房地产企业房地产融资

摘 要 房地产企业融资同时受很多因素的影响。通过大量的文献分析和研究，对房地产企业融资的现状进行了深度的分析，概括了我国房地产企业在融资过程中遇到的一系列问题。房地产企业发展具有一些特有的特点，例如经营风险高，建设周期长，资金需求大等等。近年来，中国通过各种强有力的手段对产业结构进行了调整。虽然过度房地产投资的现象得到了缓解，但也带来了许多问题。

本文将从理论和实践两个角度同时出发，并将二者相结合，具体分析了房地产业发展的背景、遇到的困难，简要介绍了国内外的研究现状、融资的相关基础理论等专业知识。本文分析了我国房地产企业进行融资管理方式的发展变化趋势，包括银行贷款，股权融资，债券发行，房地产信托等。本文指出，银行贷款仍然是我国房地产融资的主要方式，其原因中国地产业主依靠银行贷款融资。最后，指出中国企业目前的房地产业融资管理模式进行比较简单。为了解决这个问题，我们应该积极拓宽思路，利用融资渠道的品种，采取多种方式，按照本文中的国内和国际经济和金融的变化形式，探讨具有成本效益的融资的实际情况。

关键词：房地产企业，房地产融资，融资对策 Abstract Financing of real estate enterprises is an activity affected by many factors. Real estate enterprises are characterized by high operating risk, long construction cycle and large capital demand. In recent years, China has adjusted the industry through various powerful means. Although the phenomenon of overheated real estate investment has been alleviated, it also brings many problems. At present, bank loan is still the main way of real estate financing in China, and the reasons why real estate owners mainly rely on bank loan financing are analyzed. Finally, it is well pointed out that the current financing mode of really real estate in China is very relatively single. In order to solve this problem, we should actively develop ideas, make use of all possible financing channels, take a diversified path, and explore efficient and low-cost financing methods suitable for the actual situation of enterprises, according to the changing development of economic and financial forms at home and abroad. Key Words: Real estate enterprises，Real estate financing，Financing Countermeasures 目 录 1 前 言 1 1.1 研究的背景和意义 1 1.2 文献综述 1 1.3 研究的主要内容和方法 1 2 房地产企业融资现状及问题分析 2 2.1 房地产融资概况 2 2.1.1 我国房地产企业融资现状 2 2.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现 3 2.2 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析 3 2.2.1 我国房地产企业融资存在的问题 4 2.2.2 房地产融资问题存在的原因分析 4 3 房地产企业融资渠道 5 3.1 房地产企业融资渠道 5 3.2 房企主要融资渠道规模和结构 5 3.3 未来偿债高峰 5 3.4 融资收紧对主要渠道的影响 5 4 加强房地产企业融资管理的主要途径 7 4.1 加强房地产企业融资管理的途径 7 4.2 如何获得国外资本的认同 7 5 应对房地产业融资问题的主要对策 9 5.1 政府方面 9 5.2 金融机构方面 9 5.3 企业自身方面 9 结 论 10 致 谢 11 参考文献 12 1 前 言 1.1 研究的背景和意义 20世纪90年代中后期以来，中国房地产市场发展势头正盛，国家发行了很多鼓励住房消费的政策，使房地产公司投资增长的速度更加迅猛。近几年来，国家通过颁布一系列政策法规，不断调控房地产市场。这两项新房地产政策使房地产企业都感受到前所未有的资金压力。

房地产企业行业市场参与者开始进行关注于扩大公司资金主要来源和融资渠道，寻求多元化的融资渠道，包括中国上市、信托、基金、海外融资、私募股权等。针对国家宏观信贷收紧政策，如何处理来自于财务上的风险，如何拓宽融资的渠道，来解决金融方面遇到的风险，缓解资金需求的巨大压力，促进房地产投融资体制改革和调整融资结构，来促进资本市场的发展已经成为非常迫切的问题。房地产融资研究具有非常深远的意义。

1.2 文献综述 这些年来，随着经济的不断发展，房地产行业欣欣向荣，但与此同时也存在许多问题。通过大量文献研究可知，房地产企业有很多能够进行融资管理的方式，例如信用融资、信托融资、直接上市、外包上市、房地产资金、典当融资和项目融资等等，它们都使得房地产市场欣欣向荣，呈现一片良好态势。研究人员还提供并分析了不同的融资方式及其各自的运作方式。本文将分析企业的房地产融资，并给他们一个新的面貌。它将通过案例研究说明根据他们的能力进行的重要性，仔细规划并减少失明和风险。为了真正实现融资效益。

