中国南通家纺科技园项目预可行性研究1

　 中国南通家纺科技园项目预可行性研究

　中国南通家纺科技园项目预可行性研究 （初稿）

　目

　录

　 第一章 概述 5

　1.1 项目提出背景 ..................................................................................................................... 5 1.2 项目概况 .............................................................................................................................. 5 1.3 可行性报告编制依据 ....................................................................................................... 6 1.4 可行性报告内容和范围 .................................................................................................. 6 第二章 产业环境研究 8

　2.1 南通家纺产业发展概况及现状问题............................................................................ 8 2.1.1 产业基础深厚，但主要仍以低价竞争赢得市场 ............................................ 13

　2.1.2 现有市场龙头带动，但品质较差，经营模式粗放 ....................................... 14

　2.1.3 行政区划下的各自为政，削弱了专业市场的带动作用 .............................. 16

　2.1.4 研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间 ..................................................... 17

　2.2 项目产业环境研究....................................................................... 错误!未定义书签。

　第三章 项目定位研究 22

　3.1 定位基础 ............................................................................................................................ 22 3.2 定位原则 ............................................................................................................................ 26 3.3 战略定位 ............................................................................................................................ 26

　3.4 功能定位 ............................................................................................................................ 27 3.5 业态定位 ............................................................................................................................ 27 第四章 项目开发建议 30

　4.1 项目开发模式建议.......................................................................................................... 30 4.2 初步规划建议（方案一）

　............................................................................................ 30 4.2.1 总体布局建议 ............................................................................................................ 30

　4.2.2 物业产品类型建议 ................................................................................................... 32

　4.2.3 物业开发规模建议 ................................................................ 错误!未定义书签。

　4.2.4 项目开发时序建议 ................................................................................................... 39

　第五章 项目运营建议 42

　5.1 项目客户定位 ................................................................................ 错误!未定义书签。

　5.2 项目运营模式 ................................................................................................................... 42 5.3 政策建议 ............................................................................................................................ 43 5.3.1 产业政策 ..................................................................................................................... 44

　5.3.2 园区政策 ..................................................................................................................... 45

　第六章 项目盈利模式及经济测算 47

　6.1 项目盈利模式 ................................................................................................................... 47

　6.2 项目经济测算 ................................................................................................................... 48 附录一：房地产市场调研总结 53

　1、别墅产品市场参照 ......................................................................................................... 53 2、住宅产品市场参考 ......................................................................................................... 60 3、商住产品市场参考 ......................................................................................................... 66

　第一章 概述

　1.1 项目提出背景

　随着苏通大桥的通车和沿海高速的贯通，南通的交通区位条件得到极大改善，作为以上海为核心的沿海经济发展走廊的向北第一站，南通将成为上海向北辐射苏北的门户城市，并进入城市快速发展的新阶段。同时依托在上海大都市圈中的优势条件，南通也将成为对接上海、吸收上海制造业转移的先行地区。

　南通的纺织产业经过常年发展，已形成了从原料、织布、印染及后整理到服装生产一条龙的比较完整的产业链，具有生产企业多、经济总量大、趋于规模化等特点，由此成为全国著名的重点纺织工业基地之一。同时南通也面临着生产力布局分散，企业规模小实力不强，装备水平低，劳动力生产率低下，创新能力低，缺乏知名品牌，产品附加值低等现实问题的制约，不但限制了产业自身发展，也妨碍了城市的整体规划与功能提升，影响了南通打造“世界第三大家纺中心”的雄心伟业。因此南通的纺织行业迫切需要开发建设能满足纺织产业上下游企业运作特点的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化服务的纺织科技园区，一方面整合研发、贸易、展示、信息等综合性现代服务功能，推动纺织行业的产业化进程；另一方面通过项目与区域的互动发展，加速城市化进程。

　1.2 项目概况

　项目名称：中国南通家纺科技园 拟建地点：青年东路以南，光阳路以北，太平路以东，营船港河以西 建设规模：总用地面积约500亩，容积率≤2，绿化率31%

　1.3 可行性报告编制依据

　本次可行性研究的主要依据有：

　 国务院《纺织工业调整和振兴规划》  《中国纺织工业“十一五”发展纲要》  《南通市国民经济和社会发展第十一个五年规划》  《南通市城市总体规划》（2008 年--2030 年）

　 《南通市观音新城概念规划 》  《崇川区政府关于观音山纺织科技园项目用地规划功能确认的函》（崇川政函[2008]33 号）

　 南通市历年统计年鉴

　1.4 可行性报告内容和范围

　本次报告是对“中国南通家纺科技园”项目在市场分析、产业定位、功能定位、总体布局、经济测算等诸方面的可行性研究，并得出结论。研究范围包括：

　 产业研究

　 市场分析  项目定位  建设内容  效益评估  运营模式  政策研究

　第二章 产业环境研究

　2.1 家纺产业研究

　2.1.1 发展现状

　2.1.1.1 市场规模庞大

　家用纺织品属于家居装饰中主要的“软装饰”品种，可细分为巾(毛巾、浴巾等)、被(床单、被套等)、毯(地毯、壁毯等)、带(流苏、饰边等)、帘(窗帘、浴帘等)、袋(衣物袋、储藏袋)、厨布(桌布、餐巾等)、沙发和各类靠垫等八大类。

