工商管理专业+浅议房地产行业税收征管问题及对策

　摘 要

　自从改革开放以来，我国的整体经济快速崛起，发展较早的房地产慢慢的成为经济发展的重要支撑，并且成为推动地方税收增长的主要推动力。近年来，我国房价一直居高不下。针对这种情况，我国政府多次出台了各种税收政策以遏制住住房价格过快上涨。但是，中国目前的房地产税收征管制度仍有许多问题。它在规范房地产行业市场和促进社会公平方面施展它们应有的作用。因此，有必要对我国房地产税收征管制度所拥有的问题进行探讨，并提出建议对策。

　但由于房地产企业的项目审批计划，经营管理方式多样以及开发房地产产品的固定，房地产业对税收政策所具有很强的敏感性，资金需求量链条长，清算难度大，涉及的问题范围很广，再加上部分的房地产开发商的缴纳税额的意识不积极，它给房地产开发业的税收征管工作造成了相当大的影响。虽然税务机关试图加强收集和管理，并取得了一定的成果，但通过对房地产开发行业的专项检查，发现该行业的税收状况仍然不容乐观。首先，本文介绍了房地产税收征管的现状；其次，本文对房地产税收征管现状进行了深入分析，从中提出其留存的问题；最后，在分析了我国房地产行业的税收征管所存在的主要问题后，提出了相应策略和方法。

　关键词：房地产；税收稽查；税收征管

　;

　Abstract

　Since the reform and opening up, China"s national economy has developed rapidly, and China"s real estate industry has gradually become the pillar industry of the national economy, and become an important driving force to promote the growth of local taxes. In recent years, China"s housing prices have been high. In response, the Chinese government has repeatedly introduced various tax policies to curb the rapid rise in housing prices. However, there are still many problems in the tax collection and management system of China"s real estate industry. It plays its due role in regulating the real estate market and promoting social equity. Therefore, it is necessary to discuss the problems of the real estate tax collection and management system in China, and put forward countermeasures. Project examination and approval of the plan, but as a result of real estate enterprises operation and management mode diversity as well as the development of real estate products is fixed, the sensitivity of the real estate industry by tax

　policy has a strong, capital demand chain is long, difficult to liquidation, involves a wide range of issues, plus part of the real estate developers to pay tax consciousness is not positive, it work of tax collection and administration for real estate development industry has caused considerable difficulties. Although the tax authorities tried to strengthen collection and management, and achieved some results, but through the special inspection of the real estate development industry, found that the tax situation of the industry is still not optimistic. Firstly, this paper introduces the current situation of real estate tax collection and management. Secondly, this paper makes an in-depth analysis of the current situation of the real estate tax collection and management, and puts forward its retention problems. Finally, the paper analyzes the main problems existing in the tax collection and management of China"s real estate industry and proposes strategies and methods. Keywords：Real Estate；Tax audit；Tax Collection and Management

　目 录

　1 绪论1

　1.1 研究背景1

　1.1.1 选题背景1

　1.1.2 研究目的1

　1.2 选题意义1

　1.3 文献综述2

　1.3.1 国外文献综述2

　1.3.2 国内文献综述2

　2 我国房地产行业税收征管的基本理论概述4

　2.1 房地产税收征管的相关概念4

　2.2 房地产税收征管的特征及特点4

　2.3 房地产行业税收征管的基本目标及模式5

　3 当前房地产行业税收征管面临的现状及主要问题6

　3.1 我国房地产行业税收征管的现状分析6

　3.2 我国房地产行业税收征管存在的主要问题6

　3.2.1 在我国房地产开发环节的主要问题7

　3.2.2 在我国房地产交易环节的问题7

　3.2.3在我国房地产保有环节的问题8

　4 加强房地产行业税收征管的对策思考9

　4.1 提出我国房地产行业税收征管的对策9

　4.1.1 对房地产企业纳税意识进行强化9

　4.1.2 全面推进房地产行业税收稽查工作9

　4.1.3 提高税务机关的税务征管能力9

　4.1.4 推行一体化新兴管理模式10

　4.2 加强对房地产行业税收征管的控制方法10

　5 结论12

　5.1 研究结论12

　5.2 政策建议12

　致 谢14

　主要参考文献15

　1 绪论

　1.1 研究背景

　1.1.1 选题背景

　我国的经济近些年一直快速增长，人们的生活中能够自由支配的资金越来越多，大家对于投资方面的理解越来越深入。并且，如今我国的房屋方面的制度以及大家旧思想方面的制约，房地产行业一直是比较活跃的经济版块，是我国发展的关键支撑。我国也一直致力于房地产的监管，目前主要是靠税收对其进行管制，但是目前该行业各种制度体系极其复杂，使得税收很难全方面把控，有很多税收不能合理地缴纳。要让房地产行业以后发展越来越好，使其税收方面的为题得到解决，政府必须进行这方面的改革，对于房地产的税收体系进行大力完善，合理地对资源进行利用，对于水手的各个环节进行仔细的把控，使得该行业的税收得到很好的管理。

　1.1.2 研究目的

　房地产业所拥有的问题是经济问题和影响社会稳定的国民经济和民生的问题。房地产业税收征管对我国有很重大的研究目的：

　首先，它将有助于房地产行业遵循正常的轨迹。增强改进房地产业的税收征管，他应当指导房地产业的开发和经营发展，促进房地产行业的合规，加强和保护税收法律制度。根据税收政策，调整和控制房地产业，更新房地产税收征管环境，指导房地产业的持续发展，来促使当地经济乃追中国经济的