1.3 研究的主要内容和方法 本文的主要内容是对房地产融资来概括目前的发展；
分析造成这种情况的原因; 分析不同的企业，然后不同的融资信道的实际局限性被分类的融资能力;所提出的政府之下，以解决新的经济环境，社会及企业融资问题，并提出了一些建议。

本文的研究方法分三个步骤：
（1）提出问题：用文献研究方法总结房地产业的现状和融资情况及政策。

（2）分析问题：首先，运用问卷调查的方法研究了当前市场融资的方式和渠道。然后定性分析，并指出了它们的优点和局限性。同时，通过进行分析企业不同融资管理方式下的成功案例，进一步论证了实证研究工作方法。

（3）解决问题：本文采用描述性研究方法，针对各种不同状态的房地产企业，分别进行了描述和分析，以及具体提出了解决的措施和方法。

2 房地产企业融资现状及问题分析 2.1 房地产融资概况 2.1.1 我国房地产企业融资现状 表2.1 我国房地产融资构成时间变化量化表 Tab.2.1 Quantitative table of time change of real estate financing composition in China 图2.1 我国房地产企业融资结构变化图 Fig.2.1 Change chart of financing structure of real estate enterprises in China 图2.1和表2.1显示了最近几年来我国房地产企业融资结构的变化，通过分析融资结构的变化继而概括我国房地产企业融资的现状并将预测未来的走向。由图2.1中可以得出以下结论，我国国内贷款走势起伏不定，自筹资金保持间接性上升态势，其他资金基本保持持平，而预算内、债券、外资比例却在逐年下降。通过对表2.1的研究分析，能够看出自1998年以来的变化预算基金、债券和利用外资，从几乎每年总资本的8%到2004年的1.3%，所占比重逐年减小，外资的比例则从7.18%降到了1.2%。商业银行为房地产贷款，2004年银行贷款比例下降了4.5%，下降了很多，房地产业自筹资金和其他基金所占的比重分别为1.9%和3.7%。我国国内贷款所占比例基本保持减小状态，自筹资金逐年上升，其他资金所占比例越来越高，预算内、债券、外资所占比例则越来越少。

根据中央银行刚刚发布的2005年第二季度中国货币政策执行情况报告的统计，45个大中城市的房地产信贷和发展投资增长率持续下降。面对房地产经济领域的固定资产投资热点，国家决策者明显从资金主要来源对房地产行业的正常发展进行严格的监管。

（1）融资压力越来越大。

（2）融资方式单一。中国房地产企业内部融资方式主要包括自有资金和购买资金。房地产企业仅仅从内部从自身进行融资以便于获得资金的力量是薄弱微小的。应该通过企业外部找找方法，还可以通过包括企业发行股票债券，利用股权进行投资，通过发行上市公司继而发展债券，还有银行贷款，房地产信托，利用外资，合作研究开发，产业基金等在内的很多的融资方式进行融资。但是，银行贷款依然是我国房地产行业进行融资的主要方式。

2.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现 （1）以市政和债券融资为主的直接融资比例较小 目前，中国有三个房地产融资业务：一是股票市场融资。目前，我国有4万多家房地产开发企业，但上海和深圳的上市公司却还不到100家，所有房地产开发企业的房地产上市公司比例甚至都不到5/1000。第二，公司债券融资。第三，直接进行融资管理方式较少。

（2）银行贷款依然是我国房地产行业进行融资的最主要方式。

（3）海外融资在我国房地产业融资中的比例越来越少 虽然自2002年以来中国房地产业使用的外资金额一直在上升，但整个融资渠道中使用的外资比例一直在下降。东部沿海城市地区研究较少，中西部农村地区仍有下降趋势。特别是，直接融资的比例很小。

（4）宏观调控后，房地产企业的融资尝试开始多样化 自2003年以来，政府采取了一系列的宏观调控措施，控制房地产业投资现象过热，监管并转移信用风险，进行宏观调控。这些措施具体包括增加房地产业开发中自有资金的比例，暂停批准农地转让给非农业建设用地等。房地产开发商收紧这些资金链，使高度发达。对银行进行信贷的依赖很紧，必须发展开始多渠道融资可以尝试。

