XX国际珠宝文化创意园可行性研究报告

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　 现代服务业 · 区域总部

　AA•D DD 国际珠宝文化创意园

　 ——DDXXgg 连锁发展有限公司

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　目

　录

　第一章

　总体概述 第一节

　项目概述 第二节

　项目规划

　第二章

　可行性研究思路

　第三章

　可行性研究内容 第一节

　打造 pp 地区珠宝区域总部 第二节

　XX 连锁自身的需求及配套产业链的支持

　第四章

　经济效益与社会效益

　第五章

　投资成本分析

　第六章

　项目实施计划及进度安排

　第一节

　项目实施进度计划 第二节

　项目实施负责人 第三节

　项目进程中的难点

　第七章

　结论

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　AA ·DD 国际珠宝文化创意园

　 第一章

　总体概述

　第一节

　项目概述 ：

　一、项目名称：AA ·DD 国际珠宝文化创意园 ：

　二、项目简介：

　“AA· DD 国际珠宝文化创意园”是由 DDXXgg 连锁发展有限公司在 DD 市投资建设的一个集品牌管理、品牌推广、珠宝首饰展示、创意设计、维修和小型加工为一体的大型产业园综合开发项目。项目坐落于 DD 市 kk 区经济开发区内，AA 省 DD 市kk 经济开发区龙腾南路 32 号，位于 DD 绕城高速板桥汽渡出口，直达互通全省各地的绕越高速，连接 DDff 三桥，紧接宁芜高速入口，东北紧靠城市主干道临江大道，距离 DD 市区仅有 15 分钟路程，距离 DD 新城区河西中心区域仅有 5—10 分钟。

　“AA· DD 国际珠宝文化创意园”占地面积约为 50 亩，约33300 平方米，计划总建筑面积 59500 平方米，总约投资 2 亿人民币，计划引进国内外知名珠宝生产、零售企业 100 多家，珠宝经营及相关领域数百商家；充分挖掘珠宝产业内涵，并与 DD 地域文化有机融合，将 AA· DD 国际珠宝文化创意园打造成一个现代服务业珠宝区域总部，打造中国珠宝专业区域化管理格局。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 “AA· DD 国际珠宝文化创意园”建成后，还将进一步带动周边相关产业的振兴和配套设施的发展，形成珠宝经济产业链和经济圈，为 DD 提供上万个就业机会，促进 DD 经济的发展。

　为保证“AA· DD 国际珠宝文化创意园”项目的成功实施，我们特别编制了《现代服务业区域总部——AA· DD 国际珠宝文化创意园》，对“打造 pp 地区珠宝区域总部”进行论证和剖析，同时就“DDXXgg 连锁发展有限公司自身生产、销售需求及配套珠宝产业链支撑”等对打造珠宝区域总部的作用进行分析，证明“AA.DD 国际珠宝文化创意园”项目的必要性和生命力。

　三、

　企业概况

　（一）项目公司：DDXXgg 连锁发展有限公司 （二）成立日期：2004 年 12 月 2 日

　（三）经营范围：

　许可经营经营项目：无。

　一般经营项目：金银珠宝首饰的回收加工、生产、销售、展览、维修；工艺品制造、销售；金银铜工艺品表面处理服务；贵金属经纪；百货、交电的销售；物业管理。

　（四）企业类型：

　有限责任公司 （五）注册资本：5060 万元人民币 （六）注册住所：DDkk 经济开发区龙腾南路 32 号 （七）法人代表：xx （八）企业目前业务开展情况介绍：

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 DDXXgg 连锁发展有限公司于 XX 年 XX 月成立，致力 XXgg 品牌的连锁拓展专营事业。目前已在 XXX 等地区开设直营店柜 50 余家。以新产品、新形象、新服务为 XXgg 品牌提档升级，以先进的经营理念和百年诚信的品牌内涵作为产品品质的信誉保障。遵循“亲和”的企业文化，秉承“X；做事，X”的企业价值观，继往开来，把首饰的品质与完美带给顾客，打造最值得信赖的民族珠宝品牌。

　DDXXgg 连锁发展有限公司主营黄铂金、钻石、翡翠等全品类珠宝销售，与深圳、上海多家供货商建立年战略性合作伙伴关系，如深圳福麒珠宝首饰有限公司、深圳同心珠宝首饰有限公司签、深圳大盘珠宝首饰有限公司、深圳卡尼珠宝首饰有限公司、上海阿优钻石首饰有限公司等。

　在经营管理方面，总结多年运营经验结合现代管理理念完成了 XXgg运营标准体系，包括统一VI 管理体系、供货体系、发展准入标准手册、服务流程手册、管理标准手册等。实现XXgg 各体系店在形象、产品、运营等方面的统一。为打造现代化的珠宝行业区域总部奠定了物资和经营管理基础。

　第二节

　项目规划 一、项目规划概况

　（一）项目位置：

　1 、项目所在行政区域——DD 市 市 kk 台区经济开发区概况

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　 （1 ）园区概况 DDkk 经济技术开发区创办于 2X 年 10 月 16 日，200X 年先后被批准为市级、省级工业园区，2006 年 kk 经济技术开发区申报省级经济技术开发区并获批准,并正式核名为 DDkk 经济开发区。

　kk 经济开发区位居 DD 主城西南部，面积 28 平方公里。北起秦淮新河，南至梅山，东起宁芜公路，西至 ff，与 DD 新城——河西新区紧密相连，是 DD 唯一与主城区连成一片的开发区。辖有六个社区、行政村，总人口约 1.8 万，2005 年地区生产总值 5.13 亿元。

　开发区区位优势突出，交通便捷。DDff 三桥、DD 公路一环、二环、宁马高速公路、宁芜公路、宁芜铁路、京沪高速铁路穿区而过。是 DD 对外通往皖北、皖南、苏北等地区的重要门户。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 2007 年 kk 经济开发区启动与河西新城的无缝对接方案，打通两条快速通道（龙藏大道北延对接江东南路南下，滨江大道 kk 段建设），kk 经济开发区将完全融入河西新城，奥体中心。继成功打造了现代制造业和生产型服务业两大产业后，kk 经济开发区作为河西新城的功能配套区域，承接河西新城区产业定位——现代及高品质商务科技、文化中心，积极打造文化创意产业，并成为河西的产业功能区。

