年产xx套冷库项目投资分析报告

　 年产 x xx 套冷库项目

　投资分析报告

　 泓域咨询/ / 规划设计/ / 投资分析

　 年产 x xx 套冷库项目投资分析报告说明

　 2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

　该冷库项目计划总投资 4775.94 万元，其中：固定资产投资 3513.35万元，占项目总投资的 73.56%；流动资金 1262.59 万元，占项目总投资的26.44%。

　达产年营业收入 8716.00 万元，总成本费用 6672.94 万元，税金及附加 81.71 万元，利润总额 2043.06 万元，利税总额 2406.57 万元，税后净利润 1532.30 万元，达产年纳税总额 874.27 万元；达产年投资利润率42.78%，投资利税率 50.39%，投资回报率 32.08%，全部投资回收期 4.62年，提供就业职位 154 个。

　报告根据项目建设进度及项目承办单位能够提供的资本金等情况，提出建设项目资金筹措方案，编制建设投资估算筹措表和分年度资金使用计划表。

　......

　报告主要内容：项目基本信息、背景及必要性、市场研究分析、项目规划方案、项目选址可行性分析、工程设计说明、工艺技术、环境保护、项目安全规范管理、风险应对评估、节能方案、项目实施安排、投资方案计划、项目经济效益、评价结论等。

　冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

　第一章

　项目基本信息

　 一、项目概况

　（一）项目名称

　年产 xx 套冷库项目

　在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

　冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。

　（二）

　项目选址

　某某经开区

　 （三）项目用地规模

　项目总用地面积 11972.65 平方米（折合约 17.95 亩）。

　（四）项目用地控制指标

　该工程规划建筑系数 72.48%，建筑容积率 1.56，建设区域绿化覆盖率7.31%，固定资产投资强度 195.73 万元/亩。

　（五）土建工程指标

　项目净用地面积 11972.65 平方米，建筑物基底占地面积 8677.78 平方米，总建筑面积 18677.33 平方米，其中：规划建设主体工程 11301.37 平方米，项目规划绿化面积 1364.87 平方米。

　（六）设备选型方案

　项目计划购置设备共计 110 台（套），设备购置费 1484.47 万元。

　（七）节能分析

　1、项目年用电量 626355.47 千瓦时，折合 76.98 吨标准煤。

　2、项目年总用水量 5240.07 立方米，折合 0.45 吨标准煤。

　3、“年产 xx 套冷库项目投资建设项目”，年用电量 626355.47 千瓦时，年总用水量 5240.07 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）77.43 吨标准煤/年。达产年综合节能量 30.11 吨标准煤/年，项目总节能率 27.44%，能源利用效果良好。

　（八）环境保护

　项目符合某某经开区发展规划，符合某某经开区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

　（九）项目总投资及资金构成

　项目预计总投资 4775.94 万元，其中：固定资产投资 3513.35 万元，占项目总投资的 73.56%；流动资金 1262.59 万元，占项目总投资的 26.44%。

　（十）资金筹措

　该项目现阶段投资均由企业自筹。

　（十一）项目预期经济效益规划目标

　预期达产年营业收入 8716.00 万元，总成本费用 6672.94 万元，税金及附加 81.71 万元，利润总额 2043.06 万元，利税总额 2406.57 万元，税后净利润 1532.30 万元，达产年纳税总额 874.27 万元；达产年投资利润率42.78%，投资利税率 50.39%，投资回报率 32.08%，全部投资回收期 4.62年，提供就业职位 154 个。

　（十二）进度规划

　本期工程项目建设期限规划 12 个月。

　将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目的适应性安排施工，各主体工程的施工期叉开实施。科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。

　二、报告说明

　投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用报告和融资用报告。审批核准用的报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关

　注项目的盈利能力。具体概括为：政府立项审批、产业扶持、银行贷款、融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。项目报告由具有丰富报告编制案例的团队撰写，通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的分析，对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

　三、项目评价

　1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某经开区及某某经开区冷库行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某经开区冷库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

