房地产企业会计核算

　房地产企业会计核算

　 第一节房地产企业的经营特点

　房地产企业是专门从事房地产开辟和经营的企业。房地产包含房产和地产。不合的房地产企业具有不合的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：

　发卖物业模式：经由过程地盘购买、筹划设计、组织施工、落成验收、产品发卖等五个阶段，将开辟完成的房地产移交给购买者，并一次性取得发卖收入。

　矜持物业模式：将开辟完成的房地产留作自用，经由过程出租、联营、自营等方法分期取得经营收入。

　1992年实施市场经济今后，我国的房地家当获得了迅猛成长，但始终局限于发卖物业模式，这时的房地产企业仅仅是开辟商，买进卖出，企业没有本身的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了矜持物业模式，并完成了从开辟商向不动产商的改变。这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开辟企业的原因。同样，本书所研究的管帐核算不仅涉及传统的发卖物业，同时也涉及新兴的矜持物业。

　一、房地产企业经营活动的重要营业 房地产企业可以将地盘和房屋合在一路开辟，也可以将地盘和房屋分别开辟。它既是房地产产品的临盆者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的重要营业有：

　地盘的开辟与经营：企业将有偿获得的地盘开辟完成后，既可有偿让渡给其他单位应用，也可自行组织建造房屋和其他举措措施，然后作为商品作价出售，还可以开展地盘出租营业。

　房屋的开辟与经营：房屋的开辟指房屋的建造，房屋的经营指房屋的发卖与出租。企业可以在开辟完成的地盘上持续开辟房屋，开辟完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开辟的房屋，按用处可分为商品房、出租房、安顿房和代建房等。

　城市基本举措措施和公共配套举措措施的开辟：房地产企业可以开辟能有偿让渡的大年夜配套举措措施，也可以开辟扶植不克不及有偿让渡的、为开辟产品办事的公共配套举措措施。

　代建工程的开辟：代建工程的开辟是企业接收当局和其他单位委托，代为开辟的工程。

　二、房地产项目标运作流程 房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包含立项、筹划、地盘出让或让渡、扶植、发卖或自营等一系列的经济行动，其运作流程重要包含以下几个阶段：

　 (一)前期预备阶段

　前期的预备工作重要包含房地产项目标立项筹划审批、设计施工、市场筹划、地盘出让或让渡等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、扶植方法、经营模式等方面进行具体的筹划和计谋决定计划。前期预备阶段是项目运作的重要环节，也是决定项目成败的关键身分。

　 (二)扶植施工阶段

　 在该阶段，房地产企业要根据已经肯定的筹划和设计筹划，经由过程自建、委托代建、发包等方法完成开辟产品的扶植过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中间环节。

　 (三)发卖或矜持阶段

　 对于发卖物业模式，房地产企业经由过程出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于矜持物业模式，房地产企业经由过程招商、招租、创办企业等方法，取得房钱或经营收入。

　三、房地产企业的经营特点 (一)前期预备阶段的特点 开辟的前提是取得地盘，今朝重要实施招、拍、挂方法，向当局缴纳地盘出让金并取得国有地盘应用权证。

　 房地产企业的开辟产品在扶植前须经当局审批。一般企业在临盆产品或供给办事之前无须报当局审批，具有充分的自立权。而房地产企业在开工前，要经由过程当局的立项审批和筹划审批。

　 用地审批要对企业产品的范围、种类进行审批，取得用地筹划许可证、扶植工程筹划许可证及施工许可证。

　 (二)扶植阶段的特点

　 开辟过程中受到当局相干部分的控制。在扶植过程中受到环保、卫生、城管、建委、地盘治理等行政部分的监控。

　 开辟产品只有经由过程当局的验收才可交付购买者。经由消防审批、卫生审批、工程验收、落成立案等环节后，开辟产品才可上市交易。

　 市政部分的产品和办事是开辟产品的重要构成部分。水、电、热、燃气、通信等配套举措措施必须达到应用前提，房地产企业的开辟产品才能交付应用。

　 对产品的设计要委托专业的筹划设计和建筑设计机构来完成。施工要委托具有响应天资的施工企业来完成。

　 扶植周期长，投资大年夜。房地产项目标扶植周期一般都很长，全部过程往往几年才能全部完成。房地产企业在开辟过程中，一方面，须要投入大年夜量的购地资金；另一方面，开辟产品本身的造价很高，又须要赓续地投入扶植资金，因而，房地产项目标投资额往往都异常大年夜。

　 (三)发卖阶段的特点

　 发卖分为预售和现房发卖两个阶段，预售即平日所说的期房发卖，是

　指开辟商在扶植工程落成之进步行发卖。现房发卖即开辟商在开辟产品落成落后行发卖。因为预售可以提前收受接收资金，今朝开辟商大年夜多采取此种发卖方法。

　 商品房预售实施许可证轨制。开辟商进行商品房预售，应当向当局房产治理部分化决预售挂号。取得“商品房预售许可证”。

　 产品交付应以开辟产品经由过程当局审批，即取得当局的落成验收后才得以实现。别的，开辟商还要落什物业治理公司及物业治理筹划。

　 (四)持有阶段的特点

　 房地产企业开辟扶植的开辟产品，除了对外进行发卖让渡外，还可能存在经久持有的情况。一般情况下，房地产企业经久持有的物业仅包含经营性物业，而不包含室庐物业。

　 所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中间、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终花费品的室庐而言，经营性物业具有经久收益的特点。房地产企业持有物业的特点如下：

