中房兴润清产核资审计总体实施方案

　北京中房兴润商贸中心

　清产核资 审计工作方案

　北京中瑞诚会计师事务所 二〇一八年一月二日

　清产核资审计总体实施方案

　为了确保优质、高效和按期完成北京中房兴润商贸中心清产核资工作和清产核资结果审计工作，协调各部门、各参与机构实施步骤和时间安排，根据独立、客观、公正标准，在充足调查研究、论证和分析基础上，对企业提供清产核资资料和清查出损失及挂账进行职业推断和客观评判，出具清产核资专题财务审计汇报和经济鉴证证实，特拟订清产核资审计工作总体实施方案。

　第一部分

　基础情况

　依据北京市国资委相关北京中房兴润商贸中心改制批复函，为推进国企债务整合重组和制度创新，现处于改建早期。

　第 二 部分

　审计目标、审计范围及依据

　一、审计目标

　为摸清家底，真实反应此次涉改范围内资产价值，依据国务院国有资产监督管理委员会《国有资产清产核资措施》、及北京市国有资产监督委员会印发《北京市国有企业清产核资实施措施》，在清产核资审计基准日，对涉改范围内资产进行账务清理、资产清查、损溢认定、资金核实并发表审计意见。同时，针对审计中发觉问题，分析原因并提出合理化提议。

　二 、 审计范围

　（一）清产核资审计范围

　审计范围为纳入此次清产核资范围是北京中房兴润商贸中心资产、负债、全部者权益。

　（二）清产核资审计资料范围

　（1）截止清产基准日清产核资报表、重大清产核资事项说明；

　（2）资产管理、会计核实等内部控制制度；

　（3）和资产购置、处理、损失处理会议纪要或相关决议文件，重大经济业务相关协议； （4）

　财务审计汇报，会计账簿、会计凭证及财务资料等； （5）银行对账单、未达账项调整表、期末资产盘点表等； （6）资产管理台账和固定资产卡片；

　（7）和此次清产核资相关询证函、盘点表； （8）清产核资审计过程中需要其它资料。

　三、审计依据

　（1）《中国注册会计师法》；

　 （2）《中国注册会计师执业准则》；

　（3）《中国会计法》；

　（4）《企业会计准则》； （5）《企业财务通则》； （6）《国有企业清产核资措施》； （7）《企业国有资产监督管理暂行条例》； （8）《国有企业清产核资工作规程》； （9）《相关印发清产核资工作问题解答（一）通知》； （10）《相关印发清产核资工作问题解答（二）通知》； （11）《相关印发清产核资工作问题解答（三）通知》；

　（12）《相关印发企业清产核资报表通知》； （13）《国有企业资产损失认定工作规则》；

　（14）《国有企业清产核资资金核实工作要求》； （15）《国有企业清产核资经济鉴证工作规则》； （16）《北京市国有企业清产核资实施措施》； （17）国资委、财政部相关清产核资、资产清查其它规章制度； （18）清产核资专题审计业务约定书。

　第 三 部分

　清产核资审计关键领域

　依据对 北京中房兴润商贸 具体情况了解和分析，此次清产核资审计关键领域包含但不限于以下方面：

　1、关注财务基础资料完整性、真实性及正确性。

　2、关注固定资产统计正确性和完整性，固定资产确实定、计量正确性及是否完整统计在账。

　3、房屋建筑物及构筑物、汽车、关键专用设备等权属是否清楚，对有疑问资产进行全方面盘点清查，对其它资产进行抽查，关键关注资产权属情况、是否存在账外资产、是否存在已报废、毁损或丢失未销账固定资产情况等；对出租出借固定资产管理情况进行全方面复核，努力争取达成经调整后账实相符。

　4、对外投资全方面审核，关注是否存在账外投资情况、投资期间收益、损失核销情况、对外投资企业注销外部证据是否齐全。

　5、关注账龄超期限较长往来账项，查清其账面金额、形成原因、期限、条件等情况；针对多年未清理往来，逐笔核实其形成原因，对无法收回债权及无须支付债务，按要求工作程序和工作要求进行账务处理。

