 151.5亿元，2014 年旅游综合业务收入超过地产业务收入。

　 上市公司黄山旅游：资源依赖性 黄山旅游依赖黄山这一自然资源实现盈利，过去几年的收入中，景点收入一直占 60%左右的份额，而且景点门票以及配套的索道的毛利率最高。

　黄山旅游发布年度报告称，2014 年实现净利润 2.09 亿元，较上年增长45.50%。期内公司营业收入 14.90 亿元，同比增加 15.13%。2014 全年，黄山旅游接待进山游客 297.1 万人，同比增加 22 万人，增幅 8.2%。公司索道累计运送游客 527.9 万人次，同比增长 14.9%。黄山旅游计划 2015 年接待游客 310万人，实现营收 16.42 亿元。

　 中青旅：产业下游延伸型 中青旅最初只是简单的旅行社业务，后来开始多元化战略，开始组织入境游、国内游、出境游，后期开始向产业上下游延伸，投资酒店、房地产等旅游产业以实现企业转型。2014 年，中青旅实现主营业务收入 106.07 亿元，同比增长 13.86%；其中旅游主业实现营业收入 79.34 亿元，同比增长 11.47%；净利润 3.64 亿元，同比增长 48.85%。

　 2) 旅游地产 旅游地产是作为依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的地产项目，旅游地产概念进入我国时间较晚，发展空间巨大。

　较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

　我国旅游地产拥有以下详细特点：

　1) 优雅的环境资源 旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。

　2) 专业的物业管理与酒店管理 与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

　3) 符合旅游度假的设计方案 旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，营造一种旅游文化，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

　 4) 投资回报率高 旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。

　 5) 消费档次高 旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境。

　6) 消费的可存储性和期权消费 旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。

　旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过 15 年，但可持续回报时间可以达到 50 年以上。而旅游地产 2 到 3年就全部收回投资，且可获取 150%到 400%的盈利，可谓暴利项目。

　 我国旅游地产最早出现于 20 世纪 80-90 年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入 21 世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。

　4． 地产市场分析 1) 中国传统地产分析  传统地产发展环境 中国传统地产行业告别高速增长，行业改革需求加大，多元化经营趋势加快，旅游地产不断升温，大有可为。

　2015 年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下

　 降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409 亿元，同比增长 3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长 5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9 个百分点。因此中国传统地产开发投资增速下行趋势没有改变。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。地产的库存和地产企业的资金压力都在持续加码。

　根据国家统计局最新数据，2015 年 6 月十大城市可售面积 9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年 1-5 月地产开发投资资金来源累计 45966 亿元，同比下降 1.6%。

　  新模式地产发展环境 多方信息显示，从 2011 年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地产、养老地产等。

　旅游地产不断升温，大有可为：由于旅游地产在国内尚处于初级阶段，加之全国可开发的土地有限以及国外优秀的经验和模式可以借鉴，未来的旅游地产必将大有作为。

　以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，根据搜房网数据，2012 年 1 月，海南预计有 37 个项目开盘，其中纯新盘达 30 个，占比超过 81%。与此同时，知名房地产企业也纷纷进军旅游地产市场：重庆4家大型开发企业携150亿元资本进入贵州开发旅游地产；今典集团则表示将全面向旅游地产转型。

　 传统地产现状总结 因此在传统住宅行业面临拐点的前提下，地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营将围绕地产的不同业态进行布局，逐渐向旅游、养老、度假、休闲地产去倾斜，传统住宅地产和工建地产将逐渐势弱。

　 2) 中国旅游产业市场整体发展趋势  休闲度假旅游消费需求强劲

　改革开放 35 年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力，2008 年中国人均 GDP 就已突破 3000 美元，日本共同社指出，3000 美元作为经济发展的一个节点，随后更可能带来消费的活跃。

　居民可自由支配收入越高，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强。

　其次，居民可支配时间增多，除了十一、春节两大黄金周外，政府还颁布了《职工带薪年休假条例》，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场的增长，对旅游产品的选择也更加合理与多样，其中休闲度假旅游成为越来越多消费者选择的旅游模式，可以说，经过 35 年的积累，一个休闲为主的旅游时代正在来临。

　 目前国内休闲度假发展趋向

　 休闲度假旅游享受呈现层次分化 伴随社会经济的发展，大量国际消费理念在国内迅速传播，享受自然、享受人生的时尚消费越来越成为中高收入者的青睐，单纯的观光旅游向度假旅游过渡。

　因此，在旅游市场开发观念上，应从产品促销转到市场营销上来，考虑消费者需求，通过引导产品供给来带动需求，从而扩大市场规模。

　3) 中国旅游产业未来 5 年的发展趋势: 

　旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺 世界旅游组织预测，到 2020 年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数 13710 万人次，将占世界市场份额的 8.6%。

　 居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化 截止 2013 年，中国城乡居民储蓄存款年底余额高 94332.4 亿

　 人民币，仅这年的增加额就有 9976.7 亿元之多。这些财富并未平均分配到每一个人的头上，这反映着中国居民中富裕阶层和中产阶级数量的巨大，旅游房地产业面对着旺盛的需求。

　根据国家统计局网站公布的 2014 年中国经济数据，根据城乡一体化住户调查，去年全年全国居民人均可支配收入 20167 元，比上年名义增长 10.1%，扣除价格因素实际增长 8.0%。

　按常住地分，城镇居民人均可支配收入 28844 元，比上年增长9.0%，扣除价格因素实际增长 6.8%；农村居民人均可支配收入10489 元，比上年增长 11.2%，扣除价格因素实际增长 9.2%。全国居民人均可支配收入中位数 17570 元，比上年名义增长 12.4%。

　按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入 4747元，中等偏下收入组人均可支配收入 10887 元，中等收入组人均可支配收入 17631 元，中等偏上收入组人均可支配收入 26937 元，高收入组人均可支配收入 50968 元。2014 年全国居民收入基尼系数为 0.469。

　 4) 中国旅游地产未来 5 年的发展方向：

　中国旅游项目数量统计 从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。其中 “一线城市靠地产”是指北上广等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发，景区所占比重较轻，周边配套的房产开发才是主要收入来源。而“二、三级城市靠资源”是指，二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的旅游资源进行项目配置，因此对于二、三城市来说其核心在于对旅游资源本身的合理运用和可持续开发。

　 旅游地产发展模式

　从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。以地产与旅游有机结合的旅游地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020 年左右。

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　二、 中建四局在 XX 河流域旅游带产业中的发展定位建议 1． 中建四局参与 XX 河流域带项目的优劣势分析 1) 优势（每段分别要小结出要点来）

　中建四局是是世界 500 强企业第 37 强“中国建筑”旗下大型直属主力全资子公司，是拥有房屋建筑工程施工总承包特级等多项资质的国有大型企业集团。2011 年至 2015 年4 月，中建四局共承接项目合同额总计 4102 亿元人民币，完成营业额 1989.68 亿元人民币，上缴利税 135.51 亿元。

　中建四局在企业改革发展中，逐步形成了“房建主业、基础设施建设、房地产开发”三大支撑的经营格局。相较于其他单一经营板块的地产开发商，中建四局集建设和房地产开发于一身的多板块复合经营模式，使企业更能合理的控制建设成本，充分的保证建设质量。

　经四十余年发展，中建四局如今具有地质勘探、科研设计、土木建筑、大型土石方、地下工程施工、道路桥梁、房地产开发、工程监理与技术咨询等综合施工生产能力和多种专业实施能力。雄厚的技术力量，齐全的施工设备，先进的检测手段大大提高了企业的施工速度与质量。至今已获国家建筑最高荣誉“鲁班奖”、省部级以上优质工程奖、国家优质工程奖、全国装饰金奖等各类荣誉 200 多项，并连续 18 年被评为“全国守合同

　 重信用企业”、“全国建筑施工企业先进管理单位”，被中国建筑业协会在评为“首批全国建筑业 AAA 级信用企业”。

　  中建四局重点承建项目：

　 广州国际金融中心（440.75 米）、深圳京基 100 大厦及（441.8 米）、广州周大福金融中心（530 米）等 32 座200 米以上超高层建筑建设项目。

　 贵阳花果园彭家湾、五里冲片区改造项目（2200 万平方米）、贵阳未来方舟建设项目（1000 万平方米）、贵州 XX 新浦区城市组团一级土地整理（达 10000 亩）等城市改造、建设项目。

　 亚洲最大轻纺中心广州纺织博览中心（85 万平米）、广州亚运村媒体村等重、特大项目。

　2) 劣势 从项目内容来说，作为传统建筑行业企业，从中建四局重点参与的项目中不难看出，企业更偏向传统的建筑建设、城市改造，开发灵活性不强。同时国际化项目所占比重较轻，难以形成强有力的国际影响。

　从业务内容来说，，对产业整体策划、运营、推广等方面存在经验不足，国际化资源缺少。作为传统建筑企业，以往工作内容对于旅游地产项目定位、商业模式、长期持有运营以及与之相关的“互联网+”模式等方面经验尚缺。

　 2． 中建四局在本项目中发展策略与商业模式建议 根据项目相关条件分析，结合中建四局企业情况，现提出以下发展建议。

　1) 发展策略建议：

　以旅游产业上游的旅游地产作为切入点，以高质量、精品旅游地产产品的发展定位为先，充分发挥中建四局自身优...