上海市松江区财政支出绩效评价报告

　 上海市松江区财政支出绩效评价 报告

　项目名称：7 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴

　项目单位：上海市松江区住房保障和房屋管理局

　主管部门：上海市松江区住房保障和房屋管理局

　委托单位：上海市松江区财政局

　评价机构：上海中佳永信会计师事务所有限公司

　二 〇 一 八 年 八 月

　目

　录

　摘要 ..................................... 错误! ! 未定义书签。

　一、项目基本情况 ......................... 错误! ! 未定义书签。

　（一）概况 ............................ 错误! ! 未定义书签。

　（二）绩效目标 ........................ 错误! ! 未定义书签。

　二、绩效评价工作情况 ..................... 错误! ! 未定义书签。

　（一）绩效评价目的 .................... 错误! ! 未定义书签。

　（二）绩效评价工作方案制定过程 ........ 错误! ! 未定义书签。

　（三）绩效评价原则和方法 .............. 错误! ! 未定义书签。

　（四）数据采集方法及过程 .............. 错误! ! 未定义书签。

　（五）绩效评价实施过程 ................ 错误! ! 未定义书签。

　三、评价结论和绩效分析 ................... 错误! ! 未定义书签。

　（一）评价结论 ........................ 错误! ! 未定义书签。

　（二）绩效分析 ........................ 错误! ! 未定义书签。

　四、主要经验及做法、存在的问题和建议 ..... 错误! ! 未定义书签。

　（一）主要经验及做法 .................. 错误! ! 未定义书签。

　（二）存在的问题与不足 ................ 错误! ! 未定义书签。

　（三）建议和改进措施 .................. 错误! ! 未定义书签。

　五、其他需说明的问题 ..................... 错误! ! 未定义书签。

　摘要

　一、 概述 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目共涉及松江区 10个街镇，547 个小区，24 家物业，售后公房补贴面积 179.90 万平方米，早期低标准商品房补贴面积 267.59 万平方米，财政预算安排资金 1162.40 万元，街镇配套资金 98.58 万元。本项目实施的目的是通过对售后公房、早期商品房的物业服务公司进行适当的资金补贴，以维持旧小区物业服务公司的正常运行，缓解售后早期商品房的物业管理矛盾问题，促进物业公司提高服务水平和服务质量，保障居民正常生活。

　本项目由区房管局按年度对物业公司进行考核、发放补贴。2017年度项目资金对应的考核、补贴期限为 2016 年 7 月-2017 年 6 月。物业公司按照物业服务相关标准对小区进行管理，区房管局会同街镇、房管办、居委会等单位对物业公司进行日常监督检查，区房管局于 2017 年 7 月完成了对物业公司的评分考核和补贴金额进行统计，截止 2017 年 12 月底，区财政补贴资金全部到位，截止 2018 年 2 月底，街镇配套资金全部到位，区房管局已将所有补贴资金发放至各物业公司。

　二、 评价结论和绩效分析 1 1 、绩效评分和等级

　本项目评价得分 87.85 分，评分等级为“良”。

　2 2 、 绩效分析

　项目决策类指标权重分为 10 分，得分为 10 分。从决策上看，项目符合《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》及政府扶持政策，符合相关文件要求以及部门工作的职责，立项依据充分、立项规范。本项目绩效目标为对物业公司进行物业费补贴，维

　持其正常运行，缓解售后早期商品房的物业管理矛盾问题，促进物业公司提高服务水平和服务质量，保障居民正常生活，绩效目标合理，可细化分解为具体的工作任务，绩效指标明确。

　项目管理类指标权重分为 30 分，得分为 26.68 分。从管理与实施上看，资金全部到位，整体预算执行率高，资金使用合规，财务管理制度健全，财务监控有效，项目管理制度健全且执行有效，业务计划完整，档案管理执行有效，但在协调管理机制、专职人员配备健全性方面还需进一步加强。

　项目绩效类指标权重分为 60 分，得分为 51.17 分。从目标完成情况上看，2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目总体组织规范，开展情况良好，松江区房管局在各街镇房管办、物业公司、居委会和业委会等单位的配合下，组织完成了售后早期商品房物业补贴工作。按照考评细则实施的考评工作完成及时，结合考核结果、按照补贴面积和补贴标准严格测算补贴资金，按照计划及时完成补贴发放工作，补贴资金发放准确，项目覆盖了纳入补贴范围内的所有小区，物业公司新增、退出机制较为稳定，补贴资金对物业公司的正常运营起到一定的保障作用，物业服务质量总体较好，较好地保障了小区居民日常的居住生活。在满意度问卷调查方面，小区居民对物业公司提供的宣传通知、沟通协作、服务情况和管理情况等的总体满意度仅为74.68%，满意度有待提升。

　三、 经验教训和建议 1 1 、 主要经验及做法

　（1 1 ）

　通过政府适当补贴，有效缓解了物业 公司 和居民间的矛盾

　由于管理费标准与市场脱节，物业收费标准一直未能提高，售后房、早期商品房普遍存在物业收费低、收缴率低的情况，久而久之导致了物业公司生存困难，服务水平低，无法满足居民需求从而引发矛盾。面对这一矛盾，区房管局作为本区住房保障和房屋管理工作的主

　管部门设立了本项目，按年度对物业公司进行补贴，在一定程度上保障了物业公司的正常运营，缓解了售后早期商品房小区物业和居民之间的矛盾。

　（2 2 ）

　强化了对物业公司的考核管理，有效发挥 了 公共财政资金绩效 物业公司在区房管局的指导下严格按照物业服务相关标准对小区进行管理，区房管局会同街镇、房管办、居委会等单位对物业公司进行日常监督检查，建立完善的考核机制对物业公司的服务进行评分，根据考核结果分等级安排补贴标准测算补贴资金，在一定程度上激发了物业公司服务的积极性，推动了物业管理水平。

