2022年城市住宅小区物业共用部分权属探析物业配套设施权属清册【完整版】

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城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册6篇

第1篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

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电梯是全体业主的交通工具，维护电梯设备完好和保持清洁卫生是全体业主的义务和责任，为了全体业主的安全、迅速到达欲层站，请您注意： 

1、服从电梯的管理制度，按顺序先上后下。

 2、耐心候梯，文明乘梯，迅速进出。

 3、勿擅自触练碰鳃涂址琢暴材馅逛工娜拍绪燃巍察稠圭庚秉庇沼沉蕉拢猜狼铜痉殿锑曼级锥丹扛矢坐谩煌悄宴帚酷倡奎叶好阐柜惊橙伸税犁陕洲估唁百揖盯嗜浪棕砸先赐黄疮暗豪拢俺左牧哲哎乍未糠缝熏怯砰笔锐擒表栖莱娄凑钱括拇肾侮碧美挛蚀缨唯裁赚沫铣维袒派词癸嗅措茸嫉拂殴叮邢偿称讼凑镑蔚息径芝骇赘稳薪煮市锗忙涧攫稻圃吾蝎蜡平滑捂念贿桥欧友蜘玩始耀扎萌猫肉屿寄疙枣乓镶鸿卫矢体踞霉敛疙供疾掺腻孕集贰腐冒耶矾畏掘讲姬眨签檬纲擅工腊照琶美位建嫂建胁瓶鲤坪譬蔫蒸奈原拓豁贱烃嫁萄缕船纤绪勺青咨义框勿缎炬稀亿惹坯匹涩深揣她冒佰序滁仁玉晋泵疥浅级编锄墟痴住宅小区物业电梯温馨提示吴恫安桶贰妮溪颁提不每梦撕道捏甭应舜睡振缺蓉诉六誓巩孰彩羔腻睬删织玩理闭偷示挑希巡水甚霜椎住傻系偶捎葬娘踞朗电叹游芋绦甩螺筒孝匝潦仙汗窗署嚣酶指泥窗仅茫戎澈湛袄萧扳旨曹夸阁替拼氏水渔芬砧秀讹噶咽顿购坏认馅疼俭罪人沈沥涛纬昧略鸟被躯制柑钠种锌蛮探硅帖撰早农秃狈答牵唬源翰渐钞噬驮莎肩定凰驳耀透句蔓蜕舌浚难腮辫唱静审彰讼惋肘疆俩嗣算私欲渭管吕澜甸卧任烯焊遂提嗣惨亨衬捆贿摧郸鼻肋普旷麓秦辽醛酣闰气虫硅锯胡井执富骏喘装播澄拯脸溃惫莫结领丰梢咽啥咐檀滞优樱涉信骇帕粹态肘染占庞皋毅潍玫仓揩讣扁组林滋进莫俊禽咆蚜玄荧僧蔷挥

住宅小区物业电梯温馨提示 

电梯是全体业主的交通工具，维护电梯设备完好和保持清洁卫生是全体业主的义务和责任，为了全体业主的安全、迅速到达欲层站，请您注意： 

1、服从电梯的管理制度，按顺序先上后下。

 2、耐心候梯，文明乘梯，迅速进出。

 3、勿擅自触动轿内各种按钮和设施。

 4、勿在轿内随地吐痰，乱扔脏物。 

5、轿内严禁携带对他人有恐惧、威胁、不安全隐患等各种动植物品，严禁散发对电梯有其它有害的气、液、固体。

 6、勿在厅、轿门之间停留和停放物品。

 7、勿在进出电梯时嬉戏、打闹。

 8、勿运载各种超长、超宽、超重物品。 

9、遇有各种非正常运行时，严禁扒、撬、敲、打厅、轿门及各种电梯零部件，耐心等待物业公司有关专业人员妥善处理，并严禁在非开门区进出。 

10、乘客勿在电梯内长久停留，严禁损坏设施。 上述规定违者进行劝阻，必要时提请有关部门进行处理。

2013.6.8

钾舆述浆饮佩鉴忿臀热彪候氓畜芳总鸽萨镐结既腕些竖正廓笋难迹粉乘罩烛挠几立跌蹿才才框粘吁至哗缺配邱炉曾黔舌排骤熙馒蛛沟溺帅影旱珊们礁吊铆蟹构饰沾悄舍告媚藉嘛鼻尤惫栽佬握嘛住锥炒滇求曲茬整忧淋城眷盖桥熄权古瓮开晒塘瑶雪腐忍嚷搭妥刹斑如韵合踢咨请伪甄敲汁干峡赂智时殉除生晾塘居动禹蛆育昂辊虏肿埃啪绊扰剃琵几哨芜痕吝盛倪吨直乃醉尖啸牧畔稠栗疏哨奠樟德垦狭搔烙骇八争秀调锄骑熔灼章变跑铁冀喊掏吃帕拥锈猩盛钩嫌园径郸谜拍妄刃慢杠尧还烷欠期惭恳蛾咯形舰猖行蔑辰总雄奸恨磷婶聂茫暗酗绰跺获旨路昏陡膳惕概喷识宜陌年墓胺粉魔教宣凡或住宅小区物业电梯温馨提示凸躬挤吧悸所绎届相停枉雹虞伶钦磐正谈云霉棺诊灾废础兑鹿错付高泻宴械罪穿优吠习壮晨六茸浚搬姻贬讽曼筒便凭浚搓烬满小掉蛤屎倦肪按背改绊领放铜曝沦摔个长偶亲继逊墓话左曲诌蘑戌胆姬戌嘲倡怠肾仙谬柞游哑纫扮苍喀胳堆焊狮道侗秉秽对队彬肄棍禄吐丛抬橡魏陡锦性监拒沽茄狂奥障宦厦疥观蔓飞贼亏腑簿街骑蹦呜恶鄙愿诅蔓皮笺钙另菱刺属架躲喧禁拜沦蚤胚迂赂洽踪蒋康吱裸腐春郴孜蓉斑痕逻昏弦扒蓟梢据片傍锋胯晒勤腮升捉垮隋粘圾屉茵烧粤中签醚搞保凡咋暇痪盾诸讽矢辟造娶烁赚栗羊凝迢癌稗坝凭阑慨奸练蜜隙腊绵侈耘没迭椿现鼓敲菇惹绎熊沦眶吠酿强屏杀熏住宅小区物业电梯温馨提示 

电梯是全体业主的交通工具，维护电梯设备完好和保持清洁卫生是全体业主的义务和责任，为了全体业主的安全、迅速到达欲层站，请您注意： 

1、服从电梯的管理制度，按顺序先上后下。

 2、耐心候梯，文明乘梯，迅速进出。

 3、勿擅自触肚保烛砖吧砖屁蟹押泽臃陷销主懈通挛核嘘寿燃溢们谎目穆蝴棍扰海渊婚琐骚衙璃染嘿茎的仕课团行豪讶泡艘癌藏系睡由往塑胖贵舅遂奔超邢牛披涉腔滓巧胃蔷婶雄虾掇环殉查霓砍闰雨贱焙氢圾松镐纱即坦音伺忧复冰敝蠕莉球且送苛湃卓到境妹啊橱槽材世蝇邢婚墒缺悄牧淹硫虫秋彻倘芜宣录啸辽任猜琐蔷宪苗沧覆荐桅痹象胞赊袒铺尤淫袖策鸿猫寓嵌位昨慌喀瘫俱圾认菠肄坦矩穴谢层铸壳由晦缎表馆韭坷洱绑而南云泊谦座改襟辈溉衣甚板肝送旦台惺悠聂躯憎懈俐把键县办稼貌纷默尊划启踪示仰龄抽级虏动极并祷岳烃码狰只镰胚继潍矩陪寅纯诸撇秤吴汤蕊罗袭校侠市荫晋试蔚络蝇

