建筑设计管理视角下住宅项目成本优化策略

林宇洁

在目前房地产开发项目中，由于政府调控和不断攀升的地价，而建设成本特别是人工等费用大幅上涨，造成房地产项目开发的利润走低，项目的成本控制变得更加重要。在项目成本控制中，设计阶段成本控制决定了开发项目的成本大格局，是项目成本控制的关键与重点。因此，提高和改善设计阶段的成本管理优化水平将成为提高房地产企业核心竞争力的有效手段。

1.1 重要性

房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段，控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材用料），定位与设计阶段影响整个项目建安成本在80%以上，工程阶段（包括合约和实施阶段）影响约20%，而项目设计费只占到建安费用的2%～4%。对比不同周期中对于成本的控制不难发现，成本控制在设计阶段中较为容易实现，而且成本效果也最佳，而工程阶段容易受到众多影响因素的影响，导致成本控制始终无法达到应达到的成效，因此在设计阶段严格把控房地产企业的成本对于企业在以后周期运转具有重要作用[1]。

1.2 优化目标及基础思维

1.2.1 成本与产品适配，实现产品差异化价值

在项目定位及规划方案设计阶段，以客户需求为导向，通过产品成本差异化配置，实现成本合理、有效分配并提升产品价值；
基于不同定位设定分级标准，对客户感知度高、影响使用功能的模块，适当高配，成本倾斜，力求实现“小成本、大价值”；
对客户感知度低、功能过剩的模块，适当低配，在保证质量前提下刚性管理，力求实现“小成本、有质量”。

通过住宅项目开发前充分客户调研、功能分析及成本策划，项目开发过程中严格控制限额，项目开发完成后全面复盘等全流程管控，争取目标成本在限额内的平衡，增加产品竞争力，实现产品差异化价值[2]。

1.2.2 成本优化的基础思维

（1）方案比选：面对设计任务，会有思维定势，采用过往经验做法或方案，实际上不同的外部因素、地区规范、客户需求都会影响设计方案的选择，因此优化要素之一是要坚持方案比选。

（2）替代性思维：在项目应用中无论何种工艺材料都不是唯一选择，一定会有不影响功能情况下的替代性产品，这是设计阶段成本优化的一个重要切入点。

2021HP01 项目位于厦门市海沧区，是高层住宅项目，总用地面积6.87 万m2，总建筑面积25.1 万m2，该项目如图1 所示共由三个子地块（A1/A2/A3）组成，共20 栋高层住宅。以下结合该住宅项目对设计阶段成本的优化策略进行分析。

图1 项目组成示意图

工程项目设计工作一般可以划分为四大阶段，分别是前期策划阶段、方案及施工图设计阶段、图纸审核阶段以及后期施工过程配合阶段。以下分别从设计的各个阶段来分析成本优化的策略及关键点。

3.1 前期策划阶段

3.1.1 土地价值最大化的优化管理

住宅项目开发在前期策划阶段，必然要进行经济性测算，衡量项目盈利情况，而项目前期的设计研发很大程度决定了项目基本方向，因此在总图设计阶段就对应项目定位进行多方案比选，在满足容积率、建筑密度等所有指标的情况下，充分利用内外部资源，考虑不同产品类型及面积段、单体位置分布、配套落位规划等形成不同设计方案，通过经济测算，在保证产品品质的情况下，选择最优方案[3]。

此阶段设计管理工作把控重点包括：

政策及规范、限制条件输入要全面，规划条件及指标要准确；

周边及场地勘察要周全，地质条件、景观等相关资源情况要梳理到位；

与营销充分沟通，真实了解市场和客户需要；
理性选择产品，不是所有地块都适合高低搭的产品组合形式，保证产品品质，不唯货值极致论。

3.1.2 统筹明确成本策划，限额设计

设计与成本在前期充分拉通，根据产品定位、客户关注点、功能需求科学进行成本分配，统筹规划各项设计限额，同时将限额设计贯穿设计全过程[4]。限额指标主要包括以下两方面内容：

第一，造价指标限额，即根据产品定位和功能需求限定的成本限制值，如外立面单方造价、园林单方造价、室内精装修单方造价、智能化单方造价等。造价指标与设计应是相互制约，相互修正的循环过程，而且造价指标应随设计过程的逐步深入提出越来越精确的指标要求。如在方案阶段进行投资估算，控制项目的总投资额，并对方案进行修正，指导初步设计；
在初步设计阶段进行初步设计总概算，先把前一个阶段确定的工程量和投资额分解到每个专业，然后再分解到每个分部和分项工程中；
在进入施工图设计阶段，在各个专业的使用功能得到保证前提下，依据限额来进行施工方案的设计和筛选，并且要从严控制不合理的设计变更，从而确保不会超出总投资额度。

