【大冶汽车专业市场投资可行性研究报告】对投资可行性研究报告进行分析

　 

　XX市（大冶）汽车专业市场

　投资可行性研究报告

　2017年6月11日

　目

　 录

　 一、XX市城市概况

　1、 XX市区域市场分析

　——人口、经济、消费水平、城市发展

　二、大冶市投资环境

　1、 大冶市区域市场分析

　2、 大冶市与周边县区VS（对比）

　 三、大冶商业物业研究

　1、 商业物业概况分析

　2、 专业市场物业概况

　四、物业发展可行分析

　一、XX市区域环境

　（一）城市地位

　XX，位于湖北省东南部，长江中游南岸。是新中国成立后湖北省最早设立的两个省辖市之一，是武汉城市圈副中心城市，华中地区重要的原材料工业基地，也是国务院批准的沿江开放城市。荣获“全国文明城市、国家卫生城市、国家环保模范城市、国家森林城市和国家生态市”等多项荣誉称号。

　（二）行政区划

　截至2013年11月13日，XX下辖一市一县四个城区和一个国家级经济技术开发区。

　4个市辖区（XX港区、西塞山区、下陆区、铁山区）；

　1个县级市（大冶市）；1个县（阳新县）；

　1个省级开发区（XX经济技术开发区，行政地位相当于县）。

　（三）城市人口

　 2015年年底，全市总人口为252.8万人，共有家庭74.68万户，平均每个家庭人口为3.37人。其中：城镇平均每个家庭户的人口为3.12人，农村为3.83人。

　2015年年底，全市居民人均可支配收入21205元，增长9.5%；城镇居民人均可支配收入27536元，增长9.2%；农村常住居民人均可支配收入12004元，增长9.6%。全市7个县（市、区）(含开发区)的人口分布如下：

　地区范围

　总人口

　常住人口

　版图面积

　全市

　252.8

　239.9

　4592.9平方公里

　市内4区

　66.81

　70.74

　平方公里

　XX港区

　19.31

　19.6

　——

　西塞山区

　23.82

　26.4

　——

　下陆区

　11.06

　11.15

　——

　铁山区

　5.77

　6.71

　——

　开发区

　2.26

　2

　——

　阳新县

　99.76

　87

　2800.0平方公里

　大冶市

　92.71

　85

　1566.3平方公里

　（四）城市交通

　XX区位优势明显，交通物流便捷，距省会城市武汉仅70公里。城区有国家一级铁路干线武汉——九江铁路通过，XX火车站为二级铁路客货运站，拥有湖北省第一条全封闭的武黄高速以及汉鄂高速，武九动车组贯穿整个市域。

　武黄城际铁路于2014年6月18日开通，XX直达武汉仅需35分钟。

　沪蓉高速、京珠高速和106国道、大广高速和杭瑞高速，咸黄高速穿城而过。沿高速公路至上海8小时、南京6小时、合肥4小时、九江2小时、武汉1.5小时、长沙4小时；沿武九动车组至南昌2小时。

　（五）发展规划

　XX努力构筑以市区为中心，大冶、阳新为两翼，中心集镇为支点的城乡一体化城镇网络格局。乡镇住宅面积达921万平方米，人均使用面积达18平方米。

　XX建设成为鄂东区域性中心城市、长江经济带重要节点城市和国家生态文明先行示范区。打造“八大中心”（区域性先进制造业中心、创新创业中心、物流中心、消费中心、金融中心、大数据中心、科教文化中心、医疗服务中心），提高XX在区域发展中的首位度。

　（六）经济状况

　2016年全市完成生产总值1220亿元，增长5.3%；全社会固定资产投资1380亿元，增长18.1%；社会消费品零售总额582.36亿元，增长12.1%；地方公共财政预算收入100.58亿元，增长12.5%；外贸出口16.64亿美元，增长15%；城镇和农村常住居民人均可支配收入分别增长9.2％和10.1％.