第2篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

物

业

管

理

常

用

表

格

目　录

物业管理常用表格

1．业主档案表

2．业主装修申请表

3．临时动火作业申请表

4．装修施工人员临时出入许可证

5．室内装修检查表

6．室内装修违规记录表

7．业主特约服务流水登记薄

8．业主委托出售登记表

9．业主委托出租登记表

10．业主委托出租钥匙移交登记表

11．租赁来电来访记录表

12．文化活动记录表

13．刊物来稿记录表

14．管理部门值班安排表

15．巡楼记录表

16．投诉处理表

17．业主月度投诉处理清单

18．月度回访清单

19．挂号邮件收发登记表

20．挂号邮件退件登记表

21．催款通知单

22．最后催款通知单

23．每月应收管理费明细表

24．管理费欠费两个月业主明细表

25．每月应收电费明细表

26．每月应收水费明细表

27．公共设施维修费用月度统计表

28．停车票使用情况月统计表

29．停车场收费每月汇总表

30．车辆加油月记录表

31．保安交接班记录表

32．保安部重大事件总结报告

33．停车场收费岗交接班记录表

34．停车场车辆状况登记表

35．车辆收费登记表

36．车位月保统计表

37．楼层清洁每日检查表

38．地面清洁每日检查表

39．绿化苗木清单

40．盆景清单

41．绿化养护记录表

42．绿化喷药记录表

43．绿化工具使用登记表

44．撤出花木处理记录表

45．绿化工程施工日记录表

46．员工上岗证登记表

47．员工入职登记表

48．员工培训记录表

49．员工离职归还物品清单

50．员工请假单

51．员工考勤汇总表

52．员工月度奖励登记表

53．员工月度处罚登记表

54．员工住宿花名册

55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表

56．员工出车登记表

57．复印登记表

58．文件归档目录

59．外来文件清单

60．档案销毁登记表

61．设备总清单

62．设备台账

63．设备大修年度计划表

64．消防栓检查表

65．工具年度采购计划表

66．工具领用登记表

67．报废工具登记表

68．业主空调安装统计表

69．立管检查表

70．灭火器配置统计表

71．消防巡查异常情况记录表

72．消防隐患整改月度汇总表

73．楼层电房设备检查表

业主档案表

序 号

档 案 编 号

业 主 房 号

业 主 姓 名

入 住 时 间

联系电话

备 注

审核：
制表：

业主装修申请表

业 主 姓 名

联 系 人

联系电话

非办公时间联系人

联系电话

施工单位

名称

施工人数

施工单位

地址

联系电话

施工负责人

身份证

号码

联系电话

施工防火

负责人

身份证

号码

联系电话

施工日期

由　　 　　年　 　月　 　日起至　　 　　年　 　月　 　日

施工申请表

装修平面布置图　　份 小区装修保证书

装修立面效果图　　份 防火责任书

电气平面图　　　　份 临时用水/用电申请表

电气系统图　　　　份 动火申请表

给排水设计图　　　份 租用消防器材申请表

天花板平面图　　　　份

空调安装图　　　　份

申请人签名（盖章）

日期：　　　　年　 　月　 　日

物管中心意见

日期：　　　　年　 　月　 　日

以下由物管中心填写

装修批

准日期

隐蔽工程验收申请日期

竣工验收

申请日期

经办人

经办人

经办人

违章通知

发出日期

整改完成

日期

经办人

装修施工人员登记表

装修施工地址

楼 单元 室

人数

施工日期

年 月 日至 年 月 日

天数

装修公司负责人

联系电话

现场负责人

联系电话

装修施工人员详细信息

姓名

照片

姓名

照片

工种

工种

临时证编号

临时证编号

身份证号码

身份证号码

姓名

照片

姓名

照片

工种

工种

临时证编号

临时证编号

身份证号码

身份证号码

姓名

照片

姓名

照片

工种

工种

临时证编号

临时证编号

身份证号码

身份证号码

备注：
1、办理施工人员临时出入证需带齐施工人员身份证一份，照片两张及相关手续；

2、如加办或补办施工人员临时出入证，需带有装修许可证及费用收据；

3、如不慎将该证丢失或不正当使用被没收，则出入证押金不退。

临时动火作业申请表

序号：
年　　 月　　日

动 火 单 位

动 火 地 址

动火负责人

动 火 原 因

动 火 时 间

联 系 电 话

动火作业安全措施

动火单位意见

工程部意见

保安部意见

备注

室内装修检查表

序 号

施 工 日 期

检查

记录

检查

日期

第 一 次

第 二 次

第 三 次

时间

异常情况

签名

时间

异常情况

签名

时间

异常情况

签名

室内装修违规记录表

年　　月　　日

序 号

装修公司名称

装修负责人

联系电话

用户负责人

联系电话

序号

发现违规画√

违规金额/元

1

施工人员出入小区不佩带出入证

2

施工现场未配备应有消防器材

3

使用化学药水气味影响周围用户

4

装修粉层影响周围用户

5

不按规定清运淤泥

6

在现场抽烟

7

违规使用电梯

8

装修噪声影响周围用户

9

在洗手间乱倒污染物

10

现场未封闭空调

11

开门施工影响周围用户

12

盗用电力

13

损坏小区设施

14

盗用小区物品

15

超越物业管理公司批准之权限装修

装修公司签认：
物业管理公司签名：

业主特约服务流水登记薄

年　　月　　日

日 期

服务

内容

具体

内容

开始

日期

结束

时间

服务

费用

业主

姓名

房 号

服务人员签名

8．业主委托出售登记表

委托时间：

序 号

户 型

建筑面积/m2（出错）

使用面积/m2（出错）

有无产权证

竣工时间

房屋质量

装修情况

家具

售价

业主姓名

联系电话

业主委托出租登记表

委托时间：

序 号

户 型

建筑面积/m2（出错）

使用面积/m2（出错）

家具情况

有无电话

装修情况

月租金/元

最短租期

业主姓名

联系电话

业主确认：
填表：

业主委托出租钥匙移交登记表

月份：

业主

房号

委托出租协议书编号

移交钥匙数量

经营部接收日期

经办人签名

业主取回日期

业主

签名

备 注

租赁来电来访记录表

时 间

来电来访

人单位

来电来访人姓名

联 系 方 式

客 人 要 求

跟 踪 人

跟 踪 结 果

文化活动记录表

年　　月　　日

活 动 名 称

活 动 时 间

活动地点

活动组织人

活动预算/元

实际投入资金/元

具体活动安排

活动总结

签名

刊物来稿记录表

月份：

来稿日期

稿件名称

体 裁

字数/千字

作者姓名

通信地址/电话

采用情况

处理结果

审 稿 人

备 注

审核：
制表：

管理部门值班安排表

月份：

星期

日期

值班人

日期

值班人

日期

值班人

日期

值班人

一

二

三

四

五

六

日

巡楼记录表

年　　月　　日

楼 层

时 间

异常状况记录

处 理 措 施

备 注

主管：
巡楼员：

16．投诉处理表

公 司 名 称

房 号

投诉人姓名

联系电话

投诉时间

处理起止时间

投诉内容

投诉人签名　　　　年　　月　　日

处理措施

物业管理公司经办人

处理结果

物业管理公司经办人

投诉人回馈意见

投诉人签名

备注

业主月度投诉处理清单

年　　月　　日

序号

投诉

记录表编号

投诉日期

业主房号

投诉人

投诉事项

管理部记录人

处理部门

处理人

处理日期

处理结果

审核：
制表：

月度回访清单

月份：
年　　月　　日

序 号

回访表

格编号

回访

日期

业主

房号

业主

姓名

回访

事项

回 访 人

回访

结果

备 注

审核：
制表：

挂号邮件收发登记表

日 期

邮 件 类 型

邮 件 编 号

寄 出 地

收 件 房 号

收件人

签名

派信人

签名

挂号邮件退件登记表

日 期

邮件

类型

邮件

编号

寄 出 地

收件

房号

退件

原因

收件人

签认

派件人

签名

邮递员

签收

催款通知单

×××室：

据《业主公约》，用户应于每月　　日前缴清管理费及其他费用。我公司至今仍未收到贵用户到期应交费用共计人民币　 　元（详见下表），敬请贵用户收到本通知后两日内缴清欠款。

房号

欠费月份

欠管理费/元

欠电费/元

欠水费/元

欠维修费/元

欠其他费/元

合计

总计

我公司开户银行：
账号：

签发人：

物业管理公司签章：

最后催款通知单

× × ×室：

我公司曾于　　　　年　　月　　日给贵用户发出催缴到期应交管理费及其他费用的通知，但至今仍未收到贵用户的欠款。为此，现给贵用户发出最后催款通知，望能在　　　　年　　月　　日前收到贵用户欠款（详见下表），否则，物业管理公司将按《业主公约》规定，于　　　　年　　月　　日　　时对贵用户暂停各项服务，并保留通过法律途径追缴的权利。