　 为了规避经营性物业瓜分发卖带来的经营风险，一般隋况下，房地产企业持有的经营性物业范围较大年夜。假如经营性物业范围较小，房地产企业可以直接将其进行发卖，因其一般不具有持有的价值。

　 房地产企业对持有的经营性物业，存在两种经营方法，一是对外出租，取得房钱收入；二是进行自营，取得自营收入。

　 持有物业一般具有增值的特点。房地产企业一般是经久持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开辟扶植完成时，因不具备贸易氛围，一般价值较低，但经由较长的培养期后，持有物业将产生很大年夜幅度的增值。

　 持有物业可以产生并为房地产企业供给充分的现金流。在宏不雅经济调控之下．房地产企业的可持续经营才能面对考验，依附内生资金晋升事迹、扩大范围的企业更轻易受到投资者的青睐。而内生资金重要来源于企业自有经营性物业产生的经久收益。

　四、房地产企业的财务特点 (一)资金治理的特点

　 房地产项目投资巨大年夜，仅仅依附房地产企业的自有资金远远不克不及知足项目标投资需求，一般都要向银行进行融资。而房地产开辟贷款是房地产企业重要的融资品种。开辟贷款的应用对象，就是房地产企业具体的开辟项目。

　 在开辟产品未落成前，一般须要经由过程预售取得发卖回款，并将其投入后期的开辟扶植中。

　 资金支出的重点内容是地价款、建筑安装支出和税费。地价款的来源

　一般为企业的自有资金，建筑安装工程及税费的支出来源为开辟贷款和预售回款。

　 (二)财务风险的特点

　 现金流风险。因为开辟产品的投资巨大年夜，是以，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面对的最重要的财务风险。所以，保持现金流稳定是房地产企业财务治理的重要内容。

　 盈利风险。在施工过程中，施工合同一般只是暂订价，最终价格须要在落成结算后才能肯定，而工程落成后，房地产企业与施工单位对结算值往往存在不合程度的争议。是以，房地产项目标利润只有在落成结算完成后才能精确肯定，日常平凡对利润的猜测有可能存在较大年夜的误差。

　发卖风险。不动产的可变现才能较差，假如企业开辟的产品不被市场承认，开辟产品无法更改，造成产品积存，变现艰苦。别的，房地产企业的发卖对金融政策的依附程度很高。如许多花费者要经由过程银行按揭贷款来付出房款，银行按揭政策的更改直接影响产品的发卖情况。

　第二节房地产企业管帐核算的特点

　房地产企业管帐核算与其他行业管帐核算的不合，在于核算的对象不合，房地产企业管帐核算的对象是房地产项目，其特点在于投入资金多、风险大年夜，为此，在项目标筹划阶段，必须对项目标投资与成本费用进行精确的估算，以便作出经济效益评价、投资决定计划。这种估算就是平日所讲的房地产开辟项目投资费用估算，而项目投资费用估算与项目管帐核算之间既存在千丝万缕的接洽，又存在必定的差别，是以，我们起重要懂得项目投资费用估算的一般内容和办法。

　 一、房地产开辟项目投资费用估算

　 因为房地产开辟项目标投资过程就是房地产商品的临盆过程，因而其投资估算与成本费用估算弗成截然分开，应合二为一。房地产开辟项目投资与成本费用估算的范围包含地盘购买成本、地盘开辟成本、建筑安装工程造价、治理费用、发卖费用、财务费用及开辟时代的税费等全部投资。

　 房地产扶植项目各项费用的构成复杂，变更身分多、不肯定性大年夜，依扶植项目标类型不合而有其自身的特点，是以不合类型的扶植项目，其投资和费用构成有必定的差别。对于一般房地产开辟项目而言，投资及成本费用由开辟成本和开辟费用两大年夜部分构成。

　 (一)开辟成本

　 1．地盘应用权出让金

　 国度以地盘所有者身份，将必定年限内的地盘应用权有偿出让给地盘应用者。地盘应用者付出地盘出让金的估算可参照当局前期出让的类。似地块的出让金数额并进行时问、地段、用处、临街状况、建筑容积率、地盘出让年限、四周情况状况及地盘近况等身分的修改获得；也可根据地点

　城市人平易近当局颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目地点地段等级、用处、容积率、应用年限等身分修改获得。

　 2．地盘征用及拆迁安顿补偿费

　 地盘征用费。国度扶植征用农村地盘产生的费用重要有地盘补偿费、劳动力安顿补贴费、水利举措措施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等。农村地盘征用费的估算可参照国度和处所有关规定进行。

　 拆迁安顿补偿费。在城镇地区，国度和处所当局可以根据法定法度榜样，将国有贮备地盘或已由企、事业单位或小我应用的地盘出让给房地产开辟项目或其他扶植项目应用。因出让地盘使原用地单位或小我造成经济损掉，新用地单位应按规定赐与补偿。它包含两部分费用，即拆迁安顿费和拆迁补偿费。

　 3．前期工程费

　 前期工程费为项目标筹划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的必定百分比估算。通惯例划及设计费为建安工程费的3％阁下，水文地质勘察费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

　“三通一平”等地盘开辟费用。重要包含地上原有建筑物、建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

　 4．建安工程费

　 它是指直接用于建安工程扶植的总成本费用。重要包含建筑工程费(建筑、特别装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采取单位估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

　 5．基本举措措施费

　 基本举措措施费又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、门路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，平日采取单位指标估算法来计算。