　2 2 、 存在的问题与不足

　（1 1 ）

　物业收费低、收缴率低，部分物业公司不能保持盈亏平衡，物管企业认同度不高

　评价组经调研了解到，松江区的售后早期商品房物业收费平均为每月每平方米 0.8 元左右，部分零星小区物业收费为每月每平方米0.2 元左右，总体物业收费比较低，物业费收缴率在 65%-85%之间。补贴资金在一定程度上保障了物业公司的正常运转，有部分物业公司反映，补贴资金发放后其公司能基本保持盈亏平衡，但也有部分物业公司反映，每年物业费收缴标准低、收缴率低，即使得到补贴也无法保持盈亏平衡，物管企业认同度不高。

　（2 2 ）

　售后早期商品房物业服务补贴办法及长效管理机制有待进一步加强完善

　2017 年度区房管局根据考核结果，对预算安排资金总额进行统筹分配，实际对物业公司发放的补贴标准与其制定的补贴办法规定的标准存在出入：补贴办法规定的补贴标准为每月每平方米 0.18-0.22元，实际发放的标准为每月每平方米 0.21-0.24 元。另外面对物业费收缴率低、维修资金缺失、市场化的物业公司不断退出等问题，区房

　管局一直在探讨未来如何继续做好旧小区物业管理工作，但尚未制定形成长效的管理机制。

　3 3 、 建议和改进措施

　（1 1 ）

　建议区房管局、物业公司 与 居民通过协商机制达成协议 ，保障物业服务质量

　建议区房管局首先明确基础物业服务的内容和标准，政府补贴是保基础，不是提升和保证舒适，建议区房管局加大与各街镇、房办、物业公司、居委会和业委会、居民的沟通，让居民切身感受到物业公司目前的处境和物业服务中存在的困难。通过政府的补贴，建议让业委会（居民）承诺按标准支付物业费，如：缴费率要达到 90%以上，否则不进行补贴。建议物业公司要承诺物业服务人员配置和服务标准达标，如：小区开几个门、安排多少门卫和保安、安排多少保洁、每天或每周清扫几遍、报修和投诉的响应率和响应时间等，政府补贴资金必须用于保障一线服务。

　（2 2 ）

　建议 区房管局 进一步完善物业补贴办法及长效管理机制

　根据目前现有审计报告可以看出，服务于售后早期商品房的各物业公司均处于亏本状态，主要表现在人员成本较高，按年度对物业公司进行补贴，在一定程度上保障了物业公司的正常运营，推动了老旧小区的物业服务管理，物业公司对此补贴依存度较高，因此建议此补贴政策继续延续下去。另外建议区房管局根据目前补贴工作的实际开展情况，对 2015 年制定的补贴办法及考核内容进行修订完善，同时仔细分析目前松江区售后早期商品房物业补贴项目存在的主要问题，加强探讨调研工作，进一步聘请第三方机构对物业公司进行审计，判断合理的物业收费标准，商讨提高物业收费标准的可行性。

　四、 其他需说明的问题 目前居民大多不知道政府对物业公司发放补贴资金，社会调查问卷显示，居民对于物业公司的服务满意度较低。建议区房管局协同物

　业公司开展相关物业管理共建活动，提高小区业主参与物业管理的积极性，使居民知晓现有政策，转变传统的住房消费观念，树立物业服务购买理念，推进物业管理的市场化，促进物业公司和业主选择双方都能接受的服务内容和服务价格。

　7 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴 项目

　绩效评价报告

　为贯彻落实上海市全面推进预算绩效管理工作的要求，根据《上海市预算绩效管理实施办法》（沪财绩[2014]22 号）的相关规定，按照上海市松江区财政局开展绩效评价工作的相应计划，受松江区财政局的委托，上海中佳永信会计师事务所有限公司以第三方社会评价机构身份，承担松江区住房保障和房屋管理局(以下简称“区房管局”)实施的 2017 年度售后早期商品房物业补贴项目的绩效评价工作。评价组经过合规性检查、数据采集、访谈、社会调查等必要的评价程序，采用绩效分析和统计方法，在梳理、分析评价数据资料的基础上，形成本评价报告。

　一、项目基本情况

　（一）概况

　1. 立项背景及目的

　随着城市建设的发展和房地产市场的飞速发展，各种住宅小区日益增多，物业管理应运而生，物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益，与之相关的矛盾也不断出现，其中售后公房、早期低标准商品房的物业管理问题尤为突出。

　售后公房是原直管公房按照房改政策，经原承租人用工龄加现金的方式购买的产权住房，直管公房是在计划经济体制之下的一种社会福利性事业，大多是解放初期建设的，结构简单，抗风抗震能力较差，年代久远，配套设施陈旧，分布区域零散，覆盖范围广。售后公房业主尽管已有了产权房，但很多物业管理方面的政策规定都是当时延续下来的，物业管理收费标准、技术维修人员费用等许多规定都已经严重滞后，业主心态也仍停留在依靠政府大包大揽的时代，物业管理收费低、收缴率低的情况仍比较普遍。早期低标准商品房多为 1996 年

　前建造出售的房屋，1996 年 6 月以前法律、法规没有规定归集维修资金，这些商品房小区普遍面临着房屋设计标准不高、设施设备陈旧老化、维修资金未开立或余额不足、物业服务费收不抵支等情况。