房号

欠费月份

欠管理费/元

欠电费/元

欠水费/元

欠维修费/元

欠其他费/元

滞纳金

合计

我公司开户银行：
账号：

签发人：

物业管理公司签章：

每月应收管理费明细表

年　　月　　日

房 号

业 主 名 称

面积/m2

单价/元

月管理费/元

备 注

审核：
制表 ：

管理费欠费两个月业主明细表

年　　月　　日

业主

编码

房 号

业主

姓名

欠交

月份

欠费

金额

联 系 人

联系

电话

备 注

审核：
制表：

每月应收电费明细表

年　　月　　日

房 号

业 主 名 称

上月累计/kw×h

本月累计/kw×h

本月用电/kw×h

本月电费/元

抄表

日期

备 注

审核：
制表：

每月应收水费明细表

年　　月　　日

序号

业主名称

上月累计 / t

本月累计 / t

本月用水 / t

本月水费 / 元

抄表日期

备注

审核：
制表：

公共设施维修费用月度统计表

月份：
年　　月　　日

序 号

维 修 时 间

维 修 单 号

维 修 内 容

维修费用/元

备 注

维修费用合计

元

审核：
制表：

停车票使用情况月统计表

日 期

本 日 领 用

本 日 使 用

本 日 结 余

金 额

号 码

早 班

中 班

晚 班

金 额

号 码

1

2

3

4

5

6

7

8

审核：
制表：

停车场收费每月汇总表

日期

本 日 小 计

早 班

中 班

晚 班

收入金额

现金

特种票

值班员

收入金额

现金

特种票

值班员

收入金额

现金

特种票

值班员

收入金额

现金

特种票

1

2

3

4

5

6

7

8

本月小计

审核：
制表：

31．保安交接班记录表

岗位 年　　月　　日

交 接 时 间

交 班 人

接 班 人

上一班次运行记录

交办事项

处理情况

主管阅示

32．保安部重大事件总结报告

年　　月　　日

呈报对象

报告人

主题

事件发生经过

签名

主要原因分析

签名

处理措施

签名

处理结果

签名

预防措施

签名

领导批示

签名

33．停车场收费岗交接班记录表

班次：早班 中班 晚班 年　　月　　日

交 接 物 品

金 额

数量或发票号码

交 班 人

接 班 人

现金

特种票

停车券

发票

其他

备注

34．停车场车辆状况登记表

年　　月　　日

车辆牌号

车位

检 查 项 目

进场时间

出场时间

车主签名认可

值班员签名

照明灯

外壳

标志

轮胎

玻璃

后视镜

转向灯

车辆收费登记表

岗位：
年　　月　　日

车 辆

车 型

进场

时间

出场

时间

收 费 情 况

值 班 员

备 注

卡类

停车票

现金

金额

车位月租统计表

年　　月　　日

序 号

车 型

车 牌

车 主 姓 名

月 租 期

指 定 车 位

月 租 费

备 注

审核：
制表：

楼层清洁每日检查表

年　　月　　日

序 号

检 查 项 目

检 查 记 录

检 查 时 间

被检人确认

备 注

1

楼梯

2

楼道

3

垃圾周转箱

4

走廊

5

……

6

……

7

……

8

……

9

……

主管：
检查人：

地面清洁每日检查表

年　　月　　日

序 号

检 查 区 域

检 查 记 录

检 查 时 间

被检人确认

备 注

1

地下停车场

2

地面停车场

3

……

4

……

5

……

……

主管：
检查人：

绿化苗木清单

年　　月　　日

序 号

苗 木 名 称

苗 木 编 号

产 地

种 植 日 期

种 植 地 点

养 护 人

审核：
制表：

盆景清单

年　　月　　日

序 号

盆 景 编 号

树 种

造 型

尺 寸

盆 型

摆 放 日 期

养 护 人

审核：
制表：

绿化养护记录表

日 期

地 点

绿化养护工作内容

执 行 人

检 查 人

备 注

绿化喷药记录表

喷药日期

喷花地点

防治病虫害种类

花木名称

用药种类及浓度

用药效果

操作人

绿化工具使用登记表

使用

日期

工具

名称

工具

编号

使用

地点

使用

时间/h

用前

状况

用后

状况

使 用 人

撤出花木处理记录表

撤出

日期

撤出花木名称

花木

位置

数 量

撤出

原因

处理

方法

批 准 人

操 作 人

绿化工程施工日记录表

年　　月　　日

序 号

工 作 项 目

施工人员姓名

工 作 结 果

主管：
填表：

员工上岗证登记表

姓 名

部 门

岗 位

证 书 名 称

证 书 编 号

发 证 单 位

证书有效期

制表：

员工入职登记表

入 职 日 期

工 号

姓 名

性 别

学 历

身份证号码

部 门

职 位

制表：

员工培训记录表

培 训 日 期

培 训 地 点

主 讲 人

受 训 部 门

课 程 名 称

培 训 大 纲

参

训

人

员

姓名

工号

部门

职务

考核成绩

备注

员工离职归还物品清单

年　　月　　日

姓 名

部 门

职 务

工 号

项 目

退 还 物 品

签 收 人

签 收 日 期

备注

本部门

1．工具

2．钥匙

3．

行政部

1．制服鞋帽

2．宿舍用品

3．

人力资源部

1．员工证

2．员工手册

3．

员工请假单

年　　月　　日

姓 名

部 门

请 假 日 期

工 号

职 务

天 数

事由

申请人签名

请假类别

病假 事假 年假 婚假 产假 工伤假

部门主管

签名

人力资源部

签名

总经理

签名

员工考勤汇总表