　根据国际货币基金组织（IM F）统计，2005 以来全球纤维消费和纺织品服装贸易以 6.5% 的速度增长，同时按发达国家惯例，进入成熟期后家纺在纺织服装市场的比例可达三分之一，日本更高达 40％。而据中国家纺行业协会调查，我国家用纺织品的人均消费占消费性支出还不到 1％，家纺生产与消费占纺织品总体生产消费的比例还不到发达国家的 50％，因此中国家纺消费市场的空间巨大，未来 10 年家纺消费市场每年的增长率将不会低于 20% 。目前中国每年有 6000亿的大家纺消费市场，近 3000 亿的床上用品消费额；随着全球纺织品贸易配额制的如期取消，以及中欧、中美纺织品协议的达成，中国纺织业近年来保持了20.69% 的增长速度，出口创汇 1000 亿美元，整体行业竞争力得到了极大的提高。

　2.1.1.2 行业集中度低

　家纺行业目前处于品牌分散经营的状态，2007 年中国家纺市场有 2330 亿元

　的市场容量，而前5家领先企业的销售额总和小于25亿元，市场占有率不到１％，行业集中度较低。被消费者认为第一品牌的罗莱 2006 年销售额仅为 6 亿，仅占总量的 0.1% ，床品的 0.2% ；国内销售额在 1 亿以上的企业则仅约 10 个（含床品和巾类）；并且，排名前 10 的企业受资金、产能、研发、管理等压力，快速增长压力较大。

　2.1.1.3 产品附加值低

　目前我国家纺产业在全球价值链中处于附加值较低的生产环节，企业赚取的仅是加工环节上的微薄利润，同时引发企业服务观念差，品牌意识薄弱，营销手段落后、开发设计能力弱等一系列问题，大部分家纺产品的消费附加值低。

　 家纺产业链示意图

　 2.1.2 产业发展政策

　为了应对国内和国际的竞争，《中国纺织工业“十一五”发展纲要》对纺织服装行业的发展提出了几个重点任务：

　 坚持自主创新。不断加强纺织技术、装备创新和管理创新，推进纺织工业科技进步和产业升级，以 28 项关键技术和 10 项重点新型纺织机械技术装备国产化的攻关与产业化为突破口，大力开展纺织技术和装备创新，提高产业科技含量，推进行业的科技进步和产业升级。

　 优化产业区域布局。要充分发挥市场配置资源的基础性作用，积极推进纺织工业梯度转移，促进东部沿海和中西部地区产业链衔接，逐步形成东西互动、分工协作、优势互补、协调发展的产业梯度格局，提升我国纺织工业的整体竞争力。

　 大力加强品牌建设。强化企业的品牌意识，加大产品开发、市场开拓的力度；重点扶持一批在品牌设计、技术研发、市场营销网络建设方面的优势企业；鼓励纺织各行业、重点区域通过建立并发挥产业创新公共服务平台的作用，创建行业性、区域性公共品牌。

　 积极推进国际化经营。积极参与国际分工，发展跨国生产和经营，推进产业结构升级，拓展行业发展空间，真正实现从“封闭经济”向“开放经济”的转变。

　 要立足扩大内需。“十一五”期间纺织工业应注重调整“重出口、轻内需”的倾向，把产业发展的重心放在立足扩大内需上，逐步调整纺织纤维加工量的内需和出口的比例，在满足人民群众日益增长的衣着类消费的同时，注重发展市场潜力巨大的家用纺织品和产业用纺织品，改善家用纺织品和产业用纺织品

　比重偏小的产业结构。

　 2.1.3 发展趋势

　2.1.3.1 产业转移和集聚引发产业升级

　随着金融危机的持续影响，国际纺织业已开始进入洗牌整合的周期，导致的结果是国际家纺行业竞争也由“价格和质量”竞争转向“以高新技术为主导，以品牌竞争为焦点”的综合经济实力竞争，发达国家逐步退出劳动密集型产业，纺织产业高技术、信息化发展趋势加快，以电子信息、生物工程和新材料等为核心的高新技术的发展，将成为纺织业发展的主流。

　 纺织产业价值模式图

　国内的家纺行业也面临着产业升级之路，即从“产业微笑曲线”的底端向两

　侧延展，通过向上游的面料研发、终端的产品设计、品牌塑造延伸、物流环节提供增值服务，提高家纺产品的竞争力和附加值。

　2.1.3.2 品牌集中化和高档化

　随着行业升级带来的市场集中度提高，品牌整合将成为家纺行业下一步的趋势。由于国内家纺消费市场每年20% 以上增长率的吸引，市场上不但有国外众多大牌，同时也有许多二线品牌或地区品牌，由于产业发展水平不高导致同质化竞争日益加剧，行业内领先品牌如罗莱、水星、富安娜等市场占有率将逐步扩大，品牌集中化趋势会越来越明显。

　同时随着消费者消费能力和消费档次的提升，已不满足于中低档的国产家纺产品，家纺高档市场潜力大于中低档市场的现状，家纺企业正由生产导向型向消费导向型转变，通过提高自主创新能力和设计能力以发展高附加值的品牌抢占市场。家纺品牌的时尚化和高档化趋势将逐步改变家纺品牌的消费理念和销售结构。

　2.1.3.3 流通渠道持续拓展和创新

　 家纺产业价值链示意图

　随着家纺行业的发展，家纺销售渠道经历了批发市场、百货商场和少部分零售店的初级阶段，逐渐过渡到连锁专卖（如罗莱、梦洁、佳丽斯等品牌）和商场专区(如ESPRIT)为主的多渠道模式阶段，随后又出现了实体品牌旗舰店（如水星家纺）、融合家纺、家电、窗帘布艺、灯饰、卫厨用品等产品的大型家具家居卖场等新的终端渠道。由于消费者的年龄结构、地域特征、消费习惯千差万别，单一品牌连锁专卖店不可能满足需求，预计未来随着行业竞争的加剧，市场上还会出现一些新的渠道模式。

