国家开放大学电大专科《物业管理实务（2）》期末试题及答案（试卷号：2226）

2021-2022国家开放大学电大专科《物业管理实务(2)》期末试题及答案（试卷号：2226）
盗传必究 一、多项选择题( 5小题，每小题3分，共15分）
1．美国学者罗伯特．C．凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为( )。这种划分方法也是目前国外普遍采用的划分方法。

A.居住物业 B．商用物业 C．工业物业 D．特殊用途物业 2．物业服务企业在清洁管理中的“三查”制度是指( )。

A．员工自查 B．岗位自查 C．领班自查 D．部门经理抽查 3．会所经营的主要项目包括( )。

A．康体项目 B．文化项目 C．休闲项目 D．娱乐项目 4．大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括( )。

A.物流企业的配送中心 B．厂商联合的配送中心 C．商业企业的配送中心 D．地区配送中心 5．以下属于政治性物业是( )。

A．政府首脑机关 B．军事情报机关 C．机场、寺院、残疾人专用设施 D．电台、电视台、报社新闻机关 二、填空题（20个空，每空1分，共20分）
6．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了修改并决定自 2007年10月1日起施行。

7．近两年来，物业管理行业企业业务或专业发展方向的分类发展趋势也在形成。一些以前专注于住宅物业管理服务项目的大中型物业服务企业开始从住宅物业管理项目中撤出，而专注于商业物业、工业物业及资产经营管理领域，使物业分类管理专业化水平在提高。

8．单元性居住物业一般建筑面积在3-5万平方米。

9．居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、环境效益的目标、心理效益的目标。

10.现在会所主要有两种类型：一是附属型、二是独立型。

11.检验物业可获利能力的主要方法是采用收支平衡点分析，即使得毛收入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率，当毛收入超过收支平衡点时，物业就会有正的获利。

12.厂商联合的配送中心。即在厂家与批发商或供应商与连锁总店之间进行共同配送。

13.采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订租赁合同，明确租金、租赁期限和双方的权责与权限，租给经营公司进行管理。

14.服务性公寓是一种高档居住性物业，但与居住物业的不同之处在于它的经营性与社会性。

15.会展物业管理就是物业服务企业接受业主的委托，对会展建筑物及附属设备、设施进行维护、保养，为参展商和客户提供管理服务。

三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正．5小题，每个3分，共15分）
16.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。( 错误 ) 答：错误，应将“也可以”改为“但不得” 17.物业服务企业要在行业竞争中立于不败之地，必须在更专业的物业公司找到新业务。(错误) 答：错误，应将“物业公司”改为“物业细分市场上” 18.某服装店铺每月固定租金为600元，百分比提成为年收入的5%，如年销售收入为300 000元收入的租户，按税约规定营业额不超过120 000元的不予提成，则该租户该年应支付的租金是9 000元。( 错误) 答：错误，应将“9000”改为“16200元” 19. -幢办公楼有53 300平方米的租用面积，每平方米9元出租的话，这时只有41 000平方米是可用面积。租户实际租用的租金费用为每平方米6. 92元。( 错误) 答：错误，应将“6. 92”改为“11.7” 20.目前，我国对企业自建保安，均需要在公安机关的相应主管部门进行登记、审批、备案，并严格服从公安机关的统一管理。( 正确 ) 答：正确。

四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）
21.现代物业的分类管理趋向如何？ 答：现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向，但从理论上讲物业管理的分类管理要求是由物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势决定的。具体是：
(1)物业市场细分化。

(2)物业管理专业化与专门化。

(3)物业服务单一化、个性化。

(4)管理的社会化。

22．商务物业管理有何特点？ 答：商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面：
(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。

(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。

(3)商务物业管理是综合性的管理。

(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。

(5)商务物业管理具有极大的社会效益。

23．防火与灭火的基本方法、措施有哪些？ 答：消防工作通常是指防火与灭火两个方面。防火与灭火的基本方法、措施，都是以燃烧原理为依据的。

(1)防火。防火的一切措施，都是以防止燃烧的三个条件结合在一起为目的。其基本方法是：
控制可燃物。如以难燃或非燃材料代替易燃材料，对具有火灾、爆炸危险场所采用加强通风、排气、排除或减少爆炸混合物的形成和数量、对可燃气体、易燃液体采用容器密闭，管道输送；
对性质相互抵触的化学危险物品、大量干燥颗粒粉末，采用分仓、分堆存放保管等。

