养生养老生态农业种植观光体验园项目可行性报告|生态农业观光区

　 

　 养生养老生态农业种植观光体验园

　可行性研究报告

　 目

　录 第一章 总 论 1 1.1 项目名称及承办单位 1 1.2 研究工作的依据与范围 1 1.3 编制原则 3 1.4 推荐方案 4 1.5主要技术经济指标 10 1.6可行性研究结论 11 第二章 项目建设背景与必要性 14 2.1项目背景 14 2.2建设的必要性 26 第三章 市场分析和需求预测 30 3.1人口老龄化市场及需求分析 30 3.2休闲农业市场分析 31 3.3休闲农业发展中存在的问题 40 3.4发展休闲农业对策 42 3.5休闲农业需求预测分析 43 第四章 建设条件与场址选择 48 4.1 建设条件 48 4.2 场址概述 56 第五章 工程建设方案 58 5.1 工程组成 58 5.2 建设方案设计 61 5.3 土建方案 62 第六章 总图与公用工程 70 6.1 总图 70 6.2 公用工程 71 第七章 节能与资源综合利用 78 7.1用能标准和节能规范 78 7.2节能措施 78 7.3节能管理 79 7.4节水措施 80 7.5资源综合利用 81 第八章 环境保护 82 8.1 建设地点环境现状 82 8.2 环境保护执行标准 82 8.3 主要污染源及污染物 82 8.4 污染综合治理方案 84 8.5 场区绿化 87 8.6 环境影响评价 87 第九章 职业安全卫生 88 9.1 设计依据 88 9.2 劳动安全 88 9.3 环境卫生 89 第十章 项目实施进度安排 90 10.1 建设工期 90 10.2 建设进度计划 90 10.3 项目实施进度表 92 第十一章 组织机构与人力资源 93 11.1 企业组织机构 93 11.2 劳动定员 93 11.3 人员培训 94 11.4 员工来源 94 第十二章 招标方案 95 12.1 概 述 95 12.2 招标组织形式 95 12.3 招标方式 95 12.4 招标基本情况表 96 第十三章 投资估算与资金筹措 97 13.1投资估算 97 13.2资金筹措 99 第十四章 财务评价 100 14.1财务评价依据及范围 100 14.2财务效益分析 103 14.3不确定性分析 104 14.4财务评价结论 106 第十五章 结论 107 15.1 结论 107 15.2 建议 107

　第一章

　 总 论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称

　**省养生养老生态农业种植观光体验园

　1.1.2 项目性质 新建 1.1.3 项目建设单位 **小浆果生态旅游开发有限公司

　 1.1.4 项目建设地点 六安市金安区东河口镇境内 1.1.5项目建设期限 项目建设期限2年，即2014年8月至2016年7月。 1.2 研究工作的依据与范围 1.2.1 研究工作的依据 （1）《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

　（2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》国发〔2013〕35号；

　（3）《中国老龄事业发展十二五规划》； （4）《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》；

　（5）中共中央、国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2014年中央一号文件）； （6）《全国现代农业发展规划2011-2015年》； （7）《全国休闲农业“十二五”规划》； （8）农业部办公厅《关于加快发展都市现代农业的意见》； （9）《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》；

　（10）《**省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

　（11）**省人民政府关于《加快推进养老服务体系建设的决定》皖政[2011]20号；

　（12）**省人民政府关于印发《**省民生工程“十二五”规划的通知》；

　（13）《**省老龄事业发展“十二五”规划》；

　（14）《**省社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）》；

　（15）《**省城乡养老服务体系建设实施方案（2013-2015年）》；

　（16）《**省省级社会养老服务发展经费管理暂行办法》（财社〔2012〕1386号）；

　（17）**省民政厅、财政厅《城乡养老服务体系建设实施办法》；

　（18）《六安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

　（19）《六安旅游业发展十二五规划》

　（20）《产业结构调整指导目录》（2011年本）及（2013修改版）；

　（21）《中华人民共和国节约能源法》

　（22）国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月29日）；

　（23）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　（24）项目建设单位提供的有关技术资料、项目方案及基础材料。 1.2.2 研究工作的范围

　根据可行性研究报告规定的内容要求，对“**省养生养老生态农业种植观光体验园”建设必要性和可行性进行分析，对项目建设背景、资源条件、项目定位进行分析和描述；简述项目建设内容、建设方案；并对项目建设的基础设施条件及环境保护、安全卫生、消防、节能等做论述；在此基础上进行总投资估算与经济评价，对财务效益及项目风险进行可行性研究论证，并提出建议。 1.3 编制原则 1.3.1保护原则：坚持开发与资源、环境保护相结合，以保护为前提，突出“保护自然资源，永续利用”的方针，有利于环境质量的提高，确保开发，利用和保护协调—致。 1.3.2基本原则：坚持家庭承包经营制度，充分尊重农民的土地承包经营权，引导发展适度规模经营。 1.3.3特色原则：养生养老与生态农业结合，要依靠种植特色花木、高效化、标准化，培育核心竞争力；注重项目设置的生态性、知识性、参与性和共享性。

　1.3.4多元原则：只有充分把握市场规律、了解市场消费特征和趋势，进行产品设计和相关产业链的配套规划，才能保证建设成果的科学性、前瞻性和可操作性。 1.3.4协调原则：坚持城镇化、生态农业和休闲养生养老三大效益的统一；项目应与大环境和谐统一，与环境容量相适应，充分体现经济发展和科技进步与资源综合利用相协调。 1.3.5按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 1.3.6节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 1.3.7其它规定及客户要求。 1.4 推荐方案

　 1.4.1项目提出理由 近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。 当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。 城市化进程的加速，呼唤起城镇对其特有资源和优美环境开发及保护的意识。随着社会的发展，工业化、现代化与高科技带来的浪潮冲击，城市里的人们对物质化生活的激情已经逐渐减退，开始厌倦城市生活的物欲横流与浮躁纷乱，渴望寻回已经丢失了的那些人性中最璞真、最纯粹的东西：宁静和从容的心态、和睦向善的人际关系、“东篱采菊、南山种豆”的生活方式，乡村的农事劳动、和谐氛围、质朴人情都重新进入人们的视线，引发了城市居民对乡村地区自然景观和人文景观的向往与追求。 随着国民经济发展、居民收入提高，城乡居民对休闲消费需求高涨，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态的休闲及生态农业已进入快速发展的新阶段。休闲农业与乡村旅游的发展拓展了农业功能，提高了农业综合效益，正成为繁荣农业农村经济，促进农民就业增收，拉动国内消费和推动城乡经济社会一体化发展的重要途径。 六安市位于**省西部，长江与淮河之间，大别山北麓，俗称“皖西”。该市地势西南高峻，东北低平，呈梯形分布，形成山地、丘陵、平原三大自然区域；面积17976平方千米，人口709.6万人。 皖西山川锦绣，人文荟萃，旅游资源十分丰富，并以其山水兼得、名胜众多而跻身于**旅游大市行列，是为全省六大旅游区之一。境内自然景观、人文景观众多，旅游业发展前景广阔。奇松怪石，珍禽异兽，尽显造化之神韵；水天一色，碧波万顷，尽享自然之美妙。 六安市金安区依山带水，气候宜人。南部为大别山余脉，地势由南向北倾斜，岗冲相间，绵延起伏，江淮分水岭斜贯全境，形成长江、淮河两大水域。举世闻名的淠史杭水利工程穿越其间，四条主干渠构成纵横交错的灌溉网络。该区拥有毛坦厂历史文化名镇旅游区、东石笋生态休闲会议旅游区、皖西大裂谷、大华山风景旅游区、嵩寮岩旅游景区、岩湾大别山绿色休闲旅游区等知名旅游景点。 **省养生养老生态农业种植观光体验园位于六安市金安区东河口镇，南部群山连绵，起伏不断。境内山峦环绕，苍翠跌宕，半山半圩，池塘众多，独具世外桃源的意境。企业期待以生态种植花木的示范效益，带动当地农户积极参与，形成生态种植与休闲养生养老结合的农业观光体验基地，成为打造六安市农业观光体验旅游的重要生力军；同时增强农民创收能力，促进和带动当地农业经济结构调整。 一个心灵放松“阡陌交通”的农旅乌托邦，一个“悠然自得、众鸟云集、阡陌交通、木屋群居”的生态氧吧世外桃源地，一片安闲舒适的养生乐土，构筑着项目美丽的画卷。健康的、绿色的、多彩的休闲农业观光体验园，塑造着世外桃源般休闲之旅，成为**养生养老的示范地和文化旅游业重点补链项目。

　 1.4.2建设规模

　 **省养生养老生态农业种植观光体验园拟规划总占地面积约5000.00亩（约合333.33ha，分别为：水田1639.43亩、竹园414.20亩、水面196.33亩、林地1237.52亩、荒山1100.02亩、旱地412.5亩），总建筑约27700.00m²。其中，种植用地约2300.00亩，配套服务设施用地150.00亩。

　 项目分为入口综合服务区、养生养老示范区、生态种植观赏采摘区、海天温泉度假区、农耕文化体验区5大功能区域；建成后，预期目标达到养生养老1800张床位；年接待休闲度假游客20万人次。

　1.4.3建设内容

　（1）入口综合服务区

　 入口综合服务区，占地约200亩。包括主题文化休闲雕塑的景观大门、生态停车场、综合服务中心（含办公、超市、银行、员工宿舍等功能）。

　（2）生态种植观赏采摘区 生态种植观赏采摘区占地共约2100亩。其中，蓝莓种植基地450亩、杜仲400亩、英国冬青400亩、北美海棠200亩、薰衣草园100亩、玫瑰花园120亩、DIY农夫园80亩、果林地200亩（含桃树、梨、苹果等）。

　（3）养生养老示范区

　 养生养老示范区占地约500亩，总建筑面积42000.00m²，其中老年养老养生别院29350.00m²、理疗保健区3270.0m²、康体休闲区2600.0m²、办公及护理服务中心2060.00m²、员工宿舍2890.00m²、食堂1530.00m²、其他配套300.00m²。购置各类生活设施，医学诊断、理疗辅助设备，办公设备等；配套给排水、供电、消防、绿化、通讯、环卫等工程；停车场、康体场地等辅助设施等。依托本区域内塘坝，打造湿地滨水休闲带：近水边布置栈道、水中设置农耕文化雕塑景观、点缀乌篷船、重点区域布置水上画舫；水岸互为借景，形成独具魅力的世外桃源水乡盛景。

　（4）海天温泉度假区 依托山体，在4个山顶各建设海天一色大型温泉泡池1座，配套养生馆；最高点处，建设全玻璃钢结构（电梯上下）大型户外观光塔；在山顶平缓处建设直升机停机坪；山坡及密林处布置度假屋（木屋、竹屋、树屋）300座；山谷中建设1座集中式大型会馆（培训、会议、讲学、娱乐、餐饮、住宿等多功能型）。

　（5）农耕文化体验区

　 新增、改造当地民居与DIY农夫园结合，打造院落情怀；给家庭、中老年、社团等消费群体提供一个“日出而作，日落而息”田园农耕文化生活栖息地。 同时园区配套建设30千米外环及内环道路、水电管网等附属设施、5座智能温室大棚、整理土地、河塘堤坝清淤加固、寺庙修复；购置滴管设备、文化雕塑、热气球、公用车辆等。 1.4.4建设目标 以市场需求为导向，紧密结合“生态农业种植”主题，依托“养生养老”的创新理念；将种植农业景观与养生养老别院联系起来；打造集生态种植、观光旅游、休闲养生养老为一体国内示范养老标杆地。 ◆响应国家及**省政府关于加快推进养老服务体系建设的要求，建立功能多样的养老服务模式，突出保健、护理、休闲及个性化按需服务的特色，通过扩大服务范围，推动老年服务由补缺型向适度普惠型转变；力争成为六安市满足区域老龄人口消费升级、健康文化生活的典范工程；为养老服务内容扩展提供经验。 ◆聘请高水平管理人才，实现科学医疗、康复和专业护理对接；定期邀请地方权威医学、健康、养生专家讲学与会诊；与市级医院建立互联互通，使之成为养老特色服务示范中心。

　 ◆项目建成后，将成为**省养老行业的前沿窗口之一；服务**省城镇老年人口为核心，辐射周边地区。 ◆千方百计规划、实施和打造优越的农业生态和人文服务融合的可持续发展循环经济产业链。 ◆促进东河口镇经济发展和产业结构调整，引导农业经济向休闲化、产业化、综合经济发展；有效配合国家、省、市、区对地方农业和新农村建设目标的实现。 ◆依托六安市金安区丰富的自然资源和区位优势，协调与本区的毛坦厂历史文化名镇旅游区、东石笋生态休闲会议旅游区、皖西大裂谷、大华山风景旅游区、嵩寮岩旅游景区、岩湾大别山绿色休闲旅游区等知名旅游景点资源互动；实现共荣共存、和谐发展；形成养生养老、旅游、观光、体验、休闲度假一体化格局。 ◆把握社会进入休闲度假“爆发期”的有利时机，依托合肥经济圈、皖江城市带承接产业转移示范区和长江经济带机遇，以合肥开启大湖名城为契机，对接环巢湖旅游度假区。

　1.4.5总投资及资金筹措 本项目总投资为31500万元，其中建设投资30807.45万元，流动资金692.55万元 项目总投资为31500万元，项目所需资金计划全部由承办单位自筹解决。

　1.4.6财务和经济评论 项目建成并达产后： 项目建成并达产后： 总收入：年营业收入13080.00万元。 总成本费用：年平均6867.73万元。 年利润：年均利润总额5637.75万元。 财务净现值：税前24980.46万元； 税后15808.49万元。 全部税后投资回收期：8.19年（含建设期）; 总投资收益率：17.90%； 财务内部收益率：税前17.41 %，税后13.41%。 1.5主要技术经济指标 主要技术经济指标详见下表1-1。 表1-1

　主要技术经济指标 序号 科目 单位 指标 备注 1 项目总投资 万元 31500.00

　　 1.1

　 建设投资 万元 30807.45

　　 1.2

　 建设期利息 万元 0.00

　　 1.3

　 流动资金 万元 692.55

　　 2 年均营业收入 万元 12828.00

　　 3 年均总成本 万元 6872.73

　　 3.1

　 年均固定成本 万元 2680.88

　　 3.2

　 年均可变成本 万元 4191.85

　　 4 年均经营成本 万元 5952.62

　　 5 年均利税总额 万元 5955.27

　　 5.1

　 年均营业税金及附加 万元 317.52

　　 5.2

　 年均利润总额 万元 5637.75

　　 5.3

　 年均增值税 万元 0.00

　　 6 财务内部收益率 % 13.41

　税后 7 财务净现值 万元 15808.49

　税后 8 税后投资回收期 年 8.19

　含建设期 9 财务内部收益率 % 17.41

　税前 10 财务净现值 万元 24980.46

　税前 11 总投资收益率 % 17.90

　　 12 投资利税率 % 18.91

　　 13 项目资本金净利润率 % 13.42

　　 14 盈亏平衡点 % 32.23

　　 1.6研究结论

　1.6.1结论

　（1）项目建设将充分发挥政府主导作用，以企业投资、政府监管、社会力量积极参与，使项目真正实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为”，不断推动社会养老服务事业发展。

　 （2）本项目符合国家、省、市、区促进农业产业发展政策；符合国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）“鼓励类：一、农林业、2、农产品基地建设；3、蔬菜、瓜果、花卉设施栽培（含无土栽培）先进技术开发与应用；4、优质、高产、高效标准化栽培技术开发与应用；三十四、旅游业2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”等范畴。

