某某市全民健身中心建设项目物有所值
来源：招警 发布时间：2020-08-31 点击：
某某市全民健身中心建 P 设 PP 项目 物有所值评价报告
某某
二 O 一九年八月
I
目
录
一、项目基础信息
................................ .........
1 （一）项目概况
................................ .........
1 （二）项目产出说明
................................ .....
3 （三）报告编制目的
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5 （四）报告编制依据
................................ .....
5 二、政策指引
................................ .............
8 （一）政策依据
................................ .........
8 （二）物有所值评价工作流程
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9 三、 、PPP 实施方案概述
................................ ....
10 （一）项目运作方式
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10 （二）项目交易结构
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10 （三）项目合作安排
................................ ....
10 （四）项目投融资结构
................................ ..
12 （五）项目公司组建及股权结构
..........................
14 （六）项目付费机制
................................ ....
15 （七）绩效考核
................................ ........
15 （八）超额收益分享机制
................................
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II
（九）补助资金使用方式
................................
19 （十）预算安排
................................ ........
19 （十一）土地费用处理方式
..............................
19 （十二）相关配套安排
................................ ..
20 （十三）风险分配框架
................................ ..
20 四、物有所值定性评价
................................ ....
24 （一）定性评价流程
................................ ....
24 （二）评价指标定性分析
................................
25 （三）定性评价结论
................................ ....
30 五、物有所值定量评价
................................ ....
32 （一）定量分析流程
................................ ....
32 （二）PPP 值测算
................................ ......
32 （三）PSC 值测算
................................ ......
36 （四）定量评价结论
................................ ....
39 六、物有所值评价结论
................................ ....
40 附表
1 ：物有所值定性评价参考标准附表 表
2 ：物有所值定性评价专家打分表
附表
3 ：物有所值定性分析评分结果计算表附表
4 ：物有所值评价报告专家意见表
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一、项目基础信息
（一）项目概况
1、项目名称 某某市全民健身中心建设 PPP 项目（下称“项目”或“本项目”）
2、项目性质新建 3、项目建设地点 本项目位于某某市霍东新区经十路以西，经八路以东，纬三路以南，霍东大道以北。
4、建设规模 本项目总占地面积 130410 ㎡（约合 195.6 亩），其中：总净用地面积 112674.9m 2 （约合 169 亩），城市绿化带 17735.1 m 2 （约合 26.6 亩）。总建筑面积 32630.92 m 2 。其中，地上建筑面积 25211.65 m 2 ， 地下建筑面积 7419.27
m 2 ，建筑基底面积 19356.69
m 2 ，绿地面积 39661.5 m 2 。
建筑密度 17.18%，容积率 0.22，绿化率 35.2%，机动车停车位450 个，非机动车停车位 350 个。
5、建设内容 主要建设内容为体育馆和体育公园。其中体育馆包括篮球馆（地上 3 层）建筑总面积为 6375.69 ㎡；游泳馆（地下 1 层、地上 2 层）
建筑总面积 8908.78m 2 ；会议中心&训练馆（地下 1 层、地上 2 层）
建筑总面积 12314.32 ㎡；图书馆（地上 1 层）包括图书馆、茶餐厅、
2
敞开活动空间，建筑总面积：4828.13
㎡，其中图书馆建筑面积 3586.00
㎡，茶餐厅建筑面积为 777.08
㎡，开敞空间建筑面积为 465.05 ㎡；体育公园包括网球场 2 片，羽毛球场 8 片、篮球场 6 片、足球场 2 片，公共卫生间 2 座。同时建设相配套的公用工程及辅助设施，包括给排水、供电、采暖、燃气、道路、绿化等。
6、项目建设期 本项目建设期为 2 年（24 个月）。