　 6．公共配套举措措施费

　 它重要包含不克不及有偿让渡的开辟小区内公共配套举措措施产生的支出。其估算可参照建安工程费的估算办法。

　 7．弗成预感费 它包含根本预备费和涨价预备费。根据项目标复杂水平和前述各项费用估算的精确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％～5％计算。

　8．开辟时代税费

　 开辟项目投资估算应推敲项目在开辟过程中所包袱的各类税金和处所

　当局或有关部分征收的费用。在一些大年夜中城市，这部分费用在开辟扶植项目投资构成中占较大年夜比重。应根据本地有关律例标准估算。

　 (二)开辟费用

　 开辟费用是指与房地产开辟项目有关的治理费用、发卖费用和财务费用。

　 1．治理费用 可以项目开辟成本构成中前l～6项之和为基数，按3％阁下计算。

　2．发卖费用

　 它指开辟扶植项目在发卖产品过程中产生的各项费用以及专设发卖机构或委托发卖代理的各项费用。重要包含以下三项：

　告白宣传费。约为发卖收入的2％～3％。

　发卖代理费。约为发卖收入的1．5％～2％。

　其他发卖费用。约为发卖收入的0．5％～1％。

　以上各项发卖费用合计约占发卖收入的4％～6％。

　3．财务费用

　 它指为筹集资金而产生的各项费用，重要为借钱利钱和其他财务费用(如汇兑损掉等)。

　 为了便于对房地产扶植项目各项支出进行分析和比较，常把估算成果以汇总表的情势列出。

　房地产开辟项目投资估算的感化重要表现为以下三点：

　是筹集扶植资金和金融部分赞成贷款的根据； 是肯定设计义务书的投资额和控制初步设计概算的根据； 是可行性研究和在项目评估中进行技巧经济分析的根据。

　二、房地产项目管帐核算的特点

　 (一)开辟模式决定管帐核算

　 扶植方法和经营模式可以统称为开辟模式，不合的开辟模式涉及的管帐核算办法也存在较大年夜的差别。例如，对于开辟义务，是成立分公司照样成立子公司进行治理，其管帐核算办法存在根本的不合。

　 子公司是相对于母公司而言的，具有自力法人资格；分公司是相对于总公司而言的，没有自力法人资格，一般不具有自力核算前提，企业所得税由总公司汇总缴纳。对于房地产企业来讲，负责具体项目开辟的子公司，平日叫做项目公司；而负责具体项目开辟的分公司，平日叫做项目经理部。

　 今朝大年夜多半房地产企业在开辟项目时，选择成立项目公司，即子公司。假如成立分公司，它们会担心分公司的开辟营业涉及的纳税风险甚至经营风险连累到总公司。但跟着我国公司法的赓续完美，以及房地产企业抵抗风险才能的赓续加强，越来越多的大年夜型房地产企业会选择分公

　司的开辟模式。

　 (二)发卖核算与自营核算并存

　 房地产企业对于开辟的产品有两种处理方法，一是对外进行发卖，二是留作自用或自营。针对这两种不合的方法，企业管帐核算的办法也不尽雷同。

　 假如房地产企业开辟的项目全部为矜持物业，则企业应按照固定资产扶植进行操作和处理。然而，大年夜部分房地产企业的开辟项目为综合性项目，购买的地盘是一宗地，在这一宗地上既要扶植发卖物业，也要扶植矜持物业。这就存在发卖核算与自营核算并存的现象。

　 (三)开辟节点与收入、成本核算

　 房地产企业的管帐核算与其他行业企业比拟，在收入与成本结转上存在差别。开辟产品的扶植周期长，扶植过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目落成后结转为发卖收入。开辟扶植中的支出计入开辟成本，在项目落成后结转为发卖成本。是以，从管帐核算的角度看，项目开辟节点对房地产企业管帐核算成果将产生直接的影响。

　 (四)针对总承包单位的核算

　 房地产企业在进行项目开辟时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工扶植，这就是我们平日讲的承发包关系。对于范围较大年夜、施工请求复杂的房地产施工工程，须要有不合的专业施工单位进行分工合作，但为了便于治理，一般由一家具有资金和技巧实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位。在房地产企业与施工企业问的承发包关系中存在着诸多管帐核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开辟成本产生直接的影响。

　 (五)非持续经营假设

　 作为房地产企业来讲，开辟完一个项目，可能会在很长时光都没有新的项目进行开辟，别的，有些房地产企业的开辟模式是开辟一个项目就成立一个新的项目公司，从而造成了房地产企业的非持续经营，这违背了管帐假设中的持续经营假设。是以，房地产企业的管帐核算与其他行业企业的管帐核算比拟，其本质具有很大年夜不合。

　 (六)借钱费用的核算

　 房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开辟项目时要投入大年夜量的资金，除了房地产企业具备必定命量的自有资金外，一般情况下要经由过程银行贷款筹措资金。是以，借钱费用是房地产项目开辟成本中较大年夜的支出项目之一，借钱费用的核算对于房地产企业来讲至关重要。

　 (七)公共配套举措措施的核算

　为了知足购房者除栖身外的其他需求，房地产企业在开辟项目时，往往会在开辟区域内建造一些配套举措措施。房地产企业将其供给给居平易近作为有偿或无偿应用，一般不会对外让渡这些配套举措措施的产权。对于房地产企业在开辟区内建造的配套举措措施，有以下两种处理方法：一是房地产企业自留产权，房地产企业可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，房地产企业不克不及取得这部分资产的经营收益。以上不合的处理方法，其管帐核算办法也存在较大年夜差别。