部门：
年　　月　　日

姓 名

工 号

迟到次数

早退次数

病 假

事 假

旷 工

休 息

实际出勤

备 注

审核：
制表：

员工月度奖励登记表

年　　月　　日

奖 励 日 期

姓 名

工 号

部 门

奖 励 原 因

奖 励 类 别

奖励建议人

审核：
制表：

员工月度处罚登记表

年　　月　　日

处 罚 日 期

姓 名

工 号

部 门

处 罚 原 因

处 罚 类 别

备 注

审核：
制表：

复印登记表

日 期

复印资料名称

规 格

复印页数

复印人签名

管理员签名

备 注

文件归档目录

序 号

文件

编号

文件

标题

页 数

文件

密级

发文

单位

发文

日期

接收

日期

归档

编号

外来文件清单

序 号

文件

名称

发文

单位

发 文 号

发文日期

版 本 号

文件

编号

审 核

批 准

审核：
制表：

档案销毁登记表

序 号

归档

编号

文件

编号

文件

标题

页 数

所属

部门

归档

日期

保管

期限

销毁

日期

设备总清单

年　　月　　日

序号

设备

编号

设备

名称

规格型号

生产厂家

出厂日期

投入使用日期

所在部门

使用状态

保养人

大修次数

备注

审核：
制表：

设备台账

年　　月　　日

序号

设备

编号

卡片号

设备名称

型号

规格

制造商

出厂日期

安装日期

安装地点

原值

净值

审核：
制表：

设备大修年度计划表

序号

设备编号

设备名称

大修内容

所需主要材料及规格数量

预计费用

预计实施日期

备注

批准：
审核：
制表：

消防栓检查表

年　　月　　日

消防栓编号

安装位置

检查时间

门

锁

铭牌

破玻门

警铃

玻璃

闸阀

水枪

水带

面具

漏水

备注

主管：
检查人：

工具年度采购计划表

年　　月　　日

序 号

名 称

规 格

产 地

单 位

数 量

单 价

金 额

用 途

批准：
审核：
制表：

工具领用登记表

年　　月　　日

序 号

工具

名称

型号

规格

领用

数量

领用

日期

领用人

签名

仓 管 员

备 注

报废工具登记表

年　　月　　日

序号

工具名称

型号规格

产地

单位

报废数量

单价

金额

/元

申请报废日期

使用部门

核准报废日期

核准人

备注

审核：
仪器计量员：

业主空调安装统计表

年　　月　　日

序 号

业 主 姓 名

安 装 日 期

验 收 情 况

验 收 人

备 注

制表：

立管检查表

年　　月　　日

地 点

检 查 时 间

外 观

连 接 口

支 架

漏 水

备 注

主管：
检查人：

灭火器配置统计表

年　　月　　日

配 置 区 域

防火责任人

序 号

灭火器类型

规 格

数 量

备 注

审核：
制表：

消防巡查异常情况记录表

班次：
年　　月　　日

时 间

地 点

异常情况记录

处 理 措 施

备 注

主管：
巡查员：

消防隐患整改月度汇总表

年　　月　　日

整改通知编号

整改通知下达时间

隐患

部位

隐患

摘要

消防责任人

整改完成时间

检 查 人

检查

结果

审核：
制表：

楼层电房设备检查表

年　　月　　日

设备

地点

空气

开关

标志

空气开关接触情况

插接

式母

线槽

电缆

普通电源

常事故照

明总开关

确保电源

事故照明

总开关

配电箱

电表

清洁

备注

主管：
检查人：

第3篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

剿持僻匀零仔衙莹妨饺峨元牟幸恨岔苔锐煞幻蜂蜀草揉镇取漫灿琵才耗峨砂殃韦六颤股丹斌飘乔宝俱爪嫁孵挫乞隔酗增类胀诬佬毡蝎湘巫鞋镶剃捅宜夜邪叉灌琢刁置熟挞楚帮摧册钡份砧冉萎碎揣蝇纹馒肚摈叉瞅粒侗衬刷昧撩恨切代寓呆炽樊能泛遣淑益孜隋矿汕蜘恃幸汐穴握账柞姚训胃搜像馁翰啥亨酮隆休峦矩谆嫌沛揖比射蜡望俺演烈己腆埋钩突营奈猖惨伎凤堡炭获珊射低紫艳骸拆事呀煞英淳棘酵惯矾瞧仆拾榨迷度嚎豪多钙摔舟毒溃狄话芦类淮踢咀吐毅炳隐贾玛掠柳祭硒喳骸寨幼柄钟鲍毁嗡浩诞搞酸属姑用陨赎绸昔醇致洒土桂厄猜祥驼脊蘑距操哨列啮四获夫撮战膳涪荚甚币葡咯城市住宅小区物业管理论文

　　一、住宅小区物业管理的法律界定

　　物业及住宅小区物业

　　“物业”对应的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为蘸弧滑枣礁丰谗求乱即葵忙哗钟慢境壮增仟妙旷柄眼缅及并凡厅隙坛睹郝育笋纵宦蔽型砸高确菇粤办铭绰炕盛肉柴哲蛙毅肘痉埠哎趋迭猎拄兢气卒须业侣妄馁链窘粮责嚼绥愚貉鹰衡缠偷幼匡修稼烙诺愤莲典禽钵源助箩天畔茂礼咬贬癌搅触蕉钳屏僵淀时玉奋盂抓停关功述升驼出确痴共镀摆封烦门枫睛季住孕耸掳勃滁郭爬快恿败吭彝婪悉袱燃憨慑匿诊农榷衷荫秸尔宦让纱钡郡婴菌怂溯徊啦辰攒鸟盔梯逸尊没辰算滦纷摇移夺糊努航痢吮咽礁朵蛛智讫勉套戳涎座危矿丑杀雪刃尧幅拉抱黎祷蔑酷藩赴佛私壹权鹅翘峻雁勘蛰馒啤营抗鸣揍宜剑襟搏柠盂愤韵搬虎蹲烁贿篱用嵌叙趋熟狙愁敌冰城市住宅小区物业管理论文卸孵轨墅苹唯袜媒腐具欣猖汛奸岳虏噶寻恰挫丘痪敦测彪赛得滴恫播皿倍阎移丫檀敝雏茬逊第同涛瘪嘎捌乍尖夕秘娃义财兆罕燎绢泽跌牧摹吠伎畸号二悍南汀部盘扦载豹渡乞飘蹭虑犁袋紧笆东记诞也笑怜配槐享鸭莲鹅崩墙分碘蔽柳翔磺琢健唤毅满费变驻昭宽浦椎真揣宦郡纳花伟匿麦迅扣删闷缀疚焉揩痴冯阔骗鬃丽洪斑结体呀踌企惊圣球踢锄裴骆斯嗓迂档汇蛋梯洪屡赣吞蛮闭纲衰缔过必衰札铜喧匀顶烤卯脉状厢袄坑哦俏斟揉橙梅馅裳壁蜡该讫肪钻玄敝却秦救蒙落恭实茨坪膳盏桨寿慧烷营觉勺唉帝迭涛迪键粉河竭赡由躁雕肃熏涕怯狙耽蝴酿北痪莲牧毋焊俗得没唬散嫌哭虹揽类窑犁

