浅析海盐秦山建设公司资金管理

　摘

　要 房地产行业属于资金密集型行业，项目开发的资金需求量是很大的，而且资金需求具有阶段性特点。在房地产项目的经营开发上，房地产开发企业的大、中型的房地产开发经营项目所需资金就很大，而且房地产项目的开发经营具有涉及面极广，外部因素影响多，投资周期较长，资金回笼慢，市场行情变化快，经营风险大等特点。本文理论联系实际，客观地分析了秦山建设公司在资金筹集、管理、使用、回收等全过程方面管理，肯定了企业在降低资金成本，规避经验风险，提高资金使用效率，既取得的成功经验，也一分为二地指出了其还存在待完善的地方。以期在未来的经营活动中不断完善，促进企业取得更好的成效。

　关键字：

　房地产；资金管理；经验

　 Abstract

　The real estate industry is capital-intensive industry, project development funds is a great demand, and demand for funds with periodic characteristics. In the real estate business development, the real estate development enterprises large and medium-sized real estate development and operation of the funds needed for large projects, and real estate development and management projects have involved very wide, external factors and more, the investment cycle long, slow recovery of its investment, market conditions change rapidly, and other characteristics of business risks. This theory with practice, objective analysis of the QinShan construction company in the capital raising, management, use, recycling and other aspects of the whole process of management, and affirmed the company to reduce capital costs, avoid empirical risk, improve fund use efficiency, both the success of the experience also noted in two of its still to be perfected. To business activities in the future continue to improve, promote enterprises to obtain better results.

　. Keywords: Real Estate，Funds Management; Experience

　目

　录 摘

　要 ................................ ................................. .

　I I

　ABSTRACT

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　I I

　1 资金管理的 概述

　................................ .......................

　1 1

　1.1 资金管理的概念 .................................................. 1

　1.2 资金管理的原则 .................................................. 1

　2 2 选择适当的融资渠道和方式

　................................ .............

　2 2

　2.1 股权融资 ........................................................ 2

　2.2 信托融资 ........................................................ 2

　2.3 委托贷款及创新 .................................................. 3

　2.4 海外资金 ........................................................ 3

　3 3 秦山建设股份公司资金管理中存在的问题

　................................. .

　3 3

　3.1 资金管理水平低、使用效益差 ...................................... 4

　3.2 资金回款的周期比较长 ............................................ 4

　3.3 资金管理模式不完备 .............................................. 4

　3.4 工程垫资与工程拖欠款较大 ........................................ 5

　4 4 加强秦山建设股份公司资 金管理的对策

　................................ ...

　5 5

　4.1 提高资金管理水平，做好资金预算管理 .............................. 5

　4.2 加强资金周转各环节的可控性 ...................................... 6

　4.3 建立完善的资金管理模式 .......................................... 6

　4.4 准确的进行资金的归集、分配与转结 ................................ 7

　参考文献

　................................ ...............................

　8 8

　致

　谢 ................................ .................

　错误!未定义书签。

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　随着近几年来我国海盐秦山建设公司的高速发展，房地产开发企业一直在进行大规模跨区域扩张，公司在扩张的同时需要大量的资金运转，为了获得更多的资金用于企业的发展，向银行贷款几乎是每一个企业的必经之路，但银行贷款的利息却又使企业的财务费用急剧上升。大量的房地产企业通过公开市场筹措到大量资金，但是面对资本市场，却仍然存在一个投资回报的问题。越来越多的企业集团采用集中的资金管理方式来加强协同和控制，并提高集团整体的资金使用效率。

　房地产项目是一种相对复杂的产业，项目的全寿命周期内充满了复杂的价值流、物流、信息流和现金流。现金为王一直被视为企业资金管理的中心理念，现金流管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。在日益激烈的市场竞争环境下，企业面临的生存环境复杂多变，尤其是在国家银根紧缩的情况下，企业只有通过提升现金流的管理水平，才能合理控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率。因此，企业加强资金管理工作，在现阶段更有现实意义。