　面对公房出售、房管所向物业管理公司转制、CPI 不断增长、用工成本不断上升，物业收费标准一直未能提高，售后公房物业管理矛盾不断突显的情况，松江区房管部门从稳定物业服务公司（避免出现大规模物业公司抛盘情况）、缓解物业公司与居民矛盾及提高松江区物业管理服务整体水平角度出发，专题报告区政府，提出《关于售后房物业服务费补贴的请示》，2008 年经松江区人民政府批准（沪松府财抄字（2008）第 139 号），从 2008 年开始，对松江区时有售后房给予每月每平方米 0.20 元补贴，资金来源由区、街道按 8︰2 比例承担。2011 松江区人民政府批准了区房管局关于增加物业补贴项目的申请（办公室发布了《沪松府财抄字（2011）第 114 号》），对售后公房扩大补贴范围，进行物业管理费补贴追加，同时将低标准商品房（1996年前建造的房屋）物业管理费纳入补贴范围，按照每月每平方米 0.20元进行补贴，以激励物业服务公司做好售后早期商品房的物业服务工作，有效解决老旧住宅公共设施维修、安全保障、卫生环境等问题。松江区售后早期商品房物业补贴项目（即本项目）自 2011 年实施至今。

　2012 年上海市房管局为贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》，加强公有住宅售后小区物业管理工作，发布了《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物〔2012〕29 号），决定用三年时间，通过逐年调整物业服务收费标准，逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨。2013 年国家发展改革委、建设部发布了《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864 号），提出物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。2014 年经上海市政府批准，

　上海售后公房物业服务费收费标准进行第三次调整，此次调整后的公有住宅售后管理费、保洁费和保安费均按房屋建筑面积计费，管理费为每月每平方米建筑面积 0.18 元，保洁费为每月每平方米建筑面积0.26 元，保安费为每月每平方米建筑面积 0.36 元，三项合计为 0.80元。调整旨在推进物业服务收费的市场化，实现物业服务收费与物业服务成本基本持平；同时，推进公有住宅售后物业服务与商品房物业服务收费的并轨。虽然售后公房服务费标准有所提高，但随着劳动力、水、电等能耗和维修材料等各类成本不断上涨，仍难以维持基本物业管理服务的适当水平。

　2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目共涉及松江区 10个街镇，547 个小区，24 家物业，售后公房补贴面积 179.90 万平方米（2008 年时补贴面积为 155.5639 万平方米，后经排摸调查后将遗漏的售后公房补充纳入补贴范围），早期低标准商品房补贴面积267.59 万平方米，财政预算安排资金 1162.4 万元，街镇配套资金98.58 万元。本项目实施的目的是通过对售后公房、早期商品房的物业服务公司进行适当的资金补贴，以维持旧小区物业服务公司的正常运行，缓解售后早期商品房的物业管理矛盾问题，促进物业公司提高服务水平和服务质量，保障居民正常生活。

　2. 预算资金来源及使用情况

　（1）项目预算安排和资金来源 松江区售后早期商品房物业补贴项目预算由区房管局编制纳入单位部门预算上报区财政局，经区财政局审核下达区房管局年度部门预算指标。资金来源于区级一般公共预算和镇财政。

　本项目 2017 年度区级财政预算安排资金 1162.4 万元。根据《沪松府财抄字（2008）第 139 号》，2008 年开始对松江区现有 155.5639万平方米面积的售后房给予每月每平方米 0.20 元补贴，资金来源由区、街道按 8:2 比例承担，即区财政出资 298.4 万元；根据《沪松府

　财抄字（2011）第 114 号》，2011 年开始对售后公房物业管理费补贴追加 448 万元，低标准商品房物业管理费补贴追加 416 万元，即区财政共出资 1162.4 万元。

　街镇配套资金根据售后公房面积、补贴金额、补贴比例计算得出，售后公房面积为 179.90 万平方米，补贴金额按照考核得分浮动，每月每平方米补贴金额为 0.18 元-0.24 元，街镇配套资金在 77.72 万元-103.62 万元之间，实际具体金额根据房管局会同街镇对物业管理公司的考核结果确定。

　（2）项目资金使用情况 截至 2017 年底，本项目财政授权支付额度到账 1162.4 万元，截至 2018 年 2 月，街镇配套转入 98.58 万元，项目实际支出共 1235.56万元，结余上交区财政 25.42 万元。具体街镇补贴金额明细表如表1-1 所示，拨付至各物业公司的资金明细表如表 1-2 所示。