　发展。

　其次是有助于增加地方财政收入。房地产业涉及广泛的税收和各种地方税，这对中国地方税收的增加具有重要意义。增强房地产税收征管，来促使房地产税收收入的快速增长，并且稳定性较强，为地方政府的财政增加很多收入。通过这种方式，可以改善当地地方政府的治理和管理事务的能力，以此来为社会提高更好的社会公共产品。

　再是更好的实施国家宏观调控政策。调整税收政策针对房地产利润和消费税收政策可以更好得到的实现，改善房地产税收政策，增强税收征管的力度。防止投机购房和改善住房供应的结构来规范房地产市场秩序和预防金融风险造成的伤害，引导房地产业平稳发展，快速发展，健康发展。

　最后是有助于防止税收收入和征管漏洞。房地产行业的纳税人现在对税收的了解不多，经常违反税收政策，税收收入大幅减少。在房地产开发和销售环节，该行业在税收方面的收益还不及其销售所得的一半；在该行业保有环节部门，由于房屋持有人的信息部队称，纳税人不及时缴税非常严重。因此，必须要加强房地产业的税收征管，重建房地产业税收征管制度的同时保护税收收入，改变房地产业异常发展。

　1.2 选题意义

　新背景下加强中国房地产业的税收征管的主要意义：1.税收收入的主要来源是房地产税收。2.房地产行业带动整个地方的经济发展。3.房地产行业的税收监管推进供给侧改革。就房地产行业在我国经济发展中重要作用，对于它的改革一定要在平稳中进行，慢慢的进行去库存，这是我国如今供给侧改革的重要改革点。税收征管以房地产业调控的方法和国家治理作为重要基础。加强房地产业的税收征管，有助于协调供给测改革，最大限度地发挥房地产业所产生的的作用。理论界普遍认为，作用于房地产税收有着三个要点：一是完善税制；二是调节收入分配；三是抑制房价不合理增长。而在我国，房地产税税收制度尚存在很多问题，诸如重复征税、税负在征税环节分配不合理等问题，房地产税作为房产税的功能尚未完全实现。此外中国正在积极推动房地产税法。目前，中国的个人财产税试点城市只有上海和重庆。还需要我们继续进行研究，并不断对其进行完善。

　1.3 文献综述

　近年来，房地产业在中国迅速登上舞台，房地产事业在我国的建筑行业的重要性显现来。即使政府部门的发展也能实现安全和健全的功能，它也成为现代国家财政收入的来源。与此同时，从社会经济建设发展角度方面看，房地产业为中国的建设提供了良好的经济支撑，并对发展中国社会经济的起着

　重要意义。并且有必要关注一下房地产业税收征管工作区域较多而且比较广，产生的费用和税种项目比较多，在这个过程中存在的问题，它严重的制约了房地产行业的税收征管工作的正常开展。因此，应为房地产税收征管提供良好的政策支持，并为税收征管提供相应的改进方法。

　1.3.1 国外文献综述

　 Rosen 指出财产税（即房地产税收）更容易收取，财产税的税收收入比较稳定，并且不会因经济波动而大幅波动（ Mckenzie， Betts），因此财产税是地方政府的理想收入来源。对于房地产税，不同的国家有自己独特的观点，Dipasquale，D.和 Wheaton 为美国房地产行业的不同税源提供不同的观点和建议。Kaklauskas 等学者提出，应在微观，中等和宏观层面进行房地产业的综合分析和理性决策，以适应经济条件变化的影响。Farle 和 Schmitt 讨论并分析了德国房地产投资原则及其相关税收的现状，并指出增值税问题在房地产转让交易过程中发挥了重要作用。税收管理本身的不完善已经反映在发展中国家。Bird 和 De Jantscher 就发展中国家税务管理中遇到的税务问题提出了建议，并就如何改善发展中国家的税收管理进行了具体的研究和分析。

　LeBorgne 等学者分析了印度尼西亚的财政调整战略，税制改革以及这些改革对财政调整调整的影响评估，并进一步解释了这一点税制改革对税收收入产生积极影响，对投资环境产生积极影响。税收管理的复杂性和难度也是各国都需要面临的问题。Surrey 针对美国房地产行业在管理税收方面的复杂性，提出自己的问题，并为您解决问题。Phillips 等学者建立了税收管理的 GAAP模型，并指出这种管理方式的优越性。Sanger 等学者提出一种预测房地产价值的模型，该模型针对税收改革的变化对房地产资产进行了有效的分析，利用市场验证，得到了较持久的效果。

　1.3.2 国内文献综述

　房地产行业经济业务的产业特征是比较鲜明和其他鲜明的行业税收征管带来了很大的影响。孙冬梅（2016）从内部和外部原因对房地产税收征管问题进行了研究分析，提出了加强房地产税收征管的建议。房地产企业的高税收和正常的税收征管难度较大，有多种原因是税务机关所承担起的责任。袁光华（2016）提出房地产企业的税收征管的主要风险点如下：第一个是企业税收遵从度低，偷逃税款；第二个是在税收风险方面，他认为的原因是开发商的税收合规性不规范，房地产业的税收制度不完善，而且相关税收政策变化大，税收漏洞导致纳税企业有机可乘，信息与数据库不匹配。

