物业管理企业安全保障义务研究

　物业管理企业的安全保障义务研究

　［ 发表时间：2008-12-23 ］

　山东李晓明律师事务所

　王

　宏 （此论文获 2008 山东律师论坛民事类二等奖）

　 内容摘要：

　安全保障义务是目前法学理论研究的热点问题，伴随着小区业主因家中财产被盗或人身遭受侵害而起诉物业管理企业的案件增多，如何界定物业管理企业安全保障义务的性质、范围以及赔偿责任等成为广大法律工作者困惑的问题。这一问题的解决不但涉及到业主的合法权益，也关系到物业服务行业能否良性发展。本文通过对物业管理企业承担安全保障义务的范围、性质、类型、归责原则、认定标准、因果关系及赔偿责任等法学理论问题进行了考证，希望能够对物业服务企业承担安全保障义务的责任有所厘定。

　 关键词：

　物业管理服务

　 安全保障义务

　因果关系

　责任

　引言

　 近几年来，物业管理服务纠纷案件逐年增多，物业管理服务中出现的业主与物业管理企业之间的矛盾，逐渐成为社会关注的焦点，在一定程度上关涉到和谐社会的建设。其中，小区业主因家中财产被盗或人身遭受侵害而起诉物业管理企业的案件

　逐渐增多，物业管理企业作为经营者，对处于物业管理服务区域内的业主是否负有安全保障义务（以下简称“安保义务”）？承担何种限度的安保义务？违反安保义务的责任如何划分？目前在司法实践中，对这一问题出现了不同的认识和处理结果。笔者日前在为某物业公司提供法律服务中，就遭遇了几起因业主家中财产被盗而状告物业公司要求赔偿的案件，现举一例介绍如下：

　 某物业公司根据建设单位的选聘，为本案小区提供前期物业管理服务；服务范围包括对小区房屋及配套公共设施设备的维修、养护，保洁、绿化、车辆看管、公共秩序维护等工作；物业费按每平方米每月 0.6 元人民币的标准收取；物业公司未与业主签订书面的物业服务合同。几年来，双方维持物业服务、收费关系一直相安无事。去年某月某日深夜，物业公司的夜间值班人员接到业主甲的电话称家中遭到窃贼的入室盗窃。值班人员迅速拨打了“110”报警电话进行报警并赶到了业主家中察看实情、维持现场、待警，嗣后又积极向公安机关提供有关情况，配合调查、破案工作。公安机关在现场查勘未发现有撬门、撬窗痕迹或者其它证据线索，作了接警记录后（业主称被盗有手机、现金等五万余元的财产）撤警，该案一直未侦破。事发一年之后，业主甲遂起诉要求物业公司承担被盗物品的民事赔偿责任。一审法院经审理后认为物业公司没有尽责履行安保义务，判决承担业主被盗财产损失 80%的赔偿责任、业主承担 20%的责任；二审法院经审理后认为本案涉及法律适用问题复杂，需待有关法律作出规定，裁定中止审理。

　 本案一审法院和二审法院的观点截然不同，并最终对案

　件作出了没有结果的审判结果，另人深觉遗憾。笔者在办理此案中曾查阅大量国内类似案例，对物业管理企业承担安保义务的范围、责任性质、类型、归责原则、认定标准等法学理论问题进行了考证，并希望通过本文能够对物业管理企业承担安保义务有所厘定，以促进司法实践工作和对立法的完善。

　 一、物业管理企业安保义务概述

　 安保义务，又称安全关照义务，是指在一定社会关系中当事人一方对另一方的人身、财产安全依法承担的关心照顾、保护义务。安保义务以一定的社会关系存在为前提，如雇佣关系、运输关系、服务关系、学校幼儿园对学生的教育关系等。安保义务的义务主体为从事经营活动的人，包括服务场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务的公民、法人或其他社会组织；安保义务的权利主体是：（1）消费者；（2）潜在消费者；（3）实际进入服务场所的任何人；安保义务适用范围限于旅馆、车站、商店、餐馆、体育馆、银行等向公众开放的、为公众提供服务的场所[1]。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第６条第１款“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持”，确定了经营者的安保义务，有利于促进商品、服务领域在安全方面加强管理，体现了对人的关照和尊重。

　 物业管理企业安保义务的产生，以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为，物业服务合同是物业小区的

　业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同[2]。物业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务，同时向业主收取物业费。《物业管理条例》第 2 条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第 36 条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务，该义务仅被限于特定的地域范围——物业小区公共区域之内。

　 综上可知，物业管理企业安保义务来源主要有两方面：一是法律直接规定，如前述的《物业管理条例》第２条、第３６条。第二是合同约定的义务，如物业管理企业与业主在物业服务合同中约定承担保障业主人身、财产的安全。因此，在责任性质上，安保义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。