　表 1-1 售后早期商品房物业服务费补贴明细表（按街镇）

　单位:万元 序号

　街镇名称

　补贴资金

　售后公房

　早期商品房

　合计

　总额

　区（ 80%）

　）

　街镇（ 20%）

　）

　1 岳阳街道 376.81 301.45 75.36 273.84 650.65

　2 中山街道 70.49 56.40 14.09 223.64 294.13

　3 永丰街道 4.69 3.75 0.94 44.99 49.68

　4 车墩镇 3.95 3.16 0.79 66.15 70.10

　5 叶榭镇 6.21 4.97 1.24 —

　6.21

　6 小昆山镇 8.90 7.12 1.78 —

　8.90

　7 泖港镇 21.86 17.49 4.37 —

　21.86

　8 九亭镇 —

　—

　—

　35.01 35.01

　9 泗泾镇 —

　—

　—

　40.91 40.91

　10 方松街道 —

　—

　—

　58.10 58 .10

　合计

　492.91

　394.34

　98.57

　742.65

　1235.56

　表 1-2 售后早期商品房物业服务费补贴明细表（按物业公司）

　单位：万元 序号

　物业公司名称

　补贴资金

　备注

　（服务区域）

　售后公房

　早期商品房

　合计

　1 上海孜诚置业有限公司 162.88 31.33 194.21

　岳阳街道 2 上海宫宵物业管理有限公司 4.60 17.13 21.73

　岳阳街道、 中山街道 3 上海路利物业管理有限公司 59.79 75.03 134.82

　岳阳街道 4 上海茸威物业管理有限公司 13.30 6.06 19.36

　岳阳街道 5 上海松开物业管理有限公司 41.98 76.22 118.2

　岳阳街道、 方松街道 6 上海松茂物业管理有限公司 1.03 33.18 34.21

　岳阳街道、 九亭镇 7 上海松盛物业管理有限公司 17.92 51.87 69.79

　岳阳街道、 中山街道 8 上海永开置业有限公司 83.21 16.39 99.6

　岳阳街道、 永丰街道 9 上海松江仓桥物业管理有限公司 0.95 49.39 50.34

　岳阳街道、 永丰街道 10 上海御潮物业管理有限公司 0.89 6.88 7.77

　中山街道 11 上海茸盛物业管理有限公司 64.18 172.09 236.27

　中山街道 12 上海车墩物业管理有限公司 3.95 66.15 70.1

　车墩镇 13 上海民兴物业管理有限公司 6.21 — 6.21

　叶榭镇 14 上海九峰物业管理有限公司 8.90 —

　8.9

　小昆山镇 15 上海泖港物业管理有限公司 21.86 —

　21.86

　泖港镇 16 上海茸工物业发展有限公司 1.27 —

　1.27

　岳阳街道 17 上海翔禧物业管理有限公司 —

　23.77 23.77

　岳阳街道 18 上海铭杰物业管理有限公司 —

　11.79 11.79

　岳阳街道 19 上海申松物业管理有限公司 —

　38.94 38.94

　岳阳街道 20 上海海尚物业管理有限公司 —

　12.53 12.53

　九亭镇 21 上海枫宇物业管理有限公司 —

　11.34 11.34

　中山街道 22 上海金晔物业管理有限公司 —

　1.64 1.64

　中山街道 23 上海安洁物业管理中心 —

　11.23 11.23

　泗泾镇 24 上海泗房物业发展有限公司 —

　29.68 29.68

　泗泾镇 合计

　492.91 1

　742.65 5

　1235.56

　（3）项目近三年预算安排及使用情况 表 1-3 2015 年至 2017 年度项目预算安排及使用情况汇总 单位：万元 年度

　财政授权支付到账

　街镇配套转入

　合计到账

　合计支出

　结余上交

　2015

　1162.4 96.52 1258.92 1180.69 78.23 2016

　1162.4 95.32 1257.72 1221.45 36.27 2017

　1162.4 98.58 1260.98 1235.56 25.42 自2011年开始区财政每年预算安排1162.4万元用于售后房和早期商品房的物业补贴，街镇配套资金只涉及售后房，根据考核结果街镇配套 20%，每年金额不固定。

　（4）项目资金管理及拨付流程 项目区财政资金采用授权支付方式，区房管局在下达的年度预算指标内，根据街镇、区房管所、区房管局对各家物业公司的评分结果计算出各家物业公司需补贴金额，填写“预算单位用款计划申报表”，经审核后上报区财政局审批，经审批后下达授权支付额度，由银行发送“银行授权支付额度到账通知单”；在实际向物业公司支付款项时，由区房管局物业科填写付款情况表，经科室负责人、分管领导、财务部门及局领导审核后，将补贴划拨至各家物业公司。

　项目街镇财政资金先由各街镇划拨至区房管局账户，再由区房管局根据计算出的各家物业公司需补贴金额进行拨付，结余资金上交区财政。

　区房管局根据财政部《行政事业单位内容部控制规范（试行）》，制定了《松江区住房保障和房屋管理局部门预算管理办法》等单位内部控制制度，对包括本项目在内的区房管局财务收支管理、会计管理等作出了明确规定，以规范使用资金，杜绝违规行为。

　3. 项目 实施情况

　（1）项目范围及内容 本项目主要内容为对服务于售后公房、早期商品房的物业公司进行物业费补贴，范围包括售后公房补贴面积 179.90 万平方米，早期低标准商品房补贴面积 267.59 万平方米。项目共涉及松江区 10 个街镇（有 4 个街镇既有售后公房又有早期商品房），547 个小区，24 家物业公司（有 12 家物业公司既管理售后公房又管理早期商品房）。各街镇补贴面积及对应的物业公司汇总情况如表 1-4 所示。

　表 1-4 各街镇补贴面积及对应的物业公司汇总表 单位：万平方米 序号

　街镇名称

　补贴面积

　备注（物业公司）

　售后公房

　早期商品房

　合计

　1 岳阳街道 139.26 102.81 242.08 由孜诚、宫宵、路利、茸威、松开、松茂、松盛、永开、仓桥、茸工、翔禧、铭杰、申松共 13 家物业负责 2 中山街道 24.48 77.65 102.13 由宫宵、松盛、御潮、茸盛、枫宇、金晔共 6 家物业负责 3 永丰街道 1.63 15.71 17.34 由永开、仓桥 2 家物业负责 4 车墩镇 1.50 24.87 26.37 由车墩物业公司负责 5 叶榭镇 2.35 —