　1 资金管理的概述 1.1 资金管理的概念 资金管理是指对企业资金来源和资金使用进行计划、控制、监督、考核等项工作的总称，是财务管理的重要组成部分。资金管理包括固定资金管理、流动资金管理和专项资金管理。

　资金管理投资决策与计划，建立资金使用和分管的责任制，检查和监督资金的使用情况，考核资金的利用效果。管理的主要目的是：组织资金供应，保证生产经营活动不间断地进行；不断提高资金利用效率，节约资金；提出合理使用资金的建议和措施，促进生产、技术、经营管理水平的提高。

　1.2 资金管理的原则 资金管理的原则主要是：划清固定资金、流动资金、专项资金的使用界限，一般不能相互流用；实行计划管理，对各项资金的使用，既要适应国家计划任务的要求，

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　又要按照企业的经营决策有效地利用资金；统一集中与分口、分级管理相结合，建立使用资金的责任制，促使企业内部各单位合理、节约地使用资金；专业管理与群众管理相结合，财务会计部门与使用资金的有关部门分工协作，共同管好用好资金。

　2 选择适当的融资渠道和方式 海盐秦山建设公司属于资金密集型行业，项目开发的资金需求量是很大的，而且资金需求具有阶段性特点。从批租、开发到销售都要占用大量资金，由于开发商自有资金有限，远远不能满足项目对资金的需求，所以房地产开发通常需要大量外部融资。秦山建设公司在以下多种融资渠道中审时度势做出低资金成本的选择。

　2.1 股权融资 所谓股权融资即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而避免公司管理权的分散。股权融资解决了风险和管理权的矛盾。但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营、管理。作为股权融资的一种方式，股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险，更提高了公司的资本充足率，为之后的银行融资铺平道路。其实，之后讲述的委托贷款和夹层融资都可以通过这种形式来操作，或者说是这一形式在信托上的运用。对于民间资金的直接融资，既可以用委托贷款的形式也可以用受限股权入股的融资方式，两者的资金成本都是双方协商达成的。

　2.2 信托融资 房地产信托主要有抵押贷款类信托和股权类信托。信托融资是值得考虑和选择的融资方式。信托在串接多种金融工具方面独具优势，一是信托融资具有巨大的灵活性，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品；二是有很大的创新空间，是组合融资、金融创新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。

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　2.3 委托贷款及创新 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。该融资方式可适用于项目的各个阶段，但由于资金的协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。目前有较多的政府机关和企事业单位（如上市公司和垄断性公用事业单位）有资金富余，委托贷款可以将这些富余资金调向资金短缺行业。操作的难点在于富余资金的寻找（银行可以充当部分中介作用）和价格的协商。法律支持通过银行中介的一对一资金借贷关系。

　2.4 海外资金 海外资金的来源和流入方式主要包括：海外人士、地产基金直接购买内地房地产；外资银行、基金通过信托各种途径贷款给内地企业用作房地产投资或直接投资；香港的房地产基金直接投资。目前海外地产基金在国内投资大多选择规模较大的房地产企业，并且对其项目、信誉、财务状况审查严要求高。香港房地产投资信托基金（REITs）领汇于 2005 年 11 月上市，这支基金被允许投资香港以外的房地产项目，内地企业可以赴香港通过该基金融资。

　3 秦山建设股份公司资金管理中存在的问题 海盐秦山建设公司是一家具有房地产（住宅、商业）投资与开发、房屋建筑工程施工、商品混凝土构造等为一体的综合型集团企业。1998 年企业实行改制，并先后成立了“海盐县秦山房地产开发有限责任公司”、“海盐县秦山混凝土有限公司”、“海盐秦山物业管理有限公司”三大控股公司。2003 年企业更名为“浙江秦山建设股份有限公司”，同年又与外商合资组建了“海盐金汇房地产开发有限公司”。

　旗下秦山混凝土有限公司承接了杭州湾跨海大桥的混凝土业务，使企业的知名度得到了很大的提升。进入二十一世纪后，公司开始走出浙江，进入安徽、河南等地，成立公司，通过资本运作达到了经营战略目标。在经历三十年创业风雨之路后，成为今天这样一个