　2.2 项目产业环境研究

　2.2.1 南通家纺产业概况

　2.1.1 产业基础深厚，但主要仍以低价竞争赢得市场

　南通是中国近代纺织业基地，是中国的纺织之乡。在近年来中国经济飞速发展的带动下，累积十多年基础的南通家纺产业以其独特的产业优势，奠定了在行业内的强势地位。

　南通的家纺行业已形成了一条涵盖面料纺织、花色印染、成品加工等一条龙的产业链，全市拥有家纺生产企业超过 3000 家，其中规模以上企业 1500 多家，在国内乃至国际家纺市场上都占有一席之地。截至 2008 年底，南通家纺产品销售额达 500 多亿元，出口创汇 6 亿多美金。

　南通的家纺产业主要集中在海门市的三星、天补、德胜和通州市的川港、姜灶、二甲等乡镇，在这些地方，基本上家家户户都涉及家纺产业的生产经营。以三星镇为例，全镇 1.3 万户居民中有 9000 多户从事家纺产品生产经营。产业发展虽然基础深厚，但由于家纺产业进入门槛低，在某种程度上造成南通目前家纺产品产量大，但叫得响的品牌少；家纺产品市场规模大，但产品影响力不高。

　主要还是以低价来赢得市场份额。

　中国南通家纺科技园项目机会点：吸引中型及以上家纺企业，建立品牌导向的竞争新次序。

　2.1.2 现有市场龙头带动，但品质较差，经营模式粗放

　南通家纺从发展初期开始，就呈现出“二产三产互动发展”的鲜明特点，于 20 世纪 80 年代初在通州、海门交界地带建立起了家纺交易市场，发展至今，叠石桥家纺市场和通州志浩市场面料市场已成为国内同行业中规模最大的家纺专业市场。此外不满足于国内市场，南通家纺的销售渠道已遍及世界各地。据统计，南通家纺企业已有近 40 家在境外注册了公司，较好地融入了国际市场，

　也大大拓展了家纺业的销售市场。

　南通家纺市场以海门叠石桥家纺市场和通州志浩面料市场为代表和龙头，从形成到目前成为全国乃至世界性的家纺市场已经历了 20 多年的风雨。其中海门叠石桥家纺市场于 1982 年开始兴建，通州志浩市场于 1987 年开始兴建，两者经历了 80 年代初创期、90 年代成型期，到当前已进入成熟期，成为南通家纺产业的名片。

　在这两个市场的带动下，南通已有各类家纺企业 2000 多家，个体工商户 2万多户，从业人员 20 多万人，年销售额超过 500 亿元，年出口供货额 6 亿元。

　虽然海门叠石桥家纺市场和通州志浩面料市场成为南通家纺产品批发交易的主战场，但从商业经营模式来看，无论是叠石桥的“大市场”模式或者是通州志浩面料市场的“街区式商业”，都缺乏了商业运营的概念。就两个项目来看，志浩面料市场是一个更加纯粹的房地产开发项目，完全不存在整体经营管理。海门叠石桥家纺市场虽然物业不销售仅出租，但也同样缺乏整体的统一运营和经营管理。就目前的情况看，单纯的商业物业出租或者出售而不进行统一经营管理，对商家而言虽然能做出生意，但却做不大生意，而对南通的家纺产业来讲，更是难以推动南通家纺品牌的打造。

　中国南通家纺科技园项目机会点：家纺专业市场商业经营模式的创新

　 2.1.3 行政区划下的各自为政，削弱了专业市场的带动作用

　多年来，专业市场作为南通家纺发展的依托，对家纺行业的发展起到了十分积极的推动作用。叠石桥国际家纺市场和通州志浩面料市场虽然起到了龙头带动的作用。但由于市场发展是从农民摆摊逐渐聚集发展形成的，历史原因导致目前区域内形成了叠石桥绣品城、叠石桥家纺市场、通州志浩面料市场、中国南通家纺城（在建）、农民城多个市场的混杂。由于它们在地域上相连，在定位上相似，而且由于几个市场又分属海门和通州两个行政区划管辖，导致各自为政，缺乏整体的规划和管理，片区形象较差。

　 随着一些定位与叠石桥市场接近的国内大型专业批发市场（如浙江绍兴柯桥·中国轻纺城、苏州相城国际服装城、无锡东方国际轻纺城、无锡新世界轻纺城、吴江国际纺织城、常熟国际服装城等）的崛起，如果叠石桥、志浩依然各位为政，必将造成先发优势丧失整体竞争力下降、市场份额减少。其次、行业间的无序竞争，使原有的部分优势逐步失去。由于竞争激烈，企业间在产品的价格上互相杀价，在产品的设计上互相仿制，相互之间挖熟练工艺及设计人员的现象较为普遍，这些问题造成产品价格优势地位的丧失，也是市场的正常秩序被破坏。