　（3）根据**省和六安市“十二五”规划；借鉴行业发展的先进经验，明确项目定位，管理及运营模式。 （4）项目用地符六安市金安区对该宗地的要求。 （5）本项目的设立对于六安市发展休闲农业具有重要的意义，优化了农业产业结构；可增强六安市科技促农、农业观光旅游产业的发展，提升城市形象和美誉度。 （6）该项目的实施，可带动当地“田园”城市塑造，使得农业产业化与城镇化同步发展，相得益彰；是发展都市农业，打造休闲农业示范区、农业生产要素聚集区和农村改革先行区有益的尝试。 （7）项目规划设计立意新，起点高，代表了当今休闲农业发展方向，具有先进性、创新性和经济性。 （8）项目位于六安市金安区，境内自然、人文资源丰富；这些都为项目提供了核心客源市场。 （9）该项目的经济评价表明，实施后具有可观的经济效益：年实现收入13080.00万元，年均实现利润5637.75万元，总投资收益率17.90%，投资回收期8.19年（含建设期），项目财务盈利能力较强，抗风险能力较强。同时为地方财政做出一定的贡献，并为流转土地农民提供近350个就业机会。 因此，我们认为该项目建设是必要和及时的；在政策、市场、技术和管理上均是可行的。 1.6.2建议 建议政府在政策上给予大力扶持，使项目能够快速发展，发挥效用，成为带动周边百姓致富的好项目。 本项目社会效益好、投资强度大，在规划上应着重于多功能的规整，注重对水集约循环的利用；运营中对策划、营销的水平要求高，建议引进高层次技术和管理人才，考察和学习交流国内同类项目。

　第二章

　 项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景 2.1.1产业背景 当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。但随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将把更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是如今很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和和谐社会发展均具有重要的意义。

　（1）休闲农业发展既是农业企业的动力也是使命。

　十八大报告将“大力推进生态文明建设”独立成章、集中论述，足见生态文明之于中国未来发展的重要意义。报告明确指出：“建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。”要求把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程。农业生产作为人类改造自然最基础的活动，与生态建设紧密相连、息息相关，发展现代农业必须注重生态文明建设，为建设美丽中国，实现中华民族永续发展做出应有贡献。

　 休闲农业的发展不仅仅是一靠政策、二靠科技、三靠投入，更需要生态环境的改善作支撑，把休闲农业的发展建立在生态环境良性循环基础上，朝着集约化与生态化的方向发展。从渔猎时代开始，经过农业文明、工业文明，人类对自然改造的能力越来越强，农业生产水平获得了前所未有的突破，但是这种农业生产的价值取向是以破坏环境、浪费资源为代价换取经济效益的农业发展模式，直接导致了能源过量消耗、农业生态系统退化、食物安全性降低、环境污染压力加大。面对生态文明建设的新要求，在发展休闲农业的过程中，人类与自然界的关系应是平等的。

　面对常规农业发展模式所带来的弊端和问题，世界各国都在反思和寻找适合本国国情的农业发展道路。其基本趋势就是以可持续发展为基本指导思想，以保护和改善农业生态环境为核心，通过人的劳动和干预，不断调整和优化农业结构及其功能，实现农业经济系统、农村社会系统、自然生态系统的同步优化，促进生态保护和农业资源的可持续利用。

　从目标来看，休闲农业是低投入、高产出，能持久地大幅度提高农业资源利用率；从技术上看，能合理组织生产结构，实行多业配合，维护生态平衡的良性循环，使资源永续利用；从经济上看，休闲农业又是技术和资金密集的体系，必须依靠良好的生态环境，才能达到高产、优质、高效、低耗的目的。

　农民是建设休闲农业的主体，也是建设生态文明的主体。只有培养造就千千万万高素质的新型农民，才能让农民共享使用现代物质条件装备、广泛运用农业科技成果，具备提升产业需要的能力，掌握推进经营方式转变的本领，形成持续推动现代农业发展的力量源泉，加快生态文明的建设进程。

　当前，发展休闲农业，必须转变农业发展方式，实施农业可持续发展战略，坚持开发与保护、开源与节流并举，提高农业资源的利用率、产出率。提高农业资源的利用率，为农业可持续发展奠定资源基础；搞好农业资源的深度开发，大力发展高产、优质、高效、低耗农业，缓解资源稀缺矛盾。 （2）农业综合体是休闲农业发展的升级版

　农业综合体是区域经济社会发展到较为发达的新阶段，对长期以来农业园区实践的不断总结基础上提出的一个现代农业发展的新概念；既脱胎于农业园区，又高于农业园区，可以说是休闲农业的“升级版”。作为诞生于农业发展新阶段的新生事物，以新理念、新内涵、新模式、新机制、新使命彰显其鲜明的时代特征。

　①新理念。用工业化理念发展农业，通过一、二、三产业的相互融合，让第二、第三产业附着在第一产业上，使原本为第一产业的农业拓展为综合产业；最大程度地丰富农业的功能，使农产品的产前、产中、产后整个过程都产生经济效益和社会效益，提高农产品附加值，增加农民收入，引入人文关怀，促进新城镇建设，并逐步推动农业发展方式的根本转变。

　②新内涵。以农业为主导，以科技为支撑，融合食品加工、商贸物流、科普会展、教育培训、休闲观光、文化创意等多个相关产业，构建多功能、复合型、创新性的产业结合体；形成一、二、三产业各领域全面拓展，多种业态并存，有机交织，多元经营，共同发展，生产、生活、生态和谐的良好格局。

　③新模式。政府、农业龙头企业、农业科研单位建立紧密型协作关系，构建一个相互依存、高效运作的稳定支持架构；以流转土地承包经营权为纽带，按现代企业制度明晰农业龙头企业、经济组织、农户三者责权利关系。突出农业龙头企业资金、管理、品牌等核心支持作用；强化科研单位人才、技术、品种等科技支撑引领作用。

　④新机制。政府做好规划与政策制定，加强区域资源要素的统筹。重点扶持引领作用大、服务能力强、辐射范围广的农业龙头企业；引导新型农业经营主体积极参与投资，充分发挥其在资金投入、技术应用、组织管理、市场开拓等方面优势；以劳动联合、资源联合、资本联合为重点，把龙头企业、种养大户、科研单位等有机组织起来，建立“利益共享、风险共担”的利益机制。科研单位围绕农业综合体的建设与生产目标，建立工作机制，组建专家团队，实行以县为单位的首席专家制度，从规划、实施到生产，全程一对一地参与。

　⑤新使命。农业综合体不仅担负着推动现代农业发展，促进农民增收、农业增效、新农村发展的重要使命，而且担负着促进科技创新、科技成果转化与推广体制机制创新的使命，从长远来看还担负着逐步推动农业发展方式的根本性转变的历史使命。 （3） 主要产品背景 ①蓝莓

　蓝莓是越桔科越桔属（Vaccinium）浆果类灌木，其名称来源于英文blueberry，意为蓝色的浆果。蓝莓被联合国粮农组织列为五大健康食品之一，集营养与保健功能于一身，是近年来发展最为迅速的“第三代果品”，深受人们青睐。其果实富含花青素、多酚、有机酸、矿物质、维生素等生理活性物质，具有很高的营养保健价值，可作为加工食品、保健品的优质原料。从果实中提取的天然红色素，是食品添加剂的重要来源，能够延缓衰老、治疗心脑血管疾病、防止血管破裂、降低血压，并具有抗病毒、抗癌、解毒及增强人机体免疫力等功效。花青素、Vpp、黄酮等活性物质高端产品在国际市场走俏，畅销欧美等发达国家，处于供不应求状态。

　②英国冬青

　英国冬青为冬青属无刺冬青的改良种，属灌木型，分枝较密，叶互生，椭圆形，小而无锯齿，常绿，果柄很短，观果期很长，观赏价值很高。

　研究表明，冬青属植物除了具有药用价值外，还是优良的园林绿化树种，其野生原种和栽培品种有较强的耐寒能力，就是引种到更远的山东，也表现出良好的生长潜能。故有学者认为,不少冬青种和品种能够引种到中国的华北、中南部地区,为当地的园林绿化提供新的树种资源。

　花特征：春季开花，花色淡白具清香，花后能结果，核果球形，至秋末转鲜红色，浑圆红焰，晶莹美观。既观叶又赏果。

　生长特征：株高1～2公尺，叶互生，厚革质，富光泽。性耐干旱尤耐寒,适温摄氏零下20度。

　园林应用：一为绿篱色块，二为球状观赏，三为高干塔状造型，四为高干行道树。

　③杜仲（植物滋补药材） 杜仲，又名胶木，为杜仲科植物。药用杜仲，杜仲科植物杜仲的干燥树皮，是中国名贵滋补药材。味甘，性温。归肝、肾、胃经。功效补益肝肾、强筋壮骨、调理冲任、固经安胎。 治疗肾阳虚引起的腰腿痛或酸软无力。肝气虚引起的胞胎不固，阴囊湿痒等症。《神农本草经》列为上品。 杜仲游离氨基酸极少，含有的少量蛋白质，是和绝大多数食品类似的完全蛋白，即能够水解检出对人体必需的8种氨基酸。测定了杜仲所含的15种矿物元素，其中有锌、铜、铁等微量元素，及钙、磷、钾、镁等宏量元素。现代研究杜仲具有清除体内垃圾，加强人体细胞物质代谢，防止肌肉骨骼老化，平衡人体血压，分解体内胆固醇，降低体内脂肪，恢复血管弹性，利尿清热，广谱抗菌，兴奋中枢神经，提高白血球药理作用。

　④北美海棠 北美海棠在美国和加拿大的园林景观植物名录中可以见到的海棠栽培种有多个，从植物学角度来说，其原种多来自亚洲，少量出自当地。由于北美园林中应用的很多著名品种是由美国和加拿大的苗圃和植物研究人从自然杂交的海棠中选育出来的，在北美已经流行并应用了几十年以上，所以被称之为北美海棠。 北美海棠北美垂枝海棠，砧木（用苹果及海棠类）来源广泛，也填补了国内没有红叶垂枝类植物的空白，极具推广价值。北美海棠适应性很强，总体来说，在华北、东北、西北、华中、华东等区域范围内可安全使用。中国园林景观中露地观赏果树种少。要想尽快丰富中国园林景观，观赏树种，专家说：“必须发展观赏果树是最为可行的途径之一”。保证了观赏海棠观赏效果及质量北美海棠是：优秀的园林观赏果树，春天在艳红的花开过后鲜红的新叶层层展开，秋冬季满数红果累累，经霜后晶莹剔透，红果悬垂至春，是秋冬季节的观果佳品。经过改良选育的北美海棠在园林绿化方面有着其他树种无与伦比的魅力，北美海棠在对大自然和对人类的人居环境的美化贡献是不可轻视的在对她的育种实验观察中总结她的观赏效果的确是令人不可思意的，她的花期为4月上旬，花色红艳夺目，花型美丽动人，团团锦簇.在5-6月间徐徐长出色彩艳丽的新叶，继而在满树红绿叫映的叶丛中缀出姹紫嫣红，累累玲珑的小海棠果等到7-8月里而已经是红透透的挂满整树了。并且一直挂果到明年的春天。是不可多得的集观花，观叶，观果为一体的观赏树种适应性强，能耐-30度低温，全国各地均可引种栽培。 ⑤熏衣草 薰衣草是多年生耐寒花卉，适宜花径丛植或条植，也可盆栽观赏。其叶形花色优美典雅，蓝紫色花序颖长秀丽，特别是大面积栽种后可形成花海的效果，加上其特有的浓郁芳香，是最适合大面积种植的景观植物。薰衣草是当今全世界重要香精原料，可作药用，还是良好的蜜源植物。该植物除了具有极高的观赏价值外，还在食品、饮料、保健、美容等领域有着广泛的商业价值。薰衣草在罗马时代就已是相当普遍的香草，因其功效最多，被称为“香草之后”。薰衣草还有“芳香药草”之美誉，1999年薰衣草被国际香草协会选为年度香草。 2.1.2政策背景 （1）国家“十二五”规划是项目定位、目标的基石。 国家“十二五”规划：第五章，加快发展休闲农业的内容中指出：完善休闲农业产业体系，加快发展设施农业，推进蔬菜、水果、茶叶、花卉等园艺作物标准化生产。 第六章，拓宽农民增收渠道的内容中指出：因地制宜发展特色高效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业，使农民在农业功能拓展中获得更多收益。

　（2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》是项目实施的主导性文件。

　《意见》指出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

　 全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强。涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。

　（3）《中国老龄事业发展十二五规划》为老龄事业的发展，提出重要理论支撑。

　《规划》主要任务：按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。

　（4）《**省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》是确定项目发展的地方纲领性指导文件。

　《纲要》提出，积极发展养老事业。以满足中低收入老年群体基本养老服务需求为重点，积极推进养老服务社会化、专业化和标准化，建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，功能完善、覆盖城乡的养老服务体系。加强公益养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办养老服务机构。大力发展现代老年产业。拓展养老服务领域，促进养老服务从基本生活照料向医疗健康、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。开发利用老年人力资源，完善养老服务相关支持政策。

　（5）《**省老龄事业发展十二五规划》为地方老龄事业的发展，提出重要理论支撑。

　《规划》指出，进一步加大社会筹集和财政投入力度，推进保障型养老服务机构建设，满足“三无”老年人、失能老年人、贫困老年人、空巢老年人、高龄老年人等特殊人群的专业照料服务需求。

　（6）**省人民政府关于《加快推进养老服务体系建设的决定》是项目实施的地方主导性文件。

　《决定》提出，到“十二五”末，全省基本建立以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充，布局合理、规模适度、功能完善、覆盖城乡的养老服务新格局。力争养老机构床位数达到每千名老年人40张以上，其中城市养老机构中，社会办养老机构床位数所占比重达到50%以上的具体目标。

　（7）《**省城乡养老服务体系建设实施方案（2013-2015年）》进一步细化的养老服务文件执行。

　《方案》提出，2013年至2015年，全省计划新建、改扩建城市社区养老服务设施2400个，新建农村社区养老服务设施5000个，新增各类养老床位16.2万张的具体量化指标。 （8）全国农业和农村经济发展及全国休闲农业“十二五”规划、中国旅游业“十二五”发展规划为项目设立指明了方向。 《全国农业和农村经济发展“十二五”规划》：第二章 转变方式，确立发展新思路 三、发展目标农业农村产业结构的内容中指出：农业的观光休闲、文化传承等功能进一步拓展，农业服务业快速发展。

　第三章 明确任务，推动发展新跨越 三、调整优化农业和农村经济结构 （四）壮大农业农村服务业。支持发展商贸、信息、餐饮等农村生活服务业，繁荣农村经济。（五）培育农业农村新兴产业。大力发展休闲农业，拓展农业功能，挖掘文化内涵，引领新型产业形态和新型消费业态形成。

　《全国休闲农业“十二五”规划》提出：到2015年，休闲农业将成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。休闲农业点数量稳步增长，年营业收入500万元以上的休闲农业点增长20%，接待人次和经营收入年均增长15%以上。创新农家乐、休闲农庄、农业示范园、农业观光园、民俗文化和农事节庆等模式，新颖性、趣味性、体验性进一步增强。 《中国旅游业“十二五”发展规划》第九章 满足消费需求，完善产品体系

　二、工作重点4、积极发展专项旅游产品内容中指出：全面推动乡村旅游。充分利用乡村的生态环境和民俗文化等资源，在妥善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。进一步推进乡村旅游发展和社会主义新农村建设的结合。合理利用民族村寨、古村古镇，建设一批集居住、观光、购物、娱乐等功能为一体的特色旅游村镇，打造一批乡村旅游示范村。规范提升以“农家乐”为代表的传统乡村旅游产品，大力促进休闲农庄、养老基地、有机农庄、葡萄酒庄园、乡村俱乐部等新型乡村旅游产品发展，建成一批乡村旅游示范村项目。 （9）**省“十二五”规划、**农业和农村经济发展及**旅游业“十二五”规划为项目设立赢得良好发展环境。 《**省“十二五”规划》第四篇 推进“三农”现代化，建设社会主义新农村 第十章发展现代农业内容中指出：大力发展茶、桑、果、中药材等特色农产品。加快林业发展，加强基地建设，大力发展油茶、核桃、竹、杨树、苗木花卉产业，提高农田综合防护林体系和绿色长廊建设水平。积极发展生态农业、休闲观光农业。加快农垦现代农业建设步伐。 《**农业和农村经济发展“十二五”规划》第三章

　转型发展的重点任务3、深入推进农业结构调整。“十二五”时期农业结构调整要以市场为导向，以效益为核心，调整优化农业结构，加快构建主导产业明确、区域布局合理、特色鲜明、质量安全农业产业体系。