　第二章房地产企业根本核算

　第一节泉币资金的核算

　泉币资金是房地产企业在临盆经营过程中处于泉币形态的资产，它可急速作为付出手段并被通俗接收，因而最具有流动性。它由库存现金、银行存款、其他泉币资金构成。因为泉币资金是实际的付出手段，而房地产企业又是资金密集型的企业，所以泉币资金的核算和治理对于房地产企业来讲至关重要。

　 一、库存现金的核算

　 库存现金是指房地产企业为了知足房地产开辟经营过程中零碎付出须要而保存的现金，其实就是存放在房地产企业财务部分，由出纳人员保管，用于企业日常开销的零用现金。

　库存现金的核算，分为总分类核算和明细分类核算。

　 (一)库存现金的总分类核算

　 库存现金的总分类核算是经由过程设置“库存现金”科目进行的。“库存现金”是资产类科目，借方反应库存现金的增长，贷方反应库存现金的削减，本科目期末借方余额，反应房地产企业持有的库存现金。

　 房地产企业内部周转应用备用金的，不在“库存现金”科目中核算，可以零丁设置“备用金”科目，也可以在“其他应收款”科目中设置明细科目核算。

　 房地产企业增长库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“银行存款”等科目；削减库存现金，做相反的管帐分录。

　 房地产企业库存现金增长的营业，重要包含两个方面：一是从银行提取现金；二是收取客户的售房款。房地产企业库存现金削减的营业，重要包含发下班资、付出差盘川盘川等。

　 【例2-l】

　2009年6月7日，中联房地产公司从银行提取现金30000元。应根据现金支票存根填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：库存现金

　30000

　 贷：银行存款

　30000 【例2-2】

　2009年6月10日，中联房地产公司收到客户交存的购房款20000元，根据公司所开辟票的记账联填制收款凭证，管帐分录如下：

　借：库存现金

　20000

　 贷：预收账款

　20000

　 【例2-3】

　2009年6月15日，中联房地产公司以现金付出5月份员工工资50000元，应根据工资表填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：敷衍职工薪酬

　50000

　 贷：库存现金

　50000

　 【例2-4】

　2009年6月17日，中联房地产公司员工刘利报销出差费用800元，根据差盘川盘川报销单填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：治理费用——差盘川盘川800

　 贷：库存现金800

　 (二)库存现金的明细分类核算

　 明细分类核算是经由过程设置现金日记账进行的。现金日记账是反应和监督现金进出滚存的序时账，必须采取订本式账簿，并为每一账页次序编号，防止账页损掉或随便抽换，也便于查阅。

　 现金日记账一般采取收、付、存三栏式格局，由出纳人员根据审核后的原始凭证或现金收款凭证、付款凭证每日逐笔序时挂号；对于从银行提取现金的营业，一般编制银行存款的付款凭证，并据以挂号现金日记账。每日终了应计算今天现金收入、支出的合计数和滚存数，并同实存现金进行查对，做到日清月结，包管账款相符。

　 所有的收付款凭证应由出纳人员送交管帐人员，作为挂号总分类账的根据。总分类账户中“库存现金”科目余额应与现金日记账的余额相等。

　 (三)库存现金盈亏的核算

　 为了包管企业库存现金的安然，房地产企业要按期对出纳员保管的库存现金进行盘点查对，假如出现缺乏、溢余的情况，要经由过程“待处理家当损溢——待处理流动资产损溢”科目进行核算。

　 “待处理家当损溢”科目核算房地产企业在清查家当过程中查明的各类家当盘盈、盘亏和毁损的价值。平日设置两个明细科目，即“待处理固定资产损溢”、“待处理流动资产损溢”。库存现金的盈亏应经由过程“待处理流动资产损溢”明细科目进行核算。待处理家当损溢在未报经赞成前与资产直接相干，在报经赞成后与当期损溢直接相干。

　盘盈的库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“待处理家当损溢——待处理流动资产损溢”科目。盘亏的库存现金，借记“待处理家当损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“库存现金”科目。

　 盘盈的库存现金，按治理权限报经赞成后处理时，借记“待处理家当损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。盘亏的库存现金，按治理权限报经赞成后处理时，借记“其他应收款”、“营业外支出”等科目，贷记“待处理家当损溢——待处理流动资产损溢”科目。库存

　现金的盈亏，应查明原因，在期末结账前处理完毕，处理后“待处理家当损溢——待处理流动资产损溢”科目应无余额。

　 【例2—5】

　2009年6月20日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发明库存现金缺乏3000元，并及时向公司引导申报，在未查明原因前，管帐分录如下：

　借：待处理家当损溢——待处理流动资产损溢

　3000

　 贷：库存现金

　3000

　 【例2—6】2009年6月21日，中联房地产公司财务部对库存现金缺乏3000元的原因进行查询拜访，查明是属于出纳员擅自调用库存现金造成的，管帐分录如下：

　借：其他应收款

　3000

　 贷：待处理家当损溢——待处理流动资产损溢

　3000

　 【例2—7】

　2009年6月25日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发明库存现金溢余1000元，并及时向公司引导申报，在未查明原因前，管帐分录如下：

　借：库存现金

　1000

　 贷：待处理家当损溢——待处理流动资产损溢

　1000

　 【例2—8】

　2009年6月26日，中联房地产公司财务部对库存现金溢余1000元的原因进行查询拜访，查明是属于无法付出的原因造成的，管帐分录如下：

　借：待处理家当损溢——待处理流动资产损溢

　1000

　 贷：其他应收款

　1000

　 (四)备用金的核算 备用金是指房地产企业财务部分按照内部规定拨付给其所属单位、部分或小我周转应用的现金。房地产企业根据自身治理请求，对备用金可以零丁设置“备用金”科目，也可以在“其他应收款”科目中设置明细科目进行核算。