　（2 ）规划建设 开发区产业布局合理，产业优势突出。是 DD 河西新区、板桥新城重要的产业服务基地，pp 地区乃至全国重要的现代制造业基地。重点建设三大园区。

　工业产业区，建造现代综合加工业产业基地；科研商贸区，发展以科研中心及其配套生产、大型商贸、物流等为主的生态型科研商贸园区；人居森林区，崇尚自然，以人为本，开发建设以旅游度假、休闲娱乐、高档居住为主题的城市生态公园。

　开发区注重营造投资环境，截至 2007 年上半年共投入近 20 亿元，形成“五纵四横”9 条 20 多公里的道路网络。供水、供热、供电、雨污水管网等“通平”设施已基本到位。计划 07 年再投入 3 亿元，开工建设滨江路南延、中兴路北延等道路，全面对接河西主城路网。今年年底，中兴路北延对接河西江东南路南下的秦淮新河大桥将正式开工建设。预计到 2008 年底，kk 经济开发区将与河西新城融为一体，真正成为 DD 市“主城内的开发区”！

　（3 ）基础设施

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 土地：开发区目前可提供用地已具备“七通一平”基础设施条件，并承诺“七通一平”至企业用地红线边缘。所有路网均以市政道路标准建设。

　电：电容量：pp 一级电网，220KV、110KV、35KV、10KV 确保双回路不间断供电。

　水：由 DD 市自来水公司和开发区自来水厂供水，日供水能力 20万吨，主供水管道管径 φ600mm。

　燃气：目前，港华天然气公司已经与园区签署合作协议，为园区企业提供天然气服务。

　：

　雨污水：实施雨、污水分流排放，管网铺设到位，雨水：φ1000mm；污水：φ600mm。

　蒸汽：

　a、供应公司：苏源热电有限公司，坐落在开发区内，供热条件优良。

　b、费用：确保全市最低价，目前价格为 141 元/吨。

　光纤、电缆系统、因特网、宽带：已有中国电信公司为园内企业提供宽带（光纤、ADSL）接入业务。铁通、网通、联通等公司正在接通中。

　电信：AA 省电信公司 DD 市电信局 kk 分局提供。

　（4 ）区位交通

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 kk 开发区坐拥世界上第一座弧线形斜拉桥——DD 三桥，毗邻奥体中心，是 DD 唯一离城区最近的开发区，是 DD 地区与皖北、皖南、苏北等地区的重要连接点。

　园区内交通便捷，距 DD 市中心新街口仅 15 分钟车程，距禄口机场 25 分钟车程。即将通车的 DDff 三桥穿区而过，使得河西新城与开发区相连。ff 三桥是 DD 市实施“一江两翼，跨江发展”战略的重要交通枢纽。它使 kk 开发区成为“一江两翼”的翼点，“跨江发展”的重要支点，连接江南、江北的重要节点。ff 三桥便利了开发区交通的同时，也显著提升了 kk 开发区的区位优势。

　kk 开发区是宁沪高速、宁马高速、京沪高速铁路、宁芜铁路等八条省际交通线路的重要节点。从开发区的东部北部延伸，直达北京、上海、芜湖、马鞍山等全国重大城市。

　开发区内有 4 条公路与城区相连接：滨江高速（从下关区的三汊河直通安徽的马鞍山，目前正分段建设）；绕城高速（城市一环组成线，由原来的双向四车道拓宽为双向六车道）；开发区的中兴大道（连接河西新城奥体中心的江东南路 08 年正式建成）；宁芜公路（即205 国道，正在由原来的双向两车道改为双向四车道，05 年完成），这四条公路共筑开发区与 DD 市区的快速通道。

　开发区内拥有 ff 深水岸线 10.07 公里，拥有梅山码头、华润热电厂码头、板桥汽渡等大小码头 10 余座，水运十分便利。

　2 、项目所在具体位置及交通状况 DD 市 XXgg 连锁珠宝文化创意园位于 DD 市 kk 区经济开发区

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 内龙腾南路，西北邻凤舞路，东北紧靠城市主干道邻江大道。

　（二）项目规划主要经济指标

　1、占地面积：一期项目占地面积 23 亩，约合 15514.68 平方米，二期项目占地面积 20 亩，约合 13340 平方米。共计：28854.68 平米 2、建筑面积：

　预计一期二期合计建筑面积达到 61374 平方米。

　3、建筑密度：39% 4、绿化率：

　30% 5、容积率：2.13。

　（三）规划功能设置：

　1、AA· DD 国际珠宝文化创意园建筑规划 区域

　分类

　功能

　楼层

　数量（栋）

　单栋面积( ( 平方米) )

　总面积

　( ( 平方米) )

　品牌珠宝管理区 知名品牌办公中心 4 11 2000 22000 小型品牌办公中心 19 1 23500 23500 珠宝设计配套管理区 珠宝设计生产楼 4 1 3959 3959 珠宝软件开发管理楼 4 1 3959 3959 商务会议楼 4 1 3959 3959 珠宝产业生活区 培训及生活配套楼 4 1 3997 3997

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 合计 16

　61374

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　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 DD 国际珠宝文化创意园一期效果图

　 DD 国际珠宝文化创意园总平面效果图

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　 （四）建筑设计理念

　（1 1 ）产业园区总体设计理念

　在产业园区的形态上，采用新中式设计手法，白色墙面，深灰金属型材，并采用了徽派风格的门窗，更加突出了中式风格。奥运会之后的中国更具影响力，中国元素被世界各大设计师采用。产业园内所有的建筑形态都以中国元素为主，特别是徽派的建筑风格，结合现代设计理念，能够完美的诠释新中式的含义。在交叉口处设置玻璃幕墙，把街道的景观纳入办公室内，更可以丰富建筑立面。这些开口面对日夜川流不息的人群，似在表达着建筑的宽容和亲和。

