不动产“带押过户”政策推向全国

王晓霞

为促进房地产市场进一步回暖，降低制度性交易成本，助力经济社会发展，近日，中国自然资源部和银保监会联合发文，将此前在部分地方推出的“带押过户”政策向全国推广。

3月30日，上述两部门发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称《通知》），要求各地在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，以点带面做好“带押过户”，具体为：要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；
要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；
要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

据不完全统计，去年8月份以来，济南、南京、苏州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金华、无锡等城市以及海南省等地都推出了二手房“带押过户”政策，以活跃低迷的楼市。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期时，进行过户的情况。所谓“带押过户”是指，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无须提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

近两年来中国的房地产业出现拐点。房地产终端需求的下降叠加政府对房地产业的强力整肃，跟疫情前水平相比，很多房地产业相关指标都处于被腰斩的状态。不过，在去年以来各级政府持续出台稳楼市措施以及新冠疫情防控的平稳转段，今年房地产数据全线回暖。据国家统计局公布的数据，2023年1～2月全国商品房销售面积同比下降3.6％，较去年同期同比9.6％的降幅和去年全年24.3％的降幅均大幅收窄，此外，高频指标显示3月销售继续改善。并且，与新房市场相比，二手房市场复苏更早，2023年1～2月销售面积就已超过去年同期水平，3月延续企稳回升态势。随着不动产“带押过户”政策推向全国，预计中国的二手房市场将进一步回暖。

中国社科院財经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《中国新闻周刊》表示，“带押过户”可以节省交易成本，降低交易风险。此前，二手房交易时，卖家为了解除抵押，可能需要过桥资金，成本很高；
或者卖家请求买方先支付部分房款用于解押，买方有被骗，进而钱房两空的风险；
另外，卖方未收到款先过户等情况也常有，这对卖方也有较大风险。

总之，二手房“带押过户”，使得买方无需承担提前垫资风险，卖方无须承担过桥费逾期风险，对于银行而言随着二手房交易量提升其贷款量也将提高，是一项多赢的政策改革。

《通知》总结，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。

在两部门发文之前推出“带押过户”的城市，普遍配套了资金账户监管要求。在济南市推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要一环。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。深圳市的“带押过户”流程也是以“公证提存”为基础。

此次发布的《通知》也要求，各地结合本地实际确定适宜的办理模式。尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。