　 —大力发展特色产业。发挥区域比较优势，发展“一村一品”，支持发展茶叶、水果、蚕茧、中药材等特色产品，逐步形成各具特色的区域板块经济。

　—积极发展休闲农业。积极拓展农业功能，利用地方自然、资源、区位、人文、生态等优势，建设一批休闲农业和乡村旅游示范片、示范点。 《**旅游业“十二五”规划》提出，以转型升级、提质增效、争先进位、兴旅惠民为主线，对**旅游资源、产品和时空进行全新概括，在适应全省经济社会发展布局和旅游业蓬勃发展的形势下，将全省旅游空间布局确定为“3411”，即三个旅游中心城市、四大旅游板块、十大旅游主题功能区和十大旅游精品。

　（10）《六安市旅游业发展十二五规划》为项目设立提供强大的资源支撑。

　 规划目标：以大别山为品牌，以绿色山水为骨架、红色资源为主线、古文化为底蕴、地质遗产及民俗文化为特色，着力构建绿、红、蓝、古、特五大旅游产品体系为重点的大别山锦绣山湖多彩之旅，围绕六安中心城市及城郊、寿县、临淮岗、天堂寨、白马尖、万佛湖六大重点旅游区，全面推进我市由旅游资源大市向旅游产业强市跨越，把我市建成为大别山区域旅游主要集散中心，省内一流、全国著名、国际特色的旅游目的地。到2015年，全市接待游客达到2300万人次，旅游总收入达到180亿元以上，占全市GDP达到12%以上。

　 重大项目带动工程。按照建成一批、新增一批、招引一批和储备一批的原则，积极谋划品位高、牵动性强、影响力大的重点旅游项目，坚持以大项目带动大发展，做优特色、做强精品、做响品牌。旅游富民扶贫工程。实施乡村旅游富民工程。建立丰富多样、富含品位的乡村旅游产品体系，形成乡村旅游的多种发展模式，重点引导和不断创新发展“一村一品”、“一家一艺”的乡村旅游形式。结合新农村建设、现代农业综合开发，建设一批优秀旅游乡镇、星级农家乐、乡村旅游示范点，以典型推动乡村旅游的大发展。大力发展“专、精、特、新”中小旅游企业。

　 本项目属于六安市旅游规划创建一个国家优秀旅游城市目的地南部大别山红色生态与地质遗产型旅游板块：金安六毛路城郊休闲旅游带的重点发展的区域。 2.2建设的必要性

　 2.2.1本项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路。 长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

　2.2.2是适应社会老龄化趋势的重要手段。

　 人口老龄化是社会经济发展到一定阶段的必然结果和趋势。人口老龄化将会使社会经济发展所产生的问题变得更加严重与复杂，且会产生出许多新的问题。目前，我省已经步入人口老龄化社会。随着人口老龄化，老年人的养老需求也将不断增多。家庭养老资源的缺乏，使老年人的生活和情感需求得不到充分满足。养老院的建设为适应老龄化社会的需要，还将承担为其他老年人提供养老服务的责任，对社会的稳定和社会经济发展都有着深远的现实意义。 2.2.3满足人民群众日益增长精神文化需求。 市场经济条件下，休闲农业及旅游产业是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的主要途径，是改善民生、提高人们生活质量和幸福指数的重要手段。国际经验表明，人均国内生产总值超过5000美元时，居民消费将进入精神文化需求的旺盛时期。现在，项目周边1小时城市圈，人均国内生产总值均已超过5000美元，居民消费向小康型、享受型转变，人民群众精神文化需求呈“井喷”之势。随着经济条件的宽裕、居民生活水平和生活品位的不断提高，精神追求也随之提高，放松心情，解除疲劳，休闲观光，亲近自然的生态游成为大多居民首选。

　2.2.4项目的建设有利于农村产业结构的调整。 **省养生养老生态农业种植观光体验园的建设，对促进区域农村经济发展，调整农村产业结构，进一步加快城郊精品农业、立体农业、观光与休闲农业的发展，带动城乡经济的全面发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，建设社会主义新农村，实现有价值的美丽“乡村梦”，使休闲农业与旅游业有机融合，都具有重要的实际意义。

　2.2.5项目的建设是统筹城乡协调发展新的经济增长点。 改革开放以来，我国农业生产力已发展到一定水平。尽管发展仍存在区域差异，但在发展水平较高、地方技术经济和财政条件较好的都市郊区农村，常规的城乡经济发展方式，已不能满足当前社会发展和人民生活水平的需要。必须在重新组合都市城乡生产力要素和在生产组织形式上有所创新。本项目的建设，是城镇经济发展的必然产物，有利于六安市金安区东河口镇生产要素的优化配置、农业资源的高效利用，缩小城乡差别、工农差别。是统筹城乡经济协调发展新的经济增长点；符合“十八大”精神要求。

　2.2.6项目的建设有利于增加当地农民收入，提供就业机会。 开发建设进程中，将充分关注与重视对全镇居民利益的保护，通过项目运作与农业、旅游新产品的开发，积极为当地居民提供就业机会，项目完全启动后，将间接带动周边农民就业人口将达350余人，带动农户致富。通过项目的开工建设，直接或间接提供就业渠道；通过农业产业化运营带动项目周边区域农民就业；促进“食、住、行、游、购、娱”等产业链的延伸与拓展，增加就业岗位与机会，该项目将成为东河口镇的美丽乡村建设的典范工程。

　2.2.7项目的建设及成功运营有利于公司的进一步发展壮大。

　 本项目的建设及成功运营，不仅能补充东河口镇星级休闲乡村旅游的配套，满足市场需求，提升公司的形象和美誉度及影响力，使公司的经济效益得到大幅度提高；同时还能更好地促进公司走上产业化、集团化的发展道路，进而打造乡村休闲农业知名品牌。

　 第三章

　 市场分析和需求预测 3.1人口老龄化市场及需求分析

　 人口老龄化是指在一个国家或地区因人均预期寿命的不断延长而使老年人口在总人口中的比重上升和人口年龄构成老化的社会发展过程。人口老龄化按国际通行的标准，60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%，即可看作达到了人口老龄化。 中国人口年龄构成及发展预测（%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 2050 0-14岁 36.28 40.70 33.59 27.62 26.10 20.60 19.60 19.80 15-59岁 56.40 53.22 58.78 63.80 63.80 64.20 58.30 58.80 ≥60岁 7.32 6.08 7.63 8.58 10.10 15.20 22.10 21.40 20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型。性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。同时，老年人口高龄化趋势日益明显：80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加，到2040年将增加到7400多万人。

　我国正在经历快速的人口老龄化过程，预计到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达17.17%。与此同时，老年人口中的失能老人的数量越来越多，失能老人长期照料的需求也不断扩大。中低收入的失能老年人，特别是其中的重点优抚对象，“三无”老人及低保空巢老人，属于社会弱势群体，对他们的照料是一项长期性、综合性且专业性的工作。单纯依靠家庭和社区服务已不能使他们得到切实有效的养老服务。因此，加强老年养护院的建设是刻不容缓的。

　 失能老年人的养护设施建设是一项重要的社会公益事业，将老年养护院建设纳入国民经济和社会发展规划，统筹安排。当前，我国社会福利事业的发展正逐步有传统的救济性福利（主要面向“三无”人员）向适度普惠型福利转变，因此老年养护院的目标人群是城市中的中低收入和低收入老年人口。根据国家统计局数据显示，城镇居民中收入低于平均水平的人群，即中低收入者和低收入者占我国城镇人口的60%，按此比例估算，我国城市中低收入和低收入的老年人口规模为：目标老年人口=老年人口总数×0.6。 3.2休闲农业市场分析

　休闲农业，就是把农业作为一大产业来经营，引入经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行专业化运作，将区域旅游资源、生态环境、土地资源、民俗文化、旅游人才、服务管理等优势转化为旅游产业优势，从而更好地发挥产业集群优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力和市场竞争力。

　 农业观光园一般为企业或个人开发的度假性质产品，综合了种养、餐饮、采摘、住宿、购物等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农业科技园、农庄、酒庄、山庄等等。

　发展休闲农业能够使农业变成快乐高效的产业、农村变成美丽和谐的家园、农民变成富裕而有尊严的群体。

　 3.2.1我国休闲农业市场分析 我国休闲农业兴起于改革开放以后，起步虽晚，但发展很快。开始是以观光为主的参观性农业旅游，20世纪90年代以后，开始发展观光与休闲相结合的休闲农业旅游。进入21世纪，观光、休闲农业有了较快发展。我国休闲农业经历了以农业观光旅游为主要形式的早期兴起阶段、以观光为主的观光休闲农业园为主要形式的初期发展阶段，已步入功能拓宽为观光、休闲、娱乐、度假、体验、学习、健康等综合功能的规范经营阶段。 经济的快速发展、城镇化速度的加快、人们带薪休假天数的增多等促进了社会消费结构转向发展型和享受型，人们对休闲文化和休闲产业的发展提出了更多要求。而作为乡村旅游形式之一的休闲农业旅游，自然而然的成为都市人们休闲的首选。 近年来，农业部与国家旅游局等部门通力合作，强化规范管理，加大公共服务，提升发展内涵，营造发展环境，有力地推进了全国休闲农业与乡村旅游事业的发展。 截止2012年底，全国有9万个村开展休闲农业与乡村旅游活动，休闲农业与乡村旅游经营单位达180万家，其中农家乐超过150万家，规模以上园区超过3.3万家，年接待游客接近8亿人次，年营业收入超过2400亿元。各地不断拓宽发展模式，加快发展休闲农业创意园区、农家乐专业村，一批农耕特色与自然山水、乡村风貌融为一体的农事景观，正成为休闲农业的重要形式。 我国休闲农业发展如火如荼，在繁荣农业农村经济，促进农民就业增收，拉动国内消费，推动城乡经济社会一体化发展等方面发挥了重要作用。休闲农业日益成为拓展农业功能的重要举措。发展休闲农业，能够将农业从单一的生产功能向休闲观光、参与体验、生态保护、文化传承等多功能拓展，满足城乡居民走进自然、认识农业、体验农趣、陶冶情操、休闲娱乐的需要，使农业成为传承中华农业文明、对青少年进行优良传统教育的载体。

　 休闲农业的发展带动了无公害、绿色、有机农业的发展和农业标准化生产，成为展示现代农业科技、先进农业设施、农业生物技术等的重要平台。休闲农业日益成为促进农民就业增收的重要途径。发展休闲农业能够把农家庭院变成丰富市民生活、增加农民收入的“农家乐”，把农业产区变成城乡居民亲近自然、享受田园风光的景区，把农村民俗变成弘扬民族文化、传承农耕文明的艺术精品，拓宽农民就业增收渠道，提高农业综合效益。 发展休闲农业，把农业发展与休闲娱乐结合起来，集“吃、住、行、游、购、娱”于一体，能够打破一、二、三产业的界限，改变农村经济的单一结构，带动农产品加工业、服务业、交通运输、建筑、文化等相关产业的全面发展。 休闲农业日益成为建设社会主义新农村的重要方式。休闲农业使农业与农村成为市民走进自然、认识农业、怡情生活的新天地，引导城市人才、技术与资金等生产要素回流农村，带动农村基础设施建设和生产发展，促进农村环境和村容村貌改善。同时，休闲农业的发展，能够引导广大农民主动学习和掌握现代农业科技知识、经营管理知识和先进文化，培养一大批有文化、懂经营、会管理的新型农民，整体带动农业生产水平和乡村文明水平的提高，推进社会主义新农村建设。休闲农业日益成为是统筹城乡一体化发展的重要手段。发展休闲农业，实现“大农业”和“大旅游”的有机结合，能够有效满足城乡居民消费结构升级的需要，加快城乡资源配置优化和经济文化融合。 休闲农业一方面承载起周末“市外桃园”的功能，以休闲、劳作、收获的方式让都市人体验耕作的乐趣，缅怀田园生活、品味农业情调，另一方面通过人员流动直接增加城乡之间财富转移的速度和规模，缩小城乡居民收入差距。 休闲农业的发展，将极大地丰富我国城乡一体化的实践内涵，有力地推动城乡经济社会统筹发展的历史进程。各地的实践表明，休闲农业与乡村旅游是符合经济发展规律、适应市场需求、蕴藏巨大潜力、有助于解决“三农”问题的朝阳产业，是一项利国利民、一举多效的新兴产业。

　3.2.2**休闲农业发展概况 近年来，**省省休闲农业发展较快，全省现有各类休闲农业企业（科技园、示范点、山庄、示范村、乡镇）923个，其中规模以上（年收入500万以上）的477家；农家乐6407户，其中省级农家乐示范点124个。全省休闲农业年接待人数2100多万人次，营业收入60多亿元，带动农户28万户，从业人员91766。**省黟县被认定为全国首批休闲农业示范县；世界木屋村、大浦乡村世界、肥西老母鸡农牧科技有限公司为全国休闲农业示范点。绩溪、宁国、肥西、宜秀区、石台、广德、芜湖等7个县被认定委省级休闲农业示范县，合肥包河区大圩镇等17个农庄（企业）被认定为省级示范点。世界木屋村、永顺植物园、怡龙山庄分别被认定为五星、四星、三星休闲农业示范企业，我省世界木屋村等100个休闲农业精品景点被录入农业部“魅力城乡”休闲农业门户网站。

　据介绍，为规范休闲农业发展，我省制定了休闲农业与乡村旅游发展规划、农家乐认定标准和相应措施。目前，已认定黟县为全国休闲农业示范县，世界木屋村等3家企业为全国休闲农业示范点，绩溪等7个县为省级休闲农业示范县，合肥包河区大圩镇等17个农庄(企业)被认定为省级示范点。休闲农业的兴旺，给当地农户带来了大量就业增收的机会。在黟县，去年全县休闲农业与乡村旅游接待量突破400万人次，休闲农业与乡村旅游总收入达24亿元，其中农民从休闲农业与乡村旅游直接受益3.8亿元。重点休闲农业与乡村旅游景区农民人均纯收入已超7000元，其中67%来自休闲农业和旅游业。休闲农业与乡村旅游直接和间接从业人员已超过3万人，占全县农村劳动力就业人口的40%以上。

　 3.2.3六安市休闲农业发展概况 随着经济的快速发展和城市居民生活方式与需求的变化，六安市着力开发各种休闲农业模式，以满足市民需求，转移城市消费市场，拉动农村经济增长。六安市获得省级休闲农业与乡村旅游示范县2个，霍山县成为中西部地区第一个国家级生态县。省级休闲农业与乡村旅游示范点2个，全国休闲农业与乡村旅游四星级园区1个。截止到2012年，六安市拥有产业园区总数814个，规模以上的园区31个，现代农业科技园22个，休闲农庄36个，农业观光采摘园24个，专业村7个，农家乐725家。全市有60多个乡镇发展了休闲农业和特色旅游，全年休闲农业和乡村旅游实现接待量195.4万人次，较2011年同期增长4.2％，销售收入8.4亿元，较2011年同期增长8.9％，年利润2.3亿元，较2011年同期增长9.5％，农民从中获得收入占农业总收入比重为6.2％。

　（1）发展模式不断丰富，以农家乐为主。 该地区休闲农业发展模式主要有现代农业科技示范园、休闲农庄、农业观光采摘园、农家乐、专业村，每种模式都得到相应的发展。六安市休闲农业已具有明显的特色，类型繁多。按区位划分，主要有城市郊区型、景区周边型、民俗风情型和基地兼容型；按功能划分主要有观光观赏型、参加体验型、休闲度假型和民俗节庆型。 从2008～2012年统计资料可以看出，“农家乐”模式成为六安市休闲农业的主要发展形式，并且出现逐年递增的发展趋势。2012年“农家乐”发展模式的数量占总量的87.5％， “农家乐”户数由2008年513户发展到2012年756户，增长47.37％，同比增长的比例最高是2010年，2010年比2009年增加140户，同比增加25.45％。