　在功能结构上，以低层和高层建筑结合构成，人性化地兼顾了美观便利及各珠宝厂商的安全与私密，同时功能上配套完整、布局合理。知名珠宝品牌办公中心为 4 层的建筑，共 11 幢，每幢面积在 2000 平米左右，每幢楼为一家珠宝商独立使用，用于产品展示、生产装配及pp 区的店面管理，小型品牌办公中心为 1 幢 19 层高楼，每家品牌各用一层。3 幢四层楼的珠宝设计配套管理区，承载产业园区珠宝设计、软件开发管理及配套管理职能，同时建有 1 幢生活配套大楼，满足园区和往来经商的珠宝商培训、餐饮、住宿和休闲娱乐。

　在材料和色彩选择上，建筑主体强调深灰色金属型材，透明玻璃，徽派元素门窗这几种元素相互穿插、对比。透明强调给人以舒适、自然、和谐的感受，加强“亲和力”的营造；大面积的灰色应用，使得建筑沉稳、大方；局部面积的玻璃幕墙突出建筑的通透质地，与门窗

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 形成强烈对比的金属材质，则散发着强烈的现代气息。总体来说，这种材料、色彩的搭配，给人以朴素、庄重，雅致之感,符合研发中心的功能要求。

　（2 2 ）园区内交通组织

　建筑的交通组织以人、车流线互不干扰为原则，正对入口设计一个中心花园，方便园区使用，充分表达了对人的尊重，体现以人为本的态度。进出的车道通过景观植物的引导分开，避免对中心景观区的视线干扰。

　（3 3 ）与城市环境的关系

　为了将建筑与城市环境更好地融合，在设计中将采用以下一些手法：首先是将建筑、场地、公共绿地进行一体化设计，将公共绿地的景观设计纳入到建筑的场地规划设计之中。其次，在形态上，采用了较为自然地形态，加入坡地等提升自然品位的要素，与建筑严谨、理性的风格形成对比。

　在中心景观区，较为密集地、规模地种植大量乔木，以形成较好景观，同时消除停车带来的负面影响，此外，树林还可以阻挡交通干道的噪声，形成庭院内部较好的环境。行人入口处正对建筑主入口敞开，并进行了小尺度化得景观设计，与街道的步行环境巧妙融合。

　此外，空间的处理上也要考虑到与城市的关系。在外部空间，一方面将停车与绿化相结合，尽量增加场地的绿地率，减小机动车对环

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 境产生的负面影响，另一方面，在行人入口处将设计小尺度的广场和园林化得铺地、绿化景观，尽量扩大行人的“领地”，使室外空间更加怡人。内部空间处理上，首先是处理好入口处内、外部空间的衔接。在入口处将玻璃幕墙向室内凹入，将室内楼板向外凸出，在入口大厅的上方做 2 层的挑高空间，这样形成了富有层次感的入口空间。

　 （4 4 ）建筑节能设计与措施

　产业园区建筑将采用框架结构体系，局部玻璃幕墙采用新型隔热、隔声玻璃，墙体采用节能材料，国际珠宝文化创意园将采用地源热泵系统制冷、制暖、供热水，统一按地源热泵系统设计，并采用新风系统。

　 （五）园区功能规划设计 序号

　区域分类

　建筑面积（ ㎡ ）

　功能定位

　1 品牌珠宝管理区

　1、钻石、宝石、玉器、金银制品等相关产品综合性展示中心。

　2、pp 区店面货品装配中心。

　3、pp 区店面管理办公区。

　2 珠宝设计配套管理区

　1、品牌珠宝首饰设计、打样、研发区；

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 2、珠宝软件开发管理区。

　3、各品牌商商务会议区。

　3 珠宝产业生活区

　1、珠宝园区珠宝商、高级管理者或高级技术人员、工作人员住宿。

　2、员工食堂、员工活动、娱乐休闲活动区域。

　3、珠宝专业培训，情景演练区。

　 （六）功能规划设计说明 整个珠宝城规划分三个区：品牌珠宝管理区、珠宝设计配套管理区、珠宝产业生活区。其整体规划和单体设计都是聘请国内具有顶级资质设计企业的设计名家，按照国际一流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确、完善，建筑风格采用现代中国式风格，充分显示行业主题，彰显出具有浓厚的文化底蕴的传统文化，同时与现代文明相结合，体现珠宝企业的创意和内涵。建成后的产业园，将以其独特的风格和差异化的理念，在AA乃至pp地区形成具有独特代表性的建筑群，吸引各地商贾的目光，为打造 pp 地区乃至全国的珠宝首饰生产基地奠定良好的基础。

　1 1 、项目的主要工程及特点如下：

　（1 1 ）品牌珠宝管理区 ：

　品牌珠宝管理区将建成 11 栋总建筑面积达到 22000 平方米的建

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 筑，每幢面积约 2000 平米。另建成 1 幢 19 层综合品牌办公大楼，总建筑面积 23500 平方米，所设计的功能及特点大致如下：

　①品牌珠宝管理中心：

　品牌珠宝管理区建筑每幢 3-4 层，共 11 幢。DDXXgg 连锁发展有限公司将进行科学规划和设计，邀请国内乃至全世界的知名珠宝厂商进驻，汇集各类优美的珠宝、玉石展示，实现店面商品的装配及区域总部管理功能。拟引进知名珠宝经营商有：中国黄金、中同同心（中国名牌）、中国卡尼、中国珠宝（中国名牌）、中国金叶（中国名牌，上市公司）、老凤祥（中国名牌）、德诚黄金等。另建成一幢 19 层综合品牌大楼，拟每层引进一家珠宝商，实现品牌区域化管理。