　王钰涵（2017）阐述了房地产行业在国民经济中占据着越来越重要的位置。但是，由于税制比较复杂，房地产业监管拥有漏洞，税收收入流失问题比较

　严重。本文从税收制度建设、管理方式创新、信息系统完善三个角度提出加强税收管理的建议。夏璟华（2017）通过对房地产业发展现状和行业税收，找出北辰区税收征管方面存在的问题，并强化了房地产行业税收征管的有效方法。

　钟之韵（2018）阐述通过对房地产交易税收征管风险进行分析，并提出解决问题的应对策略，希望对我国房地产行业的发展有所帮助。

　伍志贤通过对国内外房地产税收征收管理工作进行分析，总结出进一步完善桂林市房地产业税收征管的主要对策和措施：

　一是完善税收法律体系，完善房地产评估系统；二是加强干部队伍建设，巩固税收征管基础；三是加强治理税务，提高控制管理； 四是加强宣传辅导，优化纳税服务；五是减少外部干预，加大打击力度。于萍（2018）为提升税务部门业务运行效率，及时发现与纠正房地产行业中存在的税务违法问题，提出了对房地产行业税收严格管理的建议。本文从房地产业税收征管现状入手，阐述了存在的问题并提供了相应的对策。仇珂（2018）认为沪、渝试点的房产税政策未能实现房地产税的一般功能与其功能定位不清晰、税制要素设计不合理有很大联系，我国在进行新一轮房地产税制建设时，要更加注意细节的设计，借鉴其他国家的先进房地产税制建设经验，在立法层次、征税目的、税制要素选择、配套措施完善等方面做出改进。

　综上所述，中国房地产行业的税收征管目前具有一定的成效，目前它大部分体现在房地产业所得税的税收风险和对策分析上来，但是，缺乏对国内或国外税收征管困难的具体对策的研究。尤其是在实行“营改增”后，房地产行业的税务机关由地方的变成了国家的税务机关。税收征管模式发生了比较大的变化，中国对这方面的研究变得更加薄弱。本文在实际工作的基础上，全面研究了房地产业增值税和所得税的征收和管理，为国家税务机关对房地产企业在税务方面的监管找出了新的发展方向。

　2 我国房地产行业税收征管的基本理论概述

　2.1 房地产税收征管的相关概念

　1.税收征管 税收征管是指一系列政府管制的过程，即税务局依照相关的法律法规对于税务收取方面的各个过程进行相应的管理、监督的全过程。从大的方面讲，税收征管是对于每一个税务种类的收取方面，如税收服务、过程监督管理、税务的检查、以及这方面法律的设立和执行等方面进行相应的管制，大体上能够把上述几个方面总结成两个大类：首先是税务方面的行政以及执行，这一方面主要包含纳税人对于缴纳税务的登记、纳税人进行纳税申请的管理、

　纳税时相关的减免缓税、监督管理、行政处罚、行政复议这些方面的管理，第二是税收的内部管理，这类管理是在人们在进行长时间的税务管理时从宏观的角度出发借助税收计划，会计票证以及税务统计等行为对税收内部实施相应的管理。在税收的全过程中，税收征管是其中最为关键的部分，是实施税收管理，把一些目标税源变成为实实在在的经济收益的实际方式，同时也是，对于国家相应政策进行落实，并且对纳税人依法履行纳税义务进行引导、监管，使税收起到应用作用的重要手段。

　2. 房地产税收的概念

　这一概念是指政府通过他的政治地位，依照相关法律强制，无偿的，获取房地产行业收益的分成，使其成为政府收入一部分的方式。在实际操作过程中，就是以房地产为单位进行税务计算或者主要以房地产进行经济运转作为相关税务计算的根本的税赋。房地产是我国经济发展的支柱性产业，它的相关税收对于我国经济的发展也是非常关键的，并且在全世界范围内房地产税收都受到很大的重视。房地产税收不仅能够提高国家在各方面的收入，帮助国家提高财政收入，更好的进行城市建设，使得土地的分配更加合理，并且还能有助于国家进行宏观调控，改革目前经济体制中的问题，调整市场配置，优化产业的结构，使得房地产的发展更良好、更加符合我国的发展现状。

　2.2 房地产税收征管的特征及特点

　1.房地产税收征管的特征

　（1）国家性

　对于房地产进行征税是国家规定的，这种行为属于国家行为。虽然如今有些税收部门并不是国家级的机构，但是各地的房地产行政管理部门以及国家税务机关都只是国家进行税收的机构，他们之间是借助以及被借助的关系，国家授予相应机构与权力，使其代表国家行使税收权力。土地资源是属于国家的，是社会中所有财富的根源，只有国家才拥有土地的所有权，才能够对房地产进行征税，其他的任何团体、组织、个人，都不能进行这种行为。国家对土地资源有最权威的解释权，只有国家才能够对土地进行管理，国家通过这一权利，对土地，不动产以及它相关的财产和相关的生产、经营、流动等所有的过程实施税务征管，使得国家获得相当一部分的财政收入，这种行为是合法的，是国家权力的体现，这是国家本身的职能，因此，对于税收，只有国家才能对其把控。国家能够依靠税收的收入行使它相应的权利，参与国民经济收入的分配和再分配的全过程，依靠获得的收入实现对国家整体的管理。