　中国南通家纺科技园项目机会点：定位差异化+竞争良性化，以服务和打造“南通家纺”城市级品牌为发展目标。

　 2.1.4 研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间

　高层专业人员缺乏，导致企业自主创新能力薄弱。随着近年来南通家纺的大发展，部分企业已初步完成了资本的原始积累，开始向产品的高档化、品牌化迈进，需要企业有能运作品牌和有一大批具有现代管理理念、现代设计理念、现代经营理念的管理师、设计师等高层次人才。但从实际情况看，由于家纺企业中大部分企业分散于县区，因生活环境、交通不利等制约，使高端人才引不到或是引到了留不住，这就导致企业创新能力薄弱，南通家纺的产品整体仍处于档次偏低、品牌偏少，产品设计原创型的少，领潮的少，跟潮的多的情况。南通家纺虽然已经进入了国际市场，但在纽约曼哈顿第五大道上的顶级精品店内和德国法兰克福家纺展示会上还鲜见南通家纺品牌的出色表现。

　中国南通家纺科技园项目机会点：研发总部功能独立设立的可能，集中发展家纺服务业

　2.2.3 产业环境分析

　观音山地区以色织产业主导的产业现状，出口为主。2006 年，观音山镇被评为“江苏色织名镇”。全镇现有各类工业企业 1070 家，其中色织企业 920 家，超亿元色织龙头企业 5 家。已列入上报的规模以上色织企业 53 家，重点培育型规模企业 58 家，列入后备培育对象 68 家。全镇工业产值 57.7 亿元，其中色织产业产值达 49 亿元，占全镇工业产值的 85% ；色织企业提供相关就业岗位 2 万多个，为色织业配套服务的个体工商户 1576 户。全镇共有色织类专业技术人才约

　1000 人，观音山地区色织产业的蓬勃发展不仅使该区域的色织产业规模壮大、技术提升，也使得色织产业在该区域形成了空间上的产业链集聚。

　另一方面色织产业是传统劳动密集型行业，南通色织企业虽然数量较多，但规模一般都比较小，长期以来设备陈旧落后，容易造成环境污染；研发投入也明显不足，研发费用占销售收入的比例不到 2% ，低于国外同行业 4% 的平均水平。

　从全球发展趋势来看，国际先进色织类企业正在积极利用高新技术开发科技型纺织产品，利用高科技含量、高附加值的产品来占领中高端市场。观音山的色织企业也纷纷加快技改步伐，引入喷气织机和筒染等先进的织造装备和生产工艺，取得了良好的市场反应。但总体来看，观音山色织企业大多数还是采取“三来一补”的模式，以外贸定单加工为住，产业链功能较低；自主设计、开发的出口产品数量很少，而且中高档色织产品种类比较单一，受煤、电、运力、劳动力价格上涨以及银行贷款利率上调政策、汇率上调和出口退税降低等影响，企业生产成本不断增加，出口利润率逐年下降。因此，观音山镇色织企业急需提高产品创新能力，加大创新力度，提升产品档次和附加值，从而为企业创造新的、可持续的增长点。

　中国南通家纺科技园项目机会点：金融危机影响下，色织产业出口受影响，积极培养国内市场，为观音山地区色织产品提供产业平台和贸易平台。

　2.3 小结

　国际家纺消费市场庞大的规模和稳定的增长率为南通家纺企业的发展带来良好的前景，但日趋明显的产业集聚趋势和激烈的市场竞争则对企业提出了严峻的挑战。对于以中小型企业为主的南通家纺行业来说，未来最重要的就是积极培育国内市场，建立品牌导向和产业升级的新理念，而作为重要流通渠道的家纺专业市场在其中则需寻找到创新的商业经营模式。

　研判现有的叠石桥和志浩市场之发展前景，虽然具备良好的市场积淀和后续的土地资源，但受先天开发水平和所在区位条件的制约，其市场功能远远强于产业服务功能，已开发物业也不利于有效满足企业品牌扩张和功能升级的需求。

　流通交易平台升级模式示意

　 观音山项目依托当地色织产业集群优势形成的完整的上下游产业链条，完全可以采取与叠石桥市场、志浩市场差异化的定位，形成良性竞争，一方面在产业上积极向家纺产业链的上下游产业（研发设计、营销渠道）拓展，强化创新

　功能；另一方面在开发上从单纯的批发市场向产业总部经济和现代服务业的集聚延伸，逐步完善区域纺织服装产业链及相关环节，最终形成南通家纺城市级品牌。

　第三章 项目定位研究

　3.1 定位基础

　行业发展转型下的机遇，目前南通家纺产业正面临全方位的转型：

　 从产链末端生产加工向发展产业链高端的设计研发功能，建设品牌转型；  从外贸为主向内外贸结合转型；  从各自为政向抱团良性竞争转型；  ⋯⋯ 家纺行业的发展转型 对家纺商业经营模式发展提出了新的要求，经过比较发现，家纺行业的发展转型与早年建材家居行业的转型有类似之处，因此我们从建材行业发展历程寻找项目定位的机会。

　建材行业商业经营模式发展：

　 以上几种模式中，红星美凯龙的“商业地产开发+品牌经营管理”独立打造

　模式与吉盛伟邦国际家具村的“商业地产开发（绿地集团）+品牌经营管理”模式对本项目更具有参考意义，不仅仅因为这两个项目都具有了商业房地产开发的属性，同时这两种模式也同时兼顾了产品的批发和零售功能，并且在行业内已取得了成功。