　截至目前，中国权威的政府部门和行业组织已经授予苏州相城、广州番禺、深圳罗湖、浙江诸暨等 19 个珠宝产业重点地区“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”的称号，深圳罗湖一直是中国珠宝业的生产基地之一，随着中国珠宝业的发展，全国各地的珠宝连锁店迅速崛起，再加上生产管理区距离 pp 地区路途遥远配送管理不便，各品牌在 pp 区建立相应的配送管理中心势在必行。而因为珠宝行业的特殊性需要相对私密安全的场所。DDXXgg 连锁发展有限公司规划设计的珠宝管理中心相对独立，设计合理，彰显人性化设计理念，同时增加绿化面积，运用徽派建筑的设计风格，充满现代浪漫气息和回归自然的感觉。

　② 高端的安保设施及星级管理：

　珠宝展示中心内还将配备现代化、高科技的防暴、防盗设施，引

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 进知名的物业公司进行星级管理，配有国内一流专业保安设施进行24 小时全天候监控，并有一支训练有素的专业保安队伍为产业园区保驾护航，使入驻企业、往来交易商贾等俱无后顾之忧，在进行各类交易的同时，更加能够全方位的享受星级服务。

　 （2 ）珠宝设计配套管理区 ①珠宝设计管理区：

　珠宝设计配套管理区为 3 幢 4 层的现代中国式建筑组成，面积约12000 平方米。建筑上利用白墙黛瓦凸显中国历史悠久的文化底蕴及珠宝企业的内涵。

　珠宝设计配套管理区按需求分为三部分：一幢为珠宝设计生产楼，进行珠宝首饰的设计、小型加工生产及维修；一幢为珠宝软件开发管理楼，为园区的珠宝品牌提供专业的软件开发、管理和服务；一幢为商务会议楼，将不定期举办大型国内、国际珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。此外，还设计多个珠宝交易洽谈室，方便珠宝商进行谈判和交易。

　②完善的配套设施及全方面的服务提供：

　建成后的珠宝交易配送区计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心，并有税务、银行、保险等服务机构。还将有 EMS、UPS 快递、24 小时滚动珠宝信息屏幕、全方位国际珠宝信息网、为珠宝商办理

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 出口的 FA 来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营权、代办有关营业执照、各项证件等。园区安装有严格的安保系统，保证园区的正常和安全进行。

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　（3 ）珠宝产业生活区 珠宝产业生活区的生活配套楼 1 幢 4 层，每层面积为 1000 平方米，共计面积 4000 平方米。面向产业园内珠宝商开放，同时，也对有相关业务的其他珠宝商高级管理人员开放，提供优质的住宿就餐条件。

　内设培训教室及情景演练教室，供各珠宝商进行专业知识及业务技能的培训。员工宿舍区将分男女宿舍，区分管理，满足产业园内各类技术工人的住宿。单间宿舍面积约为 20 平米，配有独立卫生间，原则上为 2 人/间，洗浴为集体浴室。珠宝生活区将开设员工食堂，满足产业园区内所有厂商、员工的日常就餐需求及招待需求。生活区内还将建设篮球场、网球场、室内设乒乓球室等，供员工娱乐休闲。

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　珠宝设计配套管理区建筑效果图 珠宝生活区建筑效果图

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　 第二章

　可行性研究思路

　本报告旨在对项目做出常规可行性研究。由于本项目是以珠宝为主体，集珠宝设计、研发、管理、配送于一体的综合性开发项目，有别于传统的、单一的珠宝工业区的开发。在珠宝行业高速发展状况、DD 独特的历史和资源条件下，依托 DD 市政府及各级部门的支持，以DDXXgg 连锁发展有限公司的珠宝市场运营销售能力为基础，相关配套支撑逐步发展，珠宝行业产业链整合等诸多有利因素的作用下，力争将“AA.DD 国际珠宝文化创意园”打造为 AA 省乃至 pp 地区的珠宝区域总部。

　本报告中，我们将围绕 DD 地域的珠宝发展优势进行分析，以“打造 pp 地区珠宝区域总部”为命题进行论证和剖析，同时进一步就“DDXXgg 连锁发展有限公司自身生产、销售需求及配套珠宝产业链支撑”等对打造珠宝区域总部的作用进行分析，对“为何在 DD 开发建设国际性珠宝设计产业园，如何建成珠宝区域总部，形成产业化规模优势”等问题进行阐述，从而对发展“AA.DD 国际珠宝文化创意园”项目的必要性和生命力进行证明。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 第三章

　可行性研究内容

　第一节

　打造各珠宝名牌的 pp 分区总部 近十年各珠宝企业知识产权保护意识和品牌意识的不断增强，珠宝连锁成为一种各珠宝商迅速发展的有效途径。据统计我国珠宝企业有 5000 多家，零售终端约有两万多家，而珠宝从业人员约有 50 万人之多。随着全国各珠宝品牌店面的不断增加，要做到统一理念、统一管理，仅仅依靠总部来管辖全国范围内的几十家，几百家连锁店面往往是力不从心，差之千里。为更直接有效地管理好店面，珠宝品牌商在各区域建立专业的区域总部的需求越来越高。

　DD 国际珠宝文化创意园规划设计打造成各珠宝名牌的 pp 分区总部。引进各珠宝名牌运营商进驻，作为其在 pp 分区的管理总部，进行产品配送及人员管理。楼宇建筑更加体现人性化设计理念，保持配送的专业性和便捷性的同时兼顾其安全性和实用性。打造各珠宝名牌的 pp 分区总部的作用和可行性：

　一、

　有利于各名牌 p pp 区域货品配送，提高终端资金周转率

　全国大多数的珠宝首饰产自深圳。pp 地区几千家终端店面一直依靠传统的珠宝物流运输方式，货品运输路程远，容易造成挤压变形，货品损坏，而退货不方便、周期较长，占用资金，影响终端销售。DD国际珠宝文化创意园建成后 pp 地区终端店面由 DD 产业园统一配送，缩短了运输环节，增加了配送频次，有处于终端货品更新，提高资金周转率。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 二、

