【售楼培训资料】一建培训资料

　 第一章：项目答客问

　幸福家园答客问

　1、楼盘名称和位置？如何走? 项目交通动线?

　答：幸福家园，位于大苑盘出所背后。

　2、开发商是谁？ 曾开发过哪些楼盘？

　答：**市金隆建设工程公司，在**目前开发的有寓景公园，在**还开发有很多大型项目；

　3、建筑设计单位？承建商？景观设计单位？分别做过哪些项目？

　答： 设计单位为**智业建筑设计有限公司。

　4、监理单位？监理过什么项目？

　答：。

　5、该项目采取什么样的物业管理模式？物业管理是哪家公司？提供哪些服务？费用如何收取？

　答：邀请省内知名物业公司作为顾问,物业管理本地化,---物业管理有限公司；多层住宅：建筑面积每平方米每月--元   小高层住宅：建筑面积每平方米每月--元；

　6、相关证件是否齐全？（五证）

　答：1、国有土地使用证2、建设工程规划许可证3、建设用地规划许可证4、建设工程施工许可证5、商品房预售许可证；开盘时全部齐全。

　7、本项目总占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度?

　答：项目总用地面积5356平方米，总建筑面积约14000平方米；项目容积率4.25，绿化率为35.7%；项目建筑密度为36%。

　8、项目建筑结构？楼距？

　答：多层为砖混、全现浇结构，小高层为框剪结构。楼间距基本是按照规划局要求来执行的，符合小区规划需求，最宽5#-7#间距28米，其他为10米左右。

　9、项目分多少期开发？现在开发的是几期？现在开发的面积多少？

　答：项目分一期开发，一次性开发完毕，共14000方

　10、项目一期的物业类型是怎么样的？多少栋多层？多少栋小高层？

　答：5栋栋多层和1栋小高层。

　11、项目什么时候开工？什么时候封顶，道路和园林什么时候完成？现在开发的楼栋什么时间可以交房？项目整体何时能完成？

　答：本项目整体将在2012年10月全面完成.

　12、项目均价多少？层差多少？有无优惠折扣？如何打折？

　答：均价为2200左右。

　13、商铺的销售价格为多少？经营范围有哪些？

　答：未定。

　14、项目的付款方式？按揭形式？一次性付款多少折扣优惠？

　答：一次性付款、银行按揭、公积金贷款、组合贷款，具体折扣未定。

　15、房屋的结算方式有哪几种？

　答：现金，支票，转帐。

　16、项目的园林景观设计是什么风格？

　答：园林景观为新都市主义风格。

　17、小区共有多少车位？是否有地下停车场？

　答：小区总车位露天规划数约24个，其他可停放在架空层。

　18、项目有哪些智能化设施？

　答：大垸所没有的楼宇监控。

　19、房屋交付使用时，水、电、路能正常使用吗？

　答：目前交付的楼栋生活设施都可以使用。

　20、小区配电房、水泵房的位置？

　答：，配电房紧靠建筑物，水泵房在架空地下车库内.

　21、项目交房标准是什么？是否做了外墙防水？

　答：毛坯房，公共部分内墙为乳胶漆，地面贴瓷砖，单元门为铁艺门，入户门为防盗门，房间内分室门由客户自行制作安装，外墙做了防水（具体见合同附件交付标准）。

　22、小区屋顶能否安装太阳能热水器？

　答：可以根据需要自行安装，但要保证不影响屋顶的渗漏。

　23、小区的宽带计划安装何种？

　答：中国电信提供服务.

　24、本项目房屋层高多少？净高多少？

　答：层高3米（顶层2.8米），净高2.85米。

　25、项目周围的学校、幼儿园、商场有哪些？医院？

　答：大垸总厂所有的配套设施项目均可以享有。

　26、哪些银行为我司项目办理个人贷款业务？是否办理公积金贷款？贷款额度？贷款年限？是否办理组合贷款？

　答：中国信合为我公司项目办理个人贷款业务,能办理公积金,能办理组合贷款.

　27、水电费的收费标准是多少，如何交纳？

　 答：电是--元每度；水费按照当地标准收取，到自来水公司交费，。

　28、小区交付使用后自行车和摩托车停放在什么地方？如何进行收费？

　答：均采用集中停放.

　29、厨房、卫生间上、下水管是否到位？为何种材质？

　答：卫生间到位。给水管是PPR,排水是PVC

　30、厨房、阳台是否会有地漏？位置？

　答：阳台有地漏，

　 31、室内设计是否可以变更，有什么限制？

　答：可以变更，但不得破坏承重柱、梁及外墙、外窗。

　32、东、西两头墙面能否自行开窗？

　答：不能

　33、储藏室、车位的层高是多少？是租还是卖？价格约为多少?是否有产权？

　答：车位建成后的高度为--M。

　34、房屋的得房率是多少？公摊多少？公摊由哪些部分组成？

　答：多层的得房率为91%，公摊为9%，小高层的得房率为83%，公摊为17%，高层的得房率为85%，公摊为15%公摊组成部分为电梯井、电梯厅、楼道间、公共走道等及外墙一半。

　35、国有土地证的使用年限是多少？小区的土地使用年限的起始年月？

　答：土地证的使用年限是70年，本项目的土地使用年限是从--年--月--日起到--年--月--日止。

　36、本项目土地的性质（划拨或转让）、住宅及商业的土地的使用年限？

　答：土地的性质为出让；住宅用地为70年。

　37、外墙和间隔墙的材料是什么？墙厚多少？

　答： 全部用红砖砌。

　38、屋顶使用何种防水材料？

　答：采用普通建筑刚性+柔性防水(坡屋面排水效果好)

　39、厨房、卫生间防水如何做？

　答：采用聚胺脂防水材料.

