行政中心物业管理考核办法

行政中心物业管理考核办法 为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。

一、考核单位：
二、考核对象：
　　三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规范化、科学化管理，树立良好的服务形象，保证行政中心各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作水平。

　　四、考核项目
（一）安全保卫工作(办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、广场及外围巡查、地下车库安全保卫、楼宇防盗监控等)
（二）设施设备管理（供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护等）
　　（三）卫生保洁（1、室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。2、室内保洁：电梯间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等）
　　（四）会务工作（会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等）
（五）绿化美化工作（修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等）
五、量化考核
（一）日常考核 中心每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责成物管公司限期整改。

（二）季度、年度考核 季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由 牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由 负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90分为合格，90分以上足额划拨应付承包费；
低于90分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服务费的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。

物业服务日常考核检查内容及处罚标准 考核检查内容 物业公司交纳罚款额度 备 注 发生重大失责行为，造成后果者。

罚款1000元以上。

工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工作牌），穿工服，讲文明礼貌用语、服从和接受机关事务管理人员的指挥和检查， 每发现一次不合格者罚款50元 值班保安一定要坚守岗位严禁脱岗。擅自离开岗位或睡觉， 每发现一次不合格者罚款100元 保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报或进行其他与值班无关的事 每发现一次不合格者罚款50元 保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼 每发现一次未检查者罚款100元 大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生；
；
严禁盗窃和人为破坏行为。

每发现一次罚款500元 消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否良好，发现破损应及时维修更换 每发现一次不合格者罚款100元 安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。

每发现一次不合格者罚款100元 闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不及时制止者。

每发现一次罚款100元 建筑物内公共楼道、步行梯、电梯间、卫生间、大堂、门厅、会议室保洁及时、无死角。

每发现一次不合格者罚款100元 大楼外观完好、整洁、外墙、广场路面、绿地、散水坡、停车场、水池、楼梯入口台阶保洁及时、无死角。

每发现一次不合格者罚款100元 果皮箱、垃圾箱等环卫设备内部垃圾及时清理，外表无污迹，垃圾箱周围无散落垃圾，污迹 每发现一次不合格者罚款100元 雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；
井盖上无污物，盖板无污迹 每发现一次不合格者罚款100元 地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳 每发现一次不合格者罚款100元 地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳 每发现一次不合格者罚款100元 垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围无散落垃圾，无明显污物。有效控制蝇、蚊等害虫孳生 每发现一次不合格者罚款100元 绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃无人为损坏；
杂草经常进行清除。花草树木枯死应在一周内清除更换。

每发现一次不合格者罚款100元 特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持证上岗 每发现一次不合格者罚款200元 值班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者 每次罚款100元。

值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好 每发现一次不合格者罚款100元 设备机房内整洁，无烟头无乱堆现象，保持机身洁净仪表清晰，设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏 每发现一次不合格者罚款100元 因维修保养不及时造成设备故障问题者。

每次罚款500元。

接到业主报保修维修人员在规定时间内到达现场，维修及时。

每发现一次不合格者罚款100元 二次供水水箱按有关规定必须定期清洗，消毒加药。水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网 每发现一次不合格者罚款500元 未及时巡查发现随意乱拆乱改室内装修或乱装乱钉已造成事实者。

每次罚款100元。

对待业主顾客态度蛮横或与业主顾客吵架、打架者。

每次罚款200元以上。

大楼内单位发生有效投诉 每次罚款200元以上 不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理不及时、不到位或置之不理者。

每次罚款200元。

物业中心落实上级主管部门下达的任务不及时、不到位或置之不理者。

每次罚款300元。

物业服务季度考核细则 序号 标准内容 规定 分值 评分细则 一 基础管理 22 　 1、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨 3 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4分；
着装及标志一次不符合扣0.2分；

