基于房地产经济与建筑经济的实践探索

万文丽

蒙城县住房和城乡建筑局住房发展中心

随着中国房地产市场宏观调控政策的更新，房地产企业的投资收益和杠杆率也在逐渐下降。与此同时，为了更好地应对国家宏观政策的调控，房地产企业也在逐步转变经营模式，以期在日益激烈的竞争环境中站稳脚跟。同时，合理的资本结构是房地产企业稳定经营的有力保障。随着土地成本越来越高，房地产企业也逐渐面临着更加激烈的竞争压力和现金流压力。受经济结构转型进程加快的影响，房地产企业不仅要考虑经济效益，提高城镇化建筑水平，更要重视房地产经济与建筑业的关系，以便更好地转变经营方式，推动房地产行业进一步发展。

(一)房地产经济的内涵

房地产业作为第三产业，涵盖了房地产开发、经营、管理、运营和维护等多个方面的内容，一般来说，房地产企业和建筑业属于合作关系。所谓房地产经济就是指将房地产的生产能力和经济效益进行充分的结合，基于地理位置、交通优势以及发展前景等多方要素考虑，对土地进行全面细致的分析，并对土地的开发价值进行定义，对土地的最终受益进行预估。简而言之，房地产经济就是通过对土地资源的合理利用，将原先价值不高的土地进行改造或者建造相应的建筑，最后通过出售或租赁建筑来实现经济回报，以此推动经济的发展。随着我国城市化进程的快速推移，建筑业得到快速发展，房地产经济也随之快速发展。房地产企业的规模也不断扩大，房地产经济的波动对于国家以及消费者的影响均不容小觑。这就需要政府相关部门，针对房地产经济发展现状和整个社会经济发展水平，合理进行房地产经济调控，从而更好的发挥房地产经济的重要作用。

(二)建筑业的内涵

建筑业作为第二产业，其涵盖了工程勘察、施工设计、主体建筑和维护等个股方面。一般而言，建筑物作为其主要代表，市场容量对建筑业的发展影响颇大。因为建筑业涵盖内容广泛，大型的建筑企业多从事房地产开发业务和基础设施建筑等相对大型工程，而小型的建筑企业则主要开展装修等子业务，这样一来，建筑企业就存在规模的差异。此外，随着人们生活水平的日渐提升，人们针对建筑的需求也在不断提升，居住等基础功能已经无法满足用户更高的需求，用户更加关注居住环境以及绿色环保等特性，这也在一定程度上助推了建筑业的规模化发展。

(一)现有发展

当前，房地产业是国家的支柱行业，如果出现问题，对整个社会的发展都会造成很大的冲击。在目前的政府调控下，购房者的购买意向并非由房地产本身决定，而是由实际的需要决定。这就需要房地产企业在面对新的发展环境时，必须加强对市场的调研，主动地进行策略的优化和对未来的发展趋势的预测。一般来讲，一个运作良好的房地产企业，其资产总额要高于其总的债务，但同时也会增加其地价。房地产企业正逐步面对日益严峻的市场环境和资金流动的严峻挑战。为适应国家宏观调控，房地产企业必须适时的进行发展策略的转变，从而促进房地产市场的健康发展。

(二)存在问题

目前许多企业都在进行经营管理等方面进行了相应的改革，目前的房地产业正处在一个良好的发展阶段。但是，目前我国房地产开发企业还面临着许多问题，例如：许多房地产企业缺乏有效的经济经营意识，缺乏健全的经营制度，标准的开发仍有欠缺，诸如此类。其主要的表现是：首先，供需失衡。中国地域广阔，人口众多，但与国内的房地产企业相比，却有着显著的差距。一、二线城市在政府的宏观调控下，基本上能够达到供求均衡。然而，三线城市和四线城市，因人口的迁移和其他因素造成了严重的供给过剩。第二，我国的资金配置不够完善。在目前的经济环境下，传统的房地产业很可能会面临较高的资产负债率，增加经营的负担，制约其发展。这就需要房地产企业通过发展其它途径来达到最优的资源分配，并结合自己的实际，优化资产结构。第三，制度不健全。为有效应对高房价，我们国家多次制定了宏观调控措施，但许多开发商忽视了经营方式的优化，以求短期利润，这就造成了企业的经营体制不能适应企业的发展需要，存在着一些运营上的风险。