2.2 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析 作为中国房地产行业仍处于起步阶段，融资模型相对简单。最传统古老的方法是把银行贷款通过附加的方式额外加到自己的基金之中，或者用自身本来就具有的资金加上机构的具体投资总额再加上银行贷款。通过与国外的对比，我国仍然非常落后，能够提升的空间依然很大。在很多发达国家，直接融资可以通过控制项目继而控制资金，资金的获得与否，与很多因素有关，如机构投资者、基金以及其他方式。因此，在自身资金充足的情况下，支持建立和维稳房地产融资体系，通过多渠道的改善，制约中国房地产企业的正常平稳发展。

2.2.1 我国房地产企业融资存在的问题 （1）
融资结构非常简单，银行面临着信贷风险。

（2）影响房地产业融资的原因多种多样。融资不仅是储备资金以便于建设和发展，也是我国资本市场通过供需形式来展现的资源管理配置过程。房地产公司不能仅仅依靠内部融资来筹集自身需要的资金，更需要通过外部融资来得到更多。如今，信贷融资仍然是我国房地产企业的主要融资方式。其他各种形式的融资也受到政策和金融体系的影响和限制。因此，它的开发很困难并且有许多局限性。

（3）法律法规还不健全。

2.2.2 房地产融资问题存在的原因分析 1、土地取得成本提高。土地招标的市场运作在一定程度上增加了房地产企业的土地收购成本，占用了更多的企业资金，而且还降低了房地产企业的利润获得通过土地增值超额的利润，降低了资本自我积累的能力。

2、房地产业的调整期。房地产业的发展不可能是直线上升的趋势。数据显示，中国房地产开发周期一般是上下波动4-5年，随着国民经济的发展路线。自2011年以来，国家出台了八项强有力的措施，以控制“国家八条”等购房限制，以及制定房地产开发贷款的相关法律法规。随着贷款利率和个人住房贷款利率的持续上涨趋势，以及开发企业资金退出周期的延长，所有房地产企业的资金链都将面临巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。中国传统企业管理必须保障资金供给，提高公司资金可以使用效率，并利用大多数外资的投资机会，更加注重成熟项目的快速经济发展，加强学生自己的力量。

4、对自身资金的储备不够看重。

5、房地产金融市场不够发达。

6、还没有完善相关法律法规。

上述1,2和3在一定程度上增加了房地产企业的融资压力，是房地产业融资难上加难，而4,5和6则使我国房地产行业过分并严重的依赖于间接融资，尤其是银行贷款而间接融资的规模又远远超过直接融资的规模，非常不利于我国房地产行业直接融资的发展。例如，与银行贷款进行对比，信托融资灵活度更高一些，并且也有了很大的创新和变革，并且它的二级市场也不够完整，该产品是很难相信的流动。最关键的法律条件是真空，这使得金融业创新随时都有可能遭遇天翻地覆的改变。

3 房地产企业融资渠道 3.1 房地产企业融资渠道 融资方式主要有以下几种：个人住房融资，非标准融资，银行贷款，国内外证券市场融资和应付账款融资。

3.2 房企主要融资渠道规模和结构 （1）收缩投资与社会资金的活动性越来越小，融资规模越来越小。

（2）房地产业主要的资金来源仍然是通过银行，间接融资的规模甚至是直接融资规模的几倍。相关数据表明，2017年，个人住房融资，银行贷款，应付账款，非标准融资和国内外证券市场融资规模分别占44％，21％，18％，16％和6％，银行贷款依然是房地产行业筹集资金的最主要方式。

（3）相关金融法律法规制度不够完善严重影响了房地产企业的主要融资方式，非标准投标转换的趋势显着。2018年第一季度，非标准融资新增余额比例下降11个百分点，其中新增佣金余额比例增加; 银行发展贷款新余额与国内外证券市场融资占有市场的比重分别提高27和5个百分点。