　（2）法定性

　税收与法律是相辅相成的。因为法律而进行税收，税收反过来依靠法律得以保障，这是制定税收方面法律的基本规律。税收作为社会财富再分配的一种手段，没有法律的加持，税收会很难进行下去，它的功能和价值很难发挥出来。房地产税收作为税收中的一个分支，也是要依靠法律的加持，才能有所保障，才能更好的向前发展。政府通过立法，把房地产税收的类型、主要内容以及相关责任等进行明确，使得各地在进行房地产税收是有法可依，为房地产税收的征收、管理以及监督等一系列过程提供法律保障，使得房地产税收顺利进行，并且有助于房地产行业，健康发展。

　（3）规范性

　房地产税收是一项法律规定的行为，他的一切过程都要依据法律进行，国家的任何部门，包括国家税务机关以及国家授权的房地产行政管理部门都不能脱离法律进行房地产税务的征收。房地产税收方面的法律对于房地产税收的设立，分类、征收以及征收对象，征收方式，税务的计算方法，计算依据以及一些减免政策都会有明确的规定。对于这些规定，国家的任何机关、机构在进行税务征收时，都要遵循这些规定，不得超出法律规定的范围。

　2.房地产行业的特点

　房地产行业资金流动比较大，所以它与银行的互动很频繁，其发展受政策性的影响特别大。该行业对于中央进行的宏观调控政策的规定特别敏感，受政策的导向作用较大。但该行业的流动性差，是一个地域性的产业。虽然房地产也是一种商品，但是，平时我们都称之为不动产，因为它具有明显的地域性，当它被生产出来之后，他的位置，就不能在发生变化，所以对这个行业进行研究时，不能简单的用西方经济学理论进行研究，他通常情况下，是不受供求关系影响的。房地产的消费周期比较长，对于人们生活的影响特别重大，关乎到人们生活的方方面面，因此政府对该行业的要求也特别严格。最后，该行业对于资金的投入要求特别高，任何投资者都需要有大量的资金以及稳定完善的资金链支撑房地产行业的运行，这一特点使得很多投资者望而却步。

　2.3 房地产行业税收征管的基本目标及模式

　我国在进行房地产行业税收征收的工作时，其基本目标就是为了提高税收的质量以及税收的效率，提高房地产行业的纳税遵从。其工作的具体内容如下：①一切税收行为都依照法律进行，执法公正严格，使得法律规定的各项税收政策都能够落到实处。②征收的效率高，加强各方面的协调，使得征收的实际税款接近或者相同于法定的应征收的税款额，使得我国在经济不断增长的同时，税收也与之同步增长。③纳税人的遵从率提高，改革各项纳税制

　度，使其更加规范合理，赢得纳税人的认同，提高纳税遵从。④缩减成本，完善纳税体制，减少不必要的成本支出。⑤社会满意，努力发挥好税收的作用，提升税收方面的形象，赢得大家认同。

　经过这么多年的积累实践，我国对于税务征收逐渐形成了这样一种模式：政府致力于优化服务，所有纳税人都要依法进行申报纳税，依靠如今发达的网络技术，对各项税务进行集中征收，重点稽查，加强管理。首先坚持优化服务以及申报纳税，这是在税务征管中具有基础性作用的政策。每一个纳税人都自觉的进行纳税的申请，税务征收机关，依法进行税务征收，并在各个环节中给予纳税人相应的良好的服务；依靠网络技术，就是运用现代化的网络技术进行相应的税务征收以及信息管理等，极大的提高税务征收的效率。税务集中征收，是指纳税人的信息集中管理，方便进行税务缴纳；重点稽查，对于一些重要地点的关键过程进行审查，对于各种违法行为给于打击和严惩。加强管理，对政府的要求，使得税务的各个环节协调合理，特别要强化对于税源的管理。

　3 当前房地产行业税收征管面临的现状及主要问题

　3.1 我国房地产行业税收征管的现状分析 房地产税收的主要是在资金流通时的各种税种：企业营业税、所得税以及房产税、城市房产税和契税。对于房地产税收方面，其总的税收并不是特别多，但是却存在很多行政收费，有些地方行政收费多达十几类，这也是目前房地产价格偏高的一个原因，从而使得房屋的价格与真实价格相比有所差异，这就导致了税收的难度增大，相应的税收目标很难完成，也使得国家通过税收对经济进行相应的调整这一手段的执行力有所下降。并且目前我国对于纳税人在房产持有时期房屋的增值部分，没有相应的税收体系进行控制，使得政府不能对于房屋的增值进行相应的把控，导致了目前我国市场中炒房这一行为非常泛滥，对人民的生活和经济社会建设都有很大的影响。

　在房地产行业中，很多企业的运营方式不一样，开发模式也不一样以及不一样的财务核算方式，相应的也存在着很多税收核算政策，使得对于该行业的税收管理困难很大。由于房地产行业，资金来源分支特别多，因此产生了各种各样的房地产开发模式，主要有常规的和非常规的几种模式，税收的困难主要来源于非常规模式，这些模式的出现，目的就是为了打政策的擦边球，逃避相关的税务，并且做法十分隐蔽，很难发现，大大提高了税收的难度。