　（2）休闲农业数量不断增多，呈现增长趋势。 2008年至2012年期间，六安市休闲农业园区数量由626家增加到864家，增长速度为38.02％，其中规模以上（年收入在500万元以上）园区增长77.27％，由2008年其占休闲农业园区总数的3.51％，增加到2012年的4.51％，从总体数量上看出，休闲农业规模呈现不断扩大的趋势。 不同类型休闲农业数目在一定程度上也有所增加，2008～2012年“农家乐”发展模式在总园区中所占的比例较大，所占比例都在70％以上，变化幅度较小；其中变化幅度较大的是休闲农庄，在2009年与2010年变化幅度较大，由2009年的102家减少到2010年的30家，减少了72家，在2010年到2012年3年间，休闲农庄趋于稳定增加；农业观光采摘园、现代农业科技园在总园区中的比例1％～5％之间，从2008～2012年的统计资料可以看出，两种类型呈现稳定增加的趋势，由2008年两种类型所占园区总数的2.56％与1.92％增加到2012年的3.59％与4.05％。在园区总数中规模以上（年收入在500万元以上）园区也不断增加，2012年规模以上园区比2008 年增加了77.27％，其中由2008年所占园区的3.51％增加到2012年的4.51％，呈现逐年增加的趋势，在休闲农业发展中发挥了极大带动作用。

　（3）投资较大，以固定资产投资为主，劳动力投资逐年增加。 休闲农业是基于农业而发展起来的服务业，前期投资比例比较大，资金周转期比较长，是很多投资企业所面临的主要障碍。前期投资主要包括土地的租用、房屋等固定资产的建设、基本设施的建设等等，属于企业的长期投资，收益时间较长。六安市在发展休闲农业的投资方面，以固定资产投资为主。2008年，六安市休闲农业投资总额为5.3亿元，2012年增加到15.5亿元，增长192.45％，2012年同比增长68.48％；其中固定资产投资额由2.75亿元增加到10.25亿元，2012年固定投资是2008年的3.73倍，增长7.5亿元，2012年同比增加109.18％，劳动力的投入也不断增加，从业人员由2008年的1.83万人增加到2012年的3.58万人，人数增加约3个百分点，增长95.66％；固定资产占资产总额的比例不断增加，2008～2012年其比例在50％～68％之间，占资产总额的一半以上，呈现不断增加的趋势。

　（4）带动农民就业，提高农民就业率。 休闲农业是以农业为基础的产业，第一产业属于劳动密集型产业，需大量的劳动力的投入，因此休闲农业成为带动农民就业的重要产业之一，其在解决农村剩余劳动力与提高农民收入等方面发挥了重要的作用。随着六安市休闲农业的不断发展，规模不断扩大，带动农民就业人数也不断增加。2008年带动7.6万户就业，农民就业人数为15万人，带动农民人数为28万人，截止到2012年末休闲农业带动5.6万户就业，农民就业人数为3.251万人，其中带动农民人数为21.85万。不论是农民就业人数、带动农民就业人数还是带动农户数，都呈现减少的趋势，2012年与2008年相比，农民就业人数减少78.33％，带动农民就业人数减少了21.96％，带动农户数减少了26.32％，说明休闲农业对劳动需求量不断减少，原因一方面是休闲农业对劳动力需求趋于饱和，另一方面是休闲农业内部结构调整。但从总体上来看，休闲农业的发展在一定程度上极大地提高了当地农村的就业率。

　（5）农民收入不断提高。 农民收入增加与否是衡量休闲农业效益的重要指标。休闲农业在带动农民就业方面发挥了重要作用，在一定程度上也提高了农民的收入。2008年～2012年期间休闲农业带动农民就业获得收入由2.16亿元增加到36.56亿元，增加15.9个百分点，每万人均收入由2008年的0.14亿元增加到2012年的11.25亿元，由此看出，六安市休闲农业的发展，不断的增加了农民的收入，但其占农民收入比例由2008年的18％降为2012年的7.5％，从休闲农业获得收入在农民收入中所占的比例逐渐减少。

　（6）经济效益比较显著。 经济效益的好坏关系到休闲农业未来发展，经济效益成为衡量休闲农业综合效益的重要组成部分，也是促进休闲农业持续发展的重要因素。从年营业收入、实现利润、农产品销售收入、年接待旅游人数及人均消费等方面研究休闲农业的经济效益。总体上，六安市休闲农业经济效益比较显著，2008年～2012年六安市休闲农业发展的经济效益，在年营业收入方面，2012年营业收入是2008年的19.3倍；在实现利润方面，2012年是2008年利润的20.3倍；两项指标增长幅度很大。在农产品销售收入方面，2012年比2008年增长105.71％，年均增长26.43％，从这五年时间可以看出，农产品收入增长比较稳定，增幅不大；在年接待人数方面，2012年年接待量比2008年多114万人次；在人均消费方面，由2008年的280元／人增加到2012年的456元／人，人均消费量增加185元／人，增长66.07％，年均增长16.5％。休闲农业的年投资回报率由2008年的2.83％到2012年的19.68％，其中在2011年达到最大，其投资回报率为25％，2008年至2011年，投资回报率整体上处于增长趋势，但在2012年有所下降。 3.3休闲农业发展中存在的问题 3.3.1缺规划，少特色 不少地方对休闲农业认识不到位，政府缺乏对当地农业旅游资源开发的宏观控制和引导，扶持力度不大，大多数投资者缺乏周密的市场论证和发展规划，造成投资决策的随意性和开发的盲目性，致使同一区域内休闲农业项目开发的模式雷同，除了有特殊风景或人文风貌的，其余都是大同小异；园区大多缺乏整体规划，规模比较小，主要以个人、民间资本投资为主，整体建设水平比较低，布局不够合理，设施配套不齐，服务功能缺乏创新，主要是以观光型、娱乐型、度假型3种为主，知识型、务农型、购物型、疗养型很少；设施简陋、内容单调，只是钓鱼、住宿、打牌、卡拉OK、乒乓球等项目，“上午挥钓竿，下午玩麻将”，跟普通农庄相同，呈现出低、小、散的特点，市场定位不明确，简单仿效，没有形成自己的品牌、特色，缺少名园、名品、名菜、名项目等，生态、文化内涵不高，社会影响力不大，知名度不高，缺乏吸引力。 3.3.2缺管理，少人才 休闲农业的规章制度和管理机制不健全，农业部门、旅游部门与其他相关部门在管理上还不够协调，经营管理不够规范。休闲农业企业的财务管理、人力管理、导游管理都需要专业人员，而这些对以往专注于传统农业生产方式的农业生产者和来自其他领域的业主来说，实在是勉为其难。由于经营者缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，往往凭着自己的经验对项目的建设及经营管理做出决策，明显跟不上市场对其发展的要求。园区内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐饮等服务设施的开发与管理也很不完善，从业人员与休闲农业服务应达到的专业化水平还有相当大的差距，管理比较粗放、涣散，服务水平较低，缺少开发、经营、管理和公关礼仪的专业人才。 3.3.3缺科技，少效益 大多数休闲农业在经营活动中科技含量不高，农业科普教育开发不够，停留在“春天看花，秋天收果”的传统低层次经营层面上，粮、果、蔬、畜、渔、草、花等农业资源要素配置单一，农作物成熟期也过于集中，造成园区经营忙闲不均，一方面因品种少，出现受农业季节性瓶颈制约而使资源闲置；另一方面因档次低而造成吸引力、影响力不大，游客停留时间过短，消费减少，园区效益低下，使得经营难以为继。 3.3.4失农味，少组织 一些地方在休闲农业开发建设上脱离了朴素、自然、协调这些基本原则，过分依赖非自然技术手段，贪大求洋，追求豪华，大兴土木，变更土地使用形态，致使城市化和人工痕迹明显，建筑物富丽堂皇，忽略原有宝贵的农业自然资源及特色，扭曲休闲农业的本质，脱离“农”字，“农”味不足，失去特色，也就没有生命力。同时由于不合理、过度地开发，破坏了当地资源和环境，破坏原有生态，打破了自然生态系统的平衡。当今休闲农业的经营除企业集团以外，部分农民仅采取共同经营的组织形式，缺乏强有力的组织体制，在经营中难免产生盈余分配、权利义务分担等方面的纠纷，且休闲农业多为点状布局，组织化程度不高，整体意识不强，相互之间缺乏有机的联系与组合，各自为政，缺乏与大环境的协调性，与新农村建设脱钩，很难融入到新农村整体布局中去。有的甚至因为一己之私利而影响整个环境建设，最后导致新农村无从规划，影响新农村建设的深入。 3.4发展休闲农业对策 3.4.1提高认识，政府引导，政策扶持 休闲农业是传统农业发展到一定阶段的产物，是顺应城乡居民生活水平的提高和消费新趋势、新需求而在功能上进行的延伸。为保障休闲农业的持续发展，必须充分认识到休闲农业是市场规律发展的必然，认识到休闲农业对优化农业资源配置、调整农业结构、发展特色农业、提高农业科技含量的重要性。同时，要以长远的眼光看到发展休闲农业所能带来的经济、社会和生态效应。发展休闲农业在丰富城乡居民休闲、游憩生活的同时，将潜在的农业资源转化为现实的经济优势，是提高农业经济效益、增加农民收入，促使农业向绿色、生态、多元化发展的有效途径，也是传播农业科技知识、提高农民综合素质、提高农业社会效益的重要措施，促进了人与自然的和谐共处。因此，政府部门应提高认识，大力扶持。 地方政府尤其是区（县）乡（镇）两级政府应该把发展农业旅游作为改善农村产业结构、提高农民生活水平、改变农村面貌的大事来抓，统筹规划指导，充分发挥旅游、农业、土地、文化、交通等各部门的作用，分工负责，协调管理，并给以政策及资金扶持，为本地农业旅游的发展创造良好的环境氛围。如意大利对已经开展农业旅游的单位给予享受政府的有关农业低息优惠信贷和税收减免政策。因此，我国亦应由政府颁布一定的法令和规定，以鼓励、管理、规范休闲农业，完善当地的基础设施和配套服务设施，通过抓示范、树样板等形式，扩大示范辐射效应，使休闲农业成为农村经济发展的新增长点。

　3.4.2因地制宜，科学规划，打造特色品牌 休闲农业的开发应坚持科学的发展观，按照“因地制宜、统一布局、生态循环”的原则，根据当地的自然、经济、社会条件，考虑到市场需求状况，充分体现当地的历史人文景观和自然农业资源，切忌“求大、求洋”，贵在因地制宜，形成特色优势。如云南元阳的哈尼梯田正是由于其独特的魅力而深受游人的青睐；重庆的垫江则是利用其悠久的牡丹栽培历史特色。强化规划意识，要与城镇发展规划、城市旅游规划、新农村建设规划衔接，科学规划休闲农业企业的空间布局，考虑交通区位和休闲农业资源条件，设计区域内休闲农业企业密度，准确选址，掌握规模（按国际通例，农业旅游区市场半径大于9.5km的区域时，才能发挥最佳经济效益），合理布局。 建设上要重视项目的设计，要整合资源，主题鲜明，功能区分明确，规划景观搭配和基础设施建设，精心选择经营项目，研究市场需求，策划经营模式。经营中必须坚持“以农为本”，以农业为基础、种养产业为核心、农民为主体、农村为特色，把发展农业产业、扶持农民增收放在首位，同时为广大游客提供更好的休闲农业产品、知识和服务。在经营内容上开阔思路，以“农”字为特色，采用先进的农业生产方式，注重农业生产能力的开发和保护，弘扬农耕文化，提高农业品位，注重“土、特、奇、鲜、知识、参与”，如天津塘沽北塘镇推出的“做一天渔民”活动，用“特色”这块招牌树立形象、吸引游客，实现其良性循环和可持续发展。

　3.4.3更新理念，规范管理，促进多元发展 休闲农业作为一个新兴产业，包涵一、二、三产业的经营内容，涵盖农业、生态环境、旅游、休闲、文化等多学科知识，需要兼具系统知识的专业人才。可借鉴台湾地区的先进经验，建立、完善休闲农业经营管理学科体系，传授景观生态学、旅游经济学、农业规划学、生态经济学、市场营销学等内容，为休闲农业的发展奠定坚实的人才基础。另外定期对休闲农业经营者及从业人员进行旅游管理、生态农业等知识的集中培训与教育，提高他们的经营素质、文化素质和环保意识等，使其自觉维护乡村景观资源及其自然生态和文化环境，有条件的地方还可“请进来”，邀请国外和台湾地区有经验的专家学者前来指导，以举办“研习班”、“研讨会”等形式进行交流探讨，“走出去”现场学习先进经验，努力做到引进技术与自主创新相结合，更新理念。 要加强行业自律，成立休闲农业协会，把从事休闲农业规划、经营、服务、推介、管理、研究等工作者组织起来，总结休闲农业实践，加强理论研究，引导休闲农业企业科学规划，制定行业标准，规范产业经营，市场化运作，注重信息服务，加强宣传，发挥行业整体优势，提升实力，扩大影响力，培育客源市场。要积极引导工商和社会资本投资休闲农业，鼓励农民以土地、资金入股等方式参与建设，推进协作，提高组织化程度，实现休闲农业多元化、合作化发展。 3.5休闲农业需求预测分析

　 3.5.1发展前景预测 “十二五”期间，**省将争创3到5个国家级休闲农业与乡村旅游示范县、10个示范点，10到15个省级休闲农业与乡村旅游示范县，50个省级休闲农业示范点，并打造3到5条省级休闲农业精品线路，让休闲农业带给农民更多沉甸甸的丰收。 本项目150公里服务半径内，有六安市、合肥市、淮南市、蚌埠市、安庆市等城市，客户基础广泛。此外，以合肥为中心辐射力，争取省外甚至境外游客提供了极其有利的条件。本项目区域内拥有独特的自然植被、山林景观，进一步挖掘开发后，将会吸引大批省内外和境外游客。由此可见，项目市场需求旺盛，前景广阔。

　 3.5.2细分客源市场。 根据规划区的概况具体情况．重点开发以下的客源市场

　（1）山水观光旅游市场 观光旅游市场是我国的传统市场，在今后的相当长的一段时间里，观光旅游仍然在市场中占主流地位．也是规划区的主要市场。该 产品适合向海内外任客源进行推介。

　（2）休闲度假旅游市场 生活水平的提高和日常生活工作的压力使人们对旅游的需求层次不断提高，城镇居民期望通过旅游的方式摆脱生活工作压力，亲近大自然。因此，旅游方式正从以参观性、热点旅游景区和团队旅游为主的观光游览型向向更高层次的休闲度假方向发展。休闲度假旅游是国际旅游的主流。我国亦在大力发展度假旅游市场。实现旅游产品的升级换代。规划区现有的秀丽自然山水资源优势，开发度假旅游市场的条件非常优越。本产品主要面向国内游客。兼顾海外旅游市场。

　（3）康体旅游市场

　“亚健康”问题引起全社会关注，健康旅游已经成为全球旅游的热点。社会产业化高度发展给人们带来物质上富有的同时，也使人们在肉体和精神健康上付出了代价，如何保持健康已成为现代都市人日常生活中最关心的问题之一。规划区生志环境优越，养生康体休闲资源丰富，应大力开发生态型健康疗养旅游产品。

　（4）老年银发旅游市场

　 “银发”旅游市场不断扩大。我国已处于老龄化社会，在国际上现代老人是个有钱、有时间，健康，活跃的阶层而且有较高的文化素养。规划区秀丽的自然风光独具特色，对海外客源地的老年旅游者具有一定的吸引力，同样对于国内的一二三级旅游市场的老年旅游者有一定的吸引力。

　（5）青少年学生旅游市场 旅游已成为增长见识，开阔视野，提高综合能力的有效途径之一。因此开发青少年旅游市场潜力巨大。围绕学习交流、联欢、农耕文化，环保，爱国主义、野营训练、国学培训等主题，选择相关景点，突出科技、文化含量和知识性、趣味性和参与性。这部分客源市场如果开发，引导得当，具备数量大、稳定、持久的特点，发展前景乐观。

　（6）自驾旅游市场 随着汽车进人家庭的普及化，自驾车旅游正日益成为中短程旅游 的种主要方式，选择“自驾车”方式出游的游客比重日益提高。随交通进入条件的不段改善。对芜湖、马鞍山、铜陵、南京、合肥、安庆、池州及长三角等大中城市的“有车一族”的吸引力将与日俱增。