　房地产企业为了便利经营，一般都邑拨付给营销部分和工程部分必定额度的备用金，应用备用金的部分按期报销，由财务部分及时补足备用金额度。

　【例2—9】

　2009年6月28日，中联房地产公司财务部对其部属的营销部实施备用金轨制，拨付备用金20000元，管帐分录如下：

　借：备用金——营销部

　20000

　 贷：库存现金

　20000

　 【例2-10】

　2009年6月30日，中联房地产公司营销部在6月份共应用备用金15200元，并持相干报销单据向公司财务部报销费用。财务部经审核并以库存现金补足营销部备用金额度，管帐分录如下：

　借：发卖费用

　15200

　 贷：库存现金

　15200 二、银行存款的核算 银行存款是指房地产企业存放在银行和其他金融机构的泉币资金。按照国度现金治理和结算轨制的规定，每个企业都要在银行开立账户，称为结算户存款，企业经由过程该账户解决现金的存取款营业和与其他单位之间的进出营业。

　银行存款的核算，分为总分类核算和明细分类核算。

　 (一)银行存款的总分类核算

　 银行存款的总分类核算是经由过程设置“银行存款”科目进行的。“银行存款”是资产类科目，借方反应银行存款的增长，贷方反应银行存款的削减，本科目期末借方余额，反应房地产企业存在银行或其他金融机构的泉币资金。

　 房地产企业将泉币资金存入银行或其他金融机构，借记“银行存款”科目，贷记“库存现金”、“预收账款”等科目；从银行或其他金融机构提取和支出泉币资金，借记“库存现金”、“临盆成本”等科目，贷记“银行存款”科目。

　房地产企业涉及银行存款增长的营业，重要包含：

　 将企业收取的现金存人银行或其他金融机构；

　 收取客户用转账方法付出的可售物业售房款；

　 收取客户用转账方法付出的持有物业房钱。

　 房地产企业涉及银行存款削减的营业，重要包含付出地价、工程等成本类支出以及费用和税金类支出。

　 【例2-11】

　2009年6月9日，中联房地产公司取得购佃农户交存的一张金额为100万元的转账支票，财务人员及时将其存入公司开户银行。根据进账单、发票记账联填制收款凭证，管帐分录如下：

　借：银行存款

　1000000

　 贷：预收账款

　1000000

　 【例2-12】

　2009年6月12日，中联房地产公司将其开辟并持有的购物中间物业一层出租给天美公司，按照租赁合同，天美公司当日经由过程电汇情势将房钱200万元汇入中联房地产公司的开户银行。中联公司应根据开户银行出具的入账通知、公司所开辟票的记账联填制收款凭证，管帐分录如下：

　借：银行存款

　2000000

　 贷：其他营业收入

　2000000

　 【例2-13】

　2009年6月19日，中联房地产公司经由过程电汇情势向国友建筑公司付出工程进度款500万元，中联公司应根据电汇回单及国友公司供给

　的发票填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：临盆成本

　5000000

　 贷：银行存款

　5000000

　 【例2-14】

　2009年6月22日，中联房地产公司为付出告白费，向一佳告白公司开出了一张金额为20万元的转账支票。中联公司应根据支票存根及一佳告白公司供给的发票填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：发卖费用——告白费

　200000

　 贷：银行存款

　200000

　 (二)银行存款的明细分类核算 明细分类核算是经由过程设置银行存款日记账进行的。银行存款日记账是反应和监督企业银行存款进出滚存的序时账，必须采取订本式账簿，并为每一账页次序编号，防止账页损掉或随便抽换，也便于查阅。

　房地产企业应当按照不合的开户银行和其他金融机构、不合的存款种类，分别设置银行存款日记账。银行存款日记账一般采取收、付、存三栏式格局，由出纳人员根据审核后的原始凭证或银行存款收款凭证、付款凭证每日逐笔序时挂号。每日终了应结出余额，银行存款日记账应按期与银行对账单查对，至少每月查对一次。月末，企业银行存款账面余额与银行对账单之间如有差额，应按月编制“银行存款余额调节表”，并调节相符。

　所有的收付款凭证应由出纳人员送交管帐人员，作为挂号总分类账的根据。总分类账户中“银行存款”科目余额应与银行存款日记账的余额相等。

　三、其他泉币资金的核算 其他泉币资金是指除现金、银行存款以外的其他各类泉币资金。其他泉币资金包含外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证包管金存款、信用卡存款、存出投资款和在途泉币资金等。

　 外埠存款是企业到外埠进行临时或零碎采购时，汇往外埠银行开设采购专户的款项。

　 银行汇票存款是汇款人将款项交存本地银行，由银行签发给汇款人持往异地解决转账结算或支取现金的单子，在尚未解决结算之前的单子存款。

　 银行本票存款是指企业为取得银行本票按规定存入银行的款项。企业解决银行本票，需将款项交存开户银行。本票存款实施全额结算，本票存款额与结算金额的差额一般采取支票或其他方法结清。

　 信用证包管金存款是指采守信用证结算方法的企业为开具信用证而存入银行信用证包管金专户的款项。

　信用卡存款是指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。

　 存出投资款是指企业已存人证券公司但尚未进行投资的资金。

　 在途泉币资金是指企业与所属单位或高低级之间汇解款项，在月终尚

　未达到，处于在途的资金。

　 (一)房地产企业的其他泉币资金

　 因为所处行业的特点不合，房地产企业不合于临盆或贸易企业，一般不存在外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证包管金存款、信用卡存款、存出投资款等其他泉币资金。而房地产企业的其他泉币资金重要表现为以下几类：