　6、其它关注方面 ：关键关注是否存在期后事项、担保、诉讼事项、或有事项等。

　7、对会计差错、资产盘盈、财产损失、负债盈溢等逐一审核，按要求进行调整。

　第 四 部分

　 审计策略 和 审计工作内容

　一 、审计策略

　根据《中国注册会计师执业准则》要求，结合现在对相关信息初步了解，参考以往对审计工作方法和思绪，确定采取风险导向审计策略实施审计工作。

　（1）落实风险导向审计理念，优化审计执业规程，以提升审计工作效率，降低审计风险。

　在审计过程中一直落实风险导向审计理念，经过利用问询、观察、审计和分析程序，发觉单位内控微弱步骤，有针对性安排审计人员进行核实，以提升审计工作效率，降低审计风险。

　（2）明确审计目标、范围和审计关键

　此次审计目标和常规财务报表审计有很大不一样，依据被审计单位特点及审计目标确定审计关注关键，经过实施专门审计程序来获取审计证据和结论。

　（3）对审计证据特殊考虑

　对审计中发觉各类损溢、重大问题采取一事一议方法确定，做到事实清楚、证据充足。同时，对审计中发觉问题应搜集相关证据资料，采取单独证据移交单，并要求被审计单位办理确定手续。当现场审计

　结束后，审计小组将就审计发觉问题进行汇总后和被审计单位进行初步沟通，以充足听取其意见，既确保了审计认定正确性，同时也能取得单位支持和了解。

　二、 审计工作内容

　 1 1 、 资产类

　（1）货币资金清查关键是确定货币资金是否存在；货币资金收支统计是否完整；库存现金、银行存款账户余额是否正确。

　 ①现金清查

　检验现金日志账、总账及会计报表数查对是否相符。盘点实有库存现金，填写现金盘点表，将盘点金额和现金日志账余额进行查对，如有差异，应查明原因并说明。实际盘点中，应将库存现金余额由盘点日倒推至清查基准日。

　 ②银行存款清查

　 银行存款包含截止审计基准日被审计单位在金融机构开立人民币基础存款账户、通常存款账户、临时存款账户、专用存款账户等情况。检验银行存款日志账、总账及会计报表数查对是否相符。取得银行对账单，并和银行日志账查对；检验银行存款余额调整表，检验未达账项真实性，逐笔落实未达账项形成原因、时间、金额和清产核资基准以后进账情况，对长久挂账未达账项应查明原因，或取得相关依据后进行处理。全部银行存款必需进行函证，函证范围包含清查基准日存在全部账户。着重关注是否存在受限资金及担保问题。

　（2）预付、应收款项清查

　 ①检验应收款明细账累计数、总账数及会计报表数查对是否相符。

　 ②取得应收款余额账龄分析表，检验账龄划分结果是否正确。

　 ③应收款中外部单位款项全部函证，关注回函不符情况，作出对应统计。对暂付内部单位款项进行对账，对于经对账后双方结果不一致应查明原因，提请管理层决定意见。

　 ④查明应收款各明细项目标挂账原因。

　 ⑤对于备用金，由备用金使用单位或个人进行备用金盘点，填写盘点表。不适用现金盘点，敦促企业今早催收。

　（3）投资类资产清查

　 ①对长久投资资产清查，索取相关投资协议、协议、章程，和相关政府部门或上级主管部门同意文件，确定现在拥有实际股权、原始投入成本、所占股权百分比、历次分红情况、注销原因、投资损失等。

　（4）存货清查

　存货应检验和余额形成相关全部统计，重新计算应有余额，核查是否和会计统计一致并符合相关会计要求。

　存货，应认真组织清仓查库，标准上要求对全部库存物资全方面清查盘点。

　①检验存货明细账累计数、总账数及会计报表数查对是否相符。

　 ②将财务部门存货明细账余额和商品管理部门仓库台账余额进行查对，检验是否账账相符。

　③对库存商品进行监盘，并复核盘点表。

　○4 对于在第三方单位存放全部权属于被审计单位材料，须取得存货项目清单。含有实地清点条件进行现场清点及监盘；无法进行现场清点，经过发函等方法对库存商品项目及数量给予确定。