　（7）家庭教育旅游市场 现在绝大部分家庭是独生子女，为了子女有更好的前程。每个家长为了给自己的孩子提供最好的教育不遗亲力。即使在在选择子女出游目的地时，也常常考虑该地能否对子女增长见识有帮助。因此，以“亲子游”为代表的家庭教育市场潜力巨大。

　3.5.3游客目标预测 在现阶段和休闲规划区建设初期，由于产品还未形成，故规划区以周边地区的客源为主，规划区建成基本完善后（2016年）接待量会快速增长至10万人次/年，并且随着市场促销力度加大和市场影响力的扩大；接待人数还会逐年增长，达20万人次的预期目标。

　第四章

　 建设条件与场址选择 4.1建设条件

　 4.1.1六安市概况

　 六安市，位于**省西部，处于长江与淮河之间，大别山北麓，地理意义上的“皖西”特指六安。江准分水岭，由西南向东偏北横贯本区，属于淮河流域面积14912平方公里，长江流域面积3064平方公里。

　 六安之名始于公元前121年，汉武帝取“六地平安、永不反叛”之意，置六安国，历史悠久。因舜封陶于皋，故后世称六安为皋城。 六安为大别山区域中心城市，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的成员城市，**省会经济圈合肥经济圈的副中心城市，国家级交通枢纽城市。 六安荣膺“国家级园林城市”、“国家级生态示范区”、“中国人居环境范例奖”、“水环境治理优秀范例城市”、“中国特色魅力城市200强”等称号。

　 （1）地理环境

　 ①地理位置

　 六安地区位于**省西部，地处江淮之间，东邻省城合肥市和巢湖地区；南接安庆地区和湖北省英山、罗田两县；西与河南省商城、固始毗连；北接淮南市并与阜阳地区隔河相望。东起舒城县舒三乡的太平村、西至金寨县西河乡余家湾，宽176公里；南自霍山县太平乡的挂龙尖、北至霍邱县朱港，长179公里。

　 ②地形地貌

　 六安大地构造位置，隶属秦岭褶皱系（东端）和中朝准地台（南缘）两个Ⅰ级构造单元，自南向北跨武当淮阳隆起、北秦岭褶皱带和华北断坳三个Ⅱ级构造单元，进一步划分，则为大别山复背斜、佛子岭复向斜、合肥六安凹陷等次级构造单元。

　六安位于大别山北坡面向淮北平原的斜面上，西南高，东北低，由南向北呈阶梯状分布，大体分山地、丘陵、岗地和平原四个类型。

　六安地区的山脉，均属大别山脉及其支脉。大别山脉自鄂、豫、皖三省交界的棋盘山入境，为长江、淮河分水岭，将全市分为长江、淮河两个流域。境内山脉分为两段：一是西南段，历史上称为皖山；二是东段，历史上称霍山，也称淮阳山脉。

　 ③气候特征

　 六安地区地处北亚热带的北缘，属湿润季风气候。其特征是：季风显著，雨量适中；冬冷夏热，四季分明；热量丰富，光照充足，无霜期较长；光、热、水配合良好。但由于处在北亚热带向暖温带转换的过渡带，暖冷气流交会频繁，年际间季风强弱程度不同，进退早迟不一，因而造成气候多变，常受水、旱灾害的威胁。

　 气温：大部分地区多年平均气温为l4.6℃～15.6℃，白东北向西南随地势抬高而递减。

　 地温：平均地面温度自北向南在18～19℃，均高于平均气温。与平均气温具有同样特点，7月份最高，1月份最低。

　 无霜期：全市无霜期平均为211～228天，初霜出现在11月2日至ll日，北部地区早于南部地区；终霜在3月27日至4月3日，南部地区早于北部地区。山区无霜期较短，海拔500米以上仅有190天左右。

　 日照：全市年平均日照时数1960～2330小时，沿淮地区最多，寿县（城关）为2331小时；中部地区次之，六安为2256小时；金寨、霍山两县中山区，日照时间短，全年只2000小时。全市年日照百分率在46.0～52.8%，夏秋季节高，冬春季节低。全市年太阳辐射总量在109.7～124.5千卡/厘米，地区分布是北多南少，平原多山区少，季节分布是夏季多、冬季少。

　 降水：全市多年平均降水量为900～1600毫米，具有南多北少、山区多平原少、夏春季多、冬秋季少以及年际间降水悬殊过大等特点。

　 蒸发：全市年平均蒸发量1300～1500毫米，从西南向东北递增。西南山区，蒸发量与降水量基本相等，或降雨量略多于蒸发量。

　 风向、风速：全市风向，冬季以偏北风为主，夏季以偏南风为主，春、秋两季是风向转换季节，全年最多风向为偏东风，年平均风速为3.2～3.4米/秒；中部地区年平均风速为1.7～2.5米/秒；西南部霍山、金寨山区、沙谷盆地，年平均风速为1.3～1.6米/秒。全年各月以静风为多。

　（2）人口

　 至2012年，总人口710.3万人，居全省第二，以汉族人口为主，少数民族占0 .7%，以回族居多。

　（3）经济

　 六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。近代以来，战事频仍，自然灾害较多，一度发展缓慢。新中国建立后，特别是改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，保持着较好的发展势头。

　 2013年全年生产总值（GDP）1010.3亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。分产业看，第一产业增加值209.6亿元，增长3.3%；第二产业增加值478.2亿元，增长10.7%；第三产业增加值322.6亿元，增长7.0%。三次产业结构由2012年的21.7：46.1：32.2调整为20.8：47.3：31.9。按常住人口计算，人均生产总值17778元（折合2916美元），比上年增加1530元。规模以上工业劳动生产率243984元/人，比上年增长2.5%。

　（4）交通

　六安区位优越，距省会合肥仅70公里。境内有312、206、105国道和合（肥）九（江）、宁（南京）西（安）铁路。建设中的沪陕（上海—西安）、济广（济南—广州）、六武（六安—武汉）、合阜（合肥—阜阳）高速公路和沪（上海）汉（武汉）蓉（成都）高速铁路、六阜铁路在境内交汇。六安被国家交通部确定为陆路交通枢纽城市。随着合肥机场西迁，六安的交通将更为便捷，为我市加强与长江三角洲、珠江三角洲和中西部大城市的联系，加快融入省会合肥经济圈提供了便捷的通道。全市现有公路16557公里（国道314公里，省道743公里，县道3493公里，乡道5207公里，村道6800公里），公路密度为92.1公里/百平方公里。境内有7条较大河流，水运通航里程1029公里，常年可通航50—100吨级轮驳船。公路客运开通跨省班线149条，跨市班线504条，跨县班线316条。

　（5）旅游

　皖西山川锦绣，人文荟萃，旅游资源十分丰富，并以其山水兼得、名胜众多而跻身于**旅游大市行列，成为全省六大旅游区之一。2013年全年接待海外游客70084人次，增长10.99%；接待国内游客2000万人次，增长33.33%。旅游总收入130亿元，增长36.8%。其中，旅游外汇收入6745.23万美元，增长55%；国内旅游收入122.7亿元，增长35.4%。年末全市共有A级旅游景点(区)61处,4A级以上旅游景点21家。目前，已形成4条主要旅游线路： 　　1、西北线古文化揽胜旅游：寿春古城、八公山、淮南王墓、廉颇墓、珍珠泉、孙公祠、安丰塘、水门公园、李家圩地主庄园。 　　2、西南线山水观光旅游：天堂寨、梅山水库、金寨革命烈士博物馆、胡氏祠、大王庙、铜锣寨、佛子岭水库、小南岳。

　 　　3、东南线休闲娱乐旅游：万佛湖、万佛山、万佛温泉、周瑜城、七门堰、启德文化院。 　　4、六安近郊旅游：大华山、洞天湖、东石笋、昭庆寺、皋陶墓、横排头、西古城遗址、皋城双塔、皖西烈士陵园。

　 4.1.2金安区概况

　 金安区位于六安市东部，东倚省会合肥，为六安市主城区，是六安市政治、经济、文化中心，国家级皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经济圈重要组成部分，总面积1657平方公里，总人口86万，下辖22个乡镇街和省级六安市集中示范园区。

　 历史悠久，是新石器时代“上古四圣”皋陶封地；是革命老区，全国著名的十大将军县之一。生态优良，南部为大别山余脉，森林覆盖率为36%，江淮分水岭贯穿全境，举世闻名的淠史杭大型水利枢纽工程穿越其间，构成纵横交错的灌溉网络。是全国重点商品粮生产基地，全省蔬菜生产10强县（区），素有“白鹅王国”、“绿茶宝库”、“大麻之都”美誉。

　区位优势凸显。四条高速、三条铁路贯穿全境，距新桥国际机场仅40公里，是国家级内陆交通枢纽城市。六安东部新城和省会合肥至金安区500平方公里的“合六工业走廊”发展势头强劲。 金安坚持工业化核心战略和招商引资主战略，牢牢把握融入省会经济圈和建设皖江城市带产业转移示范区战略机遇，解放思想，扩大开放，倾力将金安打造成为鄂豫皖经济发展高地，上海、南京、武汉的后花园，最适宜人居的国家园林城市，中原交通枢纽城市，中原内陆最重要的机械加工基地。

　 （1）区位、交通

　 金安位于六安市东部，紧邻省会合肥，是进出大别山的门户，国家级陆路交通枢纽城市，六安市东向发展的桥头堡，东南沿海与中原腹地过渡带的咽喉，具有得天独厚的交通优势。距省会合肥仅40公里，属南京、武汉1.5小时经济圈、上海3小时都市圈覆盖区，200公里半径范围内有6000万人口，300公里半径范围内有1.2亿人口。

　 五条高速：沪陕高速（上海--西安）、合武高速（合肥--武汉）、济广高速（济南--广州）、合阜高速（合肥--阜阳）、济祁高速（济宁--祁门）;

　 三条铁路：宁西铁路（南京--西安）、沪汉蓉城际铁路（上海--武汉--成都）、阜六铁路（阜阳--六安）；

　 三条国道：312国道（上海--新疆伊犁），105国道（北京--珠海），206国道（烟台--汕头）；

　 航空：距合肥新桥国际机场（4E级）仅40公里。

　 （2）经济 2013年全年实现生产总值135亿元，增长10%；财政收入完成10亿元，增长23%。农村经济平稳发展。粮食总产43.5万吨，与去年基本持平；农业总产值45.3亿元，增长16%；木南现代农业示范区、九十铺现代农业示范区及龙熙、九棵松以及森海等特色农业园区，实现提档增效。工业经济运行良好。预计全年全区规模以上工业企业实现产值176.5亿元，同比增长17%；规模工业增加值40亿元，同比增长18%。全年全区规模以上企业100家，比2012年增加25家；亿元企业42家。战略性新型产业规模以上企业18家，实现产值24.4亿元，同比增长25%。全年利税总额预计实现11.4亿元，同比增长28%。服务业继续加快，商贸业保持活跃。围绕六安城市扩张的机遇，大力发展旅游、物流、商贸、房地产等现代服务业。吉宝皖江冷链物流园、悠然蓝溪、东方汽车城、南山御园等一大批服务业项目开工建设。旅游三年行动计划共实施143项工程，开展无锡、信阳旅游专场推介会；旅游业综合收入26亿元，增长29 %。全年实现社会消费品零售总额67亿元，同比增长15%。

　（3） 风景名胜 皖西大裂谷、张家店战役纪念馆、国家地质公园嵩寮岩、涂公祠

　、六安王墓、大别山革命历史纪念馆、皋陶墓、明清老街、六安东石笋、昭庆寺、洪山寨风光、洞天湖、东河口朱蕴山纪念塔、佛教圣地大华山等。

　 4.1.3东河口镇概况

　 东河口镇位于六安市金安区南部，属典型的大别山北麓余脉向淮北平原过度的丘陵地带。总面积160.5平方千米。

　 山清水秀，生态优美，属**省“环境优美乡镇”之一，省级风景名胜区大华山、大别山国家地质公园嵩寮岩园区坐落其境。海拔400余米的大华山景区主峰二天门山势雄伟，峰峦叠嶂，云雾缭绕，植被丰富，物种众多；山下小溪清澈见底，游鱼成群。“十二五”期间，被金安区列为“特色镇”发展规划。

　 东河口物产资源丰富，是一片美丽的沃土。盛产优质水稻、小麦、油菜、花生、大豆。拥有板栗基地30000亩，茶叶基地15000亩，丹参基地800亩。华山银毫、石笋翠芽、精品六安瓜片多次荣获国际国内名茶称号，享誉国内外。水产品、畜禽、中药材等土特产品丰富。

　 东河口人文历史悠久，大别山国家地质公园嵩寮岩园区双蟾寺“嵩寮泻乳”被称为六安古八景之一，名传国内；佛教圣地云峰寺被国家宗教局批准为全国重点寺庙，对世界开放。古战场金狮寨、朱蕴山纪念塔等景点移步换景，景色优美。

　 人杰地灵，得天独厚。原全国人大副委员长、民革中央主席朱蕴山出生在我镇嵩寮岩村，还有清代兵部尚书涂宗瀛、台湾道台熊一本、新文化运动先驱者高一涵、太平天国天官丞相朱纮等都出生在这片红土地上。

　 东河口交通便捷，四通八达。境内区级主干道六（安）--毛（坦厂）横穿境内，离105国道、景商高速公路均不到十公里，离六安、舒城均仅有四五十公里，从东河口镇至霍山县全是战备路，等级高，路况好。镇内东但路、东月路、东南路全镇贯通，基本实现了村村通上了水泥路

　 近年来，镇党委、政府立足镇情、抢抓机遇，围绕“加快发展、富民强镇”这一主题，强力推进各项工作。以发挥生态环境。历史人文优势，加大对大华山、嵩寮岩景区建设力度，成功申报大华山景区创“3A”、着力创“4 A”，加快旅游发展步伐。加大集镇建设力度，使集镇得到绿化、亮化、美化，以集镇建设推进新农村建设，以招商引资推进民营企业发展，加大农村基础设施建设力度，以民生工程推进农村各项事业发展。 奋进中的东河口，正以开放的姿态、宽松的环境、优惠的政策，迎接海内外客商投资兴业，旅游观光。 4.2场址概述 本项目建设地点位于六安市金安区东河口镇境内，属亚热带东亚季风气候，四季分明，季风明显，年平均气温15.5℃，降水量600-1300毫米，无霜期220天，土地资源、水资源丰富，土壤肥沃；民风淳朴，环境优美，旅游景点较多；项目区域位置优越，道路、水电、通讯等基础设施完善。

　 第五章

　 工程建设方案 5.1 工程组成

　 5.1.1建设规模

　 **省养生养老生态农业种植观光体验园拟规划总占地面积约5000.00亩（约合333.33ha，分别为：水田1639.43亩、竹园414.20亩、水面196.33亩、林地1237.52亩、荒山1100.02亩、旱地412.5亩），总建筑约27700.00m²。其中，种植用地约2300.00亩，配套服务设施用地150.00亩。

　 项目分为入口综合服务区、养生养老示范区、生态种植观赏采摘区、海天温泉度假区、农耕文化体验区5大功能区域；建成后，预期目标达到养生养老1800张床位；年接待休闲度假游客20万人次。

　 5.1.2建设内容

　（1）入口综合服务区

　 入口综合服务区，占地约200亩。包括主题文化休闲雕塑的景观大门、生态停车场、综合服务中心（含办公、超市、银行、员工宿舍等功能）。

　（2）生态种植观赏采摘区 生态种植观赏采摘区占地共约2100亩。其中，蓝莓种植基地450亩、杜仲400亩、英国冬青400亩、北美海棠200亩、薰衣草园100亩、玫瑰花园120亩、DIY农夫园80亩、果林地200亩（含桃树、梨、苹果等）。