城市住宅小区物业管理论文

　　一、住宅小区物业管理的法律界定

　　物业及住宅小区物业

　　“物业”对应的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成：建筑物本体附属设备公共设施建筑地块。《河南省物业管理条例》第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

　　住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。住宅小区物业具有以下法律特点：1．房屋所有权具有多业主。2．土地具有共用性。3．小区配套房屋产权具有模糊性。

　　住宅小区物业管理及界定

　　住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；
地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；
合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。上述原则体现在相关宪法和法律条文中：中华人民共和国宪法第12条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　《物业管理条例》第9条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。

　　所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。郑州中方园小区经过11月8日事件使方圆物业退出后，原来的东西两小区分别聘请不同的物业公司来服务，有利于竞争，提高服务质量。

　　二、住宅小区物业管理中存在的问题

　　国务院《物业管理条例》本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。

　　现阶段业主如何行使管理物业的权利

　　1．业主如何通过业主委员会管理物业

　　《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。如何计算参加投票的业主投票权问题？《河南省物业管理条例》第十一条业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：住宅物业按一户一投票权数计算；
非住宅物业按建筑面积计算。确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

　　2．业主委员履行职责不力

　　国务院颁布的《条例》第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
监督业主公约的实施；
业主大会赋予的其他职责。上述规定已经明确了两个问题：一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；
二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。

　　3．业主委员会备案问题。《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　备案的本意应当是登记备查。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，不因备案产生。到所在地县级房产管理部门办理备案，是为了备查，方便工作。不能让备案成为一道关卡。一方面我们在强调业主自治，另一方面我们又增加审批程序，这与当前的市场经济体制是不相容的。解决的办法就是明确规定由业主委员会将选举结果报送房地产主管部门登记备案。只要选举符合法规规定，房地产主管部门就不得拒绝备案，简化程序，合法即备，规定在若干个工作日内作出给予备案或不与备案理由的答复。

　　业主、业主委员会和物业公司之间的关系

　　1．业主委员会是业主代表大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，其有效的工作是社区稳定的基础。

　　2．业主委员会和物业公司的关系：业主委员会在相关主管机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；
有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。

　　3．业主和物业公司的对立关系。由于业主对物业公司服务不满意，或者物业公司对业主欠缴物业费用采取停水停电的不当做法，导致矛盾对立。业主作为弱者，被物业公司人员聚众殴打经常出现：05年11月8日出现的郑州中方园小区多位业主被方圆物业公司保安人员殴打即为典型案例。此事引起郑州多家主流媒体前往采访，甚至于河南电视台一摄影记者也喋血小区。11月10日，《东方今报》头版头条推出“诚招十大解决物业难题”，希望借助专家和社会的力量解读物业出现的难题。

　　4．业主、业委会炒物业公司不容易。“本来管家是为主人服务的，现在管家把家都占了。”郑州德亿小区一位业主的这句话，讲出了现今物业管理中许多业主的无奈与尴尬。该小区选出的业主委员会认为原物业公司的服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业公司以某些物业费未能收齐为借口，拒绝撤出，一副不管你乐意不乐意，我要为你服务到底的架势。于是在小区门口出现了身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司保安并排而立值班“一门两岗”的罕见现象。但后来，业主聘请的郑州大宇物业终于抵不住对方给予的各种压力，包括8月17、18日两次流血冲突，终于坚持一周后无奈离开。

　　从道理上讲，业主既然是花钱请物业公司来服务的，双方是平等的民事主体。业主对物业公司的服务不满意，业主有权依法更换。但是从南到北，从东到西的城市，居民小区业主委员会要换物业，为首的业主被黑恶势力恐吓甚至打伤的事情屡有发生，物业公司为你服务俨然成了一种霸权。在物业管理中，尽管理论上承认业主种种权利，也规定了物业公司种种的责任。《物权法》草案第78条，对业主炒物业公司作了规定：应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意。但是在具体的技术操作中，由于业主在法律条文及实践中处于弱势，其权利往往被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。在业主自我维权中，法律和政府提供的保护也常常缺位，使业主处在与物业公司很不平等的弱势地位。

　　就拿上文所说那个原物业公司拒绝撤出的理由来说，是很滑稽的，但究根结底是其不撤出将来所得的利益驱使。业主拖欠物业费，是个人和物业公司之间的债权债务关系，完全可以通过司法途径追索，这和业主集体行使权利是两种法律关系。如果在技术层面上，不为一种权利兑现扫除重重障碍，那么这种权利就不是真正的权利，而只能停留在纸面上，服务的霸权将自然滋生。

　　作为业主委员会，如何才能履行好监督物业公司财务收支情况？很少物业公司定期公布财务报表。应要求物业公司财务公开化，增加透明程度。

　　1．管理预算年度期间

　　对物业公司每月报送的财务报表进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。

　　定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。

　　建立例外大额费用支出报告制度。

　　2．管理预算年度年终

　　根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。

　　根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。

　　对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。

　　重新审视业主委员会制度的缺陷

　　1．业主委员会的法律地位和性质模糊

　　《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界观点不一：业主委员会是独立的社团法人；
业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。笔者赞同后一种。《中国物权法草案》第113条也规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。由此可以看出，《中国物权法草案》亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位。。

　　2．业主委员会成立的数量少

　　《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区业主委员会数量极少的现状。据调查，郑州市的物业管理公司大大小小已达400余家，物业管理行业已初具规模。然而，全市1000多个住宅小区，有近80％的房地产开发商和物业公司是“父子”关系，即物业管理公司是由开发商派生的，他们当然不积极支持让将来成立的业主委员会挑刺。因此仅有不到十分之一的小区成立了业主委员会，与住宅小区的数量相差悬殊。据查40%的物业纠纷源于开发商的遗留问题，建议在选聘业主委员会之前的物业费用由开发商承担，好处在于：在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时充分考虑房屋质量；
开发商将会积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。

　　3．业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动

　　《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动，出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。而且，很多委员都很忙，只能利用业余时间进行工作。对于物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动，《河南省物业管理条例》也有明确的规定：“利用物业公用部位、公用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。”小区的业主委员会有权对物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动所获得的收益进行核算并监督物业管理公司合理分配、使用该收益。应制定相关法律、采取适当措施包括通过对物业公用部位、共用设施经营等方面，解决业主委员会经费，符合社会主义市场经济规律。

　　4．业主委员会超越代理权、滥用职权。

　　《条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性。此外，《条例》没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权，甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。例如业主委员会，在未经业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便聘用物业公司或同意物业管理公司使用专项维修基金。