　吉盛伟邦国际家具村---“商业地产开发（绿地集团）+品牌经营管理（吉盛伟邦）”模式

　 吉盛伟邦绿地国际家具村位于青浦区赵巷超级商业中心，由中国房地产领军企业绿地集团与家具行业巨头吉盛伟邦集团共同投资建设。整个项目占地面积约 1180 亩（其中商业用地 880 亩，物流中心用地 300 亩），总建筑面积 75 万平方米，项目总投资超过 30 亿元。自 2006 年 5 月份起分三期建设，项目一期 16万平方米目前已竣工交付，企业入驻率超过 95％，其中国际顶尖品牌超过 30％。是中国最具规模的全球家具展销中心。二期项目 25 万平方米将于今年 5 月动工，2010 年 9 月开业 由吉盛伟邦绿地国际家具村主办的全球家具上海采购大会是迄今为止中国规模最大、门类最齐全的家具展览会之一，年产品交易金额超过 50 亿元，直接新增就业岗位上万个。每年大采购大会于 9 月举行，到 2010 年，采购大会总展出面积将达 75 万平方米，参展商逾 2000 家，遍及 150 多个国家和地区，近十万人次参观和洽谈，目前是成为与欧洲家具行业中心米兰、北美家具行业代表高点并驾齐驱的国际顶级家具展之一。

　 红星美凯龙---“商业地产开发（红星美凯龙）+品牌经营管理（红星美凯龙）”独立打造模式

　案例启发：以上两种模式，无论是吉盛伟邦还是红星美凯龙，都首先是建材行业流通领域知名的商业经营管理方，在发展这两类模式前，他们各自在行业流通领域已经建立了深厚的基础并树立了品牌，并汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。他们俩者是从建材商业流通领域向商业房地产开发的“跨界”（吉盛伟邦国际家具村对叠石桥三期开发更有直接借鉴的意义），相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发或者自行进行商业房地产项目开发难度不大。

　对于中国南通家纺科技园项目，作为中南集团，是从房地产开发领域向家纺行业主题园区、家纺行业流通领域的切入从房地产开发领域向家纺行业主题园区、家纺行业流通领域的切入，这种“跨界”必须要有专业的经

　营管理经验和能力。而中南集团自身并不具备。另外，目前南通乃至全国范围内都没有家纺主题性商业经营管理商。因此对本项目来说，项目要实现与叠石桥、志浩市场的差异化定位，并在家纺流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造独立的家纺流通领域品牌运营商必须寻求商业经营合作伙伴或者打造独立的家纺流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。

　3.2 定位原则

　中国南通家纺科技园项目在定位过程中，必须把握南通家纺行业发展机遇，在功能上、商业经营模式上、园区品质及形象等方面与叠石桥和志浩市场形成差异化定位，成为促进南通家纺产业整体发展和南通家纺大品牌建设的新阵地。项目定位始终遵循以下原则：

　 品牌导向原则：南通家纺企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模家纺企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序  资源整合原则：借助行业协会、政府等多方资源  家纺专业市场商业经营模式的创新原则(案例借鉴：红星美凯龙模式、吉盛伟邦国际家具村模式)

　3.3 战略定位

　中国家纺行业创新服务总部基地

　国家级全产业链家纺产业集聚园区和专业化现代服务业中心

　 3.4 功能定位

　家纺科技园区功能+家纺品牌建设功能+家纺流通功能+政策平台功能

　  家纺科技园区功能：产品研发、展示、检测、培训、商住功能  家纺品牌建设功能：品牌建设、渠道建设、营销功能  家纺流通功能：贸易、采购、信息交流、物流（外部物流园区）、商务服务功能  政策平台功能：优惠政策扶持功能、资金支持功能

　3.5 业态定位

　为避开南通及周边省市现有或即将兴建的大规模以纺织品交易市场为主导

　的“家纺城”的正面竞争，同时结合国家振兴纺织业的政策措施，实现南通家纺行业通过中高端品牌建设增强现代服务业来促进产业升级的思路，本项目采用 现代商务园区（参考案例：上海南汇-上河商务园、上海宝山-罗森商务中心）+家纺品牌中心（参考案例：上海赵巷-吉盛伟邦绿地国际家具村、上海重固-上海国际建材家居品牌中心），建立 品牌商业街区的模式。

　 案例参考（商务园区）

　  案例参考（商务园区）

　 案例参考（品牌中心）

　第四章 项目开发建议

　4.1 项目开发模式建议

　 在以上四位一体的开发模式中，商业经营管理公司的明确非常重要，关系到整个园区新商业模式建设的建设的成功与否，但目前尚无家纺类专业商业经营管理公司，可独立组建或聘请有相关经验的其他行业商业经营管理执行或担当顾问。

　4.2 初步规划建议

　4.2.1 规划原则

　结合家纺产业的自身特点，根据区域发展背景和地段区位条件，坚持从现实

　出发创新追求特色空间结构的塑造和用地布局的完整，强调节约用地和基础设施的合理投入，实现生态示范型家纺科技园区。

　（1）生态效率原则

　 在园区布局、基础设施、建筑物构造和工业过程中，尽可能降低入园企业的资源消耗，与营船港河等区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能，在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

　（2）生命周期原则

　鼓励生产和提供资源、能源消耗低的产品和服务；鼓励生产和提供对环境少害、无害和使用中安全的产品和服务；鼓励生产和提供可以再循环、再使用和进行安全处置的产品和服务，最大限度地降低产品全生命周期的环境影响。

　（3）区域融合原则

　 将家纺科技园与观音山新城的社会经济发展和地方特色相结合，通过培训和教育计划、工业开发、住房建设、社区建设等，加强园区与新城间的联系。

　（4）技术先行原则

　大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，使经济效益和环境效益实现最佳平衡。

　（5）软硬并重原则

　硬件（工业设施、基础设施、服务设施等具体工程项目）与软件（园区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设、优惠政策的制定）等同步考虑，实现园区可持续发展。