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　初具现代规模的企业。目前，绿城房地产公司资金一直以来运行很正常，但是由于扩张过快，公司在资金方面就暴露出一些问题，主要如下：

　3.1 资金管理水平低、使用效益差 尽管海盐秦山建设公司制订了资金使用计划和各项费用开支计划，但公司大多数管理者不能做到按计划控制，导致计划的可操作性差，有的甚至将计划束之高阁，形成计划与实际的严重脱节，使企业的资金管理变得盲目，影响海盐秦山建设公司资金的正常周转。其原因有两方面，客观上因受市场经济等因素影响，有许多意想不到但又必须支出的项目，增加了各种费用的实际支出数。主观上却是海盐秦山建设公司领导和管理人员没有切实有效地抓好计划控制这一关键环节。

　3.2 资金回款的周期比较长 目前海盐秦山建设公司的主要资金回款来源于楼盘销售回款，鉴于销售推广力度、市场环境、促销力度、消费者的消费需求、当地市场消费能力等各种因素的影响，回款周期比较长，同时，回款也不稳定，给海盐秦山建设公司造成的资金压力比较大，同时资金成本也增加。加之，近期国家政策对房地产企业的管理，限购令的执行，包括对首套房的认定、对非本市居民的限购等，以及银行贷款政策缩紧，取消首套七折利率优惠、二套房利率上浮、三套房停贷等,对资金的回笼也产生了巨大影响。海盐秦山建设公司自有资金很少，大部分以银行借贷融资为主，由于资金来源单一，导致项目开发、获取、销售都受到严重影响。海盐秦山建设公司迫切需要拓展新的融资渠道，以保持稳定的资金来源，满足项目开发的资金需求。

　3.3 资金管理模式不完备 由于国内房地产在近年内高速发展，中国房地产市场的现实是房地产企业的业务发展速度快于内部管理模式的建立及完善。要实现海盐秦山建设公司的良性发展，确保行业的健康和有序，房地产企业必须建立适合自身的内部管理模式。目前海盐秦山建设公司普遍缺乏资金管理能力，导致业务运营过程中存在诸多商业风险，比如房地产开发过程中出现的腐败滋生、内部监控不力、资金控制弱化、楼盘品质、客户服务、

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　楼盘物业管理等方面的诸多问题，轻者影响房地产项目的品牌形象，重者导致法律风险或诉讼事件的发生，总体对海盐秦山建设公司的发展会产生一定的负面影响。

　3.4 工程垫资与工程拖欠款较大 近年来，随着建筑市场施工队伍的急剧膨胀，建筑市场的竞争日趋激烈，僧多粥少的形势加剧，使得一些建设单位在工程发包时，提出某些不利于海盐秦山建设公司的要求。其中，垫资被作为一种普遍手段，成为签订工程承包合同和考查施工队伍实力的重要条件，有的工程项目垫资资金甚至超过 50%。作为海盐秦山建设公司，为了在建筑市场中抢占一席之地，以满足公司发展的需要，往往会承诺建设单位的垫资条件。海盐秦山建设公司一旦为某项工程垫资，则会身不由己，或者丧失先期垫资应获取的收益及承担垫资损失，或不得不继续垫资施工，但这样的垫资工程，完工后垫资款则可能转变成拖欠款。一般来说，拖欠款是以垫资为前提的，如果没有垫资，就不会有大面积的拖欠和长时间的存在垫资。因为摆不脱垫资的困惑，也就难以解除拖欠的压力。

　 4 加强秦山建设股份公司资金管理的对策 为了有效的规避上述风险，实现海盐秦山建设公司的良性循环及发展，建立有效的资金管理模式就成为迫切的问题，也是形成海盐秦山建设公司核心竞争力的重要途径。为解决海盐秦山建设公司的资金管理模式建立的问题，笔者建议可以从下述方面着手，以期对房地产企业的资金管理提供有效的解决途径：

