购房贷款的利率对房贷市场的影响

黄泽洋

（湖北师范大学，湖北 黄石 435000）

最近几年里，房地产的发展逐渐趋近狂热化，房地产的发展越来越好，不过，房地产的经济全靠银行贷款来支撑。这种情况下，利率作为一个调节资金链的杠杆，利率如果发生波动，所有的房地产行业都会受到巨大的影响。为了适应经济形势的变化，银行下调了贷款人民币的利率和融资的利率。利率频繁的变动会对房地产行业产生非常大的影响，在这种情况下，研究利率与房地产价格对中国现阶段的经济形势来说很有必要。

购房贷款利率特指内息利率和本金之间的一种比例关系。它有两种不同的计算方式，等额本金还款的还款方式是把所有本金算在一起，算一次的利息，再把利息和本金加起来均分，每次还款数目都是固定的，等额本息还款就是按照还款时间和次数分段，一次一次结算，这一次还的本金和利息是总的本金减去上次还了的本金利息之后的再次计算的，一次比一次还得少，不过第一次还得会很多。

1）利率对房价调控的影响。房地产是我国经济运转中当中的一个特别重要的行业，如果它的经济发生了巨大波动，那么整个中国的市场经济都会受到巨大冲击，因为我国的市场经济体系到目前为止，都不算特别完善，还存在许多不足，因此，国家经常会利用宏观的手段来调节整个市场的经济，利率就是所有手段中最常用的，也是最重要的一个手段。

2）利率对房地产市场消费的影响。利率的高或者低影响买房的人还贷款的信心，与还款压力的大小。利率如果升高了，会直接增加买房的人支出，降低其买房的能力，对买房的人生活增加负担。导致买房的人数减少，对买房需求减小，房屋价格就会降低。利率的增长，使得人们存钱所得的利息会增加，居民会将更多的钱存入银行，减少需要大量经济的买房。反之，利率的降低会导致居民考虑投资方向，选择买房，增加房地产市场的经济流动。

3）利率对房地产开发投资的影响。大部分的房屋开发商的主要资金来源于银行贷款，利率的升降会极大的影响开发商在开发过程中的投入和开发完成后带来的收益。利率降低可能会导致房屋价格不断地上升，最终演变成房地产泡沫。利率升高也可能会让融资环境发生巨大变化，一些实力雄厚的企业吞并那些弱小的企业进行扩张，那些弱小的企业要么被吞并要么退出来该行业，促进市场进行优胜劣汰，以此来达到整合市场的目的。

1）发展可调节利率贷款。可调节利率的贷款和固定利率的贷款相比，它可以根据市场需求和变化而进行周期性调整去适应市场需求。这种周期性可调利率会有效地改善商业银行存款贷款期限的匹配度。我们要探讨和发展可调整利率贷款，盯住指数问题，实现可调整利率贷款，盯住物价指数水平。

2）加强对利率风险的预防。和以前相比，随着市场利率的波动，名义利率和实际利率一般会呈现上涨的趋势。所以商业银行一定要特别注意利率变动会带来的风险与挑战，要学会预防利率变动产生的风险，把风险降到最低。要降低风险，除了要掌握一些一般措施外，还要针对房贷特点，认真仔细的研究利率波动对房贷的影响，在房贷管理中采取对应措施。

3）健全个人住房担保制度。我们要大力推动国内住房贷款担保行业的发展，完善房贷担保业务机制，建立健全的贷款制度，尽快地尽快地完善贷款的资金担保问题，对进行担保的机构，加强监管，优化担保的流程，执行标准化担保。提高居民的房贷信誉度保障银行的资金回收。

王先生去银行贷款了12万元用于买房，20年的还款期，贷款的利率为4.2%，月利率为0.35%。

1）等额本息计算，还款总额1777572.37元，支付利息共计57572.37元，每月应还本息和为739.88元

月还款额=120000*0.042*(1+0.0035)^240/(1+0.0035)^240-1=739.84875

还款总额=1200000*0.042*(1+0.0035)^240*240/(1+0.0035)^240-1=177572.37

等额本息还款方式所要支付的金额多，刚开始还款的时候，每月的还款额中利息占很大一部分比重，但是随着每个月的不断还款，剩余的本金减少，还得利息也在减少。但是每个月还款的额度还是不变的。

2）等额本金还款法

每个月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已还本金累计额）*每月利率

月还款 X=A/m+[A-A/m*(n-1)]* β

第一个月：X1=120000/120+[120000-120000/120*(1-1)]*0.35%=1420

第二个月：X2=1416.5

…… ……

第120个月：X120=1003.5

第240个月：X240=501.6

等额本金还款初期还款压力很大，但是后期还款压力小，到最后一个月基本没什么利息，只剩下本金。这种还款方式总利息比等额本息还款法少，10年还完贷款总利息25410，20年还完50610，是10年的2倍。

1）等额本金还款。这种还款方式将贷款金额平均分配到每个月，还款的时候把之前产生的利息也一并还了，随着时间推移，所产生的利息越来越少，还款负担也是先重后轻。

优点：还款的总利息少，省钱

缺点：还款前期负担比较大

等额本金还款适用于收入高，想减少利息支出的人群或者有不少累计资金，可以提前还完贷款的人群

2）等额本息还款。这种还款方式将本金和利息总和平均分配到每个月,每个月应还的金额都是一样。

优点：每个月还款数一样，有利于贷款者合理分配自己的资金

缺点：总利息特别高

等额本息还款适用于收入稳定，工作稳定的人群

利率的稳定对市场经济维持稳定有不可忽视的作用，利率过高或者过低都会导致一些不可挽回的经济损失。因此调控好利率就尤为关键，只有利率保持在适宜的变化范围内，人民的生活会更加稳定，市场经济也会保持稳定。