　 按揭贷款包管金。购房人用贷款购买商品房的，由房地产企业供给阶段性包管担保，并按贷款总额的必定比例存入贷款银行，作为按揭贷款包管金，待产权证搞妥完成典质挂号，停止包管担保义务后，房地产企业可以解决包管金应用手续。

　 银行承兑汇票包管金。银行承兑汇票包管金是指向银行申请开具承兑汇票时，银行对申请企业所收取的必定金额的包管金。

　 在途泉币资金。在途泉币资金是指企业与所属单位或高低级之间汇解款项，在月终尚未达到，处于在途的资金。

　 对于房地产企业来讲，一方面，收取银行按揭款是发卖回款的重要渠道；另一方面，房地产企业为了融资的须要，往往以银行承兑汇票方法对外付出工程款或设备款。是以，按揭贷款包管金和银行承兑汇票包管金是房地产企业泉币资金的重要构成部分。

　 (二)房地产企业其他泉币资金的核算

　 为了零丁反应房地产企业其他泉币资金的收入、付出和滚存情况，应设置“其他泉币资金”账户进行核算。该账户为资产类账户，借方挂号其他泉币资金的增长数；贷方挂号其他泉币资金的削减数；期末借方余额，反应其他泉币资金的滚存数。

　在该账户下，根据房地产企业的特点，应设置“按揭贷款包管金”、“银行承兑汇票包管金”、“在途泉币资金”等明细账户，进行明细核算。

　 1．按揭贷款包管金的核算

　 房地产企业在收到按揭贷款银行出具的入账通知时，按进入企业按揭贷款结算户的金额，借记“银行存款”科目，按进入企业按揭贷款包管金户的金额，借记“其他泉币资金——按揭贷款包管金”科目，按银行发放的按揭贷款总额，贷记“预收账款”等科目。

　当按揭贷款购房人所购商品房产权证解决完成，并解决了典质挂号，按揭贷款银行将包管金转入按揭贷款结算户后，根据转入金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他泉币资金——按揭贷款包管金”。

　 【例2—15】

　2008年6月22日，中联房地产公司收到银行发放的购房人李宏按揭贷款总计70万元，个中按揭贷款结算户收到63万元，包管金户收到7万元(包管金比例为10％)。应根据按揭贷款银行开具的入账通知填制收款凭证，管帐分录如下：

　借：银行存款

　630000

　 其他泉币资金——按揭贷款包管金

　70000

　 贷：预收账款

　700000

　 【例2-16】

　2009年6月30日，中联房地产公司为购房人李宏解决了商品房产权证，并搞妥了按揭贷款银行的典质挂号手续。银行将按揭贷款包管金7万元，由按揭贷款包管金账户转入按揭贷款结算户。应根据按揭贷款银行开具的转账通知填制收款凭证，管帐分录如下：

　借：银行存款

　70000

　 贷：其他泉币资金——按揭贷款包管金

　70000 2．银行承兑汇票包管金的核算 房地产企业开出银行承兑汇票，按银行承兑汇票票面金额，借记“临盆成本”、“敷衍账款”等科目，贷记“敷衍单子”科目。按交付的银行承兑汇票包管金金额，借记“其他泉币资金——银行承兑汇票包管金”科目，贷记“银行存款”科目。

　银行承兑汇票到期，按房地产企业付出的票款，借记“敷衍单子”科目，按从银行承兑汇票包管金账户付出的金额，贷记“其他泉币资金——银行承兑汇票包管金”科目，按从企业其他银行账户付出的金额，贷记“银行存款”科目。

　 【例2-17】

　2009年1月5日，中联房地产公司向银行申请开具了一张面额为100万元的银行承兑汇票，用于付出工程款。并按商定，向银行交付了50％，即50万元的包管金。应根据响应手续填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：临盆成本

　1000000

　 贷：敷衍单子

　1000000同时， 借：其他泉币资金——银行承兑汇票包管金

　500000

　 贷：银行存款

　500000

　 【例2-18】

　2009年7月4日，中联房地产公司开具的银行承兑汇票到期，银行收到贴现银行转来的账单，从中联房地产公司的根本户中扣划50万元，从包管金户扣划50万元。企业应根据响应手续填制付款凭证，管帐分录如下：

　借：敷衍单子

　1000000

　 贷：银行存款

　500000

　 其他泉币资金——银行承兑汇票包管金

　500000 3．在途泉币资金的核算 在途泉币资金的核算一般只在月末结账时进行。企业收到所属单位汇出款项的通知，但未收到开户银行收账通知的款项，属于在途泉币资金。在月末结账时，企业应借记“其他泉币资金——在途泉币资金”账户，贷记有

　关账户；待下月初收到汇进款项时，再借记“银行存款”账户，贷记“其他泉币资金——在途泉币资金”账户。因为在途泉币资金属于银行之间划拨款项时光差所引起，在途时光不会很长，月中产生的在途款项，可以不进行账务处理，以简化核算手续。

　【例2—19】

　2009年6月30日，中联房地产公司收到集团总部汇出款项通知，已汇出款项5000万元，但中联公司开户银行当天未收到该款项。应根据集团总部汇出款项通知填制收款凭证，管帐分录如下：