　2、xxx 有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“年产 xx 套冷库项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某经开区经济发展，为社会提供就业职位 154 个，达产年纳税总额 874.27 万元，可以促进某某经开区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

　3、项目达产年投资利润率 42.78%，投资利税率 50.39%，全部投资回报率 32.08%，全部投资回收期 4.62 年，固定资产投资回收期 4.62 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

　4、鼓励民营企业参与智能制造工程，围绕离散型智能制造、流程型智能制造、网络协同制造、大规模个性化定制、远程运维服务等新模式开展应用，建设一批数字化车间和智能工厂，引导产业智能升级。支持民营企业开展智能制造综合标准化工作，建设一批试验验证平台，开展标准试验验证。加快传统行业民营企业生产设备的智能化改造，提高精准制造、敏捷制造能力。国家支持民营经济发展，是明确的、一贯的，而且是不断深化的，不是一时的权宜之计，更不是过河拆桥式的策略性利用。对于非公有制经济的地位和作用，“三个没有变”的判断：“非公有制经济在我国经济社会发展中的地位和作用没有变，我们毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展的方针政策没有变，我们致力于为非公有制经济发展营造良好环境和提供更多机会的方针政策没有变。”同时，公有制为主体、多种所有制经济共同发展，是写入党章和宪法的基本经济制度，这是不会变的，也是不能变的。进入新时代，中国的民营经济只会壮大、不会离场，只会越来越好、不会越来越差。改革开放 40 年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。从投资总量占比看，2012 年以来，民间投资占全国固定资产投资比重已连续 5 年超过 60%，最高时候达到65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。

　综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

　四、主要经济指标

　 主要经济指标一览表

　序号 项目 单位 指标 备注 1

　占地面积

　平方米

　11972.65

　17.95 亩

　1.1

　容积率

　 1.56

　 1.2

　建筑系数

　 72.48%

　 1.3

　投资强度

　万元/亩

　195.73

　 1.4

　基底面积

　平方米

　8677.78

　 1.5

　总建筑面积

　平方米

　18677.33

　 1.6

　绿化面积

　平方米

　1364.87

　绿化率 7.31%

　2

　总投资

　万元

　4775.94

　 2.1

　固定资产投资

　万元

　3513.35

　 2.1.1

　土建工程投资

　万元

　1435.58

　 2.1.1.1

　土建工程投资占比

　万元

　30.06%

　 2.1.2

　设备投资

　万元

　1484.47

　 2.1.2.1

　设备投资占比

　 31.08%

　 2.1.3

　其它投资

　万元

　593.30

　 2.1.3.1

　其它投资占比

　 12.42%

　 2.1.4

　固定资产投资占比

　 73.56%

　 2.2

　流动资金

　万元

　1262.59

　 2.2.1

　流动资金占比

　 26.44%

　 3

　收入

　万元

　8716.00

　4

　总成本

　万元

　6672.94

　 5

　利润总额

　万元

　2043.06

　 6

　净利润

　万元

　1532.30

　 7

　所得税

　万元

　1.56

　 8

　增值税

　万元

　281.80

　 9

　税金及附加

　万元

　81.71

　 10

　纳税总额

　万元

　874.27

　 11

　利税总额

　万元

　2406.57

　 12

　投资利润率

　 42.78%

　 13

　投资利税率

　 50.39%

　 14

　投资回报率

　 32.08%

　 15

　回收期

　年

　4.62

　 16

　设备数量

　台（套）

　110

　 17

　年用电量

　千瓦时

　626355.47

　 18

　年用水量

　立方米

　5240.07

　 19

　总能耗

　吨标准煤

　77.43

　 20

　节能率

　 27.44%

　 21

　节能量

　吨标准煤

　30.11

　 22

　员工数量

　人

　154

　第二章

　背景及必要性

　 一、冷库项目背景分析

　冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

　一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为 70.3%。

　二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为 21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。

　三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为 8.1%。

　按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。

　目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到 71.8%；中温库其次，占比 12.7%；高温库占比 10.5%，速冻库占比 0.5%，其他类型占比4.3%。