3.3 未来偿债高峰 未来四年将是支付的高峰期。

3.4 融资收紧对主要渠道的影响 （1）对银行信贷的影响。受益于非标准的投标转换和资金回笼，住房企业的整体融资支持在银行对账单上增加了信贷，而成本增加，信贷集中。A.发展贷款的成本越来越高，门槛也在逐渐上升，其使用方法如下所示：目前利率不同程度浮动; 系统的实施需要更高的住房企业资质; 开展联合信贷限制试点，限制信贷不足的中小企业发放住房贷款，鼓励企业积极发展高负债住房企业; 对符合“四，三，二”条件的项目有极其严格的规定，不允许在两个地方使用资金。

B.对并购贷款的需求越来越大，成本越来越多：部分地区已批准432个，利率可以稳定在11％左右。

（2）对非标融资的影响。A.银行非标准投标转换。2017年，非标准合并开始加强，银行对账单内外非标准资产规模迅速下降。为了降低信用风险，2018年7月出台了新的资产管理规章制度。B.佣金的规模越来越小，贷款的数量越来越少。2018年2月，新制定的法律法规禁止委员会贷款资产管理产品。C.信托规模的增长也不是一蹴而就的，它的增长越来越缓慢，甚至出现下降趋势。信托公司主要依靠自身的自觉主动管理，并且其比重越来越大，成本越来越多，持续的时间越来越短。新的房地产集体信托基金于6月份成立，规模每年下降17％，贷款和投资比例下降2个百分点，与2017年相比分别缩短了0.16年。7月，新的规章制度放松了非标准整改工作，信任规模的下降趋势有望缓解。

（3）对境内证券市场融资的影响。A.住房企业发行的信用债券要求更高的资格，有限的使用，增加的发行规模和更低的成本。房地产企业发行公司债券，按照“四个基本范围+五项综合指标评价”使用三级分类的方式进行监督和监管。公司债券只能用借新的债券的方式来进行抵消，而各个银行间的各种票据不能用来抵消公司债券。2018年上半年公司债券发行规模较2018年上半年每年增长45％，主要是由于市场流动性的改善，AAA公司债券的发行利率和第一张中期本票的发行。2018年的一半有所改善。它们分别下降了0.6个百分点和0.5个百分点。B.发行规模一直保持上升态势。C.股权融资规模大幅下降。2017年，房地产企业的股权融资规模下降了84％，并在2018年上半年持续保持下降态势。

（4）对海外融资的影响。A.海外债券的发行量越来越多，对其的监管力度越来越大。B.海外股权融资前景出现拐点。自2016年至2017年，香港房地产企业的股权融资规模一直减小，但自2018年以来，已经停止下跌和反弹。

（5）对个人住房金融的影响。A.商业个人贷款继续萎缩，首付款上升，利率大幅上升。B.公积金个人贷款政策收紧，支付金额减少。C.消费信贷流入住房市场。2016年和2017年住房消费贷款分别占1.1%和12.9%。

（6）对商业信用融资的影响。全国住房企业应付账款（含应付票据）约占发展资金来源的22％，2017年募集资金3.4万亿元，创历史新高。目前，私营住房企业商业票据的折扣和应付融资成本达到10％以上。

4 加强房地产企业融资管理的主要途径 4.1 加强房地产企业融资管理的途径 （1）使房地产金融市场逐渐步入正轨，慢慢规范化，积极扩大融资范围。以解除禁令为重点，为房地产业创造适宜的金融环境，房地产业的财务监管，落实统一相关立法为重要内容的房地产金融政策，应该着重强调经济杠杆和监管措施。依据这些措施，应将如下工作落实到位：
①对于房地产业和房地产金融市场的向好发展，我们应该保持积极态度，通过外部刺激来促进金融工具的创新和发展。

②积极引进国外高超的管理方法和科学的金融工具，学习西方先进科学技术，同时发行B股，H股或外币债券，以国际融资渠道去拓展市场占有市场，房地产金融对加快国际化进程具有促进作用。

③尽快将相关房地产业金融法律法规落实到位，促进中国房地产金融的持续向好发展。房地产金融相关立法要想妥善处理，还需要从以下角度进行衡量：第一，修改和完善房地产金融的证券法，现有的保障法，保险法等，并且将不适合我国国情的法律进行翻新和创新；
第二，尽早拟定并实施有关法律法规，建立好一整个金融社会的法律体系，营造出一个健康向上的有利于发展的房地产金融法律大环境。当我国股票市场、金融产品市场和房地产行业市场三者都不够稳定的时候，就更应该尽早落实我国房地产金融的法制社会建设。