　二、 大冶投资环境概况

　（一） 大冶市城市概况

　1、城市地位

　大冶市，位于湖北省东南部和长江中游南岸，是全国县域经济基本竞争力百强县市（即全国百强县，湖北唯一）湖北县域经济前三甲，城乡一体化统筹发展标兵城市。

　大治市距离省会武汉市90公里， 距离XX15公里！

　大冶市矿产资源丰富，素有“江南聚宝盆”之称，有金属、非金属、能源和水气矿产4大类计64种，全市矿产资源保有储量潜在经济价值经济价值达4000多亿元。

　究

　 2、行政区划

　大冶市总面积1566.3平方公里，不设市辖区，辖1个乡，10个镇，3个街区、1个国有农场、人口约90万。

　3、 经济环境

　大冶市连续被评为湖北省综合实力十强县（市），经济总量国民经济持续快速增长，湖北县域经济前三甲。房地产市场发展稳健！

　4、区域发展规划

　十三五期间，大冶重点发展城东北片区及城西北片区，努力将城区建成面积40平方公里，居住人口40人的规模，建成功能齐全、配套完善、特色彰显的现代化城市；目前，大冶行政机构、大型商业、综合服务等将向城痛经全面转移推进，逐步与XX城区融合！

　（二）大冶市与周边县区VS（对比）

　1、县市人均收入VS

　XX市县市区城镇居民人均可支配收入(/元)

　2010

　2011

　2012

　2013

　2014

　2015

　大 冶 市

　15020

　18015

　20941

　25920

　28473

　30848

　阳 新 县

　11028

　12098

　13373

　16298

　17900

　19960

　XX港区

　16658

　18872

　21402

　26491

　28979

　31610

　黄冈市（平均）

　——

　——

　——

　——

　——

　21205

　2、县市固定资产VS

　XX市县市区城社会固定资产投资(亿元)

　2010

　2011

　2012

　2013

　2014

　2015

　大 冶 市

　151.63

　214.23

　291.34

　376.31

　444.4

　523.75

　阳 新 县

　93.56

　106.36

　141.84

　192.1

　217.6

　254.73

　XX港区

　38.28

　15.08

　24.43

　21.22

　62.23

　73.29

　黄冈市（总计）

　——

　——

　——

　——

　——

　1380.20

　三、 大治商业物业研究

　（一）商业物业概况

　（1）大冶市商业物业情况

　大冶市在经营及在售商业

　物业类型

　项目名称

　规模(平米)

　主营业态

　销售价格

　销售/ 经营情况

　消费商业（含商业街）

　雨润国际广场

　15万平米

　品牌主力店（KFC、百货、工贸）已入驻!

　1F均价为2.1万/㎡

　2F均价为1.2万/㎡

　3F均价为8000元/㎡

　内部人气不足

　铜都国际(底商)

　2.2万平米

　休闲娱乐餐饮、及生活配套

　1F均价为2.2万/㎡

　/㎡

　招商中!

　一品人家(底商)

　10万平米

　商业步行街

　1.8万-2.2万元/㎡

　经营中，运营情况良好

　其他临街商业

　——万平米

　社区底商及沿街零散商业

　——

　——

　 商业物业（小结）：

　Ø 大治市商业（除雨润-铜锣湾商业街之外），多以社区底商为主，业态以及餐饮、休闲娱乐为主；社区服务为辅，大部分商业运作业态混乱、主力品牌店较少！

　Ø

　大治市商业售价一层达到15000-20000元/平方米；二层8000-12000元/平方米

　。

　（二）专业市场物业概况

　大冶市专业市场主要集中城西北区、城东北及七里界、大祺路沿线，随城市发展北移，城北区域配套将逐步完善。

　 ※ 大冶专业市场物业

　物业类型

　项目名称

　规模(平米)

　主营业态

　销售价格

　销售/ 经营情况

　小商品

　批发

　铜都小商商品

　批发市场

　3.5万平米

　零售、批发为主

　——

　老城区以批发为主，物业环境较低，经营情况一般！

　家居建材市场

　欧蓓莎国际

　商城

　15万平米

　家居建材、灯具灯饰

　1F均价2万/㎡

　2F均价1.2万/㎡

　招商调整改造中!