　从企业的角度出发，很多房地产企业，认为目前我国实行的土地增值税政策特别的复杂，核算过程难度较大，而且从中间还有很多项目是双重征税。对于一些实力不强的中小型企业，可能会因为会计人员的失误造成对政策理

　解不是很充分，在进行税务核算时，没有按照法律要求的条款进行相应的清算，非常有可能出现一些不正确的操作等问题。对于房地产企业开发周期很长的特点，税务人员在进行相关税务计算时，对于各种资料的保存特别杂乱，很多问题遗留的时间较长，大大提高进行税务核算的难度，房地产企业，对作为经济的支柱产业流动资金特别大，相应的税务征收额也特别大，如果按照不一样的标准，那么税务计算结果可能会相差特别多，而且如今很多房地产企业的管理模式是开放型的，一些管理层会经常变动，使得对于税收的管理不能连续进行，这也是税收难度的一个原因。针对这些问题，我们有必要对税务制度进行改革。

　3.2 我国房地产行业税收征管存在的主要问题

　目前中国有许多房地产业务联系和相关风险增加；对应的关联企业特别多，使得企业的财务清算非常繁琐，另外，房地产行业与市场的其他行业的联系特别多；信息来源广泛，收购手段滞后。缺乏具体的规定，限制各个部门之间的信息交流，直接制约了税务机关的信息获取；我国对应的税收制度又特别繁琐，这使得纳税人对于某些政策不能做到全面了解，尤其是我国目前正处于营改增的阶段，不断有各种各样的新政策条款颁布，使得纳税人很难及时的获取政策的准确信息，造成对政策的理解不到位。很多时候，房地产公司有机会逃税避税。大体上有如下表现：有些公司的房产建设盗用经济适用房的名义以获取相应的税务减免；，还有一些进行虚假的项目上报，按委托开发的项目进行税务缴纳，逃避房地产销售征税；自建房产营销后，不会报告与建造过程中相关的税收。笔者在对房地产行业缴纳税款情况研究时，也找出了一些公司在进行企业所得税与土地增值税申报时存在漏税行为，一些公司或者纳税人对于营业额的申报不符合实际，存在很多少申报甚至是不申报的做法，使得需要缴纳的税款大大降低。这种行为的典型做法是：在进行营业额计算时，价外费用货代收费用不计算在内；，用房子换取地皮，或者用房子偿还欠款，避免了缴纳税款；，把一些预售的资金归类到其他应付款中，长时间不申报纳税。本文主要从开发交易保有环节进行介绍：

　3.2.1 在我国房地产开发环节的主要问题

　1．征管基础工作及征管水平问题

　首先是房地产企业户籍资料不准确。信息系统上登记的信息未登记完整，而且未及时更新，未实现动态化管理。一些关键的户籍信息，如法人、股东，账号等，是相对武断的，不受严格控制。其次是档案管理不到位。房地产公司的部分纸质收集和管理档案没有按照年度计划整理归纳，而且部分重要的税收征管资料的严重受损或者保存不善。再是征管手段较为单一。以目前房

　地产管理为例，管理层次为“市局一基层局一管理员”在这个过程中，市议局和基层办公室的作用主要限于报告，而房地产开发公司的工作范围从土地征用到项目开发再到建设，他们都没有与税收评估和税收分析完全结合，以实施有效的监测。最后是征管力度不够。管理员对公司报告的报告的性能是广泛的管理，大部分是表面上的，而不是真正与企业报告相结合对于公司的税务问题，及时发现税收，财务和销售等信息。部分单位存在管理员“大户不透明，家庭管理不好，小户无法管理”的现象。

　2．涉税信息及税种问题

　税务相关信息和税收及管理数据的深入处理，分析，处理和改进仍然缺乏强有力的信息技术支持，并且更加局限于系统数据的收集。数据信息统计分析薄弱，不可能及时掌握房地产企业的整个税收状况和税源变化。全面评估和评估税收和管理的绩效也很困难。它对税收评估以及行业评估都会造成一定程度的影响。

　房地产行业的流动金额特别大，使得它在税收方面的金额比其他行业都大，占该行业税收收入的最大比例。营业税征管方面。开发商的业务收入未及时报告，大部分营业税是在提交转移时支付的。税务部门收到的滞纳金尚未收取，因为纳税人已经改变为现行申报，自然避免延迟支付滞纳金。企业所得税征管方面。一些已经完成并在中国境外销售的项目尚未得到及时处理。房地产在开发结清款项时损失惨重，缴纳税款的损失寥寥无几。个人所得税征管方面。通常，土地实际上是通过个人权益的转让来买卖，并且达到低于相应税收的目的。由于土地估价机制不完善，纳税人往往要缴纳一点个人所得税。此外，当房地产开发公司获得股东红利时，他们很少向税务机关报告个人所得税。土地增值税征管方面。目前，房地产开发项目选择了大部分批准的收集方式，即使不严格按照规定的清算程序，也不会选择征收土地增值税。许多符合清算条件的物品尚未清算。