　4.2.2 功能及产品建议

　功能功能

　目标客户

　产品类型

　经营模式

　建筑形态

　研发研发

　大型独立研发（设计）机构 大企业总部楼/双拼商务会所 产权销售/定制开发 地上 3 层，地下 1层/地上 2 层，地下1 层 企业研发部门(总部) 中小企业总部 产权销售 地上 2 层，地下 1层 大专院校课题研究组 标准写字楼 租赁(产权销售给小业主) 标准层塔楼 设计公司 LO FT 办公楼 产权销售 层高 4.79 米 展示展示

　贸易贸易

　采购采购

　企业(中型规模为主)品牌总部(兼商贸功能) 独栋商务楼(群) 产权销售 地上 3-4 层(,1\2 层展示,3 层办公洽谈区,4 层总裁区) 企业(新品发布,企业推广) 展示中心(规划在酒店中) 产权持有/出租 — 检测检测

　专业检测机构 标准写字楼 产权销售 标准层塔楼 政府相关检测机构 培训培训

　专业培训机构/与大学合作的标准写字楼 产权销售 标准层塔楼

　合作的培训机构 商住商住

　企业主/专家/专业人才 多功能办公楼 产权销售 小高层

　酒店 产权销售（投资性产品）/酒店经营管理公司经营 标准层塔楼 投资客/经营户 底商(商业服务配套) 产权销售 2 层 商务服务商务服务

　服务性企业 标准写字楼 产权销售 标准层塔楼

　4.2.3 总体功能布局

　根据功能和业态定位，初步确定家纺科技园由三个功能区块组成：

　（1）品牌企业区

　引进国内知名纺织品牌企业入驻，通过企业品牌效应和园区母品牌效应形成聚合效应，并透过品牌企业入驻带动相关配套企业和中小企业的发展。除了品牌建设作用外，该功能区也能满足轻纺织造业、丝绸化纤业、制线色织业、服装服饰业、床上用品及配套服务业等为一体的家纺产品生产、产品推介、经营与流通的批发、零售交易需要。

　（2）产业服务区

　园区将联合国际国内一流纺织行业的教育培训机构在园区设立培训中心,为

　园内企业提供培训服务，同时设立新技术新产品研发中心，提升园区创新能力和科技应用能力。此外还包括所有行政、信息、展览、会议、测试、电子商务、流行发布、国际融资、咨询、国际物流等等功能全部集中在此办公，向客户提供一站式的家纺产业服务。

　（3）配套商业区

　充分考虑入驻企业员工的生活需求，规划出一个合理的区域来满足入驻企业员工居住、交通、金融、商贸、医院、学校的就近配套，保障园区企业职工的生活需要。

　同时根据不同的园区发展思路，初步制定以下两种规划方向：

　方案一：容积率 1.19，强化家纺科技园的品牌平台功能，加大家纺企业总部的开发比例。方案一：容积率 1.19，强化家纺科技园的品牌平台功能，加大家纺企业总部的开发比例。

　 方案一总平面图

　 功能结构图

　 鸟瞰图

　 功能结构图

　 鸟瞰图

　方案一物业配比表

　大企业总部 3.7% 13318 17 265 双拼商务会所 1.8% 6659 18 185 中小企业总部 15.9% 56777 162 175 标准写字楼 9.2% 33295 2 1000 LO FT 办公楼 9.2% 33295 2 1000

　独栋商务楼(群) 19.5% 70419 141 125 多功能办公 18.5% 66590 4 1200 酒店 7.4% 26636 1 1500 底商 14.8% 53272 - 26636 合计

　360261

　 方案二：容积率 2.0，提高集中高效开发家纺科技园，强化家纺企业的研发设计和产业服务等办公的开发比例。方案二：容积率 2.0，提高集中高效开发家纺科技园，强化家纺企业的研发设计和产业服务等办公的开发比例。

　方案二总平面图

　 功能结构图

　 鸟瞰图功能结构图

　 鸟瞰图

　 方案二物业配比表

　中小企业总部 3.7% 22750 65 175 标准写字楼 5.5% 33295 2 1000 LO FT 办公楼 5.5% 33295 2 1000

　多功能办公 72.2% 438752 4 1200 酒店 4.4% 26636 1 1500 底商 8.7% 53272 - 26636 合计

　608000

　 4.2.4 交通系统建议

　（1）入口：由于考虑到未来公共空间施工问题，入口处理不建议采用大尺度空间的方式。做到突出项目性格档次，标识性明确即可。

　（2）交通动线建议：尽量形成环路交通系统，初步按照整体的路网结构做尽端式道路，整个项目的环路位置做为一级道路，分组团位置做二级道路。人行道路沿车行道路和河岸公共空间设计布局。

　（3）停车位建议：停车位的布置根据不同功能区块物业形态的差异确定不同的停车方式和停车比例，地面及地下总停车位数量在 4000 个左右。

　 产业服务区的停车方式和数量根据商业形体和业态要求设定。

　 配套服务区的停车方式，分为多功能办公和商务会所两种，商务会所类停车方式按照每户 1-2 辆的标准进行设计；多功能办公类的停车方式按照车位比例 1：1 设计。商务会所类停车方式，按照车辆入户的方式入户。多功能办公类的停车方式采取地下车库的停车方式。

