餐饮经营可行性报告-

　 餐饮经营可行性报告

　 谭园天通苑 经营可行性报告

　 目 录

　 第一章 总论 .................................................... 错误！未定义书签。

　 1.1项目名称与承办单位 ............................ 错误！未定义书签。

　 1.2研究工作的依据、内容及范围 ............ 错误！未定义书签。

　 1.3编制原则 ................................................ 错误！未定义书签。

　 1.4项目概况 ................................................ 错误！未定义书签。

　 1.5技术经济指标 ........................................ 错误！未定义书签。

　 1.6结论 ........................................................ 错误！未定义书签。

　 第二章 项目背景及建设必要性 .................... 错误！未定义书签。

　 2.1项目背景 ................................................ 错误！未定义书签。

　 2.2建设的必要性 ........................................ 错误！未定义书签。

　 第三章 建设条件 ............................................ 错误！未定义书签。

　 3.1建设地点选择 ........................................ 错误！未定义书签。

　 3.2项目建设条件优劣势分析 .................... 错误！未定义书签。

　 第四章 市场分析与销售方案 ........................ 错误！未定义书签。

　 4.1市场分析 ................................................ 错误！未定义书签。

　 4.2营销策略、方案、模式 ........................................................ 13

　 第五章 建设方案 ............................................................................ 14

　 5.1建设规模和产品方案 ............................................................ 14

　 5.2建设规划和布局 .................................................................... 14

　 5.4建设标准 ................................................................................ 17

　 5.5公用工程 ................................................................................ 18

　 5.6工艺技术方案 ........................................................................ 19

　 5.7设备方案 ................................................................................ 20

　 5.8节能减排措施 ........................................................................ 22

　 第六章 环境影响评价 .................................................................... 24

　 6.1环境影响 ................................................................................ 24

　 6.2环境保护与治理措施 ............................................................ 25

　 6.3评价与审批 ............................................................................ 27

　 第七章 项目组织与管理 ................................................................ 28

　 7.1组织机构与职能划分 ............................................................ 28

　 7.2劳动定员 ................................................................................ 28

　 7.3经营管理措施 ........................................................................ 29

　 7.4技术培训 ................................................................................ 29

　 第八章 劳动、安全、卫生与消防 ................................................ 30

　 8.1编制依据及采用的标准 ........................................................ 30

　 8.2安全卫生防护原则 ................................................................ 30

　 8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 .................................... 31

　 8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 .................... 31

　 8.5消防编制依据及采用的标准 ................................................ 33

　 8.7火灾隐患分析 ........................................................................ 34

　 8.8总平面消防设计 .................................................................... 34

　 8.9消防给水设计 ........................................................................ 35

　 8.10建筑防火 .............................................................................. 35

　 8.11预期效果 .............................................................................. 35

　 第九章 项目实施进度 .................................................................... 37

　 9.1实施进度计划 ........................................................................ 37

　 第十章 投资估算和资金筹措 ........................................................ 38

　 11.1投资估算 .............................................................................. 38

　 11.2资金筹措及使用计划 .......................................................... 39

　 第十一章 结论与建议 .................................................................... 40

　 №1 谭园天通苑 市场调研报告

　 一、谭园天通苑 商圈调研报告

　 2007年5月19日到21日，组织相关人员针对[天通苑]区域商圈进行了系统的调研。调查内容和目的：界定商圈，对商圈内细化之徒步圈、骑车圈、坐车圈内的集客点、居住人口、商住人口、人流量及竞争对手进行分析。依照投资额度预估各项费用成本和年度营业额，对天通苑谭园餐厅经营定位提供建设性意见。

　 调查结果：

　 1、天通苑谭园餐厅属于天通苑西区商圈内。

　 2、商圈范围界暂定于以天通苑谭园餐厅为中心北起太平北街，南到八达岭高速，东起天通苑西一区，西到城铁五号线。

　 3、在此商圈内暂无集客点。

　 4、商圈内以中餐和家常菜为主，居民人口集中在天通苑西一区、西二区、西三区及太平家园。

　 优劣势分析：

　 1、天通苑西区商圈属于：发展商圈，餐厅地理位置相对比较理想。餐厅在十字路口西南角，位于城铁5号线太平庄站旁边。店址招牌能见度良好，来往客源可以很清晰看到餐厅招牌。

　 2、天通苑西区商圈内餐饮娱乐比较多。离餐厅比较近，例如：平安天悦、东方宏源、第一锅、大食客等、平均消费30元左右（不含商品）。

　 3、店址中没有任何设施，餐厅前期投资相对巨大。

　 4、西区商圈内居住人口约：约17832人，人流测试平均每天约为7039人次。计算方法：（居住人口+商住人口+人流量平均每天人次之和50%）/365天×人均消费=损益平衡点。按照以上计算方法（17832人+0人+7039人+西二区约15000人+西三区约25000人次）/365天×50元；由此证明50元的人均消费和对餐厅附近餐饮的调查来此用餐的客人大多数是开车来用餐。所以餐厅的客源还有很多天通苑其它区域的客人。此客源开发是未来的经营目标之一。