　2.35 由民兴物业公司负责 6 小昆山镇 3.09 —

　3.09 由九峰物业公司负责 7 泖港镇 7.59 —

　7.59 由泖港物业公司负责 8 九亭镇 —

　12.16 12.16 由松茂、海尚 2 家物业负责 9 泗泾镇 —

　14.21 14.21 由安洁、泗房 2 家物业负责 10 方松街道 —

　20.17 20.17 由松开物业公司负责 合计

　179.90

　267.59

　447.49

　—

　（2）项目实施情况 本项目由区房管局按年度对物业公司进行考核、发放补贴。2017年度项目资金对应的考核、补贴期限为 2016 年 7 月-2017 年 6 月。物业公司按照物业服务相关标准对小区进行管理，区房管局会同街镇、房管办、居委会等单位对物业公司进行日常监督检查，区房管局于 2017 年 7 月完成了对物业公司的评分考核和补贴金额的统计，截

　止 2018 年 2 月底（街镇配套资金全部到位的时间为 2018 年 2 月），区房管局已将所有补贴资金发放至各物业公司。

　（3）区房管局物业管理实施标准 ①物业服务相关标准 区房管局参照《上海市住宅物业服务基本标准》的相关规定对物业公司进行监督管理，该标准规定了管理服务标准、保洁服务标准、保安服务标准、绿化养护标准、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准内容。

　区房管局对各街镇，住宅小区业主大会、业委会、物业服务企业印发了《住宅小区公共区域环境清洁管理标准（试行）》、《住宅小区公共秩序维护管理标准（试行）》、《住宅小区车辆停放管理标准（试行）》、《住宅小区公共绿化养护管理标准（试行）》、《住宅小区共用设施设备运行维护管理标准（试行）》五个城市综合管理标准，要求相关单位参照执行。

　区房管局制定了《住宅小区物业巡查检查指标》，具体包括综合管理、秩序维护、公共部位公共设施设备养护维护、绿化养护、清洁卫生、小区居住安全、夏季防汛防台、冬季防冻保暖等指标内容。

　②物业服务考核办法 区房管局制定了《售后早期商品房物业服务行业规范测评表》，用于对各个售后公房、早期低标准商品房小区进行检查、考评。

　考评内容包括窗口规范、行为规范、岗位规范、上海市住宅物业服务基本标准落实情况（管理服务、保洁服务、保安服务、绿化养护、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务）。

　考评单位由房管办、居委会、业主代表、街镇、区房管局组成。

　考评总分为 100 分，其中房管办、居委会、业主代表评价占 80分，街镇评价占 10 分，区房管局评价占 10 分。

　③物业服务补贴标准 根据《沪松府财抄字（2008）第 139 号》规定，售后房补贴每月

　每平方米 0.2 元，即每年每平方米补贴 2.4 元；根据《沪松府财字抄（2011）第 114 号》规定，早期低标准商品房补贴每月每平方米 0.2元，即每年每平方米补贴 2.4 元。

　区房管局在控制财政预算总量的情况下，按照对物业公司的考核结果形成总分，给予售后房在95分（含）以上每月每平方米补贴0.22元、90-95分之间补贴0.20元、80-90分之间补贴0.18元；早期商品房在95分（含）以上每月每平方米补贴0.22元、90-95分之间补贴0.20元、80-90分之间补贴0.18元、70分以下不予补贴。（实际补贴标准根据资金到位情况有一定变动）。

　（4）物业服务收费标准与服务匹配情况 根据《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》（沪价商（2005）011 号），分等收费标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和适时调整。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市房地产行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。

　上海市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。具体上海市住宅物业服务分等收费标准如表 1-5 所示。

　表1-5 上海市住宅物业服务分等收费标准 级别

　主要 服务要求

　每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

　合计

　一级

　综合管理服务：不设置管理处，急修 2 小时内到现场处理，一般修理3 天内完成，对业主或使用人的投诉在 7 天内答复处理，每年的沟通面不低于小区住户的 30%

　0.09

　1.56

　公共区域清洁卫生服务：楼内公共区域地面隔日清扫 1 次，楼外公共区域道路地面、绿地每日清扫 1 次，公共灯具、宣传栏、小品等每月擦抹 1 次 0.07

　级别

　主要 服务要求

　每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

　合计

　公共区域秩序维护服务：每天不定时在小区内巡逻，无设施配置 0.10 公共区域绿化日常养护服务：以绿为主，绿地内植物覆盖率在 80%以上，乔、灌、草等保存率 90%以上 1.30 二级

　综合管理服务：设置管理处，急修 0.5 小时内到现场处理，一般修理2 天内完成，对业主或使用人的投诉在 5 天内答复处理，每年的沟通面不低于小区住户的 50%

　0.14

　2.41

　公共区域清洁卫生服务：楼内公共区域地面每日清扫 1 次，楼外公共区域道路地面、绿地每日清扫 2 次，公共灯具、宣传栏、小品等每半月擦抹 1 次 0.11

　公共区域秩序维护服务：白天巡逻次数不少 4 四次，夜间重点部位巡逻 2 次，有电子防盗门 0.16

　公共区域绿化日常养护服务：以绿为主，植物造景，绿地内植物覆盖率 80%以上，绿地基本无裸露，绿地保存率 100%，乔、灌、草等保存率 95%以上，大乔木保存率 98%以上，绿地设施基本完好 2.00

　三级

　综合管理服务：设置管理处，急修 0.5 小时内到现场处理，一般修理1 天内完成，对业主或使用人的投诉在 3 天内答复处理，每年的沟通面不低于小区住户的 60%

　0.20

　3.62

　公共区域清洁卫生服务：楼内公共区域地面每日清扫 1 次，楼外公共区域道路地面、绿地每日清扫 2 次，公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹 1 次 0.15

　公共区域秩序维护服务：白天每 2 小时巡逻一次，夜间每 3 小时巡逻一次，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施 0.27