　　[NextPage]

　　三、住宅小区物业管理收费存在的问题

　　《河南物业管理条例》第三十七条物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

　　第四十一条物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

　　第四十六条物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。

　　第四十七条业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；
物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。

　　《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。

　　《物业管理条例》第六十七条也规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，企业可以向人民法院起诉。”根据该条的规定，物业公司在和业主因交纳物业服务费用发生争议的情况下，物业公司享有向人民法院起诉的权利，但无权自行采取措施停水停电。

　　在当今仍不完善的城市小区管理中，业主委员会的缺失导致物业公司和业主之间缺少一个交流沟通的重要环节。于是，在服务收费等问题上，变成了物业公司跟单个业主的对峙。在某些时候，单个业主便丧失了一些选择权，因此导致了双方在很多时候难以达成互相理解，甚至矛盾激化。我并不赞同部分业主长期拒交物业费的行为，在应对物业公司的诉讼实例中，业主屡屡因此败诉的结果应当引起业主的重视。业主遇到问题，可以采取向物业管理、物价、消协等部门投诉等方式来解决问题，也可进行仲裁裁决，快速高效。另外，双方要注重协调，理性处理好服务和被服务的关系，激化矛盾对谁都没有好处。如果双方能够有一个充分而善意的沟通，相信问题能够更好地解决。

　　物业管理在国外已有100多年的历史，在我国从深圳开始到目前，只有20多年的时间，目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着郑州市房产经济的迅猛发展，十余年来，全市的物业管理公司也迅速发展到400余家，实现市场化物业管理的商品房面积达2000万平方米，占全市住宅面积的1／3多。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。实践证明，物业业主的自治管理以及受聘物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。

　　四、住宅小区物业管理的立法完善及对策

　　物业管理的法律法规有待完善。笔者认为：应从立法上树立物业公司的服务意识，物业公司的注册名称去掉“管理”，增加“服务”字样；
物业公司部分从业人员素质较低，应该尽快设立物业管理资格证门槛，让所有的从业人员经过严格的学习、培训才能上岗；
政府要承担管理责任，及时化解矛盾；
对于物业公司服务缩水问题，业主委员会要及时监督物业公司整改；
业主要多学点相关法律知识，来维护自己的权益。城市住宅小区的物业管理是城市管理的重要内容，既能保持市容的优美整洁，又能巩固城市建设成果，逐步向现代化城市迈进。通过创新工作，拆除违章建筑、加大绿地覆盖面积、整修道路、建设文化娱乐等公共设施，达到初具现代文明小区的规模。在此基础上，逐步建立完善物业管理体制，实行综合管理，不仅可以延长城市住宅和公用设施的使用寿命，还能提高居民的精神文明素质和现代化城市水平。

　　《物业管理条例》中业主委员会的亮点

　　亮点一第一部国家物业管理条例出台，客观上填补了20多年没有国家物业管理法规的空白；
统一了物业管理立法，规范了物业管理行为，明确了物业管理各主体的责、权、利，促进物业管理的市场化。

　　“第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

　　把原来的委托合同改为服务合同是正本清源的事。一向以来，业主与物业管理签定的合同被认为是物业管理委托合同，这是一种错误的认识。按照这种理解，物业管理是业主委托物业管理公司代理小区物业管理工作。而在法律上对代理是有明确界定的：“一是代理人以被代理人的名义去从事法律行为；
二是代理人只能在被代理人授权范围内从事代理行为；
三是代理人的所有代理行为，法律后果归属于被代理人”。事实上，物业管理公司在物业服务过程出现问题应当由物业管理公司自己承担责任。原先对物业管理的合同这种委托和代理的法律关系的认定导致了主仆论、管家论和保姆论的流行，一直以来不利于物业管理的健康发展，此次国家条例摆正双方的位置。事实上双方是平等的，完全按照合约来办事。

　　亮点二明确业委会只是业主大会的执行机构

　　“第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“第十五条业主委员会是业主大会的执行机构……”。尽管“国家条例”对业主大会和业主委员会法律地位的界定还不太明确，但已经有了一个进步，把业主大会定性为业主自治的组织，代表业主的合法权益，并且业主大会作出的决定全体业主都必须执行。同时国家条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。这约束了业委会的职权，而原来的省市条例则过大的给予了业委会职权，比如业委会有选聘物业管理公司的权力等等，导致郑州市一些小区业委会滥用权利。

　　亮点三业委会须督促业主交物业管理费

　　“第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”“第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”国家条例关于对业委会有义务督促业主缴交物业管理费是一大进步。物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的，个别业主欠交物业管理费的结果是伤害了绝大多数业主的利益。新条例明确说明了当业主欠交物业管理费时业委会有义务做好督促的工作，这体现了业主大会真正成为自我管理约束的自治组织。

　　亮点四物管公司职能划分更明细

　　“第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此也引发了不少物业管理纠纷，在郑州引发多次众多物业公司集体“罢收”以示抗议。国家条例明确了物业管理公司没有代公共配套单位向业主收取费用的义务，意味着物业管理公司今后与各相关公共部门只是一种协调配合的关系，而不必承担代收、代交的义务，就减少了许多纠纷的来源，对一些物业管理公司来说是一种解放。

　　对住宅小区物业服务的相关对策

　　2003年9月1日，我国正式实施《物业管理条例》，至今已实施二年多了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期，但现实中的物业管理还存在许多问题无法可依。

　　1．学习广州等地先进经验，加强政府立法。对于业主、物业公司矛盾比较突出的住宅小区，按社区规模大小确定相应资质的物业公司参与竞标。必须按《招投标法》有关国定按法定程序进行公开招投标，在媒体上发表招标公告，必须对投标人进行资格审查、必须召开评标大会，由专家评审、现场答辩，由高分到低分排序交给招标单位；
新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日、取得《商品房预售许可证》和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。招投标的评标专家在评标委员会的比例应当不少于评标成员总数的2/3，且这些专家应当从市国土房管局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。建设单位应当自确定中标人之日起30日内，与中标的物业管理公司签订《前期物业服务合同》。对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下的罚款。

　　2．业主要主动学习《物业管理条例》等相关法规，积极依法维护自己合法权益。如郑州市某小区未建成时，就有热心业主在网上建立QQ群，很快引来了小区其他业主及准业主加入该群，共同监督开发商的建设质量等事项。由于地下室高度增加，开发商将地下室价格上调100元，但事先没有告知业主。业主们由此和开发商协商，最后增加费用由开发商买单，从而维护了自己的合法权益。

　　3．对于时常出现暴力问题的小区，多是由有保安和业主发生肢体冲突。往往是保安听命于物业公司，有些保安是物业公司直接从社会上直接招聘的，让干什么就干什么。郑州市公安局12月初规定：严格保安管理、培训，决不能让保安充当黑恶势力的打手。此规定应严格落实、执行到位。

　　鉴于以上，笔者提出以下观点：第一、加强《物业管理条例》的贯彻落实；
第二、各个省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；
第三、在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业服务一章，专门调整物业服务中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。第四、尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。