　3.2.2 在我国房地产交易环节的问题

　1．收入确认和结转存在问题

　目前有部分房地产公司采用了部分手段，并没有按照会计制度确认和结转收入，

　例如，未及时确认出售房屋的收入，在收到房屋付款时将发出自制收据，并将收入存入不同的银行账户等，这些企业使用修订后的购买合同向税务机关申报而且不如实申报纳税信息，为房地产税收征管工作带来一定的困难；此外，还有不进行会计收入的结转的房地产公司，而且它们违反承诺不申请房地产许可证。房地产公司不能通过确认房产证和确认会计收入来确认税基，从而避免缴纳营业税和企业所得税。

　 2．成本费用管理难

　实际上，建筑业的管理并不严格，房地产建筑成本确认存在各种各样的问

　题。建筑成本是房地产开发企业的主要成本，部分房地产公司与建筑公司相勾结，利用他们的关系隐藏他们的眼睛和耳朵，隐藏利润，逃避纳税。也有一些难于管理的问题建筑成本情况基本一致，广告费、业务招待费数额比较大。实际上根本没有发生的广告费和招待费，很多房地产公司也把它们算作发生的费用，从收入中扣除也可以达到减税的目的。而且就算是有相关票据，这部分的真实性也难以审查，造成了房地产税收征管的困难。

　3．合作建房不按全额申报和价外费用不计入

　合作建房是指一方提供土地，一方负责房屋的建设，双方以合作形式进行房地产开发，相当于房地产企业拿部分房产与土地所有者的土地使用权进行交换，应视同销售，确认收入。但是，在实际的结算过程中，房地产公司往往不承认交换财产的部分收入，或者以较低的价格包含在收入中。这种行为会减少申报的税额，从而避免所缴税额。

　在销售房屋时，很多房地产开发公司收取各种额外费用，例如水，电，煤气，电视，互联网宽带，住房维修资金，外部装修和其他代理费。这些费用不包括在营业收入中，而是以收款和付款的形式在经常账户中结算。应税所得额减少。

　 3.2.3在我国房地产保有环节的问题

　1．征税范围和征管信息不合理 随着中国经济的快速发展，城乡差距越来越小，城市化的整个过程也在迅速增加。基于城乡二元结构设计的房地产税制越来越多地表明它与经济发展不相适应，给税收征管带来了很大的困难。例如，中国目前的房产税和城市土地使用税仅在城镇和工矿区征税，不包括广大的农村地区。保留链接具有纳税人，税收对象，租赁标准和现金交易的特征。此外，由于税源的分散，税务机关的监管部门仍然相对落后，影响了税务部门的收集和管理效率的提高。

　2．税务机关重视不够及税种问题 主要是在个人出租房产方面。由于个别出租物业的租金一般不会太高，因此税源所产生的物业税一般较小，而个人租金则较为隐蔽及分散。有时它只是突然征收“一阵风”，有时只是直接放弃，税务机关显然没有给予足够的重视，这就是为什么很多地产纳税人都在税收监督之外。主要是城市税和财产税。此外，严格执行延迟付款制度导致严重的税收减免。

　4 加强房地产行业税收征管的对策思考

　4.1 提出我国房地产行业税收征管的对策

　4.1.1 对房地产企业纳税意识进行强化

　 鉴于我国现行房地产业税务工作的实际情况和税务工作存在的问题，我们要改进，积极探索和采取相应措施，促使税收征管的大方面实施，加强房地产业税收稽查工作的规范性

　和合法化。发展房地产业和提供优化保障。当前，许多房地产行业都没有税收意识，筹划税务工作也存在违法行为。提升税收征管的征管质量的每个方面，提高企业的纳税意识，一定要采取一定措施让积极地让房地产企业进行纳税，促进房地产税收工作总质量。

　我国税务的行政机关，应当运用法律给予他们的特殊权利，做好对于纳税的宣传工作，使纳税人对于税法的相关制度进行明确的了解。使得房地产企业能够遵守税务缴纳等方面的法律法规，让企业的管理层以及财务部门，对于税务缴纳的认识能够达到一定的高度，增强自身的纳税意识。相应税务收取机关应当根据该企业的实际情况进行纳税。从税法宣传，金融规章制度实施，税收筹划等方面制定不同的宣传方式，使得大家的税收意识都能大大提高。鼓励房地产企业依法自觉的缴纳应当缴纳的税务。另外在进行税务政策宣传时，税务机关可以利用如今发达的网络技术与新媒体结合，提高宣传色彩的影响能力，全面覆盖税收法制工作，全面认识和发展房地产企业的守法安全意识。

　 4.1.2 全面推进房地产行业税收稽查工作 对于目前我国在房地产企业的财务监管以及税收监管的力度不够的不利情况，在新时期，房地产企业调整和创新税收工作的时候，有必要检查和重新审视税务工作，积极探索相应措施，促使检查税务工作的发展，使得相关工作都能够很好的进行。在实际工作中，要避免房地产企业逃税和避税，税务稽查员应对房地产企业进行重点检查，在检查工作中，可以尝试实施主审员的责任制。明确检查税务工作的权责，加强检查税务人员的考核标准，加大考核力度。在年度税务检查工作中，应对房地产企业的实际情况进行综合税务审查，对于实际的税收工作中的问题以及相应的制度全面的分析，依照实际情况提出一些解决了方案，努力完善我国税务的制度。另外，税务稽查单位必须了解获得产权证的房屋检查工作的重要性，并追溯应依法揭露公司，对于这种行为进行严惩。只有这样，我国对于房地产企业的税务工作才能够顺利进行，可以改善税收征管的现状。