　 5、经营中两个餐市，午市（周一到周五）餐期客流量相比周六、日差别较大。午市和晚市的餐期比例为30% ：70%。

　 调研结论：

　 鉴于以上调查分析和损益平衡分析，因店址内没有任何设施设备所需投资费用相对增加( 例如：楼梯改造、消防设施、餐厅装修等)，增加了经营压力。附近的餐饮竞争比较激烈，但附近有大部分消费人群，可以满足餐厅的正常需求。

　 附录：天通苑西区商圈人流测试标准。（见附表一）

　 二、 谭园天通苑 经营定位报告

　 2007年6月7日和6月9日，组织人员对整个天通苑（不限于西区，包括天通苑1—6区、西一至三区、北一至三区、东一至三区，人口，天通苑分布图具体见附表二）。调研目的：结合前期组织的“商圈”调研，针对整个天通苑周边餐饮企的业经营状况及消费需求状况进行调研了解，确认准目标市场的初步市场经营定位，制定经营可行性报告。

　 调研重点 菜品内容、菜品价位档次、人均消费数据、目标消费人群餐饮需求；服务环节暂不在此调研范围之内。

　 调研内容

　 1、周边餐饮企业人均消费状况；

　 2、周边餐饮企业菜品经营内容（菜系、菜品、搭配）；

　 3、较高档次餐饮企业的经营内容及消费人群来源；

　 4、周边餐饮企业经营形式，确认零点和宴会的布局概况以及餐位数量和装修风格；

　 5、居民区内住户状况了解，概要确认工作或商业背景（有条件的情况下可对周边居民区进行详细的背景调研）；

　 6、周边主要餐饮商家、行政单位、居民的消费需要（想吃什么与价位需要）；

　 7、其它随机调研内容。

　 调研结果

　 通过对整个天通苑小区15家同档次（设定）或同规模（面积）进行调研，对目标市场又有了进一步的认识，分类汇总如下

　 （一）发现的普遍问题

　 1、装修档次中偏低；

　 在考察的15家餐饮商家中，除了2家（百姓厨房和金百万）即将开业的商家之外，普遍存在装修简易、陈旧等状况。于此装修状况相匹配的也是社会餐馆式的无规则服务状态。这一点值得理解，从天通苑社区的发展中即可找到原因。在天通苑这个市场的建立和发展过程中，任何投资者都会在投入与回报中结合市场的具体状况来确认装修成本。需要强调的是，在这些装修档次较低的餐饮商家中普遍是在3—5年前的装修，而反观“百姓厨房”和“金百万”却是在装修上舍得成本。在与这两家企业的调研交流中得到了“看好这个市场”的信息，他们认为天通苑社区的发展迎来了投资机遇。

　 2、菜品多样性，菜品制作档次中偏低；

　 这一点也是很容易找到答案的。天通苑小区本身的特点及居民的结构多样性决定了餐饮菜品的多样性。菜品多以东北、四川、北京、湘鄂等家常菜为主，这些菜品的特点就是适口人群大，是市场和消费者双重选择的结果。由于区域市场内竞争不激烈，又无大手笔或大品牌（仅肯德鸡已入驻）餐饮商家进入，再者，前几年的市场状况相比现在相差较大，较前投资的商家考虑市场状况，在定位和管理上都选择了低成本运作，所以菜品、服务、环境三产品档次相对偏低。

　 3、服务水平较低；

　 社会餐馆不讲求服务是一个原因；第二个原因是上面提到的等同于菜品档次偏低的原因；第三是这些商家在运作上已形成习惯，当局者难于突破现有的状态，另外，就战略发展的眼光看，这些商家普遍存在着生存的观点，而不去寻求更高的发展。这在中餐区域市场中是常见现象，在没有新鲜血液加入和竞争体制的导入之前，这些商家会知足于现状。

　 4、人均消费水平较低；

　 通过对15家餐饮商家的调研，人均消费在40—70元之间，相对较低。但从上面的分析中能够找到消费低的原因：一是天通苑是一个界于“问题儿童”（也就是初级市场，解析见附表三）和明星（也就是发展市场）市场之间，这是市场本身的原因；二是餐饮质量不高，天通苑存在着高消费人群，但由于本身餐饮环境的原因，这些消费人群在选择高档商务就餐时，并没有选择天通苑餐饮市场；三是由于天通苑社会功能暂不健全，企业和政府机关相对很少，也影响了人均消费的提高；四是餐饮商家本身经营的问题，相对而言，现在天通苑90%的餐饮商家属于三流甚至不入流的餐饮企业，经营和管理水平本身和人均消费是成正比的。

　 5、午市消费人群较少；

　 社区特点和居民结构的原因。大量的居民工作在北京市区，午间基本不回天通苑，消费人群自然少。晚市和周末的消费状况和午市是截然不同的状态。但也有部分商家午间的经营状况也是不错的，如庆丰包子、大鸭梨等，这也于菜品内容定位有关。

　 6、经营定位矛盾较突出；

　 经营定位的矛盾，集中反映在投入与回报、眼前与战略之间的矛盾。天通苑本身属于潜在发展的市场范畴，虽然现在到了一个餐饮投资的好时候，但本身也是存在很大风险的。是