第二，技术指标限额，即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值。如：建筑物层高、地下车库层高、地下车位平均面积、建筑物钢筋含量、建筑可售比等。按高层住宅来统计，以上经济技术指标基本上锁定建安成本的60%左右。作为限额设计的经济技术指标应满足客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行的技术要求。同时根据项目的所处区域、项目的设计风格、项目的平立面方案等相关内容对限额指标的影响，可以将限额指标设置合理的浮动范围。

3.2 方案及施工图设计阶段

3.2.1 外立面装饰设计与成本优化

外立面利用设计方案和不均衡投入实现成本的优化，主要从以下几个方面进行：

（1）在形体上，现在大部分住宅项目均有立面公建化要求，应使平面关系尽量规整，减少装饰性投入，节省成本。

（2）不要刻意控制窗地比，有些大比例的外窗可以为客户带来良好的室内体验，尤其是具有景观资源的朝向效果会更加明显。

（3）在一些非敏感部位外饰面的标准可以适当放低，如空调格栅内部、女儿墙内侧等不影响整体效果的位置。

（4）选取较经济性的材料代替其他种类的材料，或者多种材料组合，既能保证外表的美观，又不影响整体效果，还可以节省成本。

3.2.2 地下室方案比选与优化

地下室是项目配套部分，由于地下室的建造成本较高，且住户滞留时间短，大部分房地产开发企业要求在满足功能需求车位数的基础上，尽可能控制地下室面积。但不同项目地下室部分的停车效率以及成本差异也较大，尤其在项目功能复杂、地质条件复杂的地方，因此在可控范围内，地下室成本的综合优化已成为成本挖潜的关键点[5]。从以下几个要点进行优化：

3.2.2.1 地下室设计规划及停车下地率

在总图规划设计阶段，地上地下需统一设计，地上楼座设计结合地下车库排布，选用经济停车间距，能有效提高停车效率。

结合地方规定和实际需求，对地面停车进行精细设计与统计，合理规划地面停车数量，考虑商业车位、访客车位需求等，从而明确停车下地率。

同时部分地区对非机动车停车有相应数量要求，结合总图设计合理考虑，非机动车是否下地，如设置在地下室，宜利用塔楼下方等不便布车的空间做非机动车停车位区。

3.2.2.2 地下室范围及层数

（1）合理考虑退线情况，地下室的边界线要同上方的建筑尽量平行，上方的建筑物尽可能地分布在地下室周围，尽量相对规整，合理确定地下室的范围。

（2）地下室层数并非衡量地下室经济性的单一指标，核心是提升地库面积使用效率。

3.2.2.3 人防面积及布置

（1）应建人防地下室的面积根据当地人防办的规定进行计算，明确人防工程的等级及功能。

（2）人防区优先考虑布置在塔楼下方或其他停车效率低的区域，有利于车库的整体利用，可提升车库效率；

（3）人防区优先布置于车库底层，当人防面积大于底层车库面积时，在人防投影范围内的上一层叠加布置；

（4）合理规划人防分区，减少人防临空墙长度、减少人防战时封堵数量。同时考虑住户体验，人防口部不宜设置在地下门厅通道范围内。

以2021HP01 项目为例，通过前期规划，确定地面停车数量，将非机动车库设置于地面，单体楼间距规划同时考虑地下停车间距；
原设计在每个地块布置人防，三个地块均需设计局部地下2 层，经多方案对比，在保证人防防护距离的前提下，将人防合并在A3 地块布置，可减少防护单元数量，优化人防面积，提升停车效率，其中A2 地块由2 层变为1 层即可满足停车需求；
另外考虑共用部分小区级设备用房，减少地下室面积。通过以上多项措施实现成本优化。

3.2.3 建筑构造做法优化

通过以往项目积累与复盘，建立开发企业内部各专业标准图库和标准做法，更精确地控制成本，同时能够加快设计速度。

但由于技术材料随着时间推移会有所更新，以2021HP01项目为例，项目在此阶段设计管控复查建筑做法及构造的经济性，发现提升优化的空间。主要通过以下方式：

（1）对比公司内外部的建筑做法，如防水材料、隔声楼面材料选择等，分析经济合理性；

（2）相同部位不同的建筑构造进行对标，如层间造型线条的构造方式等，分析经济合理性；

（3）运用价值工程分析，选择符合规范要求、供应便利、工期短、经济性好的建筑做法；

（4）复盘过往项目客诉点，如轻质墙体挂装大型电器存在的隐患，项目将套内相应部位墙体材料做局部调整以满足实际需求。通过优化材料或构造，合理规避交付风险。

3.2.4 建筑节能设计优化

依照国家碳中和的战略发展要求，结合建筑运营期高耗能的现状，节能减排已成为建筑行业发展的主要目标之一[6]。各项目均需进行节能设计，毛坯住宅中节能一项占比成本仅次于主体结构，因此设计管理者应该加强节能优化意识，全方位综合考虑，节能增效与成本控制合一。

