房地产税务专题税收筹划培训稿

　房地产税务专题税收筹划 培训稿

　 一、房地产开发公司涉税情况 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，税负、土地、建安构成房地产企业的成本的三驾马车。因此必要的税收筹划非常重要，房地产行业主要涉及的税种主要是增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、个人所得税。房地产项目的税筹应从取得项目开始，其中取得项目时的并购重组税筹、拆迁补偿和建安成本的规划以及总分包合同规划等都是税筹的重点。对于项目已进入施工阶段或接近完工的，在合法合理的前提下，比如成本增大方面，基础设施与配套上的一些调整，如在园林园建、精装修成本方面，通过提高装修标准，追加签证方式、充分利用税差、免税优惠曾策等措施可以达到节税效果； 收入方面，通过未来销售合同分解、转移收入、调整附加收费方法等方式依旧可以合理合法地实现收入或增值额的减少。

　二、土地增值税纳税 土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最

　低税率为 30%，最高税率为 60%。

　 在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

　 （一）开发方式的纳税筹划

　1.合作建房

　税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

　根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。案例：

　齐鲁房地产公司由一块土地，与双伟建筑公司合作建造办公大楼，资金由双伟公司提供，建成后按照比例分成，对于双伟建筑公司与齐鲁房地产公司，由于作为办公用房，不用缴纳土地增值税，因此降低税负。

　2.代建房

　税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，

　虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

　 根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

　（二）利用扣除项目的纳税筹划

　房地产开发企业新建房产，土地增值税扣除项目主要包括土 1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目。

　1.土地成本 （1）在土地合同时明确拆迁、安置、补偿、市政配套设施等方式增大土地成本。

　通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。从土地增值税扣除项目的角度而言，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，实际上同样达到了做大开发成本的效果。

　（2）利用红线外与目标地块相连接区域进行税收筹划 对出让的红线外土地也约定市政开发义务，这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间与名目，如以共建、代建的方式，将成本和目标地块连接，避免后期产生争议，并进入项目开发成本处理。

　（3）利用出让金返还进行税筹 土地出让金实行先征后返的方式，可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖励，理由为招商引资奖励或其他名目的奖励，这样就可以将返还的款项与原已缴纳的土地款项脱钩，在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除，能大大降低土地增值税额，若进一步筹划，如将该返还款返给其他关联并有亏损的公司，则可进一步节约企业所得税。

　因为土地一级开发与二级出让原则上相分离，因此可以要求政府先支付一级开发成本，然后再在二级市场定向出让给相关开发主体，把一级开发阶段有些不合理支出合法化，以便以后的土地增值税清算。

　2.房地产开发费用 （1）利用利息支出进行筹划

　 税法规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高

　不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：可扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。

　 纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除，即：可扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。

　根据税法规定，房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除； 反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

　案例：

　齐鲁房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额 1000 万元，房地产开发成本为 2000 万元（不含利息费用）。

　 如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提

　供金融机构证明，则其他可扣除项目＝利息费用＋（1000+2000）×5%＝利息费用＋150；

　 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝（2000+1000）×10%＝300

　 对于该企业来说，如果预计利息费用高于 150 万元，企业应力争按转让房地产项目利息费用符合以下三个条件 ○ 1 按照项目计算分摊利息支出； ○ 2 并取得有关金融机构证明； ○ 3 最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　 2.房地产开发成本 开发成本前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　（1）前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费用的扣除 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第四条第一款规定，房地产开发成本的扣除须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。但考虑到房地产行业的实际情况，又可对上述费用进行核定扣除。因此，该通知第四条第二款规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间

　接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　营改增后，对建安费用扣除部分进行了新规定，要求纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。该具体规定可见《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告 2016 年第 70 号》关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题部分。

　（2）公共配套设施费 国税发〔2006〕187 号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　（3）

　装修费用 对于很多的房地产开发企业来说，销售精装房既可以提高企业的品牌，又可以进行税务规划。实务操作中，有的地方税务机关对毛坯房有成本的最高限制标准，但是对精装修商品房无限制，并且根据国税发〔2006〕187 号文的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。在利用精装修手段时，一定注意把握相应的尺度 ，因为有些成本是不可计入的（如可移动的床等）。此外，因目前房地产开发形势，很多地方都有限价的规定，导致很多房地产开发企业通过签订《销售合同》和《精装修合同》来分解销售收入，此种情况下税务规划便与限价之间发生一定的冲突，如何解决该问题需要进一步的研究和探讨。