　借：其他泉币资金——在途资金

　50000000

　 贷：其他应收款——内部往来

　50000000

　 【例2-20】

　2009年7月2日，中联房地产公司收到汇款时，根据银行通知编制如下管帐分录：

　借：银行存款

　50000000

　 贷：其他泉币资金——在途资金

　50000000 第二节职工薪酬的核算

　一、职工薪酬的概念和内容 职工薪酬是指房地产企业为获得职工供给的办事而赐与各类情势的待遇以及其他相干支出。

　职工薪酬的范围如下：

　职工工资、奖金、津贴和补贴 职工福利费。

　医疗保险费、养老保险费、掉业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费。个中，养老保险费包含按国度规定的标准向社会保险经办机构缴纳的根本养老保险费，以及按企业年金筹划向企业年金基金相干治理人缴纳的弥补养老保险费。以购买贸易保险情势供给给职工的各类保险待遇，也属于职工薪酬。

　住房公积金。

　工会经费和职工教导经费。

　非泉币性福利。包含企业以自产产品发放给职工作为福利、将企业拥有的资产无偿供给给职工应用、为职工无偿供给医疗保健办事等。

　 因解除与职工的劳动关系赐与的补偿。

　其他与获得职工供给的办事相干的支出。

　 二、工资及相干职工薪酬的核算

　 职工薪酬中最基本的内容是工资。工资包含一切构成工资总额的部分，如工资、奖金、津贴和补贴等。别的，与工资相干的职工薪酬还包含社会保险费和住房公积金。

　 (一)工资的计算办法

　 1．一般情况下工资的计算

　敷衍月工资＝月标准工资－缺勤工资 缺勤工资＝日标准工资×缺勤天数

　 日标准工资＝月标准工资÷月标准工作日 月标准工作日为21．75天

　 2．特别情况下工资的计算

　 工伤工资：全额付出。

　 病假工资：按必定比例付出。

　 事假工资：无工资。

　法定假日工资：全额付出。

　 加班工资：按必定倍数付出。

　 【例2-21】

　中联房地产公司实施的是固定月薪制，某员工固定月薪为2600元，2009年5月份该员工请事假4天。计算该员工5月份工资。

　 (1)计算该员工目标准工资：

　 目标准工资＝2600÷21．75＝119．54(元)

　 (2)计算该员工缺勤工资：

　 缺勤工资＝119．54×4＝478．16(元)

　 (3)计算该员工5月份工资：

　 敷衍月工资＝2600－478．16＝2121．84(元)

　 (二)管帐科目设置

　 设置“敷衍职工薪酬”一级科目，在其下根据工资、社会保险费、住房公积金等，设置二级科目，分别为：“敷衍工资”、“敷衍社会保险费”、“敷衍住房公积金”等。

　 房地产企业中营销部分人员职工薪酬在“发卖费用”科目核算；其他部分人员职工薪酬在“治理费用”科目核算。

　 (三)管帐核算办法

　 1．计提工资及相干职工薪酬的核算

　 计提当月职工薪酬时：借记有关成本费用科目，贷记“敷衍职工薪酬——敷衍工资”科目。营销部分的工资及相干职工薪酬在“发卖费用”科目核算，其他人员的工资及相干职工薪酬在“治理费用”科目核算。

　 计提当月社会保险费时：对于企业承担部分，借记有关成本费用科目，贷记“敷衍职工薪酬——敷衍社会保险费”科目。对于小我承担部分，借记“敷衍职工薪酬一一敷衍工资”，贷记“其他应收款"科目。

　计提当月住房公积金时：对于企业承担部分，借记有关成本费用科目，贷记“敷衍职工薪酬——敷衍住房公积金”科目。对于小我承担部分，借记“敷衍职工薪酬——敷衍工资”，贷记“其他应收款”科目。

　代扣小我所得税时：借记“敷衍职工薪酬——敷衍工资”，贷记“应交税费——应交小我所得税”科目。

　2．发下班资及相干职工薪酬的核算

　 发下班资时：按实发工资金额，借记“敷衍职工薪酬——敷衍工资”科目，贷记“银行存款”科目。

　 缴纳社会保险费及住房公积金时：对于企业承担部分，借记“敷衍职工薪酬——敷衍社会保险费”科目和“敷衍职工薪酬——敷衍住房公积金”科目；对于小我承担部分，借记“其他应收款”科目。按缴纳的总额．贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。

　 缴纳代扣小我所得税时：借记“应交税费——应交小我所得税”科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。

　 【例2-22】

　中联房地产公司2009年5月份的工资总额为40万元，个中：营销部分人员工资为10万元，其他部分担理人员工资为30万元。

　 该公司按工资总额的30％为职工缴纳社会保险，按工资总额的10％为职工缴纳住房公积金。社会保险小我承担部分为工资总额的10％，住房公积金小我承担部分为工资总额的6％。该公司的发薪日为6月5日，公司代扣小我所得税1．2万元。