　与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓库造价约 400 元/㎡，土建库造价约 300 元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为 5000 元/㎡，中端土建冷库造价 4000 元/㎡，冷库造价是普通仓库的 10 倍不止。按照容积为 3000 吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为 153.3 万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为 191.58 万元。

　目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差 500 元/平米，特殊冷库造价相差 2000 元/平米。

　除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电费和人力成本，分别占运营成本的 45%和 40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为 7%和 8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但

　修建完成后通常能够使用 15-20 年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在 100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。

　不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。

　二、冷库项目建设必要性分析

　2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

　冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。

　冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。

　2018 年全国冷库总量达到 5238 万吨（折合约 1.3 亿立方米），新增库容 488 万吨，同比增长 10.3%。近 5 年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018 年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了 10%以上的增速，主要原因是整个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。

　我国冷库设备集中度相对较高。在 2015 年以前，我国冷库设备的主要参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至 2015 年大冷

　股份收购武新制冷剩余股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙头企业。

　我国人均冷库面积较低，，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。

　从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品需求上涨，冷库作为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。

　北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发展需求的新冷库建设尚需周期

　目前华东地区冷库占比最高，为 36.2%，随后依次是华中地区14.3%，华北地区 12.1%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区9.1%，东北地区 8.2%。通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地区的冷库市场基本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市

　场的重要看点。西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。我国冷库发展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源布局趋于合理化。

　冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。值得注意的是，近年来目前以生鲜电商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了 16%。从应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水产品分别占比 30%、24%和 17%。目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷库需求的增加。此外，在“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发展的重要看点。

　冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设升级步伐加快，有利于市场格局的改善。

　第三章

　承办单位概况

　 一、项目承办单位基本情况

　（一）公司名称

　xxx 有限责任公司

　（二）公司简介

　公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令客户惊喜的产品和服务。

　经过多年的发展与积累，公司建立了较为完善的治理结构，形成了完整的内控制度。

　二、公司经济效益分析

　上一年度，xxx 有限责任公司实现营业收入 6059.06 万元，同比增长10.31%（566.36 万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为5625.69 万元，占营业总收入的 92.85%。

　 上年度营收情况一览表

　序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1

　营业收入

　1272.40

　1696.54

　1575.36

　1514.77

　6059.06

　2

　主营业务收入

　1181.39

　1575.19

　1462.68

　1406.42

　5625.69

　2.1

　冷库(A)

　389.86

　519.81

　482.68

　464.12

　1856.48

　2.2

　冷库(B)

　271.72

　362.29

　336.42

　323.48

　1293.91

　2.3

　冷库(C)

　200.84

　267.78

　248.66

　239.09

　956.37

　2.4

　冷库(D)

　141.77

　189.02

　175.52

　168.77

　675.08

　2.5

　冷库(E)

　94.51

　126.02

　117.01

　112.51

　450.06

　2.6

　冷库(F)

　59.07

　78.76

　73.13

　70.32

　281.28

　2.7

　冷库(...)

　23.63

　31.50

　29.25

　28.13

　112.51

　3

　其他业务收入

　91.01

　121.34

　112.68

　108.34

　433.37

　 根据初步统计测算，公司实现利润总额 1455.38 万元，较去年同期相比增长 291.12 万元，增长率 25.01%；实现净利润 1091.54 万元，较去年同期相比增长 207.33 万元，增长率 23.45%。