　公共区域绿化日常养护服务：利用植物、山石、水体等设置景点， ，绿地内植物覆盖率 80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置，绿地保存率 100%，乔、灌、草等保存率 95%以上，大乔木保存率 98%以上，绿地设施及硬质景观保持长年基本完好 3.00

　四级

　综合管理服务：设置管理处，急修 0.5 小时内到现场处理，一般修理1 天内完成，对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理，每年的沟通面不低于小区住户的 80%

　0.26 5.37

　公共区域清洁卫生服务：楼内公共区域地面每日清扫 1 次，楼外公共区域道路地面、绿地每日清扫 2 次以上，公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹 2 次 0.21

　公共区域秩序维护服务：保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，设有监控中心，有火警、警情应急预案 0.40

　公共区域绿化日常养护服务：绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率 10%以上，利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调，乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的 0.5%以上，绿地保存率 100%，乔、灌、草等保存率 98%以上，绿地设施、硬质景观保持完好 4.50

　级别

　主要 服务要求

　每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

　合计

　五级

　：

　综合管理服务：设置管理处，适当配备具有外语会话能力的管理人员，24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理，对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理，每年的沟通面不低于小区住户的 90%，能提供 5 种以上特约服务（有偿）和 5 种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动

　0.35

　7.63

　 ：

　公共区域清洁卫生服务：楼内公共区域地面每日循环清扫、拖洗保洁，楼外公共区域道路地面、绿地每日循环清扫、拖洗保洁，公共灯具、宣传栏、小品等每日擦抹 1 次 0.28

　公共区域秩序维护服务：保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，小区设有监控中心，监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，每年应组织不少于 1 次的应急预案演习 0.50

　公共区域绿化日常养护服务：绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率 20%以上，运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好，乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积 1%以上；植物品种多样（1 万平方米以上绿地不少于 80 种，2 万平方米以上绿地不少于 100 种），绿地保存率 100%。乔、灌、草等保存率 98%以上，绿地设施及硬质景观保持常年完好 6.50

　备注:

　共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务按照类别来进行收费,公共部位:一类,每平方米建筑面积月最高收费标准为0.04元;二类，每平方米建筑面积月最高收费标准为0.07元; 三类，每平方米建筑面积月最高收费标准为0.10元。供水系统：一类普通水泵，每平方米建筑面积月最高收费标准为多层0.03元，高层0.06元；二类变频水泵，每平方米建筑面积月最高收费标准为0.06元。排水系统：每平方米建筑面积月最高收费标准为0.04元。公共照明：一类，每平方米建筑面积月最高收费标准为多层0.03元，高层0.05元；二类，每平方米建筑面积月最高收费标准为多层0.06元，高层0.08元；三类，每平方米建筑面积月最高收费标准为多层0.08元，高层0.10元。消防系统：一类，每平方米建筑面积月最高收费标准为0.015元；二类，每平方米建筑面积月最高收费标准为0.03元。避雷系统：每平方米建筑面积月最高收费标准为0.015元。弱电系统：一类，每平方米建筑面积月最高收费标准为多层0.02元，高层0.01元；二类，每平方米建筑面积月最高收费标准为0.08元。升降系统：每平方米建筑面积月最高收费标准为0.4元。

　4. 项目 组 织及管理

　（1）项目主要实施单位及其职责 松江区房管局是松江区人民政府主管住房保障和房屋管理等工作的区政府工作部门，下设共有 10 个科室，本项目主要由物业管理科负责实施，各街镇、房管办、居委会等协助开展相关监督管理工作。

　 资金拨付、监督使用 各单位主要职责如表 1-6 所示。

　表 1-6 各单位主要职责汇总表 单位或科室

　主要职责

　区房管局

　①执行有关住房保障、住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及房屋管理的法律、法规、规章和方针、政策；研究制定本区住房保障和住房产业发展中长期规划和年度计划，并组织实施； ②负责建立和完善本区住房保障体系，组织实施住房分配制度改革，编制各类保障性住房工作年度计划并组织实施； ③负责本区住宅小区综合管理工作的指导协调；负责本区物业服务行业的监督管理； ④负责本区居住类房屋的改造、修缮的行政管理； ⑤参与本区住房保障和房屋管理有关资金的管理。

　物业管理科

　①负责物业服务行业指导、监督工作； ②负责物业服务市场的监督工作； ③负责本区物业服务企业资质管理；指导业主大会、业主委员会的运作； ④负责物业服务的信访投诉； ⑤负责物业服务人员的业务培训工作； ⑥负责区住宅小区综合管理联席会议办公室日常事务工作；负责本区住宅小区房屋应急维修、防汛防台、防冻保暖等监督管理工作。

　各街镇房管办、居委会等

　协助区房管局与物业公司做好沟通交流工作，对物业公司的服务进行日常监督检查、考核评分。

　（2）项目管理流程

　 物业服务公司 街镇财政 市房管局 区财政额度下达 拨付资金 售后公房：7 个街镇 20 家物业公司，建筑面积267.59 万平方米； 早期商品房：7 个街镇 16 家物业公司，建筑面积 179.90 万平方米 售后房补贴配套转入 会同街镇房管办、居委会对物业公司进行检查、考核 松江区房管局

　总领指导 街镇资金结余上交 管理服务

　（二）绩效目标

　1. 总目标 通过对服务于松江区售后公房和早期商品房小区的物业公司，按其管理的小区面积和考核得分进行适当的资金补贴，维持小区物业服务公司的正常运行，改善物业矛盾问题，提升物业服务质量，保障小区的基本居住环境。

