房地产税务专题土地增值税培训稿

　房地产税务专题土地增值税 培训稿

　一、 土地增值税前生今世 （一）

　土地增值税的目的 土地增值税的目的是抑制房价过快增长。土地增值税原理是，国家对于由于城市的发展带来的土地增值而征收的一种税。

　起源：土地增值税起源于中国，1898 年德国租借中国青岛后，在我国是 93 年 12 月发布了《土地增值税暂行条例》94 年开始全国征收。

　（二）

　土地增值税概念 土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得产权，应就其转让房地产所取得的增值额征收的土地增值税。土地增值税分为预征和清算两阶段。

　（三）

　土地增值税纳税义务人 纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。

　（四）

　土地增值税征税范围 1. 转让国有土地使用权（土地增值税只对转让国有土地使用权行为征税，对转让的非国有土地和出让国有土地不征税）

　2. 地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。

　3. 征收的其他情形 序号 具体情形 征税 不征税或免税 1 房地产继承与赠与 非公益性赠与 （1）房地产的继承不属于土地增值税征税范围

　（2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性捐赠不属于土地增值税征税范围

　 2 房地产出租

　 房地产的出租 3 房地产抵押 房地产抵债而发生房地产权属转让 抵押期间，不征收土地增值税 4 以房地产投资联营 投资联营企业从事房地产开发的；房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的 投资方与被投资方都未从事房地产开发的暂免征税

　5 合作建房 建成后转让 建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税 （五）

　土地增值税税率一览变 计算税额公式：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除数 税率-四级超率累进税率 级数 计税依据 使用税率 速算扣除率 1 增值额未超过 扣除项目项目金额 50%的部分 30% 0 2 增值额超过扣除项目 50%-100%部分 40% 5% 3 增值额超过扣除项目 100%，但是未超过 200%的部分 50% 15% 4 增值额超过扣除项目 200%的部分 60% 35% 案例：齐鲁地产公司开发的东海项目，东海项目销售后经核算，收入 15000 万，扣除项目 12000 万 增值额=15000-12000=3000 增值率 3000/12000*100%=25% 计算土地增值税：3000*0.3=900

　计算步骤：1.确定收入总额

　2.确定扣除项目

　3.计算增值额

　4.计算增值率=增值额/扣除项目金额

　5.按照增值率确定适用税率和速算扣除数

　6.计算应纳税额

　 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除率。

　二、 土地增值税收入 （一）

　土地增值税收入范围：

　【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　（二）

　收入的确认：

　根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税、土地增值税、个人所得税依据问题的通知》（财税【2016 年】43 号）第三条及《国家税务总局关于营改增土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告第 2016 年第 70 号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税为不含增值税。

　适用一般计税方法的土地增值税的应收收入不含增值税的销项税额； 适用简易计税方法的房地产土地增值税的应税收入为不含增值税应纳税额； 案例：齐鲁地产公司对东海项目进行清算，该项目取的收入总额是1000 万，土地出让金为 400 万。计税该土地增值税的计税收入。

　土地增值税计税收入：1000/1.1= 909.09 万元。

　（三）

　清算时收入确认（国税函【2010】220 号）

　1. 全额开票，按发票所载金额金额计算 2. 未开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载金额及其他收益确认收入。

　3. 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前发生补退房款的，在计税时调整。

　（四）

　视同销售收入 国税发【2006】187 号房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按照下列方法和顺序确认：

　1. 按本企业在同一地区、同一年度的同类房地产平均价格确定； 2. 有主管税务机关参照当年、同类房地产的市场或评估价值确定。

　（五）

　未发生产权转移不征税

　 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本或费用。

　（六）

　“拆一还一”行为 1. 原址回迁 （1）

　在按市场价格确认销售收入的同时，将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

　案例：齐鲁地产开发公司将西海小区拆迁后，原址回迁安置 10套房屋给居民，假设每套 100 万。

　借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费

　1000

　 贷：主营业务收入

　909.09

　 应交税费-应交增值税-销项税额

　90.91 2．补差价 2.1 房地产补居民

　房地产企业支付给拆迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。

　案例 房地产公司支付拆迁户 100 万 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费

　100 贷：银行存款

　 100 2.2 居民补房地产 案例：齐鲁房地产公司将西海小区拆迁后，原址回迁安置10 套房屋给居民，假设房屋价值是 100 万，居民补差价 20万 借：土地征用及拆迁补偿费