　（3）养生养老示范区

　 养生养老示范区占地约500亩，总建筑面积42000.00m²，其中老年养老养生别院29350.00m²、理疗保健区3270.0m²、康体休闲区2600.0m²、办公及护理服务中心2060.00m²、员工宿舍2890.00m²、食堂1530.00m²、其他配套300.00m²。购置各类生活设施，医学诊断、理疗辅助设备，办公设备等；配套给排水、供电、消防、绿化、通讯、环卫等工程；停车场、康体场地等辅助设施等。依托本区域内塘坝，打造湿地滨水休闲带：近水边布置栈道、水中设置农耕文化雕塑景观、点缀乌篷船、重点区域布置水上画舫；水岸互为借景，形成独具魅力的世外桃源水乡盛景。

　（4）海天温泉度假区 依托山体，在4个山顶各建设海天一色大型温泉泡池1座，配套养生馆；最高点处，建设全玻璃钢结构（电梯上下）大型户外观光塔；在山顶平缓处建设直升机停机坪；山坡及密林处布置度假屋（木屋、竹屋、树屋）300座；山谷中建设1座集中式大型会馆（培训、会议、讲学、娱乐、餐饮、住宿等多功能型）。

　（5）农耕文化体验区

　 新增、改造当地民居与DIY农夫园结合，打造院落情怀；给家庭、中老年、社团等消费群体提供一个“日出而作，日落而息”田园农耕文化生活栖息地。 同时园区配套建设30千米外环及内环道路、水电管网等附属设施、5座智能温室大棚、整理土地、河塘堤坝清淤加固、寺庙修复；购置滴管设备、文化雕塑、热气球、公用车辆等。 5.1.3建设目标 以市场需求为导向，紧密结合“生态农业种植”主题，依托“养生养老”的创新理念；将种植农业景观与养生养老别院联系起来；打造集生态种植、观光旅游、休闲养生养老为一体国内示范养老标杆地。 ◆响应国家及**省政府关于加快推进养老服务体系建设的要求，建立功能多样的养老服务模式，突出保健、护理、休闲及个性化按需服务的特色，通过扩大服务范围，推动老年服务由补缺型向适度普惠型转变；力争成为六安市满足区域老龄人口消费升级、健康文化生活的典范工程；为养老服务内容扩展提供经验。 ◆聘请高水平管理人才，实现科学医疗、康复和专业护理对接；定期邀请地方权威医学、健康、养生专家讲学与会诊；与市级医院建立互联互通，使之成为养老特色服务示范中心。

　 ◆项目建成后，将成为**省养老行业的前沿窗口之一；服务**省城镇老年人口为核心，辐射周边地区。 ◆千方百计规划、实施和打造优越的农业生态和人文服务融合的可持续发展循环经济产业链。 ◆促进东河口镇经济发展和产业结构调整，引导农业经济向休闲化、产业化、综合经济发展；有效配合国家、省、市、区对地方农业和新农村建设目标的实现。 ◆依托六安市金安区丰富的自然资源和区位优势，协调与本区的毛坦厂历史文化名镇旅游区、东石笋生态休闲会议旅游区、皖西大裂谷、大华山风景旅游区、嵩寮岩旅游景区、岩湾大别山绿色休闲旅游区等知名旅游景点资源互动；实现共荣共存、和谐发展；形成养生养老、旅游、观光、体验、休闲度假一体化格局。 ◆把握社会进入休闲度假“爆发期”的有利时机，依托合肥经济圈、皖江城市带承接产业转移示范区和长江经济带机遇，以合肥开启大湖名城为契机，对接环巢湖旅游度假区。 5.2 建筑方案设计

　5.2.1建筑方案设计原则

　 （1）项目建设应符合六安市金安区建设总体规划要求。

　 （2）项目内外突出古典徽派风格及乡村自然古朴特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流、物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型乡村休闲山庄。

　 （3）按照国家有关省市星级农家乐的建筑建设标准及规范要求建设，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。

　5.2.2设计依据

　 （1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

　 （2）《**省民用建筑标准》（DB/2200，D33001-89）；

　 （3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

　 （4）《建筑地基基础设计规范》（GBJ50007）；

　 （5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

　 （6）《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）；

　 （7）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

　 （8）《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-95）；

　 （9）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。

　5.2.3总平面布置方案

　 总体布局上按徽派风格与现在建筑结构融合的围合式布置，以中国农村建筑艺术、文化雕塑、地域文化、中国水墨画为背景相融合的创意理念来体现出清新淡雅，纯朴自然，与自然融为一体的乡村特色。

　 5.2.4交通与停车组织

　（1）出入口设置

　 项目主入口处设置大型生态停车场，和综合服务中心。

　（2）道路系统及分级

　 项目采用环状道路结构，绕行在建筑物的周边，各出入口与主行道路衔接，形成高效安全、顺畅便捷、层次分明的车行道路系统。

　（3）停车组织

　 项目设置非机动车位300个，机动停车位200个。

　 5.2.5立面设计

　 在充分满足使用功能的基础上，作为具有影响力的徽派建筑之一，建筑立面设计突出体现徽派风格乡村休闲鲜明个性及特征。

　 在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现省市星级农家乐的特征，同时又要考虑与整体协调性，还要考虑经济与实用性。

　5.3 土建工程 5.3.1设计规范、标准 （1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001； （2）建筑结构荷载规范GB50009-2001； （3）建筑设计防火规范GB50016—2010； （4）建筑抗震设计规范GB-50011-2001； （5）砌体结构设计规范GB-50003-2001； （6）建筑地基基础设计规范GB50007-2002。

　 5.3.2设计原则 （1）根据总平面布置，建设具有时代特征，与环境相适应工程。 （2）力求建筑群体形成良好的空间，交通流畅，功能分区合理、经济适用、安全卫生、美观大方。

　 5.3.3工程概况 土建工程一览表 序号 工程名称 单位 数量 结构 备注 1 综合服务区 1.1 办公 ㎡ 800 框架\木结构

　1.2 综合接待中心 ㎡ 1500 框架\木结构 超市、银行等 1.3 员工宿舍 ㎡ 1600 框架\木结构

　2 休闲度假 2.1 生态餐厅 ㎡ 3000 钢结构\木结构

　2.2 300个度假屋 ㎡ 9000 木结构 钢结构\木结构 木、竹屋 2.3 1座大型会馆 ㎡ 3500

　会议、培训、讲学 2.4 50栋养生度假别院 ㎡ 4000 框架\木结构

　2.5 4座温泉养生馆 ㎡ 4300 框架\木结构

　3 养生养老基地 3.1 养老别院 ㎡ 29350 框架结构

　3.2 理疗保健区 ㎡ 3270 框架结构

　3.3 康体休闲区 ㎡ 2600 框架结构

　3.4 办公及护理服务中心 ㎡ 2060 框架结构

　3.5 员工宿舍 ㎡ 2890 框架结构

　3.6 食堂 ㎡ 1530 框架结构

　3.7 其他配套 ㎡ 300 框架结构

　4 其他服务设施（公厕等）

　5 合计 ㎡ 69700

　 5.3.4地基与基础 目前项目建设场地需要平整，基本交通道路已经形成路网。该地区天然地质基础较好，地基承载力较高，天然地基承载力特征值一般为180～350 kPa以上。根据总图布置和工艺流程分析，本项目没有超大型设备，设备荷重不大，拟采用天然地基或相应的复合地基。

　 5.3.5主要建（构）筑的建筑特征

　（1）建筑设计在满足工艺生产要求的前提下，力求简洁明快，既要考虑到经济适用，又要考虑美观大方，以体现出时代气息，并要与周围环境协调。

　（2）按照统一规划要求，围墙的式样、材质、色调基本与周边环境统一协调；建筑风格基本统一；建筑设计新颖、美观、大方，体现现代工业建筑特色。

　（3）其耐火等级为一，二级。

　（4）建筑构造及装修，采用当地的通用做法或习惯做法，做到简洁实用。

　（5）屋面：一般为有组织排水，在保证质量和造价可接受的前提下，优先采用新型防水材料，以减少维修工作量、延长使用寿命。

　（6）门窗：一般采用钢塑复合门窗。

　（7）地面：一般为钢筋混凝土或混凝土楼地面，防腐区域可视介质情况作花岗岩或防腐砂浆面层。 5.3.6结构设计

　（1）本工程建筑物按9度地震烈度设防，风荷载按0.3KN/m³进行设计。

　（2）结构布置、结构选型及构造处理必须满足生产和使用要求，保证足够的强度、刚度、稳定性和耐久性，力求技术先进、经济合理、施工方便、构造简单。

　5.3.7信息管理系统方案

　（1）项目对顾客服务类技术

　 进入信息时代以来，“方便”、“快捷”与“智能”已经成为衡量山庄服务水平最重要的标准。本项目对顾客服务类技术包括：

　 ①快速入住与离园系统。

　 客人通过互联网预先登记入住，项目根据客人信用卡状况进行自动结算，可以极大地提高入住与离庄手续的办理效率，节约客人的时间和山庄的劳动力成本。

　 ②客房互联网连接。

　 项目在客房内安装调制解调器或安装互联网接口或安装台式电脑来满足客人在客房内进行“上网冲浪”的要求。

　 ③多功能电话与客房传真机、复印机和打印机。

　 项目电话系统内线部分约200门，电信局局线约280门多功能电话，供客人直拨各种电话。多功能电话均设来电显示、双线或三线连接、临时直拨号码、电子语音邮件和数字无绳电话等功能。此外，项目商务中心还提供在客房内配置传真机、复印机和打印机多功能一体机，打印机与客房个人电脑或出租手提电脑相配套。

　 ④多功能电视机。

　 本项目设置能够接收近80个频道的卫星地面站，为宾客提供英语和日语的电影、音乐、体育等现代多功能电视机。多功能电视机除自选付费电影和付费电子游戏外。

　 ⑤远程电信会议技术。

　 项目的会议系统，除具有传统远程电信会议的基本设备外，最新技术还包括数字控制的灯光、超大数字电视屏、电子黑板、人体工程座椅等。

　 ⑥智能卡。

　 项目为每位住客配置智能卡。一张智能卡相当于一台“超级迷你电脑”，它不仅是信用卡，还是身份证、保险卡、手机识别卡、电话卡、信息库等。与项目有关的智能卡技术包括以智能步替代客房钥匙、信用卡、身份证、常客会员卡和客人数据卡等。智能卡不仅能让客人最方便地享受到项目内的全部服务，也可以使山庄最迅速地掌握和分析客人的全部信息。

　（2）项目外部网络类技术

　 在互联网应用迅速普及的情况下，预订、销售与采购类高新技术不仅可以为客人提供远程实时服务，而且正在成为项目对外市场营销、销售与采购管理的一项重要手段。以下3项高新技术由项目市场营销部、采购部和信息技术部共同管理：

　 ①项目网站与网络预订系统。

　 项目网站与网络预订系统不仅能够向客人展示山庄客房与其他服务设施的实景信息并提供网上讨价还价的功能，而且能够精确反映山庄的实时房态信息与房价信息，可以随时接受、确认和更改客人的预订。

　 ②电子营销系统。

　 在对客户信息系统进行分析的基础上，利用电子邮件、电子音像促销册、网络客户调查、网络公益广告、网上常客计划项目等手段向目标市场进行公关和营销活动。

　 ③电子采购。

　 项目通过接购买者、供应商和中间商的B2B“电子商场”网络购买所需物品的一种全新采购方式。它具有采购成本低、选择协定、竟价能力强、便于维系采购关系等独特优势，而成为山庄增加经营利润的新途径。

　（3）项目内部管理系统

　 项目内部管理系统一直是项目服务业应用高科技设备时优先考虑的领域。本项目的管理类技术拟通过提高管理效率和劳动生产率来降低山庄长期运营成本，实现经营利润的增加，具体包括以下：

　 ①电子邮件及语音邮件管理系统。

　 项目通过设置和运用内部统一的电子邮件、语音邮件和可视邮件系统，有效地增强管理决策层与部门之间、各部门之间、部门内部管理人员与普通员工之间、甚至项目与客人之间的信息沟通，从而有效地提高管理与服务效率。

　 ②客户信息管理系统。

　 从客人与项目第一次接触（包括电话或网络预订）开始建立该客人的账户并将之与项目各部门联网，该账户将根据客人在山庄内的任何要求与消费活动随时增加和更新信息。项目通过收集和分析客人的消费模式信息为客人提供逐步增进的个性化服务。

　 ③实时房态管理系统。

　 客房部使用电话、传呼或与项目主机无线联接的掌上电脑等无线手持通信设备随时报告客房清洁和房态检查结果，与前厅部随时更新、共享房态信息，从而增强两部门的沟通能力，减少误解与摩擦，提高管理效率。

　 ④计算机能源管理系统。

　 采用计算机对库房物品进行档案分类与管理，采用数字化技术对温度、光线和用水进行自动调节与控制，包括在客房与会议厅内安装体温感应器，根据客流量自动进行温度调节等技术。

　 ⑤电子安全管理系统。

　 对客户非公共区域、顾客数据库实行电子“通行控制”，凡未经授权者试图进入以上区域或数据库均会直接警示保安部经理。

　 ⑥网络培训系统。

　 利用项目内部网络“虚拟现实”技术对山庄各级员工在不同地点、不同时间进行“情景式”培训，便于员工在短时间内通过全面、集中的训练掌握所需知识与技能。

　 ⑦员工工时管理系统。

　 应用计算机打卡与条形码技术安排和管理员工的工作时间，实现工时与薪酬有机结合的综合管理。

　 ⑧计算机库房管理系统。

　 建立计算机库房物品档案与数据库，进而通过条形码识别等技术控制物品申购、审批、库存与流通，降低库房管理与劳动力成本。

　 ⑨网络财务控制系统。

　 以项目内部网络为基础，建立财务部、前厅部、客房部、工程部等关键部门联网财务控制系统，最终形成连接项目，所有部门的中央财务网络控制系统，为总部管理人员、财务管理人员、部门管理人员甚至住山庄客人提供随时通过互联网进入各自被授权的财务信息网页进行付款、转账、统计、审计，编制报表等工作。

　第六章

　总图与公用工程 6.1 总图布置

　 6.1.1 总图布置方案的要点及说明 　 （1）设计依据及基础资料 　

　①建设单位提供的地形图，用地范围图； 　

　②建设地点的水文、气象、地质、用地范围有关情况等资料； 　

　③当地规划、环境保护、绿化美化等有关要求； 　

　④建设单位的意见和当地有关情况； 　

　⑤建筑、水、电暖通等专业提供的设计资料及要求。

　　（2）总图布置原则 　

　①满足工艺操作、配套工程、交通运输、行业规范要求； 　

　②符合防火、卫生、安全等有关规范要求，并充分利用土地原则； 　

　③与当地规划和企业规划统一的原则； 　

　要体现时代特点，努力创造一个休闲项目的新形象。

　 6.1.2 总平面布置方案 　

　规划总占地面积约5000.00亩，总建筑面积69700.00m²。项目分入口综合服务区、养生养老示范区、生态种植观赏采摘区、海天温泉度假区、农耕文化体验区5大功能区域。

　 6.1.3 竖向设计方案 　 （1）竖向设计的原则 　

　①满足国家有关规范的要求； 　

　②满足工艺生产、方便管理的要求； 　

　③根据场地现有地形，选择适当的布置方式，尽量减少场地平整的土石方工程量，节省工程投资费用； 　

　④合理确定场地标高，排水方式和坡度，确保场地不受洪水和区域性积水的威胁，能顺利的排除场地雨水。 　

　⑤与项目外道路的连接顺畅。 　

　⑥符合当地总体规划要求。 　（2）竖向设计方案 　

　根据项目投资方提供的建设场地情况，场地已经基本平整。 　　竖向采用平坡式布置方式，全部设施均布置在同一标高。 场地雨水的设计坡向与该地区的总体规划排水方向一致，场地及道路雨水及生活污水采用明沟排入市政污水管道。 6.2 公用工程