　在监盘过程中，需同时关注存货状态。将清查基准日库台账和库存实际数量进行查对，复核盘盈或盘亏正确性。

　（5）固定资产清查

　对各项固定资产进行全方面清理、查对和查实基础上，对实物进行全方面盘点核实。

　①检验固定资产分类是否正确，并和明细账累计数、总账数及会计报表查对是否相符。

　②将财务部门固定资产明细账余额和固定资产管理部门台账余额进行查对，检验是否账账相符。

　③对固定资产进行监盘，并复核盘点表。

　④对出租固定资产要检验相关租赁协议；检验账面统计情况，检验是否已按协议要求收取租赁费。

　⑤对临时借出、调拨转出但未推行调拨手续和未按要求手续同意转让出去资产，要求收回或补办手续。

　⑥检验土地使用证、房屋产权证、车辆行使证或其它形式权属证实文件（如固定资产划拨文件、原始入账依据和资产登记档案），明确固定资产产权归属，对于权属不清固定资产，管理层应出具情况说明。

　⑦对于在第三方单位存放资产，取得资产项目清单。含有实地清点条件进行现场清点及监盘；无法进行现场清点，经过发函等方法对资产项目及数量给予确定。

　⑧对于应提未提折旧视同应提未提费用作为资产损失进行申报处理。

　在监盘过程中，需同时关注固定资产状态，包含使用状态和品质情况，和租借情况。复核监盘日至清查基准日之间倒算正确性。对清查出盘盈、盘亏、已毁损或需报废固定资产，取得被审计单位情况说明、技术判定等资料。

　（6）无形资产清查

　无形清产核资范围关键确定是否存在土地使用权，检验土地权属证书原件，如是国家无偿调拨并获取相关协议等文件资料，使用情况和受益期限，，并由涉改单位拥有或控制。

　2 2 、负债类

　负债清查范围和内容包含各项流动负债和非流动负债。流动负债要清查多种短期借款、应付及预收款项、应付职员薪酬等；非流动负债要清查多种长久借款、应付债券、长久应付款等。对负债清查时企业、单位要和债权单位逐一查对账目，达成双方账面余额一致。

　 3 3 、其它类

　（1）单位内部往来

　单位以清产核资基准日为时点，对各项账务进行全方面清理，要求做好内部账户结算和资金查对工作。要做到往来关系清楚、资金关系明晰、内部单位之间往来余额查对一致。

　（2）资产损溢确定和会计差错更正

　在清产核资审计中发觉资产损溢，应根据清产核资相关政策要求给予确定；对审计出来多种会计技术性差错，应该依据企业会计准则要求进行账务调整。

　（3）或有事项

　检验审阅对外借款协议、协议等，并将对外担保、抵押情况向银行等金融机构函证，以发觉对内或对外或有负债、担保情况、财产抵押和司法诉讼等线索，依据实际情况分类编制情况说明。

　第 五 部分

　清产核资审计工作 安排

　一、 审计工作步骤 1 1 、 核实 各企业 基础情况、清查 基础 材料

　（1）获取单位法人资格证书、人员编制及实有些人数相关资料，对单位全称、单位性质、隶属关系、人员编制、人员数量及人员结构等基础情况进行核实。做好对各项清产核资材料核实工作。

　 2 2 、账务清理 和 查对

　根据执业准则要求，对审计范围内各单位截止审计基准日会计核实科目进行全方面核实，对账账相符、账证相符、账物相符情况及函证情况进行核实。必需时进行会计差错调整。

　对多种资产采取问询、检验、盘点、函证、重新计算等方法进行全方面清理、核实基础上，根据执业准则和会计师事务所相关质量控制制度要求，对多种资产清理、核实情况进行审计，关键做好各类实物资产、往来款项、对外投资审计工作。

　3 3 、资产账务、盘点结果及清查报表审核整理

　（1）资产账、财务账比对 ：查对资产账和财务账账账差异。

　（2）盘点结果审核 ：查对资产盘点结果，对多种未达账原因造成盘亏、盘盈情况进行审核校验。

　（3）资产实物盘点核查，产权核实 ：对各项资产进行全方面清理、查对和查实基础上，对实物进行盘点核实。

　在财产清查审计过程中，获取相关产权证书，以核实纳入此次清产核资范围土地、房屋、车辆、专利等是否拥有产权。对于产权归属不清或有争议资产，应专题上报。

　 4 4 、损溢认定，资金核实

　对清查出多种资产盘盈和盘亏、报废毁损及资金挂账情况根据国家清产核资政策相关要求认定标准进行核查，在充足调查取证基础上进行客观分析和职业判定，确定各项资产损溢、资金挂账和企业实际占用国有资本金数额。