隔绝助燃物。容器真空排除空气中的氧；
充人惰性气体等。

消除着火源。隔离控制火源，严禁烟火；
保持建筑之间的足够间距。

(2)灭火。一切灭火措施都是为了破坏已经结合在一起的燃烧三个条件中的一个或两个条件为依据的。灭火基本方法有：
隔离法——将尚未燃烧的物质移走，使其同正在燃烧的可燃物分开，燃烧得不到足够的可燃物，火就会熄灭。如切断可燃气来源、移走剩余的可燃液体等。

冷却法——即把燃烧着的物体温度降低，当可燃物的温度低于其燃点时，燃烧便停止。如用水扑灭火灾时，主要是冷却法起作用。

窒息法——窒息法就是隔绝空气，使可燃物得不到足够的氧气而停止燃烧。例如用不燃或难燃的物质捂盖燃烧表面，用水蒸气或惰性气体灌注容器设备，封闭起火的建筑和设备的孔洞，用泡沫覆盖燃烧表面等。

化学抑制法——这种方法的原理是使灭火剂参与到链锁反应中去，使燃烧过程中产生的自由基消失，而形成稳定的分子或低活性的自由基，使链锁反应中止。大家熟悉的1202、1301、1211等均属这类灭火剂。

24．能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？ 答：能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：
首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作。(1)设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1—12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

(2)各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。

其次采用切实有效的节能技术措施。(1)在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状况和最佳运行负荷之中。(2)在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。(3)在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。

同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作减少散热损失。

五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题．1小题为案例分析题- 每小题15分，共30分）
25．方案设计题 请编制一项公共安全防范管理岗位制度。

答：根据物业类型、硬件配置和管理服务要求的不同，各物业管理项目具体的治安岗位设置各不相同，甚至可能存在较大差异。但是，无论什么岗位制度，都应当具有以下共同点：岗位清晰，任务明确；
制度落实，奖惩分明；
内容合理，操作性强；
科学有效，适应要求。

编制岗位制度时，我们要注意包含以下的几个要素：
(1)指导思想——岗位的任务及工作目的。如小区大门岗：控制人员车辆进出小区，控制阻止闲散人员或违法犯罪嫌疑人进入小区，确保小区业主居民安全…… (2)岗位任务及权限——如门岗主要控制人员车辆出入秩序、大堂值班岗负责进出人员登记控制等；

(3)岗位纪律要求——礼节礼貌、形象、工作时间（交接班制度）、操作规范（如如何填表、如何进行登记）、装备使用规定等。操作规范有时也可根据操作、文件管理等原因分别单列出来；

(4)服务对象——商用物业、住宅物业等所对应的管理服务对象是完全不同的，而工作的性质也存在着明显的差异，因而工作特点和要点都存在巨大差别；

(5)岗位操作要点——各具体岗位情况不同，可能存在的一些常见或特殊情况的处理要点及处理技巧；

(6)岗位设备设施配置使用管理要求；

(7)奖惩制度。

26.案例分析题 上海的物业管理正向全方位、多领域挺进 东方网9月12日消息：上海物业总量4. 01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80%；
非住宅物业管理覆盖面逾60%。目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。

本市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司建立了“96916”信息服务平台；
万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等，做足了物业管理的服务文章。

非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。

据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。(资料来源：http：//qsy. eastday. com/) 讨论题：
(1)以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？（5分）
(2)你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？（10分）
答：(1) 以上材料反映了我国物业管理的分类管理新趋向。

具体表现为：①物业市场细分化。②物业管理专业化与专门化。③物业服务单一化、个性化。④管理的社会化。

(2)专业化的物业管理对政府来说意味着必然做好政策引导工作，在宏观上调控好物业分类管理市场发展节奏和进程，而不能阻碍分类管理的发展；
专业化的物业管理对物业服务企业来说意味着必然适应这一趋势才能生存和发展。

物业服务企业的应做好以下几项工作来适应这一发展态势：
一是在企业自己的传统物业管理项目上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。

二是稳步拓展物业分类管理项目领域。这里介绍两种推进模式，一种是逐步拓展模式：住宅物业管理项目一酒店、公寓、医院物业管理项目一商业写字楼、商场物业项目一工业园区、物流中心物业项目一工业物业项目；
二种是兼并重组模式：即以优秀的物业管理品牌优势，兼并有一定技术基础和资质条件的管理其他类型物业项目的物业服务企业，实现优势互补。

三是企业组织管理水平、科技应用水平和专业化分工上做自己的特色，提升企业素质和管理水平。