　2. 年度 目标 （1）产出目标：

　●按照计划完成对物业公司的考评工作，考评完成及时性达到100%； ●根据考评细则的要求，保证考评统计结果的规范性； ●对符合标准的物业公司按照相关规定进行补贴,

　物业补贴实际发放率达到 100%； ●在计划期内及时完成补贴发放，及时率达到 100%； ●根据统计结果发放补贴资金，金额发放准确率达到 100%。

　（2）效果目标：

　●受益小区数量覆盖了纳入补贴范围内的所有小区点数； ●物业公司保持稳定，没有随意“抛盘”的情况； ●补贴资金对物业公司运营起到保障促进作用，物业公司认同度高； ●改善物业公司与居民的矛盾摩擦情况； ●物业服务管理对小区居民日常生活起到保障作用； ●小区居民对物业服务的满意度达到 85%。

　（3）影响力目标：

　●区房管局制定售后早期商品房住宅小区物业管理长效机制。

　二、绩效评价工作情况

　（一）绩效评价目的

　本次绩效评价的目的在于通过对 “2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目”实施情况的调查，从项目相关制度建设及执行方面、项目投入产出的成效方面和项目影响力等方面进行评价，以了解物业补贴资金对相关物业公司及小区居民带来的效用以及这些售后早期商品房的物业矛盾问题，实现项目的总体目标以及了解项目管理状况和效能，总结经验，发现问题，提出改进的意见和建议。

　（二）绩效评价工作方案制定过程

　评价组研读了项目相关文件，安排人员专访区房管局，对 2017年度松江区售后早期商品房物业补贴项目的情况进行预调研，小组内部多次研讨后，编制了工作方案、指标体系、问卷及访谈内容。

　本次售后早期商品房物业补贴项目指标体系，由评价组按照逻辑分析法设计，包括项目决策、项目管理、项目绩效三类指标，围绕资金使用、项目管理、资源配置等方面，客观分析项目的产出和效果，从而考察项目预算资金执行情况、制度建立的完善情况及项目能力建设情况，进而提出完善意见。整个指标框架构成体现从投入、过程到产出、效果和影响的绩效逻辑路径。指标体系表中各指标的权重由本项目绩效评价组根据绩效评价原理和评价需求，在调研基础上依据指标的重要性制定形成，并与区房管局相关负责人进行沟通完善后予以确定，具体指标定义、细化说明及数据来源等信息详见表 3-2 绩效评价指标评分表。

　（三）绩效评价原则和方法

　1. 绩效评价原则

　本报告的评价原则是依据绩效评价基本原理，按照财政部《财政

　部关于〈财政支出绩效评价管理暂行办法〉的通知》（财预[2011]285号）和《上海市预算绩效管理实施办法》（沪财绩[2014]22 号），分别按照计划标准、行业标准、历史标准等制定。

　对于反映财政收支合法合规性的指标，如战略目标适应性指标、立项合理性指标以及财务管理类、项目实施类指标，根据项目对相关法律、法规、制度的符合度进行打分。

　对于反映财政支出完成情况及部分项目产出情况的指标，一般以100%为满分，按照区间赋值计算，如投入管理类指标和完成率指标。

　对于描述状态的定性类指标，如公众满意度指标，一般通过问卷及访谈采集相关数据，在实施过程中根据项目的符合度进行打分。

　对于其他指标，如能力建设及可持续影响指标，依据其特征给予增减计分。

　2. 评价方法

　（1）实地调查 评价组到项目实施单位区房管局，了解相关项目内容，收集项目业务资料；查阅财务明细账和会计凭证，了解资金到账、资金使用、会计信息质量等情况；深入享受售后早期商品房物业补贴的小区现场调查,查看物业补贴工作实施情况、现场组织管理情况，并与区房管局、各街镇房管办、物业公司、居委会和业委会相关负责人进行项目访谈，了解物业补贴工作经费项目实际实施中的情况和遇到的问题、困难，以及对本项目的意见和建议。

　（2）问卷及抽样调查 根据评价指标需要，在考虑调查对象的覆盖面和调查对象代表性的基础上，针对性地设计了问卷调查，采用分层抽样结合简单随机抽样的方法进行问卷调查。物业补贴共涉及松江区 10 个街镇，其中补贴面积最大的两个街道分别为岳阳街道和中山街道，故评价组主要向这两个街道的小区居民进行问卷发放，了解他们对本项目的过程和结

　果的评价及满意程度情况。

　（3）统计资料分析 统计和分析的对象是区房管局提供的 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴工作经费的相关数据资料，以及与区房管局、街镇房管办、物业公司、居委会和业委会负责人访谈后整理的访谈内容和收集的针对受益群体的调查问卷等。评价组对数据资料进行汇总、统计和分析，并根据实施方案设定的评价指标体系和评分标准对分析结果进行打分。

　（4）逻辑分析 逻辑分析法是指通过逻辑推理，将设定条件与各种可能产生的结果相关性分析来寻求各指标之间内在的联系，并借以找出财政资金投入与产出的效果之间内在联系的一种方法。

　（四）数据采集方法及过程

　评价组在前期调研的基础上，按照工作方案，收集法规文件、会议记录、财务凭证等资料，并通过调研访谈、发放调查问卷等方式收集证据，全面考察项目执行情况。

　本次绩效评价的证据收集途径主要有：1.由区房管局自行提供基础数据资料；2.通过对区房管局、街镇房办、物业公司、居委会和业委会的相关人员进行访谈，获取信息；3.现场查看物业服务工作情况，了解项目的成效；4.对选取的项目的受益群体进行问卷调查，获取基本情况和满意度等数据；5.通过审计调查，对相关数据进行核实、验证。