　5 5 、提交清产核资审计汇报

　在对财产清查进行审计、对相关损溢进行鉴证基础上，依据相关要求，对单位清产核资结果发表审计意见，出具清产核资专题审计汇报。对清产核资审计中发觉问题，进行全方面总结、认真分析，根据

　资产管理方面、会计核实方面、综合管理方面进行分类细化，提出切实可行对应整改意见，方便单位建立健全单位内部各项资产管理制度。

　二、 审计工作方法 及 取证要求

　（一）审计工作方法 在对被审计单位现行内部控制制度及其实施情况进行了解基础上，合理采取函证、盘点、检验、重新计算、问询等方法进行审计。

　1、采取合适函证方法。对银行存款、往来款项、投资、异地库存商品进行抽样函证，当抽样函证发觉差异时，应合理扩大函证量，直至全部函证。

　2、采取合适盘点方法。对重大、数量有疑问实物资产进行全部盘点；其它资产分层抽样盘点，当抽盘发觉差异时，合理扩大抽盘量，直至全部盘点。

　3、对权属证实、相关文件、专题说明等进行全方面检验。

　4、对土地房屋部分出租出借面积及金额、价值有疑问资产等能够进行重新计算。

　5、对出租出借情况、资产管理情况、工作汇报中重大事项等进行问询。

　（ 二 ）审计取证要求

　1、损溢证据材料形式要求 （1）全部文本材料统一使用 A4 白色纸张，包含打印件和复印件，各证据材料均需搜集一式四份。

　（2）《资产清查损溢申报表》、《资产清查损溢现场审查表》等表

　格文件均采取统一格式，表格内应填列内容除签章部分外均在电脑中填列完整再打印。损溢说明、内部经济鉴证意见书等相关内容可必需为“A4”纸。

　2、资产清查损溢申报表填列要求 被审计单位在填列《资产清查损溢申报表》前，首先应详尽描述该项目标发生时间、形成过程、包含金额、现在情况、形成损溢原因分析、单位在减损方面所作出努力、对可收回金额估量及估量标准等事项，形成专题说明，专题说明总体标准应能使不相关第三人在阅读该栏目后清楚了解该申报损溢项目标基础情况，并对该项目是否形成损溢产生基础评价。