在理论和实际上，房地产业与建筑业有着密切的关系。一般来讲，在经济发展不利的条件下，政府和有关主管部门必须加大投资力度，以促进我国建筑事业的健康发展。由于我国地域辽阔，地域分布不均衡，例如，大企业会将办公室设在城市中心，而小规模的工业和企业则会将工作场所设在郊外或远离人口稠密地区。其根源在于，房地产的开发成本和建筑自身价值存在一定的差异性。这就需要政府有关方面继续完善我国的房地产业发展方式，防止出现明显的价格变动。

(一)房地产经济与建筑经济的关系

房地产业与建筑业的发展有着密切的联系，两者之间存在着密切的联系。要促进我国房地产业的发展，必须促进我国房地产业的多样化发展。作为建筑的基础性单位，建筑单位承担着建筑主体的任务，而房地产企业又是促进建筑的重要组成部分。两者各自具有各自的经营活动，但也有一些工作上的重叠。房地产企业要充分的为审批的建筑工作作好充分的前期工作，而施工单位则要为已核准的项目做好施工和建筑工作。一旦工程完工，就必须以该工程为主要的产品，进行房地产其它行业的开发，以促进房地产业的发展。

(二)房地产经济与建筑生产的关系

在传统的重资产经营方式中，为了获取增值利益，往往要进行固定资产投资。然而，在新的社会、经济发展时期，房地产企业通常不采取大量的投资，而采取三种轻资产经营的经营模式：第一，全部外包，投资商承担所有的资本，房地产企业提供品牌；
二是部分外包，将房地产开发的工程分包给其它建筑企业，其余则由房地产企业来经营；
三是采取与其它企业的合作方式，在合资企业中拥有一小部分股权，从而实现分成后的利润。通过以上三个方面的分析，可以使房地产企业的资产增值达到最优，从而提高其品牌的价值。新的经营方式使企业更注重研发能力、营销水平和渠道服务等方面，从而更好的利用品牌效应、人力资本和企业文化带来的服务效益。但由于市场供求关系和国家政策等因素的制约，对我国的房地产市场销售提出了更高的要求，在一定程度上，也可以更好的刺激房地产经济的良好平稳发展。

(一)房地产的价值

房地产的价值是指房地产的运用层次上，与其它物质财产具有本质区别。由于房地产没有流动的特性，它容易受到地域、环境等因素的限制，因此，它的地域特征非常明显。通常情况下，实物财产的流动是由市场完成的，而对于房地产，其流动的实质是产权和使用权的变动。总之，不管房子是新的，还是旧的，不管是否购买，使用者都需要拥有房屋的产权后方可享有住房所有权。在建筑工程的经济投资中，一方面往往需要大量的固定资产投资，而另一方面又需要大量的资金投入。我国的现代化进程与国民经济的快速发展密切相关。在城镇化进程中，要根据实际情况，对建筑进行合理的规划。掌握建筑地基与占地面积比例，最大限度提高空间使用。在这个过程中，对我国的房地产市场将会有很大的冲击，建筑项目将会对房地产事业起到正面的促进效应，进而带动房价的不断攀升，进而带动整个国民经济的发展。可以说，房地产业和建筑产业是相互促进、相互影响的。2021年1-10月，房地产累计增速同比7.2%，环比增幅继续收窄，两年平均增速为6.8%。其中，10月房地产投资10月同比下降5.4%，为1999年2 月以来最低，仅高于2020 年2 月。环比下降明显加深1.9 个百分点，两年平均增长率为3.3%。目前，“三条红线”政策约束下，房企要加快完成完善财务数据。这导致了住房竣工加速，土地购买数据疲软，导致新建住房建设面积下降，最终体现在房地产投资数据走弱上。1-10月，基础设施建设投资(全口径)和基础设施建设投资(不含电力)累计增速分别为0.7%和1%，分别回落0.8 和0.5 个百分点，两年平均增速分别为1.1%和0.3%。基础设施投资增速环比回落，反映近期基础设施投资仍处于较低水平。基础设施投资是经济增长的重要引擎。在很长一段时间内，中国经济都保持了两位数的增长。但2018年以来，基础设施投资增速迅速放缓至个位数，受疫情影响，2020年基础设施投资年增速仅为0.9%。到2021年，基础设施投资增速将继续保持低位，主要受以下三个因素影响：一是受到地方政府的信用风险制约，调控政策的加强，加大了对基建的投入力度，使得基建投资增长减缓；
二是项目建筑的缺乏也是一个很大的限制；
三是政府始终不做“大水漫流”，更加重视投入的效率和精确的投入，在保持经济发展水平的同时，将基建投入托而不举(图1)。