7、前期工作进展情况 （1）于 2017 年 3 月 28 日取得了《建设项目选址意见书》； （2）于 2017 年 4 月 1 日取得了《某某市国土资源局关于某某全民健身中心项目建设用地申请的回复函》； （3）于 2019 年 6 月 11 日取得了由某某市发展和改革局下发的 《关于某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告的批复》（霍发改审批发【2019】26 号）； （4）于 2019 年 7 月 9 日取得了《某某市发展和改革局关于某某市全民健身中心建设项目初步设计的批复》（霍发改审批发 [2019]34 号）。
8、项目总投资 项目初设批复总投资为 31982.20 万元。根据本项目投资总额及投资计划，采用 PPP 模式对总投资进行调整，根据上述调整计划， 调整后总投资为 33405.35 万元。调整后投资估算表如下：
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投资估算调整对比表
序号
工程或费用名称 估 算 价 值 建筑工程 其他费用 预备费 合 计 一 初步设计批复总投资
31982.20 1 工程费用
28225.29 1.1 建筑安装工程费
25351.89 1.2 设备及工器具购置费
2873.40 2 工程建筑其他费用
1946.59 3 预备费
1810.31 二 调整费用
1373.15 1 核减：其它费用
-67.70 2 调增：建设期贷款利息
1440.85 三 固定资产投资
33355.35 四 流动资金
50.00 五 总投资
33405.35
其中
建设投资
31914.50
（二）项目产出说明
1、项目产出目标 某某市全民健身中心的建设，既完善了城市公共服务设施，解决城市体育用地和体育设施不足的矛盾，又使城市整体功能得到充分发挥，给城市发展注入新的生机和活力，带动周围的土地开发和利用。项目建成后将成为某某市的新亮点、新景观。该项目对于促进城市建设的深入发展，提高城市化水平，有着积极的作用，促进当地体育事业发展，提升其体育竞技水平，提高全市人民健身水平
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及素养。该项目的建设是当地社会精神文明建设的重要组成部分， 是建设社会文明的标志之一，也是开展全民健身所必不可少的物质条件。
2、项目产出规模 本项目总占地面积 130410
㎡（约合 195.6
亩），总建筑面积 32630.92 m2。主要建设内容为体育馆和体育公园。
3、运营服务范围 本项目的运营维护范围包括：篮球馆、游泳馆、训练馆（羽毛球馆、乒乓球馆）、会议中心、室外运动场等场馆；茶餐厅、网球场， 篮球场、足球场，停车场、公共活动区、公共卫生间；以及配套的公用工程、辅助设施等用地红线范围内其他室外工程设施。
注：图书馆由政府方委托相关部门运营。
4、效益目标 （1）社会效益 该项目的建设可以创造良好的社会效益，对于某某市体育事业发展水平提供可靠保证，对于促进某某市当地经济、文化的发展、提高教育水平、促进社会和谐都有着极其重要的作用。
（2）经济效益 该项目建成后，将会有大量群众到健身中心参加健身运动，与此同时相配套的商业、餐厅等的人流量也会加大，将会带动相关商家的发展，增加就业机会，当地居民的就业商机也将随之呈现。项目的建设将有助于提高当地居民的收入水平。
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（三）报告编制目的
根据财政部《PPP 物有所值评价指引（试行）》（财金〔2015〕167 号）规定，物有所值评价是指判断是否采用 PPP 模式代替政府传统投资运营方式提供公共服务项目的一种评价方法。物有所值评价同时包含定性评价与定量评价，现阶段以定性评价为主。
根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》，财政部门（政府和社会资本合作中心）应会同行业主管部门，在项目识别阶段开展项目的物有所值评价工作，以供政府决策。
（四）报告编制依据
本次物有所值评价基于某某院、财政部、发改委等国家部门出台的相关政策指引展开，详列如下：
1、《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76 号）
2、《国家发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资〔2014〕2724 号）
3、《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（国发〔2015〕42 号文）（2015 年 4 月）
4、《某某院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51 号）
5、《财政部关于政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金〔2015〕21 号）
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6、《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建〔2015〕29 号）
7、关于印发《PPP 物有所值评价指引（试行）》的通知》（财金 〔2015〕167 号）（2015 年 12 月）
8、财政部发展改革委《关于进一步共同做好政府和社会资本合作（PPP）有关工作的通知》（财金【2016】32 号）
9、财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》的通知(财金〔2016〕92 号) 10、《山西省人民政府办公厅加快推进政府和社会资本合作的若干政策措施》（晋政办发〔2016〕35 号）
11、《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》(财办金【2017】92 号) 12、《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预 【2017】50 号）
13、山西省人民政府办公厅关于印发《山西省鼓励投资政策 （2017 年版）》的通知（晋政办发〔2017〕61 号）
14、《企业会计准则》（2017）
15、《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金【2018】23 号）
16、《关于进一步加强政府和社会资本合作（PPP）示范项目规范管理的通知》（财金〔2018〕54 号文）； 17、《加大力度推动社会领域公共服务补短板强弱项提质量促进