　3.与转让房地产有关的税金 主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加。对于房地产开发企业而言，其缴纳的印花税已列入管理费用，印花税不得再单独扣除。

　应当将印花税、城建税及教育费附加计入税金附加科目。

　4.特别说明

　需要特别说明的是，以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则，一是成本增加应在合理范围，增加太大，超过合理区间，税务机关不会不知道；二是成本增加可以以合法合理的方向为原则，以更合理的理由增加，如精装房，景观园林等；三是成本增加应配合做好合理的证据链，如合同、资金流水、发票等。

　（三）销售策略的纳税筹划

　1.设立独立核算的销售公司

　通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。

　2.合理利用装修进行纳税筹划 在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。

　（1）如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独

　的业务独立核算。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；

　（2）如果不分别核算，则因为装修而购买的材料及家具可以按照 17%进项税进行抵扣，而实际销项税额则可以按照 11%增值税缴纳，从而享受税差优惠。

　3.正确的定位销售价格 房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

　 三、增值税纳税筹划

　 1.利用合同控税 （1）在签订采购及施工合同，需要明确除发票种类是增值税专用发票、税率及合规性要求，需要在合同明确如果由于发票不合规则甲方有权拒绝付款，乙方不得由于此项原因延误工期或延迟交货，如果给甲方带来损失，则由乙方承担相应的损失及违约金。

　（2）明确出发票提供的时间，一般情况下在开票之日起 180 日内送达甲方，方便进行税负综合考虑。

　（3）明确若是甲方不慎丢失发票，则乙方要无条件配合甲方相

　应的工作。

　（4）由于选择国家政策倾向于降低企业税负，因此在签订合同明确合同不含税金额、税率及税额条款，同时在合同中约定“若国家出台新的税收政策，则按照新的税收政策执行”。

　2.

　正确选择一般计税法与简易计税法 按照〔2017〕58 号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局。现将营改增试点期间建筑服务等政策补充通知如下：

　建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录 B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

　按照此规定，地产行业提供的甲供材包括钢材、混凝土、砌体材料、预制构件等，那么取得建筑公司的发票只能是 3%的简易计税法发票，如果地产公司与建筑公司是关联企业，那么则可以将钢材、混凝土、砌体材料及预制构件交由建筑公司提供，那么则可以取得建筑

　公司 11%的发票对于地产公司加大了抵扣金额，对于建筑公司也加大了可抵扣进项税。

　如果是非关联企业，则需要综合考虑甲供材的范围及相应的税收法规。

　这就需要在招标前，根据工程中料、设备和工费的占比影响，测算能取得进项的因素和金额，分别按 10%和 3%的税率计算相应报价。例如齐鲁房地产行业，东海项目企业 2018 年 8 月开工，建筑工程投资预算 Y 万元，其中含工程材料钢筋水泥等 X 万元，工程招标时是采用一般计税方式还是甲供材税收成本更低？ 首先找到两种方式的税负衡点：

　则：Y/(1+10%)×10%=X/(1+16%)×16%+(Y-X)/(1+3%)×3%。

　解：X=56.78Y，X/Y=56.78%。

　即甲供材占到建筑工程造价的 56.78%时两种方式税负相同，高于这个比例甲供材对房地产公司有利。一项项目中，若材料和设备占比达到 56.78%，采取甲供材料方式，让建安企业选择开具 3%的增值税专用发票，得到的进项比建安企业供材和设备而开具 10%的进项税更多。

　3.严格审核发票

　（1）建筑业发票 营改增后，对建安费用扣除部分进行了新规定，要求纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。该具体规定可见《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告 2016 年第 70 号》关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题部分。

　（2）

　物资类发票 根据《关于增值税发票管理若干事项的公告》（国家税务总局公告 2017 年第 45 号）

　自 2018 年 1 月 1 日起，纳税人通过增值税发票管理新系统开具增值税发票（包括：增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票）时，商品和服务税收分类编码对应的简称会自动显示并打印在发票票面“货物或应税劳务、服务名称”或“项目”栏次中。包含简称的《商品和服务税收分类编码表》见附件。