　有利于各名牌 p pp 区域店面统一运营管理

　随着珠宝连锁这一发展模式的确定以及各珠宝企业对品牌推广意识的不断加强，珠宝企业更注重连锁店面的统一理念、统一管理、统一服务，而原来的总部管理模式因为管理范围的扩大，总感到有些“鞭长莫及”，毫无头绪。DD 国际珠宝文化创意园建成后将成为各名牌珠宝的 pp 分区总部，管理 pp 分区的店面运营。

　三、

　专业方便、私密安全满足行业需求

　DD 国际珠宝文化创意园结构上实现各种专业配套，园区汇集专业珠宝精英，打造专业珠宝产业园。在建筑结构上体现珠宝行业的安全性需求，建成的办公区域，相互独立，保证珠宝企业的私密与安全。

　第二节

　打造 pp 地区珠宝区域总部 珠宝企业的不断增加使珠宝市场竞争越来越激烈，同时以印度为代表的新兴国家亦大力发展珠宝产业，其低廉的劳动力成本对广东及全国的珠宝产业形成很大的竞争压力。为了整合资源，降低成本，珠宝产业的集群化发展趋势更加明显。因为许多相关企业在地域上处于同一地区，在原材料和半成品、配件、设备制造与维修、技术创新、人才培养等方面相互配合，从而降低了交易成本，提高了整体效率。未来，中国珠宝产业的集群化趋势将会更加发展，产业集群化的优势也将会更加明显。

　目前深圳是全国最大的珠宝首饰生产基地和产业聚集核心，全国有 70％左右的珠宝首饰产自深圳。但 pp 地区距离深圳路途遥远，使

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 产业集群化的优势无法发挥，增加了 pp 地区珠宝商的运营成本。DD国际珠宝文化创意园以研发设计产业园为中心，打造 AA 乃至 pp 地区最大的珠宝集散地，将能够迅速整合了产业链的上下游，延伸、扩大珠宝产业基地规模，提高集聚效应产生积极影响，形成设计、展示、检测、批发销售、维修维护一条龙的产业链条；辅助材料、设计包装、精品设计、珠宝器材、维修维护等相关配套产业链也将逐步形成。从宏观经济方面及 DD 自身独特的自身条件进行分析，可以清晰的看到将 DD 打造成为 AA 乃至 pp 地区最大的珠宝区域总部的可行性：

　一、D DD 建立 p pp 地区的珠宝区域总部的宏观经济条件

　（一）产业化基地建设是我国珠宝产业集群化经营实现规模优势，拉动经济发展的重要形式。

　很多地区或利用得天独厚的自然资源条件，或利用地域优势，或利用良好的人力资源优势、人文环境、政策优势等，形成了一大批模式创新、特色各异的产业基地。如“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”等类似的产业区域总部，带来了产业上的快速发展，形成了集散和规模效益，对带动当地经济的发展起到巨大的推动作用。

　截至目前，中国权威的政府部门和行业组织已经授予苏州相城、广州番禺、深圳罗湖、浙江诸暨等 19 个珠宝产业重点地区“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”的称号，而基地所在地也都受到珠宝产业链发展的影响，促进了当地经济的发展。

　（二）kk 经济开发区建立 pp 地区珠宝集散地和交易中心的区域

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 优势和成本优势

　1 1 、区域优势：中国珠宝产业的基本构架已经形成了“五个基地三大中心”，而在 p pp 地区，还没有专业的珠宝区域总部。

　五个基地分别是：以上海为中心的钻石、贵金属营销交易基地；以深圳为主体的深--港钻石与贵金属生产加工基地；以辽宁岫岩县为主体的岫玉生产加工出口基地；以广东番禺、揭阳等为主体的黄铂金镶嵌宝石类生产加工外销基地；以云南为主体的中国东盟自由贸易区内的翡翠及有色宝石原材料和成品营销基地。三个中心分别是：深（深圳）—港台（香港、台湾）—广（东）珠宝深加工生产中心；北京—上海的珠宝贵金属交易中心；云南-东盟有色宝玉贸易中心。

　在经济极为发达的 pp 地区，没有相应的珠宝区域总部，因此，在 DD 建立珠宝研发设计产业园，将能够极大的发挥区位优势，辐射pp 地区，快速形成 pp 地区的珠宝产业链，成为 pp 地区的珠宝区域总部。

　2 2 、成本优势：成本更加低廉，采购更加方便 深圳作为中国沿海发达城市，无论是运输成本，抑或是人力资源成本、房租成本及其他管理成本，都要高于 pp 地区，而 DD 的生产和管理成本无疑会是这其中各项成本最低的，极佳的成本优势，将能够吸引大量的珠宝生产商进驻，推动 DD 珠宝区域总部的建设。

　（三）可以与深圳珠宝行业进行良性互补和战略合作，分担深圳珠宝行业全国定位的压力

　目前，深圳珠宝业面临高成本的挑战和压力。沿海地区的生产成

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 本的快速上涨，给珠宝产业带来很大的冲击，以深圳罗湖珠宝产业集群为例，该地每平方米工业厂房的租金价格已由过去的十多元钱，涨到每平方米五十元以上。生产成本高，管理成本高，运行成本高的“三高”压力已使深圳珠宝企业处于微利化的边缘，生产外迁已经是一种必然趋势，现在已经有一些企业搬离深圳。在全国定位下，深圳珠宝企业感受着巨大的压力，而 DD 一旦建成珠宝区域总部，将可以与深圳珠宝行业进行互补，分担深圳珠宝行业全国定位的压力。

　借助 DDXXgg 连锁发展有限公司与深圳珠宝行业众多企业的密切联系，依托于 DD 珠宝研发设计产业园的区位与成本优势，可以有效的吸引众多珠宝企业，将珠宝设计、维修等相关业务转移或外包到DD 珠宝研发设计产业园，而深圳珠宝行业企业生产、维护等业务的转移或外包，必将为 DD 珠宝研发设计产业园带来产业链的延伸和发展，实现经济和社会效益的增长，最终形成与深圳珠宝行业的良性互补和战略合作，实现双赢。