　 6.2.1给排水工程

　（1）设计依据

　 ①《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

　 ②《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005

　 ③《建筑设计防火规范》GB 50016-2006

　 ④《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005版）

　 ⑤《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

　 ⑥《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

　 ⑦《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98

　 ⑧业主的设计要求及各工种提供的有关图纸及资料

　 （2）给水系统

　 ①水源：生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区生活储水池。

　 ②用水定额及用水量：本工程设计总人数3650人，最高日用水量约为210M³/d。

　 ③根据建筑设计、水源条件，节能和安全供水原则，给水系统分为五个区供水，本项目2层以下由城市自来水管网直接供给。

　（3）排水系统

　 ①最高日污水排水量320M³/d。

　 ②生活废水由污水潜水泵提升排至室外污水管道。生活污、废水经微型污水处理装置处理后排入市政污水管。

　 ③屋面雨水采用有组织排水系统，屋面雨水设雨水斗汇集屋面雨水后经雨水立管排至室外雨水管道。地面道路雨水口收集后排至雨水管道。

　 （4）消防给水

　 ①消防水量：室外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/s灭火时间1小时。

　 ②水源：消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至消防泵房。泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。

　 ③室内消火栓系统：室内消火栓系统不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。

　 ④自动喷洒系统：各功能区建筑内均设有自动喷头保护，自动喷洒系统消防供水由自动喷洒泵供给。

　 ⑤室外消火栓系统：室外设室外消火栓给水。室外消火栓由市政给水供给。

　 ⑥柴油发电机房及储油间设气体灭火系统。变配电室内根据规范宜考虑气体灭火，可根据当地消防部门要求考虑。

　 ⑦变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。

　 ⑧消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。

　6.2.2电气设计

　 （1）设计依据

　①民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92。

　②《建筑设计防火规范》GB 50016-2006。

　③《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98。

　④《供配电系统设计规范》GB50052—95。

　⑤《低压配电设计规范》GB50054—95。

　⑥汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-95。（2005版）

　⑦建筑物防雷设计规范GB50057-94。

　⑧各相关专业所提的要求。

　⑨其它有关规范、规定。

　 （2）电气系统

　①计算容量：设配电房；用电单独设置变压器并采取高压计量。

　②电源：高压电源由市政提供一路10kV环网电源，组成环网供电，高压柜采用环网柜。

　③自备电源：设项目设置自启动柴油发电机作为应急事故备用电源（平时共给电梯、生活水泵等一、二级负荷；火灾时供给消防负荷）。

　④低压配电：供电电压为10/0.4/0.23KV，低压侧为单母线分段运行，配电方式为放射式和树干式相结合，对重要负荷以放射式供电为主，对消防用电设备均采用双电源末端互投供电方式。

　⑤功率因数补偿及计费：功率因数补偿均采用在变压器低压侧集中补偿方式，补偿后其值应满足高压侧功率因数大于0.9。计费方式全部为低压计费方式。

　⑥防雷及接地：本工程按二级防雷要求进行防雷设计，在屋面设避雷带作防雷接闪器，利用柱子内二根主钢筋作为防雷引下线，接地装置充分利用建筑结构基础。防雷接地和电气接地采用统一接地系统，其总接地电阻不大于一欧姆。

　 6.2.3暖通工程

　（1）设计依据

　 ①建筑专业的图纸；

　 ②《建筑设计防火规范》GB50016—2006；

　 ③《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019-2003；

　 ④《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

　 ⑤《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98（2001年版）；

　 ⑥《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

　 ⑦《城镇燃气设计规范》

　GB50028-2006；

　（2）空调系统设计

　 ①室外主要参数

　 a室外设计参数夏季空调计算干球温度：35℃。夏季空调计算湿球温度：28.2℃.夏季风速2.6m/s。夏季大气压力：1000.9hpa。

　 b夏季室内设计参数：

　干球温度24-26℃。相对温度50-65%。新风量20-30m³/h。

　 ②本工程设计冷负荷约1500kw（430RT），空调冷源选用多联变频机组，即VRV。

　 ③空调末端采用四面出风嵌入式机组，新风采用全热交换新风换气机，以利于节能。

　（3）通风设计

　 ①变配电室按≥15次/h换气设机械通风。

　 ②水泵房按6~8次/h换气设机械通风系统。公用卫生间按10～15次/h换气设机械排风系统。

　③卫生间预留排气扇电源、厨房预留抽油烟机（如需要，另设置排气扇）电源。

　 （4）防排烟系统设计

　 ①排烟系统

　 a变配电室设有机械排烟（兼排风）系统及相应的补风系统。

　 b无直接自然通风，且长度超过20M的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60M的内走道均设有机械排烟系统。

　 c按照防火分区设置机械排烟系统，排烟量按60 m3/m2小时计算。担负两个或两个以上防烟分区时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于120 m3 /h计算。排烟系统的排烟口应设置手动开启装置，手动开启装置设置在排烟口附近且显眼及人员容易达到操作的位置。且防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离不应超过30m。

　 ②加压送风系统

　 凡不具备自然防排烟的防烟楼梯间及其前室或合用前室均设有机械加压送风系统。

　 ③工程防排烟系统要求能在消防控制中心集中监控，远程启停。

　 6.2.4设备方案

　 依据本项目的规模及功能设置，需要新增设备103台（套），详见表。

　 主要设备配置一览表 序号 设备名称 规格型号 单位 数量 备注 1 信息系统 　 套 9 　 1.1 电视系统 　 套 1 　 1.2 电视监控系统 　 套 1 　 1.3 综合布线 　 套 1 　 1.4 电话系统 　 套 1 　 1.5 安全门禁控制系统 　 套 1 　 1.6 自动控制系统 　 套 1 　 1.7 公共广播系统 　 套 1 　 1.8 LED大屏显示系统 　 套 2 　 2 公用工程 　 台套 94 　 2.1 电器消防 　 台套 5 　 　 火灾自动报警系统 　 套 1

　　 火灾自动灭火系统 　 套 1

　　 室外照明设施 　 套 1 　

　西门子消防系统

　套 1

　 格兰福消防系统

　套 1

　2.2 空调通风设备 　 套 73 　

　柜式空调

　台 20

　 壁挂式空调

　台 20

　 锅炉

　套 1

　　 板式换热机组

　组 2 　 　 冷源系统Yk1400-2000TR

　套 1 　 　 消防机械送、排风系统 　 套 1 　 　 送风系统 低速 套 24 　 　 厨房排风系统 　 套 4 　 2.3 给排水设备 　 套 10 　 　 生活供水设施 　 套 2 　 　 消防供水设施 　 台 4 　 　 消防泵 　 台 2 　 　 喷淋泵 　 台 2 　 2.5 厨房设备 　 套 1 　 2.6 商务车辆

　台 2

　2.7 酒店用品设施 　 套 1 　

　 第七章

　节能与资源综合利用 7.1用能标准和节能规范

　7.1.1 原则和标准

　（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。

　（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。

　（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。

　7.1.2 规范和依据

　（1）国家计委、建设部等《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定》的通知；

　（2）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；

　（3）《中华人民共和国节约能源法》（【1997】90号主席令）；

　（4）《中国节能技术政策大纲》（2006年版）；

　（5）《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）；

　（6）《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）；

　（7）《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）；

　（8）《设备及管道保温技术通则》（GB4272）。 7.2节能措施 节约能源已成为当今世界人们关注的问题。设计中如何优化节能措施，是项目建设必须认真考虑的问题。本项目的主要节能措施如下： 7.2.1 建筑节能 （1）采用木制结构的建筑，节能环保。 （2）充分利用自然光和自然通风；使用高效、节能灯具。 7.2.2 电气节能 （1）采用高效节能的电力设备，如：电机均采用新型号节能电机（Y系列等），变压器采用SCB11系列节能变压器。 （2）在变电室设集中无功功率自动补偿装置。要求补偿后功率因数≥0.9。 （3）选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。 （4）制定节电管理制度。 7.2.3 推广绿色照明 （1）推广紧凑型荧光灯、细管径荧光灯以及其他高效照明产品，例如金属卤化物灯、目光色镝灯、高压钠灯等。 （2）公共服务区走廊和楼梯灯具采用声光控开关，以利节能，避免长明灯。 （3）道路可采用光伏太阳能供电的大功率的LED路灯。 （4）观光区体验区交通采用电瓶车。 7.3节能管理 7.3.1能源管理机构和管理人员会同人力资源部门开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。未经节能教育培训的人员，不准在耗能设备岗位上操作。 7.3.2建立节能工作责任制，对节能工作取得成绩的集体和个人给与奖励。 7.3.3建立健全能源消耗原始记录和统计台帐，按照《中国人民共和国统计法》和其他有关规定，定期向上级节能管理机构和企业业务主管部门报送有关能源统计报表。 7.3.4进行能耗分析，并根据需要开展能源平衡工作。实行综合能耗考核和单项消耗考核制度。 7.3.5市场能源机构应当同能源供应部门，根据上级主管部门综合能耗考核定额和单位产品能耗定额，定期对市场主要耗能产品制定先进、合理的能源消耗定额，并认真进行考核。 7.4节水措施 7.4.1提高水的循环使用率。 7.4.2水环式真空泵中的水介质循环使用，从而节省新鲜水用量。 7.4.3积极考虑采用节水技术，推行节水型用水器具，提高用水效率，节约水资源。 7.4.4强化节水管理，开展工业节水的宣传教育。宣传国家有关节水的方针政策，宣传节水新技术、新设备、新工艺，总结推广节水先进经验，开展节水管理和技术交流与合作，提高广大员工的节水意识。 7.4.5供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60％。给水管材采用PVC热融连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。 7.5资源综合利用 7.5.1坚持使用节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在废物产生、消费等环节，建立资源循环利用体系。 7.5.2强化能源节约和高效利用，加大节能力度，通过优化项目实现结构节能；通过推广节能技术，实现技术节能；通过加强能源消费环节的制度建设和监管，实现管理节能。 7.5.3注重能量系统优化，以提高项目整体的综合能耗水平。 7.5.4节约土地，落实保护耕地基本国策，强化用地定额标准，提高项目建筑系数和利用系数。 7.5.5采用小型、轻型和再生材料，提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修，推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。 7.5.6倡导循环经济理念，执行设计、施工、生产等技术标准和材料消耗核算制度，增强全体员工的资源忧患意识和节约意识。

　第八章

　环境保护 8.1 建设地点环境现状 项目建设区无工业污染源，大气环境现状监测结果表明，SO2和NO2现状浓度值满足《环境空气质量标准》中二类标准要求，区域大气环境尚好。 大气环境质量相对较好，环境空气质量符合二级标准要求，尚有一定的环境容量。 8.2 环境保护执行标准 8.2.1 环境质量标准 （1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996） （2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002） （3）《声环境质量标准》（GB 3096-2008） 8.2.2 污染物排放标准 （1）《污水综合排放标准》（GB8978—1996） （2）《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996） （3）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90） （4）《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002） 8.3 主要污染源及污染物 8.3.1 建设期对环境的影响

　（1）大气环境影响分析 施工期出于需要大量的建筑材料、机械设备等，各类运输车辆进出施工场地来往较频繁。因此，车辆运输及物料堆放产生的道路扬尘较大，对大气环境质量影响不容忽视，应采取措施加以控制。各类施工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、NO2碳氢化合物等。

　（2）水环境影响分析 施工期工程对地表水环境的影响因素有： ①施工现场工人生活污水； ②施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等； ③生活污水中主要污染物有COD、BOD5、SS等； ④废水中主要污染物有SS、硅酸盐、PH油类等

　（3）声环境影响分析 施工期建筑施工噪声源主要是各类施工机械，由施工机械产噪机理和特征，可知施工噪声对周围环境的影响有四个特点： 高噪声施工机械相对集中于土方期和结构期，施工时间也相对较长：而打桩的打桩机冲击声声功率最强，但发生时间较短。施工机械噪声除打桩机为狭带冲击声外，其余多为中、高频的机械噪声。安装期大部分声源在室内，旗工期声源皆在室外，影响范围较远，尤为打桩机的冲击声。

　 （4）固体废弃物影响分析

　施工期基本上不产生的建筑垃圾，不会对环境造成影响。 8.3.2 运营期对环境的影响

　 （1）水环境影响分析

　运营期的废水主要是餐饮用水和住宿污水，主要污染物浓度分别为COD28mg/1、SS14mg/1、石油类0.382mg/1。废水主要污染物排放浓度均符合《污水综合排放标准》（GB8978—1996）中三级标准。

　（2）大气环境影响分析 餐饮部门油烟排放对作业场所及外环境影响。

　（3）声环境影响分析 服务区内主要是娱乐功能区音响和设备机组等设备噪声强度在85~92dB（A）左右。因此经维护结构和玻璃窗隔声后，对外环境基本不产生干扰影响。

　（4）固体废弃物影响分析 主要是餐饮、住宿废料和废弃物，拟全部回收后，进行集中处理。 8.4 污染综合治理方案

　按“三同时”的原则，对可能产生的污染进行综合治理，使其达到国家规定的排放标准。 8.4.1 建设期污染防治措施 建议采取以下防治措施：

　（1）在场址周围开挖排水沟渠，做好雨天疏水工作。

　（2）并在场界四周修建挡土墙和护坡。

　（3）建设过程中要注意绿化，及时恢复植被，及时清理施工现场。

　（4）施工期间开挖废水沉淀池，施工过程中产生的废水经沉淀池处理达标后排入厂区处的沉淀池。 施工扬尘会使周围环境空气颗粒物大幅度增加，影响周围环境空气质量，对人体健康及植物光合作用都会产生一定危害。因此，建议采取如下几点防治扬尘污染措施；

　（1）施工场每天定期洒水，防止浮尘，在大风日加大洒水量及洒水次数；

　（2）施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘；

　（3）运输车辆进入施工场地应低速行驶，限速行驶，减少产尘量；

　（4）施工渣土外运车辆应覆盖，严禁沿路遗洒；

　（5）避免起尘原材料的露天堆放；

　（6）所有来往施工场地的多尘物料均应用帆布覆盖；

　（7）施工过程中应采用商品（湿）水泥和水泥预制件，尽量少用干水泥等。 施工机械噪声会使一定范围内的环境噪声超标，因此，应选择噪声低的设备施工，同时还要避免高噪声设备同时作业，防止噪声叠加影响。夜间施工应特别注意噪声带来的不良影响，必要时应停止夜间施工。 8.4.2 运营期污染防治措施 （1）对于餐饮产生的废弃物，由物业公司集中回收，由垃圾处理站统一处理，对周围环境影响小。 （2）对于餐饮产生废气：餐饮部门油烟执行GB18483－2001《饮食业油烟排放标准》（试行）标准，详见表8－1、8－2。 合理设计出入口，加强停车的管理，合理组织交通，保证出入口及区域内的交通畅通，缩短汽车怠速启动和行驶的时间；尽量减少外部燃油机动车进入区内；进入区内机动车要求其备有尾气净化装置。 饮食业单位的规模划分 表8－1 规模 小型 中型 大型 基准灶头数 ≥1，＜3 ≥3，＜6 ≥6 对应灶头总功率（108j/h） 1.67，＜5.00 ≥5.00，＜10 ≥10 对应排气罩面总投影面积（m2） ≥1.1，＜3.3 ≥3.3，＜6.6 ≥6.6

　饮食业油烟排放标准 表8－2 规模 小型 中型 大型 最高允许排放浓度（mg/m3） 2.0 2.0 2.0 净化设施最低去除率（％） 60 75 85 本项目服务区餐厅厨房采用城市煤气作燃料，其烟气排放可以满足标准要求。但厨房在烹饪食物的过程中将产生油烟，主要化学成分为烷烃类、脂肪酸类、酯类、醇类、酮类、醛类、杂环化合物、甾族化合物、多环芳烃类等，要求厨房炊食油烟必须符合GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》（试行）中的标准。油烟的最高允许排放浓度标准为2mg/m3，净化设施最低去除效率为75%。 厨房油烟的初始浓度一般为5～8mg/m3，超过GB18483-2001中2mg/m3的油烟排放标准，如安装净化效率在75%以上的净化装置，油烟排放浓度为0.75～1.2mg/m3，满足标准要求。 根据本项目的特点，拟采用“CYY型油烟净化设备”处理油烟。油烟排气筒应作附壁式烟道从房顶排放，注意与周边景观协调。油烟机应经常维护，以保证正常运作。