　《资产清查损溢申报表》中相关内容依据专题说明填写，“关键证据”应按前述证据排列次序逐项进行罗列；各部门意见签署应清楚、明确。

　2、资产盘盈、财产损失、负债盈溢项目取证要求 详见下表。

　资产盘盈、财产损失、负债盈溢关键证据表 类别 损溢原因 应获取关键证据 说明 1.货币资金损失 现金短缺 现金盘点表（保管人确定）

　短款说明及内部核准文件（包含管理责任人责任认定及赔偿说明书面材料）

　因为管理责任造成，还应有对责任人责任认定及赔偿情况说明

　包含刑事犯罪司法涉案材料

　银行已付、单位未付款项 逐笔查明形成原因，确定和收款人是否

　类别 损溢原因 应获取关键证据 说明 存在债权债务关系，核实情况、分清责任 按下述坏账损失确定要求进行取证

　2.坏账损失（应收账款、预付账款、其它应收款、暂付款）

　已宣告破产，注销、吊销工商登记，政府责令关闭 法院、工商部门、政府部门相关文件 因合并、分立而注销证实需深入查证 对方单位已清算，清算汇报及未清偿部分说明

　 对方单位未清算，中介机构对不能收回部分出具鉴证证实 律师、资产评定师、注册会计师 失踪，死亡 公安机关证实材料

　 中介机构出具其遗产不足清偿或无法找到承债人证实 律师 不可抭力（战争、国际政治事件、自然灾难等）

　单位专题说明

　 中介机构出具鉴证证实 律师、注册会计师 败诉，或虽胜诉但无法实施、法院裁定终（中）止实施 法院相关文件

　单笔金额较小逾期 3 年以上款项（催收不经济）

　单位专题说明

　中介机构出具鉴证证实 注册会计师 境内逾期 3 年以上款项 单位催收磋商统计

　 债务人已资不抵债、连续 3 年以上亏损、连续停业 3 年以上（报表、审计汇报或近期资产评定汇报）

　 单位和对方单位最近 3 年无业务往来说明

　 中介机构出具鉴证证实 律师、资产评定师、注册会计师 境外（含港、澳、台）逾期 3年以上款项 驻外使（领）馆或商务机构证实

　 境外中介机构出具鉴证证实 境外律师、注册会计

　类别 损溢原因 应获取关键证据 说明 师 有债务重组协议逾期 3 年以上款项 单位领导办公会议（或类似）决议

　 二级及其以下单位报经上一级单位审批同意文件

　 债务重组协议，已收回资金证实

　 3.存货、产成品、在产品损失 盘盈，盘亏 保管人确定盘点表及说明材料

　 盘盈存货入账依据（入库单、类似存货采购发票、其它价格证据）

　 盘亏存货价值依据（入库单、账面成本）

　 内部责任认定及责任人赔偿说明，内部审批文件

　 中介机构出具鉴证证实 注册会计师 毁损 单项或批量金额较小，单位内部技术鉴证证实

　 单项或批量金额较大，国家技术鉴证部门证实或含有资质中介机构技术鉴证证实 技监部门 实物现场照片

　 单位情况说明，责任认定及内部核批文件

　 包含保险企业理赔情况说明

　 被盗 公安机关报案统计（立案、破案和结案材料）

　 责任人认定及赔偿说明，内部核批文件

　 包含保险企业理赔情况说明

　 已削价、折价处理存货（账存实无）

　单位说明材料

　相关会计凭证（计算确定原账面价值和收回金额差额部分）

　类别 损溢原因 应获取关键证据 说明 成本高留低转 单位专题说明

　 中介机构出具鉴证证实 注册会计师 4.投资损失 被投资单位已破产，清算，被撤销，关闭或被注销、吊销工商登记 法院、工商部门、政府部门相关文件

　 被投资单位已清算，未清偿部分说明

　 被投资单位未清算，中介机构对不能收回部分出具鉴证证实 律师、资产评定师、注册会计师 参股投资项目 投资金额较小，被投资单位已资不抵债、连续 3 年以上亏损、连续停业 3年以上

　 中介机构出具鉴证证实（单位应提供对方单位证据：报表、工商税务证实、审计汇报或近期评定汇报）

　律师、资产评定师、注册会计师 期货、证券、外汇等投资 已交割，投资损失挂账未转损溢形成潜亏

　相关会计凭证（计算确定原账面价值和收回金额差额部分）

　 5.固定资产损失 盘盈 盘点表及保管人说明

　 价值确定依据（同型号市场价格、类似功效资产价格、数额较大由中介机构评定作价）

　资产评定师 盘亏 盘点表及保管人说明（金额较大时应逐项说明）

　 单位内部责任人认定及赔偿说明，内部核批文件

　 中介机构出具鉴证证实 注册会计师 毁损 金额较小，单位内部技术判定证实

　 金额较大，单位专题说明，委托外部有资质技术判定机构出具判定证实 技监部门

　类别 损溢原因 应获取关键证据 说明 不可抗力造成损失，相关职能部门判定材料（如：公安、消防、交通、房产、安检）

　 实物现场照片

　 单位内部责任人认定及赔偿说明，内部核批文件

　 包含保险企业理赔情况说明

　 被盗 公安机关报案统计（立案、破案和结案材料）

　 责任人认定及赔偿说明，内部核批文件

　 包含保险企业理赔情况说明

　 工程实际投入价值确实定依据

　 自然灾难、意外事故 事故证实材料

　 责任人认定及赔偿说明，内部核批文件

　 包含保险企业理赔情况说明

　 6.无形资产及其它资产损失 被替换、超保护期等无效资产 技术部门出具判定材料

　超期证实文件

　账面余额证实资料（明细账）

　 7.其它损失 或有负债变成事实负债，且无法追回 担保损失--按坏账损失确定措施 注意已变成事实负债，经济资源已肯定会流出单位 抵押损失--抵押资产被变卖或拍卖证实