　40、供水方式是怎样的？有多大的口径？

　答：变频供水(小高层)

　41、顶层送阁楼吗?能够用的面积有多少？最高和最低各为多少?

　答：顶楼送阁楼，具体根据需要做隔层。

　42、上下或隔壁的两间房是否可以打通？

　答：上下两间房不能打通，隔壁的两间房可以打通，但不能破坏房间的结构，打掉柱、梁。

　43、阳台的围护是用什么材料做的？高度为多少？

　答：铁艺栏杆，高度为：1000---1100MM

　44、电梯的品牌是什么？载重为多少？速度为多少？

　答：------。

　45、门窗是用什么材料制作的，是什么品牌？什么颜色，有砂门砂窗吗？

　答：塑钢窗，有

　46、供电情况如何？是否为农业用电？

　 答：每户40A,8KW。

　47、是否允许安装防盗网？阳台可否自行封闭？

　答：按照物业管理条例规定，不允许安装防盗网，阳台是不允许自行封闭的，小区定位高，住的客户素质好，建议用无框阳台。

　48、办理房产证需交纳多少费用？（住宅）

　答：---。

　49、申请个人住房贷款要发生哪些费用？

　答：？

　50、签定认购书后，需多长时间交首期款？逾期如何处理？

　答：？。

　51、签定合同后，一次性付款要在多长时间内付清？逾期不付如何处理？

　答：？。

　52、在签定预售合同后，能否更改付款方式？

　答：合同签定后，付款方式可更改，但付款只能追加，不能减少，比如按揭改为一次性付款。

　53、购房合同面积是如何计算的？

　答：合同面积是按建筑面积计算的，是由套内面积加上公摊面积组成的。

　54、若业主入住商品房后，发现住宅面积与实际面积不符，能否要求更改？

　答：因面积的测算是由房地产局相关单位予以测算的，如对面积有异义的，可向房地产相关单位申请复核。

　55、“一表”“二书”是指什么？

　答：一表为《竣工验收备案表》，二书为《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》

　56、购楼后，何时开始办理按揭？

　答：合同签定的当天就办理按揭。

　57、办理按揭后房产证怎么领取？

　答：对于期房，房产证是首先由开发商在交房90天内将相关资料送至房地局备案后，由开发商统一办理，最后您拿证时有个抵押的章。

　58、房产证由谁负责办理？需要哪些证件？需多长时间？

　答：开发商在交房后统一办理，但您需准备证件，具体如下：买受人身份证、户口、结婚证（或单身证明）、计划生育证明、购房发票、商品房买卖合同、商品房权属证明书（开发商发放）。

　办理时间：交付使用3个月后，办理完的时间依据政府部门的规定来定。

　59、办理产权证流程及时限？

　答：（1）签定合同30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。

　（2）房屋交付之日起90日内，将办理权属登记的资料报送房产、土地机关登记备案。并协助买受人办理产权土地证书。

　购房人持相关资料到房产管理部门办理产权证

　在交清税费的前提下，房产管理部门自收取全部材料依据规定核发产权证。

　60、签订商品房买卖合同需要哪些证件?

　答：身份证或其他身份证明，另外还需要办理银行按揭的所有资料，便于马上办理银行按揭。

　61、商品房买卖合同签定后能否更改或退换？

　答 商品房买卖合同签定后不能更改或退换，依照现行房地局的规定要备案。否则按合同执行。

　62、委托他人签定商品房买卖合同需要哪些证件？

　答：委托人签名的授权委托书，委托人身份证，被委托人身份证，公证机关的公证。

　63、在买受人栏应注意问题？

　答：1）如买受人为法人，由于法人委托代理人的不确定性，只有个人签名，此合同不成立，需加盖公章或有书面委托书。

　2）未成年作为买受人，需其法定监护人出具书面同意购房书（或出具书面确认函）。

　64、按揭过程中若利率调整是否也随着调整？

　答：按揭过程中若利率调整，贷款利率也随着调整。利息的调整是在每年1月1日进行的，如利率是1月1日以后调整的，还款利率在次年1月1日进行调整的。

　65、在接到入伙通知后，不按规定时间办理入伙手，是否可以推迟付款或交纳物业管理费？

　答：在接到入伙通知后，如无正当理由拒绝办理交接的，或交接后不入住的，应全额交纳物业管理费。

　66、用房屋作贷款抵押的，为什么要办理该房屋的财产保险，并且第一受益人是银行？

　答：根据人民银行的规定，办理贷款需要有质押物，办理保险是银行防止因不可抗拒因素导致房子受损坏后买受人不继续交纳每月的还贷要银行作担保，发生损坏后保险公司将损失赔付给银行，剩余部分给买受人。

　67、借款人不按时还贷款应承担怎样的后果？

　答：按照贷款合同的约定，3个月以内按照合同约定收取滞纳金，连续3个月没有还贷，银行可按照国家规定实施相应手段。

　68、借款人能否提前还贷款，提前还贷是否需要付违约金？

　答：具体看银行规定。

　69、办完按揭后何时开始还款，如何付款？

　答：自发放贷款的当月20日开始还贷款。

　70、没有按照约定办理贷款或准备齐贷款资料，如何处理？

　答：依照合同，将按照延期付款处理。

　71、为什么要在交房时就要预交物业管理费？

　答：项目交付使用时，物业公司的相关管理工作已经全部到位，并且开始服务，如保安、保洁工作并不会因少一家入住而减少投入，因此，在交房时就要预交管理费。