　 800

　银行存款

　200

　贷：主营业务收入

　909.09

　应交税费-应交进项税

　 90.91 （七）

　开发销售价格的确定方法 开发企业销售房屋价格 明显偏低又无正当理由的，以及视同销售房地产，其收入按下列方法确认：

　1. 按本企业清算当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定

　2. 按本企业在同一地区，同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格 3. 由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定 （八）

　代收费用的处理 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时的代收的各项费用 1. 计入房价的，开具统一发票，可以扣除，不得作为加计扣除基数。

　2. 在房价之外单独收取，不得作为收入，不统一开票，不得计入扣除。

　三、土地增值税扣除项目 （一）销售新房屋 可以扣除的项目共计项目即取得土地使用权所支付的金额（地）、房地产开发成本（本）、房地产开发费用（费）、与转让房地产有关的税金（税）、财政部确定的其他扣除项目（利）即地、本、费、税、利。

　具体详见下表（标黄部分为公式计算）

　新房销售土地增值税计算表

　序号 项目名称 金额 备注 一 应税收入

　9,000.00

　1 货币收入

　9,000.00

　正常对外开具发票获取的收入 2 实物收入

　 以物易物，“拆一还一” 3 视同销售收入

　 职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产 二 扣除项目

　3,450.00

　1 取得土地所支付

　国税函【2010】220 号第四条的规定，在进行土地增

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 的价款 1,000.00

　值税清算时，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除” 1.1 出让取得的出让金

　1,000.00

　出让金，取得合法的财政票据 1.2 行政划拨取得

　 地价款为按国家规定补缴的土地出让金；收据 1.3 转让取得

　 向原土地使用人支付的地价款；发票 1.4 其他

　 契税，手续费、登记费、过户费等，注意这里不包括印花税 2 房地产开发成本

　1,500.00

　1.计入地产成本中的借款费用，会计处理时计入开发成本核算的，但是在计算土地增值税，借款费用属于开发费用中的一部分，不能按照实际金额扣

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 除，具体看开发费用。

　 2.（国税函【2010】220 号）规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑企业一定比例的工程款作为作为开发项目的质量保证金，计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留质保金不得计算扣除。

　 3.房地产销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产预留费用，除另有规定外，不得扣除。

　2.1 土地征用及拆迁补偿费

　1,500.00

　土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆补偿费的净支出、安置动迁用房支出等

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 2.2 前期工程费

　 水文地质勘查费、测绘费、设计费、可行性研究、场地平整费 2.3 建筑工程费

　 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局）2016 年 70 号）第五条规定，关于营改增后建筑安装工程的发票确认问题，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应按照（国家税务总局 2016 年第23 号文）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目 2.4 基础设施费

　 项目内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信 、照明等社区管网工程和园林环境工程

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 2.5 公共配套设施费

　 居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、文体中心、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施 2.6 间接费用

　 管理人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施等 3 房地产开发费用

　250.00

　销售及管理费用计算扣除法：即（1+2）*5% 3.1 销售及管理费用

　125.00

　（1）管理费用：核算企业为组织个管理企业生产经营所发生的管理费用，包括：企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和管理部分发生的费用（2）销售费用：核算企业销售商品材料和提供劳务过程中发生的各种费用包括展览费、广告费、保险费、

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 运输费、装卸费、商品维修费、预计产品质量保证损失及为销售本企业商品而专门设的销售机构的职工薪酬、业务费、折旧等 3.2 利息费用

　125.00

　3.2.1 实际扣除法

　 根据土地增值税法规定，金融机构贷款利息支出允许据实扣除的条件有三个（1）能够按照转转项目计算明确的（2）提供金融机构证明的（3）最高不超过按照商业银行同类同期的贷款利率的 3.2.2 计算扣除法