　评价组对评价指标中涉及的财务数据，进行了抽查，通过检查会计凭证、发票、考核结果等相关资料，未发现违规使用资金的情况。对于基础数据资料中由被评价方提供的部分数据，我们通过抽查、实地走访调查、咨询行业专家对其进行分析等方式进行合理保证。

　（五）绩效评价实施过程

　自 2018 年 3 月上海中佳永信会计师事务所接受委托以来，专门成立了绩效评价组。评价组在前期调研的基础上，完成了绩效评价工作方案。经过了数据收集、问卷调查、访谈、数据分析和报告撰写，完成了绩效评价报告。

　1. 数据填报和汇总

　2018 年 3 月 1 日-2018 年 4 月 30 日，由区房管局进行 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目的基础数据资料提供，并经评价组核对汇总。

　2. 访谈

　2018 年 5 月 20 日-2018 年 6 月 20 日，评价组对区房管局、各街镇房管办、物业公司、居委会和业委会的相关负责人进行访谈。访谈内容主要包括售后早期商品房物业补贴的预算安排、资金使用与管理、项目开展实施情况、各单位配合开展情况、对物业公司的考核评分、物业补贴工作的实施效果、存在的问题和建议等方面。

　3. 问卷调查

　2018 年 5 月 20 日-2018 年 6 月 20 日，评价组对 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目的受益群体进行了问卷调查。评价组主要选择岳阳街道和中山街道的居民进行了现场问卷发放，共发放问卷 200 份，实际收回 196 份,有效问卷 195 份，问卷回收率为 98%，有效率为 97.5%。绩效评价组根据问卷调查数据分析，撰写了社会满意度分析。受益群体对售后早期商品房物业补贴的整体满意度为74.68%。

　三、评价结论和绩效分析

　（一）评价结论

　1. 评价结果

　运用由评价组设计的评价指标体系及评分标准，通过数据采集、问卷调查及访谈，对“2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目”绩效进行客观评价，最终评分结果为 87.85 分，绩效评级为“良”。其中：项目决策类指标权重分为 10 分，得分为 10 分，得分率为 100%；项目管理类指标权重分为 30 分，得分为 26.68 分，得分率为 88.93%；项目绩效类指标权重分为 60 分，得分为 51.17 分，得分率为 85.28%。一级指标汇总如表 3-1 所示，具体指标得分如表 3-2 所示。

　表 3-1 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目评分结果 指标 A 项目决策 B 项目管理 C 项目绩效 合计分值 权重 10 30 60 100 分值 10 26.68 51.17 87.85 得分率 100% 88.93% 85.28% 87.85% 2 2 . 主要绩效

　2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目总体组织规范，开展情况良好，松江区房管局在各街镇房管办、物业公司、居委会和业委会等单位的配合下，组织完成了售后早期商品房物业补贴工作。按照考评细则实施的考评工作完成及时，结合考核结果、按照补贴面积和补贴标准严格测算补贴资金，按照计划及时完成补贴发放工作，补贴资金发放准确，项目覆盖了纳入补贴范围内的所有小区，物业公司新增、退出机制较为稳定，补贴资金对物业公司的正常运营起到一定的保障作用，物业服务质量总体较好，较好地保障了小区居民日常的居住生活。在满意度问卷调查方面，小区居民对物业公司提供的宣传通知、沟通协作、服务情况和管理情况等的总体满意度仅为74.68%，满意度有待提升。

　3 3. .

　7 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目绩效评价指 标评分表

　表 表 3 3- -2 2

　7 2017 年度松江区售后早期商品房物业补贴项目绩效评价指标 评分表

　一级指标

　二级指标

　三级指标

　权重

　得分

　业绩值

　扣分说明

　指标细化说明

　评分规则

　数据来源

　A项目决策（10分）

　A1 项目 立项 （6 分）

　A11 战略目标适应性 2 2 适应 满分 考察售后早期商品房物业补贴项目是否与区住宅物业管理工作目标相一致，是否能够支持部门目标的实现以及是否符合住宅小区综合治理发展政策。

　项目与区住宅物业管理工作目标完全一致，符合住宅小区综合治理发展政策，得 100%权重分；与区住宅物业管理工作目标基本一致，得80%权重分；与区住宅物业管理工作目标完全不一致，得 0%权重分。

　·政策文件 ·部门职责 A12 立项依据充分性 2 2 充分 满分 考察项目立项是否有充分的依据，售后早期商品房物业补贴项目是否符合国家、市、区政府具体指导性文件的要求。是否与项目实施单位或委托单位的职责密切相关,与项目现状、实际情况相适应。

　项目符合国家、市区政府具体指导性文件的要求得 50%权重分；与项目现状、实际状况完全适应，与项目实施单位的职责密切相关得 50%权重分。

　·政策文件 ·项目立项文件 A13 项目立项规范性 2 2 规范 满分 考察项目的申请、设立过程是否符合相关规定的要求，用以反映和考核项目立项的规范情况。

　项目按照规定的程序申请设立；所提交的文件、材料符合相关规定的要求；事前经过必要的可行性研究、专家论证、风险评估、集体决策等，得 100%权重分。有一项不符合立项申请流程规范的扣权重的 50%，扣完为止。

　·项目立项申请 及 批 复 文件 A2 项目 目标 （4 分）

　A21 绩效目标合理性 2 2 合理 满分 考察项目所设定的绩效目标是否依据充分，是否符合客观实际，用以反映和考核项目绩效目标与项目实施的相符情况。

　评分关注：①项目绩效目标...