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形成强大国内市场的行动方案》发改社会〔2019〕0160 号； 18、《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》财金〔2019〕10 号； 19、《建设项目经济评价与参数》（第三版）
20、《基础设施和共用事业特许经营管理办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国交通运输部、中华人民共和国水利部、中国人民银行第 25 号令）
21、《某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告》 22、某某市发展和改革局《关于某某市全民健身中心建设项目可行性研究报告的批复》（霍发改审批发【2019】26 号）； 23、《某某市全民健身中心 PPP 项目实施方案》 24、其他相关资料
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二、政策指引
（一）政策依据
1、财政部《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》 （财金〔2014〕76
号）中明确指出：“要积极借鉴物有所值（Value for Money，VFM）评价理念和方法，对拟采用政府和社会资本合作模式的项目进行筛选” 2、国家发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资〔2014〕2724 号）中规定：为提高工作效率，可会同相关部门建立 PPP 项目的联审机制，从项目建设的必要性及合规性、PPP 模式的适用性、财政承受能力以及价格的合理性等方面，对项目实施方案进行可行性评估，确保“物有所值”。审查结果作为项目决策的重要依据。
3、2015 年 12 月财政部出台了《PPP 物有所值评价指引（试行）》 （财金〔2015〕167
号），该指引具体规定了 PPP
项目物有所值评价的操作方法。
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（二）物有所值评价工作流程
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三、PPP 实施方案概述
（一）项目运作方式
项目运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满处置等因素决定。
根据相关文件，结合项目实际情况，本项目采用建设-运营-移交（BOT）
模式实施。
（二）项目交易结构
图 图
3-1 项目交易结构图
（三）项目合作安排
1、项目实施机构
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某某市人民政府授权某某市文化和旅游局作为本项目的实施机构，通过政府采购流程，选择社会资本，签署《PPP 项目合同》，代表政府方在合作期间承担项目协调监管工作。
2、政府方出资代表 某某市人民政府授权某某市经济建设投资有限公司作为政府方出资代表。与中选社会资本签署股东协议。双方按照股权比例（1:9）
出资在某某市成立项目公司。
3、项目合作范围 政府方主要负责项目前期可行性研究、用地预审、环境影响评价、规划选址意见、征地及拆迁、勘察设计等工作。
项目公司负责投资、融资、建设及运营维护等工作。
4、项目合作期 本项目合作期限为 15 年（含建设期 2 年，运营期 13 年）。
5、项目运营方案 1）项目可投入运营标准 本项目须完成工程设计图纸范围内的所有工程建设内容，并通过工程竣工验收，证明其已满足中国现行的工程验收的相关法律、法规和设计技术标准、技术规范的要求，且没有任何实质性的质量缺陷后方可进行项目运营维护。
2）项目运营服务范围 本项目的运营维护范围包括：篮球馆、游泳馆、训练馆（羽毛球馆、乒乓球馆）、会议中心、室外运动场等场馆；茶餐厅、网球场，
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篮球场、足球场，停车场、公共活动区、公共卫生间；以及配套的公用工程、辅助设施等用地红线范围内其他室外工程设施。
注：图书馆由政府方委托相关部门运营。
6、项目回报机制 在项目运营期间，项目公司可通过综合馆（篮球馆、游泳馆、训练馆和会议中心）、茶餐厅、运动场中的部分场地、停车场等项目的运营收费及场馆冠名和广告等无形资产的开发获得经营收入，对于项目公司经营收入不足以满足其建设投资和运维成本及合理回报的部分，政府以财政补贴的形式进行可行性缺口补助。
7、项目移交 合作期满后，项目公司应按照《PPP 项目合同》的约定，将本项目所有资产及相关资料完好、无偿、无债务、不设定担保地移交给政府指定机构，同时政府收回本项目项下的经营权。
（四）项目投融资结构
1、资金使用计划 本项目建设期为 2 年，建设投资为 31914.50 万元，建设期内按 第一年 15957.25 万元（50%）、第二年 15957.25 万元（50%）的建设投资比例进行投资；以商业银行中长期贷款利率 4.9%为基准，考虑上浮 15%后计取为 5.64%，建设期利息共计 1440.85 万元。项目投资计划安排见下表：
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项目投资计划安排表
单位：万元
序号
项目
合 计 建设期 1 2 一 投资进度比例
50% 50% 二 总投资 33405.35 16312.46 17042.89 1 建设投资 31914.50 15957.25 15957.25 2 建设期借款利息 1440.85 355.21 1085.64 3 流动资金 50.00
三 资金筹措 33405.35 16312.46 17042.89
1
资本金 政府方资本金(占比 10%）
670.00 670.00 0.00 社会资本方资本金（占比 90%）
6030.00 2680.00 3350.00 2 债务资金 26705.35 12962.46 13692.89 2.1 长期贷款资金 25214.50 12607.25 12607.25 2.2 建设期贷款利息 1440.85 355.21 1085.64 2.3 流动资金借款 50.00
2、资金来源及性质 本项目总投资为 33405.35 万元，资金主要来源于两方面：