　（四）kk 台区经济开发区打造 pp 地区的珠宝集散地和交易中心的独特条件 1 、建设 产业导向的特色园区的战略支持 kk 台区经济开发区遵循 DD 市委、市政府提出的“把 DD 建设成为长三角先进制造业中心、ff 国际航运物流中心、全国重要科教中心、全省现代服务业中心、东部城市绿色中心”的宏伟战略，以及 kk 台区区委区政府提出的“kk 科学城”的发展战略，紧扣“科学发展、加快发展、和谐发展”的主题，依托自身的区位优势、生态特色、产业

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 基础与人文资源，着力打造具有强烈产业导向的特色园区。而其中多个产业与我司珠宝文化创意园的发展和成长有着密切关系。以下就相关产业的与我公司珠宝文化创意园的联系进行阐述。

　（1 ）文化创意产业 kk 经济开发区是位于主城区的开发区，在融入河西主城，快速对接奥体中心后，为了使企业价值链与区域资源最优空间耦合，并给为DD 丰富的创造力强的高素质人才提供发展空间及平台，kk 经济开发区将大力发展文化创意产业，包括工业设计、软件设计、广告设计等研发设计产业及建筑设计产业。

　DDXXgg 连锁发展有限公司作为知名珠宝企业，所经营的品牌“XX”被国务院公布为第二批国家级非物质文化遗产名录，本身对产品的品牌和文化内涵有着严格的要求，同时，XX 连锁近年来一直致力于“XX”品牌的提档升级，对于产品、款式的创意有着特殊的要求，将投入大力气建立研发设计中心，这不仅将满足 XX 品牌和 XX 连锁的内在产品需求，更符合 kk 台区经济开发区的产业规划和导向。

　（2 ）先进制造业 kk 经济开发区现代制造业基地规划面积 15 平方公里，一期 8 平方公里目前已全部布满，有 88 家的企业入园，总投资 280 亿元，二期路网已全面拉开，一个"沿江现代化生态型工业新区"已经全面呈现。

　而 DDXXgg 连锁珠宝文化创意园所具备的生产加工功能，是几乎无任何污染，无需进行任何大型污水或垃圾废料处理的制造业，几乎

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 不对环境产生任何污染和任何影响，完全符合 kk 台区经济开发区先进制造业的产业规划。

　（3 ）生产性服务业—— 现代物流园 现代物流园（kk 综合物流园）经 AA 省发改委 2007 年 3 月正式授牌“AA 现代服务业集聚区（现代物流业）”，位于 DDff 三桥南，总体规划面积约 2.46 平方公里，北起绕城高速公路板桥汽渡线，南至二号路，东起龙飞路，西至三鸿路。根据 DD 市及 kk 台区总体规划，按照“与 DD 四大开发区及重点企业园区相错位发展”的原则、充分发掘自身区位交通、资源能源、产业基础等优势，结合省市区加快沿江开发、加速现代服务业发展步伐的要求，kk 物流园功能定位为：以发展现代物流业为主，同时相应发展服务办公、服务配套、市场贸易业，建成产业集中、发展集约、资源共享、科技含量高、运行成本低、环境污染少的综合性新型现代物流园区。园区内目前已集聚了 DD 苏宁物流基地、红太阳工业原料城、明发工业原料城三大物流龙头企业，总投资 38 亿元，总建筑面积约 200 万平方米。

　物流中心的建立，为我公司进行珠宝首饰生产加工提供了便利的原材料及商品运输条件，能够大大加快珠宝文化创意园内业务运转的速度，提升珠宝文化创意园对于相关珠宝厂商的服务，同时有利于DDXXgg 连锁珠宝文化创意园与其他产业基地的资源互补，节约了成本。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 （4 ）总部经济园 主要以开发区产业园为基础，着力打造高档次、高标准的企业总部经济园区，规划建有决策总部、研发总部、营销总部、投资总部、行政总部五大核心职能总部片区。

　DDXXgg 连锁珠宝文化创意园同时也是 DDXXgg 连锁发展有限公司的总部所在地，能够充分利用 kk 台区经济开发区地域优势和资源优势，依托运营商的销售能力，以及与以深圳为主的珠宝企业战略关系，建立从上游到下游、从原材料供应到商品销售的珠宝行业产业链，形成为 DDXXgg 连锁总部经济服务的珠宝行业专业化支撑体系，为 DDXXgg 连锁的总部经济带来旺盛的生命力，也可以很好的促进 kk 经济开发区总部经济园的建设和发展。

　2 、四通八达的交通网 kk 经济开发区属于黄金区位，交通便捷，水、陆、空齐全，形成庞大的快速的立体交通网络。

　（1 ）公路：

　A 、省道 ·宁马高速·通往安徽马鞍山

　·宁芜公路·通往安徽芜湖 ·ff 三桥·连通 ff 南北 B 、市区公路 ·滨江大道·连接城区河西 CBD 商务区

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 ·中兴大道·连接城区河西 CBD 商务区 ·绕城公路·连接到城区各处 ·205 国道·连接上海宝钢梅山基地，通往安徽马鞍山 ·沪宁高速·距沪宁高速入口 20 公里，车程 20 分钟 ·宁杭高速·距宁杭高速入口 20 公里，车程 20 分钟 ·机场连接线·到禄口机场车程 30 分钟

　（2 ）水运 省级 kk 经济开发区滨临 ff 黄金水岸，拥有 ff 深水岸线约 10.7 公里。

　A 、区内码头 ·宝钢梅山码头·可泊 5000 吨级外轮 ·红太阳码头·在建，可泊 5000 吨级外轮 ·板桥码头·大小十余座 B 、外运码头 ·新生圩码头·国内最大的内陆货运码头，距离 35 公里，车程35 分钟 （3 ）铁路 ·DD 火车南站，京沪高铁总站，正在建设，将成为亚洲最大的火车站。