　 4.1.3 提高税务机关的税务征管能力 对房地产企业的税收进行相应的改革，使得行管机构的税收征管能力大大提高，这样可以提高税收的地位。因此，探索税务机关的税收征管能力应在人才的培养和选拔方面进行。首先，加强人才的招纳，提高整个行业的财务核算能力，使得公司的税务部门的税务清算能力得到加强，为税收征管提供有力的人才保障。其次，税务机关应根据时代变化，制定出相应地税收征管法师，并提高税收征管的科技技术水平。优化实现信息资源共享，更好地促进房地产企业的税收征管能力的稳步增长。总之，今天房地产企业呈现出蓬勃发展的大好态势，结合中国社会背景来看，我们应该增强重视税收征管工作。在正确的时候调整对房地产税收征管工作的控制，并解决当前实际税务税收征管问题。采用相应地措施优化改革税收征管工作，提高实效，保证税收征管工作的财政收入能力，不忘支撑国民经济建设。保持国家经济建设健康，蓬勃发展。

　 4.1.4 推行一体化新兴管理模式

　如今我国的城镇化建设越来越快，在税收方面，房地产，税收的地位变得更加重要是政府财政重要来源，上述提到房地产企业的运行模式特别多，并且，还有很多隐藏的收入，这些问题使得对于房地产进行税务征收的难度进一步加大，我国目前对于房地产税收方面的改革主要是在税收管理一体化的改革上，这一改革的方式就是，在税务征管过程中以契税作为基础，对于各项税源进行全面的掌控，政府各个税务征收部门协调合作，使得各项信息更加透明化，提高共享度，实现对于房地产税收整个过程的密切跟监视。这一改革不会一蹴而就，需要一个过程，可以通过以下几个方面来慢慢的实现既改革标，首先，为房地产税收设置专门的税务人员进行负责；其次，对于房地产进行跟踪管理，及时全面的对房地产企业一切收入以及运营模式进行监管，根据实际情况作出相应的应对；第三，对于企业的税务征收账目进行完善，针对于企业的单项工程，将该工程的开发单位，施工单位，工程的面积，销售价格以及需要缴纳的税务都进行落实，使得税务征收更加具体、更加高效；最后，设置恰当的税务征收率，使得税务征收完全依照法律进行。

　4.2 加强对房地产行业税收征管的控制方法

　1．加强信息共享 对于上述提到的各种问题，笔者认为最关键的是需要对信息实行公开透明政策，并且加强共享。第一就是地方房管部门与财政的相关资料实现共享，这样能减少很多伪造税票的错误行为出现。第二，如果是信息实现共享，使得收税人能够准确的对纳税人的各项财产以及收入进行统计，减少偷税漏税的行为。最后要实现信息共享，需要政府以及各部门协调合作，加强信息共享平台建设，另外，政府还能对纳税者的纳税情况进行相应的评价，并将此评价作为纳税人个人信用的一部分，使得纳税人为偷税漏税行为付出沉重的代价。

　2．加强对房地产中介的管理 我国目前房地产行业特别火热，房产中介如今发展也很迅速，他们为了业绩以及利益，私下作用不正当的手段获取利益，这也使得很多房地产中介之间出现了不良的竞争，针对这种情况，笔者认为事务部门要与当地的房屋相关单位协调合作，针对房屋价格以及二手房价格实时的对税收进行相应的调整。第二，各部门都需要加强对房产中介的管制，对于一些不法行为，一定要给予严厉打击，对于违法个人，可以取消其进入房产行业的资格，对于违法的企业或公司，进行相应的罚款之外，还要对其一些业务进行禁止，从而

　使得违法行为降低，提高税务征收的效率以及财政管控 3．加强宣传房产交易税政策的力度

　目前，我国政府对于房产交易方面的各项政策的宣传不到位，特别是各项税务的宣传不够，使得很多人对于应要缴纳的税款以及优惠政策并不了解，出现了很多错误行为，慢慢的对于各项政策产生抵触。另外还有很多人对于偷税漏税的后果不是很了解，在税务缴纳过程中轻易的进行一些违法行为，税务部门以及其他相关部门都要对目前的各种税务政策以及新出台的各项制度进行大力的宣传，在如今这个融媒体时代，税务部门可以加以利用，通过目前的电视网络等等，信息技术进行税务方面政策的大力宣传。让纳税人对于各项税务政策的解读新的认识，提高其纳税意识，自觉纳税。在进行纳税政策宣传的同时，还要对偷税漏税行为的后果进行宣传，让人们对于违法行为的后果产生忌惮，不会轻易的作出违法行为。