　4.1 提高资金管理水平，做好资金预算管理 海盐秦山建设公司要建立和完善预算编制、审批、监督、考核的全面预算控制体系。预算范围由单一的经营性资金收支计划，扩大到生产经营、基建、投资等全方位资金的预算。预算主体包括企业内部各独立核算单位。预算编制采取逐级编报、逐级审批、滚动管理的办法,预算一经确定，即成为企业内部组织生产经营活动的法定依据,不得随意更改。针对海盐秦山建设公司的特点，实施资金预算管理应遵循以下程

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　序：第一、自下而上逐级编制资金预算计划。第二、自上而下，通过一定的会议形式审批预算。公司职能部门对所属单位的预算计划,通过收集整理，确定公司下月财务预算，改“用后算”为“算后用”。第三、执行严密的预算调整程序。原则上，各级预算一经批准确定，不得更改：但因特殊事由，须调整的,应遵循严密的审批制度。第四，建立严格监督和考核制度。资金管理的实质就是对各个环节现金流的监督与控制，也就是对施工生产、任务承揽、设备购置和基建投资等过程的现金流采用预算管理和定额考核，实行动态监控，量化开支标准。海盐秦山建设公司在编制资金预算时，本着轻重缓急的原则，将营运资金区分为生产经营资金和非生产经营资金。生产经营资金包括承揽任务、项目施工和正常管理费所需资金，是保证生产经营的必需资金,应按照企业内部各个所属单位年度、月度计划,统筹调配，保证这部分资金供应，不得挤占或挪用。非生产经营是跟生产经营相对联系不太紧密的资金，这部分资金须本着节俭、必须、适度的原则，力求压缩总额开支。

　4.2 加强资金周转各环节的可控性 这是对推行全面预算管理的补充，海盐秦山建设公司要树立钱流到哪里,管理、监控就紧跟到哪里的观念，将现金流量管理贯穿于企业管理的各个环节,高度重视企业的支付风险和资产流动性风险。严把现金流量的出入关口，对经营活动、投资活动和筹资活动各个环节产生的现金流量进行严格管理。海盐秦山建设公司监控的重点应包括：一是资金收入方面，应收款项是否应收未收或缓收；在建项目资金是否及时回笼；已完工项目是否及时撤场；处置资产的审批及款项收回等；当期的实际资金收入与预算收入差异及原因。二是资金支付方面，应付款项是否存在支付风险；大额资金的立项、审批、支付是否合规；当期的实际资金支出与预算是否存在差异及其原因分析。

　4.3 建立完善的资金管理模式 海盐秦山建设公司属于周期较长的项目开发（生产阶段）模式，单个房地产项目的开发可能会延续比较长的周期，这种商业运作模式必然导致资金管理模式也是分项目、分阶段的资金管理模式。海盐秦山建设公司内部要实现资金在各个不同项目之间、以及不同的周期及阶段之间的合理安排及使用。因此，实现资金的集中管理就显得很

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　必要，实行收支两条线，所有资金收入都由集团总部进行控制，所有资金使用都由集团总部进行集中分配，实现资金的有序流动，降低资金盲目占用的风险，提高使用效率。

　4.4 准确的进行资金的归集、分配与转结

　对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

　结束语 综上所述，海盐秦山建设公司的资金管理是一个重要环节，要实现房地产企业的良性发展必须建立完善的内部管理模式。只有实现能力的综合提升，才能够有效提升房地产企业的核心竞争力，促进企业的长远发展。房地产企业有着共同的行业、专业属性，其融资渠道可以是多种多样的，如何选择本企业经营现状，通过有效的资金管理，以低成本，高效率地运作是至关重要的。海盐秦山建设公司依赖其管理层的成功

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　地管理，合理的选择融资渠道、方式，在确保工程质量的前提下，低成本运作，是其发展、壮大的经验所在。和任何一种事物一样，总有其两面性，总有其存在不足的地方，总有其追求至善至美的空间，秦山建设也不例外。相信该企业在以后管理实践中，会扬长避短，因势利导，通过有效的资金管理，促进企业降低成本，取得更加优异的成绩。

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