　 上年度主要经济指标

　项目 单位 指标 完成营业收入

　万元

　6059.06

　完成主营业务收入

　万元

　5625.69

　主营业务收入占比

　 92.85%

　营业收入增长率（同比）

　 10.31%

　营业收入增长量（同比）

　万元

　566.36

　利润总额

　万元

　1455.38

　利润总额增长率

　 25.01%

　利润总额增长量

　万元

　291.12

　净利润

　万元

　1091.54

　净利润增长率

　 23.45%

　净利润增长量

　万元

　207.33

　投资利润率

　 47.06%

　投资回报率

　 35.29%

　财务内部收益率

　 29.96%

　企业总资产

　万元

　11511.79

　流动资产总额占比

　万元

　33.10%

　流动资产总额

　万元

　3810.64

　资产负债率

　 31.06%

　第四章

　市场研究分析

　 一、冷库行业分析

　在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。

　不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013 年全国冷库总容量为 2411 万吨，折合 6027 万立方米；到 2017 年全国冷库总容量相比2013 年已经翻番，达到 4775 万吨，折合 11937 万立方米，同比增长13.7%，2013-2017 年复合年均增长率为 18.63%。

　我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为 3300 万立方米，人均冷库拥有量是我国的 3倍；德国人均冷库水平是我国的 2.5 倍；法国是我国的 2 倍；荷兰是我国的 1.5 倍。

　虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017 年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为 43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅 14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。

　从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达 1282 吨、1091 吨、725 吨；而重庆的人均冷库保有量仅 430 吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。

　目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为 30%和 24%，两者合计占比超过 50%；水产品占比为 17%。果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据 30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。

　而目前乳制品使用冷库仅占 6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，

　未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。

　冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。

　交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。

　周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。

　按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为 20%、27%和 13%，即“销售地”冷库合计占比

　为 60%，但“生产地”冷库合计占比仅 24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。

　二、冷库市场分析预测

　冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。

　近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018 年，我国冷库总容量保持在 10%以上增速平稳增长，截至2018 年底，全国冷库总量达到 5238 万吨(折合约 1.3 亿立方米)，新增冷库容量为 488 万吨，同比增长 10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计 2019 年，我国冷库容量将达到 5814 万吨。

　据中物联冷链委统计数据显示，2018 年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到 1898 万吨，占全国冷库总容量的 36.2%。

　随后依次是华中地区 14.3%，华北地区 12.0%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区 9.1%以及东北地区 8.2%。

　具体到各个省份及直辖市来看，2018 年，我国主要地区冷库容量超过 500 万吨的仅有山东地区；冷库容量在 200-500 万吨的地区一共有 8 家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有 13 个地区冷库容量在 100-200 万吨之间。

　从人均冷库容量排名情况来看，2018 年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量 1546吨/万人遥遥领先于其他地区。

　按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到 40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比 36%和 16%。

　根据统计显示，2018 年农产品批发市场冷库规模前 20 强的企业下辖各地农批市场超过 150 个，冷库容量达到 2273 万立方米。全国农批冷库总容量为 4750 万立方米，前 20 强约占全国农批冷库总容量的47.8%。

　港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018 年我国港口冷库容量为 327.35 万吨，其中海港占比最大，约为 180 万吨，占比达到 55%；其次是空港，占比为 25%，约为 81 万吨；陆港占比 15%，约为 49 万吨。

　从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至 2018 年底，大连港冷库容量为 37.3 万吨，；青岛港冷库容量为 22.3 万吨；天津港冷库容量达到 19.3 万吨。

　第五章

　工程设计说明

　 一、建筑工程设计原则

　建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下，符合现代主体工程的特点，立面处理力求简洁大方，色彩组合以淡雅为基调，适当运用局部色彩点缀，在满足项目建设地规划要求的前提下，着重体现项目承办单位企业精神，创造一个优雅舒适的生产经营环境。undefined

　二、项目总平面设计要求

　应留有发展或改、扩建余地。应有完整的绿化规划。功能分区合理，人流、车流、物流路线清楚，避免或减少交叉。建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便。

　三、土建工程设计年限及安全等级

　砌体结构应按规范设置地圈梁及构造柱，建筑物耐火等级为Ⅱ级。

　四、建筑工程设计总体要求

　本项目设计必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范，根据国民经济发展的需要，按照市规划和环境保护等规划的要求，统筹安排、因地制宜，做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保建筑工程质量。本项目设计必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范，根据国民经济发展的需要，按照市规划和环境保护等规划的要求，统筹安