　4．加强工作人员管理

　 对于每一个岗位的责任进行明确，近些年房地产行业的火热，办理房地产税务缴纳的人逐渐增多，政府税务厅的工作量慢慢增大，目前，很多地方为了提高税务缴纳办理的效率，房地产税务缴纳单位选择外聘一些工作人员，但就目前情况来看，地税部门应该对这些外聘人员进行相应的培训，提升他们的业务水平，制定相应的管理制度，并且明确他们应当负有的责任。第二，对于税收工作中每一个过程的相关责任分配，直接具体到个人。除了对业务人员进行相关的培训提高，还要对相应的干部加强管理以及培训，提高其领导能力，制定合理的制度，使各个岗位相互间的存在制约，提高效率。另外税收部门还要对于政策执行方面制定相应的标准，对工作人员进行相应的监督，使其能够依照法律进行相应的工作。最后，税收征管部门还应该加强对于缴纳税务的各项材料进行审核的能力，设置合理的审核流程按照初审、复审、归档等步骤进行相应的审核，避免纳税人于工作人员进行串通，实施不法行为。这样就能在纳税人，工作人员以及纳税制度，各个方面对于纳税进行进行全面把控，使其过程公开透明。

　5 结论

　5.1 研究结论

　在撰写论文时，本人查阅了大量的文献资料以及借鉴相关成功案例和经验，并根据当前的实际情况对该行业税收的各个方面进行相应的调查研究。

　对于我国在房地产以及其税收方面的实际情况，笔者这里通过所学相关知识，从房地产的开发交易保有环节方面分析了税收征管存在的问题。根据这些问题和现状，通过认真分析和研究，总结出以下几点：

　房地产业在我们的生活和经济发展过程中的影响逐渐增加，主要是因为房产投资金额年年增加，房产市场的发展迅速、开发规模逐渐扩大。而且与此同时我国的税收征管模式正在不断的建立健全。

　根据我国房地产业税收政策的不完善和税务部门的管理工作不到位，而且我国的纳税人纳税意识薄弱，我国房地产税收征管评估系统还不健全等等。这些问题给中国房产税收的税收征管质量和管理难度大大提升，而且有很重要的影响，也让房地产的开发交易保有环节出现了许多问题。

　按照我国税收收入的飞速增长和经济又快又好的发展作保障，应该力尽所能的完成税收征管工作。税务部门应对在征管出现的问题中做出一系列的相应反应，增强房地产纳税服务工作和改善管理模式的发展，以此来构成房地产业新的税收征管体系与好的制度，并增强税务部门的协调工作机制。

　本文的研究重点和研究方向主要在房地产行业的税收征管问题中，根据这些问题所展现的漏洞，还应该进行下一步的分析与研究，对目前的税收征管领域多进行配套研究。

　5.2 政策建议

　在我国房地产行业的税收征管目前还是不完善， 不同地区的政策之间有很大的差异，很难做到统一实行，并且对于政策的执行还受到很多的阻挠，笔者根据自身所学，针对上述提到的各种问题提出下面几点建议：

　1． 对于税收制度进行完善 我国要对房地产税收体系进行相应的改革，一定要是其改革进度与我国在税制方面整体的进度相符合。目前我国面临最迫切的问题，就是税收制度繁杂，相互交叉错乱，要解决这一问题应当依靠法律。只有对税收的基本法进行相应的改革，为企业和税收机关划定统一的标准，将房地产行业的一些合理的制度上升到法律的高度，提高其权威性，是人们更加认真的对待这种制度，并且还能为其他种类的税收制度提供参考对象，从而全面的我国提升税收制度。

　2． 以项目分析法为基础对各个环节进行把控 房地产项目的开发涉及面特别广，通常包括征地、建设、销售等等，要对其税务进行把控一定要对这些关键时间点进行了解，对项目的各个阶段进

　行监督。房地产整个资金流动最大的就是建设成本，这也是纳税人想要偷税漏税时最容易出现问题的地方，相应的税收机关应当对项目进行中的各项成本进行现场的监管，真实的把各项成本支出记录在册。另外，相应的机关还能够根据项目的合同，依照该行业平均水平，对于感到异常的数据进行严格的审查。除了上述成本调查，对于企业的各项收入也应该全面严格把控，对于房地产开发过程中的各项收入包括代销现金以及其他各种收入都有做到监控，以防止企业偷税漏税。

　3．健全房地产信息库

　对于一个房地产企业的开发，通常其流程会涉及到房管局、规划局、国土局等诸多的政府部门。。相关税务部门的联合信息系统模型对于完善税务监控网络以及全方位收集房地产公司的税务信息起着至关重要的作用，而国家税务机关则需要积极开拓调证的多个方面，做到多渠道向多个部门了解确认土地的面积、使用权、建筑面积、可销售的面积、已销售的面积等的准确时间节点和有关重要数据。努力将各方房地产信息的相关数据经过分门别类后统一归纳到税源管理档案，并逐步达到各类相关房地产信息实时数据间的最大程度化的信息共通性。

　致 谢

　此次论文能够顺利完成，离不开杨老师对我的悉心指导。

　首先，我再次向杨老师对我在毕业论文创作过程中的帮助表示最真挚的谢意。在我论文的创作过程中，从最初的选题到开始创作，从完成初稿到最后的修改，每一部分杨老师都参与进来，认真给我提出宝贵的意见，老师严谨的工作态度和负责的作风也会成为我今后学习的榜样。

　 其次，对于那些在我遇到困难不知所措时，及时给予我帮助的同学们，我要诚挚的道一声感谢！正因为有了他们对我的否定和肯定，我才更有信心坚持做自己，也让我更加顺利的完成论文的构思。

　最后，对父母给予我的支持我无以为报，感谢你们对我辛苦的养育之恩，你们永远健康快乐就是我最大的心愿！