（1）项目资本金 根据《某某院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51 号）的最低资本金比例要求，本项目投入资本金至少应达到项目总投资的 20%。
结合项目实际情况，本项目资本金暂定为 6700.00 万元，占总投资的 20.06%，社会资本方和政府方按照约定的出资额以货币方式出资。
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本项目允许社会资本方通过引入政府性基金的方式筹措资本金。
（2）融资 本项目资本金以外所需资金由社会资本方和项目公司负责融资， 共需融资 26705.35 万元。融资方式可以采取银行贷款、股东借款等多种形式，融资方案待项目公司组建成立后确定。
融资方案是项目成功运作的重要条件，应在采购阶段作为对社会资本重要入选条件之一，进行可实施性审核。
政府方不为本项目融资提供任何形式的担保。
（3）项目运行过程中项目公司、政府方及有关部门拟申请国家相关扶持资金，该部分资金用于抵减政府可行性缺口补助。
3、项目资金用途 项目资金只能用于本项目下的建设、运营和维护。。
（五）项 目公司组建及股权结构
1、注册资本及股权分配 中选社会投资人与政府授权出资代表签署合作协议（股东协议），组建项目公司。
项目公司注册资本暂定为 6700.00 万元，其中政府方出资 670.00 万元（占 10%），中选社会资本出资 6030.00 万元（占 90%）。
2、公司治理结构 项目公司按《公司法》设股东会、董事会和监事会。
公司董事会由 3 名董事组成，其中由社会资本方委派 2 名董事，
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由政府方委派 1 名董事。涉及生产安全、突发事件、重大项目建设
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等董事会议题，政府方委派的董事具有一票否决权。
公司监事会由 3 人组成，其中 1 人由政府方委派。
3、收益分配 按“同股同权、风险共担、收益共享”的原则，依据《公司法》和《公司章程》 的约定进行分配。本项目约定公司内部政府方出资代表不参与分红，但当有超额收益时政府参与分红。
（六）项目付费机制
本项目为社会公益事业项目，其付费机制采用“可行性缺口补助” 模式。
项目运营期间，政府暂按每年年底以可用性付费和绩效付费的方式向项目公司支付可行性缺口补助。
绩效付费包含两部分：一是建设成本及合理的 30%，二是运营成本及回报。
（七）绩效考核
本项目的绩效考核体系包含两个方面，分别为建设期内考核和运营期内考核。
（1）建设期内考核 考核内容及要求：建设期内，本项目考核主要根据项目公司提供的《项目计划书》针对项目公司对该项目的建设管理情况进行监督检查，考核内容为：人员到位、设备投入、工程质量、工程进度、安全文明 5 个方面。
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考核组织形式：建设期考核由某某市文化和旅游局组织相关单位和部门共同进行。考核工作应包括现场检查、资料核查和外部调查三个方面。
考核方式：建设期内通过定期考核、里程碑节点考核与随机考核相结合的方式，对项目公司建设管理情况进行考核，并将考核结果作为项目公司履约情况的依据。
项目建设前，项目公司应将《项目计划书》报备某某市文化和旅游局。考核过程中发现缺陷记录备案，并向项目公司下达限期整改通知书，由项目公司进行整改。某某市文化和旅游局可通知项目公司根据《PPP 项目合同》中相关约定提取项目公司递交的履约保函项下的相应金额，且未在限定日期整改的，下一期考核将加重处罚。
①定期考核
定期考核每季度进行一次，时间一般定在每个季度最后一个月， 考核小组进行现场考核，项目公司应配合考核小组对施工现场及内业资料的考核，同时结合周边居民满意度调查结果形成考核结果。
②里程碑节点考核
里程碑节点考核时间根据考核办法中规定的节点要求确定。
项目公司确认可以在规定的节点完成进度控制目标的，应在里 程碑节点之前一个月内申报考核计划。在投资或验收目标达到后的一周内项目公司将相关结果材料汇总上报协调监管单位，由协调监管单位组织考核工作。
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③随机考核
项目考核小组，现场随机选取施工项目对工程质量、安全文明生产及实际工程进度进行考核，形成随机考核得分。
（2）运营期考核 考核内容：运营维护期，本项目根据项目公司提供的《运营维护手册》主要针对项目公司对某某市全民健身中心运营维护情况进行监督检查，考核内容包括但不限于：基础设施、基本管理、基本服务、满意度等方面。
考核组织形式：由某某市文化和旅游局组织相关单位、部门和专家成立运营绩效考核小组。考核工作应包括现场检查、资料核查和外部调查三个方面。
考核方式：项目运营前，项目公司应将《运营维护手册》报备某某市文化和旅游局。运营维护期内，某某市文化和旅游局通过定期考核与随机考核相结合的方式，对项目公司运维管理情况进行考核，并将考核结果作为绩效付费金额核定及支付依据。
考核过程中发现缺陷应记录备案，并向项目公司下达限期整改通知书，由项目公司进行整改。
评分办法：本项目采用百分制考核评分办法，基础设施、基本管理、基本服务、满意度所占分值分别暂定为 20 分、30 分、40 分、10 分。以《PPP 项目合同》中约定为准。
政府付费与绩效考核：参加评审人员对考核情况打分，计算出总分值，即考核结果。某某市文化和旅游局根据考核结果参考下表
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确定支付比例（绩效付费支付比例暂定，具体在《PPP 项目合同》中约定）并报财政部门，财政部门对实际发生的绩效付费进行审定确认后，据实支付。
考核得分与支付比例表
序号 考核得分 支付比例 备注 1 95 分以上 100% 并增付当年费用的 0.5% 2 [90-95] 100%
3 [80-90）
90%
4 [70-80）
80%
5 [60-70）
60%
注：绩效付费= 审计后应付费用 × 支付比例
若季度考核得分<60 分，政府方有权对项目公司提出限时整改要求，并对项目公司进行罚款直至解除合同的处罚，具体处罚措施在《PPP 项目合同》中约定。
若当年绩效考核得分<60 分，政府方有权解除合同，项目公司除应全额弥补政府损失外，同时应按照《PPP 项目合同》解约条款承担违约责任。