　·宁芜铁路 kk 开发区货运站 ·DD 火车站:距离 24 公里，车程 30 分钟 ·城市轻轨:DD 城际铁路将穿过开发区

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 （4 ）航空 距离 DD 禄口国际机场约 30 分钟车程。

　3 、kk 台区经济开发区具有良好的珠宝生产和加工基础 （1 ）在深圳设厂的 DD 珠宝生产加工企业 此外，由于缺乏强大的产业链支持，无法形成规模效应，DD 有很多珠宝企业远赴深圳开设珠宝工厂。一旦建立 kk 台区经济开发区产业化基地，形成珠宝行业产业链，即可以进行资源整合，为 kk 台区经济开发区珠宝厂商带来巨大的成本优势和发展机遇，这些势必将吸引在深圳设厂的 DD 珠宝厂商回到 DD，到 kk 台区经济开发区开设工厂，这将为打造 kk 台区经济开发区珠宝集散地和交易中心发挥重要作用。

　（2 ）DD 地区的人力资源优势 DD 是 AA 的省会，是长三角地区的中心城市之一，经济发达。同时作为六朝古都，拥有浓厚的文化底蕴。同时，DD 更是全国名列前茅的教育都会，云集了包括 DD 大学、东南大学等高等学府及各类大中专院校，每年吸引全国各地的优秀人才报考，为国家和社会培养了大量的人才。金陵科技学院和 DD 市旅游营养职教中心等大中专院校分别开办了“珠宝鉴定与营销”、“珠宝首饰加工”等大专班和中专班，专门培养 DD 地区专业的珠宝鉴定、评估和生产加工类的人才。

　同时，DD 艺术学院、金陵科技学院同时还开办了“珠宝首饰设计”专业，专门培养 DD 地区的珠宝首饰设计专业人才。

　这些，都形成了极佳的生产加工优势和人力资源优势，为发展珠

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 宝文化创意园打下了良好的人力资源基础，同时也是打造 kk 台区经济开发区珠宝集散地和交易中心必备的条件。

　4 、DDXXgg 连锁发展有限公司对产业链的拉动作用 DDXXgg 连锁发展有限公司具有强大的市场销售能力，需要产业化的服务提供，是珠宝研发设计产业园可以依托的强有力的市场后盾，可以快速的整合珠宝行业的产业链，建立明确的分工和顺畅的协作，形成设计、生产、加工、展示、检测、批发销售一条龙的产业链条。同时，辅助材料、设计包装、精品加工、珠宝器材、加工设备等相关配套产业链也将逐步形成，使珠宝产业拥有了基于完整产业链条的整体竞争力，带动整个珠宝集散地和交易平台的建成和发展。在后面我们将具体阐述该部分内容。

　二、如何更好的打造 p pp 地区珠宝区域总部

　打造专业的珠宝区域总部，营造良好的市场环境，聚商、招商、引商，为卖家找买家，为买家找卖家，利用珠宝集散地优势，做大交易平台，在珠宝行业产业链以外，还应当从以下几个方面着手开展工作：

　1 1 、推动网络平台营运建设，形成产业信息服务中心。

　互联网络是当今最快速、最直接、最有效的沟通渠道，信息是现代企业竞争的关键，信息服务是其基础所在，也成为了商业运营的主要手段之一。推动珠宝产业的网络平台营运，将能有效提升珠宝产业的营运效率，扩大内需、拓展市场，促进产业的升级发展，形成服务

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 体系。

　DD 国际珠宝文化创意园内，将建成全面的网络信息平台，以强大的行业信息数据库，对珠宝进行行业资讯分析、市场行情预测、时尚潮流跟踪等，为珠宝企业及往来商贾提供及时、准确的信息服务，指导企业的经营，为市场各类交易提供引导和服务。让任何采购商、生产商在产业园内随时随地可以进行需求数据的查询和搜集。

　2 2 、实施品牌战略，进行营销模式创新

　集散地内部分珠宝厂商可以依托 DDXXgg 连锁发展有限公司的零售终端，实施名牌战略，优化产品结构，不断提高设计和生产工艺的技术含量，创立具有自主知识产权的企业品牌，结合 XX 连锁公司下属公司区域品牌的影响力改变以往的营销模式，与 XX 连锁公司合作，逐渐实现向市场终端型的营销转变，用高附加值的品牌影响来抢占终端利润的制高点。

　3 3 、形成行业展览活动中心和文化艺术交流中心

　随着产业园的发展，DD 珠宝集散地及交流中心将逐步创建珠宝产业各类品牌展览活动及文化交流活动。产业园可以承办各类专业展览互动、众多国内外主要行业交流会议及活动；举办各类珠宝设计大赛，发布国际珠宝流行趋势，进行珠宝文化艺术交流。这些活动不但可以形成会展经济，更可以更好的打造 DD 珠宝区域总部的品牌和文化。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 第三节

　X XX 连锁自身需求及配套产业链的支持

　一、DDXXgg 连锁自身旺盛的设计加工需求是产业园建设发展的基础 （一）DDXXgg 连锁 对于生产加工的实际需求 目前，DDXXgg 连锁发展有限公司在苏、皖、鲁等地区已经设有直营店柜 50 余家，员工 1000 多人，年销售额达到 10 亿。目前，XX连锁所有的产品基本是来自深圳及相关厂家供应，不仅在货品的供应周期、供应款式上受到地域、时间的限制，更由于地域的关系，造成了采购成本、管理成本和运输成本的浪费。

　一旦 DDXXgg 连锁珠宝文化创意园建立，将可以进行珠宝首饰的研发、设计和小型加工工作，公司绝大部分的产品设计、生产加工等将在珠宝文化创意园中进行，既满足了公司对于产品的需求，实现了珠宝文化创意园的正常运转，同时也能够更好的节约成本，给珠宝文化创意园创造的效益。