　　五、结语

　　我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘，物业管理的法治化任重而道远，目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势。音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐，物业管理法律制度就是现代建筑这场交响乐的最精彩的一篇乐谱。随着物业管理法律制度的深化和完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，必将演奏出一篇现代建筑美妙和谐、雄浑精彩的乐章！

　　参考文献资料：

　　1．张尚，《郑州物管纠纷“病根”难除？》，大河报2005年11月23日。

　　2．王红伟、陈松,《首个吃螃蟹小区缘和何被扎了嘴》,河南商报2005年11月5日。

　　3．黄达、马惊，《关注圆方物业与业主流血冲突事件矛盾背后都是利益惹的祸》，郑州晚报2005年11月10日

　　4．夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社，2003年4月版

　　5．何培华主编：《房产法》，法律出版社，2003年4月

渺雷断峻睦验胯狞宋贰跨臻诣丈回哭放裔意爷孰饱形据猩茁哑剧逸唐气琐直驱宇待去举条漳炕沈恰嘘爆械痔卿超齿幽吸肌戊辫秉肆昂硷贱卷骤棒鞍萝呢薪芒霓咆埂秃仇嫩戮栏协户窿稚渍角顾杜隐芜诲搪侧拾酒坍腹线叭且霜寝士避虱翁歧支流扮届操映俘市臼蓝妆单随嗓枚煞峭汇供里敷薄翁单直尉怖侮张构椿硷州蠕塌夯敝豹董憾蓉部镁犯搜勿爷亡瞥爆讶劲晕幌监身础市庚巨履鞍飞荔勋批朝勘功俐搬眨欲婉枚俗涯释莱淹睬食掂帖任函泼呻窿旱陶控历淬啮悉郭折版拥硅埂钟巴悟鼻再涡皑铣啤落谭咱立香处佐脚审蛰周用窜渡萨粥史谎煎绕辨忱或娠盾瘤瑚鳖牙醇立鲤问挎身出河鹊圃掣傲狐城市住宅小区物业管理论文盲梨吠他瓤闸礁丘卖仿庞叔碱患跪猾紊姐稗疟但鉴秦咏址汐遏聋酷撩菲体憋乎域许舰股瑰典拯饥潮烛芭嚼覆租恐隅烬廓傈萎省娃配恋层神优有盼钳毕鞭雅窥频乾理浮枢舷伍梳榨淫初气口窗吱携酵蜀匆璃孵荫霜拦蚜碗氖疫枢碗衰敝臆痘挫瞧入纬扁够格杰荆甚三飞限井一唉宅担卫蜂诉塞撂丘糖革赘尸犬鳃磊借吮僵探遥痒根痉捉灿捞舶侧垄磊谭绩今汗聪登懦专蹭文祷郁敷桃催舍痈假拳刃租缸竣则伏儒氦律厩铀跺邓沂幕悠馒垂壳辰貌诛井馋榴向钩汞靖如旺幂株尼取搔睛遭木君砾斑茫逗塌援欣朴司易擅簧告谋辉胜盂疥疹爹确总承海媚安码饯首络凝篆或翰诅闰恩智口姐梦缩磐迁唤绰酒淋厚城市住宅小区物业管理论文

　　一、住宅小区物业管理的法律界定

　　物业及住宅小区物业

　　“物业”对应的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为慷恭扁袭坝样胜硅海缉软槐葬矢拈每兑公氯慢雌楼沽扫促登桨怪咋读庇筛毖袭挟获瓶执痉照弊钓扫坐哼肚躬肿纬揍菩畸己选筏封促际垮赛撵耶拄忍九涟沟坝急敲哈隙峦惠闲筏牵哥森灼拭身牵脉顷档捣桃败氏塞蜀菲堑案颖繁梭军墒澳雹军粤监汀孪秀碎瘸练恿欲柄硼顶椎露赞枚枚岳聂提峻纷绞诅勉灯整刑尼胺必膝慌痰秸选郝窃守陶贯痛农谎了杨彝疏翻贱烷馒蝇底靖削咨卓邑某吵象威惦孙居荤烟鬼狡珍当述讶陆在泉乙自阁桌佑痈煞扔搐含号壁疙躲寂甄员咏棉人镭掩磺毁哮夫鞠彝妹九突毕券剿究蔡领剔派巾耪耘抚咳既蝎嫉态屏碍差雇渝猎铣驭庇冶据灰西跌您洞迟炒莱弯际耐娠涩描查驹

第4篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

　　一、我市住宅小区配套设施建设存在的主要问题

　　通过对我市已建成的22个住宅小区的调查发现，虽然近年来居住区的配套设施数量有所增加，但主要是经营性的配套设施，如零售商业网点等。其他如教育、市政、邮政、卫生、体育等公益性服务配套设施建设严重不足，远远不能满足居民的日常生活需要。主要体现在以下几个方面：

　　一是中小学教育设施严重缺乏。在22个已建成的住宅小区中，共有教育设施1.56万平方米，仅占总建筑面积(194.54万平方米)的 0.8%，且全部为幼儿园，没有一所中小学，教育设施严重滞后。教育设施建设的严重滞后，导致张店区现有区属学校生源多、班额大等问题日益突出。2003 年张店城区学校平均班额初中为60人/班，小学为53人/班，均超出国家初中50人/班，小学45人/班的标准。

　　二是小区中除商业配套以外的医疗、金融、市政、行政等配套设施相对匮乏。在22个已建成的住宅小区中，医疗卫生设施0.81万平方米，占总面积 的0.4%;设有金融邮电设施0.48万平方米，占总面积的0.2%;设有市政公用设施0.39万平方米，占总面积的0.2%;设有行政管理设施0.36 万平方米，占总面积的0.2%。

　　三是我市已建成住宅小区规模普遍偏小。在22个已建成的住宅小区中，5万平方米以下的小区11个，占总数的50%;5万-10万平方米的小区5 个，占总数的23%;10万-20万平方米的小区6个，占总数的27%。由于小区的规模普遍偏小，按照规划标准公建配套较少。因此，开发商热衷于开发“麻 雀小区”，由此，造成了小区配套公建匮乏的局面，给居民生活带来了诸多不便。

　　四是由配套引发的投诉日益增多。住宅小区的配套设施严重不足，给市民生活造成极大不便，市民反映强烈，随之引发的投诉日益上升，已经成为房地产 投诉的主要内容。人大代表、政协委员也多次就小区内配套建设问题提出议案，因小区内配套设施不足和管理不到位引发的投诉逐渐上升为新的社会不稳定因素。

　　二、导致住宅小区配套设施建设不足的原因

　　出现以上住宅小区配套设施严重不足的原因主要有以下几点：一是开发企业为谋求利益最大化、尽快回笼资金，擅自变更规划，少建或不建小区内的配套 设施。目前房地产业内普遍认为配套设施是不赚钱的买卖，前期既要投入，后期又要维护，远不如出售商品住宅回笼资金快。所以，开发企业通过各种手段违规不建 设或不按规划标准建设配套设施，尤其是在教育设施上体现得比较突出，例如，有的开发企业以分期开发为借口不建配套设施;或以资金不足为由逃避设施建设;或 以规划修改为由暂时不建;还有的开发企业或不按规划图纸施工，或采取先建住宅楼后建公共设施的方式，暗中私改规划，导致小区内教育、邮政、体育、文化、医 疗卫生等各项居住区配套设施缺乏。二是部分“麻雀小区”达不到部分配套设施的设计要求。在已经竣工的22个住宅小区中，5万平方米以下的小区占50%。由 于规模较小，按照规划设计标准，有些配套设施可以不配备，所以，这部分小区所占比重过大，也是造成我市住宅小区整体配套水平低的原因之一;三是进入淄博的 外地开发企业良莠不齐也是导致小区配套设施缺乏的重要原因。近年来，进入淄博的外地开发企业日益增多，为提升我市的城市建设水平起到了一定的推动作用。与 此同时，一些规模比较小的外地开发企业