　 二、物业管理企业安保义务的类型

　 物业管理企业承担安保义务主要有以下两种类型[3]：

　 １、直接责任。是物业管理企业未尽应当承担的安全保障责任，包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任。物业管理企业熟悉小区的物业状况，应当对小区的

　公共设备、设施进行经常的、勤勉的维修、养护，使之保持良好、安全的运行状态，达到安全的、适用的标准，对潜在的安全隐患应在可预见的范围内采取警告、提示等措施。比如对与地面齐平的景观池，应采取警示标志或安全隔离装置，防止业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障应及时维修，避免业主使用时发生危险等等。在物业服务合同中，如约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害就应承担合同违约责任。

　 ２、补充责任。“因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。”《解释》第６条第２款明确了经营者未尽安全保障义务的补充赔偿责任。其含义是：在能够确定加害人时，由加害人承担责任，安全保障义务人不承担责任；只有在加害人无法确定时，由安全保障义务人承担责任；如果能够确认加害人，但是加害人的资力不足以承担全部责任时，则先由加害人尽力承担责任，剩余部分由负有安全保障义务的人依据该款规定承担。其构成要件：①第三人的侵权行为是损害事实发生的直接根本原因；②经营者对侵权的发生未尽合理限度的安全保障义务（是侵权成立的条件，但非原因）；③第三人侵权与经营者的不作为行为发生竞合。符合上述条件，经营者应承担补充赔偿责任[4]。

　物业管理企业承担补充赔偿责任的法理依据：物业管理

　企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，但其违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大；其应当为受害人向直接侵权人求偿而不能时承担风险责任，这符合风险控制理论和司法正义的理念。

　 根据《解释》的规定，物业管理企业违反安保义务承担民事赔偿责任的归责原则应当是过失推定原则。即受害业主仅需证明义务人未尽安全保障义务，有损害结果发生；物业公司免责的唯一条件是证明自己没有过错，具体包括证明自己的注意标准是什么，自己的行为是否已经达到这样的注意标准；或虽未达到注意标准，但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因[5]。如能证明自己确已按照约定或者相关标准在小区设置了门岗及保安服务人员，采取了巡逻、值班、清查等尽责措施，在事故发生后积极救助、协助、报告，对小区的管理、服务和安全保障工作不存在过错，则可以免责。如不能证明或者证明不足则应承担补充赔偿责任。

　 三、物业管理企业安保义务的标准

　 在实践中，物业管理企业承担安保义务的标准无法统一，应当结合具体案情进行具体分析，并赋予法官自由裁量权。综合起来要考虑以下几方面的因素：

　 （一）法律的强制规定

　 法律对物业管理企业的安保义务内容有强制性规定时，应当以法定标准判断。如《物业管理条例》第 47 条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行

　政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”公安部《关于保安服务公司规范管理的若干规定》第 12 条关于保安员的职责规定：“对发生在值勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时报告当地公安机关和客户单位，采取措施保护现场，协助公安机关维护案发现场秩序；落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等治安防范措施，发现值勤区域内的治安隐患，立即报告客户单位和公安机关主管部门，并协助予以处置；保安员可以查验出入值勤区域的车辆、物品的出入手续。对现行违法犯罪行为应当及时制止，对现行违法犯罪嫌疑人应当扭送公安机关处理。”从上述的规定内容可以看出，物业管理企业及保安的工作职责是安全防范，其服务内容限于在物业小区内开展防范性安全保卫活动，包括采取安全防范措施、消除安全隐患、制止违法犯罪、协助公安机关工作等。物业管理企业的安保义务与公安机关履行国家公职、打击违反犯罪行为、维护社会安定的法定职责有质的区别，不能要求物业管理企业的安保义务达到完全根除治安、刑事案件的标准。

　 物业管理企业的安保义务不得低于法定标准，否则就构成了违反安保义务。

　 （二）物业服务合同的约定

　 在法律规定的基础上，物业服务合同双方可就安全保障义务的范围、标准、责任等进行约定。譬如双方可以约定小区实行封闭式管理、二十四小时巡查和安全监控、夜间增加执勤、楼

　宇保安门岗服务、财产看管等等。约定的标准不能低于法定标准或排除法定标准的适用，否则该约定无效。

　 （三）行业标准

　 目前我国法律关于安保义务的规定都比较概括，尽管《物业管理条例》规定物业管理企业与业主之间应当订立书面合同来确定双方的权利义务，但在实践中仍然存在物业管理企业与业主无书面合同或者合同约定不明确的情况，那么法官就应当根据物业服务行业标准，结合当地的经济生活发展状况来确定安保义务的标准。