　自 2016 年 5 月 1 日起，税务总局在全国范围内推行了商品和服务税收分类编码。为了方便纳税人准确选择商品和服务税收分类编码，税务总局编写了商品和服务税收分类编码简称。自 2018 年 1 月 1 日

　起，纳税人通过增值税发票管理新系统开具增值税发票（包括：增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票）时，商品和服务税收分类编码对应的简称会自动显示并打印在发票票面“货物或应税劳务、服务名称”或“项目”栏次中。

　财务人员在尤其是在审核甲供材类的发票中一定要关注发票的平品名是否与《商品和服务税收分类编码表》一致。

　4.利用销售策略进行纳税筹划。

　（1）根据税法规定，企业收到的预收购房款应当预缴增值税，在实际工作中，可以借助借助销售策略的认筹金、诚意金、订金等，在收到到预收款时计入“其他应付款”，延迟交税，争取资金效益。

　（2）合理利用装修房

　 在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。

　（1）如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；

　（2）如果不分别核算，则因为装修而购买的材料及家具可以按照 17%进项税进行抵扣，而实际销项税额则可以按照 11%增值税缴纳，

　从而享受税差优惠。

　四、契税 契税税筹主要利用税收优惠政策进行税筹 个人购买住房属于契税征税对象,应按规定缴纳契税。本市契税税率为 3%。

　购买 90 平方米以上的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税税率减按 1.5%。

　购买 90 平方米及以下的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税税率减按 1%。

　家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的,应作为两个家庭购房。家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确认。实际在销售地产利用此项税筹可以各客户降低税负。

　五、城镇土地使用税 即开发商在未实际签订土地出让合同时先占有土地开发，再后期签订合同，可以达到节税的效果。也即在土地使用权未完全移交的情况下，开发商不需要缴纳土地使用税，但实际已经用于前期开发了，如正负零以下的基础开挖工程。实际有法律风险，相当于未签订合同先执行合同，也有可能签订合同时间会前移，至少在开工报告之前。

　六、印花税

　（1）利用模糊法税筹 保证国家税款及时足额入库，税法采取了一些变通的方法。税法规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或按其实现利润多少进行分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先安定额 5 元贴花，以后结算时再按照实际的金额计税，补贴印花。这边给纳税人进行避税筹划创造了条件。

　模糊金额筹划法具体来说是指，经济当事人在签订数额较大的合同时，有意地使合同上所载金额，在能够明确的条件下，不最终确定，以达到少缴纳印花税税款目的的一种行为。

　（2）利用建安合同进行税筹 依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第 11 号）第九条规定："已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。"但该规定针对的是对凭证进行修改，并且修改后的凭证所载金额超过了原已贴花凭证金额的，应当就增加部分补贴印花税票。如果合同修改后，合同金额减少的，已经计税贴花部分不得申请退税或者抵用。如果签订的合同已注明金额，之后又没有对合同进行修改或补充的，根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25 号）的规定，对已履行并贴花的合同，

　发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。

　（3）签订合同时明确不含税金额、增值税金额 即按合同所载金额，如果合同所载金额是含税金额则需要按含税金额贴花，如合同所载金额为不含税金额则不需按含税金额贴花。

　七、城建税 建税的税率，是指纳税人应缴纳的城建税与纳税人实际缴纳的"增值税、消费税"税额之间的比例。实行差别比例税率，即按照纳税人所在地的不同，实行了三档地区差别比例税率。具体为: 1.纳税人所在地为城市市区的，税率为 7%。

　2.纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为 5%。

　3.纳税人所在地不在城市市区、县城或者建制镇的，税率为 1%。

　在实操中多以按照签订合同的地点确定城建税税率，由于在地产企业进军三四线城市，因此在签订合同时，与客户、建筑企业签订合同时县城的应当尽量明确至县城。

　八、利用谈判进行税筹

　根据《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税【2018】32 号规定），自 2018 年 5 月 1 日起，“纳税人发生增值税

　应税销售行为或者进口货物，原使用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%，10%”。

　在 4 月 30 日之前已经签订的供应商合同，供应商属于一般增值税纳税人的，4 月 30 前合同事项不符合开票条件（业务事项实际未发生），房地产行业应当利用税率属于不可抵抗力为借口，与供应商协商，将原 17%或 11%税率，确定含税结算价，折算出不含税价，按照新税率 16%或 10%，确定含税结算价，享受税负降低的红利。