　 按写字楼的的停车标准在100-200一部车，考虑到本项目的地理位置因素，

　车辆出行是未来主要的交通手段，建议车位数量尽量做到充足。建议车位数量按照 150 平方一部车的容量进行考虑，停车位置在办公楼结合的地下、半地下车位，另外考虑一定数量的地面车位。

　 地下和地面停车示意图

　4.2.5 项目开发时序建议

　开发周期 开发产品 占本类产品总量的开发比例 开发量 合计 第一年 独栋商务楼(群)

　35% 104879.25 171469.25 中小企业总部 50% 66590 第二年 独栋商务楼 35% 104879.25 164810.25

　(群)

　中小企业总部 35% 46613 大企业总部楼 100% 13318 第三年 独栋商务楼（群）

　30% 89896.5 169804.5 中小企业总部 15% 19977 双拼商务会所 100% 6659 底商 100% 53272 第四年 标准写字楼 100% 33295 66590 LO FT 办公楼 100% 33295 底商

　 第五年 多功能办公 100% 66590 93226 酒店 100% 26636 标准写字楼

　LO FT 办公楼

　 合计 665900

　第五章 项目运营建议

　5.1 项目运营模式

　5.1.1 运营模式选取

　营运模式经济开发区管委会营运模式综合营运模式工业地产开发商营运模式企业引导型营运模式营运模式经济开发区管委会营运模式综合营运模式工业地产开发商营运模式企业引导型营运模式

　5.1.2 运营内容

　为提高纺织科技园的管理效率和行业专业度，可由中南集团牵头组建或聘请有相关经验的商业经营企业来担当园区的运营商，其运营的内容包含两个层次——第一个层次是园区管理，第二个层次是产业运营。

　 5.1.3 管理业务内容

　园区管理范围包括企业品牌展示区域和产品交易区域的物业，研发、商务中园区运营商园区管理

　产业运营园区运营商园区管理

　产业运营

　心等商务办公区域的物业，以及培训中心等商业配套物业的管理。

　5.1.4 产业运营内容

　 园区统一市场拓展和形象推广  国内外家纺品牌的培育、推广和集中展示，中小纺织生产企业挂靠生产进行贴牌使用  园区高新技术企业进行技术研发和转让输出  进行纺织行业生产、产品、贸易、期货等信息集成发布  进行家纺行业的内部培训  版权保护、法律咨询、检验检测、文化展演等家纺行业性服务

　5.1.5 营运组织架构

　5.2 政策建议

　梳理现行的行业政策法规、国家对行业的扶持政策、产业园区相关的政策等，积极争取高层次的、独享的优惠政策，特别是对于振兴家纺行业计划所推行的创新研发和品牌建设活动争取更优惠的政策。此外争取包括税收、土地、融资、投资、外汇及户籍、子女入学等配套政策。

　5.2.1 产业政策

　优惠对象

　优惠内容

　优惠依据

　产业层面产业层面

　家纺研发企业家纺研发企业

　认定、扶持、税收减免等 政府对家纺生产技术、工业设计研发产业化的扶持政策现代服务企业现代服务企业

　认定、扶持等 政府关于加速发展现代服务业若干政策意见等 现代商贸企业现代商贸企业

　认定、基础研究扶持等 商贸流通业发展规划等 功能层面功能层面

　总部

　认定、税收减免等总部企业认定和优惠扶持政策等 新产品研发新产品研发

　认定、科技成果转化等 重点产品关键技术研发的扶持政策 商贸展示

　扶持、土地政策优惠等 现代商贸流通提升规划等

　5.2.2 园区政策

　税收政策

　对入园企业实行“税收属地化政策”，对园区内注册企业客户减免地方税费等 对入园企业进口纺织机械设备实行征收增值税、关税税率为零的优惠税率 土地政策

　为入园合作投资家纺流通设施及商贸设施的企业客户实行土地出让价格优惠支持，并给予用家纺技术以及生产设备进行土地置换等方面的支持 融资政策

　建立健全园区内的企业信贷资信评估机制，为园区内企业提供融资担保基金，并联合银行为优质客户增加信贷投放和授信额度 投资政策

　要求政府明确支持园区内可以开展家纺设计研发、新材料贸易和技术成果交易、商品展示、交易采购等多元化的业务 便捷通关政策

　海关、商检等部门的分支机构进驻园区，为入园企业开辟保税仓库和监管仓库服务，方便园区内企业在园区内直接办理国际贸易业务等其他配套政策 外汇政策

　园区内企业可开设外汇帐户和人民币帐户, 园区

　内企业与园区外企业之间允许以外汇或人民币结算、现汇留存，实行意愿结汇制度

　人才引进政策

　重点企业人才引进政策、投资者的子女就近入学提供便利和服务以及交通优惠政策等

　第六章 项目盈利模式及经济测算

　6.1 项目盈利模式

　 根据本报告中对纺织产业的分析，国际国内纺织产业的市场前景十分巨大。联系到本项目，作为国家级的家纺科技园区，其战略前景亦值得期待。

　根据南通家纺科技园的经营规模和纺织交易的潜在巨大市场需求，一方面通过物业销售获得较快的现金回报，还可通过物业租赁收取长期租金收益；同时依托先进的行业信息处理功能进行产业综合服务，开展诸如为客户提供市场拓展推广、品牌使用、信息资源、仓单质押、融资担保、品牌展示等多种形式的产业增值服务，为项目收入带来新的增长点。