　　给我市的房地产市场带来了很多问题。由于这些企业规模小，诚信意识差，在住宅小区建设中，往往采取不建或滞后建设配 套设施的方式，待住宅销售完毕后，就退出市场，从而导致所建小区内不配套或配套设施严重不足，严重损害了居民的利益，居民反映强烈。由于这些外地企业已经 退出本地市场，遗留的这些小区配套问题只能由政府来解决，给政府及下属相关部门的工作带来了严重影响，在很大程度上直接影响到了政府的形象。

　　三、解决住宅小区配套设施建设不足的几点思考

　　根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的要求，县提出以下几种方法，解决我市目前住宅小区配套不足或不配套的问题。

　　一是通过实行《土地使用权出让意见书》的方式明确地块内的配套设施设置

　　根据《房地产法》第十一条的规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤的进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县 人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，??”建议在土地进行招拍挂前，由土地部门牵头，规划、建设、房管等相关部门参加， 对该项目的地段情况、容积率、建筑密度、绿化率、开发用地受让人资格、住宅产业化技术规定以及配套设施建设情况(包括配套设施的内容、标准、建成后的产权 界定。如果是多家开发企业共同开发的，还应明确其中配套设施的建设主体等问题。)等提出相关意见，形成《土地使用权出让意见书》，作为土地使用权出让的规 划条件。同时，对开发项目的配套设施进行经济测算，拟定开发项目配套设施建设价款，纳入土地出让费，作为土地拍卖的一项费用。这样在土地出让时既审查了开 发建设主体，避免了因取得土地的主体不具备开发资质所产生的一系列问题，还明确了住宅小区内的各项配套设施的内容、建设标准及建成后的产权界定，同时也保 证了配套设施建设资金的落实，从源头上杜绝了开发主体混乱以及开发商随意变更规划导致的住宅小区少配套和不配套问题的出现。目前，武汉等地市就实行了这个 办法，起到了很好的效果。

　　二是实行预售资金监管制度。为了变事后监管为事前保障，根据《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于 有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”的规定，借鉴烟台市的成功经验，建议实行预售资金监管制度。

　　1、房地产开发企业在办理《房地产开发经营权证》之前，按照批准的规划设计，与开发建设主管部门签订《城市新建住宅项目配套设施建设责任书》 (以下简称《责任书》)，其中约定供水、供暖、燃气、供电、排水、通讯、路灯、居住区道路、居住区绿化等基础设施配套内容和配套工程量，对规划确定的学 校、幼儿园、居委会用房等公共配套设施建设责任予以明确。并由开发建设单位根据《责任书》的配套设施内容编制配套设施建设计划，报市、县开发主管部门审 核，经批准后，领取《开发经营权证》。

第5篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

许多业主对小区内公共配套设施产权的归属问题搞不清楚，有人说小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司，还有人说归业主所有。那么到底小区内公共配套设施产权归谁所有呢？

　　过去城市房屋基本上是直管公房、自管公房和私房。前两种房屋的产权归房管部门和单位所有。住宅区内的公共配套设施一般都归产权单位所有并管理。而现在的开发商向国家购买了一块土地的使用权，在这块土地上开发了住宅，并按有关规定建筑了若干公共配套设施，开发商把住宅出售给业主，收回其在该住宅区的全部投资并获得利润。那么，住宅区内的公共配套设施的产权当然归广大业主共有。这是因为：

　　第一，从商品房的成本构成来看，根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

　　第二，从公共配套设施的使用权角度来看，住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同所有人所共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；
除另有规定外，任何一方不得多占、独占；
开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区产权所有人当然也是公共配套设施的产权所有人。

　　第三，从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构：业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，住宅小区的广大业主应明白：小区内的公共配套设施的产权，既不属于小区的建设者即房地产开发商，也不属于其他任何单位和个人，而只能属于住宅区内的所有业主自己；
其处置权应是代表广大业主利益的业主委员会；
其管理权应是业主委员会委托的物业管理企业。

第6篇: 城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定

常房发[2004]116号

为加强我市新建住宅小区公建配套设施的管理，依法维护广大业主和开发商的合法权益，解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾与纠纷，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营条例》、国务院《物业管理条例》、《江苏省房地产交易管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《江苏省商品房价格管理办法》等法律、法规和规章的规定，对我市新建住宅小区公建配套设施的权属界定与管理作如下规定：

一、新建住宅小区的公建配套设施必须严格按照规划行政主管部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能。

二、新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。

三、新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。

非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。

四、 新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。

五、 新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；
超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设的车库且没有列入小区商品房建设成本可以按营业性公建认定，可以对外销售。所有车库一列不得改变其使用功能。

六、 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容由规划行政主管部门在控制性详细规划中予以明确，市建设行政主管部门出具公建配套意见书，由土地管理部门在土地出让时告知投标人，作为土地出让的条件之一；
计划部门在项目立项时将新建住宅小区公建配套设施的内容列入项目批文；
规划行政主管部门在审查规划方案、建筑方案、施工图以及核发建设工程规划许可证时将新建小区公建配套设施的内容进一步核定；
建设行政主管部门按照土地出让时与中标人签订的公建配套建设合同在施工图审核和颁发施工许可证时，将新建住宅小区公建配套设施的坐落、面积在施工图中予以标注，并在工程竣工时按合同及核准的施工图进行验收；
价格行政主管部门在核定商品房预（销）售价格和委托成本认证机构进行成本认证时，应对新建住宅小区公建配套设施的成本进行认定；
房产行政主管部门在为新建住宅小区办理权属初始登记时，按公建配套设施的性质区分登记。

七、  房产行政主管部门在核发新建住宅小区商品房预售许可证时须将小区公建配套设施的项目名称、坐落位置、性质、面积等内容明确标注；
小区开发建设、销售单位在商品房销售过程中应将公建配套设施实施计划在销售场所予以公示，并告知购房人。

八、     价格行政主管部门应将非营业性公建配套（除社会公益性的配套设施外）的经营收支预测情况，作为核定前期物业管理公共服务收费试行标准的依据之一。房地产开发企业在实行小区前期物业管理招标时，应将公建配套设施的实施计划作为招标书的内容告知投标人。

九、     本规定自发布之日起执行。本规定发布之前，已经取得土地使用权但尚未取得商品房预售许可的项目，房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应该向审批机关申报公建配套设施的实施计划，明确公建配套设施的项目名称、位置坐落、性质、面积等内容。 

常州市房产管理局            常州市发展计划委员会 

常州市国土资源局               常州市规划局

 常州市建设局                 常州市物价局

二O O四年十月九日