　 (1)5月末计提当月职工薪酬时，编制如下管帐分录：

　借：治理费用

　300000

　 发卖费用

　100000

　 贷：敷衍职工薪酬——敷衍工资400000

　 (2)5月末计提当月社会保险费时，编制如下管帐分录：

　 企业承担社会保险为12万元(40×30％)，个中：营销部分为3万元，其他部分担理人员为9万元。管帐分录为：

　借：治理费用

　90000

　 发卖费用

　30000

　 贷：敷衍职工薪酬——敷衍社会保险费

　120000

　 小我承担社会保险为4万元(40×10％)，个中：营销部分为1万元，其他部分担理人员为3万元。管帐分录为：

　借：敷衍职工薪酬——敷衍工资40000

　 贷：其他应收款40000

　 (3)5月末计提当月住房公积金时，编制如下管帐分录：

　 企业承担住房公积金为4万元(40×10％)，个中：营销部分为1万元，其他部分担理人员为3万元。管帐分录为：

　借：治理费用

　30000

　 发卖费用

　10000

　 贷：敷衍职工薪酬——敷衍住房公积金40000

　 小我承担住房公积金为2．4万元(40×6％)，个中：营销部分为0．6万元，其他部分担理人员为1．8万元。管帐分录为：

　借：敷衍职工薪酬——敷衍工资

　24000

　 贷：其他应收款

　24000

　 (4)5月末计提代扣小我所得税时，编制如下管帐分录：

　 借：敷衍职工薪酬——敷衍工资

　12000

　 贷：应交税费——应交小我所得税

　12000

　 (5)6月5日发下班资时，编制如下管帐分录：

　 发下班资时， “敷衍职工薪酬——敷衍工资”科目贷方余额32.4万元(40－4－2．4－1．2)。

　 借：敷衍职工薪酬——敷衍工资

　324000

　 贷：银行存款

　324000

　 (6)6月份缴纳社会保险费及住房公积金时，编制如下管帐分录：

　 借：敷衍职工薪酬——敷衍社会保险费

　120000

　 ——敷衍住房公积金40000

　 其他应收款

　64000 贷：银行存款

　224000

　 (7)6月份缴纳代扣小我所得税时，编制如下管帐分录：

　 借：应交税费——应交小我所得税

　12000

　 贷：银行存款

　l2000

　 三、其他职工薪酬的核算

　 其他职工薪酬包含职工福利费、工会经费和职工教导经费、非泉币性福利、因解除与职工的劳动关系赐与的补偿、其他与获得职工供给的办事相干的支出。

　 其他职工薪酬的核算，应设置“敷衍职工薪酬”一级科目，在其下根据薪酬类别如福利费、辞退补偿、带薪休假费用等，设置二级科目，如“敷衍辞退补偿”、“敷衍福利费”、“敷衍工会经费”、“敷衍职工教导经费”、“非泉币性福利”等。

　(一)职工福利费、工会经费和职工教导经费的核算

　 1．职工福利费的核算

　 职工福利费一般是用于改良职工生活前提的，对于非自力法人和非营利性的职工病院、浴室、食堂餐饮等产生的费用均可在福利费中列支。

　 房地产企业月末按照必定比例计提职工福利费，借记“治理费用”等科目，贷记“敷衍职工薪酬一敷衍福利费”科目。产生职工福利费支出时，借记“敷衍职工薪酬——敷衍福利费”科目，贷记“银行存款”等科目。

　 根据新企业管帐准则有关规定，职工福利费属于职工薪酬的一种，房地产企业应当根据汗青经验数据和实际情况，合理预提每月敷衍职工福利费，岁终时根据实际情况作出调剂：

　昔时实际产生金额大年夜于预提金额的，应当补提敷衍职工福利费；

　 昔时实际产生金额小于预提金额的，应当冲回多提的职工福利费。

　 2．工会经费的核算 工会经费主如果指组织会员开展集体活动及会员特别艰苦补贴的费用。重要包含宣传活动、体裁活动、工会行政费用及艰苦补贴等支出。

　 假如房地产企业已成立工会的，企业每月应按全部职工实际工资总额的2％向本企业工会拨交工会经费。月末计提工会经费，借记“治理费用”等科目，贷记“敷衍职工薪酬——敷衍工会经费”科目。向本企业工会拨付工会经费时，根据工会开具的专用收据，借记“敷衍职工薪酬——敷衍工会经费”科目，贷记“银行存款”等科目。

　 假如房地产企业未成立工会的，企业可以计提工会经费，也可以不计提工会经费。假如计提工会经费，借记“治理费用”等科目，贷记“敷衍职工薪酬——敷衍工会经费”科目，实际付出时，借记“敷衍职工薪酬——敷衍工会经费”科目，贷记“银行存款”等科目。假如不计提工会经费，在实际付出时，借记“治理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

　 3．职工教导经费的核算

　 职工教导是指各类短训班、职工黉舍、广播电视大年夜(中)学、函授大年夜(中)学、夜大年夜学等各类情势的职工教导。上述各类情势的职工教导所需经费，都应当按照规定的开支范围和经费来源，在职工教导经费内开支。职工教导经费按照工资总额的1．5％计提。

　 房地产企业月末按照必定比例计提职工教导经费，借记“治理费用”等科目，贷记“敷衍职工薪酬——敷衍职工教导经费”科目。产生职工教导经费支出时，借记“敷衍职工薪酬——敷衍职工教导经费”科目，贷记“银行存款”等科目。

　 【例2-23】

　中联房地产公司2009年5月份工资总额为50万元(不包含营销人员的工资)，公司规定职工福利费、工会经费和职工教导经费的计提比例分别为14％、2％和1．5％。2009年6月份，该公司付出本公司食堂补贴费30000元；报销职工教导费用5000元；该公司将计提的工会经费全额拨付给本公司工会。

　 (1)5月末计提三项费用，编制管帐分录如下：

　借：治理费用87500

　 贷：敷衍职工薪酬——敷衍福利费

　 70000

　 ——敷衍工会经费

　 10000

　 ——敷衍职工教导经费

　7500

　 (2)6月份付出食堂补贴，编制管帐分录如下：

　借：敷衍...