　 同时，还应注意，《物业管理条例》规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家发改委和建设部《物业服务收费管理办法》以及《山东省物业服务收费管理实施办法》均规定物业服务成本或者物业服务支出构成包括服务人员的工资、社会保险和福利费、设施设备运行维护费、清洁卫生费、办公费和物业管理区域秩序维护费等，其中“物业管理区域秩序维护费”作为物业管理企业承担安保义务的对价仅占物业收费的很少部分。根据权利义务一致原则，对物业管理企业不能苛责过严，应限于在安全防范的限度内承担安保义务。

　 四、损害事实与违反安保义务的因果关系

　 在违反安保义务的责任构成中，应注意义务人的违反义务行为与受保护人的损害结果之间，常常是间接因果关系。比如，第三人侵权直接造成了业主的损害，该侵权行为是业主受到损害的直接原因。而物业管理企业违反安保义务只是造成受保护人损害的间接原因。

　此外，在违反安保义务的责任构成中，因损害事实的不同，对因果关系也有不同的要求。对于人身损害事实，如物业管理企业违反安保义务行为是损害事实发生的适当条件，即构成因果关系要件，应当对该损害承担侵权责任。对于财产损害事实，则应当以直接因果关系作为判断标准，如物业管理企业违反安保义务的行为是损害事实发生的直接原因时，才构成侵权责任。也就是说前者要求物业管理企业承担安保责任的条件更严格。

　 五、违反安保义务的赔偿责任

　 物业服务行业是微利行业，物业管理企业收取的物业费只有较少比例的安保费用，而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大，如何确定物业管理企业承担责任的限额呢?

　 首先，鉴于物业管理企业的失责行为不是业主遭受损害的直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承担补充的赔偿责任。

　 其次，相对于业主的巨额损失和支付较少的物业费，如由物业管理企业承担高额赔偿则有失公平。如何判定数额？要依靠法官的自由裁量。鉴于物业服务合同属委托合同的性质，结合《解释》关于补充责任的规定，物业管理企业只在“能够防止或制止损害的范围内”承担法律责任。即物业管理企业的责任范围不超过其订立合同时能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在目前我国法律未规定责任限额的情况下，可以考虑以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。

　第三，由于安保义务的合同义务性质，对业主的精神损害赔偿一般不予支持。尤其在第三人侵权情况下，业主与第三人之间构成侵权损害赔偿法律关系，业主可以向直接侵权人主张精神损害赔偿。物业管理企业违反安保义务，对业主损害结果的发生是间接因果关系。当无法追查第三人或第三人承担责任不能时，如要求物业管理企业承担精神损害赔偿，责任过重恐不利于物业行业的发展；且双方是基于合同而形成的服务关系，因此对业主向物业管理企业提出的精神损害赔偿请求应当不予支持。

　 结语

　 物业服务行业已成为我国服务业的重要种类，对促进国民经济的发展和提高人民群众的居住质量发挥了重要的作用。本文通过对物业管理企业安保义务问题的考证，认为物业管理企业作为经营者，对处于物业管理服务区域内的业主负有安全保障义务。对目前物业管理服务中的纠纷，首先应规范物业服务合同，明确约定物业管理服务是对小区的公共财物的管理，服务范围限于小区公共区域；明确物业服务安保义务的内容，区别业主家中财物及公共、共用财物的不同安保措施，确定火灾、水浸、盗窃、设施设备故障等意外事件的处理及责任，合理地平衡物业管理企业与业主之间的利益。其次，国家应进一步加强、完善有关物业管理服务的立法，做到充分的有法可以、有法必依，用健全的法律体系去调整物业管理企业与业主之间的纠纷。同时，规定物业管理企业的安保义务责任，并不能完全杜绝治安、刑事案件的发生和补偿业主因违法犯罪行为所遭受的全部损失，而在于促使物业管理企业加强管理、提高服务水平，采取适当的防范措施尽可

　能减少案件的发生，逐步实现物业服务行业的良性发展，保障业主的安居乐业。

　 参考文献：

　 [1] 吴彤章，《论经营者的安全保障义务》，载《法学杂志》2002 年 1 月，第 80 期。

　 [2] 但物业服务合同不完全等同于我国合同法上的委托合同。譬如，委托合同基于双方当事人相互信任而订立，一旦信任丧失，当事人双方均可任意终止合同。但《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展和小区管理稳定性都将是致命的危害。详见刘红：《物业服务合同法律性质的质疑》，载法律图书馆。

　[3]鉴于物业管理企业承担直接责任情形下，法律关系和责任认定较为清楚，故本文不再详述。下文主要对物业管理企业违反安保义务而承担补充责任的情形论述。

　 [4] 李晓彬，《浅析经营者的安全保障义务——析邹娟、黄兴琼、邹玉兰、李顺菊与汪廷英损害赔偿案》，载彭州市人民法院网。

　 [5]杨立新，《论违反安全保障义务侵权行为及其责任》，载《河南省政法管理干部学院学报》2006 年第 1 期。