图1 基建投资

(二)建筑经济循环下的房地产

在我国的市场经济体制下，从施工企业到开发商，各个生产、流通的各个方面都有不同的利益。房地产企业在进行前期工作时，要综合考量各项条件，施工许可后，由开发商进行投标或自主开发，施工单位按房地产企业的需求及产业规范施工。完成项目后，再进行建材产品的多样化营销。在这一进程中，房地产企业所承担的责任更为繁重，既要将各种不同的资源进行有效的集成，又要实现对企业的高水平的资源的有效管理，整个流程牵扯到许多人。建筑企业与地产企业有着根本的不同，他们都是通过一套建筑的过程而发展起来的，而建筑企业与开发商又有着密切的联系，这就是一种“镜子”的联系。他们的经营与生产密切相关，对我国的经济发展起到了积极的推动作用。建筑产业的发展呈现出一种“循环式”的特征，即产品的生产、流通和消费形成一个完整的、互相依赖、互相制约、周而复始的网络。建筑产品通常以合同方式进行，其所有权转移具有流动性，而不动产则是与这种流转活动密切相关的产业。住宅消费的重点不是住宅的年消费量，而是住宅的维护成本，这与住宅的销售量有很大的关系，而随着城市建筑的不断发展，城市建筑的可持续发展将成为促进城市建筑发展的一条重要途径。

(三)建筑生产形态下的房地产

目前，施工项目大多采用合同方式进行，且投入大。由于我国人民的居住条件日益改善，对居住环境和绿色环保的需求日益增加，使得城市住宅的建造难度不断加大。由于多种因素，导致施工安全问题屡屡出现。在建筑项目中，除了材料、劳动和资金外，构件的高精度制造也是一个非常重要的问题。在建筑的生产方式中，房屋的销售额是最大的，而房屋的数量、质量、种类、程序等都与房屋的数量、质量、种类、程序等有着密切的联系，因此，建筑项目的发展必然会推动整个行业的发展，包括装修、家政等行业的发展。

(一)完善监督管理体制机制

市场经济讲究依法办事，公平竞争，而在住宅建筑项目中，契约是一种法律法规，是适应现代发展的需要，也保证了所有当事方的职责和权力得到切实执行。除了固定造价，建筑项目的造价也会随着市场供求关系和国家政策的变化而变化。要促进房地产业的健康发展，促进双方的双赢，还要运用契约来均衡各方的利益，这样才能在建筑中减少不必要的冲突，能够有效地监控住宅建筑的各方面，确保住宅建筑的质量。

(二)推动新运营模式的发展

在目前的大环境下，为了促进房地产业的良性发展，必须转变经营方式。但是，在这种新的经营方式下，企业的品牌和形象常常要冒很大的风险，这种情况下，企业的利益和风险常常不能很好的匹配，这就需要企业对风险进行有效的识别和各种保障。为解决利益和风险之间的矛盾，开发商可以在签约时，通过向投资商索要部分股份作为担保，从而使其不至于出现拖欠的情况。同时，作为一种经济契约，也是建筑单位和建筑部门在建筑中进行有关工作的一个特定的参照。房地产企业要明确施工内容，明确双方的权利和责任，以防止工程施工中的质量问题。

(三)加强绿色施工理念的推广

在我国，由于科学技术的飞速发展，现代计算机技术在建筑项目中得到了广泛的运用。采用现代的经营方式和方法，既能帮助企业有效地控制施工费用，又能有效地改善施工的工作效率和效益，减少不必要的冲突，促进建筑项目的正常开展。在当前的国际气候变暖背景下，房地产开发企业要适应新形势，才能更好的促进房地产业的发展，积极推进绿色建筑建设。绿色建筑一般要求建筑单位合理利用土地、能源和其他资源，充分利用生态资源和节约能源，从而实现节约能源和降低对生态的负面作用。首先要搭建信息共享的平台，并在此基础上进一步完善各个房地产企业与有关研究单位之间的交流与合作，以达到信息技术的交流与合作，促进绿色发展。从而加快发展绿色建筑技术，为发展我国的环保建材打下良好的基础。其次，采用先进的管理技术，既能帮助企业有效地控制施工费用，又能极大地改善项目的精细管理。为防止出现无谓的冲突，对完成工程有更大的帮助。第三，要对建筑工程项目进行合同管理，以减少工程项目的风险，为绿色建筑企业提供一些优惠，为推进环保建筑提供更好的帮助。

总之，随着我国城市化水平的加快，建筑业的多元化发展促进了房地产经济的跨越式发展。为了更好地促进中国经济的发展，房地产企业应主动分析房地产经济与建筑业的关系，及时发现存在的问题并提出相应的解决方案，以促进房地产业的可持续发展，进一步促进房地产经济和建筑业的良性发展。