　 8.应付账款、预收账款、其它应付款、暂存款 已宣告破产，注销、吊销工商登记，政府责令关闭 法院、工商部门、政府部门相关文件 因合并、分立而注销证实需深入查证 对方单位已清算，对方单位未要求清偿说明

　 对方单位未清算，中介机构对不需支付 律师、资产评定师、

　类别 损溢原因 应获取关键证据 说明 部分出具鉴证证实 注册会计师 失踪，死亡 公安机关证实材料

　 中介机构出具不需支付或无法找到承债人证实 律师 不可抭力（战争、国际政治事件、自然灾难等）

　单位专题说明

　 中介机构出具鉴证证实 律师、注册会计师 败诉，或虽胜诉但无法实施、法院裁定终（中）止实施 法院相关文件

　单笔金额较小逾期 3 年以上款项 单位专题说明（逾期期间对方未就此款项提起诉讼或提出要求、无同意支付说明）

　中介机构出具鉴证证实 注册会计师 逾期 3 年以上款项 相关情况说明（逾期期间对方未就此款项提起诉讼或提出要求、无同意支付说明）

　 单位和对方单位最近 3 年无业务往来

　 中介机构出具鉴证证实 注册会计师 9.应付职员薪酬 超支挂账 单位应付工资及应付福利费超支情况说明

　 中介机构出具鉴证证实 注册会计师 10.应交税金借项 不予抵扣 单位纳税或退税申报表，不予抵扣说明材料

　 税务部门汇算资料，相关文件

　 中介机构出具鉴证证实 注册会计师 注 1、每项损溢均需单位出具专题说明。

　注 2、鉴证证实关键有：单位内部技术鉴证证实、专门机构技术鉴证证实、律师及资产评定师鉴证证实等。

　 三、 审计工作时间安排

　此次清查工作，现场审计分为三个阶段。其中：前期准备阶段、

　组织实施阶段、汇报阶段，初步安排各审计阶段工作时间为：前期准备一周、实施阶段一周、汇报阶段一周。

　四、人员安排及关键职责

　为了按时按质完成此次清产核资审计项目，本所将选派业务能力强审计经验丰富专业人员参与本项目。由高级项目经理王淑红担任项目总责任人，负责领导审计工作，和企业管理当局及相关人员进行合适沟通，加强相互间协作和配合，确保多种必需审计程序得以顺利实施，最终实现审计目标；由独立复核人沈晓光担任项目技术责任人，负责本项目标重大问题协调及技术支持；由风险管理委员会主任高晶负责质量控制，负责出具汇报前审计质量控制,审核工作底稿。

　五、审计质量控制

　为了确保此次清产核资专题审计能够按时、保质、保量地完成，从以下两个方面对项目标全过程进行严格控制：

　1、人力资源确保

　选派能够胜任该项目标工作人员参与此次审计任务，假如在审计过程中因为情况复杂，应对应增加力量，以确保审计任务按时按质完成。

　2、审计质量确保

　会计师事务所项目质量复核制度是确保执业质量根本方法。为了确保此次审计执业质量，分清各自复核职责，项目责任人深入明确质量控制内容，以指导控制复核运作有效开展。

　六、审计周期确保方法

　为了顺利完成此次审计工作，确保审计周期， 建立固定联络人制度 、建立定时沟通制度、建立重大问题请示汇报制度 。

　七、现场总体要求

　1、现场进度控制 项目组应严格实施进度安排，若遇特殊情况，应立即汇报，取得同意后方可延长；因被审计单位配合等原因造成无法按进度完成，应提请被审计单位立即向上级企业相关领导请示汇报，经同意后方可延长，但项目组责任人应依据进度情况进行合适人员删减。

　2、在审计过程中，审计执业人员应恪守《注册会计师职业道德准则》，并遵守工作纪律。

　北京中瑞诚会计师事务所

　 二〇一八年一月二日