若项目公司对考核结果有异议，可在考核结果出台后的三个工作日内向实施机构提起申诉，由双方共同聘请的第三方机构重新进行考核，第三方机构出具的考核结果为最终结果，聘请第三方机构的费用由项目公司承担。
（八）超额收益分享机制
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本项目市场运营风险较高（价格执行政府指导价），测算时偏保守预测，但是发生实际收入与测算收入相比不足部分风险由社会资本充分考虑并承担。
根据财务测算，项目公司预期累计总收入为 60647.74 万元时， 社会资本方可回收全部投资及合理利润。
运营期内， 当项目公司累计总收入达到预期累计总收入
60647.74 万元且不超过预期累计总收入的 1.1 倍时，合作双方按股权 比例分配；当项目公司累计总收入超过预期累计总收入的 1.1 倍时， 政府方暂按不少于 50%比例分配，社会资本方综合考虑增加成本、风险等因素后竞价确定分配比例。
（九）补助资金使用方式
项目合作期间，若有与本项目相关的任意补助资金，全部归政府方所有，由政府方统筹安排，可用于支付政府可行性缺口补助。
（十）预算安排
为保障项目顺利实施，某某市财政局应当将本项目的相关资金安排按照现行预算法规之规定，分别纳入一般公共预算及中长期规划，并及时向项目公司提供本项目财政支出纳入某某市中长期财政规划之有效证明文件、纳入某某市财政预算统筹安排之有效证明文件及确认函。
（十一）土地费用处理方式
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本项目土地为划拨用地，由政府承担前期已投入的土地使用费
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3568 万元，并且零租赁给项目公司使用。
（十二）相关配套安排
政府方为本项目建设施工所必须的包括水、电等临时配套设施等给予必要的协助支持，由此所发生的任何使用费由项目公司自行承担。
（十三）风险分配框架
1、风险分配原则 本项目按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则， 综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本之间合理分配项目风险。
本项目风险分配的基本原则如下：
（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力； （2）承担风险的一方能够将该风险合理转移； （3）承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机； （4）由该方承担该风险最有效率； （5）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。
2、风险分配框架
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风险识别和分配表
风险类别
风险细目
政府方承担 项目公司/社会资本 方承担
备注
政策风险 政府的政策变化 √
行业的规定变化 √
项目审批获得/延误 √
法律风险 法律变更 √
合同文件冲突/ 不完备
√
√ 合同主体与其他合同产生冲突;或发生严重不利项目正常运营的事件，且该事件在协议中没有明确的处理办法说明时，双方将秉承诚意共 同协商 第三方违约
√
财务风险 基准利率 √
市场利率
√
外汇风险
√
融资失败/ 额外融资需要
√ 由项目公司和其母公司共同承担
建设风险 配套基础设施提供 √
土地获取 √
设计不当 √
工地安全
√
工程质量
√
完工风险
√
供应风险
√
建设成本控制
√
劳工争端、罢工
√
环境破坏
√
政府方原因引起的变更 √
社会资本方原因引起的变更
√
地质条件
√
√ 合理勘测外的气候/地质问题（如发现古文物等具有考古学，地质学和历史意义的 任何其他物品）
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风险类别
风险细目
政府方承担 项目公司/社会资本 方承担
备注
运营风险 政府补贴资金支付风险 √
运营成本风险
√
使用者付费收入不足的风险
√
服务质量
√
环境保护
√
安全管理
√
项目移交风险
√
不可抗力 风险 通货膨胀，战争，动乱，自然 灾害等不可抗力风险 √ √
3、风险防范对策 （1）政策风险对策 关注国家、各部委、地方 PPP 行业政策，及时学习相关政策， 实时调整自身发展战略；整合区域内部资源，不断增强实力，增强对应政策风险的缓冲能力；顺应国家产业政策，加快产业升级，不断延伸产业链。
（2）法律风险对策 明确规定合同存续期间执行的法律法规，行业标准等内容；及时关注学习政府的法律法规变化，建立法律政策变更的解决机制； 通过动态合同体系调整，进行签订补充协议的形式进行此类风险的管理和规避。
（3）财务风险对策 加强资金运行监控，严格资金使用审批，减量降低各种成本支出、节约成本、提高资金使用率、资金周转率；拓宽融资渠道，积
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极构建和寻找融资渠道，做好项目投资预算，实时地引入外部资金， 以满足项目投资建设资金需要同时也不增加额外的财务成本；通过定期调价机制应对通货膨胀风险。
（4）建设风险对策 对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强与规划设计单位的沟通和联系，降低因沟通不到位而造成的设计变更；严格按法定验收程序组织竣工验收评审；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包商施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制；项目建设过程中，可实时向保险公司投保,以降低各种风险造成的支出成本。
（5）运营风险对策 健全运营管理制度,使各项业务规范化；制定和落实责任制度和奖惩制度，提高工作人员的主动性和积极性；积极鼓励创新机制， 提高效率以增加运营收入和减少运营成本；明确服务质量标准，量化绩效考核管理办法，对社会资本给予适当的投资回报激励；培养契约精神，灵活运用调价机制保障合理收益。
（6）其他风险对策 双方皆不可控的因素引起的损失由双方共担，通过购买保险转移风险，制定应急措施减小损失。