2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段，提高管理效率 3 符合3分，基本符合2分，不符合0分 3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理 完善，查阅方便 4 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备 大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0.5分 4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录 6 符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话 扣1分，发现一处处理不及时扣0.5分，没有回访记录每次扣1分 5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95％以上 3 符合3分，基本符合2分，不符合0分 6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100％，返修率不高于1％，并有回访记录 3 建立并落实1分，建立但末落实扣0.4分，末建立 扣0.6分；
及时率符合1分，每降低1个百分点扣 0.3分；
返修率符合0.6分，不符合0分：问访记录完整 0.4分，记录不完整或无回访记录0分 二 房屋管理与维修养护 11 　 1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序 1 符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 1 符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分 3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；
是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损；
是涂料的，无脱落、无污渍：
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；
每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分 4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 1 符合1分，未按规定设置0分；
按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.1分 6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；
墙体整 洁，无乱张贴；
共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；
卫生 间、水房等管理完好 2 符合2分，如发现一处不符合扣0.2分 7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损 1 符合1.0分，发现一处不符合扣0.2分 8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆 改管线和损害他人利益的现象 1 符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分 9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患 1 符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分 三 共用设施设备管理 34 　 (一)综合要求 5 　 l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要求 1 符合1.0分，每发现-处不符合扣0.2分 3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程 1 符合1.0分，不符合0分 4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故 2 符合2分，不符合0分 (二)供电系统 3 　 1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户 1 符合1.0分，不符合0分 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何 1 符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣0.5分 3、备用应急发电机可随时起用 1 符合1.0分，不符合0分 (三)弱电系统 2 　 1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作 1 符合1.0分，发现一次不符合扣0.5分 2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 (四)消防系统 7 　 1、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用 2 发现一处符合扣0.2分 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题 1 每发现一人不符合要求扣0.2分 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人 1 符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分 4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻 1 无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣0.1分 5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书 1 符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣0.5分 6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座 安装规范，无安全隐患 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 (五)电梯系统 5 　 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合1.0分，不符合0分 2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁 1 每发现一处不符合扣0.2分 3、电梯由专业队伍维修保养；
维修、操作人员持证上岗；
货 运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维 修 1 符合1.0分，不符合0分 5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 1 符合1.0分，不符合0分 (六)给排水系统 8 　 1、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏 1 每发现一处不符合扣0.2分 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；
二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全；
水池、水箱清洁卫生，无二次污染 2 符合2分，每发现一项不符合扣0.5分 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 1 没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分 5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象；
制定事故应急处理方案 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 (七)空调系统 3 　 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内 到达现维修 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 3、制订中央空调发生故障应急处理方案 1 无应急处理方案扣1.0分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分 (八)供暖供气系统 2 　 1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；

1 符合1.0分，不符合0分 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣0.2分 四 共用设施管理 4 　 1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0分，每发现一处不亮扣0.2分 4、区域范围内的道路通畅，路面平坦 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 五 保安及车辆管理 9 　 1、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2 符合2.0分，无专业保安队伍扣1.0分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分 2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 2 符合2分，基本符合1分，不符合0分 3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 2 符合2分，基本符合0.5分，不符合0分 4、室内停车场管理严格，出入有登记 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合1.0分，不符合0分 六 环境卫生管理 12 　 1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁 2 未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责 任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2 3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀 2 每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清 的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3 4、对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂 1 符合1.0，不符合0 5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；
楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；
共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物 3 符合3.0，每发现一处不符合扣0.2 7、无宠物、家禽、家畜进入 1 符合1.0，不符合0 8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准， 无有毒、有害物质；
贮放、清运管理有序；
房屋外墙无污染；
各类排气口安装统一有序，无安全隐患 2 符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣0.2 七 绿化管理 5 　 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 2 长势不好扣2.0，其它每发现一处不符合扣0.2 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 八 精神文明建设 3 　 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大楼的各项管理规定 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2、设有学习宣传园地，宣传大楼管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；

1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合