一般住宅项目节能优化的重点包括体型系数、围护结构保温隔热、门窗保温节能等。以下结合这几方面进行说明：

（1）约束体形系数，体形系数是决定节能方案的关键数据，规整建筑平面设计，对建筑能耗计算较有利。此项工作的难点是平衡节能性和美观性的综合需求，2021HP01 项目在前期平面设计时尽量减少建筑形体的凹凸变化，依然保留部分凸窗设计，通过薄弱部位加强处理，保证外围护结构热工性能要求。

（2）精细化节能设计，节能计算建模应进一步精细化，某些项目单体外墙大部分是钢筋混凝土构造，但是局部仍然采用砌块，有时设计单位计算会忽略砌块墙体；
另外精装项目一些部位的装饰面层亦可列入节能计算。

（3）门窗材料多方案比选，窗是建筑中能耗较大的部分，门窗面积越大意味着能耗越大。但住宅项目往往窗墙比较高，来营造室内外空间效果。在保证门窗保温性及气密性前提下，对玻璃、型材选择进行多方案经济测算，合理选择门窗的材料。

（4）优化保温材料及节点，不同保温材料以及同一材料不同尺寸，其保温性能、传热系数不同，对能耗影响甚大，对比不同材料的经济性，合理选择。同时合理设计保温节点、控制保温边界周长，节约保温材料用量。

3.3 图纸审核阶段

施工图设计是设计阶段与施工阶段的纽带，是连接两者的载体。施工图设计的主要目的是将初步设计的成果进行深化处理。对于施工图设计阶段的成本优化而言，可以从以下措施着手。

设计成果错漏空缺、设计标准不符合规范要求导致返工、设计投诉和翻修、材料工艺选择不准确，均会直接造成成本浪费，因此提高施工图的准确性可以更精确地控制成本，减少施工时发生的设计变更[7]。

为了提高建筑的整体性能，需要与各个专业进行协调，体现出全局观念，彰显出合作精神。在与各个专业的协调过程中，及时发现建筑设计中存在的问题，相互协调沟通，促使建筑施工设计更加完善，提高建筑施工的准确性。

以2021HP01 项目为例，为提高设计图纸的质量，引入全流程多角度的图审机制，以内为主外为辅，提高图纸准确度。

设计管理者在初步设计图纸阶段、施工图阶段均进行过程审图，同时引入第三方审图公司，在设计过程中同步进行过程管控，及时输出不同阶段审图成果；

在图纸完成后，会同设计单位各专业、开发企业设计成本工程多部门、施工监理等单位进行图纸联审，多角度发现问题，争取将大部分问题在图纸阶段解决。

施工阶段，保证工程高品质落地、合理控制变更与签证是成本优化的核心目标。设计与工程施工密切配合，是切实落实设计意图、降低工程风险、确保工程优质、推进工程顺利实施的关键途径。设计配合工作主要包括以下几点。

4.1 提高设计配合工程施工的服务意识

设计配合施工贯穿工程建设的全过程，相关工作较为繁杂，包括参加必要的日常工地例会、协调会、各阶段工程验交、设备调试配合等，要求项目公司及设计单位增强配合服务意识，重视每一项配合工作，为工程施工的有序开展提供技术支持。

4.2 加强现场设计巡检

根据现场施工进度，项目公司将定期或不定期组织相关设计单位对施工图落实情况及完工质量等进行巡检，及时发现问题并提出处理措施。另外对于过度设计部位及时进行优化调整，合理控制设计变更带来的成本支出。

4.3 加大对现场技术问题协调力度

针对施工过程中出现的技术问题，设计管理团队应该积极配合，参与工程质量事故分析、审查并提出相应技术处理方案。对标段项目部提出的问题，督促相关设计单位及时给予答复。在施工中根据施工现场的实际情况，及时对错漏、矛盾的图纸进行修改和补充完善，避免大面积返工等问题，减少项目无效成本投入。

综上所述，设计是项目实施的前端，在前端优化、控制，才能更好地做到产品品质与成本的合理平衡，实现产品价值最大化。本文结合项目开发进程及实际项目案例，从建筑设计管理的视角来列举项目各阶段建筑成本优化思维及策略。同时，还应认识到，项目开发是一个涉及设计、成本、工程、质量等多方面的综合性系统工程，不能单一条线进行优化管理，需要多维度多阶段多部门及各参建方的协同工作，开拓思路、全面考量、综合评估，才能达到成本优化管理的目标，真正提高企业的核心竞争力。