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四、物有所值定性评价
（一）定性评价流程
物有所值定性分析采用专家评分法，主要包括确定定性分析指标、组成专家组、召开专家组会议和做出定性分析结论等。
1 、评价指标体系
根据《PPP 物有所值评价指引（试行）》（财金〔2015〕167 号）
以及国内外物有所值相关资料，本项目物有所值定性评价指标体系包括基本指标和补充指标。
基本指标包括全生命周期整合程度、风险识别与分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、可融资性等六项。此六项基本评价指标权重为 80%，其中任一指标权重一般不超过 20%。
补充评价指标主要是六项基本评价指标未涵盖的其他影响因素， 本项目包括预期使用寿命长短、主要固定资产种类、全生命周期成 本测算准确性和运营收入增长潜力四项。补充评价指标权重为 20%， 其中任一指标权重一般不超过 10%。
2 、组成专家小组
结合项目特点，选择财政、资产评估、会计、金融等经济方面专家，以及行业、工程技术、项目管理和法律方面专家等组成物有所值定性评价专家组，并确定组长。
3 、召开专家会议
本项目实施机构组织相关部门召开专家组会议，专家在充分讨
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论后按照评价指标逐项打分；按照指标权重计算所有专家打分的加权平均分，得到评分结果，形成专家组意见。
4 、评价指标评分
参照《PPP 物有所值评价指引（试行）》（财金〔2015〕167 号），采用百分制评分法，每项指标评分分为五个等级，即有利、较有利、一般、较不利、不利，对应分值分别为 100～81、80～61、60～41、 40～21、20～0 分。项目本级财政部门（或 PPP 中心）会同行业主管部门，按照评分等级对每项指标制定清晰准确的评分标准。
（二）评价指标定性分析
1 、基本指标说明
①全生命周期整合程度：考核在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节能否实现长期、充分整合。
定性分析：本项目采用 PPP 模式，通过考察引入具有丰富经验的社会资本方，将本项目的投融资、建设、运营维护等环节，通过一个长期合同交由社会资本方实施，授予其参与项目运营维护的权利，达到整个项目周期风险的把控，实现了物有所值的重要机理。为此，本项目的投融资、建造和运营维护等全生命周期活动已 得到一定程度整合，该指标权重取 15%。
②风险识别与分配：主要考核在项目全生命周期内，各风险因素是否得到充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配。
定性分析：清晰识别和优化分配风险，是物有所值的一个主要驱动因素。本项目建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承
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担，法律、政策等风险由某某市人民政府承担，同时由于本项目由政府方负责勘察设计，因此勘察设计风险由政府方承担。不可抗力等风险由某某市人民政府和社会资本合理共担。
为此，项目的主要风险已得到充分识别，并在政府和社会资本之间进行了优化分配，能够激励社会资本对风险进行良好管理，该指标权重取 15%。
③绩效导向与鼓励创新：主要考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新。
定性分析：本项目为社会公益事业中体育类的项目，有充足的建设运营维护和绩效考核参照标准，政府方在设定《股东协议》和 《特许经营合同》时，将充分考虑项目建设标准和运用效果，以绩效评价方式支付绩效服务费，激励社会资本提高运营维护效率。本项目的绩效考核标准在后续运营维护实施过程中将进一步优化；同时，在运营维护期内，某某市人民政府将成立监管机制，通过定期及不定期检查的方式监督和考核社会资本方的运营情况，并根据考核结果支付付费额度，能够有效提高项目的运营维护效率。
本项目在服务提供、组织管理、运营服务等众多方面限制较少， 社会资本方可较好的进行独立自主创新，创新能力较强。
为此， 本项目制定合理的绩效标准和严格的监管机制，能激励社会资本方进行自主创新，该指标权重为 10%。
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④潜在竞争程度：主要考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。
定性分析：本项目为社会公益事业中体育类的项目，采用可行性缺口补助模式，面向社会通过公开招标选择社会资本，使具有本项目所约定的相关施工资质和财务能力的社会资本机会均等，公平竞争，同时项目本身有其成熟的技术和标准，采用 PPP 模式的边界条件明确，特许经营年限设置合理，合理利润率符合行业基准水平， 具有较大市场吸引力；而且本项目也受到了地方政府的全力支持， 更容易获得社会资本方的青睐。
为此，本项目运作模式规范，加上某某市人民政府的良好合作信誉，对社会资本具有一定吸引力，该指标权重为 15%。
⑤政府机构能力：主要考核政府转变职能、优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理等能力。
定性分析：本项目采用 PPP 运作后，政府不再参与项目的建设和运营，是转变政府职能、建立现代财政制度的重要手段。政府将从项目“执行者”转变为项目“监管者”，实现政府职能转变，社会资本方以其特有的高效运营经验结合政府行政管理方面的优势，势必将优化项目服务质量。
为了保障项目的顺利实施，某某市人民政府对本项目的实施高度重视，同时授权某某市文化和旅游局作为本项目的实施机构，牵头负责各项具体工作的安排。某某市文化和旅游局具备很强的执行力，具有丰富的行业管理和监管经验，有足够能力实施对本项目的
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管理职责。
为此，本项目采用 PPP 模式后，政府及相关职能部门能够灵活的转变职能及优化服务，并能很好行使监督和管理权，该指标权重为 15%。
⑥可融资性：主要考核项目的市场融资能力。
定性分析：本项目为社会公益事业中体育类的项目，投资规模较大，相关建设标准完善，技术成熟，采用 PPP 模式的边界条件明确，特许经营年限设置合理，合理利润率符合行业基准水平；同时在特许经营期内可以通过可行性缺口补助模式获得合理回报，收益相对稳定，能抵抗一定风险。