　排、因地制宜，做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保建筑工程质量。

　五、土建工程建设指标

　本期工程项目预计总建筑面积 18677.33 平方米，其中：计容建筑面积18677.33 平方米，计划建筑工程投资 1435.58 万元，占项目总投资的30.06%。

　第六章

　项目选址可行性分析

　 一、项目选址原则

　投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则的要求。

　二、项目选址

　该项目选址位于某某经开区。

　 “十二五”时期，面对经济发展新常态，全市上下坚持科学发展，以转型发展、可持续发展为引领，突出改善民生，强化改革创新驱动，推进法治政府建设，确保社会和谐稳定，经济社会总体保持了平稳发展。经济发展步入新常态。当地正朝着一个功能完备、布局合理、产业特色鲜明的工业新城区目标奋进。“十三五”时期，是全面建成小康社会的决胜期，是我市加快新旧动能转换、实现城市转型的攻坚期。一方面，国际金融危机的深层次影响依然存在，国内结构性改革带来的阵痛仍将持续，各种矛盾愈加凸显，各种挑战前所未有。另一方面，世界新一轮科技革命蓬勃兴起，国家全面深化改革持续发力，我市交通区位优势、生态环境优势、政策叠加优势集中显现，广大干部群众盼发展、谋发展、促发展的热情空前

　高涨，有利于我们坚定赶超发展的信心和决心，在新起点上创造新的业绩。园区为当地四大经济园区之一，2006 年经国家发改委批准为省级经济园区。园区核准面积 60 平方公里，概念规划面积 40 平方公里，截止 2016 年 12月，园区投产、在建及合同的工业项目达 167 个，总投资 60 亿元，已投资30 亿元。

　三、建设条件分析

　完善的国内销售网络，项目承办单位经过多年来的经营，不仅有长期稳定客户和潜在客户，而且有非常完善的销售体系；企业的销售激励制度大大提高了员工的工作积极性，再加上平时公司领导对员工的感情投资，使销售员工对公司有很强的向心力；正是具备稳定有激情的销售团队，才保证了企业的销售政策很好的贯彻执行下去，也使企业的销售业绩有很大的提高；企业的销售团队将在有项目产品销售市场的区域，根据当地实际情况，销售适合当地加工企业需要的项目产品。项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了

　新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。

　四、用地控制指标

　投资项目占地税收产出率符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业占地税收产出率≥150.00 万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“占地税收产出率≥150.00 万元/公顷”的具体要求。

　五、地总体要求

　本期工程项目建设规划建筑系数 72.48%，建筑容积率 1.56，建设区域绿化覆盖率 7.31%，固定资产投资强度 195.73 万元/亩。

　 土建工程投资一览表

　序号 项目 单位 指标 备注 1

　占地面积

　平方米

　11972.65

　17.95 亩

　2

　基底面积

　平方米

　8677.78

　 3

　建筑面积

　平方米

　18677.33

　1435.58 万元

　4

　容积率

　 1.56

　 5

　建筑系数

　 72.48%

　 6

　主体工程

　平方米

　11301.37

　 7

　绿化面积

　平方米

　1364.87

　 8

　绿化率

　 7.31%

　 9

　投资强度

　万元/亩

　195.73

　六、节约用地措施

　在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。

　七、总图布置方案

　（一）平面布置总体设计原则

　按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。

　（二）主要工程布置设计要求

　 （三）绿化设计

　投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，

　起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。undefined

　（四）辅助工程设计

　1、场内供水采用生活供水系统、消防供水系统、生产补给水系统，消防供水系统在场区内形成供水管网。给水系统由项目建设地给水管网直供；场区给水网确定采用生产、生活及消防合一系统的供水方式，在场区内形成环状，从而保证供水水压的平衡及消防用水的要求。