　3F均价8000元/㎡

　联润商贸城

　65万平米

　家居建材、五金机电、农融产品、汽摩汽配

　1F-2F均价5200元/㎡

　10月份试开业，招商及销售情况均不理想！

　中亿商贸中心

　40万平米

　家具、建材、五金、百货

　1F均价1.2万/㎡

　2F均价0.8万/㎡

　招商销售中！

　青奥建材广场

　15万平米

　家居建材、五金机电

　1F-2F均价8000元/㎡

　早期开发，运营情况良好，市场形象低！

　农贸批发市场

　中心农贸市场

　0.6万平米

　蔬菜、水产、肉类

　——

　老城中心，物业环境差，市场规模不大！

　杠头农贸市场

　0.3万平米

　水果、副食

　——

　市场规模小，物业档次低!

　汽配农机商业

　联润商贸城

　 （电摩配）

　1.2万平米

　电动车、摩托车、汽配区

　1F-2F均价5200/㎡

　招商销售中，计划10月份部分营业!

　零散汽配

　——万平米

　整车展销、汽配汽修美容

　——

　零散型汽配商业!

　专业市场物业（小结）：

　Ø

　 家居建材市场：大冶市除城南青奥建材广场、商浙商贸城经过多年的培育，市场才逐步天形成；城北区域三个专业市场（联润、欧蓓、中亿）短期3年内成功开业难度均非常大！

　Ø

　 农贸批发市场：大冶市没有大规模中心专业农贸市场，多以几千平米的小型传统菜市场为主，精品蔬菜多集中在商超！

　Ø

　 汽配农机商业：大冶市汽配商业多以沿街零散商业为主，主要集中分布在七里界、大冶大道、城西路沿线；联润商贸城市场内部规划有5栋（约1.2万平米）汽摩汽配商业，正施工建设中！

　Ø

　专业市场平均售价为：5000-8000元/平方米; 多数均采取一拖二销售方式；

　Ø

　大冶市专业市场及综合型消费型商业体现已开发建成体量约70万方，家居建材商业开发体量过大，面临时招商、运营困难的局面。

　四、 物业发展可行性分析

　大冶住宅市场逐渐趋于成熟，开发尚有潜力可挖；

　农贸市场尚有市场需求，但其辐射范围有限，难以大规模开发，收益较低；

　综合型商业（购物中心）、建材市场遍地开花，市场需求几近饱和，开发风险极大；

　汽车主题商业因大冶距离XX十分近，导致汽车消费客流被XX严重分流，汽车专业市场难有生存空间。

　物业类型

　概 况

　契合度

　物业（发展）潜力分析

　住宅

　大冶市住宅物业商品房开发进行成熟阶段，品牌开商商（碧桂园）等均进入大冶！

　＊＊

　大治市商品房年销售量200万平米，房屋平均价格4000元/平米，接近XX市区售价，客户群容易被分化,物业发展潜力有限；

　零售商业(餐饮、休闲、娱乐及生活配套)

　零售商业主要分布于新冶大道、金湖大道沿线，及部分社区底商部分!

　＊＊

　传统百货业态发展风险大，餐饮、休闲、娱乐业态在该地块发展难度较大；

　家居建材

　大冶市已有2个在运营的建材家居市场，城北别有3个同类项目在打造或招商中!

　＊

　需求相对已趋饱合，发展风险极高；

　汽配农机商业

　大冶汽配农机商业以汽车保养/维修/农业机械/电摩配为主；主要分布与七里路、城西路与大冶大道上!联润商贸城内规划有近2万平米汽摩汽配商业！

　＊＊

　大冶距离武汉90公时，离XX15公里，大冶规划向北发展，将与XX相融，XX汽车行业发展讯速，大治汽配商业客户群体严重分化，整合汽车经销商难度会非常困难！

　农贸批发物业

　分布在老城区，传统菜市场模式,仅满足区域内市民生活需求！

　＊＊

　大冶小型传统农贸市场分布密积，新市场打造需一定培育周期,发展此物业需谨慎！

　Ø 本报告总体结论：

　可进入大冶进行住宅开发，谨慎进行农贸市场开发，不建议进行综合购物中心及汽车、建材等专业市场开发。

　（备注：XX下辖各县市经济指标请参阅！统计表详见：附件1）

　XX商业顾问有限公司

　2017年3月11日