　6.2 项目经济测算

　（须根据规划方案进行相应调整）

　附录一：房地产市场调研总结

　1、别墅产品市场参照

　（1）项目周边别墅分布

　（2）周边别墅产品现状

　根据本项目地理位置特征，选取周边在售楼盘为主要参考对象：名人城市府邸、英伦上院、启秀星河城、天虹花园。

　（3）周边别墅特征

　 无天然景观资源；  别墅栋距过小，绿化偏少，隐私性不强；  各别墅项目中联排别墅占比较大，独栋偏少。

　天虹花园 城市名人府邸英伦上

　（4）案例分析

　 案例一

　 项目名称：城市名人府邸

　南通市通州区先锋镇青年东路靠近太平路

　 南通市东源置业有限公司

　40000 ㎡

　0.8

　联排；独栋

　68 户

　联排283/368㎡；独栋330/375㎡

　毛坯

　联排 6580 元/㎡

　2008-11-28

　18200 ㎡

　11440 ㎡

　简评：该项目位于先锋镇，紧邻观音山镇，于 2008 年 11 月 28 日开盘，一期为联排，均价 6580 元/ ㎡ ，总价在 120 万 — 220 万之间，一期基本售罄，市场接受度较高。二期为独栋别墅，预计 09 年 9 月开盘。客户以自住为主，基本来自市区，少量通州客户。

　案例二 项目名称：

　英伦上院

　南通市崇川区青年东路靠近太平路

　 南通今日天成置业有限公司

　52908 ㎡

　0.8

　联排；独栋

　219 户

　联排 170-210 ㎡；独栋 200-400㎡；

　 简评：该项目位于先锋镇，紧邻观音山镇，09 年 4 月 25 日开盘，联排均价 6000-7000元/联排均价 6000-7000元/ ㎡， 独栋别墅均价在 10000 元/ ㎡ 左右，已基本售罄，90% 为市区客户，部分通州客户，且以自住为主；总价在 120 万至 400 万之间，其中 120 万至 200 万价格段市场接受度较高其中 120 万至 200 万价格段市场接受度较高。该项目一、二期开盘至今一个月基本售罄。

　 毛坯

　联排 6000-7000 元/㎡；独栋10000 元/㎡

　2009-4-25

　29260 ㎡

　27360 ㎡

　案例三

　 项目名称：

　天虹花园

　南通市崇川区人民东路399号 南通开发区天虹房地产开发有限公司

　188435 ㎡

　1.1

　多层；小高层；复式；联排

　1138 户

　多层95-110㎡；小高层120-150㎡； 复式 151-195 ㎡；联体 260-291㎡

　毛坯

　12980 元/㎡

　2007 年 5 月

　150369 ㎡

　85653 ㎡ 项目客户地源分布97%3%市中心 郊县客户购买目的占比98%2%自住 投资

　 简评：项目 04 年开始起售，公寓基本售罄，04-07 年共推出 34 套联排别墅，现剩余 11 套，别墅均价在 12980 元/平方米左右，总价在 368 万左右，别墅单价偏高，去化速度较慢。客户以市区为主，少部分通州、海门客户，自住为主。

　案例小结：别墅市场以 180-270 平方米的联体、170-220 平方米的叠加去化较快，总价段在 120 万-200 万元，市场接受度较高；独栋别墅总价较高，客户总量有限；购买客户主要来自市中心，部分郊县客户。

　以上案例中，英伦上院和名人城市府邸与本案的近似度更高，根据这两个楼盘的销售情况来设定销售量， 区域内别墅产品年销售量在 8 万平方米左右。

　楼盘名称

　首次开盘时间

　二次开盘时间

　推案时间

　主力面积 积 ㎡

　销售报价

　推案套数

　推案

　面积

　成交

　套数

　成交

　面积

　销售率

　英伦上院 2009-4-25 (2008-12-16 起开始内部认购) 2009-5-16 2008 年底 叠加170-210㎡独栋200 多至 400多㎡ 联排6000-7000 独栋10000 154(一次开盘推出) 29260 144 27360 (估算面积) 94%(估算数据)

　二批剩余65套开盘时间尚未确定 65(二次开盘推出)

　 名人城市府邸 2008-11-28 -

　 联排286/296 ㎡ 6000-6580 40 多套(售楼处提供) 40 套 (售楼处提供) 11440 (预估) 90%(售楼处提供)

　 尚未开盘

　 独栋330/375 ㎡ 预计10000以上

　2、住宅产品市场参考

　（1）周边公寓分布

　 （2）案例分析

　案例一 项目名称：

　万通城

　南通市崇川区人民东路延伸段、太平路口

　万通置业有限责任公司

　240499 ㎡ 万通城 东晖花园

　 2.32

　小高层；高层

　2522 户

　90-100 ㎡

　毛坯

　4100-5200 元/㎡

　2008-10-28

　134112 ㎡

　123788 ㎡ 项目客户地源分布91%9%市中心 郊县客户购买目的占比92%8%自住 投资

　简评：项目于 2008 年 10 月起售，一、二期已基本售罄；项目以 90-100 ㎡面积段为主，总价在 36 万-52 万之间；周边为知名学区，家长购买较多，主要来自于市中心，自住为主。

　案例二

　项目名称：

　东晖花园

　南通市崇川区人民东路麦德龙东首

　南通富诚置业发展有限公司

　143500 ㎡

　1.5

　多层；小高层

　1330 户

　90-146 ㎡

　毛坯

　4280-4700 元/㎡

　2007-12-3

　74579 ㎡ ...