　2、项目用水由项目建设地市政管网给水干管统一提供，供水管网水压大于 0.40Mpa 可以满足项目用水需求；进厂总管径选用 DN300?L，各车间分管选用 DN50?L-DN100?L，给水管道在场区内形成完善的环状给水管网，各单体用水从场区环网上分别接出支管，以满足各单体的生产、生活、消防用水的需要；室外给水主管道采用 PP-R 给水管，消防管道采用热镀锌钢管。投资项目消防对象主要是厂房、库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按 25.00L/S，火灾延续时间按 2.00 小时计，同一时间发生火灾次数按一次考虑；室内消防栓用水量 15.00L/S，火灾延续时间按 2.00 小时计，室内外的消防栓均按规范间距要求布置。

　3、场区照明采用透露性强的高压钠灯和路灯专用灯具；各车间通道的上方装设平时作为工作照明一部分的金属卤化物灯作为值班照明；各车间的工作照明分片集中控制；值班照明为常明灯，常年不断电单独控制；车间生活和办公室等场所的照明均采用分散控制。

　4、短距离的运输任务将利用社会运力解决，基本可以满足各类运输需求，因此，投资项目不考虑增加汽车运输设备。该项目由于需要考虑项目产品所涉及的原辅材料和成品的运输，运输需求量较大，初步考虑铁路运输与公路运输方式相结合的运输方式。场外运输全部采用汽车运输、外部运力为主。

　5、项目承办单位设计提供监控系统的基本要求和配置；选用系统设备时，各配套设备的性能及技术要求应协调一致，系统配置的详细清单及安装、辅助材料待确定系统成套供货商后，按技术要求由成套厂商提供；系统应由资信地位可靠、具有相关资质、有一定业绩、服务良好、具有现场安装调试、开车运行经验、能做到“交钥匙”工程的成套厂商配套供货，并应对项目承办单位操作人员进行相关的技术培训。主体工程及原材料仓库等均采用自然通风为主、机械换气通风为辅；对生产系统中个别温度高、粉尘多的工位采取机械强制通风方案，以保证良好的生产环境。

　八、选址综合评价

　投资项目用地位于项目建设地，用地周边交通便利，由于规划科学合理，项目与相邻大型建筑物有一定安全距离，与周围建筑物群体及城市规划要求协调一致，项目施工过程中及建成运营后不会对附近居民的生活、工作和学习构成任何影响，是投资项目最为理想、最为合适的建设场所。项目建设地拥有多支具备相应资质的勘测队伍、设计队伍和专业化建设工程队伍，拥有一大批高素质的产业工人，确保投资项目的实施能力，同时，

　项目建设地商贸流通行业发达，与国内 260 多个大中城市开设了货运直达业务。项目承办单位计划在项目建设地建设该项目，具有得天独厚的地理条件，与区域内同行业其他企业相比，拥有“立地条件好、经营成本低、投资效益高、比较竞争力强”的优势，因此，发展项目行业产品制造产业前景广阔。

　第七章

　工艺技术

　 一、原辅材料采购及管理

　原材料仓库按品种分类存储；库内原辅材料的保管应按批号分存，建立严格的入库、分发制度，坚决杜绝分发差错，坚决杜绝因混批错号、混用原材料而造成的质量事故。投资项目所需要的原材料、辅助材料实行统一采购集中供应，并根据所需原材料的质量、价格、运输条件做到货比三家。投资项目的成品及包装材料分别贮存于各分类仓库内；仓库应符合所存物品的存放条件、建立责任体系、保证存放安全；项目承办单位建立健全 ISO9000 质量管理和质量保证体系和检验手段，确保项目所需物品存储纳入这一体系统一管理。项目所需原料来源应稳定可靠，建成后应保证原料的质量和连续供应。

　二、技术管理特点

　投资项目项目产品制造质量控制将按 ISO9000 体系标准组织生产，从业务流程与组织结构等方面来确保产品各环节处于受控状态，同时，项目承办单位推行精益生产（JIT、LEAN）、供应商库存管理（VMI）、全面质量管理（TQM）等先进的管理手段和管理技术。项目产品流程化设计：在设计阶段引入 CAE 分析，避免过多的“设计―分析循环”，明显减少设计总费用和设计周期。产品的流程化设计包括从三维的几何造型设计、ANSYS 分