　（3）生活污水经化粪池处理后送至污水处理厂生化处理达标排放。本项目污水主要是生活污水（含厕、浴污水）和食堂的含油污水。经类比调查，其废水中主要污染物浓度为COD300mg/L、BOD5150mg/L、SS200mg/L、氨氮31mg/L、动植物油25mg/L。 本项目服务区餐饮废水中含有较多的油脂，按照环保要求，食堂须设隔油池处理，油脂类将大量减少。项目产生的生活污水和经过隔油池处理后的食堂含有污水通过拟建的污水排水管网直接排入场区外市政污水管网。 （4）在设计中对产生噪声的部位采取消音、减震、围护隔音等措施，经处理后，对周围的环境影响较小。 上述的废弃物、废气、废水、废渣及噪声经治理后，各种污染物处理后均能达到排放指标，均不会对周围环境造成不良影响。 8.5 场区绿化 为减少生产对环境的影响，自身净化空气，美化场区，场区内除建构筑物、地坪、道路等铺砌硬地外，其余裸露地面均铺以草坪，道路四周栽种各色绿化树种，减少污染，美化环境。 8.6 环境影响评价 综上所述，项目建设建设地环境保护方案采用的环境保设施、设备等，符合项目建设内容要求和国家、六安市有关环境保护的要求，项目建成后不会造成环境污染。因此，本项目的环保措施技术上是可行的。可以预计，项目对周围环境不会造成污染，不会破坏生态平衡。

　第九章 职业安全卫生 9.1 设计依据

　 （1）《中华人民共和国安全生产法》 2002.11.1实施；

　 （2）《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002）；

　 （3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

　 （4）《建筑物防雷设计规范》（GBJ50057-94）；

　 （5）《女职工劳动保护规范》国务院第9号令。 9.2 劳动安全 对危险源辨识监控、职业危害防护、机械设备安全使用等已具有成熟的控制管理经验。 1、在企业运营组织的过程中，健全的安全管理体系是劳动安全的保障。本项目设立以公司总经理为首的安全管理组织结构，明确公司各级对安全责任，建立安全检查制度，根据不同季节特点、不同生产现场和施工的特殊要求，开展专业大检查。 2、采用体系化安全防护措施。职员上岗前进行严格岗位培训，培训合格者才允许上岗；特种作业人员必须持证上岗；根据原生产厂家使用说明书等资料编制安全操作技术规程；配电室、泵房及锅炉房等严格按国家环保要求安装相应的排气、降温、防尘等设施；公司依据《劳动保护用品配备标准(试行)》（GB 9175─88）、《护品选用规则》（GB 11651-89 UDC 675-682）等国家标准和公司实际情况，制定公司各岗位护品配制标准等。 3、消防安全。 本项目消防采用室内外消火栓系统。室外消火栓采用地下式消火栓。消火栓应沿建筑物均匀布置，满足室外消防用水量和扑救该建筑物火灾的需要。 室内消火栓的布置，应满足其用水量的要求，保证相邻竖管上的两支水枪或一支水枪的充实水柱达到室内任何部位。 根据消防部门的有关规定，在本项目总图布置中，山庄外内按规范设置6米以上消防道路，以保证消防车辆的安全行驶和作业需要。另外，单体建筑物在设计中要满足《建筑设计防火规范》要求。按规定配备消防设备等器具。 9.3 环境卫生 公司严格贯彻“预防为主”的方针，认真执行国家劳动保护法规、卫生管理制度和卫生标准，为员工创造良好的劳动环境，维护和保障员工的身体健康。 建立了员工道德规范、行为准则；制定了办公区、作业区等环境管理规定；在综合治理方面，制定人员、治安、邻里友好、政治学习和先锋活动等管理标准；在宣传文体方面对标牌设置、宣传教育、文体活动等做出明确规定；在生产现场，对现场布置、材料堆放、安全标志、现场道路要求等做出严格规定。

　第十章 项目实施进度安排 10.1 建设工期 参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度和使用要求等情况，项目确定建设期为2年，即从2014年8月至2016年7月。 本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在项目报批及可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。 根据基本建设的合理工期规定，结合本项目建设特点，提出以下项目实施进度安排。 10.2 建设进度计划 项目建设期限24个月。 2014年8月-2014年9月

　前期可研及筹资准备完成规划、施工图设计。 2014年10月-2015年12月

　花木育苗、种植；道路、土建工程建设。

　2015年6月-2015年7月

　 前期育苗、种植、办公设备购置、安装调试工作。 2015年6月-2015年7月

　 前期人员招聘及培训工作。 2016年1月-2016年5月

　 装饰工程、绿化、造景等； 2016年6月-2016年7月

　 设备购置、安装调试工作。 2016年6月-2016年7月

　 人员招聘及培训工作。 2016年7月

　项目竣工验收，投入运营。

　10.3 项目实施进度表 项目实施进度表

　项 目

　时 间 2014年 2015年 2016年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 项目前期工作

　 种植、建设工程

　 装饰工程、造景等

　 设备订购、安装

　 员工招聘与培训

　 工程竣工验收

　 第十一章

　组织机构与人力资源 11.1 企业组织机构 项目建成后，实行总经理负责制现代企业管理制度，实行全员劳动合同制，制订严格的人事制度、财务制度及管理制度。 项目企业对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理。组成项目开发机构，对项目的策划、资金筹措、建设、验收、经营等实行全过程管理。 合理设置组织机构，确保项目高效率、低消耗运营。

　 组织结构图如下：

　财务部

　市场运营部

　餐饮部

　农业技术部

　运营管理部

　行政办公室 总经理

　 安全保卫部

　人力资源部 董事长

　11.2 劳动定员 项目建设后，新增员工人数350人，其中管理人员30人，种植、服务后勤及保安服务人员320人。管理骨干可从公司现有骨干力量中选聘，其余人员面向当地社会招聘。 全年营业天数按365天计，少部分工种如保安人员采用三班二轮转制度，遵照国家《劳动法》的有关规定进行休假。 11.3 人员培训 公司普通管理人员及农技人员应当具有大专以上文化程度、符合专业管理要求的资格和技能。主要技术岗位工人应具有高中以上文化程度。人员来源于建设单位内部委派及在当地公开招聘的人员。 管理干部、技术人员及其他人员，按其担负工作的重要性和复杂程度，分别进行不同方式的学习和培训，岗位操作人员应当进行相应的操作技能培训和具备相应的资格才能上岗操作。 在项目建设过程中，根据项目进度情况和总体安排，关键岗位的操作人员应当在国内同类型单位进行为期约半年的培训，培训合格后发上岗证，方能参与本项目的操作。 11.4 员工来源 公司员工采用招聘制：一是社会招聘大、中专毕业生，二是当地下岗职工及农村剩余劳力，三是同行业中聘用技术人才。

　第十二章

　招标方案 12.1 概述 依据国家《招标投标法》有关规定要求，在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。 工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。 12.2 招标组织形式 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。 12.3 招标方式 招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。 公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。 这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。 为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，本项目建议采用公开招标方式。 12.4 招标基本情况表

　表12-1 招标基本情况表 项目 招标 范围 招标细 项名称 招标组 织形式 招标 方式 招标估 算金额 不采用 招标形式 备注 监理 全部 1 委托 公开

　2

　勘察设计 全部 1 委托 公开

　2

　设备 全部 1 委托 公开

　2

　土建 全部 1 委托 公开

　2

　装饰 全部 1 委托 公开

　2

　 第十三章

　投资估算与资金筹措 13.1投资估算

　 本项目的投资估算，主要依据建筑设计方案、相关图纸及**省建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。

　 项目投资估算参考的文件：

　 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　 国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

　 建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；

　 设备工程材料价格以市场价格或信息价并参考供应商报价情况估算；

　《全国市政工程预算定额**省市政工程单位估价表》；

　《**省建设工程工期定额》（建标〔2011〕307号）；

　《**省建设工程工程量清单综合单价（2008）》。 13.1.2建设投资估算

　 （1）工程费用 ①基础设施工程费用 主要包括土地整理、塘坝整治、道路、温室大棚及灌溉设备、观光塔、停机坪、文化雕塑及大门、人行步道、寺庙修复等，基础设施工程费用合计为7520.00万元。 ②旅游服务设施工程 主要包括生态餐厅（含设施）、度假木屋（含设施）、会议中心、养生度假别院、温泉养生馆、办公楼、综合服务中心、员工宿舍等工程，费用合计为8961.00万元。 ③种植基地 主要包括蓝莓基地、杜仲基地、美国冬青基地、北美海棠基地、薰衣草基地、玫瑰花基地、蔬菜基地、果树基地等，主要是基地苗木投资、肥料及人工费用等，种植基地合计投资为1320.00万元。 ④养生养老基地设施 主要包括老年公寓（含床位）、理疗保健区（含设施）、康体休闲区（含设施）、办公及护理服务中心、员工宿舍、食堂等，合计投资为10500.00万元。

　（2）工程建设其他费用

　工程建设其他费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标代理费、技术咨询费、土地租赁费用等，费用合计为1042.33万元。

　（3）预备费

　项目预备费包括基本预备费和涨价预备费，本项目对基本预备费不予估算，涨价预备费以预计工程费用5%计算，计1464.12万元。

　（4）流动资金

　①估算依据 本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为： 流动资金＝流动资产－流动负债 流动资产＝应收账款＋存货＋现金 流动负债＝应付账款 流动资金本年增加额＝本年流动资金－上年流动资金 周转次数＝360/周转天数 存货＝外购原辅材料＋燃料动力＋在产品＋产成品

　 ②估算结果 经估算本项目达产年需流动资金692.55万元，详见附表3流动资金估算表。 13.2 资金筹措 项目总投资为31500.00万元，项目所需资金计划全部由承办单位自筹解决。

　 第十四章

　财务评价 14.1 财务评价依据及范围 该项目经济评价采用《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、原国家计委颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》所规定的原则与方法进行。在建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。 依据项目的特点，财务评价部分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。 本项目估算按照国家现行的会计制度、税务条例等有关的法律和法规进行。 由于本项目建设性质、内容和规模对国民经济影响较小，故仅对本项目的财务盈亏能力以及盈亏平衡分析等方面进行财务评价。

　14.1.2基础数据与参数选取 （1）税费 对旅游服务性项目营业收入计算5%的营业税，城乡维护建设税税率按5%计算，教育附加费率按3%计算，企业所得税税率按25%计算。 （2）项目计算期

　本项目设定计算期为12年，建设期2年。 （3）财务基准收益率 参考行业标准并结合本项目的实际情况，本项目的基准收益率确定为6%。

　（4）折旧与摊销 固定资产折旧采用直线法计算。项目投产后开始计算折旧费，计算时先扣除残值（取原值的5%）。各类固定资产计算折旧年限如下：房屋和建筑物等：50年；仪器设备：15年。每年固定资产折旧费估算情况详见附表：固定资产折旧费估算表。 无形及其他资产摊销采用直线法计算。项目投产后，开始摊销。无形资产摊销年限为10年。摊销估算情况详见附表：无形资产与其他资产摊销估算表。

　14.1.3成本费用、营业收入及税金估算 1、成本费用估算 项目总成本费用按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）有关总成本估算表编制。本项目成本费用的估算采用要素成本估算方法。项目总成本费用主要包括营业费用、燃料及动力、工资费用、折旧费、摊销费、修理费以及财务费用等成本项目。运营期总成本费用年平均为6867.22万元。 各种相关费用的计提具体情况如下： （1）原辅材料及燃料动力费 本项目所需原辅材料主要包括种植基地肥料、旅游服务设施所需的原辅材料、养生养老基地生活消耗品、药品等，年需原辅材料费用为3250万元。 本项目燃料动力消耗主要为水、电，据此估算正常生产年份燃料动力费为151.40万元。 （2）工资费用 本项目劳动定员350人，则年需费用为876.00万元。 （3）折旧费 年固定资产折旧费892.29万元。 （4）摊销费 项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，年摊销费为27.82万元。 （5）其他费用 本项目其它管理费用、广告费用、土地租赁费用等，正常年份费用约为1484.40万元。 本项目年均总成本费用为6872.73万元，固定成本费用2680.88万元，可变成本费用4191.85万元，年均经营成本为5952.62万元。

　2、营业收入 （1）本项目种植蓝莓基地、杜仲基地、美国冬青基地、北美海棠基地、薰衣草基地、玫瑰花基地、蔬菜基地、果树基地共计2300亩，平均每亩每年产品销售收入按15000元计算，年销售收入3450.00万元； （2）园区每年接待游客按20万人次计算，平均每人消费300元计算（包含餐饮、住宿、温泉、观光塔等服务项目），预计每年收入6000.00万元。 （3）养生养老基地收入 序号 类型 数量（人） 单价（人/年） 合计（万元） 备注 1 养老服务收入 1500 21000 3150.00

　2 政府补贴收入 1500 1200 180.00

　3 医疗保健收入

　 300

　3、税收及税后利润 年上缴税金：年上缴营业税及附加317.52万元，上缴所得税平均为1409.44万元。年均税后利润为4228.31万元。详见附表：利润及利润分配表。 14.2 财务效益分析

　14.2.1盈利能力分析 （1）总投资收益率和投资利税率 总投资收益率=运营期内年均息税前利润/投资额×100%=17.90% 投资利税率=运营期内年均利税总额/投资额×100%=18.91% （2）投资回收期 按照《方法与参数》（第三版）的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：

　本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为 6.91年和8.19年（含建设期）。 （3）财务净现值 按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。

　（式中为基准折现率，本项目为6%） 本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为24980.46万元和15808.49万元 （4）财务内部收益率 按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。计算公式如下：

　（式中：为现金流入，为现金流出，下同） 本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（）计算结果分别为 17.41%和13.41%，均超过设定的财务基准收益率6%。 本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可行的。 14.3 不确定性分析

　14.3.1盈亏平衡分析 本项目以运营能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：

　= 32.23%。

　计算结果表明，项目只要达到设计能力的32.23%，就可以保本，由此可见，该项目的风险较小。

　14.3.2敏感性分析 基本方案的基本指标，满足了财务基准值的要求，考虑项目实施过程中的一些不确定因素的变化，分别对营业收入（增减幅度分别为3%、6%、9%、-3%、-6%和-9%）、经营成本、固定资产投资进行单因素分析（增减幅度分别为3%、6%、9%、-3%、-6%和-9%），营业收入的变化数值从理论上分析应该是一致的，即单因素变化对内部收益率、投资回收期的影响进行敏感性分析。计算结果见表14-2。 表14-2

　财务敏感性分析表——内部收益率 变动幅度 -9% -6% -3% 0% 3% 6% 9% 营业收入 11.22 11.96 12.69 13.41 14.13 14.85 15.55 经营成本 14.60 14.21 13.81 13.41 13.02 12.62 12.22 建安投资 14.85 14.34 13.87 13.41 12.99 12.58 12.19

　图14-2

　财务敏感性分析图——内部收益率

　通过分析表明，本项目的利润稳定性较好，项目的风险较低。 14.4财务效益分析结论 本项目财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析和敏感性分析，该项目的风险较低。因此，该项目在财务上是可行的。

　 第十五章 结 论 15.1 结论 通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及经济、社会效益等分析研究后，可以得出如下结论： 1、本项目的建设符合国家的宏观经济政策，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情和区情。 2、项目的建成使用，是全面提升**省养生、养老行业的发展水平；促进东河口镇城镇化发展，带动六安农业、旅游产业发展，是城市发展休闲农业产业的重要内容。 3、项目建成后将产生较大长期的经济效益和社会效益，预计运营后，实现年营业收入12828.00万元；安排就业350人，是社会进步、利国利民的朝阳产业。 4、项目建设可有效服务于六安市及合肥都市圈；满足**及周边等地对养生、养老的升级需求。 综上所述，认为本项目规模适当、合理，符合金安区总体规划要求，财务评价指标均达到了国家规定标准，具有较好的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要的、可行的。 15.2 建议 针对项目建设特点，提出建议如下： 1、项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。 2、在项目投入使用前制定并实施工作人员的专业培训计划。 3、完善各项管理制度，提高服务综合水平。 4、服务环境包括硬环境和软环境，要在改善硬环境同时，不断加强服务人员的道德水平、服务态度、服务细节等软环境建设，以不断地提高综合竞争力。 5、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 6、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 7、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。 8、建议上级主管部门积极支持项目实施，并给予一定的政策支持，促使项目早日建成、产生效益。