　此外，XX 连锁珠宝文化创意园还可以根据市场需求，设计出具有公司品牌特色和文化的产品，满足市场上对于货品款式和文化理念的诉求，进一步提升公司的品牌文化和内涵。

　DDXXgg 连锁自身销售产品的生产和制造需求是珠宝文化创意园运转的基础，可以满足珠宝文化创意园的正常运转。

　（二）DDXXgg 连锁其他合作伙伴的需求 DDXXgg 连锁发展有限公司有着来自国内各地不同产品的供应商，这些供应商为 DD 市各类珠宝企业提供珠宝首饰产品。一旦

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 DDXXgg 连锁珠宝文化创意园建立，无论是从成本节约、运输便利或是地域优势的角度出发，必将有大量的供应商希望在 DDXXgg 连锁珠宝文化创意园内设立自己的生产基地，供应给 DD 乃至全国各地的珠宝零售商，这势必将拉动设计产业园生产加工的发展，对建设 kk 台区经济开发区珠宝集散地也有着很强的促进作用。

　（三）DD 市场其他珠宝企业的需求 目前，DD 市场有超过数十家珠宝企业，基本上都没有自己的区域总部。管理鞭长莫及，运营服务标准无法统一，即影响了公司形象也阻碍了销售与公司发展。同时由于深圳珠宝厂商面向全国提供珠宝生产加工服务，因此所提供的款式和模板相当有限，可选面非常窄，因此每次所提供的产品数量也非常少，影响了珠宝厂商的销售。而且由于深圳珠宝厂商服务面非常广泛，加上地域的原因，产品供应的周期也比较长，更对公司的产品供应和销售造成较大的影响。

　而一旦 DDXXgg 连锁珠宝文化创意园建成，将会实现 pp 地区区域管理，实现运营、服务的统一。并有大量的研发、小型生产和加工服务的提供。DD 市及周边的珠宝商无须再通过深圳生产产品，同时可以根据自身品牌的特点，要求珠宝文化创意园提供相应的产品设计，提供个性化的服务，而产品的供应周期和供应量也将大大的提升。这势必将提升产品的周转率，作为资金密集型的珠宝行业，提升了产品的周转率，就是提升了企业的经营效益。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 二、基于产业链的其他配套发展对于集散地和交易中心建设的助力

　珠宝销售业务的开展，必将带来产业链中以下行业的发展，对将DD 国际珠宝文化创意园打造成为 pp 地区珠宝区域总部产生巨大的助力：

　（1 ）原材料供应：

　kk 台区经济开发区的原材料供应将由于其地域优势、物流优势和成本优势得到促进和发展，通过本地的原材料供应，为工业设计园提供充足的生产和加工材料。

　（2 ）金属矿产的开采、冶炼和加工：

　由于珠宝产业黄金、白银等金属产品的生产需求，必将带动 kk台区经济开发区当地的金属矿产供应，拉动周边地区的金属矿产开采，从而为工业设计园提供相应的金属材料，而与之相关联的冶炼和加工，也自然会受到带动。

　（3 ）来料加工：

　当地的矿产资源必然无法满足所有的生产和加工需求，因此必须从外地引进原材料，相关企业也会进行类似的来料加工，提供加工后的半成品给产业园。

　（4 ）产品设计研发：

　大量生产需求的激发，必将大大提升各珠宝厂商对于产品设计的需求，从而衍生出大量的产品设计公司。

　（5 ）设备制造：

　由于生产的需求，必须要有专业的生产设备，因此生产线上的各种生产设备将会产生大量需求，从整体设备的生产、安装、调试、维护，到各种零件的更换，都将激发产业的发展。此外，与珠宝生产、

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 销售相配套的如焊机、珠宝秤、放大镜、展示柜台等类似小型仪器生产也将得到促进。

　（6 ）辅助材料：

　商品包装材料、陈列材料（道具）、各种辅助材料等都将随着产业链的形成而逐步发展和兴起。

　配套产业链的发展，将带来整个珠宝行业的发展，必将对打造pp 地区的珠宝集散地和交易中心带来极大的助力。

　三、各类珠宝企业有进入 D DD 珠宝区域总部的意愿，将带来各项业务，繁荣交易，促进产业园的发展。

　（1 1 ）珠宝商建立区域总部 —— 实现统一管理

　据统计我国珠宝企业有 5000 多家，零售终端约有两万多家，而珠宝从业人员约有 50 万人之多。随着全国各珠宝品牌店面的不断增加，要做到统一理念、统一管理，仅仅依靠总部来管辖全国范围内的几十家，几百家连锁店面往往是力不从心，差之千里。为更直接有效地管理好店面，珠宝品牌商在各区域建立专业的区域总部的需求越来越高。

　DD 国际珠宝文化创意园规划设计打造成各珠宝名牌的 pp 分区总部。引进各珠宝名牌运营商进驻，作为其在 pp 分区的管理总部，进行产品配送及人员管理。

　 （2 2 ）珠宝供应商的采购成本节约

　目前，各地的珠宝绝大部分由深圳珠宝工厂供应，绝大部分企业每周都需要自深圳采购货品，这样造成采购成本、运输成本的大量浪费。而在江浙沪，这个全国经济发展龙头之一的长三角，目前还没有相应的大型珠宝区域总部。

　报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 而一旦“DD 国际珠宝设计产业园”具备专业的生产能力，无论是从成本的节约角度考虑，还是从产品的供应速度角度考虑，绝大部分的供应商都将选择把部分生产转移到珠宝文化创意园，由产业园设计配送。

　（3 3 ）深圳珠宝厂商客观上的发展意愿

　深圳珠宝生产商的客户遍布全国各地，珠宝厂商们都有着强烈的意愿在其他地区布局，开展区域管理业务，挖掘临近珠宝零售商更深层次的需求，拓展自己的业务。

　（4 4 ）深圳的高成本使得珠宝企业做出的战略转移或业务外包

　深圳作为中国的国际化大都市，其人员成本、...