　析到产品实验，通过 CAD 和 CAE 的平滑过度双向互动，进而避免 CAD 与 CAE的重复工作，提高设计效率，通过流程化控制提高设计制造质量的稳定性。

　三、项目工艺技术设计方案

　（一）工艺技术方案要求

　积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高产品质量，制造高附加值的产品，提高项目承办单位市场竞争能力。遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则，积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高项目产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞争力。

　（二）项目技术优势分析

　技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；投资项目采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。技术含量和自动化水平较高，处于国内先进水平，在产品质量水平上相对其他生产技术性能费用比优越，结构合理、占地面积小、功能齐全、运行费用低、使用寿命长；在工艺水平上该技术能够保证产品质量高稳定性、提高资源利用率和节能降耗水平；根据初步测算，利用该技术生产产品，可提高原料利用率和用电效率，在装备水平上，该技术使用的设备自动控制程度和性能可靠性相对较高。

　四、设备选型方案

　根据项目的建设规模和项目承办单位生产经验以及对国内外设备性能的了解，投资项目工艺设备及检测设备选用原则是以国产设备为主，关键设备拟从国外进口，国内采购以人民币支付。工艺装备以专用设备为主，必须达到技术先进、性能可靠、性能价格比合理，使项目承办单位能够以合理的投资获得生产高质量项目产品的生产设备；对生产设备进行合理配置，充分发挥各类设备的最佳技术水平；在满足生产工艺要求的前提下，力求经济合理；充分考虑设备的正常运转费用，以保证在生产相关行业相同产品时，能够保持最低的生产成本。

　项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计 110 台（套），设备购置费 1484.47 万元。

　第八章

　环境保护

　 推进绿色发展、建设美丽城市，要着力加快转型升级，培育美丽产业。要加快产业优化升级，大力发展绿色工业、绿色服务业、绿色农业；要做强做大绿色低碳产业，加快发展清洁能源产业、节能环保装备产业、现代旅游业，加快培育文化产业；要推进节能减排降碳，加强资源综合循环利用。随着消费水平的升级，用户对产品质量、健康生活的要求也在不断提升，越是注重用户体验、服务细节的商品，越容易得到消费者的青睐。从这个角度看，转向生态产品，是迟早的事情。我们现在要做的，就是让参与市场竞争的经营主体能享受环保带来的红利，带动居民形成绿色消费习惯，进而赢得更多绿色投资。

　一、建设区域环境质量现状

　投资项目建设地点―项目建设地主要大气污染物为二氧化硫、二氧化碳和 PM10，根据当地环境监测部门连续 5.00 天监测数据显示，项目建设区域监测到的二氧化硫、PM10 和二氧化碳浓度较低，达到《环境空气质量标准》Ⅱ级标准要求，未出现超标现象，环境空气质量本底值较好。

　二、建设期环境保护

　（一）建设期大气环境影响防治对策

　施工车辆在进入施工场地时，需减速行驶以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于 5.00 千米/小时，此时的扬尘量可减少为一般行驶速度

　（15.00 千米/小时计）情况下的三分之一；另一方面缩短怠速、减速和加速的时间，增加正常运行时间，减轻车辆尾气排放对周围环境的影响。对建设期烹饪油烟治理措施：项目建设期间建筑队伍生活炉灶排放的油烟，根据厨房灶头风量选择安装合适的油烟净化器，同时使用天然气、液化气等清洁燃料，以减轻对周围大气环境造成的影响；建设期烹饪油烟废气排放量较少，且为间歇排放，因此，对环境空气质量影响较小；如果有条件，建议施工单位组织员工就餐由外购解决。通过采取以上措施，投资项目在建设期间对项目区域大气环境影响较小。