（2）拓宽海外融资渠道。和外方亲密友好合作，共同建立起国际和国内友好和平融资大环境，积极加强房地产企业融资管理。

4.2 如何获得国外资本的认同 （1）真诚友好，诚实守信。在我们与外部世界讨论合作之前，外部世界通过各种渠道了解我们企业的信用状况，在履行合同的过程中，我们始终坚持诚实守信的原则。“我们必须完成演讲，必须采取行动”，以实现这一目标。

（2）无论遇到什么样的问题，我们都应该始终坚持履行共同合作利益最大化的原则，也就是所谓的双赢原则。在与外资企业合作的整个过程中，我们始终应该尊重他们，始终保持着谦虚和平友好的态度，礼貌地与外方和谐相处，适度合理维护外方的利益，同时也要维护中方的利益，从而能够保证从根本上说，外国在中国的投资公司利益。

（3）增强企业自身管理能力，提高资金的使用效率。

①加快资金流转。但是，各部门之间缺乏联系、相互挤压导致贷款资金及时撤出失败，占房屋销售的很大比例。公司企业财务管理部门立即确定了各环节的重要工作时间节点，并指定专门研究人员主要负责，大大加快了贷款资金的提取速度。

②减少企业的开支，严格控制超出预支范围这种事情的发生。1995年后，为了完成政府的危险、粗糙的任务，进行一番大改造，企业向银行贷款超过4亿元人民币。企业资产的负债率竟然高达至89%，银行每天都必须支付超过11万元人民币的利息。此外，当市场萧条且土地价格下跌时，大量资金被封锁在空置土地上，资产运作急剧恶化。经过详细的分析和研究，企业领导人已经采取的一系列预防和调节措施，包括主动降低价格，尽快振兴商品房库存，尽快全面撤军的基金，最后避免资本风险造成的金融危机，使企业走出困境。

③严格控制成本费用的支出。为了建立准确有效的成本控制体系，房地产开发企业应该有严格的成本预算、决算和审批制度。各项支出要本着节约原则，浪费可耻，公司要从长远的角度出发，为自己节省每一笔资金。

5 应对房地产业融资问题的主要对策 5.1 政府方面 （1）
将房地产金融相关法律法规落实到位。

（2）适当放宽政策限制。国家开发可以对系统内的房地产公司实施一些优惠政策，放宽限制，适当降低我国房地产企业的营业税和所得税。积极引进外资外资和放宽准入限制制度，使其房地产企业注入新的“血液”资本。

5.2 金融机构方面 （1）开发新的金融产品。中国对房地产公司企业的银行贷款发展具有短期和少量的特点，房地产行业企业管理难以通过网络贷款获得所需的资金。根据我们这些问题不同影响企业的特点和不同居民的支付发展能力，创建了不同类型的工具来实现中国金融工具的创新。

（2）我们将完善金融监管专业机构。房地产金融是一个非常危险的领域。证券市场体系尚未发达，发达国家也是如此。所以我们要尽快落实建立金融监管专业机构。

5.3 企业自身方面 （1）探索新的融资渠道。中国的房地产企业融资渠道有限。为了满足巨额资金需求，必须根据自身特点和国外先进经验，增强自身实力，提高信誉。在充分利用国外资金的情况下，房地产信托和房地产抵押贷款证券应探索典当融资，融资租赁，以吸引新的外国投资和其他融资。

（2）做好融资规划，降低融资成本。金融业应不断开发新的金融产品，提高这些产品的使用效率，完善这些企业筹集资金的担保机构。

结 论 近年来，在社会主义不断创新发展的时代大背景下，房地产企业也得到了我们一定影响程度的发展。众所周知，房地产企业融资量大，房地产项目建设时间短，资金周转周期长，决定了房地产企业存在风险。本文主要从三个方面进行论述。第一部分论述的内涵和房地产融资的特点；
二是要清除当前房地产融资；
第三个方面，解决融资房地产企业中的问题分析和策略的方法。在分析中，很明显房地产企业融资管理存在很多社会问题。因此，迫切需要找到有效的措施来解决这些问题。

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