同时，财政部联合国内十大金融机构共同发起设立中国政府和社会资本合作（PPP）融资支持基金；发改委与国家开发银行日前联合印发《关于推进开发性金融支持政府和社会资本合作有关工作的通知》；山西省政府也在鼓励发展和改革部门引入外资企业、民营企业、中央企业、地方国企等各类市场主体，灵活运用基金投资、银行贷款、发行债券等各类金融工具等，既优化改善了 PPP 项目融资环境，又为 PPP 项目融资工作顺利推进创造了条件。
为此，本项目对金融机构（贷款和债券市场）具有一定吸引力， 且市场主体融资能力强，较容易获得融资，项目具有融资可行性， 该指标权重为 10%。
2 、补充评价指标说明
根据项目情况，本项目的补充指标有预期使用寿命长短、主要
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固定资产种类、全生命周期成本测算准确性和运营收入增长潜力四项，各指标说明如下：
①预期使用寿命长短：主要考核项目的资产预期使用寿命。
定性分析：项目的资产使用寿命长，将为利用 PPP 模式提高效 率和降低全生命周期成本提供基础条件。
在项目建设中，实施机构及相关职能部门将对设计变更、技术经济签证、建筑材料及设备、工程质量验收与保修、安全生产等进行严格管理。保证质量、投资、进度得到有效控制。通过合理的管理，使建设项目科学决策、精心设计、精心施工，建设质量合格的工程项目。为此，本项目使用寿命能够得到保证，该指标权重为 5%。
②主要固定资产种类：主要考核 PPP 项目资产种类的多少。定性分析：本项目的固定资产种类有游泳馆、会议中心、篮球 馆和图书馆等。由于项目资产种类多，采用 PPP 模式，由社会资本方实施，能够有效发挥其在建设期和运营维护期的整体统筹能力， 将实现更高的效率和更好的效果。为此，本项目的固定资产种类合理，社会资本对项目的实施更有利，该指标权重为 5%。
③全生命周期成本测算准确性：主要考核项目对采用 PPP 模式的全生命周期成本的理解和认识程度、以及全生命周期成本将被准确预估的可能性。
定性分析：全生命周期成本是确定 PPP 合作期长短、付费多少、政府补贴等的重要依据。本项目的合作期为 15 年，其成本测算准确性包括建设投资及费用、运营成本、或有风险测算的准确程度等。
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本项目可研报告编制单位对建设成本及费用的明细类目进行了详细的测算；运营成本根据当地的近几年的数据进行分析测算，符合实际；项目通过在实施方案中设置了合理的风险分担机制，并将在《PPP 项目合同》中规定或遵循风险分担机制原则，明确项目合作方的权责来有效规避或控制其他风险带来的损失。为此，提高了全生命周期成本测算准确性，该指标权重为 5%。
④运营收入增长潜力：主要考核预计社会资本合作方增加额外收入的可能程度。社会资本合作方通过实施项目，在满足公共需求的前提下，增加额外收入，可以降低政府的成本和公众的支出。
定性分析：本项目的合作期为 15 年，在运营期内，项目公司可通过综合馆（篮球馆、游泳馆、训练馆和会议中心）、图书馆、茶餐厅、运动场中的部分场地等项目的运营收费及场馆冠名和广告等无形资产的开发获得经营收入，能够降低政府的支出，该指标权重为5%。
（三）定性评价结论
本项目物有所值定性分析专家评分表
指标
权重
评分
基本指标
① 全生命周期整合潜力 15% 12.45 ② 风险识别与分配 15% 12.36 ③ 绩效导向与鼓励创新 10% 8.04 ④ 潜在竞争程度 15% 12.75 ⑤ 政府机构能力 15% 13.44 ⑥ 可融资性 10% 8.18 基本指标小计
80% 67.22
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附加指标
① 预期使用寿命长短 5% 4.20 ② 主要固定资产种类 5% 4.03 ③ 全生命周期成本测算准确性 5% 3.83 ④ 营收入增长潜力 5% 3.96 附加指标小计
20% 16.01 合计
100% 83.23
根据《PPP 物有所值评价指引（试行）》（财金【2015】167 号）
“评分结果在 60 分（含）以上的，通过定性评价；否则，未通过定 性评价”。本项目的综合评分结果为 83.23 分，认定为通过物有所值定性评价。
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五、物有所值定量评价
（一）定量分析流程
物有所值定量分析的主要步骤包括：
1、计算项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP 值）； 2、根据参照项目计算公共部门比较值（PSC 值）； 3、比较 PSC 值和 PPP 值，得出定量分析结论。
（二）PPP 值测算
根据《PPP 物有所值评价指引（试行）》（财金〔2015〕167 号）
和《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》 （财金〔2015〕21 号），PPP 值的测算公式为：
PPP 值= 股权投资的现值+ 运营补贴的现值+ 风险承担的现值+ 配套投入的现值
年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。本项目参照2018 年山西省政府一般债券（三期）7 年期票面利率 3.94%，上浮 30%，年度折现率按 5.12%计算。
1 、股权投资
根据财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金〔2015〕21 号），股权投资计算公式为：
股权投资支出=项目资本金 政府占项目公司股权比例 2 、运营补贴
根据财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金〔2015〕21 号），运营补贴支出责任是指在
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项目运营期间，政府承担的直接付费责任。本项目采用可行性缺口补助模式。
3 、风险承担