　（二）建设期噪声环境影响防治对策

　在高噪声设备周围设置掩蔽物；通过场界设置临时隔声屏障和选用低噪音施工机械等有效措施后，使施工现场噪音满足（GB12523）《建筑施工场界噪声标准限值》的要求，即昼间≤60.00dB（A）、夜间≤50.00dB（A），从而减少施工噪音对周围居民的影响。建筑施工在不同阶段产生的噪声具有各自的噪声特性，土方阶段噪声源主要有挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆，基本为移动式声源，无明显的指向性；基础阶段噪声源主要有各种平地车、移动式空气压缩机和风镐等，基本属于固定声源；结构阶段是建筑施工中周期最长的阶段，使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声源包括各种运输设备、振捣棒、吊车等，多属于撞击噪声，但声源数量较少。施工过程中各种运输车辆的运行还将会引起敏感点噪声

　级的增加，因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩建设区域汽车数量和行车密度，同时，加强控制汽车鸣笛等措施。

　（三）建设期水环境影响防治对策

　生活废水：建筑施工队员的生活将产生一定量的生活废水，包括：食堂废水、洗涤废水和冲厕水等，主要污染物有：氨氮、BOD、SS 等，类比水质为 20.00mg/L-40.00mg/L、150.00mg/L-350.00mg/L、200.00mg/L-450.00mg/L。施工现场因地制宜建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量较高的其他施工废水需经处理后方可排放；砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置。

　（四）建设期固体废弃物环境影响防治对策

　土建施工是引起水土流失的主要工程因素，在施工过程中，土壤暴露在雨、风和其他干扰之中，泥土转运、装卸、作业过程中的临时堆放，都可能出现散落和水土流失；同时，施工中土壤结构会受到破坏，土壤抵抗侵蚀的能力将会大大减弱，在暴雨中由于降雨所发生的土壤侵蚀，将会造成项目建设施工过程中水土流失。

　（五）建设期生态环境保护措施

　绿化不仅能够改善和美化场区环境，而且植物叶茎还能阻滞和吸收大气中的一氧化碳、二氧化硫等有害物质，树木树冠能够阻挡、过滤吸附大气中的粉尘，吸收并减弱噪声声能，草地的茎叶可以固定地面尘土飞扬；

　而且，认真做好绿化工作，对于防止水土流失具有良好效果。水土流失影响：在工程建设过程中，将造成大面积的地表裸露，导致不同程度的土壤侵蚀，出现水土流失现象，从而对地表植被、水体、土壤结构等产生潜在危害；这种土壤侵蚀、水土流失现象在夏季会变得更为突出；随着项目的建设，天然植被将有所破坏，因此，在建设后期应及时绿化，对破坏的植被进行修复，实现部分生态环境补偿。

　三、运营期环境保护

　（一）运营期废水影响分析及防治对策

　 （二）运营期废气影响分析及防治对策

　拟建项目各机械加工生产设备均由加工和净化装置两部分组成的箱式密封生产整体，机械加工方式为湿式切削，加工过程产生的少量皂化油雾通过设备自身携带的净化装置处理，即产生的油雾经收集后通过离心除油、滤料吸附净化处理，净化效率可达 98.00%。排风及通风系统装置内自备的活性炭吸附装置可以彻底地净化工艺废气，不但可进行深度净化，可以有效地回收有价值的组份，避免废气对大气环境质量的影响，而且装置内的活性炭一定要定期更换，更换下来的活性炭送回原生产厂家再生，重新装设的活性炭吸附装置可使车间空气达到标准要求。

　（三）运营期噪声影响分析及防治对策

　在设备安装过程中，提高噪声设备的安装精确度，做好平衡调试，安装时采用减震、隔振措施，在设备和基础之间加装隔振元件（如减震器、橡胶隔振垫等），增加惰性块（钢筋混凝土基础）的重量以增加其稳定性，从而有效地降低振动的强度；对设备基础安装减振垫减少噪声的传递。采用建筑隔声结构、厂房内加装隔声、吸声效果好的建筑材料，安装隔音板等措施降低噪音污染，根据吸声材料的吸声系数，建议选择超细玻璃棉、矿渣棉、岩棉板等性能良好的隔声、吸声材料，在建筑中采用薄板共振吸声结构，使其具有低频的吸声特性。

　四、项目建设对...