　125.00

　3.2.2=(1+2)*5% 4 与转让房地产相

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 关的税金 200.00

　4.1 城建税及教育费附加

　200.00

　1.根据（国家税务总局公告 2016 年第 70 号）规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关税金”不包括增值税 2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加、凡能够按清算项目准则计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的则按清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　4.2 耕地占用税

　 4.3 印花税及城镇土地使用税

　 账务处理中计入管理费用中核算的，已经在管理费用中扣除，此时不能再次扣除，2016 年 12 月份之后计入税金及附加核算的可以扣除

　新房销售土地增值税计算表 序号 项目名称 金额 备注 5 加计扣除

　500.00

　加计扣除=（土地成本+开发成本）*0.2；只适用从事房地产开发的纳税人 三 增值额

　5,550.00

　四 增值率 160.87%

　 五 土地增值税

　2,257.50

　可以用 if 函数计算 六 税负率 25.08%

　 （二）销售旧房

　销售旧房扣除三项：

　1. 取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按照国家固定统一缴纳的有关费用 2. 旧房及建筑物的评估价格 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本*成新度后的价值。（此项评估价格应经税务机关确认）

　不能取得评估价格但是能够提供发票的情况，经当地税务部门确认，可按照发票所载金额并从购买年度至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

　“每年”：按购房发票所载日期至售房发票开具之日止，每满 12 个月计算一年；超过一年，未满 12 个月，但超过六个月的可以视为一年。

　对纳税人购房时缴纳的契税，凡是能够提供契税完税凭证的，准许作为与“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计 5%的基数。

　3. 在转让环节缴纳的税金

　 转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、契税等。

　（三）土地增值税计算的票据问题

　1.土地出让金：取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用费用收据” 2.契税：取得契税完税凭证，城建及教育费附加

　3.拆迁补偿费 （1）向居民个人支付的拆迁补偿费应提供拆迁补偿费协议、被拆迁人签字的收款收据或明细表、被拆迁人的联系方式、身份证复印件、当地政府补偿费的批准文件、银行卡复印件、转账证明、手印等。

　4.行政事业性收费应当取得财政部门监制的非税收入一般缴款书。

　5.支付的勘察、设计、测绘、咨询等其他费用，应当取得发票 6.工程费取得发票及工程形象进度报表 7.（财税【2016】年 43 号）第三条规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税项目涉及的土地增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，则可以计入扣除项目。

　四、土地增值税优惠政策 1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定第一款规定，纳税人建造标准普通住宅，增值额未超过扣除项目金额的 20%，免征土地增值税。

　2.财税（2008）127 号规定，自 2008 年 1 月 1 日起，对个人销售住房免征土地增值税。

　3.因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原有房地产的免征土地增值税 4.财税（2010）88 号第四条规定，对企业事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目的 20%的，免征增值税 五、土地增值税清算流程 1.申请条件

　纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定确定的申报期限、申报内容，向税务机关申报办理房地产开发项目土地增值税清算。

　【政策依据】

　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第 138 号）

　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6 号）

　2.报送资料 （1）土地增值税清算申报表（审核据实申报）、土地增值税清算申报表（审核核定征收）2 份。

　（2）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

　（4）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件。

　（5）委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　（6）享受土地增值税优惠的项目，提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

　3.基本流程

　 4.基本规范 （1）办税服务厅接收纳税人资料信息或纳税人通过互联网络申报后提交的纸质资料，核对资料信息是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致，符合的即时受理；不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因。

　（2）为纳税人提供申报纳税办理指引，辅导纳税人申报纳税，提示纳税人填写税收优惠栏目。

　（3）纳税人可通过财税库银电子缴税系统或银行卡（POS 机）等方式缴纳税款，办税服务厅应按规定开具完税凭证。

　（4）办税服务厅人员在相应申报表上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份作为资料归档。

　（5）办税服务厅人员 1 个工作日内将相关资料信息转下一环节按规定程序处理。

　（6）办税服务厅收到反馈后 1 个工作内通知纳税人领取办理结果。

　（7）在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。