PPP 模式下风险承担支出为政府自留风险。根据财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金〔2015〕21 号），PPP 项目全部风险承担成本应充分考虑各项主要风险出现的概率及其后果，可采用情景分析法、比例法及概率法进行测算。由于拟建项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此本项目风险承担成本采用比例法假设计算，计算公式如下：
项目全部风险=项目建设成本×风险比例+运营维护成本×风险比例 政府自留风险=项目全部风险×自留风险比例 根据该项目实际情况，本项目建设期全部风险按照项目建设成 本的 5%测算，根据本项目在 PPP 模式下的风险分担框架，估测政府自留风险占项目全部风险的 20%，可转移风险承担成本占整个风险承担成本的 80%；运营期全部风险按照项目运营维护成本的 5%测算，根据本项目在 PPP 模式下的风险分担框架，估测政府自留风险占项目全部风险的 20%，可转移风险承担成本占整个风险承担成本的 80%。
4 、配套投入
根据财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金〔2015〕21
号），配套投入支出责任应综
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合考虑政府将提供的其他配套投入总成本和社会资本方为此支付的费用。配套投入支出责任中的土地等实物投入或无形资产投入，应依法进行评估，合理确定价值。计算公式为：
配套投入支出数额=政府拟提供的其他投入总成本 社会资本方支付的费用。
本项目的配套投入为 0。
物有所值定量评价
PPP 值的各项组成
人民币单位：万元
序号
项目
合计
折现率
建设期
运营期
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1
股权投资 670.00
670.00 0.00
股权投资现值 637.35 5.12% 637.35 0.00
2
运营补贴 53371.54
3011.50 3155.54 3308.77 3471.77 3645.16 3829.59 4025.76 4234.41 4456.32 4692.32 4917.08 5156.66 5466.68
运营补贴现值 33466.21 5.12%
2592.40 2584.04 2577.50 2572.70 2569.57 2568.05 2568.06 2569.55 2572.45 2576.70 2568.56 2562.46 2584.16 3
风险承担 392.14
159.24 166.30 4.26 4.40 4.53 4.67 4.80 4.94 5.08 5.22 5.35 5.49 5.77 6.04 6.05
风险承担现值 344.32 5.12% 151.49 150.49 3.67 3.60 3.53 3.46 3.39 3.31 3.24 3.17 3.09 3.02 3.01 3.00 2.86 4
配套投入 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
配套投入现值 0.00 5.12% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5
政府方支出 54433.70
829.24 166.30 3015.76 3159.94 3313.30 3476.44 3649.96 3834.53 4030.84 4239.63 4461.67 4697.81 4922.85 5162.70 5472.73 6 现值（PPP 值）
34447.88 5.12% 788.84 150.49 2596.07 2587.64 2581.03 2576.16 2572.96 2571.36 2571.30 2572.71 2575.54 2579.72 2571.58 2565.47 2587.02
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霍州市全民健身中心建设
PPP 项目物有所值评价报告
霍州市全民健身中心建设
PPP 项目物有所值评价报告
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（三）PSC 值测算
本项目的投资在采用传统模式建设情况下，由政府作为投资人， 负责项目的融资、建设、运营维护等。估算此传统模式下政府支付成本，需计算项目 PSC 值，PSC 值是指政府采用传统采购模式提供与 PPP 项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。
根据《PPP 物有所值评价指引（试行）》（财金〔2015〕167 号）
PSC 值的测算公式为：
PSC 值= 参照项目的建设和运营维护净成本的现值+ 竞争性中立调整值的现值+ 项目全部风险承担成本的现值。
年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。本项目参照2018 年山西省政府一般债券（三期）7 年期票面利率 3.94%，上浮 30%，年度折现率按 5.12%计算。
1 、参照项目的建设和运营维护净成本
参照项目是假设政府采用现实可行的且最有效的传统投资运营方式实施的、与 PPP 项目产出效率、质量和数量相同且生命周期相同的项目。参照项目的各项假设和特征在其成本计算全过程中应保持不变；参照项目财务模型中的数据口径应保持一致。
（1）参照项目每年的建设净成本：主要包括参照项目设计、建造、升级、改造、大修等方面投入的现金以及固定资产、土地使用权等实物和无形资产的价值，并扣除参照项目全生命周期内产生的转让、租赁或处置资产所获的收益。
霍州市全民健身中心建设
PPP 项目物有所值评价报告
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（2）参照项目运营维护净成本：参照项目全生命周期内运营维护所需的原材料、设备、人工等成本，以及管理费用、销售费用和运营期财务费用等，并扣除假设参照项目与 PPP 项目付费机制相同情况下能够获得的使用者付费收入等。
2 、竞争性中立调整值
竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优势，主要是采用政府传统投资方式比采用 PPP 模式实施项目少支出的费用，通常包括少支出的土地费用、行政审批费用、有关税费等。
本项目全生命周期...
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